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农村土地流转二十年探索(2)
来源：中国经济周刊
　　据南海区某位官员介绍，夏西村这样的问题，在南海乃至佛山都并非个案。因为在成立农村股份合作制企业之初，董事长多数是由村“行政”一把手兼任，甚至有的监事会、董事会成员普遍由村党政干部兼任，政企不分，行政干预经济问题比较突出，对一把手缺乏有效的监督。
　　“所有的权力都集中在一个人身上。如果他的思想比较好，他能够自我约束好，他就是能人，村里的功臣。如果他对自己约束不好，那他就是这个村的罪人，这种情况在这里屡见不鲜。”南海区政府的一位官员告诉《中国经济周刊》。
　　为了对身兼数职的“能人”进行监督，保护村民的权益，从2011年年初开始，南海区启动了“政经分离”的农村综合体制改革，并搭建了农村集体资产交易平台和农村财务网上监控平台。目前，体制改革后的监督效果正在接受时间的检验。
　　浙江大学公共管理学院教授杨遴杰向《中国经济周刊》表示，南海农村实行股份制，实际上是对土地进行“产权集中”，产权集中之后，就必须防止代理人道德风险的问题。
　　农民持续受益难
　　配套工作是土地改革的保障，也是农民持续受益的保障。土地流转后，分红和补偿减少，农民很难接受。如果缺乏配套工作，农民的基本生活可能失去保障。因此，农村土地流转后集体经济如何保值增值，不断增加农民收入就成为农村经营者不得不面对的挑战。
　　近几年，南海区夏西村很多村民就对自己分红收入的减少一直耿耿于怀。
　　一位伍姓村民告诉《中国经济周刊》，在几年前，他的分红收入还是7000多元。此后，收入一直在减少，去年他的分红收入几乎是在7000多元的 基础上“拦腰砍断”。他觉得目前的夏西居委会的干部“没能力”，就此，他还去夏西居委会质问和指责过当时的村干部和经联社成员。
　　上世纪90年代，经联社和经济社就已成立。如今，农村股份合作制发展了20年，南海集体经济仍然没有走出20年前的发展模式，即通过农业土地出租、集体建设用地出租和物业出租收取租金的“三出租”模式。
　　在股份合作制的框架下，村民最忌讳的，就是分红的减少。原南海市委政策研究室曾撰文指出：“股东关心的不是集体资产运营得好与坏，而是关心分红的多少，谁分得多，就投谁的票。如今，农村集体资产难以保值增值，给农村基层干部造成相当大的压力。”
　　刚刚被选为夏西村经联社社长的陈志辉向记者坦言，现在压力很大。
　　南海区委政策研究室此前撰文指出，农村股份合作制应该“坚持投资主体多元化，不断改变资本的有机构成，提高产业的构成层次”。
　　只求稳定而不提高农村股份合作经济的发展模式，农民分红很难保值或提高。但在成都市三圣街道，农民在将土地流转给企业后，如何提高补偿金额又面临另外一种困境。
　　从2003年开始，三圣街道红砂社区的土地就开始流转，到了2007年，全社区共1800多亩已全部流转给花木企业。在当时流转合同上以农民失 地不失利的原则为农民进行补偿，每亩地或补偿1000斤大米，或补偿1000元钱。合同签至2027年，其间补偿数额每5年递增10%。
　　协议签订当初，大米的价格每斤为0.8~1元钱。但是现在，物价涨了，大米最便宜也要2元多。按照协议的价格，现在只能每亩地补偿1800元。协议已经签好了，补偿太少怎么办？社区党委书记朱大顺说，老百姓不愿意，我们只能去跟企业做工作，重新谈补偿标准。
　　朱大顺回忆，2004年的时候，大米涨价，村集体在和企业反复磋商之后，每亩地调整到了1500元，最近又调整到了2100元，随着物价的起伏，朱大顺认为，虽然协商比较困难，但这些工作将持续下去。
　　在天津，农民宅基地换房后，同样面临收益如何提高的问题。
　　多位村民向《中国经济周刊》表示，搬到城里之后，很多村民都失业了，没有稳定的工作，他们只能打短工，或待在家里。
　　葛沽镇农民人均耕地约为0.8亩，按照50000元一亩的土地补偿款计算，每人可获得耕地补偿约40000元，再加上每人大约27800元的社会保险，每人总共获得补偿67800元。
　　开始，他们觉得这些钱不算少，但没过多久他们就发现，一年的暖气费、燃气费、水费、物业管理费得花好几千，物价也比农村高。辛庄子村一位村民对记者说：“农村有些事，500块钱可能就够了，在城里，1000块钱可能都还不够。”
　　“我们现在就是吃老本，要是没工作，老本总有吃完的时候。”一位村民向《中国经济周刊》记者表达了自己的担忧。
　　小产权房成改革之痛
　　一直以来，小产权房转正是人们关注的焦点，由于小产权房规模巨大，属于法律之外的另类产物，因此它已成为农村集体土地流转政策制定的难点。
　　日，国土资源部和广东省政府共同在深圳召开的土地管理制度大会上，酝酿两年的《深圳土地管理制度改革总体方案》正式公布。深圳市土地管理制度改革正式启动。
　　这个被国土资源部部长徐绍史称为“我国土地管理制度改革史上又一次里程碑式的重大抉择”的改革，试点方案公布消息一出，立即引发了市场关注，被外界称为“二次土改”。而改革关注的重点也很快聚焦于利益博弈最为尖锐的小产权房转正问题上。此后，深圳市委常委、常务副市长吕锐锋明确表态说：“这一解读是不正确的。”
　　小产权房由来已久。上世纪90年代初，深圳对暂时难以开发的土地“绕道而行”，之后城中村的改造工作进展缓慢，大批在集体土地上建设的房屋，产权被镇村认可，但不被法律承认。
　　杨遴杰告诉《中国经济周刊》，目前政府规定，城镇人口不能在农村购买农民住宅、宅基地和小产权房。任何地方所进行的集体建设用地的流转，都没有放开房地产这一块。
　　小产权房“不合规矩”，但在全国各地却大量存在，很多人想买，很多人也想卖。
　　在成都郫县，出租车司机指着街道两边的楼房告诉记者，这些都是小产权房。司机的一番话让人联想到了2009年郫县小产权房“转正”的说法。当年郫县的一些小产权房在2008年汶川地震后申请购买了异地挂钩周转指标，从而成功“转正”。
　　所谓“异地挂钩周转指标”，其实就是“城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩”的方式，将都江堰、彭州等重灾区的建设用地指标“平移”给成都 其他地区。而郫县在购买了一部分彭州、都江堰的指标后，将其中的小部分指标用在了对小产权房的处理上。在缴纳相关的税费以及土地出让金后，小产权房即可办 理成大产权，而筹集的资金则用在了灾后重建上。
　　然而，这次小产权房“转正”工作昙花一现。郫县国土局工作人员后来表示，大部分异地挂钩周转的土地指标要用于重要基础设施、工程建设，所以供给小产权房的只是很小一部分。此后，小产权房转正再也没有下文。
　　日，国土资源部“原则同意”北京市开展集体建设用地建设租赁住房试点工作。据了解，唐家岭地区试点工作，将由当地村民组成土地股份制合作社，以合作社作为集体经济组织，履行占地开发手续。
　　如今，一年多时间过去了，日，《中国经济周刊》记者在唐家岭时发现，租赁住房尚未开工，村民如何参与分成的细节仍未明确。有媒体分析认为，正是由于此次“试点”与“小产权房”有很大类似之处，所以，这项工作进展较慢。
　　小产权房转正为何这么难？杨遴杰认为，这是因为小产权房说到底还是在集体建设用地上盖的房子，而且是在集体土地的农用地上盖的房子，而农用地上盖房子本身就不合规。此外，政府也担心小产权房冲击到房地产市场。
　　我国现行的《土地管理法》第四十三条规定，农村集体土地只能用于兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设三个方面。
　　杨遴杰指出：“按照现行法律规定，小产权房就是不合规的建筑。因为现有农村集体土地的用途不包括为城市提供商品住宅这种用途。”
　　在区分占用耕地和集体建设用地的基础上，将一部分农民自建的小产权房合法化(比如用作保障房)，是近两年来诸多业界学者的看法。十一届全国政协委员郭松海等一些学者，曾连续多年就小产权房转正问题，在全国两会上递交提案。国土资源部对此项提议一直未作明确表态。
　　专家认为，此次《土地管理法修正案草案》不会涉及这方面的内容。小产权房或将继续面临被“严查”的命运，小产权房规模之大，涉及面之广，已经成为此轮农村土地改革的难点。
　　各方为何对“新土改”如此敏感？
　　全国土地改革试点进展缓慢，土地工作变成了“敏感”话题。一方面，土地改革工作关系到几亿农民的利益，责任重大；另一方面，土地改革也进入了深水区，难度加大。
　　在成都市委大楼里，成都市委统筹委综合处副处长邓军面对《中国经济周刊》的采访，显得十分谨慎，他手上攥着一份文件，不时从中寻找“准确说法”。
　　2008年，成都市专门成立了“成都市委统筹城乡工作委员会”，代表市委、市政府协调整合国土、农业、建设和规划等相关部门的工作。
　　邓军表示，很多容易改的东西，比如城乡统一户籍、城乡税保一体化都已经改了，现在改革进入了深水区，农村层面改革面临着制度方面的制约。对于农 村土地改革的细节，邓军让记者找国土部门去了解。记者联系国土部门时，被成都市委对外宣传办公室工作人员告知，现在土地改革很敏感，国土部门不接受采访。
　　同样认为土地改革“敏感”的还有深圳国土部门。
　　今年2月29日，《深圳市土地管理制度改革总体方案》获得国土资源部和广东省政府联合批复。总体方案公布后，作为深圳土地改革的主要执行部门，深圳规划国土委却一直很少披露“土地管理制度改革”的信息。
　　对此，深圳规划国土委一位工作人员向《中国经济周刊》表示，“主要是改革涉及了大家关注的小产权房，比较敏感，另外现在也没有实质性进展，我们不好说。说了怕对以后的查违工作造成一些困难。”
　　在佛山，“南海模式”曾名噪一时。而如今，农村土地股份制向何处去，很多人都说不清楚。
　　一位南海区委官员向《中国经济周刊》表达了他的困惑。“下一步集体土地及集体经济该怎么走”，他心里也没有谱。他说，领导的意思让他们将集体资产管好就行了，不要产生太多的社会问题。
　　浙江大学公共管理学院教授杨遴杰认为，现在的改革、试点，都是对现有制度的补充，但是“并没有把农村集体土地当作与国有土地平等的交易对象”， 让农民分享土地增值的市场收益。而真正的改革应该是农民也可以像政府一样，进入一个公平的市场来交易土地，不同的权利主体拥有平等的地位、平等的收益。但 要做到这一点，现有的制度约束太大。
　　事实上，早在2008年，中共十七届三中全会就提出了集体土地和国有土地“同地、同价、同权”，建立城乡统一的建设用地市场等改革目标，同时强 调要逐步缩小政府行政征地的范围。而出于《宪法》相关规定和《土地管理法》的修订、土地财政体制等配套改革尚未完成，这一既定目标推进缓慢。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323我现在没有土地，2028年第三轮农村土地承包能分到地吗？我现在没有土地，2028年第三轮农村土地承包能分到地吗？大农圈农业大市场百家号1993年，中央提出了“增人不增地，减人不减地”的政策。1997年，中央又做出了“在第一轮土地承包到期后，土地承包期再延长三十年”，并且实行“大稳定、小调整”。特别是2003年出台的《农村土地承包法》，把党的这一政策用法律的形式固定下来，使党的政策上升为国家法律。由于国家坚持“增人不增地，减人不减地”的制度，在经过几十年的发展，农村人口结构也发生了极大的变化。当初六七个人的耕地，随着老人的死亡，子女升学就业等等，就出现留守老人和闲置土地的情况！长此以往，难免会出现人少土地多，导致荒芜耕地的现象。而当初只有两口人的那户，原来村里分给了他们2人份的土地，后来随着结婚、生子，家里人口增加了，这就出现了人多土地少的局面，孩子都二十几岁了还没有土地，家里一大群人耕种那一亩三分地。第二轮农村土地承包的承包期限到什么时候？农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒淮等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。农村土地承包后土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。第一轮承包是指实行家庭联产承包时算起，我国大部分地方第一轮承包时间普遍为1983年前后开始到1997年止，承包期为15年。第二轮土地承包从1997年开始到2027年，土地承包期再延长30年不变。 2002年颁布的农村土地承包法进一步明确规定，耕地的承包期为30年。“增人不增地，减人不减地”制度是什么意思？“增人不增地，减人不减地”的原则是指在一个承包期内，土地基本不变动。（因为在同一个承包期内，土地基本分完了，又不能毁约，收回已经分配的土地）所谓农村土地的承包实际上是一种合同关系，比如现在的承包期是30年，也就是我取得土地后，可以一直使用到承包期满（即使我在承包期内死亡），这是合同规定的。承包期满后，自动续30年，如果期满时，承包人已经死亡就不存在自动续约的问题，土地依法收归集体。依据《农村土地承包法》第28条，对于新生一直都由法律要求分给土地的（可能部分地区目前没有余地，没分到，需要等到承包期满后才能分到土地）。2028年后还会分地吗？2013年1月，中央下发1号文件提出，全面开展农村土地确权颁发工作，2018年必须完成。而土地确权有个重要作用，就是稳定原有的承包关系，承包年限依旧不变，还是到2028年。说白了，土地确权就是把土地印上你的名字，成为你的财产。但是，国家耗时5年花费了大量的人力、物力、财力，然后就用到2028年？只用10年吗？所以，到了2028年国家应该是不会收回土地的，对于确权的土地应该连地块都不会改变。你想，土地确权证把土地边界测绘的清清楚楚，到了2028年再打乱重分，就要重新测绘，岂不是又要做一整套土地确权？所以，2028年应该不会再次打乱重新分地。现在没有土地的，你有4种办法能够获得土地。1、集体经济组织依法预留的机动地。2、通过依法开垦等方式增加的土地。3、承包方依法、自愿交回的土地。4、通过土地流转的办法取得农业生产用地。（新增）大农圈原创！本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。大农圈农业大市场百家号最近更新：简介:网聚农业人力量，这就是大农圈。作者最新文章相关文章农村承包合同问题
我是山东省蓬莱市南王街道贯里村的村民，今天就土地承包问题向贵局咨询一下，望百忙中给予解答。
　　我村实行家庭承包式土地承包合同，但是村委只在83年同全体村民签定了一次合同，合同期限为83－85年，到期后村委并未同村民再签定承包合同。之后虽然国家、山东省都颁布实施了30年承包合同的规定，严令执行，但当时村委并未与村民补签，土地就这样一直种到现在，也从未调整过。全体村民手中也都没有土地承包经营权证。今年，现村委传言要将土地全部收回，重新发放，我们表示质疑。
《中华人民共和国农村土地承包法》2003年实施
　　　第六十二条规定 ： 本法实施前已经按照国家有关农村土地承包的规定承包，包括承包期限长于本法规定的，本法实施后继续有效，不得重新承包土地。未向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书的，应当补发证书。
　　　此外，2004年山东省实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法
　　　第五条规定：发包方以家庭承包方式发包农村土地的，应当按照本村或者本村村民小组集体经济组织成员人数平均分配，发包到户。耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至
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经管处回复：第一轮土地承包到期后，应当在第一轮土地承包的基础上开展土地二轮延包，将耕地的承包期延长到30年。按照当时的政策，开展延长土地承包期工作，要使绝大多数农户原有的承包土地继续保持稳定，坚持“大稳定，小调整”不能将原来的承包地打乱重新发包。你村未进行土地二轮延包，也没有签订书面承包合同，但一直按照原承包方案执行，未调整过土地，可以说绝大多数村民对土地承包现状是认同的。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条规定：发包方应当与承包方签订书面承包合同。《山东省实施＜中华人民共和国农村土地承包法＞办法》第八条规定：发包方应当与承包方签订书面承包合同。没有签订的，应当自本办法实施之日起三个月内补签；合同约定的承包期少于法定期限的，应当延长至法定期限。你们可以要求发包方与你们补签承包合同。
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律师您好，我想咨询一下关于农村土地确权的事情，去年2015年，我们村子里，丈量土地（耕地），说是省里来的人，完事以后发土地证！我家是农村的，从小农村长大，后来随父亲全家转了非农业户口，但是农村地一直耕种着，村里的耕地没有动，包括村里其他非农业户口都和我家一样，都是自己种呢，可自从国家有农村土地确权认证的事儿后，村里的干部说非农业户口的土地要收回去，请问有这政策吗，国家以后不是没有农村户口和非农业户口之分了吗，都改为居民户口了吗，这些年我家实际耕种着，村里收回合法吗？谢谢！
有规定，非农业户口的承包地，村委会有权利收回。
村里的土地被村委以某名义征用，家里的土地还没确认好也没签字就被他们铲平了，找村委多次都没办法解决，从2013年到现在了都没有给与合适的处理和赔偿！现想寻求帮助！
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