房地产抵押贷款的风险
& & & &［摘要］：房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它有效地解决了中小企业发展过程中常见的融资难问题，同时也在新的领域拓展了金融业务，为正在兴起的担保行业带来了重大的发展契机。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，作为新生的担保公司如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度,正是本文所要探讨的内容。
房产抵押贷款存在的风险
（一）抵押登记权的风险
1、&一物多押&的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：&财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。&借款人将房产抵押给多个出借人后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
2、土地使用权的风险。担保公，办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，担保公司将无法处置抵押房产。
（二）租赁权对抗抵押权的风险
1、抵押物难以处置。按照&买卖不破租赁&的原则，如果&先租后抵&，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，担保公司也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。借款人与担保公司签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，担保公司将很难获得租金收入用于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，担保公司有权处置抵押房产用来归还贷款。当担保公司拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
（三）土地性质引发的风险
1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。
2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费；属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。
（四）土地用途变更的风险
出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，担保公司将无法处置抵押房产。
（五）在建工程抵押的风险
1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于担保公司处置抵押房产用于归还贷款。　　　　　　　　　　
2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：&税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。&该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。
（六）以单位房改房设定抵押。
有的单位已进行房改，职工交了集资款，或已售给职工，还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有，但实际所有权已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押，根据我国房改的有关政策，个人购买房改公房要5年以后才允许进入市场交易，所售房价款，除去担保税费和原购房款，增值部分单位和个人按一定比例共享。因此，这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定：该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产由单位收回，退回原购房款。这种特殊的房产，个人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。
（七）共有财产抵押的风险
根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果担保公司没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。
（八）抵押房产评估价格的风险
目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当担保公司拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。
（九）房产处置执行难
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、担保公司也无权处置抵押物。
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划拨土地上的房屋进行抵押时，是否要先缴土地出让金?是否先要履行审批手续?
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《城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。
设定抵押仅仅是设定一种担保，在大多数情况下’，抵押权人并不需要行使抵押权，因为行使抵押权的前提是：债务人不履行已设定担保的债务，而土地使用权出让金应在该房地产进行转让时方才收取。
《城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。
设定抵押仅仅是设定一种担保，在大多数情况下’，抵押权人并不需要行使抵押权，因为行使抵押权的前提是：债务人不履行已设定担保的债务，而土地使用权出让金应在该房地产进行转让时方才收取。
因而，划拨土地上的房屋进行抵押时，不需要先缴纳土地出让金。只是在计算该房地产(抵押物)的价值时，应将相当于应缴纳的土地使用权出让金的数额剔除。
日，最高人民法院以法释(2003)6号文公布了《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》，其中规定：“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效”、“如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效”。
在这一司法解释公布前，当事人都是按照《城市房地产管理法》第五十条的规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”，登记机关也为之办理权属登记。建设部《城市房地产抵押管理办法》对划拨土地上的房屋进行抵押也没有作其他的特殊规定。
学术界有的同志援引我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定(第四十五条规定：“划拨土地使用权和地上建筑物”抵押时，须“经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准”，并应“依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”)，来说明以划拨土地使用权和地上建筑物抵押时，除了应履行批准手续以外，还应先补交土地使用权出让金。
然而，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是在日以国务院第五十五号令发布的，而在其后发布实施的《城市房地产管理法》则规定：在行使抵押权时，从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金。如果依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，在设定抵押时就先交纳土地使用权出让金，那么《城市房地产管理法》也无须规定“从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金”。因此，无论从后法优于前法还是法律优于法规的原则，都应以《城市房地产管理法》的规定为准。
而前述司法解释公布以后，对划拨土地上的房地产抵押便产生了一些问题：
1．这一文件对批准的表述是“除依法办理抵押登记手续外，还应……批准”，是将“办理抵押登记”和“批准”置于并列地位，并未明确应否将“批准”作为登记机关登记的前置条件。
2．这一文件于日发布，而且该文件规定：“本批复自公布之日起施行，正在审理或者尚未审理的案件，适用本批复”。这样，即使登记机关在文件发布时起立即按这一文件的规定，要求抵押人到政府或土地行政管理部门办理批准手续；在这以前已经登记的抵押合同也属于无效。
这一文件公布以后，对金融机构的工作产生了很大的冲击。而后，在 日，国土资源部以国土资发2004(9)号文发出了《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》，该通知规定：以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续
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以后，不是有抵押物就能在银行贷款啦！
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《以后，不是有抵押物就能在银行贷款啦！》的相关文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《以后，不是有抵押物就能在银行贷款啦！》 精选一5月8日，银监会发布了一个重要指引《商业银行押品管理指引》，明确将押品管理纳入全面风险管理体系。这意味着，想要靠抵押房产从银行获取贷款不再容易。《指引》明确，商业银行使用押品缓释信用风险应以全面评估债务人的偿债能力为前提。商业银行应至少将押品分为质押品、房地产、应收账款和其他押品等类别，并在此基础上进一步细分。同时，应结合本行业务实践和水平，确定可接受的押品目录，且至少每年更新一次。对于不同押品的价值波动特性，银行每年应至少重估一次；确定各类押品的抵质押率上限；加强押品集中度管理，防范因单一押品或单一种类押品占比过高产生的风险等。银监会为什么要加强对押品的风险管理？为了堵上旧的抵制度漏洞。抵质押是银行缓释信用风险的重要手段。在抵质押方式中，一旦不能按约还贷，银行可以凭借抵质押物优先受偿。各种抵押物中，房地产以其增值、保值优势更是受到银行的青睐。目前，银行贷款中60％左右是抵质押贷款，包括房地产、、应收账款和其他押品等类别，其中占50％左右。与此同时，银行对押品缺乏充分考察、评估价值不准确、签订不规范、押品贷款后监控不到位等情况也屡屡发生，导致押品的风险缓释能力下降，出现估值低于、抵押物存法律争议以及变现难度大等问题。如，曾有企业以其拥有的5.5万平米工业用地作抵押，从银行成功获得贷款。但几年以后，该企业破产。由于抵押土地性质为租赁土地使用，被当地国土资源局依法收回，而银行也丧失了土地抵押权。因此，加强押品风险管理，能防范这一风险。除此之外，对的风控趋严，也将助力楼市调控。一般情况下，企业和个人很难从银行获得贷款，除非用合法的房地产作抵押。银行的这一偏爱，使得大量的企业进入房地产领域，以房产作抵押获取，接着开发新项目。这种循环之下，层层叠加，中国房地产的金融属性被进一步强化，房价越来越高，楼市泡沫和风险也越来越大。从这一角度来看，放弃以为主的风控评估模式，转向“以全面评估债务人偿债能力为前提”的现金流上，能有效地限制楼市杠杆，避免了银行资金大量流入楼市。这对于当前的挤泡沫和防风险，也可谓意义重大。而这种不光看抵押物，还要全面评估债务人偿债能力的风控评估模式，早已被采用了。五爱金融平台不只在贷前对债务人的身份信息、情况及抵押物信息等进行核实，还根据债务人借款用途、资金流动情况等对债务人偿债能力做出全面评估，以保障的资金安全。来源：周知客《以后，不是有抵押物就能在银行贷款啦！》 精选二01银行13种风险防范要点近年来，受国内经济下行影响，企业普遍经营困难，使得银行授信风险增加，不良贷款增多，严重。不良资产是银行家心中的“痛”。如何堵截和化解风险损失是银行各级人员的重要课题。银行经营的不仅是货币，更是风险。最易使银行遭受重大损失的风险，就是以贷款为主的各类授信业务。多年来，我国银行业对于贷款管理要求做到“三查”，即、、。而现在随着银行的业务发展、规模扩大、品种增多、管理细化，可进一步将授信风险管理细分为六个阶段，即授信调查、授查、授信审批、授信放款、授后管理、授信回收。每位员工都是银行机器的螺丝钉。授信风险管理的六个阶段，就如同生产流水线上的六个环节、六道工序、六道防线。每个岗位上的员工都要做到人人有责、个个把关，遵章办事、按规操作，确保业务没有问题，不把风险隐患传给下道工序，最终才能生产出保质保量的产品，才能安全收回贷款本息。每道环节防控风险的工作重点有所不同：授信调查人员要搞清客户情况的真实性，授信审查审批人员要研判授信的安全性，授信放款人员要严把材料的合规性，授后管理人员要注重风险苗头的预警性，授信回收人员要掌握化解风险的能动性。各尽所能，各尽其职。银行授信风险主要有信用风险、市场风险、操作风险。作为银行员工，在办理授信业务过程中，尤其应该注意操作风险的防范。根据对近年来形成原因的总结，本文提示银行员工在授信业务操作过程中，尤应注意防范以下13种风险，即借款人风险、借款用途风险、还款来源风险、授信条件风险、担保人风险、抵押风险、质押风险、虚假资料风险、财务风险、放款风险、他行授信风险、本行授信风险、专项业务风险。▌ 借款人风险第一，法定代表人（实际控制人）个人风险。包括有重大健康隐患、重病已不能正常工作、非正常死亡、突然失踪和无法联系、涉及刑事案件被公安机关及司法机关传唤拘留逮捕判刑、涉及民事纠纷诉讼、被纪检部门约谈、协助调查、双规（国企员工干部）、有刑事犯罪、行政处罚、诉讼未履行等违法违纪记录、本人与家人或朋友圈内存在吸毒等违反社会公德的行为、有频繁到澳门等赌场进出境的记录、媒体披露负面报道或社会传闻有不良行为、存在炒股、期货等高风险行为、参与（或曾经参与）民间高息活动、仍有拖欠民间大额个人债务、个人征信系统中有（或曾有）不良贷款记录、有违约记录、对他人发生过欺诈行为、无法确认是否为企业实际控制人、非正常原因向他人转让（或拟转让）股权、非正常原因离开原企业或现企业的重要职务、频繁跳槽、常换手机号、没有座机号等异常情况、企业情况只有老板一人清楚，其他人都说不清楚、家庭内存在重大纠纷（婚姻、财产等）、本人或配偶已经（或正在）办理移民、本人已经（或将）办理退休、个人账户频繁出现异常大额进出款项、远超本人收入来源的奢侈高消费等。第二，管理层风险。包括高管人员或董事会成员异常变动、管理层出现严重分歧或分裂、发生重大不利变化、处于股权重大变化期间、主要关联企业或母子公司等发生不利变化、经营理念和决策混乱、经营不熟悉的业务或在不熟悉的地区开展业务、企业将进行兼并或重组、债务人借改制之机逃避银行债务。第三，生产环境差和开工率不足。包括营业证照不齐备、厂区环境脏乱差、劳动纪律松散、生产厂区冷清、设备陈旧落后、车间设备开工不足甚至停产、上班工人和职员稀少、工作精神状态不饱满、对企业好坏漠不关心、用电量减少（下降20%）、用水量减少（下降20%）、内部管理制度混乱、发生重大内部案件。第四，违法违规风险。包括触犯国家刑法、违反国家各项管理规定、、被司法机关查封银行账户或冻结资产、被新闻媒介披露不良行为、被监管部门或金融机构曝光信誉不良、被吊销证照（如营业执照、专营权、许可证、贷款证等）、被勒令停产整顿、被发现采取欺诈手段骗取银行贷款等。第五，企业经营风险。包括行业风险、两高一剩行业风险、产品质量风险、账户冻结风险、企业账户被查询、企业账户被冻结、生产成本大幅上升（20%）、产品销售大幅减少（20%）、库存货物问题、企业财务风险、替人担保风险、负面信用信息、资金紧张风险、员工管理出问题。▌ 授信条件与担保人风险授信条件风险主要包括金额超过或低于企业合理需求、期限超过或少于企业合理需求、不符合本行利率政策、担保条件不可接受等情况。担保人风险则主要包括以下四种风险：资信风险，包括担保人资信不可接受（请比照借款人风险）、超过能力过度担保、属于高风险的“担保圈”行为、担保人经营财务恶化失能力、担保人在社会上有负面消息、担保人在央行征信系统出现不良记录、担保人内部矛盾严重等。合规风险，包括违反规定的关联方担保、担保行为不符合公司章程、超过银行、担保人与借款人违规互保、企业高管不愿提供个人（企业借款）、配偶不愿提供个人连带责任保证（个人借款）等。资料风险，包括无效担保决议、无效担保签章、变更而未做相应变更、股东结构变化而未及时出具新决议等。，包括担保总余额与的比率超出监管规定、套取和挪用银行资金、发生多次赔付、发生赔付纠纷等。▌ 抵质押风险具体而言，抵押风险主要包括以下七种风险：法律风险。抵押物违反法律法规不可接受；抵押物存在司法查封拍卖风险；抵押物权属不明、存在法律纠纷、存在其他权利人等。抵押物风险。抵押物已出售、抵押物已出租、抵押房产存在长期租约、抵押物名称不符、抵押物面积有误、抵押物范围不明确、抵押物难以处置变现、土地未缴纳出让金等。抵押条件风险。不符合本行规定、抵押期限未覆盖授信期限、抵押条款对本行不利、抵押顺位对本行不利、抵押物过期等。操作风险。抵押登记的内容有误、抵押程序不符合银行规定、抵押手续不完备、房产与土地未同时办理抵押、抵押档案缺失或丢失等。欺诈风险。虚假抵押登记、虚假文件资料和签字盖章、重复抵押等。保管不善风险。抵押物状态发生变化、抵押物出现损毁、抵押物遭受哄抢、抵押物价值大幅下降（超过10%）、抵押物被抵押人擅自处置等。评估风险。评估公司资质不符合本行要求、抵押物价值明显高估、虚假评估报告、评估报告过期等。质押风险主要包括以下五种：存款质押风险。伪造的质押凭证和资料、变造的质押凭证和资料、虚假的签字盖章、存款人不知存款被人质押、质押资金来源不合规、质押金额不足覆盖授信本息、质押期限与授信期限不匹配等。存货质押风险。存货的品种规格数量等不符银行要求、存货的权属不明确、存货品质以假充真、存货品质以次充好、存货价格明显高估、质押价格未按“购买价和市场价孰低”原则确定、存货重复质押、监管方资质不符合本行要求、监管方内部管理混乱（账账不符、账实不符）、货物未分堆码放、货物标识不明、存货保险单存在问题等。。不断下跌、手续存在问题等。应收账款质押风险。未制定专户管理办法、未设立专用收款账户、应收账款权属不明、应收账款被重复质押、应收账款质押手续不全、资金未按时足额入账、资金被擅自挪用、有司法机构查冻扣风险等。保单质押风险。保险单受益人未指定为银行、保险单金额未覆盖授信本息、保险单期限未覆盖授信期限、保险单内容与借款合同内容不匹配、赔付条款苛刻、保费尚未缴足、保险单尚未生效等。▌ 虚假资料风险无效经济合同风险。疑似伪造的合同、疑似变造的合同、重复使用的合同、尚未生效的合同、过期失效的合同、对银行有不当限制条款的合同、合同当事人名称等有问题、合同金额有过大或过小问题、合同价格有问题、合同确定的结算方式有问题、合同签署日期有问题、合同其他条款存在问题等。无效借款决议风险。疑似伪造变造的借款决议、签字人员不符合企业规定、签字人数不符合企业规定等。无效担保决议风险。疑似伪造变造的担保决议、决议未经董事会同意、决议未经同意、董事会（）的表决人无效、表决同意的票数不足、对表决事项的授权书不明确、决议上的签字人未获授权、表决决议过期失效、签字人签错位置、决议书表述不明确等。无效签字风险。借款合同等法律文件上缺漏签字人签字、他人假冒签字人签字、他人代替签字人签字、无权签字人签字、签字人数未达到规定人数等。无效授权书风险。未获授权的授权书、超出权限的授权书、授权事项不明确的授权书、已经过期失效的授权书、难以核实真假的授权书等。无效发票风险。客户提供不出银行要求的发票、发票的区位码有问题、发票的流水号有问题、重复使用的发票、已经作废的发票、向税务机关查询不到的发票、与常理不符的大金额发票、复印件模糊不清难以辨别的发票等。无效印鉴风险。印鉴未在公安部门备案、印鉴未在工商管理部门备案、印鉴与公安工商备案的印鉴不符、借款合同等文件上的印鉴与银行预留印鉴不符、发现客户在使用多套公章、已注销的公章、已失效的人名章、现企业更名后仍使用旧公章、伪造印鉴、变造印鉴等。▌ 财务风险银行在实际操作中的财务风险主要包括以下几种：第一，财务管理风险。财务制度不健全或管理混乱、不能及时或拒绝提供财务报表等资料、对外提供多套报表、提供虚假报表、出具的是保留意见的等。第二，财务报表中问题。在实际操作中需特别关注财务报表中的异动，主要包括：增加。较年初有大幅上升、过高等。下降。下降、以外的增加、流动比率较年初大幅下降、速动比率较年初大幅下降等。应收账款难收。应收账款周转期延长、应收账款金额或比例增加、应收账款增幅超过销售收入增幅、应收账款占过高、应收账款账户过于集中等。存货过多。存货激增、存货周转率比上年同期有较大下降、存货账实不符等。债务过大。短期债务异常增加、长期债务大量增加等。过多。对外占净资产比重过高、挤占挪用流动资金搞、固定资产和在建工程比上期明显增加但无重大资金来源等。资本不足。注册资本变更减少、注册资本未按规定到位等。销售下降。销售收入较上年同期下降幅度较大、虽销售量上升但利润率下降、销售量利润率低于同行业平均水平或比上年同期下降较多等。现金流异常。经营活动产生的净现金流量大幅下降、产生的净现金流量变化过大、筹资活动产生的净现金流量变化过大等。其他问题。相对于销售额及销售利润而言增长过快、相对于销售而言财务费用和管理费用增长过快、银行存款余额和结算量不断下降、未交税金比上期明显增加且无正当理由等。▌ 专项业务风险政府平台风险。行政区划发生变更、管理部门和人员变更、借款人的主要、借款建设的项目规模过大、银行资金使用方向不明、贷款资金用途无法监控、发现资金被挪用、担保条件变差、原定的还款条件无法落实、还款资金来源出现问题等。房地产开发贷风险。开发商过多拿地和开发项目、房地产开发的五证不齐全、建设工程资金紧张、销售进度不理想、销售款回笼不及时、还款资金被挪用、出现司法纠纷等。钢铁金融风险。生产商未将货物发到银行指定的仓库、经销商货管出问题（详见存货质押风险）、经销商未将销售货款按时足额划入监管账户、经销商挪用资金、监管方账账不符和账实不符、监管方未经银行同意擅自放货、质押钢材被司法查封、还款资金不落实等。风险。经销商以虚假资料骗取银行授信、汽车合格证未按时提交银行保管、超出授信额度开票、汽车销售出现困难、经销商隐瞒银行私下售车、库存车辆短缺、开票保证金账户存在管理问题、汽车销售回款入账不及时、存在问题、陷入民间、为他人担保出现问题、财产被法院查封、经营失败倒闭等。风险。贸易背景的真实性可疑、借款人与贸易不相关、授信品种与银行审批要求不相符、担保条件不落实、销售量比往年下降、商品库存大量积压、商品质量出现问题、发生贸易纠纷、涉及司法纠纷、销售回款困难、因汇率波动发生损失、挪用银行资金、短款长用、、不能提供银行要求的发票、提供虚假发票等。开票风险。开票申请人出现问题、开票担保人出现问题、虚假的贸易背景、虚假的交易合同、关联方联手开票套取银行资金、开票用途不符合银行规定、开票金额有问题、开票日期有问题、开票保证金来源有问题等。风险。发票与购销合同不符合、发票重复使用、伪造变造发票、发票印鉴等资料模糊不清、出票行告知接到过多次查询、出票行告知是“以大带小”开票等。另外，在实际授信中，银行还需注意借款企业的借款用途、还款来源、他行授信以及本行授信与放款风险等。因篇幅所限，本文只是列出了授信业务操作中的主要风险点，而对于这些风险应如何识别与防范，则是银行各级领导和管理部门需要花更多时间精力，下更大功夫去研究解决的问题。（文章来源：《授信操作风险防范——近年案例解析》，企业管理出版社。；孙建林
中信银行总行原信贷管理部总经理）02投资必读：风控五要素、转让潜规则、定价知识银行出售不良资产，一般以打包的形式转让，里面往往存在着一部分“老包”、“坏包”。投资者在收购时，若无法甄别良莠，一旦买进高风险、低收益的，弄不好就会“竹篮打水一场空”，甚至赔得血本无归。因此在收购不良资产包时，应根据资产包尽调结果，综合分析、判断资产包风险、价值及未来的收益等各个方面，才能最大限度避免使成为一场高风险的“赌石”游戏。1、程度、成本资产能否快速变现，实现资金回笼，是首要考量要素。同时，项目组人员应兼顾到资产后期处置的成本，包括税费、人力成本以及处置过程中所可能发生的评估、拍卖等各项费用。2、抵押率、抵押物价值波动尽调过程中，项目组人员应积极关注单户的抵押率，并时刻注意抵押物市场价值波动。必要时，项目组人员应定期对抵押物的价值进行市场调查。如：以房屋为抵押的，应走访抵押物周边同类型的房屋，了解其市场均价。3、办理抵押变更登记手续的成本及可行性抵押物系资产包内核心价值所在，也是处置资产过程中实现债权的最终保障。因此抵押物能否办理变更登记、变更登记流程、抵押物所在地的特殊规定均是应掌握并作为可行性分析的依据。4、及宏观政策影响项目组人员应对未来可能的资产处置方式做出合理的预判与规划，例如探讨与债务人（保证人）协商折价清偿、资产包拆分转让的可能性等。同时，国家宏观政策的影响也在一定程度上影响处置方式的适用及处置时资产变现的价值。5、债务人（保证人）、抵押物所在地的司法环境影响在不得不以诉讼、执行等方式处置资产时，债务人（保证人）、抵押物所在地的司法环境将直接影响到资产处置的结果和债权的实现。6、揭秘潜规则作为的业余买家，李先生长期游走在银行和之间，大多数情况下，他从四大手中购买这些不良资产，偶尔，也会从银行直接收购单宗债权。由于经济实力受限，李先生以处置单笔债权为主，不敢贸然承接批量债权，而这更是加大了清收处置的不确定性。2015年以来，随着银行不良贷款的持续增长，一时间成为热门话题，从事不良资产处置的行业主体也在增加，尤其是随着“互联网+”工具的应用，各路资本跃跃欲试，以期分享这个所谓的“高收益行业”。“其实，这个行业并没有外面说的那么热，实际上是外热内冷。”李先生说，多年来的处置经历令他感知人间冷暖，有赚过钵满盆满，也亏过一塌糊涂。3毛钱一个“包”进入8月，上市银行迎来半密集发布期，此前，根据银监会初步统计数据，截至6月末，1.81%;银行业金融机构金3.47万亿元，同比增长16.1%，161.3%;主要商业银行13.2%，核心一级资本充足率10.7%。银行业主要通过清收、重组和核销等途径来，其中，自主核销和打包出售给公司进而核销存在差别，“自主核销可以用账销案存的方式管理，银行依旧保有未来继续清收的权利，在实际操作中，大部分银行在核销后依旧会继续查找债务人可执行的财产线索，而打包出售后，银行已经不再保有债权债务关系，回收来的款项无法覆盖的那部分损失直接账销案销。”一位人士解释说。从“四大”手中批量的业内人士蔡先生(化名)对本报记者透露，银行不良资产包全年平均价格在3毛左右，最高的价格在8毛左右，有些新包低至1毛，而老包的价格最多在3分附近。而所谓的3毛、3分，是业内的通行叫法，也就是1元钱的债权所对应的价格，3毛也就是3折，3分是0.3折。“银行转让的资产包大致在2~3毛之间。”某银行一位分行行长也证实。多少“大包”还在天上飘2015年以来，随着银行不良贷款的持续增长，不良资产处置一时间成为热门话题，从事不良资产处置的行业主体也在增加，尤其是随着“互联网+”工具的应用，各路资本跃跃欲试。“相比前几年，现在我们买资产包反而更加谨慎了，”从事不良资产处置行业的广东衍恒总经理方伟忠在接受记者采访时说。据他介绍，今年的不良资产处置行业有个特点，即资产包的价格水涨船高，“因为太多人冲入这个行业，且对不良资产处置一知半解，只是拼命炒价，导致资产包的价格越来越高，另外，在经济下行阶段，资产的价格处于下行通道，两端挤压，导致中间的收益日趋薄弱。“所以，我们现在拿包非常谨慎，几乎每天都有人打电话给我，问要不要资产包，这些人或多或少都有些关系或门路，要么和他们合作共同处置资产包，要么他们有这个资产包中的部分线索协助我们购买资产包，但要收部分服务费，价格不等。”方伟忠说。方伟忠认为，在如今的市场上，做中介的人多，买回来倒手，而真正有能力处置资产包的人少，“以某地为例，现在就有几个资产包在外面飘，说大也不大，但说小也不小。“在一个不良资产包里，小到10宗债权，大到百宗债权，单笔债权本息小到几十万元，大到上亿元，其中，可能有1/3最终和解，有1/2乃至2/3也没有太好的和解方式，我们会继续向外转让。”蔡先生说。“比如，一个包本息10亿元，我们4亿元本金买下，3年回收6亿元，实现了回报率，也有可能连4亿元的本金都收不回来，这就是不良资产处置行业高不确定性的特点，但批量收购也有好处，即可以分散风险。”蔡先生说。总得交点学费对比来说，李先生单宗购买债权的做法，显然风险更高。“前些年我从某银行手中收购一批车辆，当时，这批车辆是债务人以物抵债的形式偿还银行借款，车辆总的价值4000万元，我们500万元就拿下来了，银行也逼着我们赶快过户，过户之后，我们就着手处置这批车辆，没想到的是，这批车辆中，几乎每辆车都有高额的违章罚款，就以捷达车为例，一辆8万块的捷达就有3万~4万元的违章，最后，我们每辆捷达只卖2.5万~3万元，平均每辆车亏几千元。”李先生说。“被银行坑了。”他总结道。而似乎每一个从事不良资产处置行业的人都有一部辛酸血泪史。蔡先生说，他曾从四大资产管理公司手中收来一个不良资产包，本金12亿元，最终成交价格为4500万元，也就是三四分钱的包，结果到法院申请执行的时候才发现，法院早就出具了执行终结裁定书。“我们当初查看卷宗时，对方只提供了中止本次执行的裁定书，却没有出具终结本案执行的裁定书，我们去找资产管理公司评理，他们承认自己也是被银行坑了，因为当初批量买包做的时候仅仅是查看资料，后续又没有实际处置，所以没发现这个问题。”蔡先生说。不良资产处置行业的高回报正是缘于对于资产本身的高识别性和价值的高波动性，这对于买包的人的自身能力提出了极高的要求。李先生津津乐道的是自己2013年从某银行手中购买的一笔单宗债权，该笔债权本息9000万元，5·5折到手，抵押物包括150套商品房、车库和两层商铺。如今，在“不良”高企、报表修饰的压力之下，各银行都提升了对于力度，加速清收，加大核销。在不少银行的网站主页上，也是紧锣密鼓地对外发布。比如，在广州农商行的主页上，7月22日该行发布了一则《意向公告》，拟对持有广州市宏都房地产债权进行公开转让；7月28日又发布了一则《债权转让竞价公告》，拟对持有的广东省信房产开发公司贷款债权进行竞价转让。此前，有不良资产处置业内人士对本报记者总结到，的质量有规律可循，比如，5月和11月的包质量不好，因为处于半年报和年报的前夕，而半年报和年报过后的8、9月和1、2月份则会出来一些好包。对于这种说法，业内看法不一，“应该没有规律可循吧，这要看银行的处置节奏。”蔡先生说。曾经存在的“买肉搭骨头”记者近期在采访不良资产处置行业时发现，在业内，曾经存在一种更加隐秘的玩法。“我们叫作‘买肉搭骨头’，比如，银行和我私下约定，购买一宗债权的同时，还要搭上另外一些债权作为条件，而搭上的债权，几乎肯定是收不回来的，之所以要搭上这些债权，是银行要加快核销。”李先生说，在自己的成本收益核算中，这些搭来的骨头，就算是成本了。财政部此前发布的《金融企业呆账核销管理办法》设置了严格的贷款核销条件，对于不符合条件的贷款损失将导致无法核销，银行在实际处理不良资产时，遇到的情况往往千差万别，甚至会出现难以核销的情况。“比如说债务人或担保人死亡，继承人肯定不会继承债务，但如果银行让继承人放弃继承，走法律程序会很麻烦，核销就会出现难度，为了加快处置，银行就和不良资产的购买人心照不宣地把这个骨头搭出去，能够回收的部分算作现金清收，无法覆盖的部分很容易地直接核销了，不至于在账上待着难看。”蔡先生说。“银行把债务人所有能处置的都处置了，实在没有可执行的财产后，债务人破产清算，这种已经进入损失类的债权，银行就搭出来，搭出来的债权一定是本身核销有困难、流程长或是阻碍银行的核销，所以，就通过‘搭骨头’的方式赶紧把这些呆核销掉。”蔡先生说。但“搭骨头”也有“搭骨头”的规矩，“比如，债权本息合计1亿元，卖我5000万元，等于说5折，另外还有5000万元需要核销的‘骨头’，于是就把这个债权做成1.5亿元，卖我5000万元，等于说3折，银行并大分母，但不会降低分子，这样大家都比较好做账。”蔡先生说。“你说的这种情况在早些年存在于个别银行，相当于是帮银行买坏账，如今，随着银行不良处置愈加规范化，已经很少有银行这么做了。”另一位不良资产包批量买家张先生听闻介绍的“搭骨头”方式后说。（文章来源：）03关于不良的部分知识在不良资产处置的整个过程中，不良资产定价作为先导部队必然有着不可小觑的作用，不良资产定价实际上是对不良资产的价值的估算测算过程，它是的一个理论依据。不良资产定价分次分为两次，第一次是商业银行与资产管理公司之间的买卖，另一种是资产管理公司和投资者之间的买卖行为。1、转移定价贷款转移过程中的定价，此定价是商业银行与资产管理公司在买卖或划转资产时的出账和进账的价格依据。2、处置定价处置过程中的定价，这一价格反映着资产管理公司在此项资产上的盈亏，关系到资产管理公司和投资者的利益。不良资产定价流程1、尽职调查又称细节调查，通常是指商业银行或者资产管理公司在转让处置之前，要对不良资产所涉及企业进行实地调查、走访相关人员或者查阅企业相关资料、实地查看抵押物状态、数量等，以此获得债务企业及不良资产第一手资料。2、不良资产外部评估（或内部评估）主要是通过询问市场平均价值水平和尽职调查，自身对其进行估值和外部公司进行估值，然后对不良资产给出合理的定价，并作为后续的一个参考标准。3、市场询价此环节主要是把一个可能的询价区间提供给潜在投资者，然后根据投资者心中的价格范围来给出相应的参考价格，给最终定价提供依据；不良资产初步估值，根据上述三个环节的信息来源，来进行初步估值。4、不良资产初步估值根据上述三个环节的信息来源，来进行初步估值。5、决策定价在初步估值的基础上，根据其定价决策的一系列规定和程序，给出不良资产的最终定价，至此不良资产定价过程完成不良资产定价方法及分析比较1.账面价值法根据原贷款的账面价值直接划转，不打任何折扣，其使用前提是银行和资产管理公司必须都是国有，此种定价方式的优点是简单易行而且交易成本不高，可以快速的进行，使银行获得一个健康的，也节约了大笔费用和谈判成本。但此种方式的缺陷是资产管理公司承担所有的损失，而不良资产的产生银行应当承担一部分责任，此种方式有欠公允，而且此种方式只是转移风险，银行不良资产的产生并没有减少，只能是特殊时期为一些特殊要求所采取的手段。2.市场定价法主要是根据公开拍卖或竞标等方式来确定不良资产的市场价格，通过竞争者对不良资产的认可程度上来确定价格，此种方法有利于形成公平的市场价格，而且此种方法可节约时间，买卖双方直接交易，节省交易成本，还能加速不良资产处置的进程，但此种方式需要强大的市场支撑，而我国的金融市场并没有形成，没有贷款的，因此此种方式在我国是不可行的，还需要市场体系的进一步完善。3.协商定价法顾名思义，这种方式是通过买卖双方协商确定不良资产的价格，双方可以在谈判中加入一些附加条件，在价格之外进行利益调整，更能增加交易的达成率，此种方式较其他定价更灵便，但因为交易双方可能掌握的，需要反复进行谈判，在这个过程中，需要大量的人力物力财力，使得交易成本大大增加，而且漫长的过程中，不良资产出现贬值，延误不良资产的处理过程，也使不良资产的价值变弱。4.中介评估法由中介机构对不良资产进行评定估算，以评估结果作为不良资产的最终价格，作为第三方，中介评估机构对于不良资产的价格定价真实合理、公平公正，但此种方式对中介机构要求较高，还需负担评估费用问题，加重不良资产处置的成本，而且我国现阶段没有历史经验可以借鉴，还存在很多问题，适用性不强，因此此种方式现阶段并没有多大用处。5.账面折扣法该种方式是账面价值的升级版，按照不良资产的账面价值打折扣作为最终的定价，折扣率一般有抵押的为50%以下，无抵押的为10%以下，也有的按确定相应的折扣率，此种方法和账面价值一样简单可行，操作快，但是该法是概率统计的方法，对于贷款项目而言，过于简单，使得贷款的价值准确性较低，不可靠性也非常显著。- END -推荐你看：【端午】吃了那么多粽子，你知道屈原老师到底有多牛吗？【楼市】中国高房价真无解？黄奇帆“诊病加开药”：这么干早解决了！【楼市】深水炸弹！任志强预测2018年房价：调控后将……【好消息】王凤玲找到啦！ | 你知道吗？我们一直珍视着你们每一个...【乐视】超过100亿！贾跃亭家族套现早已开始！合家金融专家戳“阅读原文”， 邀好友领优酷会员！《以后，不是有抵押物就能在银行贷款啦！》 精选三随着P2P的崛起，民间款模式因嵌入P2P网贷等端之中而进入机构的视野。这一模式在近几年的发展中得到创新与拓展。据中国银监会部发布的行业发展数据，2013年新增担保2.39万亿元，同比增加3017亿元，增长14.5%；其中新增融资性担保2.05万亿元，同比增加2488亿元，增长13.6%，2013年
年末在保余额2.57万亿元，较上年末增加4833亿元，增长2 3.1%。由于中国征信系统不完善、信用环境不佳，个人和小微企业的规模较小，目前银行大多采用担保贷款。担保贷款是互联网端最受欢迎的资产，由于普通缺乏足够的风险鉴别能力，看到贷款有“超额”抵押或有“兜底”，收益较高，就会对借款趋之若鹜。因此互联网理财端的抵押贷款项目占据了很高的比例。不过，担保贷款看似安全，因为有抵押物、质押物或者第三方垫付承诺，但它的风险正是来自于抵押物、质押物或担保方。以抵押贷款为案例下的几种担保模式担保贷款是指由借款人或第三方依法提供担保而获得的贷款。根据《》（以下简称《担保法》），担保贷款可分为：保证贷款、抵押贷款和质押贷款。保证贷款指按照《担保法》规定的保证方式，以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担连带责任而发放的贷款。抵押贷款指按《担保法》规定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。质押贷款是指按《担保法》规定的方式，以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。担保公司的如何选择？目前，中国有两类担保公司，一类为，另一类是非融资性担保公司。从业务方面看，融资性担保为特许经营业务，主要是与银行、小贷公司合作，替借款人担保，他们一般有银行授信额度。而非融资性担保公司主要做一些类似诉讼保全担保、担保等履约担保业务。融资性担保公司为持牌机构，审批较为严格，需要先通过地方监管部门的前置性审批许可并获得《融资性担保机构经营许可证》后，才能在工商等相关部门注册登记成立。非融资性担保公司只要符合《公司法》等相关规定，直接进行工商注册登记或其他注册登记即可成立。除了非融资性担保公司和融资性担保公司，部分地区（如江苏省）的部分小贷公司获得当地政府的认可，也能做担保业务。以上三种担保模式中最常见的是抵押贷款和质押贷款，这两类贷款的操作流程相似。以下以为例，详细讨论其操作流程和所涉及的文件。汽操作流程常见的操作汽车抵押贷款的机构是小贷公司或典当行。汽车抵押贷款的基本流程如下图：首先，借款人向小贷公司申请汽车抵押贷款。小贷公司对贷款做审查，对汽车进行估值。通过小贷公司审核后（根据公司要求可能需要办理委托公证），与借款人签约确定和还款时间。放款后，小贷公司做好与档案入库工作。借款过程中需要的文件如下：1、借款人身份证（非本地户口客户提供有效期内暂住证或居住证）2、借款人的居住、工作、经济收入证明3、机动车登记证、行驶证、购置附加税证（本）、购车发票4、保险单、车船税、进口车辆相关税证明5、合作机构要求提供的其他文件资料一般来说，证件齐全的借款人在一天内就能收到放款。在实操过程中，汽车抵押贷款又分押车（质押）与不押车（抵押）两类。一般以押车常见，在汽车抵押贷款中一些公司可能有操作违规的情况，比如只与借款人签订一份借款合同，并且借款人不持有这份合同。简单，风险相对可控，但操作上应注意车辆的重复抵押问题。根据《物权法》的规定，汽车抵押实行登记对抗制，也就是说借款人只要签订了汽车抵押合同即视为抵押有效，不登记不影响合同效力。这就给重复抵押留下空子。在办理汽车抵押贷款时，贷款机构应事先确定该车辆上没有设定抵押权或质押权，然后去车管所办理抵押登记。但是，很多时候完全无法确认车辆是否重复抵押，是的一个主要风险。担保贷款与互联网理财端对接案例担保贷款与互联网理财端对接的方式同样比较成熟，对接方式有三类：1）平台自行开发；2）小贷或担保公司向平台推荐借款人；3）小贷公司担保贷款。1）平台自行开发担保贷款首先，借款人向平台申请借款，并且提供抵押物。平台对抵押物进行估值，通过审核，确定借款利率。平台以借款人名义发布借款标的。投资人投资，后融资资金直接打到借款人账户，借款人按照约定还款。还款完成后，借款人与平台解除抵押。采用此方式的互联网理财端由于需要处理抵押问题，区域性较强，抵押贷款的业务范围一般在互联网理财端公司营业所在地区域。互联网理财端应注意此种对接模式所涉及的“自我担保”隐患。2）小贷公司推荐借款人此对接方式让互联网理财端节省了开发担保贷款的成本，对于抵押物的管理与处置也经常可依赖小贷公司进行，因此可在一定程度上消除地域限制。但如果借款人不提供抵押物，而是由小贷公司以信用保证的进行担保，互联网理财端应注意小贷公司的担保资质问题以及普通担保带来的业务和法律隐患。3）小贷公司担保贷款收益权转让首先，借款人向小贷公司借款并提供抵押物，小贷公司获得债权。小贷公司在当地金融办登记后将收益权转让到平台上。平台通过审核，发出借款标的。借款标的，满标后将资金交予小贷公司，借款人按期还款给投资人。当借款结束，小贷公司与借款人解除抵押权。以上是最基本的小贷公司债权打包转让模式。实践上，小贷公司打包转让收益权会到当地金融办或机构做登记。目前，采用此类对接方式的互联网理财端还比较少。担保贷款与互联网理财对接实现路径互联网理财端与担保贷款的对接已经有了比较成型的系统。与其它资产一样，互联网理财端与担保贷款的对接需要资产寻找、和对接结构制定三步。1、担保贷款的寻找互联网理财段寻找担保贷款的方式有三种方式：1）平台自身开发担保贷款；2）与小贷公司（担保公司）合作开发借款人；3）小贷公司转让担保贷款收益权\债权。与寻找的方式极为类似，这里不再赘述，只介绍一类形式较为创新的合作开发案例。2、担保贷款评估与风险管理评估抵押贷款需要注意的以下两点：1）抵押物的合法性；2）抵押物的变现能力；3）公司的融资性担保资质的审核。抵押物是有可能重复抵押的，而且不容易查出。因此在评估抵押贷款时，应首先确定抵押物是否由借款人合法拥有；其次应核查该抵押物是否被重复抵押；第三，如果能够登记，一定要及时对抵押物进行登记。从互联网理财端常见的抵押物来看，常见的抵押物有房产、汽车和银行。变现最快的是银行承兑，然后是汽车，最后是房产。除了抵押物自身的属性决定了变现的时间，如果抵押物是借款人唯一的房产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。所以，如果是而房产是借款人唯一房产，那么抵押物很可能无法变现。除了对抵押物的评估，如果是互联网理财端接手的是小贷公司转让的收益权，这时还要对每笔借款合同以及相关手续做出详细核对，避免小贷公司恶意转让。对于贷款和汽车抵押贷款所需文件在前文中已经列出。在实操中，互联网理财端房产抵押贷款可以二次抵押，互联网理财端公司也有一套独特的操作方式来控制风险。简单来说，房子值100万，贷给客户50万，但是在房屋抵押登记上显示的是借入100万，这样的操作让客户无法再次抵押，控制了风险。但此类操作方式需要客户和房产公证人员的配合。平台除了需要审核抵押物的合法性和变现能力，审核第三方担保公司的担保资质也非常重要。辨识融资性担保公司和一般的担保公司非常简单，融资性担保公司一般从名字就能看出，再看看营业执照就能辨识出担保公司是否具有融资性担保资质。除了担保资质，平台还需要审核担保公司的担保余额与净资产之比，如果太高，就算是融资性担保公司担保的项目也具有极大的风险。3、、收益、流动性分析因为有足值抵押物，总体可控。风险点主要在于抵押物的合法性、变现能力或担保方的资质与能力问题。要全面控制担保贷款的风险，除了抵押物和担保方的考虑，互联网理财端仍应注意审核借款人的还款能力和还款意愿。由第三方融资性担保公司担保的担保贷款有两个隐性风险：1）担保公司财务不透明、杠杆率太高或坏账太多；2）抵（质）押物估值过高或者市场发生大的变动使抵（质）押物价值大跌。以抵押贷款为代表的担保贷款因为风险不高，因此收益适中。在上，目前互联网理财端对接的汽车抵押贷款和票据质押贷款周期多小于90天，房产抵押的周期较长，从几个月年到3年的都有。总体来看，担保贷款的流动性选择空间较大。4、法律问题担保贷款与互联网理财端对接，其主要法律问题与类似，可参阅上章的讨论。除此之外，担保贷款也存在两个独有的法律问题：1）第三方担保的合法性与合规性问题前文已经提到目前中国有融资性担保公司和非融资性担保公司，根据《融资性担保公司管理暂行办法》，“融资性担保是指担保人与银行业金融机构等约定，当被担保人不履行对债权人负有的融资性债务时，由担保人依法承担合同约定的担保责任的行为。”所以按理说只有融资性担保公司才能进行业务，但由于对“银行业金融机构等”的理解不同，非融资性担保公司能否为提供担保并无明确规定，其中存在一定的法律风险。其次，即使是融资性担保公司也有担保限额，即融资性担保余额与净资产之比不能超过10。对互联网理财端来说审核融资性担保公司的担保能力也是非常重要的。2）平台作为抵押、质押权人涉及到的“自我担保”问题央行和银监会多次给P2P划定红线，平台不能“自我担保”就是红线之一。而在操作抵押贷款和质押贷款时，借款人往往把物品抵押/质押给平台。平台成为抵（质）押权人，为债权人提供担保，这种情况是否属于“自我担保”，尚无明确规定。有人认为只有平台用自有资金提供垫付或“兜底”才算是“自我担保”，而抵押物的权属还是在借款人，抵押物不是平台故不能算作“自我担保”。但这种说法并不严谨，而“自我担保”的定义又比较模糊，因此平台作为抵（质）押权人可能存在一定的法律风险。小结综上所述，可以得出结论,担保贷款是比较适合与互联网理财端对接的资产，其风险适中，收益适中，流动性选择空间大。目前的数据也反映出大多数互联网理财端对接的都是担保贷款。在企业和个人征信数据完善前，担保贷款会长期是互联网理财端最重要的。版权声明：本公众号致力于好文推送，内容均来自互联网或公众号等，版权属于原作者，部分文章推送时未能与原作者取得联系，或无法查实原作者姓名，在这里对你们表示深深的敬意。若涉及版权问题，烦请原作者留言联系我们。《以后，不是有抵押物就能在银行贷款啦！》 精选四1.风险：是指未来结果出现收益或损失的不确定性。　　2.损失：是一个事后概念，反映的是风险事件发生后所造成的实际结果；而风险却是一个明确的事前概念，反映的是损失发生前的事物发展状态，在风险的定量分析中可以采用概率和统计方法计算出损失规模和发生的可能性。　　3.预期损失：是指商业银行业务发展中基于历史数据分析可以预见到的损失，通常为一定历史时期内损失的平均值（有时也采用中间值）；非预期损失是指利用统计分析方法（在一定的置信区间和持有期内）计算出的对预期损失的偏离，是商业银行难以预见的较大损失；灾难性损失是指超出非预期损失的可能威胁到商业银行安全性和流动性的重大损失。　　4.信用风险：是指债务人或交易对手未能履行合同所规定的义务或信用质量发生变化，影响金融产品价值，从而给债权人或金融产品持有人造成经济损失的风险。　　5.结算风险：是指交易双方在结算过程中，一方支付了合同资金但另一方发生违约的风险。　　6.市场风险：是指金融和商品价格的波动给商业银行表内头寸、表外头寸造成损失的风险。　　7.操作风险：是指由不完善或有问题的内部程序、员工、信息科技系统以及外部事件所造成损失的风险。　　8.：是指商业银行无力为负债的减少和／或资产的增加提供融资而造成损失或破产的风险。　　9.国家风险：是指经济主体在与非本国居民进行国际经贸与金融往来时，由于别国政治、经济和社会等方面的变化而遭受损失的风险。　　10.政治风险：是指商业银行受特定国家的政治动荡等不利因素影响，无法正常收回在该国的金融资产而遭受损失的风险。　　11.经济风险：是指商业银行受特定国家经济衰退等不利因素影响，无法正常收回在该国的金融资产而遭受损失的风险。　　12.社会风险：是指商业银行受特定国家贫穷加剧、生存状况恶化等不利因素影响，无法正常收回在该国的金融资产而遭受损失的风险。　　13.声誉风险：是指由商业银行经营、管理及其他行为或外部事件导致利益相关方对商业银行负面评价的风险。　　14.法律风险：是指商业银行因日常经营和业务活动无法满足或违反法律规定，导致不能履行合同、发生争议/诉讼或其他法律纠纷而造成经济损失的风险。　　15.战略风险：是指商业银行在追求短期商业目的和长期发展目标的过程中，因不适当的发展规划和战略决策给商业银行造成损失或不利影响的风险。　　16.风险分散：是指通过多样化的投资来分散和降低风险的策略性选择。　　17.：是指通过投资或购买与收益波动负相关的某种资产或衍生产品，来冲销标的资产潜在损失的一种策略性选择。　　18.风险转移：是指通过购买某种金融产品或采取其他合法的经济措施将风险转移给其他经济主体的一种策略性选择。　　19.风险规避：是指商业银行拒绝或退出某一业务或市场，以避免承担该业务或市场风险的策略性选择。　　20.：是指商业银行在所从事的业务活动造成实质性损失之前，对所承担的风险进行价格补偿的策略性选择。　　21.资本充足率：是指资本与的比率。　　22.经济资本：是指商业银行在一定的置信水平下，为了应对未来一定期限内资产的非预期损失而应该持有的资本金。　　23.绝对收益：是对投资成果的直接衡量，反映得到的增值部分的绝对量。　　24.百分比：是当期资产总价值的变化及其现金收益占期初投资额的百分比。　　25.公司治理：是指控制、管理机构的一种机制或制度安排，其核心是在所有权、经营权分离的情况下，为妥善解决委托代理关系而提出的董事会、高级管理层的组织体系安排和监督制衡机制。　　26.内部控制：是商业银行为实现经营目标，通过制定和实施一系列制度、程序和方法，对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。　　27.风险文化：是商业银行在经营管理活动中逐步形成的风险管理理念、哲学和价值观，通过商业银行的风险管理战略、风险管理制度以及广大员工的风险管理行为表现出来的一种企业文化。　　28.管理战略：是商业银行在综合分析外部环境、内部管理状况以及同业比较的基础上，提出的一整套中长期发展目标以及为实现这些目标所采取的行动方案。　　29./缓释：是指商业银行风险管理委员会对已经识别和计量的风险，采取分散、对冲、转移、规避和补偿等策略以及合格的风险缓释工具进行有效管理和控制风险的过程。　　30.保证：是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。　　31.抵押：是指债务人或第三方不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。　　32.质押：又称，是指债务人或第三方将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。　　33.留置：是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。　　34.定金：是指当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。　　35.关联交易：是指发生在集团内关联方之间的有关转移权利或义务的事项安排。　　（关联方是指在财务和经营决策中，与他方之间存在直接或间接控制关系或重大影响关系的企事业法人。）　　36.客户：是商业银行对客户偿债能力和偿债意愿的计量和评价，反映客户违约风险的大小。　　37.专家判断法：即专家系统，是商业银行在长期经营信贷业务、承担信用风险过程中逐步发展并完善起来的传统信用分析方法。　　38.违约风险暴露：是指债务人违约时预期表内项目和表外项目的风险暴露总额，包括已使用的授信余额、应收未收利息、未使用授信额度的预期提取数量以及可能发生的相关费用等。　　39.公司风险暴露：是指银行对公司、合伙企业和独资企业及其他非自然人的债权，但不包括对主权、金融机构和纳入零售风险暴露的企业客户的债权。　　40.主权风险暴露：是指对主权国家或经济实体区域及其中央银行、非中央政府公共部门实体，以及多边开发银行、国际清算银行和等的债权。　41.金融机构风险暴露：是指对金融机构的债权，分为银行类金融机构风险暴露和非银行类金融机构风险暴露。　　42.暴露：是指银行直接或间接持有的(资产及收入方面直接与间接的所有权)，包括但不限于普通股、优先股(特别股)、权证、等金融工具。　　43.国家风险：是指经济主体在与非本国居民进行国际经贸与金融往来时，由于别国经济、政治和社会等方面的变化而遭受损失的风险。　　44.国家风险主权：是指依照一定的程序和方法对主权国家（地区）的政治、经济和进行评定，并用一定的符号来表示评级结果，实质就是对中央政府作为债务人履行偿债责任的意愿与能力的一种判断。　　45.：是指风险管理人员通过各种监控技术，动态捕捉信用风险指标的异常变动，判断其是否已达到引起关注的水平或已经超过阈值。　　46.预期损失：是指信用风险损失分布的数学期望，代表大量贷款或交易组合在整个经济周期内的平均损失，是商业银行已经预计到将会发生的损失。　　47.最大一家（集团）客户贷款总额：是指报告期末各项最高的一家（集团）客户的各项贷款的总额。　　48.风险预警：是指商业银行根据各种渠道获得的信息，通过一定的技术手段，采用专家判断和时间序列分析、层次分析和功效计分等方法，对状况进行动态监测和早期预警，实现对风险“防患于未然”的一种“防错纠错机制”。　　49.：是指银行运用合格的抵（质）押品、净额结算、保证和信用衍生工具等方式转移或。　　50.汇率风险：是指由于汇率的不利变动而导致银行业务发生损失的风险。　　51.：是指由于商业银行持有的股票价格发生不利变动而给商业银行带来损失的风险。　　52.商品价格风险：是指商业银行所持有的各类商品价格发生不利变动而给商业银行造成经济损失的风险。　　53.即期：是指现金交易或现货交易，交易的一方按约定价格买入或卖出一定数额的金融资产，交付及付款在合约订立后的两个营业日内完成。　　在实践中，即期通常是指即期，即交割日（或称起息日）为交易日以后的第二个工作日的。　　54.互换：是指交易双方约定在将来某一时期内相互交换一系列现金流的合约，常见的有利率互换和货币互换。　　55.名义价值：是指金融资产根据历史成本所反映的账面价值。　　56.市场价值：是指在评估基准日，自愿的买卖双方在知情、谨慎、非强迫的情况下通过公平交所获得的资产的预期价值。　　57.：是指交易双方在公平交易中可接受的资产或债权价值。　　58.市值重估：是指对交易账户头寸重新估算其市场价值。　　59.收益率曲线：用以描述收益率与到期期限之间的关系。　　60.风险价值：是指在一定的持有期和置信水平下，利率、汇率等市场风险要素的变化可能对资产价值造成的最大损失。　　61.敏感性分析：是指在保持其他条件不变的前提下，研究单个市场风险要素（利率、汇率、股票价格和商品价格）的微小变化可能会对金融工具或的收益或经济价值产生的影响。　　62.交易限额：是指对总交易头寸或净交易头寸设定的限额。　　63.风险限额：是指对基于量化方法计算出的市场风险参数来设定限额。　　64.止损限额：是指所允许的最大损失额。　　65.内部欺诈：是指故意骗取、盗用财产或违反监管规章、法律或公司政策导致的损失，此类事件至少涉及内部一方，但不包括歧视及差别待遇事件。　　66财务/会计错误：是指商业银行内部在财务管理和会计账务处理方面存在流程错误，主要原因是财会制度不完善、管理流程不清晰、财会系统建设存在缺陷等。　　67.文件/合同缺陷：也称文件/合同瑕疵，是指各类文件档案的制定、管理不善，包括不合适的或不健全的文档结构、协议中出现错误或缺乏协议等。　　68.产品设计缺陷：是指商业银行为公司、个人、金融机构等客户提供的产品在业务管理框架、权利义务结构、风险管理要求等方面存在不完善、不健全等问题。　　69.错误监控/报告：是指商业银行监控/报告流程不明确、混乱，负责监控/报告的部门职责不清晰，相关数据/信息不全面、不及时、不准确，未履行必要的汇报义务或对外部汇报不准确（造成损失）。　　70.结算/支付错误：是指商业银行结算支付系统失灵或延迟（如现金未及时送达营业网点或交易对方等）。　　71.交易/定价错误：是指在交易过程中，因未遵循操作规定导致交易和定价出现错误。　　72.柜台业务：泛指通过商业银行柜面办理的业务，是商业银行各项业务操作的集中体现，也是最容易引发操作风险的业务环节。　　73.高级计量法：是指商业银行在满足监管机构提出的资格要求，以及定性和定量标准的前提下，通过内部操作风险计量系统计算监管资本要求。　　74.：是指商业银行持有的资产可以随时得到偿付或者在不贬值的情况下进行出售，反映了商业银行在无损失或微小损失情况下迅速变现的能力。　　75.负债流动性：是指商业银行能够随时以合理的成本吸收客户存款或从市场获得需要的资金，反映了商业银行在合理的时间、成本条件下迅速获取资金的能力。　　76.风险监管：是指通过识别商业银行固有的风险种类，进而对其经营管理所涉及的各类风险进行评估，并按照评级标准，系统、全面、持续地评价一家银行经营管理状况的监管方式。　　77.市场准入：是指监管部门采取行政许可手段审查、批准市场主体可以进入某一领域并从事相关活动的机制。　　78.现场检查：是指监管当局及其分支机构派出监管人员到被监管的金融机构进行实地检查，通过查阅金融机构的账表、文件等各种资料和座谈询问等方法，对金融机构经营管理情况进行分析、检查、评价和处理，督促金融机构合法、稳健经营，提高经营管理水平，维护金融机构及金融体系安全的一种检查方式。　　79.市场约束：是指通过建立银行业金融机构制度，增强银行业金融机构经营和银行监管，从而有效发挥外部监督的作用，提高银行业整体经营水平，实现持续、稳健发展。　　80.信息披露：主要是指公众公司以招股说明书、上市公告书，以及定期报告和临时报告等形式，把公司及与公司相关的信息，向投资者和社会公众进行披露的行为。文章转载自：国培机构推荐阅读干货 || 小微企业调查中须关注的十个要点风控人员负能量段子，看完整个人清爽多了！必备的常识，圈内的你不一定全知道。风控人一定要知道的120个风险预警信号！（推荐收藏）《以后，不是有抵押物就能在银行贷款啦！》 精选五在处置不良资产的过程中，债权人实现抵押权不是一件简单的事情，往往会遇到一些困难和障碍，设定的抵押物是否有效？抵押物是否登记？抵押的财产被查封或抵押的企业破产，银行如何实现债权等等。01同一财产重复抵押与抵押重复登记的问题当遇到同一财产向两个以上债权人抵押的，若要实现抵押债权，拍卖、变卖抵押财产所得，应区分以下几种情况；同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押合同均登记并有效，清偿顺序以登记在先为准，先登记的抵押权可以对抗后登记的抵押权；如果同一财产向两个以上债权人抵押的，其中一个抵押合同登记，另一个抵押合同未登记，那么未登记的抵押权不得对抗已登记的抵押权；如果同一财产向两个以上债权人抵押的，两个以上抵押权均未登记，债务的清偿按照合同签定时间的先后顺序清偿；同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。02抵押的财产被查封，不影响抵押权的实现抵押人与抵押权人签订抵押合同时，去有关部门履行了登记手续，抵押合同生效。抵押合同生效后，抵押的财产因其他原因，被人民法院查封或冻结，抵押权人还能实现自己的抵押债权吗？这是我们在不良资产处置过程中曾经遇到过的问题。当抵押的财产被人民法院查封时，有的抵押权人非常焦急，担心已担保的财产流失。其实，遇到这种问题不必惊慌，因为最高人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条规定，“已经设定抵押的财产被采取查封，扣押的财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力”。03破产企业中被抵押的财产，不参与破产财产的分配《破产法》规定，破产企业的财产已设定抵押的，该抵押财产不属于破产财产，抵押权人即债权银行对该财产具有优先受偿权，但抵押权人在破产还债案件受理后至破产宣告前请求优先受偿的，应经人民法院准许。04流质契约条款不受法律保护流质契约是指抵押人和抵押权人在抵押合同中约定，债务履行期限届满，抵押权人未受清偿时，抵押财产的所有权转移于抵押权人所有。我国《担保法》第40条规定，禁止流质契约。流质契约为大多数大陆法系国家所禁止，许多国家立法上禁止流质契约，其目的在于保护债务人的利益。债务人负担债务，在多数情况下都是因为一时经济上的困难，往往以经济价值较高的财产抵押担保较小的债权，如果在抵押合同中约定了流质契约条款，将使债务人蒙受较大的损失，所以许多国家立法禁止流质契约。在不良资产的债权中，有的抵押合同中约定有流质契约条款，依据我国法律规定，该条款无效，不受法律保护。05同一债权，既设立抵押担保又设定保证担保，抵押权实现的问题不良资产中的有些债权，设有双重担保。双重担保的形成，源于商业银行发放贷款时，要求借款人除提供保证担保，还要求借款人提供财产抵押担保。当债权到期，债务人不能清偿债务时，担保人将承担清偿债务的责任。这里的担保人包括保证人和抵押人。对于双重担保的债权，我们应首先区别抵押人是主债务人还是第三人。如果抵押人是第三人，第三人与保证人的法律地位一样，处于平等地位，债权人对此具有选择权，当债务人不履行债务时，债权人既可以请求保证人承担保证责任，也可以请求抵押人承担担保责任。如果抵押人是主债务人，那么保证人与抵押人就不处于同等的法律地位。因为各国立法都遵循物权优先的原则，我国立法也不例外。06地上物抵押，土地使用权未抵押；土地使用权抵押，地上物未抵押，抵押权实现的方法根据法学理论上物的不可分原则，主物用于抵押时，主物抵押的效力及于主物的从物。土地使用权用于抵押，它是主物，其地上建筑物为从物。土地使用权抵押的范围及于从物，即土地上的建筑物。土地上的建筑物用于抵押，它是主物，其所占用的土地为从物，土地上建筑物抵押的范围及于从物，即该建筑物所占用的土地使用权。抵押物中的主物与从物不可分原则，为我国立法所肯定。07同一债权既设定留置、质押、又设定抵押、保证担保，抵押权实现的问题资产处置的实践中，同一债权有时既设定第三人保证，又设定物权担保。担保物权主要是指抵押、质押和留置。根据法学原理，同一财产上物的担保中的抵押、质押或者留置等担保物与其他担保并存时，担保物权优先于其他担保权。但是，法律另有规定，依照法律法规行使权利。不良资产的担保中，如遇到同一财产既有物的担保又有保证担保的，实现担保权时，我们应首先看合同的约定，如果合同约定的担保为按份担保，既同一债权，担保是按份额约定的，那么以合同约定为准，实现担保权。08抵押设定后，抵押物出租，或者出租后的抵押物又设定抵押的，抵押权实现的问题在不良资产债权中，曾经遇到过这样的情况，有的财产，在设定抵押前已经出租。财产出租后，抵押人（借款人或第三人）与抵押权人（债权人）约定，将财产抵押给抵押权人，这种情形不影响租赁合同的效力，但是抵押人有义务将同一财产又抵押的事实通知承租人。债务人到期不能履行清偿义务的时候，抵押的财产可以依据法律条款拍卖、变卖或者协议报价以物抵债。抵押权实现后，租赁合同未到期，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。- END -推荐你看：【高端】中国泡面在美国高端餐厅火了！老外猛夸：上层人士才吃得起...【真相】中国人被骗几十年，吹上天的德国制造，背后竟然是......【存管】给亲爱的合粉们：迟到的道歉信【楼市】房价降了，但你却感觉不到？原来是开发商在搞鬼…【暴富】市值2500亿的深圳王炸级城中村要拆了！ 多少亿万富翁即将诞生？合家金融不良资产管理专家戳“阅读原文”， 邀好友领优酷会员！《以后，不是有抵押物就能在银行贷款啦！》 精选六在处置不良资产的过程中，债权人实现抵押权不是一件简单的事情，往往会遇到一些困难和障碍，设定的抵押物是否有效？抵押物是否登记？抵押的财产被查封或抵押的企业破产，银行如何实现债权等等。01同一财产重复抵押与抵押重复登记的问题当遇到同一财产向两个以上债权人抵押的，若要实现抵押债权，拍卖、变卖抵押财产所得，应区分以下几种情况；同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押合同均登记并有效，清偿顺序以登记在先为准，先登记的抵押权可以对抗后登记的抵押权；如果同一财产向两个以上债权人抵押的，其中一个抵押合同登记，另一个抵押合同未登记，那么未登记的抵押权不得对抗已登记的抵押权；如果同一财产向两个以上债权人抵押的，两个以上抵押权均未登记，债务的清偿按照合同签定时间的先后顺序清偿；同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。02抵押的财产被查封，不影响抵押权的实现抵押人与抵押权人签订抵押合同时，去有关部门履行了登记手续，抵押合同生效。抵押合同生效后，抵押的财产因其他原因，被人民法院查封或冻结，抵押权人还能实现自己的抵押债权吗？这是我们在不良资产处置过程中曾经遇到过的问题。当抵押的财产被人民法院查封时，有的抵押权人非常焦急，担心已担保的财产流失。其实，遇到这种问题不必惊慌，因为最高人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条规定，“已经设定抵押的财产被采取查封，扣押的财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力”。03破产企业中被抵押的财产，不参与破产财产的分配《破产法》规定，破产企业的财产已设定抵押的，该抵押财产不属于破产财产，抵押权人即债权银行对该财产具有优先受偿权，但抵押权人在破产还债案件受理后至破产宣告前请求优先受偿的，应经人民法院准许。04流质契约条款不受法律保护流质契约是指抵押人和抵押权人在抵押合同中约定，债务履行期限届满，抵押权人未受清偿时，抵押财产的所有权转移于抵押权人所有。我国《担保法》第40条规定，禁止流质契约。流质契约为大多数大陆法系国家所禁止，许多国家立法上禁止流质契约，其目的在于保护债务人的利益。债务人负担债务，在多数情况下都是因为一时经济上的困难，往往以经济价值较高的财产抵押担保较小的债权，如果在抵押合同中约定了流质契约条款，将使债务人蒙受较大的损失，所以许多国家立法禁止流质契约。在不良资产的债权中，有的抵押合同中约定有流质契约条款，依据我国法律规定，该条款无效，不受法律保护。05同一债权，既设立抵押担保又设定保证担保，抵押权实现的问题不良资产中的有些债权，设有双重担保。双重担保的形成，源于商业银行发放贷款时，要求借款人除提供保证担保，还要求借款人提供财产抵押担保。当债权到期，债务人不能清偿债务时，担保人将承担清偿债务的责任。这里的担保人包括保证人和抵押人。对于双重担保的债权，我们应首先区别抵押人是主债务人还是第三人。如果抵押人是第三人，第三人与保证人的法律地位一样，处于平等地位，债权人对此具有选择权，当债务人不履行债务时，债权人既可以请求保证人承担保证责任，也可以请求抵押人承担担保责任。如果抵押人是主债务人，那么保证人与抵押人就不处于同等的法律地位。因为各国立法都遵循物权优先的原则，我国立法也不例外。06地上物抵押，土地使用权未抵押；土地使用权抵押，地上物未抵押，抵押权实现的方法根据法学理论上物的不可分原则，主物用于抵押时，主物抵押的效力及于主物的从物。土地使用权用于抵押，它是主物，其地上建筑物为从物。土地使用权抵押的范围及于从物，即土地上的建筑物。土地上的建筑物用于抵押，它是主物，其所占用的土地为从物，土地上建筑物抵押的范围及于从物，即该建筑物所占用的土地使用权。抵押物中的主物与从物不可分原则，为我国立法所肯定。07同一债权既设定留置、质押、又设定抵押、保证担保，抵押权实现的问题资产处置的实践中，同一债权有时既设定第三人保证，又设定物权担保。担保物权主要是指抵押、质押和留置。根据法学原理，同一财产上物的担保中的抵押、质押或者留置等担保物与其他担保并存时，担保物权优先于其他担保权。但是，法律另有规定，依照法律法规行使权利。不良资产的担保中，如遇到同一财产既有物的担保又有保证担保的，实现担保权时，我们应首先看合同的约定，如果合同约定的担保为按份担保，既同一债权，担保是按份额约定的，那么以合同约定为准，实现担保权。08抵押设定后，抵押物出租，或者出租后的抵押物又设定抵押的，抵押权实现的问题在不良资产债权中，曾经遇到过这样的情况，有的财产，在设定抵押前已经出租。财产出租后，抵押人（借款人或第三人）与抵押权人（债权人）约定，将财产抵押给抵押权人，这种情形不影响租赁合同的效力，但是抵押人有义务将同一财产又抵押的事实通知承租人。债务人到期不能履行清偿义务的时候，抵押的财产可以依据法律条款拍卖、变卖或者协议报价以物抵债。抵押权实现后，租赁合同未到期，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。- 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精选七近期，针对资金违规流入房地产市场的监管升级，多个部门相继下发通知，要求银行以及房地产中介等机构严查个人非住房类贷款用于购房的情况。但记者在调查采访中发现，以各种名目办理的个人贷款用于购房的现象依然存在。部分机构表示，尽管银行的政策有收紧趋势，但通过一定方式操作获得业务目前还在继续开展。记者从多家贷款中介机构业务人员方面获悉，银行对资金的用途确实有很多的限制，其中的禁令之一就是用于，审查也比较严格。不过，这些业务人员表示，他们依然有相应对策帮助客户办理，银行也无法追查最终的资金去向，客户可以自由支配资金。监管升级9月初，北京银监局、中国人民银行营业管理部下发关于《关于开展资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，明确要求辖内的银行业金融机构针对和个人消费贷款开展自查工作，拉开了个人贷款监管升级序幕。据记者了解，在北京之后，多个省市也相继加强了对个人消费贷款的监督和管理。包括江苏、深圳、广州、浙江、江西在内的多个省市纷纷出台政策，严查个人非类贷款管理，严防借款人通过非按揭渠道违规融资用于购房，严禁发放以住房为抵押且无明确用途的贷款。以江西为例，该省银监局要求辖内各商业银行全面梳理、核查截至日，单笔贷款金额10万元及以上的个人消费贷款业务（个人、除外）、单笔贷款金额50万元及以上的个人以及单笔贷款金额10万元及以上的交易的资金流向和实际用途，重点核查是否存在违规进入购房领域问题。而在深圳，监管部门要求加强个人消费贷款管理，除、、以外的其他个人消费类贷款（包括房通贷、抵质押额度贷款等），贷款期限最长不超过5年，不得以未解除抵押的房产作抵押（二次抵押）发放个人贷款。并强调，不得发放无指定用途消费贷款，不得以化整为零方式规避受托支付和用途管控。此外，记者从相关监管人士处了解到，陕西银监局在9月开展房地产金融业务专项排查，其中的一个重点内容之一即为审查首付资金和偿债能力情况，检查是否存在以各类贷款、资金和等债务性资金作为购房首付资金等。接近监管层的人士告诉记者，控制“”是大趋势，这也是落实房地产政策的一部分。就在北京银监局等部门要求银行业金融机构自查个人贷款用途的同时，北京市住建委也发布《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》，要求经纪机构及从业人员就“首付贷”违法违规问题展开自查。据记者了解，北京之外，在深圳、江苏等地，监管部门也在加强个人贷款用途管理，严防消费贷、经营贷资金违规进入楼市。多位银行业人士告诉记者，此次人行下发的通知重点是检查以房地产作抵押的贷款（简称“”）资金违规流入房地产市场的情况。“现在主要就是查红本（指房地产证）抵押消费贷。这种一次性贷个上百万的，有什么好消费的，去向不是很明显嘛。”深圳一位银行业人士对记者表示，深圳有在查这类资金进入楼市的规模，但目前规模还不确定。一家股份制银行北京分行的信贷员告诉记者，个人消费贷款一直是被明令禁止作为购房首付款的，过去不行，现在也不行。不过她也表示，这些纯信用消费贷给客户放款后，如果客户取现，银行确实无法追查贷款的实际用途。“住房抵押消费贷我们银行好几年前就停了，一直没有开展房抵消费贷业务，因为房抵贷出来的钱都比较大，这也是央行检查的重点。之前查出来这种很多都是违规的，很多银行都停了，现在银行办理的大多是无抵押的纯信用贷款，首先会问你用来干嘛的，不是用来做购房首付的才会给你批。”她说。德意志银行在一份报告中指出，预计流入楼市的消费贷高达4000亿元，约占今年新增的1.4万亿元消费贷款的三分之一。该行调查发现，在百度上搜索“二套房首付”的主要区域是一二线城市。住房抵押消费贷依然活跃不过，据记者了解，银行未对个人直接开展的房抵贷业务，经过各种贷款中介的层层包装后，目前依然在市场上活跃，成为购房首付款的一大来源。北京一家从事房屋抵押贷款业务的的业务员告诉记者，个人无法在银行办理房抵贷业务，但通过他们公司，依然可以从银行获得贷款，并且这些贷款的用途银行无法查到。他表示，客户通过房抵贷作为购房首付款的现象很普遍，他们已经帮助客户做了多笔这样的业务。这位贷款业务员介绍，以北京一套评估价为400万的房子为例，将房子作为抵押的消费贷最多能贷200万左右，正常情况下贷100万-150万是完全没问题的，钱也是从银行渠道来，大概是年化6%，最长期限可以做25年。不过需要支付他们一笔服务费用，金额大概是的1.5%-2%之间。他表示，客户只需要提供一些相关的资料，比如和个人资质相关的***、房屋产权证书、房屋抵押和贷款偿还等相关信息，剩下的事情都交给他们来处理。在客户提交所需的资料之后，他们会和客户签三方协议，帮客户从银行获得贷款，客户只需要缴纳相应的房屋评估费用（约几百元）、贷款服务费。贷款下放后，他们将资金套现，再把现金转给客户。“我们和几十家银行有合作，这些实际上是银行的信贷员告诉我们怎么操作的，要不然我们也不会这么清楚操作的细节。”这位贷款业务员表示，如果要走住房抵押经营贷的渠道，他们还会把客户包装成公司的法人代表，以公司的名义获得贷款，还会教客户怎么和银行说，包括放款后如何应对银行的回访。“不管用哪个渠道，我们都有方法给您贷到款，并且放款后银行不会管你拿去干嘛，我们就收一次性的服务费而已。现在银行还收紧了额度，以前做1000万的贷款都没问题。”这位业务员对记者表示。一家房屋抵押公司也对记者表示，他们公司给客户提供两种方案，一种是资金来自银行，利息大概为年化6%左右，资金通常会打到第三方合作商的账户，第三方会收取约0.6%的费用，公司则收贷款额度1.5%左右的服务费，资质审核到放款时间为1到2个月左右。另一种渠道是资金来自其他机构，预计10天左右就能放款，而且款项直接打到个人账户，但这种方式相对较高，每月利息在0.6%不过，记者也了解到，近期监管部门要求银行严查个人贷款的用途后，部分银行停止了个人抵押消费贷款业务。
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