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阅读原文和更多同类文章房价涨了房主毁约退定金就行？法院：双倍返还房价涨了房主毁约退定金就行？法院：双倍返还北青网百家号为遏制房价大幅过快上涨，国家及地方限购政策相继出台，二手房买卖也因此受到影响。其中，受二手房买卖价格变动、中介服务不规范、买房者法律意识淡薄、买方和卖方互相不信任等因素影响，房屋买卖过程中的定金支付、首付款支付、办理贷款手续等购房环节极易出现问题，从而导致房屋买卖不成，买房者不能很好维护自己的权益。2017年5月，余某因购买潘某房屋不成，向即墨法院起诉，要求潘某双倍返还购房定金8万元。即墨法院审理查明，2017年3月，余某通过中介向潘某购买某小区的一处房产，并向中介支付了4万元定金，中介给余某出具了代潘某收取4万元定金的收据。中介于当天下午给潘某2万元，留下2万元，潘某出具了收取2万元购房定金的收据。后来，双方签订房屋买卖合同，约定总房价76万元，定金4万元，首付款35万元（包含定金4万元）于2017年4月底前支付，剩余房款通过银行贷款的方式支付。后因房价上涨，潘某不愿以合同价格76万元出售该房屋，拒绝继续履行合同，且只同意将收取的2万元定金返还给余某。法院认为，当事人双方签订房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，应当按合同履行各自的权利和义务。潘某明确表示不愿意将房屋卖给余某，属于违约，应当双倍支付余某购房定金。余某向中介支付4万元购房定金，但实际卖房人潘某只收到2万元购房定金，虽然双方签订合同是在余某支付4万元定金之后，但合同约定内容不代表实际履行情况，潘某收取了2万元购房定金，应当返还给余某双倍购房定金4万元。法官就这起案件涉及的几个问题进行了分析：定金，是在合同订立或履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。定金的成立具有实践性，定金是由合同当事人约定的，但只有约定，无定金的实际交付，定金担保并不能成立，只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。记者了解到，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。北青网百家号最近更新：简介:时政社会娱乐是北青内容主线，互联时代有我作者最新文章相关文章房价总涨 卖房人爱悔 约法官称悔约可能得不偿失
　　房价持续上涨，一些卖房人在签订合同之后又反悔，结果导致房屋交付引发的官司越来越多。记者从东城法院获悉，近年房价调控政策实施后，房屋买卖纠纷主要集中在房屋交付问题上，反映出房价持续上涨心理预期下人们的恐慌心理。记者就此现象采访了东城法院的民庭法官，法官向市民提出了相关的法律建议。
　　拒绝交房要承担占用费
　　日，刁某与董某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定董某购买刁某名下位于北京丰台区成寿寺中路的房屋一套，房屋价款为46.5万元。刁某应当在房屋过户当日将该房屋交付给董某。
　　合同签订当日，董某按合同约定向刁某支付房价款46.5万元，并办理了过户手续。此后，刁某以其子在房屋实际居住为由拒绝向董某交付房屋。董某遂诉至法院要求刁某立即交付房屋。
　　法官提示
　　此为第一类纠纷，即卖方明确拒绝交付房屋。双方签订合同后，卖房人基于房价上涨的市场趋势和心理预期，拒绝向买方交付房屋。这种情况下，卖方违背合同约定，显系违约，其行为不会得到法院支持，还可能要会有承担违约金、支付房屋占用费的风险。
　　强行进住房屋不可行
　　日，陆某与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李某购买陆某名下位于本市东城区花市枣苑小区的房屋一套，房屋价款为490万元，李某应于日向陆某支付首付款150万元。陆某应于日前将房屋交付李某。
　　合同签订后，李某向陆某依约支付定金5万元。此后双方产生争议，合同未能继续履行。日，李某未经陆某允许，强行进入上述房屋，并实际占有使用。后因合同无法继续履行，陆某起诉要求李某将房屋腾退并返还。
　　法官提示
　　此为第二类纠纷，即买方强行进住诉争房屋。双方在合同履行过程中，产生其他争议，卖房人逾期未交付房屋，买方基于卖方可能违约的担心，强行进住房屋，并实际占有使用。须知，在双方对房屋办理产权过户以前，所有权是不发生变动的。如果买方强行进住，则对卖方构成了侵权。如果卖方声称财物受损或丢失，那更对买方不利。
　　首付和房屋交付不能混谈
　　日，张某与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某购买李某名下位于本市东城区西花市南里东区的房屋一套，房屋价款为300.5万元。同日，原告依约向被告支付定金5万元。日，双方办理了网签手续。但此后因首付款和房屋交付问题产生争议，合同未能继续履行。
　　张某称双方口头约定在支付首付款的同时应办理房屋交付，故起诉要求李某配合张某办理上述房屋的过户手续并交付房屋。
　　而李某认为合同中已对房屋交付时间作出明确约定，即办理房屋产权转移登记之日，故不同意原告的诉讼请求；且因张某不依约定按时支付首付款对李某造成巨大损失，故反诉要求解除合同并支付30万元违约金。
　　法官提示
　　此为第三类纠纷，即双方约定不明导致争议。该案买方在向卖方支付大笔首付款时担心卖方违约，而坚持要求同时交付房屋，同时还称双方有口头约定。但却无相关书面证据，该案被告并不认可。为此，张某一直延迟支付首付款，最终导致张某还可能要为此承担逾期付款的违约责任。
　　法官释法
　　只有守约方才有合同解除权
　　东城法院民庭法官认为，上述3个案例都有一个共同特点，即合同是双方意思自治的体现，而双方一旦签订了合同，就要按照合同约定的内容履行。任何一方没有按照合同约定履行自己的义务，都属于违约行为。
　　根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为避免以后产生此类纠纷，买卖双方有必要重视合同中有关房屋交付的条款，如果双方有其他约定如支付首付款时应交付房屋等，应在书面合同中明确写明。为督促卖房人按时交付房屋，还可以在合同中约定不按时交付房屋的违约责任。
　　法官提示，只有守约方才有合同的法定解除权，违约方是没有合同法定解除权的。所谓合同的法定解除权，是指有以下情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
　　在现实生活中，一些卖房人因房价上涨，而意欲违约并解除合同，则是要承担相应违约责任的，不但解除合同的目的可能无法达到，还可能要支付大笔的违约金；或者可能虽解除了合同，但却要赔偿买房人因房屋升值所造成的差价损失，最终得不偿失。
　　当然，买房人亦不能无所顾忌，房屋在实际交付之前强行进住房屋，则可能要承担腾退房屋、赔偿损失、支付房屋使用费等法律责任。
　　本报记者 王蔷 通讯员 高韩 J178
编辑：陈平丽　
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审理公房租赁纠纷案件若干问题的思考
近几年来，由于法律规定不明，致使审判实践中对因公房租赁使用权发生纠纷的案件，理解不同、标准掌握不一，造成了审判结果的差异。本文作者结合审判实践经验，对一些亟待解决的问题提出了自己的看法，以期能促进认识的统一。
一、&出租人指定&是否应作为前置程序
公民之间为公房租赁户名的变更、分列租赁户名及公房使用部位等发生纠纷，是否可以直接向人民法院提起诉讼？由于理解不一，现在的做法比较混乱。有的法院直接予以受理，有的法院则认为应由出租人作出书面处理意见后，法院才能受理。现行的《上海市房屋租赁条例》(以下简称《租赁条例》)规定，&&&可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。&笔者认为，《租赁条例》明确由出租人确定承租人，对于可以继续履行的租赁合同而言，指定变更承租人既是出租人的权利，也是出租人的义务，出租人应当履行该项职责，承租人取得承租权应当得到出租人的认可或指定。出租人逾期不答复或同住人对出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起诉讼。出租人如果不尽指定之责，则该类纠纷大量涌入法院，无疑会增大法院化解社会矛盾的司法成本。在我国目前公房使用权仍含有延续下来的福利性质状态下，在法规亦有明文规定的基础上，出租人进行指定应当是该类诉讼的前置程序，同时笔者认为，即使个别情况下出租人指定有困难，其也应当出具书面证明文件，澄明系争房屋相关租赁情况，以及不能指定的理由。当事人经过此前置程序，方能向法院提起诉讼。另外，笔者建议应明确规定出租人指定承租人的期限，因为该期限直接影响当事人的起诉条件，不明确规定会造成不同法院对何为&逾期&理解不一致的情况，可以考虑以一个月为宜。
二、当事人的诉讼地位如何确定
目前由于规定不明确，有的法院将出租人列为被告，另一方同住人列为第三人，有的法院则将出租人列为第三人，而以同住人为被告。笔者认为，对出租人不指定的或对出租人指定不服的，应区别情况予以处理。
1、出租人怠于指定乃至不愿出具书面意见的。现实中，同住人对承租权的变更没有争议，但出租人基于某种原因不同意变更；或者同住人对租赁户名的变更协商不成，出租人亦不愿意进行指定，且不出具书面意见。出租人出具书面意见的(可对书面意见提出具体细化的要求)，可视为出租人履行了管理的权利义务。只有在出租人未完成其指定之义务时，才应列出租人为被告，同住人列为第三人。此时的诉讼请求只能是要求出租人履行义务。有人就此提出不同意见认为，一旦法院作出判决，判令出租人应当在判决生效后三十日内作出指定，而出租人仍不指定怎么办？笔者认为，此时解决的方法也是多样的，既可以向出租人的上级部门提出司法建议，责成下级部门履行法院确定的义务而作为，也可以以拒不履行生效法律文书确定的义务对待，予以罚款或采取其他有效措施。
2、出租人进行了指定，同住人对出租人的指定不服。这时同住人是直接权利义务人，笔者认为，可以借鉴劳动争议案件的处理方式，将直接权利义务人作为诉讼的原、被告，出租人列为第三人。当前我国的公房租赁使用权仍具有社会福利性质，出租人对承租人的指定实质上带有行政色彩，与劳动仲裁两者有相类似之处。公房租赁是计划经济的产物，公房的物权性质有被虚化的一面，此类争议实质上是同住人之间对承租权的争议，故同住人应列为原、被告。而对于出租人而言，其并不与同住人发生直接的民事权利义务争议，其对双方争议的诉讼标的没有独立请求权，但案件处理结果可能与其有法律上的利害关系，故其在诉讼终结后有义务根据法院的裁判结果与一方同住人建立房屋租赁关系，因此应当列出租人为无独立请求权的第三人。
三、出租人如何界定
由于法规对&出租人&这一概念，并未明确其内涵，加之我国公房制度改革的特殊性，各法院对&出租人&应如何界定存有较大分歧。有的法院认为物业管理公司直接行使房屋管理之职能，应列物业公司为出租人，由其指定承租人，并在相关案件中作为当事人。有的法院则认为公房具有福利性质，而房地局是国家公有房屋的行政主管部门，故应列房地局为出租人，由其行使出租人的权利，履行出租人的义务。
现行《租赁条例》第五条规定，&上海市房地产管理部门是本市房屋租赁的行政主管部门。区、县房地产管理部门是本辖区内房屋租赁的行政管理部门，业务上受市房地产管理部门领导。&第六条规定，&房屋出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织。但依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人可以是房屋出租人。&《关于贯彻实施〈租赁条例〉的意见(一)》第二条第一款规定，&出租人应当是拥有房屋所有权的法人、其他组织和个人，依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人&。《关于贯彻实施〈租赁条例〉的意见(二)》第一条第二款规定&各区县房地集团公司依法受托管理的代管、代理经租等房屋的租赁参照公有房屋租赁执行。&
目前管理公房租赁事项的部门主要是区县房地局、房地集团公司及房产物业管理部门。笔者认为根据《租赁条例》及其贯彻意见的相关规定来看，出租人的主体应该是区县房地集团公司。物业公司不是出租人，其主要的职责是对所属房产进行修缮、管理、改善环境，进行物业等方面的服务，而对出租房屋没有所有权或受托管理权，且没有具体的法律条文赋予其对公房予以出租、管理的职权。区县房地局主要负责本区域内公有房屋产权、产籍管理，是行政管理机关，亦非受托管理公房的部门。而房地集团公司进行房屋租赁活动由各区县房地局的授权及明确的法规、规章规定，故应当确定房地集团公司为出租人。同住人对变更承租户名意见不一时，由其指定承租人，并由其作为当事人参加诉讼，当然其可以委托物业公司中的具体经办人员作为委托代理人参加诉讼。
四、审判中是否可引入货币化补偿方法
在审判实践中，时常会遇到发生争议的同住人为同一顺序承租人、且其他条件基本相同的情况，法院无论最终确定哪一方为承租人，都会引起另一方的不满，甚至会使矛盾激化、升级，所以如何顺应社会经济的发展，适时引入一些更为合理的解决方法便成为当务之急。
笔者认为，公房的租赁、使用权随着&公转私&政策的实施已日益呈现物权化的趋势，当事人之间争夺&承租权&，无非是认为&有利可图&。随着货币化动迁方案的实施，以及我国对于公房制度的改革，货币化补偿不失为一种妥善解决该类纠纷的有效途径。即条件相同或相近的同住人之间对系争房屋&出价&，竞价高者得承租权，另一方得到货币补偿。在双方不愿竞价的情况下，法官也可以参照系争房屋的市场定价，确定一个金额合理的补偿办法加以解决纠纷。
五、未成年人能否成为公房的承租人
在该问题上，各个法院在个案中处理不一，有的法院认为未成年人无完全行为能力，不能作为承租人。
《租赁条例》第七条规定，&房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织&&。&《关于贯彻实施〈租赁条例〉的意见(二)》第十二条规定，&&&&共同居住人&是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。&《关于贯彻实施〈租赁条例〉的意见(一)》第六条第二项规定了承租人应提交的材料中包括了&承租人的个人身份证明&。
对于未满16周岁的未成年同住人，由于其不具备申领身份证的资格，故如按照上述规定，似乎不能成为承租人。笔者认为，相关规定并没有排斥未成年人作为承租人。未成年人虽然属于限制行为能力人，但其仍具有民事权利能力，对于&承租权&的获得应不受约束，如果该未成年人为唯一同住人，那是否意味着在不能继续承租的情况下，该未成年人就&无房可住&呢？故未成年同住人只要具备承租人的条件就可成为租赁人，鉴于其无完全民事行为能力或为限制行为能力，故可在其成年之前暂由其监护人代为行使这一权利。
六、关于承租人是否可以为多人的问题
有的法院提出，承租权可以视为一项财产权利，可以参考共同共有的规定，即承租人可以设定为同一顺序、条件都基本相同的多人，由多人共同享有承租权。
《租赁条例》第四十条第一款规定，&公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。&第四十一条第二款规定，&可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。&
根据上述规定，笔者认为确定承租人只能为一人，且在当前的住房制度以及相应配套法规的大背景下，如确定承租人为多人既在法律上难以说通，在技术层面上亦存在障碍。
李景华，三级高级法官，大学文化程度，现任上海市第二中级人民法院审判委员会委员、民二庭庭长、审判员。
张松，毕业于华东政法学院，现任上海市第二中级人民法院民二庭书记员。
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