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长沙市国土资源局
印发《长沙市国土资源局关于规范和
改进农村宅基地管理的实施意见》的通知
长国土资政〔〕号
各县（市、区）国土资源局（分局）、派出机构：
为进一步维护广大农民切身利益，规范农村宅基地管理，简化办事程序，提高农村宅基地审批效率，根据耕地占补形势的变化和户籍制度改革等有关精神，我局对《长沙市国土资源局关于规范和改进农村宅基地管理的实施意见》重新进行了修订，现将修订后的实施意见予以印发，请认真贯彻执行。
&&&&&长沙市国土资源局
2018年4月11日
长沙市国土资源局关于
规范和改进农村宅基地管理的实施意见
根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔〕号）和湖南省人民政府办公厅《关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见》（湘政办发〔〕号）等规定，为进一步规范和改进我市农村宅基地管理，切实解决农民建房困难，维护广大农民切身利益，现提出如下实施意见：
一、落实责任主体，严格用地报批
．明确县级人民政府主体责任。县（市、区）人民政府负责本行政区域内的农村宅基地管理，县（市、区）国土资源部门具体组织实施，县（市、区）建设、规划、农业、林业、水利、公安等部门、乡（镇、街道）人民政府、村集体经济组织或村（居）民委员会按照各自的职责，共同做好农村宅基地管理工作。
．严格宅基地农用地转用报批。新增宅基地涉及农用地需办理农用地转用手续，县（市、区）国土资源部门对涉及农用地转用的宅基地按照每年个批次打捆上报市国土资源局审查，市局将在土地利用总体规划、耕地占补平衡、审批面积标准等方面对卷宗进行严格把关，审查后报市人民政府批准。
二、突出规划控制，严格计划管理
．优化土地利用年度计划管理。县（市、区）国土资源部门在年初为新增宅基地安排新增建设用地指标，市局在批准宅基地农用地转用时对相应县（市、区）土地利用年度计划进行扣减。利用城乡建设用地增减挂钩方式或复垦废旧工矿、宅基地方式新增的宅基地，不占用土地利用年度计划。
．切实发挥规划的控制和引导作用。新增宅基地应符合土地利用总体规划，农民建房应充分利用村内存量建设用地、未利用地，尽量不占或少占耕地，禁止占用基本农田。农村宅基地选址须避开地质灾害易发区和隐患点。
．提倡村民集中居住。在城镇（含城市、县城、建制镇）规划区范围内原则上不再审批新增的单宗分散宅基地，鼓励按城乡规划统一安排集中兴建住宅小区。城市规划区范围外的村民建房应当按照新农村建设规划的要求，逐步向集镇、中心村的集中居住点集聚。
．建立宅基地退出激励机制。县（市、区）人民政府应制定相关政策，对在城镇规划区和各类园区的近期建设区内，符合建房条件并承诺主动放弃宅基地申请，或者已有宅基地自愿退还给村集体经济组织的村民，参照城镇居民给予适当补贴。
三、推进土地复垦，实现占补平衡
．大力推进农村空闲宅基地复垦。村集体经济组织对符合复垦条件的农村宅基地，按照耕地开发项目立项。对于面积较大，空闲宅基地相对集中，耕地复垦条件较好，可考虑打捆实施，优先复垦为耕地，房前屋后非耕地部分，可统筹纳入复垦范围，一并作为新增耕地计算。土地复垦项目实施后，由县（市、区）国土资源部门和农业部门进行验收，确认新增耕地数量和耕地质量等级。村集体经济组织依法可对新增耕地进行承包经营权分配，或者长期流转给农业合作社或公司经营。
．优化耕地占补平衡管理。村民建房占用的耕地应依法履行耕地占补平衡义务，不能依法履行耕地占补平衡义务的，应当按规定缴纳耕地开垦费，由县（市、区）人民政府统筹落实耕地占补平衡。对经土地复垦所得新增耕地指标，优先用于全县（市、区）范围内村民建房；县（市、区）国土资源部门应建立新增耕地指标使用台账，在审批新增宅基地时，按照占用耕地的面积对指标进行扣减。
四、明确建房条件，控制建设总量
．建房人口的确定方式。家庭建房人口为村集体经济组织成员及家庭内现役义务兵士官、在读大中专学生、正在服刑的人员。夫妻一方为城镇人口的，如没有享受政府公租房、经济适用房和货币补贴等相关福利，可视为村集体经济组织成员计入建房人口。夫妻双方如分属不同的村集体经济组织，且一方已有宅基地，则另一方不能以户主身份申请宅基地。
．严格宅基地占地面积标准。在长沙县、望城区、浏阳市和宁乡市范围内，每户宅基地占地面积根据地类确定，涉及占用耕地的每户总面积不得超过平方米，占用荒山荒坡的每户总面积不得超过平方米，占用其他地类的每户总面积不得超过平方米。在市五区范围内，每基准户（人及其以下）宅基地占地面积不超过平方米，人以上每增加人相应增加平方米（独生子女家庭另按每一《独生子女父母光荣证》增加平方米），但每户的总用地面积不得超过按地类核准的占地面积标准。
．鼓励各地制定面积标准细则。各县（市、区）可结合本地资源状况、按照节约集约用地原则，严格确定和实施宅基地面积标准，但每户的总用地面积不得突破第条所述各县（市、区）每户宅基地占地面积标准。严禁超过相应的宅基地批准面积，严禁砌围墙圈土地建设大型别墅和私人会馆。
．明确建房分户的基本原则。独生子女住户，不论几代人，为一个家庭户型；有两个以上属于建房人口子女的，有子女已达婚龄且已经嫁娶的，经公安机关分户可作为两个以上家庭户型，但父母必须伴靠其中一个属于村集体经济组织成员的子女建房。
．强化建房条件审查。严格执行一户一基，农村村民已有宅基地，或者已将原房屋出卖、出租或赠与他人的，县（市、区）国土资源部门不得再批准宅基地。非本集体经济组织的农村村民和城镇居民在农村购买宅基地或房屋的，县（市、区）国土资源部门不得为其批准宅基地或办理不动产权证。
．城镇（含城市、县城、建制镇）规划范围内的村民申请宅基地的，应先期向所在地规划部门申请办理《乡村建设规划许可证》，同时持有《村民住宅建设用地许可证》、《乡村建设规划许可证》方可进行房屋建设。《村民住宅建设用地许可证》使用期限为年，过期自动失效。
．规范拆一建一行为。村民提出易基新建住宅时，应当向乡（镇、街道）人民政府和国土资源所作出自行拆除旧宅的承诺，并上交原《村民住宅建设用地许可证》；在旧宅未拆除以前，国土资源部门不得对新建房屋进行验收，不得发放不动产权证，原宅基地由村集体经济组织收回土地使用权。
．规范已征未拆项目区建房行为。对已经办理土地征收手续的区域，停止审批新建、改建、扩建房屋；经鉴定确属危房的，按危房改造相关政策办理。鼓励县（市、区）人民政府对已征未拆地区无房危房或房屋困难的村民依法提前拆迁安置，避免重复拆迁。
五、完善审批制度，规范审批流程
．农村村民申请宅基地的报批程序。从县（市、区）国土资源部门受理建房申请，至发放《村民住宅建设用地许可证》，审批时限控制在个工作日，县（市、区）可根据实际情况进一步压缩审批时限。具体申报宅基地程序如下：
（）村民申请宅基地，首先应向村集体经济组织提出书面申请。经村民代表会议讨论通过，在本集体经济组织内张榜公示个工作日。公示期满无异议的，由申请者向乡（镇、街道）国土资源所提交用地申请和相关材料，相关材料包括村集体经济组织对村民建房的审查意见（包括是否召开村民代表会议表决同意建房、表决结果是否在本村公示日以上、是否符合一户一基政策等）、村集体经济组织关于申请建房村民属于集体经济组织成员的证明材料等。
（）乡（镇、街道）国土资源所实地审查申请人员是否符合建房条件，拟用地是否符合土地利用总体规划，拟建房位置是否避开地质灾害易发区和隐患点，是否做到耕地占补平衡等，并经乡（镇、街道）相关部门初审后上报乡镇（街道）人民政府核准，符合条件的发放《村民住宅建设用地申请表》。
（）乡（镇、街道）国土资源所收到村民提交的《村民住宅建设用地申请表》后，上报至县（市、区）国土资源部门，经县（市、区）国土资源部门审核后报县（市、区）人民政府批准。宅基地经依法批准后，由县（市、区）国土资源部门核发《村民住宅建设用地许可证》。
（）房屋开工建设前，乡（镇、街道）国土资源所应到实地放样定桩。涉及切坡建设的必须报建设行政主管部门批准，并承诺按要求采取防护措施。
（）房屋竣工后日内，村民应向所在地乡（镇、街道）国土资源所申请验收；乡（镇、街道）国土资源所实地检查是否按批准的面积和要求使用土地，是否对原宅基地拆除到位；验收合格后，村民应当向国土资源部门申请不动产登记。
六、制定配套政策，保障合法权益
．切实将宅基地管理政策宣传到村组和个人。各县（市、区）要通过培训村组负责人、张贴公告、发放便民卡等多种方式，让每个村组、每一位村民都了解宅基地申请条件、审批程序、工作时限和要求等相关政策。
．保障村民宅基地合法权益。村民对宅基地拥有充分的土地使用权，严格限制村集体经济组织收回宅基地。因村庄改造、公共设施、公益事业建设原因收回宅基地的，应由建设实施单位对原宅基地权利人依法给予补偿。
．规范农村房屋产权变更。农村房屋所有权处置必须符合集体土地使用权转让的条件，依法流转。农村房屋依法转让、互换或者赠予的，该房屋及其附属设施一并处置。
．非农户房屋的处置管理。因农转非、接受继承房产或经有批准权的部门已依法批准使用集体经济组织内土地的非本集体经济组织成员，只能按原批准宅基地的占地情况使用集体经济组织的土地，且不能对房屋进行扩建。房屋所有权灭失，土地使用权随之灭失。
．各县（市、区）人民政府应尽快出台村民建房的审批流程和实施细则，进一步规范村民建房的资料和程序。对违反相关审批程序批准村民建房或者为不符合建房条件的村民办理建房手续的，按相关法律追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员责任。
．浏阳市在自然资源部农村宅基地制度改革试点期间，按照自然资源部批复的相关文件执行。
．长沙市高新区按照本实施意见执行。
．本实施意见自公布之日起日后施行。
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毕业于对外经贸大学，法学。政策咨询5年
　　就该案例而言，必须明确说明一点，任何形式的修建行为都必须经过审批，否则属于违章建筑。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。　　其次，该案例提到在农村修建房屋，那么应该到土地管理部门进行审批。根据《土地法》第四十四条规定， 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。　　省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。　　本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
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湘建保〔号 关于规范棚户区界定标准和审批程序的通知
来源：韶山政府网作者：住建局发布时间： 17:48 浏览次数：
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为规范棚户区改造工作， 加快改善城镇人居环境，根据《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》（建办保函〔号）有关规定， 经省人民政府同意，现就我省棚户区界定标准和审批程序有关事项通知如下：
一、棚户区界定标准
本通知所称棚户区包括城镇棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有垦区危房等。
（一）城镇棚户区界定标准。
城镇棚户区包含城镇规划区内的集中成片棚户区、非集中成片棚户区、城中村、旧住宅区。 集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以上或者房屋建筑面积在2000平方米以上的居住区域。非集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以下或者房屋建筑面积在2000平方米以下的居住区域或住所。 城中村是指在城市（县城）建成区内，土地未被征收或部分征收， 原农村居民未转为城镇户籍或部分转为城镇，仍然实行乡村行政建制管理的区域。 旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区。
各地在确定城镇棚户区改造项目时， 要严格按照界定标准执行。房屋质量总体较差， 经有资质专业检测单位按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125）评定为C级、D级的房屋，或同时满足以下任意4款要求的方可纳入城镇棚户区改造项目：
1．建筑结构以简易结构、砖木结构、砖混结构等为主。
2．建筑密度较大， 原则上在40%以上。
3．使用年限较长， 原则上旧住宅区（危旧房）以30年以上的房屋为主，城中村以15年以上的为主。
4．房屋结构抗震基本不符合《抗震工程抗震设防分类标准》（GB50223）和《建筑结构抗震鉴定标准》（GB50023）的房屋。
5．存在安全隐患， 住宅区域内无消防通道和消防设施，建筑消防基本不符合《建筑设计防火规范》（GB50016）的要求， 存在较大消防安全隐患。或者存在地质灾害等其它安全隐患。
6．房屋使用功能不完善， 包括房屋室内空间和设施不能满足基本要求（如无集中供水、无分户厨卫等）。
7．市政基础设施不健全， 污水和垃圾处理、交通、供电、供气、通信、环卫等配套基础设施不齐全或年久失修。
8．公共服务设施薄弱， 无基本教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，不符合《城市居住区规划设计规范》（GB 50180）的要求。
9．其他方面。 经鉴定无改造、整治保留价值的城镇危旧房。
城镇棚户区改造内容涉及配套设施完善、房屋维修改造、环境综合治理等方面。 配套设施完善，主要包括旧住宅区内配套设施设备（社区服务设施、文化体育设施、安全防范设施、管理服务用房等）的补建， 市政公用设施（供水、供气、垃圾和污水处理等）的健全，其他城市基础设施（供电、邮政、电信及宽带等）的完善。 房屋维修改造，主要包括旧住宅区内房屋主体结构加固、房屋部件构件修缮更新、屋面整修改造、外墙及楼道粉饰、房屋内部老旧管线更新改造等。 环境综合整治，主要包括拆除旧住宅区内违章建(构)筑物、整修道路围墙、补植和增辟绿地、治理环境卫生等。
（二）国有工矿棚户区界定标准。
国有工矿棚户区是指城市规划区外的国有土地上， 隶属于国有工矿企业建筑密度大、年久残旧、安全隐患较多，使用功能不完善配套设施不健全的居住区。 具有下述情形之一的，可纳入国有工矿（含煤矿）棚户区改造范围：
1．房屋结构为土木结构、砖木结构、砖混结构或钢筋混凝土结构（包括筒子楼、大板楼等简易楼）， 使用年限比较久远的危旧房屋。
2．按照《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》（JGJl25）， 经有资质专业检测机构评定为C级或D级的危房。
3．存在消防安全隐患， 平房建筑密度较大，房屋破旧拥挤， 消防设施不健全，道路狭窄， 电气线路老化、电气安装不规范等。
4．房屋使用功能不全， 包括房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求（无集中供水、无分户厨卫等）。
5．排水、交通、供电、通信、环卫等市政配套基础设施不齐全或年久失修。
（三）国有垦区危房界定标准。
国有垦区危房是指在垦区国有土地上并符合下列条件之一的居民住房：
1．破损严重、房龄超过30年的房屋， 以及土坯、泥草等简易结构房屋。
2．有资质的检测机构认定为C级、D级的危房。
3．基础设施配套、节能、安全、防震等方面达不到规定标准， 存在严重安全隐患的房屋。
4．破旧平房集中连片、危房面积超过50%的居民点。
二、严格审批程序
（一）计划审核。
1．各县市区住房保障部门会同当地发改、财政、国土资源、城乡规划等部门于当年7月前对下年度计划进行预审， 经当地人民政府同意并签章后，由当地住房保障部门报市州住房保障主管部门审核。
2．市州住房保障部门会同发改、财政、国土资源、城乡规划等部门于当年8月前完成对市本级及县市区的下年度计划初审， 经当地人民政府同意并签章后报省住房和城乡建设厅。
3．省住房和城乡建设厅会同发改、财政、国土资源等部门， 对市州人民政府上报的计划进行审核，并于当年12月前报省人民政府审定。
（二）项目审核。
1．城市棚户区改造项目审核。
（1）各县市区住房保障部门对建设单位申报的城市棚户区改造项目进行初审， 将符合条件和申报资料齐全的项目报市州住房保障部门。
（2）市州住房保障部门会同发改、财政、国土资源、城乡规划等部门对市本级及县市区申报的城市棚户区改造项目进行评审， 形成评审意见，并将评审通过后的项目报省住房和城乡建设厅和省财政厅备案。
2．国有工矿棚户区改造项目审核。 各市州发展改革部门会同住房保障、财政、国土资源、城乡规划等相关部门对本地国有工矿棚户区改造项目进行初审，经市州人民政府同意并签章后报省发改委。
3．国有垦区危房改造项目审核。 国有垦区危房改造实行属地化管理，省、市州、县各级发展改革部门会同农垦、住房和城乡建设、国土资源、财政等部门， 对本级危房改造项目可行性研究报告、年度建设方案进行审查、审批。
三、相关要求
（一）界定城镇棚户区， 要以批准的城镇总体规划为依据,在城镇规划区内满足城镇棚户区改造特征的房屋，均可列入棚户区改造范围。 城镇规划区以外的各类房屋，一律不得列入城镇棚户区改造范围。
（二）集中成片棚户区改造范围内的历史建筑、工业建筑、建筑年代较短的房屋或单独门面， 原则上不纳入棚户区改造范围。确需改造的， 须征得改造范围内90%以上群众同意后，报当地人民政府批准， 按规范程序组织实施，但不得计入棚户区改造户数。
（三）铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区， 要按照属地管理原则纳入各地棚户区改造规划计划组织实施。
（四）项目的性质和名称以该项目的立项文件和土地、规划批准文件为准， 项目性质和名称为城市旧住宅区、危旧房、城中村改造的，可以列入棚户区改造范围， 项目性质和名称为其他工程建设项目的不得列入。特别是因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋征收（拆迁）改造项目， 严禁纳入城市棚户区改造范围。
（五）对采取综合整治（即改建、扩建、翻建）方式进行改造的棚户区项目， 必须同时对房屋、配套设施、周边环境三个方面实施改造。
（六）棚户区改造项目申报严格按照规定和程序执行。　
湖南省住房和城乡建设厅 湖南省发展和改革委员会
湖南省财政厅 湖南省国土资源厅
湖南省农业委员会
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