【独家】南京房价真被限制住了，现在还是买房时机吗？ : 经理人分享
【独家】南京房价真被限制住了，现在还是买房时机吗？
这阵子南京楼市并不太平，6月首周就发生了不少事，爆点多多，槽点也不少。风起云涌的楼市在“双控”新规下也正在起变化，地王掩盖一切的时候要过去了。 在南京，现在还会“一房难求”吗？恐怕这个说法要打问号了。
在去年，主页君@孟祥远就提出今年6月份会是市场走势的观察点，现在来看大家觉得如何呢？
一些敏锐的买房人也已察觉到市场的变化，市场预期也在变了：发现6月开盘项目中有不少楼盘的价格较之前还是在上涨，那么依现在的市场行情，究竟是买还是再观察等等呢？确实值得探究。
主页君在5月中旬开始正式提示楼市风险，最近唱衰楼市的人也越来越多，而近期楼市的几大信号也在表明楼市在降温，那么是否楼市的好日子真的不长了？个人认为，政府干预的目的是让好日子慢慢过，而不是让市场掉头向下。
一、限价令满月，热点板块终于被摁住了
此前，南京楼市异常火爆，“一房难求”，赶超一线，买房人预期高涨。在此背景下，开发商捂盘惜售现象频生，放风价更是打破了市场的预期，开盘价也高的吓人。不过，从近期多个楼盘新领的销许价来看，理性多了。
其中以作为南京楼市的价格风向的河西江北最为突出：5月30日，华润国际社区销许出炉。在政府限价之下，4号楼均价21389.78元/平米；5号楼均价21604.78元/平米，价格比预期低了近4000元/平米，震惊众人，所推房源也在当晚就全部售罄。
河西楼市近期推盘更是频繁：宏图上水云锦4月26日加推过一批房源，时隔一个月再加推二期2、3号楼，共计216套房，户型面积为115㎡、130㎡、143㎡。销许均价：2号楼44372元/㎡，3号楼45539元/㎡，对比上次加推均价44998元/㎡，涨幅基本没有变动！据悉，目前还有少量房源在售。
鲁能公馆5月初一口气推出491套房源，推出4、5、7号楼，户型面积78、89、120、138㎡。销许均价：均价34047元/㎡，相比上一批房源价格32000元/平㎡，涨了2000元/㎡。当天不到4个小时491套房全部售罄。且预计6月中旬还将拿出约500套，加推最后两栋住宅6、8号楼，面积89㎡、125㎡、138㎡，这也是鲁能公馆的最后一次清盘。
新盘海玥名都在6月3日推出3、6、8号楼，共218套房源。销许价格：3号楼均价43690元/㎡，6号楼均价44167元/㎡，8号楼均价45657元/㎡，吸引了近1000多组客户，平均5个人抢1套房；华新城璟园于5月12日新领1幢、4幢、6幢、10幢，共计184套。销许均价：1楼幢为最高价，销许价为43876元/㎡，认筹金50万/个。
总的来说有两点:
1、江北、河西等热点板块房价被摁住，有盘已逼近涨停板 ：河西6家领到销许的楼盘，包括河西中部的宏图上水云锦、华新城和海玥名都，整体均价都未突破4.5万/㎡，而河西南则被限制在3.5万。
2、房荒得到缓解，“一房难求”现象越来越少：年初就一直在闹房荒的河西楼市，随着开发商推盘量加大，房子也不是那么难买，机会是有的。
二、深层次原因何在？
一方面“限价令”可谓功不可没。4月25日，南京楼市限价令正式出台，
之前被不少人质疑其实际作用大小，但个人一直认为限涨令是会动真格的，且效果会在6、7月更明显，这不该来的都来了吗？
另一方面，刺激性政策已经见顶，房价高位再难高涨。南京楼市经过一年多的高涨情绪，在今年下半年迎来市场走势的观察点。尤其控地价、控房价的“双控”新政正式落地，可见南京的调控都在预期之中。主要体现在以下几方面：
土地市场：接下来几场土拍，与河西等热点板块无缘，稍偏远的江宁区域会是供地大户。6月3日早上，南京市国土局发布了南京市国有建设用地使用权公开出让公告（2016年05号）和（2016年04号）补充公告，公布了首批共11幅商品住宅地块最高限价， 8幅来自江宁、3幅来自江北新区。
销售市场：从近日几个热点项目开盘数据来看(河西江北楼市)，涨幅非常有限，南京房价涨幅确实被摁住了，且从邻近的合肥市场走势来看，合肥物价局已彻底放开备案价限制，房企可自主定价，市民不凭关系能买到房了。
南京会出台“限购”一说：我4月就一直说南京不会限购，把握楼市要深入理解城市、政府、房企、媒体、买房人，然后才是房地产的市场要素，不能孤立看。相关文章推荐：
三、下半年楼市要怎么走？
1、首先要明确一点：政府调控的本质是控制涨幅，稳定市场走势，而不是针对房价本身，而下半年走势大体还是以涨为主。房价被控制住了，限价时代是个不错的买入时机。
2、涨幅受限制，激进预期在消退，赚快钱不易了。过去一年多房价快速上涨，房子的投资属性也被放大，热点板块的一些房子的价格已提前透支其价值性。要知道将来只有地段好、品质好的房子才有投资价值。
3、推盘潮来临，供应量会有所增加，加上地价受控制，房价涨幅自然在可控范围。6月是开发商冲刺半年报的节点，南京6月将有53盘推1.2万余套房，11家纯新盘上市，供应量不小。其中上周就有9盘千余套房源集体出货。而接下来，也将会有一批高品质盘上市，是个改善换房好时机。
比如近期推盘量加大的城北板块，作为一直沉默的主城板块在新玄武、燕子矶新城规划出台后补涨明显。其次是作为南部新城重点发展的南站板块，比肩河西的高起点规划让南部新城未来充满想象，作为其中枢纽位置南站板块的重要性不言而喻。
4、南京“特大城市”的新定位，楼市中长期依然看好：城市价值决定房产，南京成为长三角唯一的特大城市，仅次于上海，定位高于苏杭；而目前南京土地相对稀缺，未来人口也将持续导入。要知道，一个城市的发展长期看人口，中期看土地，短期看资金。
怎么买房？
1、关注地价房价倒挂机会，一般来说房价低于地价则安全边际较高。
2、后限价时代，开发商出于成本控制考虑，楼盘品质下滑，更需要甄选。
3、被限制的往往是好的，还是在大城市买房靠谱；资金与城市分化，大城市机会更多。
4、资金成本低，供应相对充裕，依然可以采用杠杆。
5、自住买高品质房源，投资关注升值和租金回报预期，但预期不宜激进。
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作者：佚名
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不限地价 能真正限制房价吗
来源：中国广播网
据经济之声《央广财经评论》报道，房价连续16个月环比上涨 9月79城市涨价，高价地争夺战等现象继续升温。10月1日15点，经济之声评论：不限地价，能真正限制房价吗？
&&据经济之声《央广财经评论》报道，房价连续16个月环比上涨 9月79城市涨价，高价地争夺战等现象继续升温。10月1日15点，经济之声评论：不限地价，能真正限制房价吗？
&&老百姓都盼望能早点住上安居房，保障性安居工程建设应该是遏制房价非理性上涨的利器。目前，限购也好，限贷也好，都没能起到很好的效果。市场需求只能被短时间压制、不可能被消灭，经过近十年以来的房地产调控，这类政策对市场的影响力显然在不断削弱。未来房地产行业真正意义上的长效机制只有两点：增加商品房供给和快速推进保障房体系建设，前者能从根本上解决房地产市场的供需矛盾，后者则能真正缓解社会中低阶层的民怨，客观上讲，要实现这两点目标确实是需要时间的，而限购、限贷、房产税等抑制需求的政策应该起到争取时间的作用。
&&经济之声特约评论员、北京大学经济所房地产金融中心主任冯科认为不应该判断为调控的力度在弱化，因为这些调控都是临时性的，是管理短期预期的政策。从中长期来看，要真的是房价下来的话，你要做综合的改革，比如说你税度改革，比如说土地改革，金融改革，一系列的，它不是一个但方面的问题。我们的国五条等新国五条等各种政策，更多关注于短期目标和临时政策，它不具有长期性，所以一旦它被人们充分预期以后，它就会慢慢的失效。那么这是一种集合的博弈我觉得。它可能是使得政策效果会削弱的一个根本原因，要解决这个问题要启动全面整体的一个大体系的改革。
&&冯科表示，土地制度应该考虑从供给的角度改革，就是它不应该掐着喉咙来供地，人为的制造短缺，应该敞开供地，只要你市场有需求就给你供地，就是说你真要短缺的话，像香港比较我们更加短缺，但是香港的政府它在房价上涨的时候会加快供地，平息市场过度需求或者炒作引起的价格波动，香港能做到我们国家的土地储备，包括我们按照发改委，我们现在还有8万平方公里的土地可供使用，实际上我们城镇化再过20年只需要4万，就是我们现在并没有敞开供地，而是非常有限的人为的去推动价格上涨，所以我觉得应该对这个模式进行限制，而不是简单的从限房价而走上限地价。
&&比较清晰的思路就应该是在判断房价未来的趋势是看本地户籍人口跟外来人口的比例，如果是外来人口的数量远远大于本地户籍人口，这些区域就未来还有持续上涨的可能性，那么应该集中在这个地段供应建立大量的卫星城，增加生活的配套。在工业化中，我们大部分城市给了工商业更多的土地供给，给生活的土地供给不足，要改变这个方向，所以我觉得应该应对这种珠三角、长三角、环渤海经济发达地区的，我建议能够从涉到的地带，应该重点建设城镇化来消灭这种巨大的进城的需求。
&&有一些三四线城市也是刚才提来的指标，就是外来人口跟本地人口的比例，并没有外来人口进入，只是本地人口在炒作这个房价，所以它过去并没有接手，它会导致房价的迅速的下滑，甚至崩盘，我想从市场的需求角度来看也是很容易判断的，没有工业化带动的人口积聚，没有人的城镇化是不可能带来城市经济的繁荣的。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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土地出让“限房价、竞地价”是否能成为泉州房价的紧箍咒？
[摘要] 5月26日、27日，泉州周边石狮市、南安市相继发布国有土地使用权拍卖出让公告，共对7个地块进行拍卖，并且明确了最高的销售限价，这是“限低价、限房价”的风潮已刮向泉州？那么，泉州的房价将何去何从？
5月26日、27日，泉州周边石狮市、南安市相继发布国有土地使用权拍卖出让公告，共对7个地块进行拍卖，并且明确了最高的销售限价，这是&限房价、竞地价&的风潮已刮向泉州？那么，泉州的房价将何去何从？两限会是泉州房价的&紧箍咒&吗？5.26、5.27土地拍卖出让一览表目前全国楼市调控仍在继续加强，一二线城市力度更是不断加大，而泉州势有跟进的意思。而此番的&两限&大旗下，泉州房价真的要降了吗？我们不妨看一下我们的邻居-厦门。厦门&限地价、竞配建&下楼面价高达33532元/㎡厦门市5月18日出让同安、海沧共四幅商住用地，采用了&限地价、竞配建&方式拍卖出让的条件外，还特别在出让文件中强调&根据厦门市人民政府对房地产市场调控的要求，出让人有权对本项目商品住宅的预售及销售价格进行限制。&而在这个的限制下，所幸厦门的房价没有一飞冲天，但最高的竞配建后楼面价也达到了33532元/㎡，这也是夹在半空中咯！厦门5.18土拍结果（图片来源于网络）而看泉州此次的土拍以&限房价、竞地价&方式拍卖出让，以平稳房价，遏制投资性购房，使房价回归合理为最终目的。而它是否能达到呢？泉州精装房遍布楼市，两限得住毛坯却管不住精装！有许多人想必跟小编一样心细，虽在文中明确指出限制了最高房价（石狮市同时限制最高的楼面价），它的房价只是限制毛坯价上限，没有限制装修价格。放眼望去，泉州楼市中带装修的楼盘不在少数，房企将项目从毛坯改为精装修，通过将房价摊入装修费用中，实现溢价。不卖低价的毛坯改卖高价的精装房，不得不承认这是房企可乘最大的空子！再来，小编从旁门左道中听到一些小道消息，某些楼盘现可低价购房，但需得绑定停车位才可一起购买！长此以往，房企若有心借鉴，这&两限&下的泉州房价还能降吗？我看悬！南安土拍公告的事项石狮土拍公告的事项：（一）、2012S-07号地块：采取&限房价、竞地价&方式拍卖出让，限定项目销售住宅部分限定最高销售均价为<font color="#ff元/平方米（仅指毛坯房价格，按建筑面积计算）。（二）、2017S-13号地块：采取&限房价、竞地价&方式拍卖出让，限定项目住宅最高销售均价为<font color="#ff元/平方米（仅指毛坯房价格，按建筑面积计算）。（三）、号地块：采取&限房价、竞地价&方式拍卖出让，限定项目住宅部分最高销售均价为<font color="#ff元/平方米（仅指毛坯房价格，按建筑面积计算）。 在全国调控下，一二线城市销量明显下降，但价格仍没有多大变化。再看泉州，市场虽不疯狂，但购房者的热情仍不减，更别谈价格大跌，彷如意想中之事。泉州周边虽仍有土地供应，但看泉州市中心近期仍没有土地出让的消息，供需，库存仍是一大问题。因此，&理性购房、且买且珍惜&仍是本期的主题！
楼盘地址：
* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以合同为准。
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南京限地价新招真能限房价吗？
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（原标题：南京限地价新招真能限房价吗？）
记者观察早报记者 计思敏 继苏州出台土地“限价令”之后，成为全国第二个出台土地出让最高限价措施的城市。不同的是，南京市政府规定，当土地价格溢价率超过45%时，超过部分作为保障性住房建设资金，同时这笔费用不能计入房价的准许成本。近日，早报记者采访后发现，实行限价后地产商实际支付的土地款远超45%溢价，而这部分资金将不纳入未来的增值税抵扣。这种情况下，能否限制房价需要打上一个问号。换句话来说，开发商如果青睐某一地块，拍卖时地块溢价率超过45%后，房企还可以加价竞拍，只是多出来的部分不算做土地价款，而是作为政府的资金用于保障性住房建设。32亿土地款地价只占22亿今年2月25日，南京市政府发布《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》，其中规定：对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。5月27日，南京市委宣传部新闻官方微博发布消息称，南京将采取有力措施严控地价房价，促进房地产市场平稳健康发展。其中提到两条措施，其一，实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。其二，严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过 45% 以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。南京市某上市房企负责人对早报记者表示，保障房建设资金需要和土地出让金分开交给政府，并要求一次性付清。而这部分资金并不是用于房企竞拍地块的配建，而是另外收取。上海中原地产市场分析师卢文曦认为：上述措施有一点“搭售”的味道，对房企而言获得土地成本没有降低，但是拿预售证是有审核成本的，多溢价的部分去造保障房了，不算在土地价款里面，在政府眼里这不算成本。也就是说最高价格可能设“天花板”，但在竞拍时房企实际成本并没有降低，只能说后期利润空间被压缩。即便如此，开发商仍然会选择高地价买地。上述房企负责人称，可能在买地的时候觉得地价高了，入市有风险，但如果不拿地，项目都死掉了还何谈后续发展呢？早报记者在南京市国土资源局网站上查阅发现，不少地块在成交总额中确实显示有保障房建设资金。以六合区金牛湖街道青龙市场东侧3号地块为例，该地块为住宅用地，显示成交金额7600万元，其中土地价款7000万元，保障房资金600万元。建邺区河西南部8-6号地块则显示成交金额32.8亿元，其中土地价款22.6亿元，保障房资金10.2亿元。也就是说，作为保障房资金的10亿元仍需要开发商支付，但并不算入地价。而按照南京市出台的最新措施，这部分保障房建设资金亦不能计入房价的准许成本。今年3月，随着方案的公布，方案规定房地产项目扣除土地出让金后的余额为销售额。专家称，扣除土地出让金意味着房地产企业缴纳增值税的税基减少，因此房企需要缴纳的增值税消项税减少。不过，有房企内部人士指出，南京市政府出台的措施由于超过45%以上部分作为保障性住房资金不计入土地成本，因此无法作为增值税的抵扣项目。这也意味着对房企而言，整体成本其实有所上升。房企或放缓上市节奏在新城控股集团副总裁欧阳捷看来，南京出台的限价措施并不能起到抑制房价的作用。欧阳捷指出，土地出让超出溢价45%以上部分作为保障房建设资金但不计入房价的准许成本，对房企而言无异于无偿交税，但在他看来，这样的做法是不可持续的。欧阳捷表示，举例来说，如果房企核算成本时定价1.5万元，政府加以限制只能定1.3万元，但如果分摊成本后对房企而言是亏本售价，那房企可以选择暂缓出售，这样造成的后果就是市场可售房源减少，从而挤压了需求，一旦积累到一定程度，房企对外出售房屋时必然造成房价的上涨。
在欧阳捷看来，造成南京出现高地价地块的主要原因是南京的供求关系紧张，目前南京市场上拿到预售证的项目其实只够销售2个月，而要解决这一问题的主要手段应该是增加土地供应，而不应该打压需求。另外，也有房企负责人提出担忧，认为落实困难比较大，由于上述措施中提到超过最高限价就算流拍，如果热门地块反复流拍会影响到未来区域的供应量，反而会造成供不应求下的房价上涨。南京市国土资源局相关负责人对早报记者表示，出台这一措施的主要目的就是为了限制房价，不同地块的出让条件也不同，具体会在土地出让文件中明确规定。
本文来源：东方早报
责任编辑：王晓易_NE0011
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