130城出台楼市去库存新政 人民日报：房价会降吗
　　自2月22日起，除了北京、上海、广州等一线城市，多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策，传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号。
　　据粗略统计，截至目前，已有超过130个城市出台去库存新政。这些新政的内容主要是哪些？效果如何？
　　各地去库存组合拳有哪些
　　各地出台的去库存政策主要分为5类。
　　第一，住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50％。据四川省住建厅统计，2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了1/4份额，为化解库存贡献了1/3份额。
　　推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的&标配&。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省&一体化&政策，积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围，如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。
　　第二，多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担。
　　甘肃省近日将住房转让手续费整体下调33％，江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。还有的省份推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。如在宁夏，居民购买住房交易契税税率超出1％的部分由地方财政补贴；新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。
　　江西省南昌市日前正式出台文件，全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率。据南昌市税务部门测算，预计2016年南昌市地税和国税部门约分别减收企业所得税6亿元和2亿元，将惠及400余户房地产开发企业。
　　第三，加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工买房也是重要措施。目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。
　　第四，不少地方利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。如甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房。
　　此外，山西、广西、安徽等省份已将货币化安置作为棚改的重要渠道，如广西货币化安置帮助消化的存量商品住房约占总销售面积的15％。安徽等省住建厅要求，确保货币化安置比例不低于50％，山西更是要求商品房库存较大的市要达到80％以上。河南出台新政策探索&租售并举&，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。
　　第五，实施房地产供给侧改革。山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。
　　针对房地产库存较大的地区，政府还允许开发企业修改城镇规划相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。
　　农民买房积极性提高了吗
　　记者走访安徽、河南、广西等地楼市发现，当前三、四线城市去库存压力较大，有的地区去化周期达30余月。河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说：&县级城市库存压力最大，其次是省辖市。&
　　各地推出的补贴政策在一定程度上刺激了购房需求。记者在河南省舞阳县调查发现，按2015年的销量算，该县楼市去化周期为4.6年。自2015年6月，舞阳县开始实行农民进城补贴政策，农民进城买房首套房在144平方米以下可获每平方米100元补贴，新婚家庭购房享受每平方米200元补贴。目前，前两批73套房的补贴已经发放到位，共发放补贴99万元，第三批已上报50多套，呈现逐渐增多的趋势。&好多农民都是冲着补贴来的。&舞阳华鑫置业有限公司副总经理臧冲说，今年春节期间就卖了40多套，接近去年全年的销量。
　　房价高仍是影响农民购房的最重要原因。37岁的徐兴柱是一名瓦匠，从老家到省城合肥已有4年，但一直没有购房，&虽然有了几万元积蓄，也看了一些远离市中心的房子，可动辄十几万的首付，还是超出了我的能力范围。&
　　除了望而生畏的高房价，受访农民表示，买房还担心3个问题：一是能否享受本地市民的公共服务与资源？二是老家的土地与宅基地怎么办？三是有没有稳定的收入？
　　广西社科院社会学研究所研究员罗国安认为，农民进城买房成为&新市民&，既是经济问题，也是社会问题。农民购房意愿受到就业机会、子女上学、公共服务、医疗保障等多重配套政策的影响。同时长期实施的户籍和土地政策，使许多农民放弃了进城定居的念想，他们宁愿将大半生打工积攒的财富用来在村庄建造自住房。
　　房地产商会主动降价吗
　　对于购房者关心的房价问题，臧冲等业内人士认为，从目前来看，三、四线城市房地产商普遍采取的是稳价策略。受成本等因素影响，短期内不可能出现普遍的大幅降价。
　　&目前尚没有降价措施。&广西一大型房地产企业负责人认为，房地产销售价格下跌不太可能。对房地产开发商而言，降价只是临时性处理，绝非长久之计。除非在土地成本和其他税费方面的成本能够降下来，否则降价的空间并不大。
　　一位中部城市的房管局局长坦言，尽管地方政府频频要求开发商降价，但去库存政策无形中&保住&了房价，&价格在稳中有小幅度增长。&
　　在广西保利置业集团董事长吴光明看来，只有很少的房地产开发商愿意以降价方式去库存，那往往是项目亏损严重没法维持下去了，要解决现金流的问题。所以降价不是持续发展的对策，难以成为开发商的主动行为。
　　对于市场上强烈的&降价&呼声，广西南宁鼎盛联合置业董事长任尔翔说，房地产销售成本中土地出让金、税金占很大比重。&只有地方政府减少对&土地财政&的依赖，推出更多实质性优惠措施，企业才有降价空间。&
　　（据新华社记者张紫赟、刘金辉、覃星星、郑钧天报道）
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[责任编辑：杨凡、梁延菊]
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人民日报五问房价：如何从蜗居走向安居
《蜗居》，一部电视连续剧，播出后在广大观众中引起了热议。为什么虚构的故事和情节能产生这么大的现实反响？主要是由于它折射出都市“房奴”的辛酸苦辣，道出了无房族的困惑与无奈。近年来，房价过高的问题越来越引起社会普遍关注。安其居， 才能乐其业。住房是关系亿万群众切身利益的重大民生问题，“住有所居”是建设社会主义和谐社会的重要目标，是让人民群众共享改革发展成果的重要体现。遏制房价过快上涨，更好满足人民群众住房需求，是保障和改善民生的重大任务，是促进经济健康发展和社会和谐稳定的重大课题。● 目前中国的房价到底有多高？“商品房”、“房价”这些词越来越多地出现在中国人的生活中，只是最近十几年的事。新中国成立后很长一个时期，城镇居民实行的是福利分房制度。虽然名义上是免费住房，但由于“僧多粥少”，人们总体居住条件长期得不到改善，筒子楼、大杂院、三代同居一室的情景，很多人至今还记忆犹新。为更好满足人民群众的住房需求，改革开放后，我国开始探索城镇住房制度改革。1998年后停止住房实物分配，全面推进城镇住房制度改革。此后10多年， 城镇住房建设规模不断扩大。;2008年，新建住房65亿平方米；城镇居民居住条件显著改善，人均住房建筑面积达28平方米，为1978年的4.2倍；商品住房发展迅速，城镇住房主要由市场供应的格局基本形成；住房保障初显成效，到2008年年末已解决800多万户城镇低收入住房困难家庭的住房问题；房地产业成为经济增长的重要动力，2009年房地产业增加值占国内生产总值的比重近5%。在住房制度改革取得明显成效的同时，近年来房价过高的问题十分突出。受国际金融危机影响，2008年下半年房价曾一度有所回落，但2009年第二季度以来，房价迅速回升并大幅上涨。数据显示，2009年全国住宅平均价格涨幅达25.1%。大城市更为明显，今年一季度北京商品房均价达21880元/平方米，比去年同期上涨了88.4%。前不久，央行公布的一份针对全国储户的调查显示，超过70%的居民认为房价“过高，难以接受”。那么，目前房价到底有多高呢？由于不同国家和地区的发展阶段、文化、地理环境等状况的差异，衡量房价高低还没有一致认可和普遍适用的标准。不少专家学者在研究房价问题时，大都参考两个指标，一是房价—收入比，二是房价—租金比。房价—收入比，指住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭对住房的支付能力和负担程度，一般认为比值应在3—6之间，而2009年北京、上海、深圳等城市的房价—收入比都超过10。房价—租金比指每平方米月租金与每平方米房价的比值，通常认为低于1∶300就意味着房地产泡沫已经显现。目前，我国一些大城市的房价—租金比在1∶500左右乃至更低。另外，也有人把中国的房价与国外一些城市的房价对比。2009年12月纽约房价最高的曼哈顿区的中间价格约合每平方米人民币2.75万元，德国首都柏林的普通住宅每平方米均价约合人民币1.7万元；同期我国一些大城市的房价已接近甚至超过这两个数字，而我们的收入水平却相差数倍。通过这些分析可以看出，我国部分城市的房价确实明显偏高。 当然也要看到，当前人们所热议的高房价，主要还是针对一些大城市特别是特大城市而言的，不同地区、不同城市房价水平的高低不能一概而论，需要根据具体情况进行具体分析，作出客观判断。● 房价过高症结何在？面对过高的房价，很多人坦言越来越看不懂楼市了，买房似乎成为遥不可及的梦想。那么，到底是什么促成了目前的高房价呢？究其原因，大致有以下几个方面：投资推动。随着人们收入增加，投资需求日益旺盛。但目前投资渠道偏少，近年来房价持续走高，使很多人以为房价只涨不跌、买房只赚不赔，纷纷加入“炒房大军”，住房消费存在严重的“投资化”倾向。投资过度就是投机，投机性购房之风愈刮愈猛，对高房价起到了推波助澜的作用。资金推动。因为货币政策相对宽松，市场流动性充足，也就是说市场流通中的钱过多。2009年我国新增信贷规模近10万亿元，相当于过去三四年的增量。资金充裕必然刺激投资需求，而一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出低谷，大量资金就涌向房地产市场，必然使房价过快上涨。地价推动。近年来，“土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推力。所谓“土地财政”，就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入。比如，2009年沿海地区某市土地出让金收入达1200亿元，是地方财政收入520.79亿元的2.3倍。由于很多地方政府对“土地财政”过分依赖、对房地产业拉动经济增长过于倚重，再加上现行土地“招拍挂”(即土地用招标、拍卖、挂牌等方式出让)制度不完善，价高者得，造成“地王”频出，地价与房价相互影响、交替上涨。制度原因。我国房地产市场的发展历史只有10多年，体制机制还不健全。比如，由于住房兼具民生和商品双重属性，大多数国家住房既有市场供应的商品住房，又有政府支持投资的公共住房，我国在过去10多年较为重视通过房地产市场解决住房需求，面向低收入群体的保障性住房供应不足，欠账过多，造成住房供应的结构性失衡非常严重。再比如，房地产税收制度不健全，中国是世界上少有的不征收不动产税的国家，使拥有或囤积大量住房的成本过低，也助长了投机。同时，房地产市场还存在不少权利不对等、信息不对称、竞争不充分的问题。特别应看到，房价过高还与城镇化快速发展有关。近年来，城镇化持续快速发展，大量农村人口向城镇转移，城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出。按照;2008年的城镇发展速度推算，到2015年，我国城镇化率将提高到52％左右，城镇人口将超过农村人口。今后5年内，预计城镇每年增加1500万人，每年新增家庭500万户，其中大城市的人口聚集效应更加显著。同时，随着我国经济的快速发展，居民消费结构加快升级，住房改善需求显著增加，也加剧了城镇住房的供需缺口，带来了住房价格上涨的压力。从更深层的意义上讲，高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映。比如，长期存在的城乡、区域发展不平衡问题仍然突出，大量人口向东部地区和大城市集中，造成这些地区住房压力过大；比如，现行的财政体制使地方政府的事权与财权不对称，成为引发“以地生财”问题的重要原因；比如，腐败现象在房地产领域比较突出，导致国家宏观调控政策执行力弱化；等等。这些问题都直接或间接对房地产市场产生着影响。高房价不单单是房地产领域的问题，而是各种因素共同作用的结果。网友提问网友：有人说高房价说到底是刚性需求支撑的，那么，房地产市场的刚性需求有多大，能在多大程度上决定房价走势？答：所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。房地产市场中的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求，既包括首次购房，也包括改善性住房需求。一方面要看到，由于城镇化加速、消费结构升级、“小家庭”增加等因素的影响，住房的刚性需求是比较大的。另一方面也要看到，刚性需求会受价格、政策和心理预期的影响，如果房价过高，大部分刚性需求会推迟实现。只有房价回调到部分购房者能承受的程度，刚性需求才有可能释放。因此，仅靠刚性需求，支撑不了高房价。但刚性需求的存在，可以避免房价暴跌。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved人民日报发文：房价上涨是必然趋势。怎么理解？ - 知乎有问题，上知乎。知乎作为中文互联网最大的知识分享平台，以「知识连接一切」为愿景，致力于构建一个人人都可以便捷接入的知识分享网络，让人们便捷地与世界分享知识、经验和见解，发现更大的世界。602被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="4,365分享邀请回答0添加评论分享收藏感谢收起人民日报发文：房价上涨是必然趋势。怎么理解？ - 知乎有问题，上知乎。知乎作为中文互联网最大的知识分享平台，以「知识连接一切」为愿景，致力于构建一个人人都可以便捷接入的知识分享网络，让人们便捷地与世界分享知识、经验和见解，发现更大的世界。602被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="4,365分享邀请回答0添加评论分享收藏感谢收起人民日报：房价怎么走？刚需必知的政府调控逻辑
来源：人民日报
作为一个手里攥着钱、不知该不该出手的刚需，你是不是还一头雾水、越来越纠结？
买？还是不买？这是个问题。
“3·17”北京带头的这轮外界所谓的“史上最严楼市调控”持续快两个月了，市场正悄然发生变化。以全国房价最坚挺的北京为例，目前的状态是：成交低迷、观望浓重、价格松动、部分中介关门。
但你可能认为政府调控力度还不够，房价也没降多少呀，有的城市还在涨价呢！
别急，一起捋顺一下房价与政府调控的逻辑，出手还是不出手，咱都做个明白人。
政府：房子是用来住的，不是用来炒的！
围绕这个定位，两个月来，就有超过60个城市出台了近百个调控措施，不只是一二线，连三四线甚至热点城市周边的区县也加入进来，内容从限购、限贷到限价、限售，再到限离婚、限商住等等，目前各地仍在“打补丁”，你能想到和想不到的手段都出现了，全方位封堵任何炒房的可能性，从而遏制房价过快上涨。
玩过“打地鼠”的游戏吗？现在政府和房价正在玩儿这个游戏，哪里的房价有过快上涨的苗头，哪里就会被按住！
房地产调控的基本逻辑
随着经济的增长、城市基础设施和商业配套的完善，房价上涨是必然趋势，但涨幅不能过大，理想状态是低于城镇居民可支配收入的增幅。
事实上，很多地方因政府限价，新房的预售价格已经打了”折扣”（打个比方，开发商想卖10万的房子，建委不批预售证，只批到8万，就相当于政府帮老百姓打折了），甚至低于周边二手房，只是这类消息还没传到你耳朵里，房子就被卖光或内部消化了。
没错，当前的限制性措施是为快速稳定市场的应对之策，是过渡性办法，政府正在加快形成房地产调控的长效机制。
只是，这个长效机制的建立需要时间，而这个时间是用那些短期调控争取来的。因此，在长效机制没有出台之前，短期措施非常有必要，也不会放松。
当然，全国大部分城市去库存的压力还是很大的，这些地方仍采取了一下鼓励买房的措施。如大连、丹东、潍坊、湘潭、临汾等地的购房政策不紧反松，去库存态度明确，部分城市公积金贷款方面政策比较宽松。
以上，就是当前一段时间政府进行房地产调控的基本逻辑。
预计今年下半年，这一轮的调控效应将逐步显现
短期来看，对于那些手捧着现金在观望的刚需来说，不用再像今年3月初那样去抢房，不会再有10个客户抢一套房的现象，不会再遇到随口跳价的业主，价格在可承受范围内的房子更多了，花同样的钱能选择到心仪户型的机会也更大了。
长期来看，随着政府惠民生政策措施的不断完善，以及房地产调控的长效机制形成落地，住房金融制度、土地供应制度、房地产税收制度也将更加完善，而随着租赁市场不断规范壮大，可能有一部分刚需不再需要倾其所有去买房，而是通过租房就能实现住有所居的愿望了。
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