土地出让收益应计提的费用
学习笔记：
总共计提7种，其中总额计提3种共计13%，收益计提4中共计45%。
一按土地出让金额收取的有：1土地出让业务费，2%；土地收储资金，4%-8%；2涉及农民征地的，3%
二按土地收益计提的有：1保障房资金10%、教育资金10%、农田水里建设资金10%。2涉及农业征地的，农业土地开发资金15%。
按照国家政策和省、市有关文件要求，我市原从土地出让金中计提的专项资金有五种。其中：按土地出让收入总额计提的有三种，即土地出让业务费、土地收储资金、失地农民社保资金；按定额计提的一种，即农业开发资金；按净收益计提的一种，即廉租住房补贴资金。新要求计提专项资金有二种：农田水利建设资金和教育资金，均按净收益的10%或不低于总额的2%计提。
一、原有的五项资金
一是土地出让业务费，按土地出让收入总额的2%计提。文件依据是省财政厅《关于印发〈安徽省国有土地使用权出让金征收管理实施办法〉的通知》（财综字[号），用于土地地域的勘探设计、土地价格的评估及为开展土地有偿使用工作所支付的调查研究费、人员培训费、场地租金、广告佣金等；
二是土地收益基金（一般称土地收储资金），按土地出让收入总额的4%-8%计提。国办发100号文件规定，“为加强土地调控，由财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定，并报送财政部和国土资源部备案。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。”财政部、国土资源部2007年印发了《土地储备资金财务管理办法》（财综[2007]17号），对资金管理作出了规定。因此，安徽省人民政府办公厅《关于转发国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（皖政办[2007]18号）详细规定了这一计提比例，专项用于土地收购储备。
三是失地农民社会保障资金，按土地出让收入总额的3%计提。国办发100号文件规定：“地方人民政府可以从土地出让收入中安排一部分资金用于补助被征地农民社会保障支出，逐步建立被征地农民生活保障的长效机制。”为落实这一文件精神，市政府办公室《关于印发淮北市被征地农民养老保险暂行办法的通知》（淮政办[2010]31号）规定，从土地出让金中计提总额的3%用于失地农民的社保支出。说明：原淮政办[2007]63号规定的计提比例为2%；
行政划拨土地按每平方米30元向用地单位收取。
四是农业土地开发资金，按每亩定额5900元和3500元计提。国办发100号文件规定：支农支出，“包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。”在此之前，财政部《关于用于农业土地开发土地出让金收入管理办法》（财综字[2004]49号）对此作出了更明确的规定，各地应按不低于纯收益的15%征收。但是考虑到纯收益的计算统一问题，根据财政部对当时各地平均净收益的计算，文件又把全国划为十五等，详细规定了不同地区的征收标准：相山区和烈山区属于七等地区，每亩5900元，杜集区为十一等地区，每亩3500元；濉溪县为十三等地区，每亩为2500元。
五是廉租住房保障资金，计提标准不低于净收益的10%。这是《安徽省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（皖政[号）确定的比例。&
为确保对净收益理解的一致，财政部、住房城乡建设部《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》（财综[2011]41号）和有关文件规定，计算净收益的方法为：净收益=土地出让收入总额-拆迁补偿成本-前期开发支出-计提的土地出让业务费-计提的农发资金-计提的失地农民社保资金-国企破产改制支出-缴纳新增建设用地使用费支出。
二、今年新实施计提的两项资金。
一是农田水利建设资金。根据2011年中央一号文件，财政部于2011年7月4日下发《关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知》（财综〔2011〕48号），规定从2011年7月1日起，从土地出让净收益中计提10%农田水利建设资金。土地出让净收益的计算方法和计提廉租住房补贴资金净收益计算方法相同。
二是教育资金。根据《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》（国发[2011]22号），财政部于2011年8月2日下发《关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》（财综[2011]62号），规定从2011年1月1日起，从土地出让净收益中计提10%教育资金。
& & 注：安徽省标准
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。土地出让金净收益是怎样计算的？
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土地出让金净收益等于土地出让收入减去土地出让成本（土地出让成本包括拆迁款、补偿款各项税费）。
你好，土地出让金净收益是怎样计算： &&
&& && &&土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
一. &&有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
二. &&发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
三. &&通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
四. &&划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
土地出让收益=国有土地收益基金收入＋国有土地使用权出让收入－补缴的土地价款－划拨土地收入－其他土地出让收入－征地和拆迁补偿支出－土地开发支出－补助被征地农民支出－土地出让业务支出－破产或改制企业职工安置费支出
土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
一. &&有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
二. &&发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
三. &&通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
四. &&划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
=土地出让金-土地征收成本（征地补偿、拆迁补偿）-土地基础设施建设成本（三通一平、勘察测量、规划设计）-土地收储融资成本（政府债的利息）-土地审批成本（补充耕地费用、防洪保安基金、征地管理费、新增建设用地有偿使用费）
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路71号地块面积为2。38万平方米，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70%左右。
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。
土地出让收益=国有土地收益基金收入＋国有土地使用权出让收入－补缴的土地价款－划拨土地收入－其他土地出让收入－征地和拆迁补偿支出－土地开发支出－补助被征地农民支出
你好，土地出让金净收益是怎样计算： 土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额
国有土地使用权转让涉及三项税：土地增值税、契税、土地使用税。土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[号）第二条转让国有土地
土地出让金可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划
国有土地使用权转让涉及三项税：土地增值税、契税、土地使用税。土地增值税根据《*******土地增值税暂行条例》（国务院令[号）第二条转让国有土地
这个要看建筑的总成本，和整个小区的容积率还有土地出让金来计算
还有一个问题是，如果是划拔地(就是没缴土地出让金，不是出让地也就不是商品房)，第一次交易要缴土地出让金，交易后新的房产证上会注明是优售，下次交易还是要缴土地出让
是可以的，就是要土地出让金
安置房的成本价是以建筑成本.容积率.配套设施.土地出让金为计算依据的成本
住宅土地出让金计算方法： 住宅土地出让金计算一般按房屋交易价或评估价的2％收取。经济适用房过户必须在取得产证5年后过户。这时候过户就需要缴纳土地出让金。缴纳过土
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省政府信息：
主题分类:政府文件
发布机构:　昆明市土地矿产储备中心
发文日期: 17:13
名　　称:关于加强用于农业土地开发的土地出让金收入管理的通知
文　　号:云财综〔号
&云财综〔号&各州（市）财政局、国土资源局，镇雄县、宣威市、腾冲县财政局、国土资源局：&&& 为进一步加强对各地用于农业土地开发的土地出让金的征收及监督、检查，确保国务院、省政府将部分土地出让金用于支持农业土地开发的重大决策落到实处，根据《财政部国土资源部关于印发＜用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法＞的通知》（财综〔2004〕49号）、《云南省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理文件的通知》（云政办发〔200? )193号）和《财政部国土资源部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》（财综〔2009〕24号）等规定，经省人民政府同意，决定从日起，对用于农业土地开发的土地出让金的收入收缴方式进行调整。现就有关事项通知如下：&&&&一、用于农业土地开发的土地出让金的计算&&&&上缴省级的土地出让金用于农业土地开发的比例，各州（市）、县（市、区）按土地出让平均纯收益的9%计提，缴入省级财政专项用于全省农业土地开发；同时，各州（市）、县（市、区）按不低于土地出让平均纯收益的21%计提农业土地开发资金，专项用于本级农业土地开发。&&& 计算公式为：&&& 农业土地开发资金二土地出让面积&土地出让平均纯收益征收标准（对应所在地征收等别）&规定的土地出让金用于农业土地开发的比例（省级9%洲、市、县不低于21%比例）。&&&&二、等别和标准&&&&根据云南省财政厅云南省国土资源厅转发财政部国土资源部《关于印发（用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法）的通知》的通知（云财综〔号）规定，我省土地平均纯收益征收等别分为9等，每一个等别对应一个征收标准计算土地平均纯收益。具体等别和标准附后。&&&&&&三、执行时间及要求&&&&本收缴规定从日起执行。&&& 日至5月31日期间，各级按国有土地使用权出让纯收益计提的农业土地开发资金，仍按云财综〔号文件规定执行。&&&&&&四、缴交方式&&&&各州（市）、县（市、区）国土资源管理部门根据办理的土地出让合同，按季度统计土地出让面积送同级财政部门。同级财政部门根据国土资源管理部门提供的土地出让而积、平均土地纯收益等别、标准和计提比例，计算应从土地出让金收入中划出的农业土地开发资金。按照专账管理的原则和土地出让金缴交情况，各州（市）、具（市、区）财政部门在次月5日前办理土地出让金清算时，按级次分别开具非税收入缴款书，办理缴库手续，将属于本州（市）、县（市、区）的用于农业土地开发的土地出让金收入缴入同级国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账，将属于省级集中用于农业土地开发的王地出让金收入按就地缴库方式缴入省国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账。&&&&五、征收有关要求&&&&（一）各州（市）、县（市、区）用于农业土地开发的土地出让金，纳入本级财政墓金收支预算管理，在本级财政国库实行专账管理、专账核算、专款专用。当年有结余的，滚存结转下年度使用，不得平衡财政一般预算。&&& （二）上墩、计提本级用于农业土地开发资金的土地出认金预葬科目，按2010年政府收支分类科目进行有关账务处理。&&& （三）各州（市）财政部门应在季度末10日内，将所属县（市、区）上缴省级财政用于农业土地开发的土地出让金收入和本级计提情况，分别汇总上报省财政厅和省国土资源厅。&&& 执行中有何问题，请及时向省财政厅、省国土资源厅报告。&&& 附件：1.云南省土地出让平均纯收益征收等别、标准表&&&&&&& &&2.云南省土地出让平均纯收益征收标准&附件1云南省土地出让平均纯收益征收等别、标准表单位：元/平方米州（市）&&&&&&&&&&县（市、区）&&土地等别标准（元）昆明市官渡区 盘龙区 五华区&&&五等&&&75西山区六等&&65东川区&十等&&41安宁市&&&十一等35石林县十二等&30呈贡县&晋宁县&宜良县&&&十三等&25富民县 禄劝县 嵩明县 寻甸县十四等&&&20昭通市昭阳区十二等30水富县&十三等25绥江县十四等20鲁甸县 巧家县 镇雄县 彝良县 威信县 盐津县 大关县 永善县十五等&15曲靖市麒麟区十等41宣威市 沾益县 马龙县 富源县 陆良县 师宗县 罗平县 会泽县十四等20玉溪市红塔区八等53通海县 江川县 澄江县&十三等25华宁县 易门县 峨山县 新平县 元江县十四等&&20保山市隆阳区十三等25腾冲县十四等20施甸县 龙陵县 昌宁县&&十五等15楚雄州楚雄市十三等23双柏县 牟定县 南华县 姚安县 大姚县 永仁县 元谋县 武定县 禄丰县十四等20红河州个旧市&河口县&&十二等30开远市十三等25蒙自县 建水县 石屏县 弥勒县 屏边县 绿春县十四等&&20沪西县 红河县 元阳县 金平县十五等&&&15文山州文山县十四等20砚山县 西畴县 麻栗坡县 马关县 丘北县 广南县 富宁县十五等15思茅市翠云区十三等25普洱县 景东县十四等20墨江县 景谷县 镇沅具 澜沧县 西盟县 孟连县 江城县十五等15西双版纳景洪市十三等25勐海县&勐腊县十四等20大理州大理市十二等30弥渡县&祥云县&宾川县&洱源县十四等20巍山县&南涧县&鹤庆县&剑川县&&&&&云龙县&永平县&漾濞县十五等15德宏州璐西市十三等25瑞丽市十四等20梁河县&盈江县&陇川县十五等15丽江市古城区十二等30玉龙县十四等20永胜县&华坪县&宁蒗县十五等15怒江州兰坪县十四等20沪水县&福贡县&贡山县十五等15&迪庆州香格里拉县&德钦县&维西县十五等15临沧市临翔区十四等20云县 风庆县 永德县 镇康县 耿马县 沧源县 双江县十五等15&&&&&附件2、云南省土地出让平均纯收益征收标准单位：元/平方米等别一二三四五六七八九十十一十二十三十四十五标准160125105907565595347413530252015&
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六安市本级土地出让储备资金管理暂行办法
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日，六安市人民政府以六政〔2005〕20号印发《六安市本级土地出让储备资金管理暂行办法》。该《办法》分总则、土地出让金征收、土地收购储备资金来源和用途、土地出让收入的分配、监督管理5章23条，自发布之日起施行。
六安市本级土地出让储备资金管理暂行办法通知
六安市人民政府关于印发《六安市本级土地出让储备资金管理暂行办法》的通知
六政〔2005〕20号
金安区、裕安区人民政府，开发区管委会，市政府各部门、各直属机构：　　《六安市本级土地出让储备资金管理暂行办法》经市政府第4次常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。[1]
六安市人民政府
二○○五年六月二日
六安市本级土地出让储备资金管理暂行办法暂行办法
六安市本级土地出让储备资金管理暂行办法
六安市本级土地出让储备资金管理暂行办法第一章 总 则
第一条 为切实加强土地出让、储备资金管理，根据《安徽省实施&中华人民共和国土地管理法&办法》、财政部《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》、《六安市规划控制区土地资产管理暂行办法》、《六安市规划区土地储备办法》等规定，制定本办法。　　第二条 本办法适用于六安市城市规划区内国有土地出让、储备资金的征收、筹集和使用的日常管理。[1]
六安市本级土地出让储备资金管理暂行办法第二章 土地出让金征收
第三条 本办法所称的包括：　　（一）国有土地使用权出让给土地使用者后，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）；　　（二）土地使用期满，土地使用者需要续期所缴纳的续期土地出让价款；　　（三）原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。　　第四条 市财政部门是土地出让金收入的主管机关。土地出让金属财政性资金，由市国土资源部门负责组织缴交，实行受让方直接缴入市财政专户的管理办法。　　第五条 土地使用权出让合同签订以后，由市国土资源部门填发“土地出让金缴款通知单”，主要内容包括出让的宗地名称、合同编号、土地位置、出让面积、用途、单价、出让金总额、出让年限、财政专户账号和受让单位等。受让方持“土地出让金缴款通知单”，在规定的期限内将土地出让价款缴入指定的市财政专户。　　第六条 国有土地出让应按规定使用由省财政厅统一印制的 “国有土地使用权出让清算单”、“土地出让金专用票据”。土地出让金专用票据由市财政部门统一管理。受让方缴纳出让金后，持出让合同（或成交协议）、转帐支票回单（或现金交款单）、缴款通知单等到市财政部门开具专用收据。[1]
六安市本级土地出让储备资金管理暂行办法第三章 土地收购储备资金来源和用途
第七条 市直土地储备由市土地收购储备中心按照《六安市规划区土地储备办法》组织实施。土地储备资金的来源：市财政拨入资本金、融资和其他资金。　　财政拨入资本金由市财政部门根据土地储备规模注入。　　市土地收购储备中心可根据土地收储需要，采取抵押贷款等方式筹集土地储备资金；　　其他资金包括市财政间隙资金、市国土资源部门调配可用于土地储备的资金等。　　第八条 土地储备资金只能用于下列用途：　　（一）土地征（购）储补偿费用；　　（二）储备土地的前期开发费用；　　（三）应缴税费和用于储备土地的贷款利息。[1]
六安市本级土地出让储备资金管理暂行办法第四章 土地出让收入的分配
第九条 土地出让金收入缴入财政专户后，市国土资源部门按宗地填报 “国有土地使用权出让金清算单”,列清补偿性支出、开发性支出、出让净收益及出让业务费。　　第十条 市财政部门根据现行政策规定，组织对出让土地的补偿性支出和开发性支出进行审核，并及时进行清算。　　土地补偿性支出应依据市政府确定的征地、拆迁补偿标准和征地、拆迁补偿协议等核定。其中征用土地补偿费是指征用土地而发生的各项费用，主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、拆迁补偿费以及相应报批税费等；收购储备土地补偿费是指按市政府批准的收购协议所支付的全部价款。　　土地开发性支出是指征用（收购）土地之后，用于土地整理和配套的各项费用，主要包括：土地所在小区的基础设施建设费（含道路、供水、供电、供气、排水等），经市财政部门按综合财政预算核定的市土地收购储备中心管理费用（包括人员工资、日常办公经费及土地储备贷款利息）。开发性支出应经中国注册会计师验证并出具证明。　　第十一条 为及时回补储备土地的成本性支出，在储备宗地出让后，市财政部门可按缴入财政专户土地出让总价款的40%，预拨市国土资源部门土地收购成本，年底进行清算。　　第十二条 土地出让净收益上缴国库，专项用于城市基础设施建设和土地开发。属于开发区、国有企业改制的，按省、市有关规定执行。　　第十三条 土地出让业务费由市财政部门按规定核拨，主要用于组织实施土地出让过程中发生的各类支出。土地出让业务费使用范围：　　（一）对有偿使用的土地地域内的勘探设计费； 　　（二）为开展土地有偿使用工作所支付的广告费、咨询费；　　（三）土地出让给外商过程中的外方中介人员佣金；　　（四）土地在进行出让（拍卖、招标）时所付出的场地租金；　　（五）查处未补办出让手续而擅自转让、出租、抵押原属行政划拨土地使用权的单位和个人所发生的开支；　　（六）为开展土地有偿出让工作及土地出让金征收管理工作所必需的办公费、购置费、调查研究费；　　（七）业务人员培训费、宣传费；　　（八）按规定由财政部门统一印制的登记单、清算单、专用票据和财务报表所发生的费用；　　（九）对有关票据、报表等进行保管、仓储、运输所发生的费用；　　（十）聘请财务会计、专业征管人员等所必需的工资和酬金。　　第十四条 土地出让业务费纳入财政专户管理。　　第十五条 国有企业土地需出让、转让的，可由市土地收购储备中心按规定的补偿办法进行收购储备。其出让收入按企业改制的相关规定办理。[1]
六安市本级土地出让储备资金管理暂行办法第五章 监督管理
第十六条 建立土地出让金征缴协作机制。市国土资源部门应严格按照土地出让合同约定，及时做好土地出让金征缴入库工作；市建设、规划、房地产部门应按照国家有关政策法规规定，配合土地出让金征缴工作。　　对受让人未能按合同约定缴交土地出让金的，市国土资源部门应依法予以解除土地使用权合同，不予办理土地登记，不予发放土地使用证，并追究受让方的赔偿责任。　　第十七条 市国土资源部门要做好土地出让金成本核算工作；市财政部门要做好对土地出让金征收和储备资金的日常管理与监督；市审计部门要加强对土地储备资金和土地出让金收支的审计监督；市监察部门要对土地储备、出让和资金管理进行监督检查。　　第十八条 市财政、国土资源、建设、规划、房地产部门未按规定办理，造成土地出让金未能及时、足额收缴，情节严重的，由市监察部门追究其单位负责人及相关责任人责任。　　第十九条 市财政、国土资源部门在土地出让金管理过程中，发生侵占挪用土地出让金收入、土地收购储备资金，虚列或未按规定审核土地成本和费用等违反财政财务制度行为的，按照国务院《》等有关规定予以处理。　　第二十条 实行土地出让金征缴情况与出让业务费挂钩的办法。从2005年起，市财政部门结合年度土地出让金征缴情况核定土地出让业务费：　　（一）当年应缴的土地出让金按土地出让合同约定期限及时征缴到位的，按缴库出让净收益2%比例核定业务费。土地出让金征缴成绩显著的，市政府给予一定的奖励。　　（二）当年应缴的土地出让金未能按土地出让合同约定期限及时征缴，跨年度到位的，按缴库出让净收益1%比例核定业务费。　　（三）2004年以前欠缴的土地出让金应于日前征缴到位，按本条第一项核定业务费；无特殊情况超过规定期限到位的，按本条第二项核定业务费。　　第二十一条 市国土资源部门应及时向市财政部门送达国有土地出让合同；并于每季度终了10日内向市财政部门报送土地出让金成本收支季报表、业务费收支季报表；于年度终了20日内报送决算报表。　　第二十二条 本办法具体应用中的问题，由市财政部门负责解释。　　第二十三条 本办法自发布之日起施行。[1]
．六安市人民政府．[引用日期]土地出让金病得不轻：怎么缴怎么用全听一把手
法治周末记者 赵晨熙法治周末实习生 马克布扎·叶 尔江 顾玥被称为“史上最难产”的土地出让金收支和耕地保护情况审计结果或有望于近期向社会公开。近日，有审计署内部人士向媒体透露，审计署已要求各省在6月30日前将整改结果报审计署，对整改不力的将按照规定追究责任，相关违规违纪线索则依法移交纪检及司法部门。据了解，此次国家审计署发布的整改意见非常严厉，涉及到违规批地征地、少征甚至不征收土地出让金，违规使用土地出让金、征地补偿政策未落实等方面，而土地违规抵押融资等问题也被特别关注。地方政府的“小金库”此次审计结果之所以被戏称为“难产”，是因为这一结果本该于2014年年底就向社会公布。从2014年8月开始，国家审计署开始对2008年至2013年期间的土地出让收支、土地征收、储备、供应、整治、耕地保护及土地执法等情况进行大规模全国性审计，调查涉及国土、财政、城建等部门和单位。其中地方政府约15万亿元的土地出让金，也是此次审计的重点之一。此次审计被指是国家审计机关成立以来规模最大、人员最多、时间最长的一次审计，也被外界看作是针对全国各地土地管理领域工作的全面“体检”。据报道，此项审计结果在2014年10月就已结束了现场审计，然而至今却仍迟迟未予公布，有参与审计的人士向媒体解释称，迟迟未公布，是因为审计结果复杂程度远超预期，不少情况需要核查。而审计结果之所以如此复杂，则是因为在土地出让金的收支管理、使用等方面发现了诸多问题。“土地出让金之所以会问题频发，是因为它是各地方政府预算外收入的主要来源，也是除地方债务之外，地方政府最敏感的地带，一直被视为地方政府的‘小金库’。”经济学者宋清辉在接受法治周末记者采访时坦言，当前不少城市的土地出让金收入已经占到了地方财政的60%以上，然而实际上这却是一笔“糊涂账”。一位接近国土资源部、不愿具名的工作人员也向法治周末记者直言，由于当前很多地方土地从一级开发、收储、出让、抵押融资等环节的收支情况基本都处于“半封闭”状态，此外地方各个部门都还有“自留地”，这些土地和房产的处置、收支很多都是内部循环，这也使得土地出让金变成监督外资金，成为了一些政府部门的“小金库”。该工作人员透露，此轮土地出让金审计的一个重要目的就是中央为了彻底摸清各地方的“家底”情况。宋清辉也强调，此轮对土地出让金展开的大范围审计，是国家旨在把土地出让金从“暗箱”中拎出来，对各地情况摸清家底并公之于众，同时对非法侵占、挪用土地出让金涉嫌犯罪的，移送司法机关追究责任。中国政法大学民商经济法学院教授薛克鹏则从法律角度向法治周末记者分析指出，过去我们有预算外资金和预算内资金，土地出让金作为当地政府预算外资金，并没有算在预算当中，这也导致实际执行中脱离了监督，在公共财政之外运行，给地方政府违规使用以及一些地方政府从事一些违法活动如个人贪污等提供了机会。“在2014年十二届全国人大常委会第十次会议上审议通过的新预算法中规定，政府的所有收入都要纳入公共预算当中，这也是首次通过法律明确了政府的全部收入都要上缴国库。”薛克鹏认为，这将有利于从根源上解决地方政府的“小金库”，也有利于解决多年来土地出让金出现的种种违规使用问题。非法减免成常态据了解，此轮针对土地出让金的审计内容非常全面，涉及到违规批地征地、少征甚至不征收土地出让金，违规使用土地出让金、征地补偿政策未落实等各个方面。这其中非法减免土地出让金的问题也被予以了重点关注。据此前媒体报道，在此轮审计中，内蒙古就被发现存在少征土地出让收入30.11亿元、返还土地收入金额17.52亿元等多个问题。事实上，地方政府少征、减免土地出让金一直是个“老生常谈”的问题。财政部日公布的2014年全国土地出让金收支情况就显示，去年全国土地出让金收入4.29万亿元，同比增长3.1%。报告同时指出，土地出让金征收管理不到位现象依旧存在，一些地方存在少征、缓征、减免和返还土地出让金行为，或以土地开发、奖励款等名义返还，变相减免土地出让金。法治周末记者通过梳理近年来审计署关于土地领域的审计报告以及国家土地督察公告后也发现，土地出让金征收减免、“欠账”的问题几乎次次“榜上有名”。审计署2010年公布的土地出让审计报告就披露，在审计的13个市地州中，少征、欠征土地出让金总额达350多亿元，占审计对象同时期的土地出让收入总额比例超过10%。国家土地督察机构2013年对全国48个城市展开例行督察，发现46个城市存在违规少征、欠征或擅自减免土地出让金等问题，涉及829个项目，欠缴土地出让金492亿元。比数据更为直观的则是一个个鲜活的实例。日，湖北武汉市新洲区原区委书记王世益滥用职权、受贿案在黄石市中级人民法院公开审理。在王世益被指控的犯罪情节中，有不少都涉及违规减免土地出让金。据检察机关指控，广东东莞一名商人准备在新洲区新建五星级酒店，以1.32亿元拍得250亩商业开发用地。这名商人送给王世益3万港元和一块名牌手表后，王世益同意政府以“返还企业发展金”名义返给企业土地出让金8000万元，案发前已实际返还5975万元。日，被陕西省西安市中级人民法院判处有期徒刑16年的贵州省委原常委廖少华也涉嫌插手土地出让金减免。检察机关指控其在担任黔东南州委书记期间，拒不听取黔东南州政府相关部门的意见和建议，强令政府退还一家房产开商土地出让金，给国家造成经济损失310多万元。受政府政绩影响“对于土地出让金的减免，国家是有规定明令禁止的。”薛克鹏向记者介绍，财政部2009年出台的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》就要求，除国务院有明确规定以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入，土地出让收入及时足额缴入地方国库，分期缴纳最迟也得在两年内全部清缴。尽管有禁令，但依然无法阻止各地政府违规减免的“脚步”。在薛克鹏看来，这主要是地方政府招商引资的政绩冲动所致。他解释称，各地方政府为了吸引外资，会对开发商实行一些优惠政策，在争相招商过程中，地方政府往往会以招商协议方式与相关意向企业在土地招标、挂牌之前商定出让价格，在约定中标价超过商定价的部分，再以土地开发、奖励款或其他名义全额或按照一定比例部分返还，使土地出让金在“左口袋收，右口袋出”中违规返还。“这种行为具有极大的危害性。”薛克鹏指出，一方面这会造成国有公共土地使用收益的流失，同时一些企业通过关系获得廉价土地，对其他企业来说也破坏了公平竞争，更会滋生大量贪腐问题。宋清辉认为，当前土地出让金征收环节中出现的乱象，关键在于对土地出让中违规现象的责任划分与追究的缺位。尽管国家明文规定禁止地方减免、返还、缓缴土地出让金，但以往审计或督察中查出此类问题，相关责任人大多仅被约谈和督促整改，受到处理的官员也多是因存在钱权交易等贪腐行为，违规成本相对较低，企业长期欠缴也有恃无恐。“土地出让金问题事关相关干部和开发商双方的利益链，因此在强力打击干部受贿犯罪，加大追责的同时，也应对不法开发商进行严惩。”宋清辉说。宋清辉同时强调，地方政府任性减免或少征土地出让金，也反映出土地出让金收支缺乏公开透明的监督管理机制，土地出让金怎么缴，怎么减免全凭一把手一句话，“一言堂”现象严重。他建议相关部门应加强公开与监督，比如政府每年应将土地出让具体情况定期向人大报告，并向社会公开；同时建立和完善土地出让金会审制度，相关部门对每块地的出让竞价、出让金减免等进行严格审议，杜绝随意审批减免等现象，确保土地出让金及时足额征缴到位。违规抵押融资手段多除了非法减免土地出让金的问题外，违规利用土地抵押融资问题也被指是此次审计的“重灾区”之一。法治周末记者注意到，早在日国土资源部发布的《国家土地督察公告》中就指出，在例行督察的48个城市中有19个城市存在土地违规抵押融资贷款行为，共涉及1361个项目，土地面积14233公顷，抵押金额1183.79亿元。“地方违规进行土地抵押融资的原因多种多样，有些地方政府是出于追求GDP的需要，有些是财政资金吃紧，有些则是为满足自身业绩需要。”薛克鹏透露，由于地方政府可支配资源比较有限，而对土地支配权相对较大，在土地抵押融资过程中，地方政府可以主导国有土地使用权证颁发、土地价值评估、土地出让划拨等程序，因此极易导致此类问题的出现。宋清辉也指出，当前地方政府面临资金缺口时就只想通过土地抵押融资获取资金，“这种以地融资的经营模式也使得土地规押融资问题多发，成为重灾区”。2012年12月财政部、发改委、人民、银监会四部门联合下发了《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》，其中明确提出，地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。但土地违规抵押融资的行为依然屡禁不止。据上述国土部门工作人员透露，当前各地政府在土地违规抵押融资方面主要采取的“招数”有以下几种。一是将土地违规划拨或直接登记到融资平台公司名下，用于抵押融资。这类划拨地不具有入市变现条件，通过虚假办理供地手续，以办理出让手续后返还土地出让金的手段进行，将机关办公、教育等原划拨土地划转给本地国有资产经营公司用于融资贷款；二是向融资平台公司注入不合规土地资产，用于抵押融资。主要是以登记代替审批，直接将行政办公、事业单位用地、非盈利性道路等公共用地，以经营性用地名义登记到融资平台公司名下。但这类土地的实际用途和规划条件并没有发生实质性改变，依然属于公共用地，所以一旦需要用于偿债，根本无法入市变现。三是为土地出让价款未交全的土地进行分割登记，用于抵押融资。更有个别地方，通过制作虚假国有土地使用权证用于抵押融资。宋清辉认为，由于抵押融资具有一定的隐蔽性，一般难以通过公众监督发现，因此这种侥幸心理再加上政府的政绩冲动是导致此类事件屡禁不止的主要原因。“违规利用土地抵押融资危害很大，必须予以遏制。”薛克鹏指出，一方面它人为制造了较多的地方债务和风险，易造成国有土地资产流失，使得城市土地产权关系混乱，引发土地权益纠纷；此外，以土地作抵押，也可能会成为地方政府进一步征收农民土地的理由，这也会造成各地违法征收土地现象的加剧。“对于违规抵押融资应加大监管。”宋清辉建议，国土监察机构应和银行形成多方合力，共同提高警惕，打击违规抵押融资，并加大对违规地方政府的处罚力度，“对于一些涉嫌协助违规融资或审核把关不严的银行及融资机构，也应追究责任。”此外他强调，各地政府也应逐步摆脱“土地激素”的刺激，适应经济增长新常态，要逐步改变当前通过国有土地抵押融资贷款，推动城市建设的经济增长模式。“这是有风险且不可持续的。”宋清辉说。微信扫一扫，帮你发现聪明钱——腾讯财经公众号：腾讯财经（financeapp）重磅财经资讯、特色财经栏目一网打尽
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