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建议省人大删除《物业管理条例》第二章第十条的相关内容
建议省人大删除《物业管理条例》第二章第十条的相关内容 浙江省人大在2009年依据2007年国务院新颁布的《物业管理条例》对本省2006年的《物业管理条例》进行了修改，修改后的条例仍保留了有争议的对“逾期不参加投票业主的”票权数如何处理的条款，与国家住建部2009年制定2010年实施的《业主大会和业主委员会指导规则》关于如何处理逾期“未参与表决的业主”投票权数如何处理的指导精神相悖（在全国独树一帜），设置门槛，给业主维权带来了致命的伤害。为此，借杭州市人大准备修改市《物业管理条例》的机会，我给杭州市政府法制办的建议信中提出了“降低门槛，为业主开成大会、形成决议提供法规支持”的建议。在此公布我建议信的全文是想让网友们了解情况，为维权达成共识。以下是建议信全文。 我对修改《杭州市物业管理条例》的补充建议 补充建议七、降低门槛，为业主开成大会、形成决议提供法规支持。.& &衡量一个法规的科学性，不仅要看其是否符合法理，还要看其是否能实现规范的目的。国务院新颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）第一章第一条讲的就是制定条例的目的。我们都知道，业主在目前的物业管理活动中处于弱势地位，所以，第一条“维护业主”“合法权益”就应该是物业管理条例首先规范的要素，一切条款都要围绕着这个中心进行。而物业服务企业的职责是服务，只可以在物业服务过程中获得适当的合理的报酬。如果一个小区乱了、瘫了、专项维修资金早早的用完了，而物业服务企业带着丰厚的盈利走了，或者说服务企业老板们毫无顾忌地带着现金跑了。那么，我们就要仔细看看这个管理条例究竟有没有起到维护业主合法权益的作用。在我国，市民以选票决定行使民主权利的方式还处于起始和探索阶段，在市民的民主意识和参与意识都较淡薄的时候适当出台一些限制条款是必要地，但是，如果因为这些条款而事与愿违，适得其反，那么，对这些限制条款就应该进行反思。浙江省2009年修改的《物业管理条例》第十条在关于逾期未参加投票业主的票权数如何处置的问题上做出了如下让人十分难以理喻的规定：1、是否计入多数票“由业主大会议事规则约定”；2、无论怎样约定，多数票必须已经超过了应选票权数的一半。我们再来看看国务院的《条例》是怎样说的，第十二条规定，“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半的业主且总人数过半的业主参加”，表决程序有效；第十一条所列七项事项中，决定第（五）、（六）项时，“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。在这里，《条例》没有涉及未参加表决的业主。我们知道，在物业管理活动的实践中，有相当多的一部分业主很少参加公益活动。而不参加投票的现象全世界都普遍的存在。所以，国家住建部2010年1月施行的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《规则》）第二十六条规定“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。”这里，《规则》并未设置多数票必须已经过半数的门槛。为了让大家了解全国各省市对这个问题的态度，我统计了近三十个省市近期制定的《物业管理条例》，如：北京、上海、天津、重庆、广东、陕西、山西、安徽、贵州、内蒙古、贵州、广州、石家庄等地与国务院的一致；湖南、河南、福建、郑州市的规定是，参加投票的业主只要总面积和总人数过半，其投票权数的计算和规则由业主大会决定；山东、四川、江西则规定完全由业主大会制定表决程序；东三省及其它几个偏远省市对此未做规定；深圳的规定最为明确，“与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意”，决议通过。我理解，深圳的规定一定与其物业业主的组成有关。他是特区吗。还有一些大城市与杭州的情况相同，旧条例多年未改，就未统计进去。我们省从06年制定到09年修改都未将此条文删除，制定者是出于何种法理我们不得而知，在此也不想从法理上展开更多的分析。反正让未参与投票人员的权数计入已成定局的多数票对三分之二多数才可通过议题的表决有用，但对过半数的表决毫无意义（某行政主管部门的工作人员说，这是“锦上添花”）。我们日常所面临的表决大多是过半数才可通过的提议，反将未投票人员的权数计入未过半数的多数票意义重大，也符合通用法理。要么不设门槛，也不计未投票权，多数票胜出（如深圳）。比较其他省市，别人在降低门槛，我们却在提高门槛。都知道我们浙江人文明智慧，怎么却会在民主与法制的前行中落了后？晕了头？上述统计的结果会让其他省市如何看我们？有专家说，法律法规是以应投票人数全部投票为前提的，他不考虑未投票人的因素，如果是把未投票人员票数与投反对票和弃权票加在一起计算表决结果的话，这等于把未投票的人员与投反对票和弃权票的人员同等看待了，这是极不合理的。未投票是一种没有依法履行职责的行为，对表决结果的影响是消极的，应当加以消除。住建部的《规则》特定将选择权交给了业主大会应当看作是消除这种消极因素的措施，我们省的做法却是背道而驰了。现在，召开业主大会，组成业主委员会的小区不占多数，为什么，开会难吗。即使有了业主委员会，要形成决议又难了，为什么，参加表决的人数少吗。许多业主委员会的从业人员最怕开业主大会，好不容易凑足了半数，让几个人一闹，多数票不过半数，不符规定通不过。大家经常在问，多数人的意见要获得法规的支持怎么就那么难呢？去年，富阳中光花园业主委员会为解聘开发商聘用的物业服务企业召开了业主大会，虽然多数通过了，但是与省《条例》的门槛不符，富阳市主管部门通不过。新小区大多还未涉及须三分之二表决通过的议题，要是再继续下去，业主将如何决定自己共用设施设备的命运呢？（我知道，许多老小区的专项维修资金早就被物业服务企业用地差不多了，而此时，也是他们准备转移阵地的时候了。现在有个说法，业主委员会是闹事委员会，要给他们一定的限制，不然物业管理会乱的。但愿此话最好不是我们的官员们说的）。大会开不了，决议无法形成对谁有利？连老百姓都知道，乱中赚钱是开发商和物业服务企业特殊的手段。省《条例》的这条门槛挫伤了广大业主维权的积极性，好不容易组织起来的业主委员会，其成员在兼职的条件下还要承担维护业主共有权益的责任，怎么维护，压力有多大啊。从09年到现在已经过去了三年，不知道省人大和省政府对此有否修改的打算。既然省一级可以不顾国务院《条例》的相关规定和住建部这个国务院指定的行政主管部门的决定，将放手让业主们自己可以决定的权力收了回去，可以根据自己的理解设置这条门槛，那我建议，依据上上位法，在杭州市的新《条例》里，将此门槛撤掉，或不提及此事，留点空间让业主们去决定，就如同改革之初，摸着石头过河，与其他省市一样，放手让业主们自己解放自己，从自由达到必然和规范。浙江省的这个个例不应继续下去了，要降低门槛，为业主开成大会、形成决议提供法规的支持。业主对共有部分和共有权益维护的最有利的武器就是组织成立业主委员会，召开业主大会形成决议，有了组织就有可能形成决议，有了决议才能维护权益，维权要维到实处，要有维权的尚方宝剑，什么“协助”、“监督”、向有关部门报告都是虚的。希望杭州市此次修改管理条例，能切实落实为维护业主合法权益而制定管理条例的目的。我在此前的几个建议综合起来表述，那就是，一个健康的能维护业主合法权益的物业小区，必须具备以下六个条件：1、召开业主大会，成立业主委员会；2、在《物权法》、《条例》和《指导规则》的原则下，业主有权制定符合本区域内实情的管理规约和业主大会议事规则；3、业主委员会在业主大会的授权下，可以对侵害业主共有权益的行为主体实施司法诉讼；4、业主委员会应依法可以在银行开户；5.、交费是业主的义务和责任，物业费不能打折和优惠（这条，包干制物业服务企业无法做到，他们的包干制会乱了规矩）；6、逐步推行物业服务企业酬金制。上述六条少一条都不行（这是业主们长期斗争的教训和经验的总结，是有代价和付出的，在事关财产权的问题上，所有业主没有退路。人民政府也没有退路）。有了这六条和当地政府的支持，我相信没有一个小区是搞不好的。政府会轻松不少，国家民主和法则的根基也会牢固。笔者小区目前所面临的困惑就是第二条，如果省《条例》的门槛不撤掉，我们业主大会按照上位法的规定通过的管理规约和业主大会议事规则是否有效？如果无效，业主委员会所面临的主要困难就是如何化解与政府的分歧和时间的煎熬了（这是最大的内耗）。我们可以不去理睬省《条例》的“门槛”，业主大会和业主委员会不是别人的傀儡，要么干要么不干，依法理都走不通的路，只好不走，还是政府街道接回去吧（那时，纠纷、冲突、矛盾会更多）。所以我担心，业主委员会从业人员的意志会因此而受挫，他们毕竟不是北京的舒可心和北野，坚持了十多年那。有理想、有理性并自愿投身于物业管理的业主的积极性应该得到保护，这部分人太少了。他们是我们国家民主与法制在社会基层实施的探索者。但愿杭州市法制办和市人大与省有关部门沟通顺利。再次感谢你们在百忙中审阅我的建议。
随此建议再附上我最近写的一篇在小区论坛上发表的文章标题是“业主委员会的法律地位”（专家的研究与我的观点）。 又及。
又闻杭州市要提高前期物业费了，我持坚决的反对态度，这是对业主权益的又一次侵害。在首次业主大会召开之前，在业主们对该物业的管理无任何参与和知情权的情况下，所有的费用支出全凭开放商和物业服务企业决定，所以，在新物业交付使用之初的两年内，各种潜在问题尚未暴露之前，就对所谓的物业费问题如此关照，不能不说是政府决策者站在了广大业主的对立面，对此，我将撰文就前期物业业主的权益如何维护的问题提出意见。我的基本观点是：1、在前期物业管理期间，全部物业费由开发商支付，两年内召开首次业主大会，成立业主委员会后，才开始由业主大会确定新的物业服务企业，并就物业费标准进行谈判（可参照物价局的标准）。2、物业服务企业无权代替业主对共有设施设备进行接交。
下届进业委会必须的
楼主很用心，写得很好，辛苦了。
强烈支持，在物业管理问题上政府完全站在人民的对立面的早就失民心
方案好,要公平,一个只顾及自己利益的方案不可能通过.&&换位思考很重要
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物业师练习题
《物业管理基本制度与政策》 第一章 物业管理概述 1．1 单项选择题 1．下列选项中，受《物业管理条例》调整和规范的是（ ） 。 A．业主自己进行管理的活动 B．不同的服务委托给不同的专业公司进行管理的活动 C．物业管理企业进行的管理活动 D．物的处分权 2．物业管理起源于 19 世纪 60 年代的（ ） 。 A．英国 B．法国 C．美国 D．德国 3．物业管理合同的当事人业主与物业管理企业之间是（ ） 。 A．平等的民事法律关系 B．委托关系 C．监督关系 D．管理关系 4．下列不属于物业管理的基本特征的选项是（ ） 。 A．社会化 B．专业化 C．自治化 D．市场化 5．我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是（ ） 。 A． 《城市新建住宅小区管理办法》B． 《全国城市物业管理优秀大厦评分标准》 C． 《物业管理条例》 D． 《物业住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 6． 《物业管理条例》体现建筑物区分所有权理论的原则是（ ） 。 A．物业管理权利和财产权利相对应的原则 B．维护全体业主合法权益的原则 C．现实性与前瞻性相结合的原则 D．从实际出发、实事求是的原则 7．下列选项中，不属于《物业管理条例》创设的法律制度的是： （ ） 。 A．业主大会制度 B．物业承接查验制度 C．住宅专项维修资金制度 D．建筑物区分所有权制度 8．物业管理是由（ ）按照物业服务合同约定进行管理的活动。 A．业主 B．物业管理企业 C．业主和使用人 D．业主和物业管理企业 9．负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作的是县级以上地方人民政府（ ） 。 A．房地产行政主管部门 B．工商行政管理部门 C．小区管理办公室 D．物业管理协会 10．前期物业管理合同的合同当事人是（ ） 。 A．业主与物业管理企业 B．业主与建筑单位 C．建设单位与物业管理企业 D．业主、建设单位和物业管理企业 11． 《物业管理条例》实施的日期是（ ） 。 A．2003 年 5 月 28 日 B．2003 年 9 月 1 日 C．2003 年 10 月 1 日 D．2004 年 1 月 1 日 12． 《物业管理条例》颁布的日期是（ ） 。 A．2003 年 5 月 28 日 B．2003 年 9 月 1 日 C．2003 年 6 月 8 日 D．2004 年 1 月 1 日 13．深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司――深圳市物业管理公司挂牌成立是在（ ） 。 A．1980 年 B．1981 年 C．1986 年 D．1978 年 14．颁布《物业管理条例》的机关是（ ） 。 A．全国人大常委会 B．建设部 C．国务院 D．财政部 15． 《物业管理条例》一共包括（ ）内容。 A．6 章 B．7 章 C．8 章 D．9 章 1．2 多项选择题 1．对于房屋等建筑物的管理，业主可以采用的管理方式有： （ ） 。 A．业主自己进行管理 B．业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司 C．业主选聘物业管理企业进行管理 D．业主选聘其他人员进行管理 E．根据政府选任专业的人员进行管理 2．物业管理企业从事的物业管理活动主要是（ ） 。 A．向业主收取物业管理服务费用 B．对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理1C．向业主收取供气、供水、供热等费用 D．维护相关区域内的环境卫生和秩序 E．代收水、气、热等使用费用 3．下列关于《物业管理条例》的调整范围说法正确的是（ ） 。 A．既调整住宅的物业管理活动，也调整非住宅的物业管理活动 B．仅调整住宅的物业管理活动，不调整非住宅的物业管理活动 C．既适用城市的物业管理活动，也适用农村的物业管理活动 D．仅适用城市的物业管理活动，不适用农村的物业管理活动 E．有些规定只适用于住宅物业 4．按照专业化的要求物业管理企业应具备的条件是（ ） 。 A．有专业的人员配备 B．有专业的组织机构 C．有一般的工作程序 D．有专门的管理工具设备 E．有一定的资质等级 5．我国改革开放前的城镇住房制度主要的特征是（ ） 。 A．住房投资由国家和国有企业统包 B．住房分配采取货币分配 C．住房消费采取福利低租金 D．国家对房屋包修包养 E．住房分配采取实物分配 6．物业管理作为一个新兴的行业，在社会生活中发挥其重要的作用的表现是（ ） 。 A．有利于促进购房消费 B．有利于提高人民群众居住质量 C．有利于增加就业 D．有利于推动房地产的快速发展 E．有利于维护社区的稳定 7．从 20 世纪 90 年代初到《物业管理条例》颁布前，我国物业管理政策法规的特点是（ ） 。 A．试验性 B．借鉴性 C．过渡性 D．操作性 E．针对性 8． 《物业管理条例》颁布后，我国物业管理政策法规的特点是（ ） 。 A．经验性 B．配套性 C．创新性 D．操作性 E．借鉴性 9． 《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循的原则是（ ） 。 A．物业管理权利和财产权利相对应的原则 B．维护全体业主合法利益的原则 C．现实性和远瞻性有机结合的原则 D．从实际出发、实事求是的原则 E．平等、公平、公正竞争原则 10．下列属于《物业管理条例》创设的法律制度是（ ） 。 A．业主大会制度 B．物业管理招投标制度 C．物业承接查验制度 D．物业管理企业资质管理制度 E．住宅专项维修资金制度 11．前期物业管理涉及的内容一般包括（ ） 。 A．前期物业服务合同 B．业主公约 C．管理遗留扫尾工程 D．物业管理用房 E．物业资料移交 12．下列属于物业管理中的基本法律关系的是（ ） 。 A．全体业主相互之间的关系 B．物业管理企业和业主之间的关系 C．开发企业与业主之间的关系 D．供水、供电等单位与最终用户的关系 E．居委会与政府之间的关系 13．物业管理的基本特征是（ ） 。 A．社会化 B．专业化 C．市场化 D．计划化 E．规范化 14．我国改革开放前城镇住房制度的特征有（ ） 。 A．住房分配采取货币分配 B．住房投资由国家和国有企业统包 C．住房分配采取实物分配 D．住房消费采取福利低租金制 E．国家包修包养制度 15．物业管理在社会经济中的作用是（ ） 。 A．促进经济增长，增加就业 B．促进产业结构优化 C．提高人民群众居住质量 D．维护社区稳定 E．推动房地产业良性发展216． 《物业管理条例》的立法理念是（ ） 。 A．发展为重 B．效率优先 C．平衡利益 D．保护弱者 E．公平为重 17． 《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循以下基本原则（ ） 。 A．物业管理权利和财产权利相对应的原则 B．维护全体业主合法权益的原则 C．现实性与前瞻性有机结合的原则 D．从实际出发实事求是的原则 E．物业管理企业与业主之间管理与被管理的关系的原则 《制度与政策》答案 第一章 1．1 单项选择题 1 C 11 B 1 ABC 11 ACDE 2 A 12 C 2 BD 12 ABCD 3 A 13 B 3 ACE 13 ABC 4 C 14 C 4 ABDE 14 BCDE 5 A 15 B 5 ACDE 15 ACDE 6 BCE 16 ACD 7 BCE 17 ABCD 8 ABD 9 ABCD 10 ACDE 6 A 7 D 8 D 9 A 10 C1．2 多项选择题第二章 物业管理服务 2．1 单项选择题 1．物业管理服务不是为单一的客户提供的特约服务，体现了物业管理服务的（ ） 。 A．公共性 B．综合性 C．广泛性 D．无形性 2．物业管理服务不仅包括对物业共用部位和共用设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内 绿化、清洁、交通等秩序的维护，体现了物业服务合同的（ ） 。 A．公共性 B．综合性 C．广泛性 D．长期性 3．物业管理区域的划分办法由（ ）制定。 A．县、乡主管部门 B．市级主管部门 C．省、自治区、直辖市 D．国务院 4．下列不属于物业管理服务合同约定的内容是（ ） 。 A．对房屋共用部位的维修、养护和管理 B．物业管理区域内的环境卫生和绿化管理服务 C．物业区域内的公共秩序、消防、交通等协管事项服务 D．代收水、电、煤、气费用 5．物业管理服务等级标准一级服务标准对于征询业主对物业服务的意见，其满意率要求是（ ） 。 A．90%以上 B．85%以上 C．80%以上 D．75%以上 6．物业服务收费的原则不包括（ ） 。 A．公平原则 B．合理原则 C．公开原则 D．费用与服务水平相适应原则 7．下列关于物业服务收费定价形式的说法不正确的是（ ） 。 A．非住宅的物业服务收费管理，一般实行市场调节价 B．普通住宅的物业管理收费，仍采取政府定价 C． 《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式 D．政府指导价是指在政府价格主管部门指导下经营者制定的价格 8．业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业管理企业享有或者承担的物业 服务计费的方式是（ ） 。 A．承包制 B．包干制 C．酬金制 D．佣金制 9．在预收的物业服务资金中按约定的比例或者数额支付给物业管理企业，其余全部用于物业合同约定 的支出，结余或者不足均有业主享有或者承担的物业服务计费方式是（ ） 。 A．承包制 B．包干制 C．酬金制 D．市场制 10．下列不属于物业管理企业实行物业服务费用酬金制应履行的义务是（ ） 。 A．每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况3B．及时答复业主对公布的物业服务资金年度预决算的质询 C．按照约定对物业服务资金年度预决算进行审计 D．公布物业服务资金年度预决算 11．已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费（ ） 。 A．可以不交 B．由业主分摊 C．由物业企业核销 D．由建设单位交纳 12．前期物业服务合同约定的期限未届满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的， 前期物业服务合同（ ） 。 A．暂停 B．作废 C．解除 D．终止 13．物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由（ ） 。 A．业主确定 B．物业管理企业确定 C．政府物价部门确定 D．双方约定 14．物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向（ ）收取有关费用。 A．物业管理企业 B．业主 C．业主委员会 D．最终用户 15．在物业管理活动中，物业管理企业维护管理区域内的秩序，如果发现侵占公共场地，私搭乱建、 损害居住环境的行为，应及时向（ ）报告。 A．规划管理部门 B．房屋管理部门 C．公安部门 D．业主委员会 16．物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承 担相应的（ ） 。 A．经济责任 B．赔偿责任 C．违约责任 D．法律责任 17．物业区域内的公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变，确需改变的，当事人须经（ ）批 准。 A．业主大会 B．业主委员会 C．物业管理企业 D．规划部门 18．物业管理区域内的道路和场地不得擅自占用和挖掘，确需占用、挖掘时，业主须征得（ ）同 意。 A．业主大会和业主委员会 B．业主委员会和物业管理企业 C．业主大会和物业管理企业 D．规划部门和物业管理企业 19．供水管线和相关设施设备的维修和养护由（ ）负责。 A．物业管理企业 B．供水单位 C．业主及业主委员会 D．政府主管部门 20．物业使用人在物业管理活动中的权利义务由（ ）约定。 A．业主 B．物业使用人 C．物业管理公司 D．业主和物业使用人 21．物业使用人违反业主公约的规定，应当承担连带责任的人是（ ） 。 A．使用人 B．业主 C．使用人直系亲属 D．业主直系亲属 22．业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知（ ） 。 A．业主委员会 B．业主大会 C．物业管理企业 D．居民委员会 23．物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请（ ）讨论决定同意。 A．业主 B．业主大会 C．业主委员会 D．物业使用人 24．物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（ ）的同意。 A．业主 B．业主大会 C．业主委员会 D．业主和物业使用人 25．业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在（ ）恢复原状。 A．10 天内 B．20 天内 C．30 天内 D．约定期限内 26．供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、 场地的，应当（ ） 。 A．经业主大会同意 B．经业主委员会同意 C．经物业管理企业同意 D．及时恢复原状 27．根据规定物业管理企业应当将房屋装饰装修中的（ ）告知业主。 A．禁止行为 B．注意事项 C．规章制度 D．禁止行为和注意事项 28．下列关于居委会与业主大会之间关系的表述中，正确的是（ ） 。 A．隶属关系 B．上下级关系 C．一个物业管理区域有一个居委会 D．业主大会离不开居委会的指导和帮助 29．以下关于物业服务合同约定以外的服务说法不正确的是（ ） 。4（A．由特定的业主与物业管理企业另行约定 B．是一种有偿服务 C．是物业管理企业的法定义务 D．服务报酬由双方约定 30．物业管理服务标准分（ ）个等级。 A．3 B．4 C．5 D．以上都不对 31．载人电梯 24 小时正常运行的是（ ）级物业服务标准的要求。 A．1 B．2 C．3 D．4 32．物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行（ ） 。 A．政府定价和政府指导价 B．政府定价和市场调节价 C．政府指导价和市场调节价 D．以上都不对 33．不得计入物业服务支出或物业服务成本的是（ ） 。 A．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 B．物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用 C．物业管理企业固定资产折旧 D．物业管理区域绿化养护费用 34．已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由（ ）交纳。 A．业主 B．物业使用人 C．建设单位 D．业主和建设单位 35．供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托物业管理企业代收费的，两者之间是一种 ）关系。 A．物业服务合同 B．委托合同 C．供用电、水、气、热力合同 D．买卖合同 36．建设单位与物业管理企业所签订的合同，称为（ ） 。 A．物业服务合同 B．物业管理合同 C．前期物业服务合同 D．前期物业管理合 37．下列关于物业管理企业维护物业管理区域秩序主要的方式中，不正确 的是（ ） 。 A．履行告知义务 B．履行制止义务 C．履行报告义务 D．履行处罚义务 38．对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，物业管理企业应当向（ ）报告。 A．规划管理部门 B．房屋管理部门 C．公安管理部门 D．市政管理部门 39．物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任的前提条件是（ ） 。 A．物业管理企业履行了物业服务合同的约定 B．物业管理企业未能履行物业服务合同的约定 C．物业管理企业实施了物业管理 D．业主交纳了物业服务费用 2．2 多项选择题 1． 《普通住宅小区物业管理服务等级标准》适用的对象是（ ） 。 A．普通商品住房 B．高档商品住宅 C．经济适用住宅 D．集资建房 E．廉价住房 2． 《物业服务收费管理办法》规定的物业服务定价的形式有（ ） 。 A．政府指导价 B．政府定价 C．管制价格 D．市场调节价 E．法律定价 3．物业服务包干制的服务成本的构成包括（ ） 。 A．管理服务人员工资 B．办公费用 C．法定税率 D．物业管理企业的利润 E．物业管理企业的酬金 4．物业服务成本或者物业服务的支出一般包括（ ） 。 A．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 B．物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用 C．物业共用设施设备的修理、更新、改造费用 D．物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用 E．物业管理企业的办公费用以及企业固定资产折旧费用 5．下列属于物业服务合同主要内容的选项是（ ） 。 A．物业管理事项 B．物业服务质量以及费用 C．合同生效的条件 D．专项维修资金的管理与使用5同E．合同的期限以及违约责任 6．下列关于物业管理服务费的描述正确的有（ ） 。 A．依照物业服务合同交纳物业服务费是业主应尽的义务 B．业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，应当由物业使用人交纳 C．物业使用人欠费的，业主承担连带责任 D．已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位全额交纳 E．已出售尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由买受人交纳 7．在物业服务合同中除法律规定的以外可以由当事人约定的权利和义务是（ ） 。 A．物业管理企业分包专项服务事项的权利 B．业主遵守物业管理区域内各项管理制度的义务 C．物业管理企业公示收费标准的义务 D．业主解除合同的权利 E．物业管理企业制止业主违规行为的义务 8．下列属于前期物业经营管理活动的是（ ） 。 A．承揽房屋装修工程 B．代理房屋出租 C．利用物业大厦、场地进行广告经营 D．出 租物业共用部分、场地 E．停车管理服务 9．下列属于前期物业服务合同对物业承接查验的内容是（ ） 。 A．说明查验的共用部位共用设施设备的内容 B．双方确认共用部位共用设施设备存在的问题 C．施工单位应向物业管理企业移交的资料 D．施工单位的保修责任 E．建设单位应承担的责任和解决办法 10．物业管理企业为维护物业管理区域秩序应当履行的义务是（ ） 。 A．告知义务 B．制止义务 C．执行义务 D．报告义务 E．及时处理违法行为义务 11．对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有 关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为（ ） 。 A．予以制止 B．依法处理 C．行政处罚 D．行政处分 E．刑事处罚 12．利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会，物业管理企业 的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当（ ） 。 A．主要补充专项维修资金 B．也可按业主大会的决定使用 C．和效益创造人分成 D．物业管理企业也应利益均占 E．按照使用合同的约定进行分配 13．物业管理服务的特点是（ ） 。 A．公共性和综合性 B．受益主体的广泛性和差异性 C．即时性和无形性 D．持续性和长期性 E．社会性和专业性 14．物业服务收费的原则有（ ） 。 A．合理原则 B．公开原则 C．平均原则 D．收费与服务水平相适应原则 E．以上都对 15．对于欠费业主，以下说法正确的是（ ） 。 A．业主委员会督促其限期交纳 B．物业管理企业对其进行罚款 C．物业管理企业采取停电、停水措施 D．对拒不交费的业主，通过仲裁或向人民法院起诉 解决 E．报告房屋行政管理部门 16．以下关于前期物业服务合同的特征表述正确的是（ ） 。 A．具有过渡性 B．由建设单位与物业管理企业签订 C．是要式合同 D．是不要式合同 E．由业主与物业管理企业签订 17．物业管理企业的义务包括（ ） 。 A．维护物业管理区域秩序 B．安全防范协助 C．保障业主的人身安全 D．保障业主的财产不 受损害 E．对业主违规行为进行处罚 第二章 2．1 单项选择题 1 A 2 B 3 C 4 D 5 C 6 A67 B8 B9 C10 C11 D 21 B 31 A12 D 22 C 32 C13 D 23 B 33 B14 D 24 C 34 C15 A 25 D 35 B16 D 26 D 36 C17 D 27 D 37 D18 B 28 D 38 B19 B 29 C 39 B20 D 30 A2．2 多项选择题 1 ACD 11 AB 2 AD 12 AB 3 AB 13 ABCD 4 ABDE 14 ABD 5 ABDE 15 AD 6 ABCD 16 ABC 7 ABCE 17 AB 8 CDE 9 ABE 10 ABD第三章 物业管理的基本制度 3．1 单项选择题 1．现实物业管理中，具备业主身份的情况不包括（ ） 。 A．房屋所有权证书持有人 B．房屋租赁使用人 C．房屋共有权证书持有人 D．待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人 2．业主委员会应当组织召开业主大会临时会议的情况之一是由（ ）业主提议。 A．10%以上 B．15%以上 C．20%以上 D．30%以上 3．业主大会自（ ）之日起成立。 A．政府核准 B．依法登记 C．业主大会会议首次召开 D．业主委员会成立 4．业主大会筹备组组织业主召开首次业主大会会议应当自组成之日起（ ）内。 A．15 日 B．20 日 C．30 日 D．45 日 5．有权制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方 面的规章制度的是（ ） 。 A．物业管理企业 B．业主大会 C．业主委员会 D．建设部 6．下列关于业主大会召开的说法正确的是（ ） 。 A．业主定期会议、临时会议均由业主大会组织 B．业主定期会议由业主大会组织、临时会议由业主委员会组织 C．业主定期会议由业主大会组织、临时会议由物业管理企业组织 D．业主定期会议、临时会议均由业主委员会组织 7．业主（ ）参加业主大会会议。 A．必须本人 B．让物业使用人 C．可以委托代理人 D．不可以委托代理人 8．业主委员会应当在召开业主大会会议（ ）前公告。 A．10 日 B．15 日 C．20 日 D．30 日 9．住宅小区的业主大会的决定，应当告知相关的（ ） 。 A．物业管理公司 B．行政主管部门 C．公安派出所 D．居民委员会 10． 《物业管理条例》对业主委员会实行的制度是（ ） 。 A．审核制 B．审批制 C．备案制 D．登记制 11．业主委员会是业主大会的（ ） 。 A．组织机构 B．权力机构 C．自治管理机构 D．执行机构 12．下列关于业主委员会会议的说法不正确的是（ ） 。 A．业主委员会会议分为定期会议和临时会议 B．经 1/3 以上业主委员会委员或者业主提议可以召开业主委员会临时会议 C．业主委员会会议需过半数委员出席方可有效 D．业主委员会会议所作的决定需全体委员人数的半数以上同意方为有效 13．业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地的（ ）7备案。 A．工商行政管理部门 B．房地产行政主管部门 C．政府社团登记部门 D．公安部门 14．业主临时公约制定的主体是（ ） 。 A．全体业主 B．物业管理企业 C．建设单位 D．房地产主管部门 15．下列选项中不属于单幢建筑物全体业主共有的共用部位的是（ ） 。 A．建筑物的公共门厅 B．建筑物的落水管 C．建筑物消防设施 D．物业管理用房 16．对于建设单位未能履行临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可采取的措施是（ ） 。 A．先向行政主管部门投诉，对行政主管部门处理不服的，向人民法院提起诉讼 B．向有关行政主管部门投诉，不得起诉 C．既可以向行政主管部门投诉，也可以向人民法院起诉 D．直接向人民法院起诉，不得投诉 17．建设单位制定的业主临时公约，不得侵害（ ）的合法权益。 A．业主 B．物业使用人 C．住宅区居民 D．物业买受人 18．住宅物业的前期物业管理的物业管理企业的确定方式是（ ） 。 A．政府主管机关指定 B．业主大会选聘 C．建设单位招投标选聘 D．业主委员会选聘 19．下列关于前期招投标的说法不正确的是（ ） 。 A．前期物业管理招投标是建设单位通过招标方式选聘物业管理企业 B．采用招标投标方式是实行“一对一”的模式 C．招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则 D．非住宅物业没有强制性要求用招投标方式选聘物业管理企业 20．负责全国物业管理招投标活动的监督管理部门是（ ） 。 A．建设部 B．国家计委 C．司法部 D．公安部 21．采取邀请招标方式的，招标人必须向（ ）以上物业管理企业发出邀请招标通知书。 A．3 个 B．5 个 C．7 个 D．9 个 22．前期招标项目登记备案的机构是（ ） 。 A．区、县人民政府房地产行政主管部门 B．县级以上地方人民政府房地产行政主管部门 C．市级人民政府房地产行政主管部门 D．国务院房地产行政主管部门 23．对于新建现售商品房项目的前期物业管理招标投标工作，应当在现售前（ ）完成。 A．30 日 B．45 日 C．60 日 D．90 日 24．对于非出售的新建物业项目的前期物业管理招标投标工作，应当在交付使用前（ ）完成。 A．30 日 B．45 日 C．60 日 D．90 日 25．下列关于物业管理项目招投标的说法不正确的是（ ） 。 A．资质不符合条件的，投标文件可能被视为废标 B．招标文件不得以不合理条件限制潜在投标人 C．开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件 D．投标人在招标文件要求投标文件的截止之日 3 日前可以随时补充投标文件 26．物业管理项目招投标中，开标的时间是招标文件确定的（ ） 。 A．提交投标文件截止的时间 B．提交投标文件截止之日 2 日内 C．提交投标文件截止之日 3 日内 D．提交投标文件截止之日 5 日内 27．下列关于中标的说法不正确的是（ ） 。 A．招标人确定中标人后，应当将中标结果通知所有未中标的投标人，并妥善保管其投标书 B．招标人应当自确定中标人之日起 15 日内进行备案 C．招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内订立书面合同 D．招标人无正当理由不与中标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失 28．物业管理企业按照物业服务合同承接物业时，应当与（ ）办理物业验收手续。 A．施工单位 B．开发建设单位 C．业主委员会 D．居民委员会 29．物业管理用房的所用权依法属于（ ） 。 A．使用人 B．业主 C．开发建设单位 D．物业管理企业830．下列关于物业的保修责任的说法不正确的是（ ） 。 A．物业保修责任是对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质 量缺陷，建设单位予以保证修复的责任 B．保修责任的最低保修期限和保修范围由国家做出明确的规定 C．建设单位在向用户交付销售新建商品住宅时，必须提供《住宅使用说明书》和《住宅保修书》 D．商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续 期 31． 甲物业管理公司于 2005 年 3 月成立并向有关部门提出资质申请， 该公司注册资本 400 万元人民币， 拥有专业技术人员 40 人，其中中级以上职称人员 20 人，管理面积达 500 万平方米，其中多高层住宅 300 万 平方米，写字楼 100 万平方米，甲公司已达到（ ）等级条件。 A．一级资质 B．二级资质 C．三级资质 D．不核发 32．二级物业管理企业的资质证书由（ ）负责颁发。 A．国务院建设主管部门 B．省级人民政府建设主管部门 C．设区的市级人民政府 D．设区的市级人民政府房地产主管部门 33．下列关于物业管理师制度的说法不正确的是（ ） 。 A．物业管理师资格实行全国统一大纲，统一命题的考试制度 B．建设部负责全国物业管理师职业准入制度的实施工作 C．考试成绩实行 2 年为一个周期的滚动管理办法 D．实行考试与培训分开原则 34．物业管理师资格的审批机构是（ ） 。 A．建设部 B．人事部 C．省、自治区、直辖市人民政府 D．省、自治区、直辖市人民政府房地产主管 部门 35．取得《物业管理师资格证书》的人员，自取得《资格证书》之日起（ ）内向有关部门提出初 始注册申请。 A．3 个月 B．6 个月 C．1 年 D．2 年 36．物业管理师资格注册的有效期为（ ） 。 A．1 年 B．2 年 C．3 年 D．5 年 37．下列选项中不属于国家规定的应当交纳专项维修资金的是（ ） 。 A．住宅物业 B．非住宅物业 C．住宅小区中的非住宅物业 D．单幢住宅楼结构相连的非住宅 物业 38． 《物业管理条例》规定住宅专项维修资金用于（ ） 。 A．住宅小区住宅的维修、更新和改造 B．住宅小区物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造 C．物业保修期满后的小区住宅的维修、更新和改造 D．物业保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造 39．业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首次交存的（ ）时，业主应当及时续交。 A．20% B．30% C．40% D．50% 40．住宅专项维修资金可以按照国家有关规定和业主大会的决定用于（ ） 。 A．购买一级市场国债 B．国债回购 C．委托理财业务 D．抵押、担保 41． 《物业管理条例》规定了（ ）物业管理的基本制度。 A．6 项 B．7 项 C．8 项 D．9 项 42． 《物业管理条例》规定，业主是房屋的（ ） 。 A．所有权人 B．使用权人 C．占有权人 D．承租人 43．业主大会由物业管理区域内（ ）组成。 A．业主代表 B．部分业主 C．至少一半以上业主 D．全体业主 44．业主委员会应定期召开业主委员会会议，遇有特殊情况，经（ ）以上业主委员会委员提议， 也应当及时召开业主委员会会议。 A．1/2 B．1/3 C．2/3 D．1/4945．住宅物业的建设单位，应当以（ ）的方式选聘物业管理企业。 A．协议 B．招投标 C．拍卖 D．挂牌 46．招标人应当自确定中标人之日起（ ）内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产 行政主管部门备案。 A．10 B．20 C．15 D．30 47．前期物业管理合同终止，原物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将有关物业资料移交给 （ ） 。 A．业主大会 B．新选聘的物业管理企业 C．业主委员会 D．建设单位 48．一级资质物业管理企业注册资本人民币（ ）以上。 A．50 万元 B．200 万元 C．300 万元 D．500 万元 49．一级物业管理企业资质证书由（ ）负责颁发。 A．国务院建设主管部门 B．省人民政府建设主管部门 C．市级人民政府房地产主管部门 D．县级人民政府房地产主管部门 50．二级资质物业管理企业可以承接（ ）平方米以下住宅项目的物业管理业务。 A．50 万 B．40 万 C．30 万 D．20 万 51．国家人事部和建设部制定并颁发《物业管理师制度暂行规定》《物业管理师资格考试实施办法》 、 、 《物业管理师资格认定考试办法》等文件的时间为（ ） 。 A．2003 年 B．2004 年 C．2005 年 D．2006 年 52．物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于（ ）学时。 A．20 B．40 C．50 D．60 53．业主首次交存商品住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的（ ） 。 A．3%-5% B．5%-8% C．8%-10% D．10%-12% 54．为规范房地产开发企业的市场活动， 《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为 （ ）个资质等级。 A．3 B．4 C．5 D．6 55．三级资质物业管理企业，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技 术人员不少于（ ） 。 A．5 人 B．10 C．20 人 D．30 人 56．对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程实行竣工验收备案制度，依据的法律文件是（ ） 。 A． 《建设工程质量管理条例》 B． 《住宅质量保证书》 C． 《住宅使用说明书》 D． 《房屋建筑工程质量保修办法》 第三章 3．1 单项选择题 1 B 11 D 21 A 31 B 41 B 51 C 2 C 12 B 22 B 32 B 42 A 52 B 3 C 13 B 23 A 33 B 43 D 53 B 4 C 14 C 24 D 34 A 44 B 54 B 5 B 15 D 25 D 35 C 45 B 55 B 6 D 16 C 26 A 36 C 46 C 56 A 3．2 多项选择题107 C 17 D 27 A 37 B 47 C8 B 18 C 28 C 38 D 48 D9 D 19 B 29 B 39 B 49 A10 C 20 A 30 C 40 A 50 C1．业主在物业管理活动中享有的权利包括（ ） 。 A．接受物业管理企业提供的服务的权利 B．参加业主大会会议，行使投票权 C．选举业主委员会委员并享有被选举权 D．遵守业主公约、业主大会的议事规则 E．按照国家有关规定交纳专项维修资金 2．业主对物业管理活动的监督权主要体现在以下哪些方面： （ ） 。 A．监督物业管理委员会的工作 B．监督物业管理企业履行物业服务合同 C．监督物业管理企业的运营 D．监督物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用 情况 E．监督物业共用部位、公用设施设备专项维修资金的使用和管理情况 3．下列属于物业管理活动中业主义务的是（ ） 。 A．遵守业主公约、业主大会的议事规则 B．制定物业管理区域各方面的规章制度 C．监督业主委员会的工作 D．缴纳专项维修资金 E．缴纳物业服务费用 4．下列关于业主大会的说法正确的是（ ） 。 A．一个物业管理区域可以成立多个业主大会 B．业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会 C．物业管理区域的全体业主和房地产行政主管部门决定成立业主大会事项 D．业主大会筹备组由业主代表、建设单位组成的 E．业主大会筹备组人员名单确立后，应当以书面的形式予以公告 5．下列不属于业主大会的职责的选项是（ ） 。 A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则 B．选聘、解聘物业管理企业 C．与物业管理企业签订物业服务合同 D．监督业主公约的实施 E．决定专项维修资金的使用、统筹 方案 6．下列对于业主大会的活动规则说法正确的是（ ） 。 A．业主委员会应当公告召开业主会议的通知及有关材料 B．业主因故不能参加业主大会会议的，可以口头委托代理人参加 C．物业管理区域内业主人数较多的，可以推选业主代表参加业主大会会议 D．业主大会会议可以采用书面征求意见和书面投票表决的形式 E．业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则 7．业主委员会委员应当具备的条件是（ ） 。 A．拥有中华人民共和国国籍 B．具有完全民事行为能力 C．遵守国家法律、法规 D．未受过行政处罚 E．有一定的组织能力和必要的工作时间 8．业主委员会委员资格终止的情形有（ ） 。 A．因物业转让、灭失等原因不再是业主 B．缺席业主委员会会议三次以上 C．因疾病等原因丧失履行职责能力 D．有犯罪行为的 E．以书面形式向业主大会提出辞呈 9．对于业主大会、业主委员会违反法律、法规的决定行为，物业所在区、县人民政府房地产行政主管 部门可以采取的措施有（ ） 。 A．制止 B．批评教育 C．责令限期改正 D．撤销其决定 E．给予行政处罚 10．业主公约内容主要包括（ ） 。 A．有关物业的使用、维修、管理 B．建设单位不得侵害物业买受人的合法权益 C．业主应当履行的义务 D．业主违反公约应当承担的责任 E．业主的共同利益 11．下列关于业主公约的说法正确的是（ ） 。 A．业主公约对全体业主具有约束力 B．业主公约对物业使用人不具有约束力 C．业主公约应协调各个业主与业主整体利益的矛盾 D．业主不履行业主公约义务要承担民事责 任 E．业主公约中应当约定争议解决办法 12．业主临时公约包括的内容有（ ） 。 A．物业的自然情况和权属情况 B．业主使用物业应当遵守的规则 C．维修养护物业应当遵守的规则 D．涉及业主共同利益的事项 E．违反物业服务合同的责任1113．下列关于业主使用物业的规定，说法正确的是（ ） 。 A．业主装饰装修房屋的，应与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议 B．业主应当合理使用水、电、气、暖以及电梯等共同设备 C．业主应当在规定的时间内进行施工 D．业主不得购买、存放易燃、易爆、剧毒等物品 E．业主应当在指定的地点放置装修垃圾 14．下 列属于前期招标活动中的禁止性做法是（ ） 。 A．以不合理条件限制或者排斥潜在投标人 B．对其他投标人掩饰项目情况 C．不允许民营物业管理企业参加投 D．对投标人提出超越与招标物业管理项目实际的资格 要求 E．要求投标物业管理企业出具物业管理企业资质 15．前期招标的形式包括（ ） 。 A．公开招标 B．邀请招标 C．竞争性谈判 D．单一来源采购 E．询价 16．投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件，投标文件包括（ ） 。 A．投标函 B．招标公告或者招标邀请书 C．投标报价 D．物业管理方案 E．招标文件要求的其他条件 17．物业承接验收时，建设单位应当向物业管理企业移交（ ） 。 A．入住业主基本资料 B．竣工验收资料 C．技术资料 D．物业质量保修文件和物业使用说明 文件 E．物业规划、建设资料，工程验收资料 18．物业承接查验的现场验收主要是指（ ） 。 A．物业共用部位、共用设施设备的验收 B．物业项目工程的完成情况验收 C．物业管理区域的环境验收 D．物业管理区内的市政设施的验收 E．物业管理区域周边环境的 查验 19．申请设立物业管理企业必须具备的条件是（ ） 。 A．符合物业管理企业资质条件 B．有必要的财产或者经费 C．有自己的名称、组织机构和场所 D．有专业的工作人员 E．能够独立承担民事责任 20．物业管理企业资质等级中三个等级均具有的条件是（ ） 。 A．物业管理专业人员按照规定取得职业资格证书 B．建立并严格执行服务质量企业管理制度和 标准 C．建立并严格执行服务收费企业管理制度和标准 D．建立企业信用档案系统 E．有优良的经营管理 业绩 21．下列属于物业管理从业人员职业道德的构成要素的是（ ） 。 A．从业信念 B．职业操守 C．职业技能 D．行业习惯 E．行为准则 22．物业管理职业道德的主要内容包括（ ） 。 A．守法经营 B．诚信经营 C．尽职尽责 D．自息自强、积极向上 E．团结互助、公平竞 争 23．有下列情况之一的，不予注册物业管理师资格： （ ） 。 A．不具有城市户籍的 B．不具有完全民事行为能力的 C．刑事处罚尚未执行完毕的 D．在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满 3 年的 E．法律、法规规定的其他不予注册的情形 24．房屋的共用部位主要包括（ ） 。 A．房屋承重结构部位 B．外墙面 C．室外停车场 D．楼内存车库 E．楼梯间 25．下列关于商品专项维修资金的交存说法正确的是（ ） 。 A．业主转让房屋时应退回专项维修资金 B．商品住宅的专项维修资金由业主交存、属于业主所有 C．业主首次交存住宅专项维修资金的标准由国务院建设部制定 D．住宅专项维修资金可由省级人民政府建设主管部门委托代收代管单位12E．业主交存的住宅专项维修资金按小区设总帐，按幢设明细帐，核算到户 26．下列选项属于禁止从住宅专项维修资金中列支的费用的是（ ） 。 A．物业竣工保修期内的住房共用部位、共用设施设备维修的费用 B．公用事业等管线和设施设备的维修、养护费用 C．人为损坏共用设施设备所需的修复费用 D．物业管理合同中约定的从物业服务费用中支出的维修费用 E．物业竣工保修期满后共用设施设备更新和改造的费用 27．业主委员会的主要职责包括（ ） 。 A．决定专项维修资金使用、续酬方案 B．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况 C．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 D．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 E．监督业主公约的实施 28．建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义主要包括（ ） 。 A．规范发展物业管理业的需要 B．物业管理行业特殊性的需要 C．发挥物业管理社会效益的 需要 D．与国际惯例接轨的需要 E．防范物业管理企业经营风险的需要 29．物业管理师应当具备的执业能力包括以下（ ） 。 A．掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识 B．具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识 C．能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定 D．具有丰富的物业管理实践经验 E．具有一定的专业外语水平 3．2 多项选择题 1 ABC 11 ACDE 21 ABDE 2 BDE 12 ABCD 22 ABCE 3 ADE 13 ABCE 23 BCE 4 BDE 14 ABCD 24 ABE 第四章 5 CD 15 AB 25 BE 6 ACDE 16 ACDE 26 ABCD 7 BCE 17 BCDE 27 BCDE 8 ACDE 18 AC 28 ABCD 9 CD 19 BCDE 29 ABCD 10 ACDE 20 ABCD房地产相关制度与政策 4．1 单项选择题1． 房地产开发项目的规划管理主要是有关行政主管部门审批、 “一书两证” 核发 ， “一书” 是指： （ ） 。 A．房地产开发项目意见书 B．建设项目选址意见书 C．开发企业资质说明书 D．拟建工程说明 书 2．房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过（ ）未动工的， 政府可以无偿收回土地使用权。 A．1 年 B．18 个月 C．2 年 D．3 年 3．关于房地产开发项目的转让，说法不正确的是： （ ） 。 A．必须支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 B．属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的 30%以上 C．当事人应办理土地使用权变更登记后到房地产开发主管部门备案 D．尚未完成拆迁补偿安置的原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务一并转移给受让人 4．房屋建筑工程保修期从（ ）之日起算。 A．项目竣工 B．住宅交付使用 C．工程竣工验收合格 D．购买方取得房地产权证书 5．下列不属于商品房预售审核的条件是（ ） 。 A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B．持有建设用地规划许可证 C．投入开发建设资金达到工程建设总投资的 25%以上 D．取得建设工程规划许可证136．下列关于商品房现售的条件说法不正确的是（ ） 。 A．房地产开发企业具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 B．取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 C．持有建设工程规划许可证和施工许可证 D．配套设施已经确定施工进度和交付日期 7．房地产开发企业对已销售商品房的保修期从（ ）之日起开始计算。 A．房屋竣工 B．房屋质量验收合格 C．房屋交付用户使用 D．业主委员会成立 8．下列关于正常情况下住宅各部位、部件保修期的说法不符合《住宅使用说明书》的是（ ） 。 A．屋面防水 3 年 B．墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 2年 C．卫生洁具保修 1 年，灯具、电器开关 6 个月 D．管道堵塞 2 个月 9．房屋租赁期限届满，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前（ ）提出。 A．1 个月 B．2 个月 C．3 个月 D．6 个月 10．房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后的（ ）内办理登记备案手续。 A．15 日 B．30 日 C．45 日 D．60 日 11．下列选项中不属于房地产中介服务活动的是（ ） 。 A．房地产咨询 B．房地产价格评估 C．房地产经纪 D．房地产培训 12．房地产抵押合同的当事人办理房地产抵押登记，应当在房地产抵押合同签订之日起（ ）内。 A．15 日 B．30 日 C．45 日 D．60 日 13．甲商场先向乙银行贷款 30 万元，后用房屋为抵押物又向丙银行贷款 80 万元，并与丙银行办理了 抵押登记。抵押期满，甲商场无力清偿债务，拍卖房屋所得的 100 万元应由（ ） 。 A．两家银行按债权比例受偿 B．两家银行均等受偿 C．乙银行优先受偿 D．丙银行优先受偿 14．集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所需进行的登记是（ ） 。 A．初始登记 B．转移登记 C．变更登记 D．原始登记 15．不属于对房屋进行转移登记的情形的是（ ） 。 A．房屋买卖 B．房屋所有权人为企业，企业被并购 C．房屋坐落的地点名称、门牌号码的变更 D．房地产权人将房地产进行抵押 16．当事人申请房屋转移登记的，应当自房屋所有权主体转移的事实发生之日起（ ）申请登记。 A．30 日 B．45 日 C．60 日 D．90 日 17．下列不属于房屋注销登记的情形是（ ） 。 A．房屋灭火 B．房屋所有权人死亡 C．房屋他项权利终止 D．土地使用年限届满 18．关于房屋权属登记，下列说法不正确的是（ ） 。 A．登记机关应当自受理登记申请之日起 7 日内决定是否予以登记 B．申请人应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费 C．无人主张权利的房屋、违章建筑、临时建筑不予登记 D．申报不实的登记机关有权注销房屋权属证书 19．关于异产毗连房屋的说法不正确的是（ ） 。 A． 异产毗连房屋是指结构相连或具有共有共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋 B．异产毗连房屋所有人和使用人对共用部位应当合理使用并承担相应义务 C．异产毗连房屋发生自然损坏时修缮的费用原则上由共有人按份额比例承担 D．异产毗连房屋发生自然损坏时使用人应当修缮 20．应当设立房屋安全鉴定机构的是（ ）房地产行政主管部门。 A．国务院 B．省、自治区、直辖市人民政府 C．市、县人民政府 D．县人民政府 21．房地产开发项目超过 1 年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金（ ）以下的 土地闲置费。 A．10% B．15% C．20% D．25% 22．房屋权属登记机关在受理登记申请之日起（ ）内决定是否予以登记。 A．7 日 B．15 日 C．20 日 D．30 日1423．房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记是（ ） 。 A．初始登记 B．转移登记 C．变更登记 D．注销登记 24．我国的房地产权属登记制度基本上采用（ ） 。 A．契证登记制度 B．权证登记制度 C．托伦斯登记制度 D．契约登记制度 25．拖欠租金累计（ ）个月以上、出租人有权终止合同，收回房屋。 A．5 B．6 C．7 D．8 26．出租住宅用房的自然损坏，由（ ）负责修复。 A．出租人 B．承租人 C．出租人与承租人共同 D．以上都不对 第四章 4．1 单项选择题 1 B 11 D 21 C 2 C 12 B 22 A 3 B 13 D 23 C 4 C 14 A 24 B 5 B 15 C 25 B 6 D 16 D 26 A 7 C 17 B 8 B 18 C 9 C 19 D 10 B 20 C4．2 多项选择题 1．下列关于城市规划的说法正确的是（ ） 。 A．在总体规划的基础上可编制分区规划 B．综合技术论证属于控制性详细规划的内容 C．编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行 D．城市详细规划可以为控制性详细规划和修建性详细规划 E．容积率属于修建性详细规划内容 2．开发商以出让的方式获得的住宅用地要改建商场，必须（ ） 。 A．经规划管理部门同意 B．经房产管理部门同意 C．经原土地出让方同意 D．重新签订土地使用权出让合同或者签订合同变更协议 E．调整土地使用权出让金 3． 房地产开发项目的规划管理主要是有关行政主管部门审批、 “一书两证” 核发 、 “两证” 是指： （ ） 。 A．建设用地规划许可证 B．建设工程施工许可证 C．房地产开发经营许可证 D．建设工程规划许可证 E．房地产开发企业资质证书 4．建设单位申领施工许可证的条件有（ ） 。 A．已办理建筑工程用地批准手续 B．已确定施工企业 C．有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查 D．已取得建设用地规划许可证 E．建设资金已经落实 5．下列属于经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地 收益上缴国家的情形是： （ ） 。 A．私有住宅转让后仍用于居住的 B．同一宗土地上部分房地产转让而土地使用权不可分割转让的 C．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让途径、年限和其他条件的 D．转让方和出让方在转让合同中明确约定的 E．根据城市规划土地使用权不宜出让的 6．房地产转让，当事人应当（ ） 。 A．签订书面转让合同 B．向房地产所在地的房地产管理部门提出申请并申报成交价 C．到工商管理部门办理转让合同登记手续 D．缴纳有关税费 E．到房地产管理部门办理房屋权属 登记 7．属于禁止转让的房地产的规定是： （ ） 。 A．被司法机关依法裁定查封的房地产 B．依法被有关部门收回土地使用权的15C．共有房地产 D．房地产权属有争议且争议未解决的 E．未依法登记领取权属证书的 8．房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应同时提供给用户（ ） 。 A．工程竣工验收书 B．住宅质量保证书 C．工程质量保证书 D．住宅使用说明书 E．住宅质量承诺书 9． 《住宅质量保证书》应当包括的内容是（ ） 。 A．工程竣工验收说明 B．工程质量监督部门核验的质量等级 C．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担的保修责任 D．正常使用情况下的各部位、部件保修的内容和保修期 E．用户保修单位，答复和处理的时限 10．房屋租赁合同中必备的条款包括（ ） 。 A．房屋的坐落、面积、装修及设施情况 B．租赁用途、期限 C．租金及交付方式 D．房屋修缮责任 E．争议解决的途径 11．以下属于不得进行房屋租赁的情况是（ ） 。 A．房屋未取得房屋所有权证的 B．房屋所有人正在受刑事处罚的 C．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的 D．权属有争议的 E．在房屋上设定了抵押权的 12．有下列情形之一的，出租人有权终止房屋租赁合同，这些情形包括： （ ） 。 A．承租人将房屋擅自转让的 B．拖欠租金累计达 3 个月以上的 C．承租人将房屋擅自转租的 D．租用承租的房屋进行违法活动的 E．故意损坏承租房屋的 13．我国房屋租赁两项登记备案的机构是（ ） 。 A．房屋所在地工商管理部门 B．房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门 C．房屋所在地建设行政主管部门 D．房屋所在地的公安局 E．房屋所在地的公安派出所 14．下列选项中属于不得设定房地产抵押权的是： （ ） 。 A．权属有争议的房地产 B．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 C．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 D．列入拆迁范围的房地产 E．被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 15．下列需要进行房地产权属转移登记的情形为（ ） 。 A．改换登记人姓名 B．继承 C．赠与 D．以房地产作价入股 E．企业兼并后的房地产 16．房屋鉴定机构鉴定房屋为危险房屋时，分以下情况进行处理（ ） 。 A．观察使用 B．处理使用 C．暂停使用 D．停止使用 E．整体拆除 17．危险房屋造成损害事故的，房屋使用人应当承担民事责任的情形是： （ ） 。 A．房屋经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施 B．擅自改变房屋结构、构件、设备或者使用性质的 C．有险不查或损坏不修的 D．故意拖延鉴定时间 E．阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险的措施 4．2 多项选择题 1 ACD 11 ACD 2 ACDE 12 ACDE 3 AD 13 BE 4 ABCE 14 ABCE 5 ABCE 15 BCDE 6 ABDE 16 ABDE 7 ABDE 17 BE 8 BD 9 BCDE 10 ABCD《物业管理实务》 练习题 第一章 物业管理企业 1．1 单项选择题 1．按照（ ） ，可以将物业管理企业划分为有限责任公司、股分有限公司和股份合作公司。 A．经济主体的经济成分 B．股东的出资方式 C．企业对债务所担负的责任大小 D．股东的人 数162．物业管理企业设立必须经历工商注册登记和（ ）两个阶段。 A．专业人员审核 B．验资 C．管理面积审核 D．资质审批 3．直辖市负责物业管理企业的（ ）级资质的颁发和管理 A．二 B．三 C．一和二 D．二和三 4．物业管理企业在领取执照（ ）天内，向当地房地产行政主管部门申请资质。 A．45 B．30 C．15 D．10 5．目前物业管理企业普遍采用的组织形式是（ ） 。 A．直线职能制 B．直线制 C．事业部制 D．矩阵制 6．物业管理企业提供的服务是（ ） 。 A．无偿的 B．微利的 C．有偿的和盈利性的 D．保本非盈利的 7．二级物业管理企业的物业管理人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少 于（ ）人。 A．10 B．20 C．30 D．40 8．物业管理企业成立的标志是取得（ ） 。 A．企业名称预先核准通知书 B．营业执照 C．物业管理企业资质证书 D．验资证明 9．一级物业管理企业资质证书的颁发和管理部门是（ ） 。 A．国务院建设主管部门 B．省、自治区人民政府建设主管部门 C．省、自治区人民政府建设主管部门和市（包括直辖市和设区的地级市）人民政府房地产主管部 门 D．市（包括直辖市和设区的地级市）级人民政府房地产主管部门 10．一级资质的物业管理企业要求注册资本为（ ）人民币以上。 A．1000 万 B．500 万 C．300 万 D．50 万 11．一个物业管理企业拟申报两级资质，已知该企业管理了多层住宅 40 万平方米，高层住宅 20 万平 方米。请问，该企业还需要管理（ ）平方米以上的独立式住宅即可达到二级资质对物业管理面积的要 求。 A．1 万 B．1．6 万 C．3．2 万 D．4．8 万 12．对于三级资质的物业管理企业而言，要求物业管理专业人员、以及工程等方面的专职管理和技术 人员不少于（ ）人。 A．5 B．10 C．20 D．30 13．在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门 专业指导相结合，这是（ ） 。 A．直线职能制 B．直线制 C．事业部制 D．矩阵制 14．在物业管理企业的各种组织形式中，容易引起多头领导的是（ ） 。 A．直线职能制 B．直线制 C．事业部制 D．矩阵制 第一章 1．1 单项选择题 1 B 11 B 2 D 12 B 3 D 13 A 4 B 14 D 5 A 6 C 7 B 8 C 9 A 10 B1．2 多项选择题 1．下列关于物业管理企业的论述中，正确的是（ ） 。 A．物业管理企业是独立的企业法人 B．物业管理企业具有完全的私人性质 C．物业管理企业是有专门资质的企业 D．物业管理企业是属于服务性企业 E．物业管理企业提供的服务属于公共服务，因而不是有偿的 2．下列关于物业管理企业资质的说法中，不正确的是（ ） 。 A．资质审批并不是物业管理企业设立的一个必须条件 B．新设立的某家物业管理企业在申报资质的时候，审批部门可以根据其所具备的注册资金、专业17人员条件和所管理的物业面积给予不同的资质 C．一个物业管理企业管理的高层住宅面积为 40 万平方米，管理独立式别墅 2 万平方米，单从所管 理的物业面积这一标准来看，它符合二级资质的要求 D．在取得营业执照之后的一个月内，物业管理企业应该到相应的主管部门申请资质 E．资质审批一定要在工商注册登记后才能进行 3．一个物业管理企业申报二级资质，下列哪些条件没有达到二级资质的要求（ ） 。 A．管理了三个多层住宅小区，面积为 150 万平方米 B．物业管理专业人员 22 名，其中中级以上 职称的 8 人 C．尚未建立企业信用档案系统 D．注册资本为 400 万人民币 E．物业管理专业人员均有 相应的职业资格证书 4．事业部制的主要特点有（ ） 。 A．容易形成多头领导 B．分权管理，政策制定和行政管理分开 C．人员较少 D．不利于内部竞争 E．各个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏 5．直线制的主要特点包括（ ） 。 A．政策制定和行政管理分开 B．要求领导者通晓各种专业知识 C．具有各种职能部门 D．领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明 E．容易引起多头领导 6．影响物业管理企业机构设置的主要因素包括（ ） 。 A．国家的宏观政策 B．企业战略因素 C．技术因素 D．组织规模及所处的阶段 E．企业的员工素质 7．下列选项中，属于物业管理企业组织机构设置基本要求的是（ ） 。 A．统一领导，分层管理 B．考虑企业战略 C．精干、高效 D．考虑企业的外部环境 E．按照规模、任务来设置 8．在物业管理企业从事的以下管理内容之中，带有公共管理性质的有（ ） 。 A．向部分业主提供家政服务 B．向部分业主提供班车接送服务 C．物业区域内公共秩序的维 护 D．市政设施的配合管理 E．物业的装修管理 1．2 多项选择题 1 ACD 2 ABD 3 ABC 4 BE 5 BD 1．3 6 BCD 7 ACE 综合分析题 8 CDE物业管理单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发 公司同意决定重组， 重组的内容是： 引入两家大的物业管理公司作为该公司的股东， 分别占有股份 20%和 25%， 开发公司自己占 55%的股份。该公司的组织架构如下图。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多 层住宅 20 万平方米高层住宅 25 万平方米和办公用房 8 万平方米，2007 年 2 月 15 日取得了营业执照，拟向 当地房地产管理部门申请资质。 公司经理 职能机构 环境管理部 职能机构 作业组 1） 2） 职能机构 作业组 职能机构 职能机构 职能机构设备设施管理部 职能机构 作业组 职能机构 作业组按照股东的出资形式来划分，重组后该企业属于哪种类型的企业？ 重组后该公司属于哪种组织形式，这种组织形式有什么优缺点？183） 4）单从管辖的物业面积来看，该企业可以登记的物业管理企业资质为几级？ 该物业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天？1．3 综合分析题 答案： 1） 该企业属于有限责任公司。 2） 就组织形式来说，他属于直线一职能的组织形式。其主要优点是加强了 专业管理的职能，其主要的缺点是结构人员过多，成本高；横向协调困难。 3） 单从管辖的物业面积来看，该企业可以登记的物业管理企业资质为二级。 4） 最迟为 2007 年 3 月 17 日 第二章 物业管理招标投标 2．1 单项选择题1．招标单位如果实行邀请招标，则至少邀请（ ）个单位参与投标。 A．5 B．4 C．3 D．2 2．下列项目中，必须通过招投标选聘物业管理企业的物业是（ ） 。 A．一个办公楼 B．已经成立了业主大会的住宅小区 C．仅有 4 个投标方的一个新建尚未销售的大型住宅小区 D．已经成立了业主大会的住宅小区内的会所 3．在中标通知书发出（ ）天内，招标方应该与投标方签订物业管理书面合同。 A．30 B．20 C．15 D．10 4．在评标过程中，必须严格根据已有的评分规则进行评审，这符合招投标 的（ ）原则。 A．公平 B．公正 C．公开 D．诚实信用 5．在发放招标文件之后，接下来的一个步骤是（ ） 。 A．公布招标公告 B．投标申请人的资格预审 C．成立评标委员会 D．接受投标文件 6．下列选项中，不属于物业管理方案的关键性内容是（ ） 。 A．组织架构与人员配备 B．费用测算与成本控制 C．管理方式、运作程序及管理措 D．物资 装备 7．标书是指（ ） 。 A．投标文件 B．招标文件 C．投标文件和招标文件的统称 D．招标公告 8．按招标项目服务内容的实施划分，物业管理招标分为（ ） 。 A．整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标 B．物业建设单位为主体的招标、业主大会为主体的招标和物业产权单位为主体的招标 C．全权管理项目招标、顾问项目招标 D．住宅项目招标和非住宅项目招标 9．成立业主大会后，一般以（ ）为招标主体。 A．物业建设单位 B．业主大会 C．2/3 以上业主 D．业主代表 10．对于有能力组织和实施招标活动的招标人，可以采取的招标形式为（ ） 。 A．自行组织招标 B．委托招标代理机构办理招标 C．自行组织招标和委托招标代理机构办理招标同时进行 D．自行组织招标活动或委托招标代理机构办理招标 11．选聘物业管理企业采用公开招标方式的，应通过公开媒体发布招标公告，并要求（ ） 。 A．必须在大型的网站上发布招标公告 B．必须在大型的报刊上发布招标公告 C．在中国住宅与房地产信息网上或中国物业管理协会网上发布招标公告 D．同时在中国住宅与房地产信息网上和中国物业管理协会网上发布招标公告 12．以下情况下，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请书后可以终止招标的是 （ ） 。19A．发生不可抗力 B．招标人内部意见出现不协调 C．招标单位内部确定了中标单位 D．发现招标文件存在漏洞 13．在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标人或招标机构在投标人获得招标文件 后，同意安排投标人会议，这个会议称为（ ） 。 A．投标人会议 B．技术评审会议 C．标前会议 D．协调会议 14．招标人需要对已经发出去的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标 文件（ ）日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。 A．5 B．7 C．10 D．15 15．物业管理招标评标委员会中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的 （ ） 。 A．1/4 B．1/3 C．1/2 D．2/3 16．物业管理评标的过程应当是（ ） 。 A．完全公开的 B．严格保密的 C．是否公开视情况而定 D．除了现场答辩部分外，是严格保 密的 17．招标人应当在投标有效期截止时限（ ）日前确定中标人。 A．10 B．15 C．30 D．60 18．招标人应当自确定中标人之日起（ ）日内，向物业项目所在地的县级以上人民政府房地产行 政主管部门备案。 A．10 B．15 C．30 D．60 第二章 2．1 单项选择题 1 C 11 D 2 C 12 A 3 A 13 C 4 B 14 D 5 B 15 D 6 D 16 B 7 A 17 C 8 A 18 B 9 B 10 D注①：该题的题干改为：下列可以参与物业管理找投标的专业性物业管理公司有（ ） 2．2 多项选择题 1．以下可以作为招标主体的有（ ） 。 A．房屋尚未出售的某小区的开发公司 B．同某个物业业主签订了长期租赁（18 年）合同的物业 使用人 C．单一业主 D．国有资产管理委员会 E．一个小区的部分业主 2．按照服务方式来划分，物业管理招标可以分为（ ） 。 A．单项服务项目招标 B．顾问项目招标 C．整体物业管理项目招标 D．全权管理项目招标 E．合资合作管理项目招标 3．下列关于评标的表述中，正确的是（ ） 。 A．评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法 B．评标委员会经过评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标 C．经过评审，评标委员会可以推荐 3-5 名有排序的中标候选人 D．评标委员会至少推荐 1 名中标候选人 E．评标应该在严格保密的情况下进行，因而，在评标开始之后，评标委员会不能再要求投标人对 自己投标文件的内容做出说明 4．下列关于公开招标的表述中，正确的是（ ） 。 A．公开招标必须发布招标公告，但发布的途径可以不是公共媒介 B．公开招标应当邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加招标 C．公开招标的评选条件和程序是预先设定的 D．招标公告必须公开，但是招标的程序和中标的结果可以不公开 E．对于公开招标来说，投标人如果少于 5 人，则该公开招标无效，应当重新组织招标 5．以下可以参与物业管理投标的专业管理公司的投标人有（ ） 。 A．电梯维修公司 B．物业管理企业 C．楼宇设备专业公司 D．清洁卫生专业公司20E．园林绿化专业公司 6．招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式为（ ） 。 A．竞争性招标 B．有限竞争性招标 C．直接招标 D．邀请招标 E．选择性招标 7．邀请招标的主要特点是（ ） 。 A．招标人不使用公开的公告方式 B．不具有任何公开性 C．招标人以公开的方式邀请所有符合条件的法人组织参与投标 D．没有资格预审程序 E．应该在公共媒体上发布招标公告 8．物业管理项目招标中的承接管理方式有（ ） 。 A．全方位服务型管理方式 B．顾问服务型管理方式 C．合资合作方式 D．招标投标方式 E．拍卖方式 9．以下关于物业管理招标的业主条件的说法中，正确的有（ ） 。 A．招标人为业主委员会的，须经业主大会授权 B．招标人为业主委员会的，应将招标投标的过程和结果及时向业主公开 C．招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件 D．招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人需经相关产权部门的批准、授权 E．招标人为建设单位的，须经业主大会授权 10．以下关于开标的说法中，正确的有（ ） 。 A．开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标 文件中预先确定的地点 B．开标应当由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构 进行检查并公证 C．经确认无误后的投标文件，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其 他主要内容 D．在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，在开标时都应当由招标人当 众予以拆封 E．开标由招标人主持，邀请部分投标人参加 11．以下关于投标人对投标文件涵义不明确的内容作必要澄清或说明的说法中，正确的有（ ） 。 A．投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明 B．澄清或说明不得超出投标文件的范围 C．澄清或说明不得改变投标文件的实质性内容 D．投标人可以采用书面形式，也可以口头形式进 行澄清或者说明 E．澄清或说明不得超出投标文件的范围，但可以改变投标文件的实质性内容 12．物业管理投标的主要风险来自于（ ） 。 A．招标人和招标物业 B．投标人 C．竞争对手 D．政府 E．现有物业管理企业 13．投标文件又称标书，其组成部分一般包括（ ） 。 A．物业管理方案 B．投标函、投标报价表 C．资格证明文件 D．资格预审申请书 E．招标文件要求提供的其他材料 14．物业管理方案的实质性内容主要包括（ ） 。 A．招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运行程序 B．管理制度的制订、档案的建立与管理 C．早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理 服务综述 D．费用测算与成本控制 E．管理指标 2．2 多项选择题 1 ACD 11 ABC 2 BD 12 ABC 3 AB 13 ABCE 4 BC 14 BCE 5 ACDE 6 BDE 7 AD 8 ABC 9 ABCD 10 ABCD2．3 综合分析题 1．如果你是一家物业公司的管理人员，由你负责对一家正在公开招标的住宅的住宅小区进行招标。请 问： （1）你将按照怎样的程序招标？ （2）物业管理招标投标的基本要求是什么？21（3）在招标的过程中，要遵循哪些原则，举例说明。 2．3 综合分析题 （1）参照教材 20-22 页（2）参照教材 18 页（3）参照教材 19 页 第三章 物业管理合同 3．1 单项选择题 1．如果受要约人认为要约中某些内容不能接受，并提出修改建议，称为（ ） 。 A．承诺 B．附带修改建议的承诺 C．反要约 D．根据不能接受的内容的重要程度，可以分别成为承 诺、附带修改建议的承诺和反要约 2．在拍卖的过程中，属于“要约”行为的是（ ） 。 A．拍卖方发布拍卖公告 B．拍卖人宣布拍卖某物 C．拍卖师击槌 D．竞拍方的每次出价 3．承诺的构成要件不包括（ ） 。 A．承诺必须在要约的有效时间内做出 B．承诺必须与要约的内容相一致 C．承诺必须传达给要约人 D．承诺必须以书面的形式进行才具有法律效力 4．通过电子邮件等通讯工具进行协商而达成的协议，是（ ） 。 A．口头合同 B．书面合同 C．事实合同 D．根据具体的情况具体确定 5．业主临时公约由（ ）制定。 A．建设单位 B．前期物业管理企业 C．已经入住的部分业主 D．建设单位与物业管理企业 共同 6．撤回承诺的通知的时间限制是（ ） 。 A．必须在通知到达要约人之前 B．在通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人 C．在受要约人做出承诺前做出 D．可以在受要约人收到通知后的 7 天内做出 7．当事人双方不直接用口头或者书面形式进行意思表示，而是通过实施某种具体行为方式进行意思表 示所达成的协议称为（ ） 。 A．现实合同 B．事实合同 C．真实合同 D．实际合同 8．业主公约正式订立的时间是（ ） 。 A．物业销售前 B．物业销售阶段 C．物业入住阶段 D．首次业主大会召开 9．临时业主公约订立的时间是（ ） 。 A．物业销售前 B．物业销售阶段 C．物业入住阶段 D．首次业主大会召开 10．物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同包括（ ） 。 A．供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同 B．土地使用合同和售房合同 C．装饰装修管理服务合同 D．清洁承包合同、垃圾清运合同 11．物业管理企业与业主或物业使用人所订立的合同包括（ ） 。 A．供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同 B．土地使用合同和售房合同 C．装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议 D．清洁承包合同、垃圾清运合同 12． （ ）是民法、合同法的最基本原则 A．平等原则 B．自由原则 C．诚信原则 D．公序良俗原则 13． 《物业管理条例》第 15 条规定， （ ）与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。 A．业主分别 B．指定的业主代表 C．业主委员会代表业主 D．业主大会 第三章 3．1 单项选择题 1 C 11 C 2 D 12 C 3 D 13 C 3．2 多项选择题224 B5 A6 B7 B8 D9 A10 B1．合同成立的要件包括（ ） 。 A．当事人必须具备缔约能力 B．当事人必须超过 18 岁 C．当事人的真实意思表示 D．合同的内容合法 E．合同的形式合法 2．合同签订的基本原则不包括（ ） 。 A．主体平等 B．合同自由 C．自我约束 D．及时修正 E．诚实信用 3．关于签订前期物业服务合同应该注意的事项，下列表述正确的是（ ） 。 A．合同中无需就业主自有物业专用部分的承接验收进行约定 B．一旦有业主入住，物业服务费用应该完全由业主承担 C．业主支付的费用部分，应该在物业销售前予以明示 D．前期物业管理合同的期限具有不确定性 E．物业管理企业不可以通过提前解除合同或者要求补偿的方式规避风险 4．物业服务合同与前期物业服务合同的区别表现在（ ） 。 A．前期物业服务合同是建设单位同物业管理企业签订的，物业服务合同是业主委员会代表业主与 业主大会选聘的物业管理企业签订的 B．前期物业服务合同是不约定期限合同，物业服务合同是约定期限合同 C．前期物业服务合同的期限是不确定的，物业服务合同的期限是确定的 D．前期物业服务合同规范性较弱，物业服务合同规范性较强 E．前期物业服务合同的期限比较短，物业服务合同的期限比较长 5．业主公约对如下哪些主体具有约束力（ ） 。 A．业主 B．业主大会 C．物业管理企业 D．物业抵押权人 E．物业使用人 6．合同承诺的构成要件包括（ ） 。 A．承诺必须在要约的有效时间内做出 B．承诺必须与要约的内容一致 C．承诺必须传达给要约人 D．非受要约人或未获得授权的代理人也可以做出承诺 E．承诺必须由受要约人或其代理人做出 7．下列行为中，属于要约行为的是（ ） 。 A．投标 B．悬赏广告 C．标价 D．招标公告 E．招聘广告 8．要约不得撤销的情形有（ ） 。 A．要约已经被受邀约人看到 B．要约已经被受邀约人详细阅读 C．要约的内容具体确定 D．受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准 备工作 E．要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销 9．以下属于书面合同的有（ ） 。 A． 当事人通过电话以及第三人从中撮合、 转达意思达成一致的表示 B． 前期物业服务合同 C． 常 规物业服务合同 D．公电子数据交换以及电子邮件等通信工具或形式达成的协议 E．某人把车子开进一 个收费停车场 10．以下关于前期物业服务合同的说法中，正确的有（ ） 。 A．前期物业服务合同是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达 成的协议 B．前期物业服务合同的当事人是建设单位与物业管理企业，与业主无关 C．建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容 D．前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业管理企业，也涉及业主 E．在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前 期物业服务合同 11．物业服务合同终止的情形包括（ ） 。 A．物业管理企业变更注册地址、法定代表人、名称 B．物业管理企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算、物业管理合同自然无法继续履 行 C．因不可抗力致使物业服务无法履行的，物业服务合同将自然终止 D．物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的 E．物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的2312．对有争议的物业服务合同的解决途径包括（ ） 。 A．友好协商 B．向约定的仲裁委员会仲裁 C．向人民法院起诉 D．由物业管理单位解释 E．听从业主大会意见 13．合同要约的构成要件包括（ ） 。 A．要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图 B．要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定 C．要约必须传达到受要约人才能生效 D．要约必须采用书面形式才有意义 E．所有的订约提议都可以构成要约 3．2 多项选择题 1 ACDE 11 BCDE 2 CD 12 ABC 3 ACD 13 ABC 4 AC 5 ABE 6 ABCE 7 AB 8 DE 9 BCD 10 ACDE3．3 综合分析题 1．某旅馆拥有一个现代化停车场。该停车场只有一个进口和一个出口，单一进口处由售票机控制着，单 一出口处由一位停车场工作人员控制。 旅馆固定， 若入住该旅馆， 则可免费停车。 张先生当晚要入住该旅馆， 他将自己的轿车开进了停车场，停放好后便离开了。当第二天中午张某先生返回取车时，发现轿车丢失。张 先生作为原告，要求旅馆赔偿。请问法院应该支持他的请求吗？ 2．某小区业主已经入住 5 年，并已经成立了业主大会和业主委员会。2007 年 1 月 12 日，业主委员会 与物业公司 A 所签订的物业管理合同到期。但是到 2007 年 5 月，业主大会迟迟没有选聘物业管理企业，物 业管理公司仍按照原合同提供物业管理和服务。但是，部分业主以物业管理合同已经到期为理由拒绝支付物 业管理费。请问这些业主的作法正确吗？ 3．假定你是某物业公司的高层管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务的 主要内容是什么？物业服务合同与前期物业服务合同有那些主要的区别。 3．3 综合分析题 问题 1： 由于该停车场只有一个进口和一个出口，单一进口处由售票机控制着，单一出口处由一位停车场工作 人员控制，所以当张先生把车停放在该车场的时候，已经形成了关于车辆保管事实合同。由于免费停放必须 以入住旅馆为前提，所以这种“免费”在实质上不是一种免费行为，所以这也不是一种无偿停放的行为。应 此法院会支持张先生的请求。 问题 2： 不正确。虽然合同已经到期，但是业主大会没有选聘新的物业管理企业，物业公司照常提供服务的时 候，业主大会和业主并没有提出异议，这就构成了事实合同。所以所有业主都应当履行缴纳物业管理费的义 务。 问题 3： 参照教材 56-57 页，58 页 第四章 早期介入与前期物业管理 4．1 单项选择题 1．前期物业管理的终点是（ ） 。 A．业主入住完毕 B．业主大会成立 C．业主大会选聘物业管理企业员 D．物业竣工 2．从法律的角度来说，前期物业管理企业的起点是（ ）（ 。《物业管理条例》 ） A．前期物业管理合同签订生效 B．竣工验收 C．承接查验 D．负责前期物业管理的企业入 场 3．从法律的角度来说，前期物业管理企业的终点是（ ）（ 。《物业管理条例》 ） A．前期物业管理合同上约定的终止期限 B．常规物业管理合同生效 C．首次业主大会召开 D．2/3 以上的业主入住 4．早期介入的起点是（ ） 。 A．项目选址 B．项目立项 C．项目规划设计 D．项目开始施工245． “根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准”是早期介入在（ ）阶段的内容。 A．项目规划设计 B．项目可行性研究 C．项目建设 D．项目销售 6．一个物业管理企业为一个小区的智能化系统的设计、商业配套设施的建设提出了主导性的建议，这 是早期介入在（ ）阶段的内容。 A．项目可行性研究 B．项目规划设计 C．项目建设 D．项目销售 7．下列不属于前期物业管理期间物业管理企业从事的活动和提供的服务的是（ ） 。 A