昆明市人民政府办公厅文件
昆政办〔号
昆明市人民政府办公厅 关于转发昆明市完善用地中已出让土地补缴 土地使用权出让价款办法的通
各县（市）、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发（度假）园区，各直属机构： 经市政府同意，现将市国土资源局拟定的《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款的办法》转发给你们，请认真遵照执行。
二○一○年十二月二十八日
昆明市完善用地中已出让土地 补缴土地使用权出让价款的办法
市国土资源局
为加强国有土地资产管理，规范收取土地增值收益的行为，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔号）、国家五部（署）联发《关于继续开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查的通知》（监发〔2008〕6号）和《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔号）等相关规定要求，本着尊重历史的原则，凡属于我市2004年治理整顿土地市场秩序完善用地手续工作中已取得《国有土地使用证》，且经2008年昆明市清理整顿土地市场秩序工作审批为“按现行城市规划限期建成”的经营性用地，或“纳入国有存量用地监管，可以办理后续手续”、但需进行新建改扩建的经营性用地，应当按照本办法的规定补缴土地使用权出让价款，具体补缴办法如下。 一、补缴的范围 昆明市主城四区、三个开发（度假）区和呈贡县行政辖区范围内，在2004年治理整顿土地市场秩序完善用地手续工作中以出让方式取得土地使用权，经2008年市、县（区）清理整顿土地市 ― 2 ―
场秩序领导小组全体会议审批，审验意见为“按现行城市规划限期建成”的经营性用地，或 “纳入国有存量用地监管，可以办理后续手续”、但需进行新建改扩建的经营性用地。 具有以下情形的不需补缴土地使用权出让价款： （一）在治理整顿土地市场秩序完善用地手续工作中审批用途为工业用地或公共设施用地，现行规划用途也是工业用地或公共设施用地的。 （二）日前已经取得住建部门下发《预售房许可证》的土地。（一宗土地部分取得《预售房许可证》的，按照实际发放《预售房许可证》所占土地面积计算）。 不需要补缴土地价款的土地，不再重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，按照审验通知要求直接办理相关后续手续。 二、补缴时限 补缴办理时限为日至日。土地使用权人不愿意补缴的，也可向市土地储备中心申请收储。 逾期不补缴土地出让价款又未提出收储申请的土地使用权人，将按照《昆明市闲置土地处置办法》的有关规定进行处置。 三、补缴标准 （一）补缴土地使用权出让价款测算公式 1.未开发建设或需新建改扩建的 补缴土地出让价款＝容积率修正后土地出让最低价标准?净用地面积－原办理土地出让时进行备案的评估价格或依法转让时的 ― 3 ―
土地转让价格。 2.日前已开发建设，已形成事实销售，但未取得《预售房许可证》的 补缴土地出让价款＝实际销售的单位楼面价×销售面积－原办理土地出让时进行备案的评估价格或依法转让时的土地转让价格。 （实际销售的单位楼面价=实际销售的商品房在住建部门的平均备案价格×20%） （二）指标说明 1.土地出让最低价标准是指住宅、商业用地按照《昆明市房地产出让最低价标准》（试行）所对应范围、级别和用途的价格标准。 2.容积率修正后的土地出让最低价标准是指根据规划部门出具的最新规划条件所明确的最高容积率，对《昆明市房地产用地出让最低价标准》（试行）对应的出让最低价标准进行修正后的标准价格（详见附表一）。 3.原办理土地出让时备案的评估价格根据原办理土地出让时经国土部门备案的土地评估价格确定；土地出让后又办理了变更用途等手续的，原办理土地出让时备案的评估价格按照变更用途时测算的土地市场价格确定；土地出让后依法转让的，依法转让的土地转让价格按照转让时土地转让协议的价格确定（不含建筑物转让价格）。 4.净用地面积是指原土地证宗地图和现行规划条件附图红线 ― 4 ―
范围的重叠部分所占土地面积。 5.实际销售的单位楼面价是依据土地使用权人已将部分或全部房屋产权对社会进行了公开发售或团购，签订的销售协议在住建部门已进行备案的单位商品房价格（不含地下部分），参照昆明市土地楼面价占商品房价格的平均值约为20%，核算得到实际销售的单位楼面价。已发生实际销售的土地使用权人明细清单、实际销售商品房价格以及销售面积由市住建局提供。 （三）其他要求 1.测算后补缴土地出让价款为负值的，不退还相应的土地出让价款。 2.因道路、河道、公共绿地等原因占用土地，造成原土地面积减少的，按实测面积计算补缴土地出让价款。 3.对日前已开发建设并已形成事实销售，但未取得《预售房许可证》的，如土地使用权人在规定时限内拒绝补缴土地出让价款，住建部门将严格按照国家现行违法销售商品房的有关规定，责令停止预售活动，没收违法所得，并处以相应罚款。 4.所有补缴土地出让价款必须由土地开发商承担，不得将补缴价款转移给已签定购房合同的住户。一旦发现有转移行为，住建部门将按国家有关规定严惩，在相关媒体上进行公示，并列入房地产开发诚信黑名单。 四、补缴程序 （一）各县（市）区、开发（度假）区政府根据市、县（区） ― 5 ―改变土地性质怎样补交土地出让金_百度知道
改变土地性质怎样补交土地出让金
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首先，根据《土地管理法》，我国的土地有“三大类”：农用地、建设用地和未利用地。土地性质主要是指这其中的建设用地分类，一般在进行土地登记时，《国有土地使用证》用途一栏中都会登记商业、住宅、工业、办公等分类，这就是土地性质；土地出让金指的是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款，这一部分价款并不是土地的全部价格，不同地区土地出让金收取的比例并不一样。其次，土地性质和土地出让金有着密切的联系。不同性质的用地有不同的土地使用年限和土地收益。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让的最高年限按下类用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”土地使用年限直接影响着土地收益年期的长短；另一方面，不同性质的用地土地收益也不一样。一般情况下，商业用途的土地收益最大，住宅其次，工业最低，所以同样面积、相似条件、不同性质的土地，收益的不同使得所缴纳的土地出让金也不一样。由此可以看出，改变土地用途直接改变了土地的原有收益，使得国有土地收益发生改变，为了维护国家利益，就需要补交由于改变土地性质，所增加土地收益的土地出让金。读者问题中提出两种补交土地出让金的计算方法：一种计算方法是按评估价格×门市建筑面积×22％－原用途价格×门市分摊土地面积×22％，其中评估价格把同一时点的出让土地原用途价格扣除；另一种计算方法是按评估价格×门市建筑面积×22％－出让土地原用途价格×分摊土地面积。在回答此问题前，笔者要先提出几个问题。基于以上问题，笔者也很难判断到底哪一种方法更有利于保障国家收益、说服土地使用者，但是从土地估价上来说，对于改变用地性质所要补交的土地出让金，一般应该在当前情况下重新评估土地性质变更前后的价值，补交额应当是当前不同用途土地出让金的差额，具体计算如下：所需补交出让金＝当前商业用途土地价格×土地面积×出让金缴纳比例－当前住宅用途土地价格×土地面积×出让金缴纳比例在实际操作中，住宅类用地转为底商的土地性质变更，笔者认为土地面积应是首层总的分摊土地面积，具体到每个门市分摊的土地面积应该按照其门市建筑面积所占首层总建筑面积的比例进行分担，具体公式如下：每个门市分摊土地面积＝门市建筑面积／首层总建筑面积×首层总的分摊土地面积因为出让金指的是土地产生的收益，所以笔者认为应该按照每个门市分摊的土地面积进行补交土地出让金，由此得出每个门市所需补交的土地出让金，计算公式如下：每个门市补交的土地出让金＝当前商业用途土地价格×分摊土地面积×出让金缴纳比例－当前住宅用途土地价格×分摊土地面积×出让金缴纳比例需要说明的是，改变土地性质所需要补交的土地出让金数额，并不是当前商业用途土地出让金直接减去以前住宅用途的土地出让金，因为货币存在增值或贬值的情况，所以必须对当前土地的商业和住宅用途重新进行评估，然后才能正确、合理的确定需要补交的土地出让金。也就是说，无论土地的性质怎样改变，都必须是当前时点的土地评估价格，所需补交的土地出让金应是当前不同用途土地出让金的差额。对于文中所提到的“无论楼层高低都不应该改变因变更用途收取政府收益的数额”，由于该建筑楼层已经确定，容积率也不会发生变化，所以首层分摊的土地面积也是已经确定的固定面积，不应该存在由于扣除方法的不同所引起政府收益的不同，除非政府收益按建筑面积或者土地分摊面积分别计算，才会引起政府收益的不同。在这里笔者认为，不应把建筑面积和土地分摊面积混合计算。
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加层高不增加容积率是否要补交土地出让金
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免费问律师难补缴的土地出让金
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难补缴的土地出让金
　　问：1997年，王某等12户居民以协议出让的方式取得位于A市一块国有土地，每户面积79.8平方米，总面积957.6平方米。当时签订的12份土地出让合同中均未约定容积率等规划条件及违约责任。1998年，王某等12户报规划部门批准后，各修建了4层房屋。2011年，王某等12户决定采取联建的方式将房屋拆旧建新，并向规划部门申请增加建筑物层数，因考虑到周边住户意见，规划部门仅批准其建筑物层数增加至6层。现该处房屋已竣工，实际修建层数为10～11层不等，王某等12户向国土资源部门提出申请，要求办理土地变更登记，由此引发是否需补缴土地出让金的问题。
　　目前，我国在法律层面上并没有关于改变容积率补缴土地出让金的规定，仅在政策层面上作了相关规定。2001年，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》，第一次对提高容积率应补缴土地出让金作出明确规定，提出对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补缴土地差价，但对如何确定补缴的土地出让金标准却没有相应的规定。2006年，国土资源部下发《关于〈国有土地使用权出让合同补充协议〉示范文本（试行）有关问题的说明》，第一次对提高容积率如何确定补缴土地出让金标准作出了规定，提出依法办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场差额补缴土地出让金。2008年开始实施的《城乡规划法》第一次以法律的形式明确规定，规划条件必须在土地出让合同中予以确定，规划条件未纳入合同的，该合同无效。
　　由此可见，对出让土地容积率，国家法律规定主要是通过土地出让合同的形式加以约束，对其擅自改变容积率的行为，应适用合同法追究其违约责任，并追缴相应的土地出让金。但该处用地在原土地出让合同中并未约定容积率等规划条件，亦未约定增加容积率是否需补缴土地出让金。根据《合同法》的有关规定，当事人只需按照合同要约履行义务，未约定的事项则对其不具备约束力。
　　那么，对王某等12户提高容积率的行为，是否应该补缴土地出让金差价，如需补缴，其法律依据有哪些？若无需补缴土地出让金，是否需要重新签订土地出让合同明确规划限制条件？该宗地又该如何办理土地变更登记手续？
　　——周维标&
　　答：土地使用者通过签订土地使用权出让合同并缴纳土地出让金后获得一定年期的土地使用权，按照合同约定的开发强度进行开发利用，通过自营或出售等方式获得土地增值收益，其中容积率是开发强度的重要指标之一。土地使用者作为理性经济人，自然会谋求其最大的经济效益。因此，实践中土地使用者往往会在巨大利益驱使下，在土地利用过程中私自调整容积率以期获得超额利润。
　　虽然王某等12户的原土地出让合同中并未约定建房用地的容积率等规划限制条件，但其擅自提高容积率的行为仍然属于违法行为。这是因为，容积率的规定属于城乡规划管理的范畴，规划管理是行政法治的重要内容之一。行政法规范国家行政活动，属于公法的范畴，其调整的是私权利与国家行政权力之间的关系，而这种关系是不平等的，不能由当事人协商确定。《合同法》第七条也明确规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因此，公民、法人和其他社会组织在开发利用土地的过程中，不能因为在原土地出让合同中未约定容积率等规划条件而违反有关容积率等的强制性规定。
　　涉及容积率的法律法规和政策性文件主要有《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城乡规划法》、《城市房地产管理法》、《建设用地容积率管理办法》、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》、《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》、《关于严格落实房地产用地政策促进市场健康发展的通知》等3个文件。《城乡规划法》第三十八条规定，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。《建设用地容积率管理办法》对于容积率的调整规定了程序要求。相关政策性文件要求，要对调整容积率指标、改变土地用途的房地产开发项目进行清理，同时，经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。由于规划行政主管部门只有审批容积率调整的权力，而无权处分土地使用权，只有国土资源管理部门才有权决定土地使用者是否需要补缴土地出让金及补缴的数额。
　　目前，法律法规对于如何定量计算容积率调整补缴土地出让金并无具体规定。国土资源管理部门在核定容积率调整补缴土地出让金的具体数额时，主要依据《关于严格落实房地产用地政策促进市场健康发展的通知》中的规定：经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。其测算方法为：补缴土地出让金差额=市场楼面地价×改变容积率增加的建筑面积。
　　综上所述，对于该宗地的土地登记手续，应在规划行政主管部门提出对容积率调整的意见后，由土地使用者到国土资源管理部门按照变更后的容积率补缴土地出让金，并持有关批准文件、原土地使用权证以及已补缴土地出让金的缴纳凭证，到原办理土地登记的国土资源管理部门申请土地使用权变更登记。
　　需要指出的是，现行的容积率调整补缴土地出让金制度尚存在一定缺陷，这使得土地使用者进行容积率调整行为所付出的成本远低于该行为带来的收益，擅自调整容积率的行为时有发生。因此，国家应建立容积率调整补缴土地出让金模型，以便快捷有效、准确地计算出应补缴的土地出让金数额，并以此数额作为补缴土地出让金标准。
　　以上意见，仅供参考。
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