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购买拆迁安置房后卖方反悔怎么办 又有哪些风险问题
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日期： 8:59:05
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据无锡装修网了解，自12月1日起，我市市区拆迁安置住房可上市交易，由于涉及全市250个安置小区，此事成为锡城百姓热议的话题。因为拆迁安置房的价格便宜，买的人也在不断的增多。那么购买拆迁安置房后卖方反悔怎么办？
据无锡装修网了解，因拆迁安置房和一般的商品房有诸多不同之处，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关政策的约束，特别是从订立拆迁安置协议到房屋交付再到产权过户，间隔时间长、房价变化大，也导致容易产生纠纷、引起诉讼。那么在购买拆迁安置房过程中有哪些风险问题需要考虑呢?
2011年9月，我市某区进行旧城改造，张某斌达成拆迁补偿协议并拆迁其住房，张某斌取得位于某区的面积约138平方米拆迁安置房一套。日，张某斌与方某华签订了《拆迁安置房转让协议》，双方约定：张某斌将其依法取得的位于我市某区某小区的建筑面积约138平方米的房屋卖给方某华，房屋价款为63万元。合同还补充约定：因政策原因等，房屋产权证、土地证及相关手续无法办理，待具备房屋登记及过户手续后，张某斌将无条件配合方某华完成房屋登记过户手续。
合同签订后，方某华按约支付了全部购房款63万元，张某斌也将房屋交付给方某华居住。后我市征地拆迁安置住房政策出台，允许拆迁安置住房上市交易，方某华催促张某斌至房屋产权监理部门办理房屋产权证并将房屋过户至方某华名下，但张某斌认为出售给方某华的价格远低于当前市场价格，要求方某华另外支付其10万元房屋差价损失，但遭到方某华的拒绝，张某斌遂以拆迁安置房转让协议系无效为由，拒绝办理过户手续。
无奈之下，方某华起诉至法院要求判令张某斌取得房产证、土地证后协助将房屋办理过户至其名下，并要求张某斌支付因拒不履行合同的违约金3万元。
律师对上述纠纷分析如下：其一，拆迁安置房转让协议是否合法有效?根据《合同法》及相关法律规定，当事人签订合同，如果双方具有相应民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，即为合法、有效。从本案来看，张某斌与方某华在签订合同时，主体适合，意思表示一致，双方签订的转让协议是合法有效的。虽然签合同时安置房还未取得产权证。
据无锡装修网获悉，根据《城市房地产管理法》第37条的规定未依法登记领取权属证书的不得转让，但本条规定的立法本意不是限制合同自由，而是从产权明晰的角度规范房地产市场。违反此条只是违反了行政管理性规定，而非民事合同的禁止性规定，合同并不因此无效。该安置房是客观存在的，签订房屋买卖合同时张某斌没有取得房屋产权证，不构成合同无效的理由。
其二，即使不能返还房屋，卖方可否要求买方增加转让价款?如前文所述，在《拆迁安置房转让协议》合法有效的情况下，双方应当继续依约履行协议，卖方要求增加转让价款，实际上是要求变更合同，在本案的情况下，政府政策调整允许拆迁安置房上市交易，可能导致房价上涨，卖方似乎可以依据情势变更原则要求变更合同内容。
但根据*人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而本案合同履行中发生的情况并非不可预见，事实上合同中约定待条件成熟可以办理房屋产权手续及过户手续后由出卖方无条件办理的条款就是建立在双方对未来房屋可登记过户的基础之上的，此后房屋价格的上涨更是典型的商业风险，因此，本案的情况不应视为情势变更，卖方要求买方增加转让价款没有任何法律依据的。
无锡装修网提醒：购买拆迁安置房如何避免纠纷呢?购买这类房屋，首先应注意明确房屋的土地类型及性质，明确房屋对安置的拆迁对象有无限制;另外，要确认房屋的权利人是独有还是共同所有，如是家庭成员共有，购房协议的出卖方一定要是全体共有人的真实意思，均应在协议上签字或有特别授权;还有就是相关费用的缴纳如何承担，因这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴，且该补缴数目较大。
因此非专业人士购买上市交易时间受限的拆迁安置房一定要考虑清楚其中的风险，咨询律师、房产中介等专业人士，从而有效避免合同产生纠纷的风险。
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买了拆迁安置房,卖家反悔耍无赖不过户,怎么办?
买了拆迁安置房,卖家反悔耍无赖不过户,怎么办?
一、案情简述 日,苏某(乙方)与王某(甲方)签订《购房协议》。协议约定,甲方将××室中套和地下室卖给乙方,房款108000元……甲方负责该房过户手续,过户费由乙方承担……。双方对于其他相关事项亦作了约定。
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All Rights Reserved. 搜狐公司动迁安置房卖方有义务配合买方重新网签吗？a year ago赞赏还没有人赞赏，快来当第一个赞赏的人吧！0收藏分享举报文章被以下专栏收录上海市专职律师，民商法学硕士，微信：ad80805。{&debug&:false,&apiRoot&:&&,&paySDK&:&https:\u002F\u002Fpay.zhihu.com\u002Fapi\u002Fjs&,&wechatConfigAPI&:&\u002Fapi\u002Fwechat\u002Fjssdkconfig&,&name&:&production&,&instance&:&column&,&tokens&:{&X-XSRF-TOKEN&:null,&X-UDID&:null,&Authorization&:&oauth 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Date(&T02:55:36.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:0,&collapsedCount&:0,&likeCount&:0,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&lastestTipjarors&:[],&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-dedebb312_r.jpg&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&reviewers&:[],&topics&:[{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&上海房产&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&上海房价&}],&adminClosedComment&:false,&titleImageSize&:{&width&:360,&height&:280},&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&column&:{&slug&:&dujiye&,&name&:&上海律师杜继业&},&tipjarState&:&activated&,&tipjarTagLine&:&真诚赞赏，手留余香&,&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:0,&tipjarorCount&:0,&annotationAction&:[],&hasPublishingDraft&:false,&snapshotUrl&:&&,&publishedTime&:&T10:55:36+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&lastestLikers&:[],&summary&:&工作中经常接到当事人大量的咨询，本平台将不定期选登一些典型问题，并提供详细的解答或解决方案，供有类似需求的朋友参考。\u003Cb\u003E典型房产问题解答选登之二\u003C\u002Fb\u003E\u003Cb\u003E近日，我们接到多名当事人咨询同一问题：\u003C\u002Fb\u003E由于在上海购买了动迁安置房，在房屋仍处于“限售期”的时候与卖…&,&reviewingCommentsCount&:0,&meta&:{&previous&:{&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F50\u002Fv2-3ce52ddb15aacfacbfd91d2_xl.jpg&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&topics&:[{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&上海生活&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&上海房价&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&上海房产&}],&adminClosedComment&:false,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&author&:{&bio&:&诚实守信，勤勉尽责。&,&isFollowing&:false,&hash&:&f8db9e1fed1aff79f897b9d3&,&uid&:84,&isOrg&:false,&slug&:&dujiye&,&isFollowed&:false,&description&:&上海市专职律师，民商法学硕士()&,&name&:&上海律师杜继业&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fdujiye&,&avatar&:{&id&:&7dace974b2c3202eea16af&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},&column&:{&slug&:&dujiye&,&name&:&上海律师杜继业&},&content&:&\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E【导读】\u003C\u002Fb\u003E由于动迁安置房价格通常低于市场价格，但是由于存在较长“限售期”，限售期已过有可能房价已经上涨了几百万，由此产生争议非常多。以上海市为例，根据沪房管市\n【号文件，对于动迁安置房应在大产证和拆迁协议均满3年才可以上市交易。此类房屋在“限售期”内所签的合同是否有效，如何才能最大限度规避风险，以及产权人拒不履行合同如何维权等问题将是本文阐述的重点。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E一、在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是否有效\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E《上海市动迁安置房管理办法》第23条规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押……”该办法的性质并不属于法律或行政法规，仅为地方规范性文件。《合同法》司法解释一明确规定，确认合同无效，不得以地方性法规、政府规章作为依据。另外，该办法的内容也不属于强制性规范，仅为管理性的规定。因此，在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是有效的，上海市的司法实践也是如此操作的。但是，对于过户时间还是要受上述规定的约束，须在“大产证”和“拆迁安置协议”均满3年后才能过户。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E二、如何有效避免购买动迁安置房可能产生的风险\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E曾经，购买拆迁安置房多通过抵押借款的方法以达到限制卖家毁约的目的。但是，目前这种方法已经没有意义，因为按照现行规定，未满3年的情况下，拆迁安置房不得过户交易，也不得抵押。如果能办理抵押，也意味着可以办理过户，因此办理先行抵押已经没有意义。如果在符合过户条件的情况下，买方担心产权人“一房二卖”，可以申请“预告登记”。这样，目前有效的办法，可以在设计房屋购买合同时，做些有效的防范：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、尽量多留些尾款，将其支付时间迟延至产权过户后再行支付；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、针对卖家违约、毁约的情形设定相应的严苛的违约条款，而且该等违约条款应有相应的明确金额或具体的计算方法，要具有可操作性；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3、在合同中，设置由违约方承担律师费、车旅费等费用的条款，减少维权成本，也给卖方一定的威慑。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E三、需要澄清的三个误解\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E1\u003C\u002Fb\u003E\u003Cb\u003E、买卖合同经过公证就不可以违约\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先，公证并不是合同生效的条件，只是针对合同内容是否违法、是否为双方当事人真实的意思表示等进行证明。也就是说，如果合同内容并不违法，合同确属双方当事人真实的意思表示，合同公证与否，并没有什么区别。另外，在没有取得产证的情况下，公证处也不会对买卖合同进行公证。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E2\u003C\u002Fb\u003E\u003Cb\u003E、只要赔偿违约金即可毁约\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E通常情况下，守约方不仅可以提出违约金，还可以要求继续履行合同。也就是说，如果卖家违约，买家起诉到法院，不仅可以要求卖家继续履行合同，还可以要求其承担违约金。实务中，有些买家由于担心诉讼期较长，还需要支付维权的费用，而向卖家妥协，甚至修改了合同，最终还是没有达成交易，这样反而让维权更加困难。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E3\u003C\u002Fb\u003E\u003Cb\u003E、有一种办法，能让卖家无法违约、必须履行合同\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E工作中，有些买家认为，合同如果写得好，就能够阻止卖家无法违约，必须按时过户。虽然，守约方可以通过诉讼要求卖家继续履行合同，但是还是要通过法律程序，合同无论如何拟定，无论违约金有多高，卖家还是可以不配合过户。但是，买家向法院提起诉讼，作出判决后，判决结果即有了强制执行力，这时候如何卖家还是不配合过户，法院可以向房管部门发协助执行通知书，卖家不签字也可以过户。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E【结语】\u003C\u002Fb\u003E硬币总是有两个面的。拆迁安置房由于存在“限售期”，过户时间较长，在此期间房价势必上涨，由此卖家很容易“跳价”，毕竟有可能存在数百万的涨幅。但是，风险和收益总是并存的，只要妥善签订房屋买卖合同并积极合理维权，拆迁安置房交易还是相对安全的，完全可以顺利过户。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E文\u002F上海杜继业律师（未经许可，不得转载）\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&state&:&published&,&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:0,&canComment&:false,&snapshotUrl&:&&,&slug&:,&publishedTime&:&T13:46:55+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&title&:&购买动迁安置房，规避风险有妙招&,&summary&:&\u003Cb\u003E【导读】\u003C\u002Fb\u003E由于动迁安置房价格通常低于市场价格，但是由于存在较长“限售期”，限售期已过有可能房价已经上涨了几百万，由此产生争议非常多。以上海市为例，根据沪房管市\n【号文件，对于动迁安置房应在大产证和拆迁协议均满3年才可以上市交易。此类…&,&reviewingCommentsCount&:0,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&commentPermission&:&anyone&,&commentsCount&:3,&likesCount&:27},&next&:{&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F50\u002Fv2-6214b6fad06d613aea7a_xl.jpg&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&topics&:[{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&上海房产&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&上海房价&}],&adminClosedComment&:false,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&author&:{&bio&:&诚实守信，勤勉尽责。&,&isFollowing&:false,&hash&:&f8db9e1fed1aff79f897b9d3&,&uid&:84,&isOrg&:false,&slug&:&dujiye&,&isFollowed&:false,&description&:&上海市专职律师，民商法学硕士()&,&name&:&上海律师杜继业&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fdujiye&,&avatar&:{&id&:&7dace974b2c3202eea16af&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},&column&:{&slug&:&dujiye&,&name&:&上海律师杜继业&},&content&:&\u003Cp\u003E工作中经常接到当事人大量的咨询，本平台将不定期选登一些典型问题，并提供详细的解答或解决方案，供有类似需求的朋友参考。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E典型房产问题解答选登之三\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E【问题】\u003C\u002Fstrong\u003E王先生咨询：由于房价上涨，房东毁约，一直拒绝协助办理过户手续，后来又拿出一份借款合同，称已将该房屋抵押给他人，故购房合同无法继续履行。这该怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E上海杜继业律师就上述问题统一详细解答如下：\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E【解析】\u003C\u002Fstrong\u003E在房产上设置抵押，确实是房东在无理拒绝过户的情况下常用的手段。因为，房产一旦抵押之后，在抵押没有涤除前，房管部门是不会进行过户的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但是，这种行为是严重的不诚信的行为，法律上是有救济手段的。王先生可以向法院起诉，要求法院确认康某与他人的抵押行为无效。实务中，此类抵押往往都是房东与亲朋好友虚构债务所进行的抵押，所谓的借款往往并没有真实的资金往来，一旦法院认定该基于借款产生的房屋抵押合同应认定为恶意串通，法院是可以判决抵押合同无效的。另外，根据《物权法》第一百八十四条、《担保法》第三十七条也规定的“下列财产不得抵押……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产……”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E另外，房屋买卖合同已经网签备案的情况下能否还可以进行抵押呢？理论上，如果已经网签，房管部门是清楚房屋已经处于交易过程中的，可以认定为“所有权、使用权不明或者有争议的财产”而不予同意办理抵押登记。但是，实务中北京上海均以出现过，房屋在已经网签备案的情况下却被设置抵押的情况。房管部门的思路是：当事人网上签约行为的实质是民事法律行为，与房屋转移登记之间不存在必然的逻辑关系，不具有保证将来实现物权的效力。当事人如为达到保障将来实现物权的目的，可以按照约定根据《物权法》的规定向登记机构申请预告登记。如果赋予当事人网上签约行为具备防止“一房多卖”的制度功能，则违背了我国《物权法》规定的物权法定原则等。仅从理论上分析，上述观点似乎有一定的道理，但是同样地如果将已经网签备案的房屋认定为“所有权、使用权不明或者有争议的财产”，根据物权法的规定，房管部门就不应该办理抵押。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E【建议】\u003C\u002Fstrong\u003E以上分析可以看出，房屋买卖合同一旦产生争议，应该尽早进行预告登记并申请财产保全。否则，即使法院判决接续履行合同，也可能在审理或执行过程中房屋被房东抵押或因其他事由而被司法查封。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E【结语】\u003C\u002Fstrong\u003E以上解答仅供参考，具体案件要根据案情并结合证据做具体分析，并选择合理的维权方案。如对我们的解答有不同意见或者有新的问题，欢迎联系我们进一步沟通。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E文\u002F杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&state&:&published&,&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:0,&canComment&:false,&snapshotUrl&:&&,&slug&:,&publishedTime&:&T14:22:25+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&title&:&房东为毁约而刻意将已售房屋抵押怎么办？&,&summary&:&工作中经常接到当事人大量的咨询，本平台将不定期选登一些典型问题，并提供详细的解答或解决方案，供有类似需求的朋友参考。\u003Cstrong\u003E典型房产问题解答选登之三\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cstrong\u003E【问题】\u003C\u002Fstrong\u003E王先生咨询：由于房价上涨，房东毁约，一直拒绝协助办理过户手续，后来又拿出一份借款合同，称已…&,&reviewingCommentsCount&:0,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&commentPermission&:&anyone&,&commentsCount&:1,&likesCount&:1}},&annotationDetail&:null,&commentsCount&:0,&likesCount&:0,&FULLINFO&:true}},&User&:{&dujiye&:{&isFollowed&:false,&name&:&上海律师杜继业&,&headline&:&上海市专职律师，民商法学硕士()&,&avatarUrl&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F7dace974b2c3202eea16af_s.jpg&,&isFollowing&:false,&type&:&people&,&slug&:&dujiye&,&bio&:&诚实守信，勤勉尽责。&,&hash&:&f8db9e1fed1aff79f897b9d3&,&uid&:84,&isOrg&:false,&description&:&上海市专职律师，民商法学硕士()&,&badge&:{&identity&:null,&bestAnswerer&:null},&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fdujiye&,&avatar&:{&id&:&7dace974b2c3202eea16af&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false}},&Comment&:{},&favlists&:{}},&me&:{},&global&:{&experimentFeatures&:{&ge3&:&ge3_9&,&ge2&:&ge2_1&,&navi&:&1&,&growthSearch&:&s2&,&nwebQAGrowth&:&experiment&,&qawebRelatedReadingsContentControl&:&close&,&liveStore&:&ls_a2_b2_c1_f2&,&nwebSearch&:&nweb_search_heifetz&,&vdlc&:&d&,&rt&:&y&,&isOffice&:&false&,&enableTtsPlay&:&post&,&stic&:&o&,&newLiveFeedMediacard&:&new&,&newMobileAppHeader&:&true&,&androidPassThroughPush&:&all&,&hybridZhmoreVideo&:&yes&,&nwebGrowthPeople&:&default&,&nwebSearchSuggest&:&default&,&qrcodeLogin&:&qrcode&,&enableVoteDownReasonMenu&:&enable&,&isShowUnicomFreeEntry&:&unicom_free_entry_off&,&growthBanner&:&default&,&newMobileColumnAppheader&:&new_header&,&androidDbRecommendAction&:&open&,&biu&:&1&,&info&:&1&,&androidDbFeedHashTagStyle&:&button&,&appStoreRateDialog&:&close&,&default&:&None&,&isNewNotiPanel&:&no&,&biua&:&1&,&zcmLighting&:&zcm&,&adR&:&b&,&wechatShareModal&:&wechat_share_modal_show&,&uRe&:&0&,&androidProfilePanel&:&panel_b&}},&columns&:{&next&:{},&dujiye&:{&following&:false,&canManage&:false,&href&:&\u002Fapi\u002Fcolumns\u002Fdujiye&,&name&:&上海律师杜继业&,&creator&:{&slug&:&dujiye&},&url&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