润丰物业:补充法律意见书1_润丰物业(835411)_公告正文
润丰物业:补充法律意见书1
公告日期：
北京市京师律师事务所
关于北京润丰世纪物业管理股份有限公司
申请股票在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让的
补充法律意见书（一）
京师证字[2015]第7597-1号
地址：北京市朝阳区东四环中路37号京师律师大厦3层
电话：010-
传真：010-
邮编：100025
二○一五年 十一月
致：北京润丰世纪物业管理股份有限公司
北京市京师律师事务所（以下简称“本所”）根据与北京润丰世纪物业管理股份有限公司（以下简称“公司”）签署的《专项法律顾问合同》，接受委托担任公司申请股票在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让事宜（以下简称“本次挂牌”）的专项法律顾问。本所律师根据《中华人民共和国公司法》（以下简称“《公司法》”）、《中华人民共和国证券法》（以下简称“《证券法》”）、《非上市公众公司监督管理办法》（以下简称“《管理办法》”）、《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》（以下简称“《业务规则》”）、《全国中小企业股份转让系统股票挂牌条件适用基本标准指引（试行）》（以下简称“《挂牌标准指引》”）等有关法律法规、部门规章及相关业务规则，按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神，为公司本次挂牌事宜出具了《关于北京润丰世纪物业管理股份有限公司申请股份在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让的法律意见书》（京师字[2015]第7597号）（以下简称“《法律意见书》”）。现根据全国股份转让系统公司反馈意见所涉问题，对相关法律事项出具本《补充法律意见书（一）》。
本所律师在《法律意见书》中所述的法律意见书出具依据、律师声明事项、释义等相关内容仍然适用于本补充法律意见书，在本补充法律意见书中，除非上下文另有说明，所使用的简称与《法律意见书》中使用的简称和定义具有相同含义。
本所律师按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责的精神，对公司提供的文件和有关事实进行了充分核查和验证后，出具补充意见如下：
1、关于业务资质。请主办券商、律师核查公司的以下事项并发表明确意见：(1)是否具有经营业务所需的全部资质、许可、认证、特许经营权，对其齐备性、相关业务的合法合规性发表意见；（2）是否存在超越资质、范围经营的情况，是否存在相应的法律风险，公司的风险控制和规范措施，是否构成重大违法行为；（3）是否存在无法续期的风险，对公司持续经营的影响。
根据公司提供的润丰物业及其子公司四季物业、好利来物业的《营业执照》、《公司章程》及与其所从事业务相应的资质、许可等文件并经本所律师核查，润丰物业及其子公司已取得与其所从事业务相关的全部资质、许可、认证，具体如下：
1、润丰物业现持有如下与经营业务相关的资质证书：
（1）北京市住房和城乡建设委员会于日颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，证书编号：京物企二[2013]第0005号；资质等级：贰级。
（2）北京市朝阳区市政市容管理委员会于日颁发的《北京市供热运行单位备案登记证》，证书编号：京（朝热）字第21-010号，供热区域：润枫水尚1号锅炉房（东区）、润枫水尚2号锅炉房（西区）、润枫嘉尚锅炉房。
（3）北京市朝阳区市政市容管理委员会于日颁发的《北京市供热运行单位备案登记证》，证书编号：京（朝锅）字第21-041号，供热区域：朝阳区青年路西里5号院润枫水尚东区，燃料类型：天然气。
（4）北京市朝阳区市政市容管理委员会于日颁发的《北京市供热运行单位备案登记证》，证书编号：京（朝锅）字第21-042号，供热区域：朝阳区青年路西里5号院润枫水尚西区，燃料类型：天然气。
（5）北京市朝阳区市政市容管理委员会于日颁发的《北京市供热运行单位备案登记证》，证书编号：京（朝锅）字第21-043号，供热区域：朝阳区朝阳北路129号院润枫嘉尚，燃料类型：天然气。
（6）北京市昌平区市政市容管理委员会于日颁发的《北京市供热运行单位备案登记证》，证书编号：京（昌锅）字第Q168号，供热区域：润枫欣尚小区。
（7）北京市昌平区市政市容管理委员会于日颁发的《北京市供热运行单位备案登记证》，证书编号：京（昌）字第0107号，供热区域：润枫欣尚小区。
（8）北京市大兴区卫生局于日颁发的《卫生许可证》，证书编号：大卫水监字[2011]第00608号，许可项目：二次供水，有效期限：2015
年6月23日至日。
（9）北京市朝阳区卫生局于日颁发的《卫生许可证》，证书编号：朝卫水监字[2010]第1006号，许可项目：二次供水，有效期限：日至日。
（10）北京市昌平区卫生和计划生育委员会于日颁发的《卫生许可证》，证书编号：昌卫水监字[2015]第00294号，许可项目：二次供水，有效期限：日至日。
（11）北京市大兴区市政市容管理委员会于日颁发的《北京市公共停车场经营备案证》，备案号：1430127号，停车场地址：大兴区旧宫镇德贤路239号，车位数：地面62地下580，有效期限：日至日。
（12）北京市通州区市政市容管理委员会于日颁发的《北京市公共停车场经营备案证》，备案号：1630201号，停车场地址：通州区台湖镇兴光三街九号润枫领尚小区，车位数：地下440，有效期限：日至日。
2、四季物业现持有如下与经营业务相关的资质证书：
（1）重庆市国土资源和房屋管理局于日核发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，证书编号渝物1175号，资质等级贰级。
（2）中国质量认证中心于日签发的《质量管理体系认证证书》，证书编号：R0M/5000；认证适用范围：物业管理服务；有效期至：日。
3、好利来物业现持有如下与经营业务相关的资质证书：
（1）河南省住房和城乡建设厅于日颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，证书编号：；资质等级：贰级。
（2）郑州市公安局于日颁发的《郑州市机动车临时停车场许可证》，证书编号：郑公行批字（号，停车场地址：郑州市四港联动大道与云港路交叉口，停车位数量：111，类别：自管，性质：公共。
经本所律师核查，润丰物业及其子公司四季物业、好利来物业未从事商业特
许经营活动，无需按照《商业特许经营管理条例》（国务院令第485号）的相关规定向国务院商务主管部门备案。
经本所律师核查，润丰物业及其子公司四季物业、好利来物业不存在超越资质、范围经营的情况。
经本所律师核查，润丰物业及其子公司四季物业、好利来物业所持有的相关资质、许可、认证均未届有效期，无需续期，不存在续期的法律风险，亦不会对公司的持续经营产生重大影响。
2、关于合同签订。请主办券商和律师核查公司签署的合同是否需要通过采购、招投标程序，对相关合同的签署是否合法合规、是否有效发表意见。若是，请公司补充披露：（1）请公司补充披露所投的标的来源、招标模式。（2）……请主办券商及律师核查公司的销售渠道，就获得销售订单的合法合规性，是否对持续经营存在不利影响发表意见。
（1）根据公司提供的资料并经本所律师核查，润丰物业及其子公司签订的主要合同为前期物业服务合同，具体如下：
北京润丰房
“润枫水尚苑
自日起至润枫水尚
地产开发有
（东区）”
苑物业管理委员会成立之日止
北京润丰房
“润枫水尚
自日起至小区业委
地产开发有
苑”（西区）
会成立之日自然终止
北京润丰房
自日起至小区业主
地产开发有
“润枫欣尚”
委员会成立之日自然终止
北京润丰房
“润枫德尚
自日起至润枫德尚
地产开发有
苑业主委员会成立之日止
北京润丰宏
自日起至润枫嘉尚
业房地产开
“润枫嘉尚”
物业管理委员会成立之日止
发有限责任
北京润兴伟
业房地产开
“润枫锦尚
自日起至业主大会
发有限责任
选聘新物业管理公司止
北京润通鸿
业房地产开
自日起至业主大会
“润枫领尚”
发有限责任
选聘新物业管理公司止
自日起至业主委
重庆好利来
“润丰?水尚”
员会成立后，重新与选聘物业管理
物业发展有
（一期一组
企业签订的物业服务合同生效时
重庆好利来
“润丰?水尚”
自日起至业主委员
物业发展有
（一期二组
会成立后，重新与选聘物业管理企
业签订的物业服务合同生效时止
自日起至2016年7
重庆好利来
月9日止。合同期未满，业主委员
“润丰?水尚” 商住
物业发展有
会成立后，若重新与选聘或续聘的
物业管理企业签订的物业服务合
同生效时，本合同终止
自日起至2018年4
“好利来?金
重庆吉厦房
月7日止。合同期未满，业主委员
色池塘”（一
地产开发有
会成立后，若重新与选聘或续聘的
期、二期、三
物业管理企业签订的物业服务合
同生效时，本合同终止
自日起至2023年12
月31日止；但在本合同期限内，
河南保利置
“润丰?水尚公
业主委员会代表全体业主与物业
业有限公司
管理企业签订的物业服务合同生
效时，本合同自动终止
自日起至业主委员
郑州保利置
“润丰?锦尚
会成立，与选聘物业服务企业签订
业有限公司
的物业服务合同生效时，本合同自
郑州保利置
“润丰?锦尚
自日起至业主委员
业有限公司
会成立，与选聘物业服务企业签订
的物业服务合同生效时，本合同自
根据润丰物业及其子公司四季物业、好利来物业及项目建设单位确认，上述物业项目均未召开业主大会，亦未成立业主委员会，上述合同均在有效期内。
根据《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；国家提倡商业物业的建设单位，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，即商业物业的前期物业管理，可由建设单位通过协议方式选聘有资质的物业服务企业提供相应的物业服务。
根据公司提供的资料并经本所律师核查，润丰物业及其子公司所管理物业的取得情况如下：
1）润丰物业所管理的“润丰欣尚”、“润丰嘉尚”两个物业项目的物业类型为商业物业，由建设单位与润丰物业直接签署《前期物业服务合同》，其业务来源符合《物业管理条例》的相关规定。
2）润丰物业所管理的“润枫德尚苑”物业项目于2003年初建设完成，建设单位北京润丰房地产开发有限公司于日取得北京市居住小区管理办公室核发的《关于公约核准的通知》（京小区办字[2003]第063号），主要内容为核准《润枫德尚苑物业管理公约》，核准号1203。
根据《北京市居住小区物业管理办法》（1995年市政府第21号令，根据日北京市人民政府第12号令修改）相关规定，对于建设周期较长的居住小区，在物业管理委员会成立之前，可由小区开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业负责前期管理。
因“润枫德尚苑”物业项目于《物业管理条例》（日施行）施行前，已按照当时有效的《北京市居住小区物业管理办法》履行了相应的核准手续。该条例未要求对施行前的物业管理项目按照新实施的规定重新办理招投标手续。因此，建设单位委托润丰物业提供物业管理服务，符合当时有效的地方规定，其委托行为是合法、有效的。
3）润丰物业管理的“润枫锦尚苑”、“润枫水尚苑（西区）”两处物业项目，系公司通过投标的方式中标取得，并与建设单位签署《前期物业服务协议》。该
等物业项目的取得，符合《物业管理条例》的相关规定。
4）润丰物业管理的“润枫水尚苑（东区）”、“润枫领尚”两处物业项目，由建设单位与润丰物业直接签署《前期物业服务协议》，建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业。
5）四季物业管理的“润丰?水尚（一期一组团）”、“润丰?水尚（一期二组团）”、“润丰?水尚（二期）”、“好利来?金色池塘（一期、二期、三期）”等四处物业项目，系四季物业通过投标的方式中标取得，并与建设单位签署《前期物业服务协议》。该等物业项目的取得，符合《物业管理条例》的相关规定。
6）好利来物业所管理的“润丰?水尚小区”、“润丰?锦尚北区”、“润丰?锦尚南区”等三处物业项目，系好利来物业通过投标的方式中标取得，并与建设单位签署《前期物业服务协议》。该等物业项目的取得，符合《物业管理条例》的相关规定。
综上，除上述润丰物业所管理的“润枫水尚苑（东区）”、“润枫领尚”两处物业项目未按照《物业管理条例》所规定的招投标方式取得外，其他物业项目均符合当时有效的物业管理项目取得方式要求。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规效力性强制规定的合同无效。根据《物业管理条例》第二十四条和五十七条的规定，《物业管理条例》旨在规制物业建设单位的招标行为。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第五条第十六款之规定，如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对此类合同效力的认定，应当慎重把握，据此，以上两个物业项目未经招投标与建设单位签订的《前期物业服务协议》不应当认定无效。
根据《物业管理条例》相关规定，润丰物业不会因建设单位未履行招投标程序而与公司签署前期物业服务合同而收到行政处罚。
综上所述，本所律师认为，除润丰物业所管理的部分物业项目未经招投标即与建设单位签署前期物业服务协议外，润丰物业所管理的其他物业项目以及四季物业、好利来物业所管理的物业项目取得途径均符合当时有效的法律、行政法规和其他规范性文件的规定；润丰物业未经招投标即与建设单位签署前期物业服务协议的情形，并不会导致合同无效，润丰物业也不会因此遭受相应的行政处罚，不会对润丰物业的持续经营产生不利影响。
3、报告期内公司收购两家子公司。（2）请主办券商及律师核查被收购方报告期是否合法规范经营、是否存在大额负债或潜在纠纷。
根据公司提供的资料并本所律师核查，被收购方为重庆润丰四季物业管理有限公司（以下简称“四季物业”）及郑州好利来物业管理有限公司（以下简称“好利来物业”），上述被收购方报告期内合法合规经营，不存在大额负债或潜在纠纷。
（1）四季物业合法合规经营情况
根据四季物业提供的资料并本所律师的核查，四季物业报告期内按照经营范围及所取得的业务资质开展业务，其经营活动不存在重大违法违规情形。
根据重庆市渝北区安全生产监督管理局于日出具的《证明》，四季物业近三年来在渝北辖区未发现生产安全亡人事故，三年内未受过该局作出的行政处罚。
根据重庆市渝北区地方税务局第四税务所于日出具的《证明》，四季物业所执行的税种、税率符合现行法律、法规及规章的要求；四季物业自日以来的经营活动，不存在因偷税、漏水、逃税等违反税收管理方面的法律、法规及规章而被处罚的情形。
根据重庆市物业管理协会于日出具的《证明》，四季物业于2010年9月在该会申报建立了企业信用档案，并进行网上公示；同时，四季物业每年按时提供信用档案的更新数据；截止目前，公司信用档案中无不良记录。
根据重庆市国土资源和房屋管理局物业处于日出具的《关于重庆润丰四季物业管理有限公司的诚信证明》，自四季物业成立以来，未发现四
季物业在经营活动中存在《物业服务企业资质管理办法》第十一条所列的13种不良经营行为。
根据重庆市渝北区人力资源和社会保障局日出具的《证明》，四季物业自2013年1月至2015年9月期间，已申报参加社会保险（包括养老保险、失业保险、基本医疗保险、工伤及生育保险），未发现欠缴社会保险的情况，无劳动纠纷举报投诉、劳动保障行政处罚和尚未处理完结的劳动争议案件。
根据重庆市工商行政管理局渝北区分局于日出具的《重庆市企业信用信息查询报告》，四季物业无处罚信息，无法院判决信息。
除上述政府机关出具的合法合规经营证明外，经本所律师登录全国法院被执行人信息查询（http://zhixing./search/）、中国裁判文书网（http://www.）、中国执行信息公开网（http://shixin.）等相关网站查询，未发现四季物业存在未结案件及未执行完毕案件，不存在大额债务或潜在纠纷。
（2）好利来物业合法合规经营情况
根据好利来物业提供的资料并经本所律师核查，好利来物业报告期内按照经营范围及所取得的业务资质开展业务，其经营活动不存在重大违法违规情形。
根据郑州市工商行政管理局郑州机场分局于日出具的《证明》，好利来物业自日成立以来，其设立、变更程序符合《中华人民共和国公司法》及其他相关法律法规的规定，其经营活动状态正常。
根据郑州空港综合经济试验区（郑州新郑综合保税区）安全生产监督管理局于日出具的《证明》，好利来物业经营活动符合有关安全生产方面的法律法规要求，自日以来，未受到安全生产监督部门作出的行政处罚。
根据郑州空港综合经济试验区（郑州新郑综合保税区）劳动监察大队于日出具的《证明》，好利来物业在劳动用工、社会保险缴纳方面符合劳动和社会保障的相关要求，不存在因违反劳动和社会保障方面的法律、法规及规章而被处罚的情形。
根据郑州空港综合经济试验区（郑州新郑综合保税区）市政建设环保局住房
保障和房产管理处于日出具的《证明》，好利来物业自日以来的经营活动不存在因违反物业管理方面的法律、法规及规章而被处罚的情形。
根据郑州航空港区地方税务局郑港税务所于日出具的《证明》，好利来物业执行的税种、税率符合现行法律、法规及规章的要求；自日以来，合法经营，如期纳税；暂未发现偷税、漏税、逃税等违反税收管理方面额法律、法规及规章而被处罚的情形。
除上述政府机关出具的合法合规经营证明外，经本所律师登录全国法院被执行人信息查询（http://zhixing./search/）、中国裁判文书网（http://www./zgcpwsw/）、中国执行信息公开网（http://shixin.）等相关网站查询，未发现好利来物业存在未结案件及未执行完毕案件，不存在大额债务或潜在纠纷。
综上所述，本所律师认为，被收购方报告期内合法规范经营、不存在大额负债或潜在纠纷。
本《补充法律意见书（一）》正本三份，经本所律师签字并加盖本所公章后生效，均具有同等法律效力。
本《补充法律意见书（一）》仅供润丰物业申请股票在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让使用，任何人不得将其用作其他目的。
（以下无正文）
【本页无正文，为《北京市京师律师事务所关于北京润丰世纪物业管理股份有限公司申请股票在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让的补充法律意见书（一）》之签章页】
北京市京师律师事务所（公章）
经办律师：
经办律师：
经办律师：
建议及投诉热线：021-&&&&
证券投资咨询资质：上海东方财富证券研究所 编号：ZX0064
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润丰物业:公开转让说明书
公告日期：
北京润丰世纪物业管理股份有限公司
BeijingWinfirstCenturyPropertyManagementCo.,LTD.
公开转让说明书
（申报稿）
华西证券股份有限公司
四川省成都市高新区天府二街198号
二一五年十一月
本公司声明
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺公开转让说明书不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证公开转让说明书中财务会计资料真实、完整。
全国中小企业股份转让系统有限责任公司对本公司股票公开转让所作的任何决定或意见，均不表明其对本公司股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行承担。
重大事项及风险提示
公司在生产经营过程中，由于自身及所处行业的特点，公司提醒投资者特别关注如下重大事项及风险，并认真阅读本公开转让说明书全部内容。
一、公司股份转让受限提示
截至本公开转让说明书签署日，股份公司成立未满一年。根据《公司法》第一百四十二条“发起人持有的公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让”之规定，作为公司发起人的现所有股东于公司成立满一年之前不可转让其所持有的公司股份。公司发起人无可以报价转让的股份。
二、共同实际控制人不当控制的风险
公司股东为润丰投资集团有限公司和自然人陈素玉。润丰投资集团有限公司持股51%，自然人股东陈素玉持股49%，自然人股东陈素玉与润丰投资集团有限公司全体自然人六名股东签订了《一致行动协议》，以上七人为公司实际控制人，持股比例合计为100%，处于绝对控股地位。虽然公司已制定了一整套公司管理制度来完善公司的内部控制和管理结构，但公司实际控制人仍有可能利用其控制地位，通过行使表决权对公司的经营、人事、财务等实施不当控制，影响公司的正常经营或损害未来持有公司股份的中小股东利益，为公司持续健康发展带来风险。
三、财政补贴政策变动风险
政府补助主要为采暖季清洁能源供热燃料补贴。2013年度、2014年度、月收到的采暖季清洁能源供热燃料补贴金额分别为2,175,717.06元、2,447,984.73元、3,236,058.09元，2013年度公司利润总额为-3,122,371.12元，2014年度、2015年度财政补贴分别占当期利润总额的34.04%、82.16%。一旦国家财政补贴政策发生不利变动，将对公司经营业绩产生重大影响。
四、关联企业资金占用风险
截至日，公司其他应收款余额为21,476,109.09元，其中，应收关联企业占用资金合计10,306,816.10元，占其他应收账款余额的47.99%；应收账款余额为8,032,415.90元，其中应收关联企业占用资金余额为1,308,083.88元，占应收账款余额的16.29%。
截至本公开转让说明书签署日，关联企业已全部归还了占用资金。为规范关联交易，保证关联交易的公平、公正、公开，润丰物业制订了《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《关联交易决策制度》、《防范控股股东及关联方资金占用管理制度》等规章制度，规定了关联方及关联交易的认定、关联交易价格的确定和管理、关联交易合同的执行、关联股东及关联董事的回避表决等，明确了关联交易的股东大会表决程序和董事会表决程序，为进一步规范润丰物业与关联方之间的交易行为，确保关联交易程序合规、定价公允，公司控股股东、实际控制人，持股5%以上的其他股东，公司董事、监事及高级管理人员分别签署了《关于规范并减少关联交易的承诺函》。但是，未来仍有可能发生关联企业占用资金的风险。
五、主营业务拓展依赖关联方风险
报告期内，公司所管理的物业项目来自于关联方房地产开发公司所开发的项目，获取的物业管理合同部分是基于关联方房地产公司的前期物业合同，公司的收入虽然不直接来源于关联方，但主营业务拓展完全依赖于关联方。公司经营面临主营业务拓展风险。
六、物业费拖欠风险
公司日、日及日应收账款余额分别为2,148,019.28元、5,475,400.10元、8,032,415.90元，占当期营业收入的比例分别为5.21%、8.69%和21.80%，主要为应收业主物业费。
公司提供物业服务时，往往面对众多业主。业主个体的需求不同，对物业服务的感受可能会大相径庭，兼有个人经济状况差别等因素。随着收入的增加导致应收账款大幅增加，业主拖欠物业管理费导致部分应收账款产生坏账的风险加大。
七、公司治理的风险
有限公司阶段，公司股东会、执行董事、监事制度的建立与运行存在不规范的情况，如会议记载内容不完整，执行董事、监事也未形成书面记录或工作报告等。此外，有限公司章程未就关联交易决策权限及决策程序进行明确规定，使有限公司阶段关联资金往来未履行特定的决策程序。股份公司设立后，公司已按照法律法规要求组建独立的董事会、监事会及高级管理层，制定了适应企业现阶段发展的内部控制体系。尽管如此，由于股份有限公司成立时间较短，尤其公司股份进入全国中小企业股份转让系统后，对公司治理提出了更高的要求，公司管理层对新制度的理解、贯彻、执行水平有待进一步检验。公司未来经营中可能存在因内部管理不适应发展需要，影响公司持续、稳定、健康发展的风险。
八、公司报告期内未为员工足额缴纳社会保险而可能带来的补缴风险
报告期内，公司及子公司缴纳社会保险的人数与员工人数存在差异。截至日，润丰物业员工243人，已签署劳动合同员工未缴纳社保人数为161人；子公司好利来物业员工44人，已签署劳动合同员工未缴纳社保人数为34人，但购买了商业保险；子公司四季物业员工137人，已签署劳动合同员工未缴纳社保人数为67人。差异原因为：①部分员工为退休返聘人员，公司无需为其购买社会保险；部分员工未与原单位办理社保转移手续，导致公司未能及时为其办理社保缴费手续；③部分员工已缴纳城镇居民保险，公司无需重复办理；④部分农村户籍员工，在户籍所在地办理了新农村合作医疗保险和新农村社会养老保险，自愿申请不购买保险；⑤部分员工入职当月资料未全，未办理保险；⑥部分员工，尤其派遣用工绝大部分是来自农村的农民工，流动性比较大，个人在缴纳社保后，将降低个人当月的实际收入，且社会保险无法全国统筹领取。以上未缴纳保险的员工全部签订了自愿放弃缴纳社保承诺书。
因员工流动性较高，为充分估算补缴社保可能对公司的业绩影响，以日员工情况进行测算，未缴纳社保的262人中，退休返聘3人；参加农村保险（新农合、新农保）12人；自行购买城镇居民保险0人；入职当月资料未全，下月参保2人；个人不愿意购买保险245人；根据公司目前用工成本水平，如为不愿意购买社保的245人全部缴纳，根据各地区未缴纳社保人数和当地社保缴纳平均水平测算，每年将增加公司税后成本2,092,973.94元，占2014年度净利润6,588,162.93元的31.77%，占月净利润3,413,287.91的61.32%，占基于月净利润年化后的2015年净利润的35.77%。
公司已经承诺：“保证在日前为符合缴纳条件的员工全面缴纳社保，届时如有员工确实不愿意缴纳的，公司尽快采用合法合规的方式解决该问题”。润丰投资集团有限公司作为北京润丰世纪物业管理股份有限公司的控股股东，就下列事项作出如下书面说明并承诺：“因润丰物业及其全资子公司郑州好利来物业管理有限公司、重庆润丰四季物业管理有限公司所从事行业的特殊性，其员工流动性较大，故润丰物业及其子公司仅为部分稳定员工缴纳了社会保险和住房公积金。
若润丰物业及其子公司与所聘用的员工发生与社会保险和住房公积金相关的劳动纠纷或争议；或者润丰物业或其子公司所在地的社会保险部门、住房公积金主管部门要求公司对员工社会保险或者住房公积金进行补缴；或者公司因未按照规定缴纳员工社会保险或住房公积金而受到有关主管部门的行政罚款。润丰物业及其子公司因上述原因所发生的费用支出及/或所受到的经济损失将由我司承担全部赔偿责任，以确保润丰物业及其子公司不承担任何经济损失。”但仍不排除公司报告期内未为在职员工和派遣员工足额缴纳社会保险而可能带来的补缴等风险。
本公司声明......1
重大事项及风险提示......2
目录......6
释义......11
第一节基本情况......13
一、公司概况......13
二、本次挂牌基本情况......13
（一）本次挂牌的基本情况......13
（二）股东所持股份的限售安排及自愿锁定承诺......14
三、公司股权结构及股东情况......15
（一）公司股权结构图......15
（二）公司股东情况......15
四、公司股本形成及变化情况......18
（一）2003年12月，润丰物业有限设立......18
（二）2004年8月，润丰物业有限第一次股权转让......19
（三）2005年2月，润丰物业有限第二次股权转让......19
（四）2008年1月，润丰物业有限第一次股东名称变更......20
（五）2010年12月，润丰物业有限第三次股权转让、第一次增加注册资本......20（六）2013年5月，润丰物业有限第四次股权转让................................................21
（七）2013年11月，润丰物业有限第五次股权转让......21
（八）2015年8月，整体变更为股份公司......22
五、重大资产重组情况......23
六、控股子公司及参股公司情况......23
（一）控股子公司情况......23
（二）参股公司情况......24
七、公司董事、监事及高级管理人员基本情况......24
（一）公司董事......24
（二）公司监事......25
（三）公司高级管理人员......26
（四）公司董事、监事和高级管理人员的任职资格......26
八、最近两年及一期主要财务数据和财务指标......26
（一）资产负债表主要数据......错误!未定义书签。
（二）利润表主要数据......错误!未定义书签。
（三）现金流量表主要数据......错误!未定义书签。
（四）主要财务指标......错误!未定义书签。
九、相关机构情况......28
第二节公司业务......30
一、主营业务、主要服务......30
（一）主营业务......30
（二）主要服务......30
二、内部组织结构及业务流程......31
（一）内部组织结构......31
（二）主要业务流程......32
三、与主营业务相关的关键资源要素......34
（一）产品或服务使用的主要技术......34
（二）主要无形资产情况......35
（三）取得的的业务许可资格或资质情况......35
（四）主要固定资产情况......37
（五）员工情况......37
四、公司的具体业务情况......41
（一）公司业务收入构成情况......41
（二）公司的主要服务对象及前五名客户情况......43
（三）报告期内主要业务成本及主要供应商情况......44
（四）报告期内重大业务合同的履行情况......46
五、商业模式......51
（一）销售模式......51
（二）服务模式......51
（三）采购模式......52
（四）盈利模式......52
六、所处行业概况、市场规模及基本风险......52
（一）行业概况......52
（二）市场规模及市场情况......54
（三）行业风险特征......60
（四）公司在行业中的竞争情况......61
第三节公司治理......62
一、股东大会、董事会、监事会的建立健全及运行情况......62
（一）关于股东大会、董事会、监事会制度的建立及运行情况......62
（二）公司股东大会、董事会、监事会和相关人员履行职责情况......62
二、公司董事会关于治理机制的说明......63
三、公司及其控股股东、实际控制人最近两年及一期违法、违规情况......66
（一）公司最近两年及一期违法、违规情况......66
（二）公司控股股东、实际控制人最近两年及一期违法、违规情况......68
四、独立经营情况......68
（一）业务独立情况......68
（二）资产独立情况......69
（三）机构独立情况......69
（四）人员独立情况......69
（五）财务独立情况......69
五、同业竞争情况......70
（一）控股股东及实际控制人控制的其它企业......70
（二）关于避免同业竞争的承诺......79
六、报告期内公司资金被控股股东、实际控制人占用及对外担保情况......80
（一）资金占用情况的说明......80
（二）资金担保情况的说明......81
（三）防止股东及其关联方占用或者转移公司资金、资产及其他资源的制度.....81七、公司董事、监事和高级管理人员相关情况.............................................................82
（一）董事、监事、高级管理人员持股情况......82
（二）董事、监事及高级管理人员之间的亲属关系......83
（三）董事、监事、高级管理人员与公司签订的重要协议或做出的重要承诺.....83（四）董事、监事、高级管理人员其他兼职情况.....................................................83
（五）公司董事、监事、高级管理人员的其他对外投资情况......86
（六）董事、监事、高级管理人员的违法违规情况......87
（七）其他对申请挂牌公司持续经营有不利影响的情况......87
（八）最近两年及一期董事、监事、高级管理人员的变动情况......87
第四节公司财务......89
一、最近两年一期的财务报表......89
（一）合并资产负债表......89
（二）合并利润表......91
（三）合并现金流量表......92
（四）合并所有者权益......94
（五）母公司资产负债表......99
（六）母公司利润表......101
（七）母公司现金流量表......102
（八）母公司所有者权益......104
二、最近两年一期的审计意见......108
三、合并财务报表编制方法、范围及变化情况......108
四、主要会计政策、会计估计及其变更情况和对公司利润的影响......110
（一）主要会计政策和会计估计......110
（二）会计政策、会计估计变更和前期差错更正......125
五、最近两年一期的主要会计数据和财务指标......125
（一）利润表主要数据......125
（二）资产负债表主要数据......135
（三）现金流量表主要数据......153
（四）主要财务指标......154
六、关联方、关联关系及关联交易情况......157
（一）关联方认定标准......157
（二）公司主要关联方......157
（三）报告期内关联方交易及对公司经营成果和财务状况的影响......158
七、需提醒投资者关注的会计报表附注中的资产负债表日后事项、或有事项及其他重要事项...............................................................................................................................163
八、报告期内资产评估情况......163
九、股利分配政策和最近两年股利分配情况......163
（一）股利分配的一般政策......163
（二）最近两年一期股利分配情况......163
十、控股子公司或纳入合并报表的其他企业的情况......164
十一、可能影响公司持续经营的风险因素......164
第五节董事、监事、高级管理人员及有关中介机构声明......168
全体董事、监事、高级管理人员声明......168
主办券商声明......169
律师事务所声明......170
会计师事务所声明......171
评估机构声明......172
第六节备查文件......173
在本说明书中，除非另有所指，下列词语具有如下含义：
公司、本公司、股份公司、指
北京润丰世纪物业管理股份有限公司
有限公司、润丰物业有限指
北京润丰世纪物业管理有限公司，为股份公司前身
好利来物业
郑州好利来物业管理有限公司（润丰物业全资子公司）
重庆润丰四季物业管理有限公司（润丰物业全资子公司）
润丰投资集团
润丰投资集团有限公司（润丰物业的控股股东）
中国证券监督管理委员会
全国股份转让系统
全国中小企业股份转让系统
全国股份转让系统公司
全国中小企业股份转让系统有限责任公司
主办券商、华西证券
华西证券股份有限公司
律师、京师律所
北京市京师律师事务所
审计机构、兴华会所
北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
资产评估机构、国融兴华指
北京国融兴华资产评估有限责任公司
挂牌、本次挂牌
公司股份在全国股份转让系统挂牌
公司股份在全国股份转让系统挂牌并公开转让
2013年度、2014年度、月
公开转让说明书、本说明书指
北京润丰世纪物业管理股份有限公司公开转让说明书
兴华会所日出具的《审计报告》，报告编
号：（2015）京会兴审字第号
国融兴华日出具的《评估报告》，报告编
号：国融兴华评报字[2015]第040121号
《公司法》
《中华人民共和国公司法》（2013年修订）
《证券法》
《中华人民共和国证券法》（2014年修订）
《管理办法》
《非上市公众公司监督管理办法》（2013年修订）
《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》（2013
《业务规则》
《公司章程》
《北京润丰世纪物业管理股份有限公司章程》
北京润丰世纪物业管理股份有限公司《股东大会议事规
“三会”议事规则
则》《董事会议事规则》《监事会议事规则》
北京润丰世纪物业管理股份有限公司股东大会、董事会
北京润丰世纪物业管理股份有限公司股东大会
北京润丰世纪物业管理股份有限公司董事会
北京润丰世纪物业管理股份有限公司监事会
北京润丰世纪物业管理有限公司股东会
高级管理人员
公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书
人民币元、人民币万元
注：本公开转让说明书任何表格中若出现总数与所列数值总和不符的情况，均为四舍五入所致。除特别说明外，本公开转让说明书中的金额单位均为人民币元。
第一节 基本情况
一、公司概况
北京润丰世纪物业管理股份有限公司
BeijingWinfirstCenturyPropertyManagementCo.,LTD.
法定代表人
有限公司设立日期
股份公司设立日期
人民币1,000万元
北京市朝阳区青年路西里5号院16号楼203内13
董事会秘书
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司
属于房地产业（K70）；
根据国家统计局2011年颁布的《国民经济行业分类》
GB/T），公司所处行业为物业管理（K7020）；
根据《挂牌公司管理型行业分类指引》，公司所处行业为门类为房
地产业（K），大类为房地产业（K70），中类为物业管理（K702），
小类为物业管理（K7020）。
许可经营项目：无
一般经营项目：物业管理；机动车公共停车场服务；家居装饰；
物业管理、机动车停车服务、供暖服务
组织机构代码
二、本次挂牌基本情况
（一）本次挂牌的基本情况
股票代码：【】
股票简称：【】
股票种类：人民币普通股
每股面值：人民币1.00元
股票总量：10,000,000.00股
挂牌日期：【】年【】月【】日
转让方式：协议转让
（二）股东所持股份的限售安排及自愿锁定承诺
《公司法》第一百四十一条规定：“发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。”《公司章程》未对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的公司股份作出其他限制性规定。
《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》第2.8条规定：“挂牌公司控股股东及实际控制人在挂牌前直接或间接持有的股票分三批解除转让限制，每批解除转让限制的数量均为其挂牌前所持股票的三分之一，解除转让限制的时间分别为挂牌之日、挂牌期满一年和两年。挂牌前十二个月以内控股股东及实际控制人直接或间接持有的股票进行过转让的，该股票的管理按照前款规定执行，主办券商为开展做市业务取得的做市初始库存股票除外。因司法裁决、继承等原因导致有限售期的股票持有人发生变更的，后续持有人应继续执行股票限售规定。”除《公司法》及《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》的相关规定外，公司章程未对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份做出其他限制性规定；股东对其所持本公司股份无自愿锁定的承诺。
截至本公开转让说明书签署日，股份公司成立未满一年。因此，公司挂牌时暂无可进入全国中小企业股份转让系统转让的股份。
本次可进入全国中小企业股份
持股数量（股）
转让系统报价转让数量（股）
润丰投资集团有
5,100,000.00
4,900,000.00
10,000,000.00
三、公司股权结构及股东情况
（一）公司股权结构图
润丰投资集团有限公司
北京润丰世纪物业管理股份有限公司
（二）公司股东情况
1、控股股东及实际控制人的基本情况
（1）控股股东
截至本公开转让说明书签署日，润丰投资集团直接持有公司5,100,000.00股股份，占股份总数的51.00%，为公司的控股股东。
截至本公开转让说明书签署日，润丰投资集团的基本情况如下：
润丰投资集团有限公司
有限责任公司（自然人投资或控股）
法定代表人
20,000万元
北京市大兴区榆垡镇盛平街8号2-75室
投资管理；企业管理咨询；信息咨询；财务顾问；企业形象策划；组织国
内文化艺术交流活动（演出除外）；会议服务；餐饮管理；施工总承包；
贸易进出口、技术进出口、代理进出口；技术开发、技术转让、技术服务。
在营（开业）企业
出资额（万元）
出资比例（%）
（2）实际控制人
截至本公开转让说明书签署日，润丰物业的控制关系如下图所示：
陈水清、陈水双、陈水波、陈水滚、杨建恭、李荣宣、陈素玉等七名自然人系近亲属关系，报告期内，上述七名自然人通过直接或间接持股方式共同行使润丰物业的重大经营决策权。为避免日后因重大经营决策意见发生分歧而对润丰物业的持续稳定经营造成不利影响，上述七名自然人已于日签署了《一致行动协议》，明确了各方在公司重大经营决策上保持一致行动的规则。陈水清、陈水双、陈水波、陈水滚、杨建恭、李荣宣、陈素玉等七名自然人为润丰物业的实际控制人，对公司实行共同控制。
2、报告期内实际控制人变化情况
报告期内，公司实际控制人未发生变化。
3、控股股东、实际控制人的合法合规情况
公司的控股股东润丰投资集团有限公司、实际控制人陈水清、陈水双、陈水波、陈水滚、杨建恭、李荣宣及陈素玉最近24个月内不存在重大违法违规行为。
4、前十名股东及持有5%以上股份股东的情况
股东姓名或名称
持股数量（股）
持股比例（%）
润丰投资集团有限公司
5,100,000.00
4,900,000.00
49.00 境内自然人
10,000,000.00
5、股东持有股份的质押或其他争议情况
截至本公开转让说明书签署日，公司股东持有的股份不存在质押或其他权属有争议的情况。
6、持有5%以上股份其他股东的基本情况
（1）润丰投资集团有限公司
润丰投资集团持有公司51%股份，其基本情况，参见本节之“三、公司股权结构及股东情况”之“（二）公司股东情况”。
（2）陈素玉
陈素玉，女，汉族，身份证号码：30****，住址：北京市朝阳区安立路60号***，目前持有公司49%股份。详细情况参见本节之“七、公司董事、监事及高级管理人员基本情况”之“（一）公司董事”。
7、公司股东之间的关联关系
截至本公开转让说明书签署日，公司自然人股东陈素玉与法人股东润丰投资集团无直接的关联关系。
四、公司股本形成及变化情况
（一）2003年12月，润丰物业有限设立
日，北京市工商行政管理局朝阳分局核发（京朝）企名预核（内）字[2003]第号《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准企业名称为北京润丰世纪物业管理有限公司。
日，李荣宣、陈岩、郑德强签订《北京润丰世纪物业管理有限公司章程》。
日，北京中昊信泰会计师事务所出具中昊（2003）验字第1576号《验资报告》，经审验，截止至日，润丰物业有限已收到全体股东缴纳的注册资本合计人民币100万元，均为货币出资。
日，润丰物业有限取得北京市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》，注册号为0，注册资本100万元，公司类型为有限责任公司。润丰物业有限正式成立。
润丰物业有限成立时的股东及股权结构如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
（二）2004年8月，润丰物业有限第一次股权转让
日，润丰物业有限召开股东会并作出决议，同意李荣宣将其持有的公司50%的股权转让给新股东北京市润丰投资管理有限公司；同意原股东郑德强将其持有的公司1%股权转让给北京市润丰投资管理有限公司；转让后总的注册资本不变。日，李荣宣、郑德强就本次股权转让事宜分别与北京润丰投资管理有限公司签署了《股权转让协议》。
日，润丰物业有限取得北京市工商行政管理局换发的《企业法人营业执照》。
本次变更后，润丰物业有限的股权结构如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
北京润丰投资管理有限公司
（三）2005年2月，润丰物业有限第二次股权转让
日，润丰物业有限召开股东会并作出决议，同意陈岩将其持有的公司15%的股权转让给陈海南。
日，陈岩就本次股权转让事宜与陈海南签订了《股权转让协议》。
日，润丰物业有限取得北京市工商行政管理局换发的《企业法人营业执照》。
本次变更后，润丰物业有限的股权结构如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
北京润丰投资管理有限公司
出资额（万元）
出资比例（%）
（四）2008年1月，润丰物业有限第一次股东名称变更
日，润丰物业有限召开股东会并作出决议，同意股东北京市润丰投资管理有限公司名称变更为润丰投资集团有限公司。
日，润丰物业取得北京市工商行政管理局朝阳分局换发的《企业法人营业执照》。
（五）2010年12月，润丰物业有限第三次股权转让、第一次增加注册资本日，润丰物业有限召开股东会并作出决议，同意陈海南、郑德强分别将其持有的15%股权、34%股权转让给陈素玉；转让后，陈海南、郑德强不再持有润丰物业有限股权。
日，陈海南、郑德强就本次股权转让事宜分别与陈素玉签署了《股权转让协议》。
日，润丰物业有限新股东召开股东会并作出决议，同意增加注册资本至500万元；新增注册资本400万分别由陈素玉、润丰投资集团出资196万元、204万元；出资完成后，润丰投资集团总共出资255万元，占总注册资本的51%，陈素玉总共出资245万元，占总注册资本的49%。
日，北京鼎恒会计师事务所有限公司出具鼎恒验字（2010）第02011号《验资报告》，经审验，截止至日，公司已收到其股东陈素玉、润丰投资集团缴纳的新增注册资本合计人民币400万元，均为货币出资。
日，润丰物业有限取得北京市工商行政管理局朝阳分局换发的《企业法人营业执照》，注册资本变更为500万元。
本次变更后，润丰物业有限的股权结构如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
润丰投资集团
（六）2013年5月，润丰物业有限第四次股权转让
日，润丰物业有限召开股东会并作出决议，同意润丰投资集团将其持有的51%股权转让给陈素玉。
日，润丰投资集团就本次股权转让事宜与陈素玉签署了《出资转让协议书》。
日，润丰物业有限取得北京市工商行政管理局朝阳分局换发的《企业法人营业执照》，注册资本为500万元，公司类型为有限责任公司（自然人独资）。
本次变更后，润丰物业有限的股权结构如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
（七）2013年11月，润丰物业有限第五次股权转让
日，润丰物业有限股东陈素玉作出决定，同意增加润丰投资集团为公司新股东；同意陈素玉将其持有的公司51%股权转让给润丰投资集团。
日，陈素玉就本次股权转让与润丰投资集团签署了《出资转让协议书》。
日，陈素玉、润丰投资集团共同签署了《北京润丰世纪物业管理有限公司章程》。
日，润丰物业有限取得北京市工商行政管理局朝阳分局焕
发的《企业法人营业执照》，注册资本为500万元，公司类型为其他有限责任公司。
本次股权转让后，北京润丰的股权结构如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
润丰投资集团
（八）2015年8月，整体变更为股份公司
日，北京市工商行政管理局朝阳分局作出（京朝）名称变核（内）字[2015]第0032466号《企业名称变更核准通知书》，同意润丰物业有限变更后的名称为北京润丰世纪物业管理股份有限公司。
日，润丰物业有限召开股东会，同意以截止日经兴华会所审计的净资产19,762,080.93元为基准（“（2015）京会审字第号”《审计报告》），参考经北京国融兴华资产评估有限责任公司评估的净资产2,194.39万元（“国融兴华评报字[2015]第040121号”《评估报告》），按照1:0.5060的比例折合成股份公司注册资本。股份公司总股本为1,000万元，每股面值1元，实收资本为10,000,000.00元，其余9,762,080.93元计入股份公司资本公积，各股东作为股份公司的发起人，整体变更为股份公司前后公司股东持股比例不变。
日，润丰物业有限全体股东共同签署了《发起人协议》。
日，兴华会所出具了“[2015]京会兴验字第号”《验资报告》，确认截至日，各发起人以截至日经审计净资产19,762,080.93元出资，折合润丰物业股本1,000万元，超过股本部分9,762,080.93元计入资本公积，润丰物业1,000万元注册资本已足额缴纳。
日，润丰物业召开创立大会暨第一次临时股东大会，审议通过股份公司设立事项。
日，股份公司就前述整体变更事项在北京市工商行政管理局朝阳分局完成了工商变更登记手续，并取得了注册号为401的《营业执照》。
本次整体变更完成后，公司的股权结构如下：
持股数量（股）
持股比例（%）
润丰投资集团
5,100,000.00
4,900,000.00
10,000,000.00
五、重大资产重组情况
日、日，为避免同业竞争，润丰物业通过股权转让方式分别收购了四季物业、好利来物业。详见本节之“六、控股股东及参股公司情况”之“（一）控股子公司情况”。
除上述收购事项外，截止本公开转让说明书签署日，公司不存在其他重大资产重组事项。
六、控股子公司及参股公司情况
（一）控股子公司情况
截至本公开转让说明书签署日，本公司控股子公司情况如下：
1、重庆润丰四季物业管理有限公司
四季物业成立于日，注册资本300万元；股东为重庆润丰房地产开发有限公司。
日，重庆华信会计师事务所有限公司出具重庆华信会验（号《验资报告》，经审验，截至日，公司（筹）已收到股东重庆润丰房地产开发有限公司缴纳的注册资本（实收资本）合计人民币叁佰万元整，股东以货币出资300万元。
日，四季物业股东作出决定，同意重庆润丰房地产开发有限公司将所持四季物业100%股权转让润丰物业有限。
2、郑州好利来物业管理有限公司
好利来物业成立于日，注册资本100万元；股东为河南保利置业有限公司。
日，河南丰合强林联合会计师事务所（普通合伙）出具豫强林验字（2012）第009号《验资报告》，经审验，截至日，公司（筹）已收到河南保利置业有限公司缴纳的注册资本（实收资本）合计人民币壹佰万元整，系货币出资。
日，好利来物业股东作出决定，同意公司注册资本由原来的100万元增加到500万元，增资部分由股东河南保利置业有限公司以货币方式出资400万元，于日前缴纳完毕。
日，好利来物业股东作出决定，同意河南保利置业将所持有的好利来物业100%股权全部转让给润丰物业有限。
（二）参股公司情况
截至本公开转让说明书签署日，本公司无参股公司。
七、公司董事、监事及高级管理人员基本情况
（一）公司董事
1、陈水波，男，1962年出生，中国国籍，无境外永久居留权，研究生学历，具有高级经济师资格。1986年8月至1991年10月任福建南安扬山板材厂厂长，1991年10月至1993年6月任中外合资建源石材有限公司董事总经理，1993年6月至2001年6月任建源石材北京分公司经理，2001年6月至今任北京润丰房地产开发有限公司董事长，2001年2月至今任润丰投资集团有限公司董事长，2015年8月至今任公司董事长。
2、陈素玉，女，1974年出生，中国国籍，无境外永久居留权，高中学历。
2004年6月至2008年6月任润丰物业有限出纳，2008年7月至2010年1月任润丰物业有限财务经理，2010年2月至2015年7月任润丰物业有限执行董事，2015年8月至今任公司董事。
3、陈淑存，女，1974年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。
1992年11月至2000年1月任福建省南安建源石材有限公司经理，2000年2月至2007年12月任北京同润建筑装饰工程有限公司副总经理，2008年1月至2011年2月任北京润丰房地产开发有限公司副总经理，2011年3月至2015年7月任北京中润东方石业有限公司总经理，2015年8月至今任公司董事兼总经理。
4、李荣宣，男，1972年出生，中国国籍，无境外永久居住权，研究生学历，高级经济师。1992年1月至1999年12月任福建南安建源石材有限公司总经理，2000年1月至2004年12月任北京同润建筑装饰工程有限公司总经理，2005年1月至2009年11月任北京润丰投资集团常务副总裁，2009年12月至2015年8月任河南保利置业有限公司董事长，2015年8月至今任公司董事。
5、田贞兴，男，1964年出生，中国国籍，无境外永久居留权，研究生学历。
1989年3月至1992年1月任煤炭部规划设计总院计经处科研人员，1992年1月至1996年10月任中国新技术创业投资（集团）公司投资发展部副总经理，1996年11月至2005年12月任中国远大集团首席运营官，2006年1月至2009年3月任中实集团总部副总经理，2009年3月至2015年5月任京汉地产集团股份企业集团总部首席运营官，2015年5月至7月任润丰投资集团总裁助理，2015年8月至今任公司董事兼董事会秘书。
（二）公司监事
1、杨爱荣，女，1974年出生，中国国籍，无境外永久居留权，研究生学历，会计师职称。1992年8月至1997年5月任北京市机电研究院改革办公室任助理研究员，1997年9月至2001年3月任北京城建亚泰工程公司工程预算员，2001年4月至2005年12月任北辰创新高科技城公司财务部副经理，2006年1月至2007年4月任北京新荣投资集团财务总监助理，2007年9月至2015年8月任润
丰投资集团财务中心副总经理，2015年8月至今公司监事会主席。
2、郑德强，男，1974年出生，中国国籍，无境外永久居留权，大专学历。
1997年9月至2003年6月任福建省建源石材有限公司北京分公司业务员，2003年6月至2015年8月任北京润丰房地产开发有限公司副总经理，2015年8月至今任公司监事。
3、王春梅，女，1983年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，物业管理师中级职称。2005年9月至2006年12月任润丰物业有限客服管理员，2007年1月至2014年6月任润丰物业有限客服主管，2014年7月至2015年7月任润丰物业有限德尚项目部项目经理，2015年8月至今任公司职工代表监事。
（三）公司高级管理人员
1、陈淑存，总经理；基本情况参见本节之“七、公司董事、监事及高级管理人员基本情况”之“（一）公司董事”。
2、田贞兴，董事会秘书；基本情况参见本节之“七、公司董事、监事及高级管理人员基本情况”之“（一）公司董事”。
3、陈小玲，财务负责人；女，1984年出生，中国国籍，无境外永久居留权，研究生学历。2005年9月至2006年12月任润丰物业有限客服管理员，2007年1月至今历任公司客服主管、项目经理、财务负责人。
（四）公司董事、监事和高级管理人员的任职资格
公司现任董事、监事、高级管理人员不存在不具备法律法规规定的任职资格或违反法律法规规定、所兼职单位规定的任职限制等任职资格方面的瑕疵；现任董事、监事和高级管理人员最近24个月内未受到中国证监会行政处罚或者被采取证券市场禁入措施。
八、最近两年及一期主要财务数据和财务指标
2013年12月
资产总计（万元）
股东权益合计（万元）
归属于申请挂牌公司的股东权益合
计（万元）
每股净资产（元）
归属于申请挂牌公司股东的每股净
资产（元）
资产负债率（母公司）
流动比率（倍）
速动比率（倍）
营业收入（万元）
净利润（万元）
归属于申请挂牌公司股东的净利润
扣除非经常性损益后的净利润（万
归属于申请挂牌公司股东的扣除非
经常性损益后的净利润（万元）
毛利率（%）
净资产收益率（%）
扣除非经常性损益后净资产收益率
基本每股收益（元/股）
稀释每股收益（元/股）
应收帐款周转率（次）
经营活动产生的现金流量净额（万
每股经营活动产生的现金流量净额
注：由于公司从事物业管理业务，存货周转率未有参考价值，故未披露存货周转率。
九、相关机构情况
（一）主办券商
华西证券股份有限公司
法定代表人
成都市高新区天府二街198号
项目组负责人
项目组成员
唐忠富、胡丽燕
（二）律师事务所
北京市京师律师事务所
北京市朝阳区东四环中路37号京师律师大厦3层
毛伟、高增涛、罗纪纲
（三）会计师事务所
北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
北京市西城区裕民路18号北环中心22层
经办注册会计师
轩菲、沈延红
（四）资产评估机构
北京国融兴华资产评估有限责任公司
法定代表人
北京市西城区裕民路18号7层703
经办注册资产评估师
张凯军、刘骥
（五）证券登记结算机构
中国证券登记结算有限责任公司北京分公司
北京市西城区金融大街26号金阳大厦5层
（六）证券交易场所
全国中小企业股份转让系统有限责任公司
法定代表人
北京市西城区金融大街26号金阳大厦
第二节 公司业务
一、主营业务、主要服务
（一）主营业务
公司主营业务系为住宅、商业物业及其他机构等提供专业物业经营管理服务。公司自成立以来一直以物业管理服务作为公司的主营业务，主要为提供物业管理服务，包括物业管理、供暖、车位管理、装修管理、维修服务、出入卡、门禁卡管理等。报告期内，营业收入全部为主营业务收入，公司主营业务突出，未发生重大变化。
（二）主要服务
公司拥有物业服务企业国家二级资质。公司一直致力于住宅、商业物业管理服务工作，涉及的业务主要包括物业管理、机动车停车服务、供暖服务等多种类物业服务。具体主要包括综合管理；住宅、商业物业等公共部位共用设施设备日常维护；保安、停车管理；消防管理；保洁、绿化；高压供水、采暖及热水系统、电梯运行、装修管理等公共性服务等。
公司服务业务中的环境卫生、园林绿化不需要取得专门的资质，秩序维护业务已在当地公安行政主管部门备案，车辆交通业务取得经营性停车场登记证。消防管理业务由公司根据物业服务合同的约定外包给具有资质的外包服务提供商，公司对服务质量予以监督，公司没有消防管理资质也没有直接从事该项业务。
公司提供的服务是物业管理服务，物业管理服务是用以维护和提升物业价值的服务，故业主是受益主体。当代社会的很多物业并非单一业主所有，这种物业既包括每个业主的自有部分，也包括全体业主或部分业主的共有部分，若每个业主单独选择物业提供方则浪费社会资源，故通行的做法是由房地产开发商或业主委员会与物业公司签订物业服务合同，签约物业公司为物业提供整体服务。
公司目前主要的特定消费群体是商业住宅区的入驻底商和住户，包括北京地区的德尚、水尚、领尚、嘉尚、锦尚、欣尚，郑州地区的悦尚，重庆地区的水尚。
二、内部组织结构及业务流程
（一）内部组织结构
截至本公开转让说明书签署日，公司内部组织结构情况如下：
行政人事部：协助领导制定工作计划，起草文件、报告、决定及公司发出的行政公文；协助领导做好公司各部门的考核、监督及协调工作，督促检查各部门工作计划的落实情况与规章制度的执行情况；组织机构及岗位设置、变动管理；员工招聘管理等。
工程维修部：负责维护设施、设备正常运行和提供公共区域及公寓各单元业主室内、公司办公区域内的维修服务，以保证小区业主和大厦客户有一个良好的生活与办公环境。
保安消防部：维护小区的公共秩序并对装修人员、家政劳务、外来人员进行临时出入管理；对消防设施及灭火器进行巡视检查、记录、反馈；机动车辆出入
停放管理等。
保洁绿化部：按层、按幢设置果壳箱、垃圾桶及其清运；小区道路、广场、停车场、绿地等清扫；共用管道疏通；定期进行消毒和灭虫除害；小区绿化面积的养护、浇灌、剪枝、施肥、打药、移栽等。
客户服务部：办理并记录业主入户所有事宜；接待来电、来客、来访；日常工作的分析、传递、协调、跟进、解决；建立健全的客户档案资料、各种收费台帐；客户各种文件、信件、报刊的收集、联系、通知、发放；按期收取物业管理费、冬季供暖费、停车管理费，以及其它相关费用等。
经营管理部：对部门的工作计划、经营项目范围、方案进行策划；市场调研、市场开发；配合其他部门的工作等。
财务部：公司内部财务的控制和协调；公司的财务收支、成本核算、资金使用、经济合同和财产管理的监督检查；财务日常统计及年终结算；定期对固定资产、低值易耗品进行盘点等。
（二）主要业务流程
公司业务流程一共分为三个阶段：信息收集阶段，招标与策划阶段，物业服务实施与改进阶段。公司具体的信息收集、招标阶段的业务流程如下：
信息收集阶段
现场勘查调研
项目可行性
基础数据采集
客户特性需求
是否需要投标
取得投标文件
编制、评审标书
编制、评审合同
投标、中标
编制物业服务
策划服务改进
实施物业服务
服务过程监测
获取业主反馈
物业服务实施与改进阶段
物业服务实施与改进阶段业务流程如下：
依据《物业管理条例》第四十条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定，以及与各项目签订的《物业服务合同》中“允许物业服务企业将部分服务内容分包给第三方专业公司”的约定，为更好地给项目提供物业管理服务，公司将部分项目的保洁服务、电梯维保服务以及消防维保服务进行外包，由具有相应资质（如需）的第三方专业公司提供外包服务，润丰物业对外包服务进行监管并对业主负责。
三、与主营业务相关的关键资源要素
（一）产品或服务使用的主要技术
公司所属行业为房地产业中的物业管理，不涉及产品或服务使用的关键技术。公司服务水平的提高主要是日常工作的积累。
（二）主要无形资产情况
截至日，公司拥有的无形资产具体情况如下：
用友财务软件
报告期内，公司使用的无形资产包括2008年2月购买取得的用友财务软件和2013年11月购买取得的收费软件，目前正在使用，使用期限为永久。在报告期内各期末无形资产不存在减值情况。
（三）取得的的业务许可资格或资质情况
公司所拥有的业务许可资格或资质如下表：
京物企资二[2013]第
2015年8月 2019年8月
渝物1175号
京（朝热）字第21-010
京（朝锅）字第21-041
京（朝锅）字第21-042
京（朝锅）字第21-043
京（昌锅）字第Q168
京（昌）字第0107号
大卫水监字[2011]第
2015年6月 2017年6月
朝卫水监字[2010]第
2014年8月 2016年8月
昌卫水监字[2015]第
2015年4月 2017年4月
2015年6月 2016年6月
2015年1月 2016年1月
郑公行批字（
2015年3月 2016年9月
2014年9月 2017年9月
（四）主要固定资产情况
截至日，公司主要固定资产明细如下：
245,900.39
193,312.53
224,795.09
116,863.66
434,603.69
233,688.95
248,391.79
公司固定资产主要由电子设备和运输设备构成。公司固定资产处于良好状态，不存在各项减值迹象，不存在需要固定资产计提减值准备的情况。
（五）员工情况
1、员工基本情况
截至日，公司本部及分公司在职员工243人。均与公司签订劳动合同及保密协议。按照工作岗位、年龄、教育程度等情况分别如下：
（1）按照年龄划分
（2）按照工作岗位划分
综合保障人员
（3）按照教育程度划分
本科或本科以上
高中（含中专）
初中及以下学历
2、核心业务人员情况
（1）核心业务人员及持股情况
主要业务经历及职务
持股情况（股）
常务副总经理
财务负责人
4,900,000.00
董事会秘书
分公司经理
分公司副经理
分公司办公室主任
分公司经理
分公司办公室主任
4,900,000.00
陈淑存，总经理，具体情况详见“第一节基本情况”之“七、公司董事、监事及高级管理人员基本情况”之“（一）公司董事”。
孙乐乐，副总经理，女，1961年出生，中国国籍，无境外永久居留权，大专学历。2001年3月至2003年3月任圣馨大地物业部经理，2003年3月至2004年12月铭维成物业任办公室主任兼业委会主任，2005年1月至2007年5月任润丰物业经理，2007年5月至今任公司常务副总经理。
陈小玲，财务负责人，具体情况详见“第一节基本情况”之“七、公司董事、监事及高级管理人员基本情况”之“（三）公司高级管理人员”。
陈素玉，出纳，具体情况详见“第一节基本情况”之“七、公司董事、监事及高级管理人员基本情况”之“（一）公司董事”。
田贞兴，董事会秘书，具体情况详见“第一节基本情况”之“七、公司董事、监事及高级管理人员基本情况”之“（一）公司董事”。
王幼女，分公司经理，女，1977年出生，中国国籍，无境外永久居留权，大专学历。1998年6月至2008年7月任福建南安建源石材有限公司会计，2008年7月至2013年1月任北京同润建筑装饰工程有限公司财务经理，2013年2月至今任郑州好利来物业管理有限公司财务经理。
刘宁，分公司副经理，男，1962年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。1983年8月至2001年11月任河南省轻工业设计院设计室主任，2001年11月至2009年6月任北京华联河南分公司物业总经理，2009年6月至2014年5月任河南万菱物业管理有限公司总经理，2014年5月至今任郑州好利来物业管理有限公司总经理。
王利平，分公司办公室主任，女，1988年出生，中国国籍，无境外永久居留权，专科学历。2001年3月至2012年6月任起跑线企业咨询公司总经理助理，2012年6月―2013年1月任西风酒1915全国运营公司行政主管，2013年1月至2014年5月任郑州市珍欣惠商贸有限公司总理经助理，2014年5月至今任郑州好利来物业管理有限公司办公室主任。
冯宗平，分公司经理，男，1962年出生，中国国籍，无境外永久居留权，大专学历。1980年10月至2002年4月任部队副团职转业干部，2002年4月至2003年6月任广厦重庆物业管理有公司副主任，2003年6月至2006年4月任重庆融侨锦江物业管理有公司经理，2006年4月至2008年11月任重庆华宇物业管理有限公司经理，2008年11月至2009年10月任重庆远大物业公司副总经理，2009年10月至2012年3月任北京达文物业重庆分公司物业总监，2012年3月至2015年8月任重庆润丰四季物业副总经理，2015年8月至今任重庆润丰四季
物业管理有限公司总经理。
颜红霞，分公司办公室主任，女，1975年出生，中国国籍，无境外永久居留权，大专学历。1994年9月至2004年8月在四川省安岳县毛家镇初级中学、龙台镇小学、重庆海联学院任教。2004年9月至2007年5月任重庆新仁合物业公司客服专员，2007年6月至2012年3月任重庆喜地山物业公司客服部主管，2012年4月至今任重庆润丰四季物业管理有限公司办公室主任。
（2）核心业务团队在报告期内发生重大变动的情况和原因
报告期内，核心业务团队未发生重大变动。
3、员工劳动保护及社会保险情况
公司与员工均依法签订了《劳动合同》，并为部分员工依法缴纳了社会保险及住房公积金。
北京润丰世纪物业管理股份有限公司截至到日，在职员工人数243人，其中82人已缴纳社会保险（养老保险、医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）。未缴纳社保的161人中，退休返聘2人；参加农村保险（新农合、新农保）0人；自行购买城镇居民保险0人；个人不愿意购买保险159人；入职当月资料未全，下月参保0人。其中不愿意购买保险的159作出了放弃缴纳社保的承诺。
子公司好利来物业员工44人，已签署劳动合同员工未缴纳社保人数为34人，但购买了商业保险；未缴纳社保的34人中，退休返聘0人；参加农村保险（新农合、新农保）12人；自行购买城镇居民保险0人；个人不愿意购买保险20人；入职当月资料未全，下月参保2人。其中不愿意购买保险的20作出了放弃缴纳社保的承诺。
子公司四季物业员工137人，已签署劳动合同员工未缴纳社保人数为67人，作出了自愿放弃缴纳社保的承诺。未缴纳社保的67人中，退休返聘1人；参加农村保险（新农合、新农保）0人；自行购买城镇居民保险0人；个人不愿意购买保险66人；入职当月资料未全，下月参保0人。其中不愿意购买保险的66人作出了放弃缴纳社保的承诺。
日，公司大股东润丰投资集团有限公司出具了《关于北京润丰世纪物业管理股份有限公司员工社保及公积金问题的承诺函》：“若润丰物业及其子公司与所聘用的员工发生与社会保险和住房公积金相关的劳动纠纷或争议；或者润丰物业或其子公司所在地的社会保险部门、住房公积金主管部门要求公司对员工社会保险或者住房公积金进行补缴；或者公司因未按照规定缴纳员工社会保险或住房公积金而受到有关主管部门的行政罚款。润丰物业及其子公司因上述原因所发生的费用支出及/或所受到的经济损失将由我司承担全部赔偿责任，以确保润丰物业及其子公司不承担任何经济损失。”
日，北京市社会保险事业管理局部门出具了证明：“公司已办理了社会保险登记，按规定参加城镇职工社会保险并申报缴纳社会保险费”。
四、公司的具体业务情况
（一）公司业务收入构成情况
报告期内，公司业务收入构成情况如下：
金额（元）
金额（元）
金额（元）
23,644,256.02
40,977,216.04
22,880,972.15
7,272,427.93
14,159,946.35
13,107,717.80
2,090,285.98
1,501,556.00
942,880.00
3,833,389.28
6,404,643.97
4,320,101.94
36,840,359.21
63,043,362.36
41,251,671.89
36,840,359.21
63,043,362.36
41,251,671.89
公司收入主要为提供物业管理服务的劳务收入，包括物业管理费收入、供暖费收入、已售车位费管理服务收入、其他收入等，其他收入包括装修管理费收入、
维修服务费收入、出入卡、门禁卡工本费收入等，报告期内，公司主营业务突出，营业收入全部为主营业务收入，未发生重大变化。
公司营业收入2014年较2013年增加2,元，增长52.83%，主要是随着各项目的房屋售出增加，入住率的提高，公司物业费签约量增加导致，其中领尚为2013年开盘，2014年实现房屋销售量大幅增加。
报告期内，公司及其子公司通过招投标获得的主要物业订单数量共7个，具体情况如下：
重庆好利来 四季物业
“润丰?水尚”住宅
自日起至业主委
物业发展有
（一期一组
员会成立后，重新与选聘物业管理
企业签订的物业服务合同生效时
重庆好利来 四季物业
“润丰?水尚”商住 自日起至业主委员
物业发展有
（一期二组类
会成立后，重新与选聘物业管理企
业签订的物业服务合同生效时止
重庆好利来 四季物业
“润丰?水尚”商住 自日起至2016年7
物业发展有
月9日止。合同期未满，业主委员
会成立后，若重新与选聘或续聘的
物业管理企业签订的物业服务合
同生效时，本合同终止
重庆吉厦房 四季物业
“好利来?金 住宅
自日起至2018年4
地产开发有
色池塘”（一
月7日止。合同期未满，业主委员
期、二期、三
会成立后，若重新与选聘或续聘的
物业管理企业签订的物业服务合
同生效时，本合同终止
河南保利置 好利来物
“润丰?水尚住
自日起至2023年12
业有限公司业
宅、 月31日止；但在本合同期限内，
业主委员会代表全体业主与物业
寓、 管理企业签订的物业服务合同生
商业 效时，本合同自动终止
郑州保利置 好利来物
“润丰?锦尚 高层 自日起至业主委员
业有限公司业
会成立，与选聘物业服务企业签订
宅、 的物业服务合同生效时，本合同自
商业 然终止
郑州保利置 好利来物
“润丰?锦尚 高层 自日起至业主委员
业有限公司业
会成立，与选聘物业服务企业签订
宅、 的物业服务合同生效时，本合同自
商业 然终止
好利来物业不属于同一控制下的企业，未纳入合并报表范围。因此，报告期内，好利来物业通过招投标方式获得的订单收入不纳入公司的当期销售收入，对合并报表收入不产生影响。报告期内，四季物业属于同一控制下的企业，纳入合并报表范围。因此，报告期内，四季物业通过招投标方式取得的订单收入纳入公司当期销售收入，其金额及对当期销售收入的影响如下：
重庆收入（元）
752,853.45
10,514,635.26
3,261,516.61
汇总合并收入（元）
41,251,671.89
63,043,362.36
36,840,359.21
重庆占比（%）
（二）公司的主要服务对象及前五名客户情况
1、公司服务对象
公司服务的直接服务对象是业主，公司通过对住宅、商业物业等公共部位共用设施设备日常维护，保安、停车管理、消防管理，保洁、绿化，供水、采暖及热水系统、电梯运行、装修管理等公共性服务，为业主提供全方位的服务。
公司也通过服务后的回访，整理记录客户的满意度和建议。针对每年的回访记录，公司都进行细致的分析，制定相应的对策，并且保证执行。同时，公司的服务均向消费者提供质量保障和售后服务。公司已获得由中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的《物业服务企业资质证书》。目前公司取得物业管理二级资质。
与公司合作的企业也都是有相关领域的资质证书和业务许可。
2、公司前五大客户情况
公司营业收入全部来自主营业务收入。公司主营业务为物业管理，因行业特点，公司按物业小区项目等披露收入前五名，未按具体单一客户披露。
报告期内，公司前项目收入及占比情况如下：
表月五大客户情况
18,488,650.68
重庆润枫水尚项目
3,738,333.61
3,506,610.87
3,104,176.12
2,867,787.08
31,705,558.36
表2014年度五大客户情况
2014年度（元）
25,827,263.92
重庆润丰世纪物业项目部
10,845,636.26
6,334,428.13
6,281,330.24
5,790,298.43
55,078,956.98
表2013年度五大客户情况
2013年度（元）
21,602,969.76
5,042,279.09
4,135,915.01
4,070,655.17
2,981,612.48
37,833,431.51
公司董事、监事、高级管理人员和主要关联方或持有公司5%以上股份的股东均不在上述客户中任职或拥有权益。
（三）报告期内主要业务成本及主要供应商情况
1、报告期内主营业成本
报告期内，公司主营业务成本构成情况如下：
金额（元）
金额（元）
波动率（%）
金额（元）
工程部维修成本
1,839,518.24
2,244,959.62
3,331,793.55
1,122,909.91
1,722,667.55
1,922,162.91
716,608.33
522,292.07
1,409,630.64
10,933,199.1
天然气成本
9,440,436.56
12,683,499.38
保洁绿化成本
2,912,738.65
6,596,261.57
4,531,222.37
1,111,858.89
3,590,619.60
3,191,485.09
保洁公司劳务费
557,967.77
207,023.08
172,941.88
材料消耗等
1,242,911.99
2,798,618.89
1,339,737.28
4,073,087.39
6,483,497.71
3,999,359.96
1,565,798.39
1,699,821.36
1,409,871.21
2,507,289.00
4,783,676.35
2,574,743.33
984,958.65
2,039,871.10
1,412,720.00
4,898,330.24
8,019,939.23
5,107,201.92
4,780,011.70
7,667,523.63
5,098,203.72
118,318.54
352,415.60
7,588,044.74
13,205,138.00
8,648,416.66
公共建筑部分电费
6,259,310.61
6,884,280.98
5,938,333.73
公共建筑部分水费
944,365.48
428,683.47
243,982.06
公共区域维修费、检测费
384,368.65
5,892,173.55
2,466,100.87
31,737,114.4
37,963,913.6
主营业务成本小计
51,273,166.61
公司主营业务为物业服务，主营业务成本主要由直接材料和直接人工构成，影响成本的主要因素为人工成本，2014年各项人工成本较2013年增加的原因为项目入住率和签约率的提高，人员逐步增加所致。其中，工程部维修人工成本2014年较2013年降低的原因为2013年“润枫水尚”等项目进行了锅炉维修，增加人工成本所致。
2、报告期内前五名供应商情况
报告期内，公司前五名供应商情况如下：
表月前五大供应商情况
供应商名称
金额（元）
占采购总额的比率（%）
北京（都安）保安服务有限公司第六
1,011,105.00
中天护卫（北京）保安服务有限公司
700,000.00
北京亚警保安服务公司
555,527.00
北京中源傲宇机电工程有限公司
528,791.67
北京东益科信环境保护有限公司
290,000.00
3,085,423.67
表2014年度前五大供应商情况
供应商名称
金额（元）
占采购总额的比率（%）
北京市保安服务总公司国都保安分公司
1,193,400.00
北京中源傲宇机电工程有限公司
906,500.00
中天护卫（北京）保安服务有限公司
762,000.00
北京（都安）保安服务有限公司第六分部
655,200.00
北京东益科信环境保护有限公司
597,000.00
4,114,100.00
表2013年度前五大供应商情况
供应商名称
金额（元）
占采购总额的比率（%）
中天护卫（北京）保安服务有限公司
1,038,000.00
北京市保安服务总公司国都保安分公司
795,600.00
北京中源傲宇机电工程有限公司
793,750.00
北京东益科信环境保护有限公司
597,000.00
北京海康兴盛建材经营部
482,603.04
3,706,953.04
公司董事、监事、高级管理人员和核心业务人员、主要关联方或持有公司5%以上股份的股东均未在前五大供应商中任职或占有权益。
（四）报告期内重大业务合同的履行情况
1、润丰物业及其子公司尚在履行过程中的前期物业服务合同
截至本转让书签署日，润丰物业及其子公司尚在履行过程中的物业服务合同
北京润丰房
自日起至润枫水尚
“润枫水尚苑
地产开发有 润丰物业
苑物业管理委员会成立之日止
（东区）”
北京润丰房
自日起至小区业委
“润枫水尚
地产开发有 润丰物业
会成立之日自然终止
苑”（西区）
北京润丰房
商务 自日起至小区业主
地产开发有 润丰物业
“润枫欣尚”
办公 委员会成立之日自然终止
北京润丰房
自日起至润枫德尚
“润枫德尚
地产开发有 润丰物业
苑业主委员会成立之日止
北京润丰宏
商用 自日起至润枫嘉尚
业房地产开
办公 物业管理委员会成立之日止
“润枫嘉尚”
发有限责任
北京润兴伟
自日起至业主大会
业房地产开
“润枫锦尚
宅、 选聘新物业管理公司止
发有限责任
北京润通鸿
自日起至业主大会
业房地产开
选聘新物业管理公司止
“润枫领尚”
发有限责任
自日起至业主委
重庆好利来
“润丰?水尚”
员会成立后，重新与选聘物业管理
物业发展有 四季物业
（一期一组
企业签订的物业服务合同生效时
重庆好利来
“润丰?水尚”商住 自日起至业主委员
物业发展有 四季物业
（一期二组类
会成立后，重新与选聘物业管理企
业签订的物业服务合同生效时止
商住 自日起至2016年7
重庆好利来
月9日止。合同期未满，业主委员
“润丰?水尚”
物业发展有 四季物业
会成立后，若重新与选聘或续聘的
物业管理企业签订的物业服务合
同生效时，本合同终止
重庆吉厦房
“好利来?金
自日起至2018年4
地产开发有 四季物业
色池塘”（一
月7日止。合同期未满，业主委员
期、二期、三
会成立后，若重新与选聘或续聘的
物业管理企业签订的物业服务合
同生效时，本合同终止
自日起至2023年12
宅、 月31日止；但在本合同期限内，
河南保利置 好利来物
“润丰?水尚公
业主委员会代表全体业主与物业
业有限公司业
寓、 管理企业签订的物业服务合同生
商业 效时，本合同自动终止
高层 自日起至业主委员
会成立，与选聘物业服务企业签订
郑州保利置 好利来物
“润丰?锦尚
宅、 的物业服务合同生效时，本合同自
业有限公司业
商业 然终止
高层 自日起至业主委员
会成立，与选聘物业服务企业签订
郑州保利置 好利来物
“润丰?锦尚
宅、 的物业服务合同生效时，本合同自
业有限公司业
商业 然终止
根据公司确认，截至日，上述物业均未成立业主大会，亦未选举业主委员会，上述合同均在有效期内。
前期物业服务合同签订的依据是《北京市物业管理办法》关于在业委会成立之前由开发商委托物业公司提供前期物业服务的相关规定以及《北京市住宅物业管理服务等级标准（三级）》的相关规定，参照制定其中服务内容及标准，经过委托专业评估公司以及建委备案专家组专家成员结合项目实际情况测算物业费。
润丰物业直接为业主提供物业管理服务，业主直接向润丰物业缴纳物业管理费。根据会计准则关联方交易是指在关联方之间发生转移资源或义务的事项，而不论是否收取价款。润丰物业与关联房地产开发公司签订的前期物业服务合同未发生收取价款、转移资源或义务的事项，不构成关联交易。
根据《物业管理条例》（2007年修订）相关规定，润丰物业与其关联方签署的上述前期物业服务合同，公司向业主收取物业管理等费用，不构成关联交易，收入来源不存在依赖关联方的情况。
2、润丰物业正在履行物业服务合同
截至本转让书签署日，润丰物业履行的物业服务合同如下：
北京市保障性住
“通州区光
住宅（公共 自日至
房建设投资中心
机电项目”
租赁住房） 日
公司所投的标的来源于项目建设单位。公司通过投标方式中标取得，并与建设单位签订《前期物业服务协议》。所投标的的招标模式分为公开招标和邀请招标两种方式。
3、润丰物业及其子公司尚在履行过程中的房屋租赁合同
截至本转让书签署日，润丰物业及其子公司的办公场所均系通过租赁方式取得，具体情况如下：
北京润丰房地
朝阳区青年路西
产开发有限公
里5号院16号楼
2层203内13号
好利来 郑州航空港区鑫
重庆市渝北区两
重庆好利来物
四季物 路双龙湖街道兰
业发展有限公
桂大道润丰水尚
会所负一层
4、润丰物业及其子公司重要采购合同
截至本转让书签署日，润丰物业及其子公司重要采购合同情况如下：
供货商名称
金额（元）
电梯保养合
北京中源傲宇机电工程有
1,795,500.00
保安服务合
北京（都安）保安服务有
873,600.00
限公司第六分部
保安服务合
北京（都安）保安服务有
873,600.00
限公司第六分部
保安服务合
北京亚警保安服务公司
811,200.00
保安服务合
北京（都安）保安服务有
748,800.00
限公司第六分部
保安服务合
北京市保安服务总公司国
717,600.00
都保安分公司
保安服务合
中天护卫（北京）保安服
648,000.00
务有限公司
保安服务合
中天护卫（北京）保安服
600,000.00
务有限公司
保安服务合
中天护卫（北京）保安服
600,000.00
务有限公司
保安服务合
中天护卫（北京）保安服
552,000.00
务有限公司
保安服务合
北京市保安服务总公司国
478,400.00
都保安分公司
保安服务合
北京亚警保安服务公司
475,800.00
保安服务合
北京市保安服务总公司国
475,800.00
都保安分公司
电梯保养合
北京中源傲宇机电工程有
418,000.00
保安服务合
北京亚警保安服务公司
405,600.00
保安服务合
北京亚警保安服务公司
405,600.00
保安服务合
北京市保安服务总公司国
317,200.00
都保安分公司
电梯保养合
北京中源傲宇机电工程有
297,000.00
外墙清洗合
北京东益科信环境保护有
290,000.00
外墙清洗合
北京东益科信环境保护有
290,000.00
12,073,700.00
报告期内，公司重大采购合同均正常履行，并且不存在纠纷情况。
五、商业模式
（一）销售模式
公司的销售模式属于直销模式，作为物业管理企业，公司与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立物业管理合同，不通过经销商或者其他商业机构，而直接向最终消费者提供物业管理服务。
对新开发项目，公司与开发商签订前期物业服务合同,该合同签订的依据是《北京市物业管理办法》关于在业委会成立之前由开发商委托物业公司提供前期物业服务的相关规定以及《北京市住宅物业管理服务等级标准（三级）》的相关规定，参照制定其中服务内容及标准，经过委托专业评估公司以及建委备案专家组专家成员结合项目实际情况测算物业费。
前期物业合同的签订在客户签订北京市住宅预售合同以及现房合同时，在合同的附件中有体现，并签字确认。在客户收房时，物业公司准备出制式文件，与业主签署正式的物业服务合同。
（二）服务模式
根据与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立的物业管理合同，公司向管理的项目提供维修、养护、运行和管理服务，在自主向客户提供物业管理服务的同时，公司还在物业管理合同允许的范围内将部分专业管理业务外包给该领域的专营企业，如保安、保洁业务。
公司管理的物业项目中，提供供暖服务的有“润枫水尚（东西区）”，“润枫嘉尚”和“润枫欣尚”项目。以上项目供暖业务的关键资源要素主要为供暖设备，包括锅炉设备、传输设备和辅助设备等，为项目开发配套设施，公司负责设备管理、维修和更换。
根据北京市市政市容委供暖办的供暖合同范本，公司与业主签订供暖协议，约定权利和义务。公司每年5月1日至10月31日之间向业主直接收取供暖费并开具供暖发票，在供暖期前3个月对小区的供暖管网进行检修，对供暖设备
进行保养，在供暖期正式开始时向业主提供供暖服务，供暖期约120天。
（三）采购模式
对外包服务的采购是在签约物业项目后的准备期间内，公司通过招标或者与过往合作单位面谈的方式选择提供外包服务的企业，外包服务合同到期前公司会与提供外包服务的企业商谈，从而决定是继续合作还是重新选择提供外包服务的企业。对物资的采购由各部门按月提交需求，公司采购部门通过市场调查指导和监督管理各个项目采购。
（四）盈利模式
根据与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立的物业管理合同的收费条