万科A:2014年年度报告_万科A(000002)_公告正文
万科A:2014年年度报告
公告日期：
2014年度报告
公告编号：〈万〉
重要提示：
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
王石主席、乔世波副主席、郁亮董事、王文金董事、陈鹰董事、张利平独立董事、罗君美独立董事、海
闻独立董事亲自出席本次董事会会议。孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权郁亮董事代
为出席会议并行使表决权。魏斌董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权陈鹰董事代为出席会议并
行使表决权。华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权张利平独立董事代为出席会议并行
使表决权。
公司2014年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币5.0元（含税）现
董事会主席王石，董事、总裁郁亮，董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务
报告的真实、完整。
致股东………………………………………………………………….…………………………2
公司简介…………………………………………………………………………………………4
会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….5
董事会报告………………………………………………………………………………………6
重要事项………………………………………………………………………………………….41
股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……47
董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….51
公司治理报告暨企业管治报告
…………………………………………………………58
监事会报告………………………………………………………………………………………62
内部控制情况……………………………………………………………………………………64
财务报告………………………………………………………………………………………….69
一、致股东
2014年是万科成立30周年。一个十年成为历史，一个十年正在到来。但这并非简单的十年循环。相对于
以往的十周年节点，2014对万科来说尤为关键。未来通往何方，我们何去何从关于这组问题的思考，
万科从没有像2014年这么多。
我们身边的世界正发生巨变。房地产行业正由黄金时代转入白银时代，而移动互联网正在颠覆整个商业
社会的运行规则。容纳我们生长的大地已沧海桑田，我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实
是深思的时候了。
白银时代：从想象到轮廓
白银时代将是怎样的图景这一图景将持续多少年2014年，我们尝试用一项对世界不动产价值发展历
史的研究来回答这个问题。这项研究覆盖了全部27个有较为完整数据的经济体（包括爱尔兰、奥地利、
澳大利亚、比利时、丹麦、德国、法国、芬兰、韩国、荷兰、加拿大、卢森堡、马来西亚、美国、南
非、挪威、葡萄牙、日本、瑞典、瑞士、泰国、西班牙、香港、新西兰、意大利、英国和台湾），覆盖
了它们过去40年的历史。
过去40年，这27个经济体除德国外，都出现过房价累计上涨100%以上的阶段。其中包括12次上涨超
过5倍和5次超过10倍的案例。在61次快速上涨之后，有14次出现大幅下跌。而日本是唯一一个持续
下跌超过20年并始终不能修复的个案。我们试图找到，能够提前区分这14次和另外那47次的可观测指
标，再结合中国当前的情况进行预判。我们也确实得出了结论。
我们的结论是相对乐观的。我们相信，在白银时代，中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。住宅开发仍
将是巨大而且可持续的产业。但房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经
因此，未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持公司良好的增长，并为之后的第二个十年
发展期奠定基础，万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。
一项新业务的发展可以分为三个阶段。0到1的阶段，关键在于找到令人信服的商业模式；1到10的阶
段，关键在于验证成功案例的可复制性；10到100的阶段，进入稳定的发展阶段，关键在于提升经营效
率和竞争力，进而获得更大的发展空间和更好的回报水平。
未来三年，万科新业务的主要目标，就是找到那个“1”，或者说，找到那些“1”。
移动互联网时代：变化与不变
只要市场经济还存在，商业机会就永远存在。这个世界上有无数的“1”。如果随意投资，只要手中有
钱，那么“1”俯拾皆是。但要找到真正适合自己、属于自己的“1”，却需要时间。
在2014年，万科对选择新业务发展方向，确定了两条基本原则。一是，新业务必须能够体现万科的优势
或潜力，必须与万科的文化基因、体制特征、客户基础和能力优势相符合。二是，新业务必须代表着未
来发展的方向，必须顺应移动互联网时代的大趋势，而不是与之背道而驰。
过去两年，万科管理团队走访了多家互联网企业，或者在移动互联网时代广受关注的优秀企业。我们试
图通过这些交流，结合我们自己的学习和思考，找到移动互联网时代的变与不变。
我们认为，“对客户好”是永恒不变的商业逻辑。移动互联网时代，它只会变得更重要。移动互联网时
代，信息更对称、更透明，“货比三家”更容易。一切竞争性行业都将进入买方市场。产品、服务必须
更有竞争力，并切中客户痛点。
而移动互联网时代对房地产行业的具体影响，我们主要关注以下三点：
住宅地产方面，客户关注的将不仅是房子本身，还有围绕居住的一系列生活服务，以及邻里间互动的社
消费地产方面，电商全面颠覆传统零售渠道，购物中心走向没落，但面向体验和展示的新一代消费中心
将兴起。新生代将追求更丰富的人生体验，度假需求将迅速增长，并取代原来单一的观光旅游模式。
产业地产方面，创客文化兴起，中小、小微企业创业将成为中国未来经济增长的主要动力。原有物流地
产难以适应现代物流的要求，需全面升级换代。
基于这样的分析，万科将自身未来十年的业务版图归纳为：“三好住宅”+“城市配套服务商”。我们希
望在十年后，后者能取得和前者并驾齐驱的地位。
三好住宅，指的是好房子、好服务、好社区。我们将以互联网时代的极致精神，不断更新行业和消费者
对优质居住体验的定义和标准，I卫和扩大我们在居住品牌上的优势。我们相信客户价值的提升将带来
更丰厚的股东回报。我们将谋求投资回报的增速超过销售规模的增速，并向万科股东回报率的最高历史
纪录发起挑战。随着资金效率的提升，我们将加大以现金回报股东的力度。
城市配套服务商，将主要体现在两个方面。一个是，有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新
兴地产业务。一个是，与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。未来三年，万科
这些业务方向将逐渐显露出来。
事业合伙人：从共创、共享到共担
在白银时代，住宅行业的利润率和回报率将逐渐回到社会平均水平。万科如何实现“逆生长”，做到回
报增速高于规模增速，如何创造股东回报率的新高度
作为一个已经攀上两千亿规模的公司，万科又如何摆脱大企业的“创新困境”，回归创业心态，焕发创
业激情，实现新业务的成功孵化
回答这两个问题，或许是一个系统工程。但其中最重要的一点，或者说万科信心的最重要来源，是我们
的事业合伙人计划。
万科的事业合伙人计划，基于经济利润奖金制度。作为中国最早全面采用经济利润作为核心考核指标的
企业之一，我们早就意识到，股权投资是有成本的，而且其成本远远高于债权资本。只有扣除股权资本
机会成本之后的经济利润，才是我们为股东创造的真正价值。
2010年推出经济利润奖金制度以来，万科全面摊薄净资产收益率水平逐年上升，到年，上升
到19.66%，这是万科二十年来的高位。但之后公司股价的波动，让我们进一步意识到，股东不仅希望我
们重视回报率，也希望我们重视股价。我们没有能力改变资本市场的偏好和波动，但我们至少要让股东
意识到，在股价问题上，管理团队和他们是利益一致、同甘共苦的。
2014年，万科推出了事业合伙人持股计划和项目跟投制度，万科骨干团队，从此跟随股东成为公司的投
资者。无论持股计划还是项目跟投，都引入了杠杆。这意味着，事业合伙人团队将承受比股东更大的投
共担，也就是说，与股东共同承担投资风险，是事业合伙人与职业经理人最大的区别所在。在存在浮动
薪酬、奖金制度和股权激励的情况下，职业经理人与股东之间本身存在共创、共享的关系，但事业合伙
人增加了共担。
当同时存在共创、共享和共担机制的时候，管理团队的利益将与股东高度一致。在这样的制度下，团队
将更真切、更直接地感受到经营的好坏，也更加关心这一点。2014年，我们欣慰地看到城市公司在投资
上变得更加谨慎，看到公司团队为提升效率、减少浪费的大量创新和努力，看到了专业壁垒正在被打
破。我们看到，团队成员不仅关心自己的工作内容，也开始关心他们所看到的其他情况。这种自我激励
和相互管理，比一切严密的“他律”制度更加有效。
事业合伙人制度培养的，不仅是忠于职守的职业经理，更是具备企业家精神和企业家才能的经营者。在
创业的过程中，没有其它任何资源比这二者更加重要。
无论从现有业务的效率、效益提升角度来看，还是从新业务的创新、创业来看，事业合伙人制度都是重
要的基础和保障。未来它可能作为企业管理机制的一次重要提升而载入商业史册。
能参与这样一个伟大的进程，我们深感荣幸。而我们的路，才刚刚开始。
二、公司简介
1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
英文名称：CHINAVANKECO.,LTD.(缩写为“VANKE”)
2、注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
邮政编码：518083
办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
邮政编码：518083
香港主要营业地点：香港花园道1号中银大厦55楼
国际互联网网址：www.vanke.com
电子信箱：
3、法定代表人：王石
4、授权代表：王文金、谭华杰
替代授权代表：陆治中
5、董事会秘书，公司秘书：谭华杰
电子信箱：
股证事务授权代表：梁洁
电子信箱：
联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
助理公司秘书：陆治中
电子邮件：
联系地址：香港花园道1号中银大厦55楼
6、A股股票上市地：深圳证券交易所
A股股票简称：万科A
A股股票代码：000002
H股股票上市地：香港联合交易所有限公司
H股股票简称：万科企业、万科H代
H股股票代码：
注：该简称和代码仅供本公司原B股股东自本公司H股在香港联合证券交易所有限公司上市后通过境内证券公司交易
系统交易本公司的H股使用
H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司
联系地址：香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼室
7、信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网以及
香港一家英文媒体
登载年度报告的国际互联网网址
A股：www.cninfo.com.cn
H股：www.hkexnews.hk
年度报告备置地点：公司董事会办公室
8.公司首次注册登记日期：日，地点：深圳
变更登记日期：日，地点：深圳
9.企业法人营业执照注册号：139
10.税务登记号码：地税登字490号
国税登字490号
11.组织机构代码：
12.公司聘请的会计师事务所
名称：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
地址：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层
签字会计师：王晓梅，罗永辉
13.公司聘请的律师事务所
境内：广东信达律师事务所
地址：深圳市福田区深南大道4019号航天大厦
境外：普衡律师事务所
地址：香港花园道1号中银大厦21~22楼
三、会计数据和财务指标摘要
1.本年度主要会计数据和财务指标
单位：人民币元
本年比上年增减
146,388,004,498.44
135,418,791,080.35
103,116,245,136.42
24,979,358,867.78
24,261,338,387.14
21,013,040,794.06
25,252,363,233.49
24,291,011,249.30
21,070,185,138.11
归属于上市公司股东的净利润
15,745,454,144.70
15,118,549,405.78
12,551,182,392.23
归属于上市公司股东的扣除非经
15,576,596,101.66
15,113,721,585.36
12,511,303,092.59
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额
41,724,819,113.36
1,923,868,889.89
3,725,958,472.52
基本每股收益
稀释每股收益
全面摊薄净资产收益率
下降1.80个百分点
加权平均净资产收益率
下降2.37个百分点
本年末比上年末增
508,408,755,415.65
479,205,323,490.54
378,801,615,075.37
392,515,138,495.68
373,765,900,091.91
296,663,420,087.27
归属于上市公司股东的股东权益
88,164,569,909.35
76,895,983,339.70
63,825,553,925.30
11,037,507,242.00
11,014,968,919.00
10,995,553,118.00
归属于上市公司股东的每股净资
资产负债率
下降0.80个百分点
注：报告期内，公司A股股票期权激励计划内共有22,538,323份期权行权，公司股份数因此增加22,538,323股。
非经常性损益项目
单位：人民币元
非流动资产处置损益
(2,168,344.08)
(4,474,719.05)
(4,670,558.15)
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置
(73,553,232.10)
(2,111,260.86)
(24,920,299.96)
交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益
11,532,549.63
4,644,660.07
33,179,668.85
除上述各项之外的其他营业外收入和支出
275,172,709.79
34,147,581.21
61,814,902.20
所得税影响
(37,786,252.19)
(14,677,613.30)
(17,850,642.97)
少数股东损益影响
(4,339,388.01)
(12,700,827.65)
(7,673,770.33)
168,858,043.04
4,827,820.42
39,879,299.64
注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括罚没收入及补偿等。
2.境内外会计准则差异
单位：人民币元
归属于上市公司股东的净利润
归属于上市公司股东的所有者权益
按境外会计准则
15,745,454,144.70
15,118,549,405.78
88,164,569,909.35
76,895,983,339.70
按境内会计准则
15,745,454,144.70
15,118,549,405.78
88,164,569,909.35
76,895,983,339.70
按境外会计准则调整的分项及合计：
按境外会计准则
四、董事会报告
1.管理层讨论与分析
市场环境变化与管理层看法
2014年中国住宅市场进入调整期。报告期内，全国商品住宅销售面积约为10.52亿平方米，销售金额约
为6.24万亿元，较2013年分别下降9.1%和7.8%。为促进市场稳定发展，2014年3月，政府工作报告提
出针对不同市场进行分类调控；6月份开始，全国40多个城市陆续对原有的限购政策进行调整；9月底，
央行、银监会下发通知，对限贷政策进行调整，提出支持居民合理住房贷款需求以及房企合理融资需求
等多项措施；11月，央行两年多来首次下调存贷款基准利率。在一系列因素的推动下，4季度市场信心有
所恢复。2014年前3季度，全国商品住宅成交面积同比分别下降5.7%、9.3%和14.2%，降幅不断扩大，4
季度降幅收窄至6.9%。
相比全国市场，主要城市成交变动更加明显。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成
都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个有较多年度历史数据可观察的城市，2014年前3季度新房成
交面积同比分别下降24.2%、17.9%和19.5%，4季度同比上升8.3%。
报告期内，上述城市的住宅批准预售面积同比增长4.3%。年初，由于新推盘不多，14城市1季度住宅成
交面积与批准预售面积基本保持在1：1的比例；随着新盘入市加快，2、3季度成交批售比（住宅成交面
积/同期批准预售面积）下降至0.65和0.66；4季度在成交回升的带动下，批售比回升至0.96，新房供应
与成交重新回到较为均衡的状态。
截至2014年底，上述城市的新房库存（已取得销售许可、尚未售出的面积）约1.52亿平方米，较13年
底的1.22亿平方米有所上升。8、9月份，上述城市的库存去化周期（库存面积/最近三月移动平均成交面
积）一度攀升至16.5个月，年底随着成交的好转，库存去化周期回落至11.3个月（2013年底：9.8个
报告期内，全国住宅开发投资增速由2013年的19.4%大幅降至9.2%；住宅新开工面积由2013年的14.6
亿平方米降至12.5亿平方米，为2010年以来最低。住宅开发投资和新开工面积的放缓将减少未来一到两
年的新房供应。
主要城市土地市场量缩价涨。2014年下半年，上述主要城市的住宅（含商住）土地供应、成交面积同比
大幅萎缩，降幅分别为40.0%和45.1%。但成交下滑的同时土地出让底价继续攀升。4季度上述城市的平
均土地出让底价相比去年同期增长71.9%。由于企业普遍加大了在核心城市的布局，部分热点城市的土地
竞拍依然激烈，成交地价不断创出新高。公司坚持理性投资的策略，回避估值过于乐观的地块，合理补
充项目资源。
公司业务回顾
公司为专业化房地产公司，主营业务包括房地产开发和物业服务。
2014年，公司营业收入为1,463.9亿元，较2013年的1,354.2亿元上升8.1%；归属于股东的净利润为
157.5亿元，较2013年的151.2亿元增长4.2%；基本每股收益为1.43元，较2013年的1.37元增长
单位：人民币万元
营业利润率
1.主营业务
14,551,810.45
10,248,182.76
-1.54个百分点
其中：房地产
14,353,009.21
10,087,359.72
-1.55个百分点
198,801.24
160,823.04
1.05个百分点
2.其他业务
-16.56个百分点
14,638,800.45
10,255,706.37
-1.79个百分点
注：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。
（1）分业务类型
房地产业务
公司主要产品为商品住宅。报告期内，公司坚持主流产品定位，贯彻积极销售策略，销售业绩稳步增
长。2014年公司实现销售面积1,806.4万平方米，销售金额2,151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，
按2014年全国商品房销售金额76,292.4亿元计算，公司在全国的市场占有率为2.82%（2013年：
2014年公司产品延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下的户型占
比超过90%。
公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为
核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组
成的成都区域。
国内分区域的销售情况
（平方米）
（人民币亿元）
18,064,059
此外，公司自2013年开始尝试海外投资。截至报告期末，公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约等4
个海外城市，参与6个房地产开发项目。
2014年，公司房地产项目结算面积1,259.0万平方米，同比增长2.3%；结算收入1,435.3亿元，同比增长
8.1%。截至报告期末，公司合并报表范围内有1,670.0万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约
1,946.0亿元，较2013年末分别增长16.2%和19.9%。
近年来，受市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升的影响，房地产行业的利润率普遍有所下降。
2014年，公司房地产业务的结算毛利率为20.76%，比上年减少1.55个百分点；结算净利率为11.41%，
较2013年下降0.60个百分点。
物业服务业务
公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。截止2014年底，公司物业服
务已覆盖中国大陆61个大中城市，服务项目457个，合同管理面积10,340万平方米。2014年物业服务业
务实现合并报表范围内主营业务收入19.9亿元，同比2013年增长35.1%。物业服务营业利润率13.24%，
同比2013年上升1.05个百分点。
（2）分区域经营情况
2014年，公司实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元。按地域来看广深区域占比较高，成都区域
占比较低。
国内分区域的主营业务收入和利润情况
主营业务收入
（平方米）
4,482,171.41
743,320.99
3,942,568.63
544,828.53
3,567,586.23
192,374.84
2,360,682.94
157,022.77
12,590,078
14,353,009.21
1,637,547.13
注：报告期内有项目结算的城市，广深区域包括：广州、深圳、佛山、东莞、清远、福州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠
海、中山、三亚；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、南通、南京、无锡、镇江、苏州、扬州、徐州、合肥、芜湖、宁波、
温州、南昌；北京区域包括北京、廊坊、唐山、秦皇岛、天津、沈阳、太原、大连、鞍山、抚顺、长春、济南、青岛、烟
台；成都区域包括成都、重庆、武汉、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐。
公司主要全资附属企业经营情况
单位：人民币万元
2014年末总
2014年主要开发项目
杭州良渚文化村开发有限公司
312,503.21
292,518.29 白鹭郡南、七贤郡西
广州市万合房地产有限公司
206,017.60
696,719.59 欧泊
杭州万普置业有限公司
200,527.93
207,915.34 紫台
佛山市万科中心城房地产有限公司
182,589.94
471,000.16 万科广场
南京金域蓝湾置业有限公司
173,897.73
300,653.81 金域蓝湾
佛山市顺德区万科置业有限公司
139,367.98
184,307.11 新城湾畔
成都万科成华置业有限公司
119,802.84
97,157.26 钻石广场
福州市万榕房地产开发有限公司
117,715.74
339,894.58 万科广场
东莞市万悦房地产有限公司
111,666.03
39,882.63 金域国际
昆明申城房地产开发有限公司
105,882.56
143,849.60 白沙润园
项目发展和开发情况
公司坚持审慎的拿地策略，在严格控制风险的前提下，根据实际发展的需要择机补充优质项目资源。
2014年，公司新增加开发项目41个，按万科权益计算的占地面积约206万平方米，对应的规划建筑面积
约591万平方米，平均楼面地价约4,372元/平方米。关于公司新增项目的具体信息，详见公司“非募集
资金投资情况”之“项目投资”。
报告期内，公司实现新开工面积1,728万平方米，较年初计划有所下降。年内，为更好的应对市场调整，
公司加大了市场研究力度，根据潜在客户的需求对部分项目的规划设计方案进行了调整和优化，增加了
项目前期准备工作，导致部分项目的新开工进度慢于预期。尽管如此，对产品方案的动态优化有助于进
一步提升公司的产品竞争力和市场表现，使公司保持安全合理的库存结构。
报告期内，公司完成竣工面积1,385万平方米，较2013年竣工面积增加6.2%，低于年初制定的竣工面积
2014年主要项目开发情况
单位：平方米
截至14年末
深圳天琴湾
深圳壹海城
深圳安托山项目
深圳留仙洞
深圳地铁红树湾项目
深圳溪之谷
深圳翡丽郡
深圳金域缇香
深圳第五园
深圳万科红三期
深圳布吉水径项目
深圳公园里
深圳八意府
深圳浪骑项目
深圳嘉悦山花园
深圳三馆项目
深圳金域九悦花园
深圳大甲岛
惠州双月湾
惠州金域华庭
东莞双城水岸
东莞朗润园
东莞金色城市
东莞四季花城
东莞金域松湖
东莞松湖中心一期
东莞松湖中心
东莞万科大厦
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21,111,144
40,075,853
13,401,519
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29,695,026
141,035,83
67,250,256
17,280,399
13,845,690
45,368,466
截至2014年末，公司在中国大陆拥有417个主要开发项目，在建项目权益建筑面积合计约2,776万平方
米，规划中项目权益建筑面积合计约3,801万平方米。此外，公司还参与了7个城市更新改造类项目，目
前拆迁与相关手续办理尚在进行中，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约64万平
方米，对应万科权益规划建筑面积约295万平方米。
公司经营和财务状况分析
净资产收益率
公司2008年以来明确了质量效益型增长思路。近年来，公司在利润率下降的背景下，仍然保持了较高的
净资产收益率。年，公司全面摊薄的净资产收益率达到19.66%，为多年来历史高位。
报告期内，公司继续以股东利益为导向，努力提升经营效益，公司全面摊薄的净资产收益率为17.86%，
较年的高点有所下降，但仍保持在较高水平。为推动战略转型，公司加大了与城市配套相关的
新业务尝试，这些投入短期内可能难以体现为收益率的提升，但长期而言将为公司发展提供更大空间。
报告期内，公司实现投资收益41.59亿元，较2013年大幅增长313.78%。公司投资收益主要来源于联营
合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益。因公司不断深化合作经
营，此类“投资收益”属于经常性收益，并非一次性所得。公司虽出让了部分开发项目或商用物业股
权，或在部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情况下此类项目或物业的经营管理仍由
公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。这样的安排，有利于
提升公司的投资回报率。
存货跌价准备
报告期内，部分城市房价、地价调整幅度较大，公司基于审慎的财务策略，根据市场情况对温州龙湾花
园、烟台海云台、唐山红郡、抚顺金域蓝湾、乌鲁木齐南山郡、乌鲁木齐金域缇香等6个可能存在风险
的项目计提存货跌价准备7.64亿元。考虑递延所得税因素后，该等存货跌价准备影响本报告期税后净利
润6.74亿元，影响归属于母公司所有者的净利润5.68亿元。未来公司将持续关注市场环境的变化，根据
实际情况对存货跌价准备进行调整。随着房地产行业进入白银时代，局部市场发生波动的可能性增加，
这也再次提醒公司，在进行项目投资决策时需要有更强的风险管控意识。报告期内，公司推出项目跟投
制度，将项目经营成果与员工利益直接挂钩，这有助于推动一线公司进一步完善投资决策过程，控制项
销售和管理费用
期内，公司继续强调费用控制，2014年全年销售费用为45.2亿元，占销售金额的比例为2.10%，较2013
年下降0.16个百分点；管理费用为39.0亿元，占销售金额的比例为1.81%，较2013年上升0.06个百分
公司坚持积极销售、审慎投资，资金状况良好。年内，公司以现金流为核心加强运营管控，实现经营性
现金流净额417.2亿元，资金实力进一步增强。截至报告期末，公司共有货币资金627.2亿元，较2013年
底大幅增加41.36%。充沛的资金为公司未来进行项目发展和新业务创新提供了有力支持。
期末公司持有的货币资金中，人民币占比96.32%，美元占比2.46%，港币占比1.22%，其余为新加坡
有息负债情况
截至2014年底，公司有息负债合计689.8亿元，占总资产的比例为13.57%，较2013年底减少2.44个百
公司有息负债中，银行借款占比为39.94%，应付债券占比为16.83%，其他借款占比为43.23%。
公司有息负债中，固定利率负债占比16.83%，浮动利率负债占比83.17%。公司有抵押的有息负债11.7亿
元，占总体有息负债的1.70%。
截至报告期末，公司有息负债中短期借款和一年内到期的有息负债合计228.3亿元，占总体有息负债的比
例为33.10%；一年以上有息负债461.5亿元，占总体有息负债的比例为66.90%。
报告期内，公司发挥境外融资优势，充分利用境外低成本资金支持公司发展。截至报告期末，公司有息
负债中，境内负债占比80.35%，境外负债占比19.65%。人民币负债占比83.24%，外币负债占比
16.76%，外币负债占比较2013年底提高了5.68个百分点。
报告期内，公司资本化的利息支出合计52.9亿元，没有资本化的利息支出15.5亿元。
报告期末，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为41.46%，较2013
年底下降4.08个百分点。由于货币资金大幅增长，公司净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资
产）为5.41%，较2013年底下降25.27个百分点，为2006年以来最低水平。
融资和评级情况
2013年下半年，公司设立了20亿美元中期票据计划。2014年6月，公司基于该中期票据计划进行了第四
次发行，发行金额为4亿美元的5年期定息债券，债券票面利率4.5%。
为拓宽融资渠道，优化债务结构，公司启动债务融资工具计划。2014年11月，公司临时股东大会审议并
批准公司在不超过人民币150亿元的范围内发行债务融资工具。日，公司完成人民币18
亿元中期票据的发行。此次中期票据的期限为3年，发行利率为4.7%。
报告期内，标准普尔、穆迪和惠誉继续维持公司BBB+、Baa2和BBB+的长期企业信用评级，评级展望为
稳定。公司稳健的经营风格、审慎的财务管理和良好的资本市场信用继续获得国际权威评级机构的认
资本开支承担
截至报告期末，公司的资本承担为842.4亿元，主要包括公司已签订的正在或准备履行的建安合同，以及
已签订的正在或准备履行的土地合同。
按照行业惯例，公司为按揭购房客户的按揭贷款提供阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生
效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期
末，公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币558.5亿元。公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损
失。公司认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
汇率波动风险
公司在中国境内经营绝大部分业务，大部分收入与开支均以人民币计值，人民币汇率的波动对公司经营
的影响十分有限。2014年，由于人民币兑换港元、美元的汇率波动，公司共产生约人民币0.6亿元的汇
为了锁定外币借款汇率变动产生的风险，报告期内公司针对3.3亿美元外币借款签署了无本金交割远期外
汇契约（NDF）。NDF价值变动对公司损益没有影响，报告期内，NDF价值变动对公司资本公积的影响
为人民币4,782万元。NDF在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期汇率，控制汇率变动风险。
公司主要财务指标变动情况
单位：人民币万元
50,840,875.54
47,920,532.35
经营规模扩大
6,271,525.34
4,436,540.98
销售回款加快
31,772,637.85
33,113,322.33
新获取项目减少
其他应收款
4,892,446.37
3,481,531.72
应收合营、联营公司款增加
2,129,189.39
1,478,389.99
优化支付方式
18,174,933.70
15,551,807.14
销售金额增加
其他应付款
4,544,172.97
5,470,428.53
股权收购款减少
归属于上市公司股东
8,816,456.99
7,689,598.33
本年净利润增加
的股东权益
14,638,800.45
13,541,879.11
结算规模增长
10,255,706.37
9,279,765.08
结算规模增长
营业税金及附加
1,316,674.59
1,154,499.81
结算规模增长
2,525,236.32
2,429,101.12
营业收入增加
归属于上市公司股东
1,574,545.41
1,511,854.94
利润总额增加
资产负债率
有息负债减少
货币资金增加
股东权益比率
应收帐款周转天数
销售回款加快
存货周转天数
公司资产主要构成情况
单位：人民币万元
占总资产的比
占总资产的比
重增长百分点
的比重(％)
50,840,875.54
100.00 47,920,532.35
6,271,525.34
4,436,540.98
其他应收款
4,892,446.37
3,481,531.72
31,772,637.85
33,113,322.33
其中：已完工开发产品
2,269,478.79
1,771,731.11
在建开发产品
19,629,107.75
18,868,167.51
拟开发产品
9,520,371.03
12,437,453.23
建造合同及其它
353,680.28
6,704,719.98
6,395,845.91
18,174,933.70
15,551,807.14
其他应付款
4,544,172.97
5,470,428.53
一年内到期的非流动负债
2,044,928.83
2,752,179.16
3,453,671.21
3,668,312.84
公司销售费用、管理费用、投资收益等财务数据变动情况
单位：人民币万元
452,188.95
386,471.36
销售规模增长
390,261.77
300,283.76
经营规模增长，人工费用增加
联合营企业对应的收益增加及合
415,926.20
100,518.78
作项目股权转让收益增加
公司现金流量数据变动情况
单位：人民币万元
经营活动现金流入
18,532,761.71
17,567,675.09
其中：销售商品、提供劳务收到的现金
16,830,906.76
15,343,706.74
经营活动现金流出
14,360,279.80
17,375,288.20
其中：购买商品、接受劳务支付的现金
9,523,183.23
12,865,695.28
经营活动产生的现金流量净额
4,172,481,91
192,386.89
投资活动产生的现金流量净额
(348,737.09)
(795,441.72)
筹资活动产生的现金流量净额
(1,961,725.15)
(205,764.56)
公司管理回顾
强化质量管理
2014年，公司全年交付12万套住宅，在交付规模不断扩大的背景下，公司持续完善并推广“实测实量、
交付评估、客户验房指引表”的管理方法，交付评估质量稳步提升。
坚持积极销售
公司坚持积极销售策略。对于新开盘项目，公司以新推盘当月销售率为核心管理指标，力争保持较好的
销售节奏；对于在售项目，公司持续关注库存去化情况，以保持健康合理的存货结构。截至报告期末，
公司各类存货中，已完工开发产品（现房）226.9亿元，占比7.14%。
公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款。报告期内，公司实现销售回款2090亿元，销售回款率超
移动互联网开启了创新的大门。公司相信，主动拥抱变革才能赢得更多机会。报告期内，公司积极借鉴
互联网思维，依托网络平台和工具，变革房地产销售模式，在部分城市发起全民经纪人等营销创新，主
动整合渠道资源，取得较好成效。
向城市配套服务商转型
“和城市同步发展”是公司的一贯策略。近年来，随着人口、产业结构的变化以及社会生活方式的日益
丰富，新的物业需求不断涌现。公司顺应城市发展的方向，从传统的住宅开发商向“城市配套服务商”
转变，积极寻求和拓展新的商业机会。
公司相信，做好住宅业务是进行业务创新的必要前提。未来十年，公司将以“好房子，好服务，好社
区”为标准，全面提升传统住宅业务的产品和服务内容。在住宅业务以外，公司将加大在度假物业、服
务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产；以及物业服
务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。
启动事业合伙人变革
报告期内，公司大力推进事业合伙人制度变革，进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创
造力，为经营转型提供管理机制的支持。
公司推出项目跟投机制，对于日后所有新增项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求
项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，除公司董事、监事、高级管理人员
以外的其他员工可自愿参与跟投。截止报告期末，公司开放跟投项目47个，申请跟投达到9089人次。
项目跟投制度出台后，公司员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等多方面越来越体现出合伙人的
意识和作用，对提升项目、所在一线公司乃至公司整体经营业绩起到了积极的作用。
2014年5月，公司启动事业合伙人持股计划，1320位员工成为公司首批事业合伙人。首批事业合伙人将
其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）（“盈安合
伙”）的普通合伙人进行投资管理。自5月28日以来，盈安合伙通过券商集合计划多次增持万科A股股
票。截至日，集合计划共持有本公司A股股份494,277,819股，占公司总股本的4.48%。
合伙人持股计划的推出，进一步强化了管理团队与股东之间共同进退的关系，确保了事业合伙人与股东
利益的一致性。2015年1月，事业合伙人持股计划迎来了第二批员工的加入。
B转H顺利实施
日，公司H股“万科企业”在香港联交所成功上市交易，股票代码“2202”，公司境内上
市外资股转换上市地以介绍方式在香港联交所上市及挂牌交易的方案取得圆满成功。转板方案的顺利实
施，在改善原有B股股东交易环境的同时，也使公司全面、直接对接国际资本市场，为公司有效利用境
外资源创造了更有利的条件。
探索海外业务
期内，公司继续推进海外业务探索，积极拓展合作资源，学习借鉴发达国家和地区市场的成熟经验和管
理运营模式，提升产品和服务竞争力。报告期内，公司新增加3个海外投资项目。在纽约，公司通过与
当地知名开发商合作的方式，参与610LexingtonAvenue项目的开发；在香港，公司通过收购的方式获得
湾仔项目；在旧金山，公司与铁狮门合作，参与BlockOne项目的开发。
绿色建筑和产业化
绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、
适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。随着社会环保意识的普及，节能之于建筑的重要性将
日益凸显。公司是国内率先推广绿色建筑的企业之一。2014年公司完成绿色三星项目面积205.3万平方
米，绿色一星、二星项目面积合计约674.8万平方米，相比2013年均有所增加。
作为住宅产业化的先行者，公司以“提高质量，提升效率，减少对人工的依赖”为原则，积极推广应用
产业化生产方式。2014年公司新开工的主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰等三
项工业化应用的比例分别达到27%、100%和87%，较计划数分别超额完成7个百分点、40个百分点和37
个百分点。
近年来，空气质量日益成为社会关注热点，为净化室内空气，提供健康家居环境，报告期内，公司联合
中城联盟的60余家房企以及多家设备厂商和研发机构，采用了全产业链协同研发，提出了针对室内
PM2.5污染的解决方案，未来，公司将进一步完善相关技术体系，联合业内同行，积极推广室内除霾系
物业服务创新
房子可能是客户一生中最大的一笔消费，也是最重要的资产之一。万科物业始终以提供一流水准的物业
服务、做好建筑打理作为企业立命之本。针对万科物业的一项调查研究表明，相对于周边可比项目，万
科物业所服务的项目在资产保值增值上具有明显优势。报告期内，万科物业服务费收缴率达到96.12%，
公司的服务质量获得业主的高度认同。
期内，万科物业大力推进技术创新，提升工作效率。以物业自主研发的远程设施设备管理系统为例，目
前可通过530个网络模块实时监控204个已覆盖项目中共计726个设备房里的所有设备，随时提供应急响
应和远程维护，大幅减少了人员周期性巡查、重复纸质记录的工作量，显着提高了服务响应性与管理效
此外，万科物业积极引进移动互联网技术，整合社区资源。目前万科物业已成功实现“四有”（所有项
目有经纬度、所有设备有身份证、所有岗位有二维码、所有员工有经验值），对全国范围内的电梯、出
入口、垃圾桶等社区设施的细节逐条记录在案。以此为基础，结合员工端、业主端移动应用，形成了资
源调度平台，确保了万科物业在业务实施、调度员工、分配任务、服务业主上的合理有序，并为将来进
一步整合其他社区资源、提升效率提供了可能。
物业行业需要模式创新来推动可持续发展。报告期内，万科物业推出了全新的物业服务解决方案“睿服
务”体系，对传统的物业管理模式进行重塑。未来万科物业将积极推进该体系在全国范围内的落地工
作，实现该体系的对外输出，以开放、融合的心态推动行业共同进步，让更多用户体会万科物业之美
报告期内，万科物业蝉联中国物业管理协会评选的“2014中国物业百强企业”第一名，并被国务院发展
研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位联合评选为“2014年中国物业
服务领先品牌企业”。
在努力实现业绩增长的同时，公司始终恪守价值理念，积极履行社会责任，关注利益相关方发展，追求
可持续成长，并致力于让更多的人分享到经营成果。报告期内，公司履行社会责任的情况，详见同日发
布的《2014年企业社会责任报告》。
未来发展展望
房地产行业已进入白银时代。长期来看，未来的客户需求将更加多元化，市场竞争更加激烈，对企业产
品竞争力和服务内容的要求更加全面。短期来看，行业迎来了相对宽松的发展环境，主要城市的住宅成
交自去年年底以来有所恢复，利率的下行也有助于减少购房者的按揭负担，促进住房需求释放，对市场
信心恢复起到巩固作用。
2015年，公司将以“勇敢探路，坚定转型”为主题，在做好传统业务的基础上，围绕城市配套服务商，
加快业务创新，推动组织架构变革。
质量是公司的生命线。2015年，公司将严守“质量第一”的原则，坚持客户导向，继续提高产品性能和
服务质量；在严格执行现有安全管理制度的基础上，继续强化安全意识，确保安全生产常态化；在住宅
产业化方面，公司将根据既定规划，实现集团三年工业化发展目标，加快产业化技术的推广应用。
公司将坚持“现金为王”的策略，积极应对市场变化，继续保持产品销售顺畅，加大库存去化力度，力
争实现销售平稳增长和更高的回款率。
为了配合业务创新与转型，公司将以合伙人机制为核心，推动组织架构变革，从传统金字塔科层结构转
向扁平化架构，尝试包括“事件合伙人制”在内的各类可能，激发员工热情，打破部门壁垒，加强专业
协作；公司将对项目跟投方案进行升级，进一步调动员工积极性，发挥区域的协同性，为股东创造更大
2015年1月，国家发改委放开了非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等商品和服务价格，物业服
务领域的市场化竞争加速，优秀物业将获得更大的成长空间。为强化领先优势，未来万科物业将进一步
深化组织结构变革，推动管理扁平化和事业合伙人制度，提升对行业内优秀人才的吸引力，全面整合现
有技术平台，为业主提供更具竞争力的服务。
2015年公司将进一步提高区域在运营管理中的决策权，推动四大区域运营的实体化，提高组织的快速应
变能力，充分释放一线的自主创新能力。
公司将继续关注流动性环境，合理安排融资节奏，拓展多元化融资渠道，创新融资方式；同时，加大对
各类新业务融资方式的探索，为转型提供金融支持。
鉴于市场去库存并未结束，部分城市的地价并未随房价调整，公司会坚持理性投资的策略，视发展需要
合理补充项目资源，在人口、基础设施配套和就业等对住宅市场有支撑力的城市寻求发展机会；在进行
项目评估时，公司会重点关注地价相对于周边房价的合理性，严格控制投资风险。
2015年，公司现有项目预计新开工面积1,681万平方米，略低于2014年实际开工面积；预计项目竣工面积
1,581万平方米，比2014年实际完成规模增加14.2%。
2015年度项目开发计划情况如下：
单位：平方米
规划建筑面
深圳天琴湾
深圳壹海城
深圳安托山项目
深圳留仙洞
深圳地铁红树湾
深圳溪之谷
深圳翡丽郡
深圳金域缇香
深圳第五园
深圳万科红三期
深圳布吉水径项
深圳公园里
深圳八意府
深圳浪骑项目
深圳嘉悦山花园
深圳三馆项目
深圳金域九悦花
深圳大甲岛
惠州双月湾
惠州金域华庭
东莞双城水岸
东莞朗润园
东莞金色城市
东莞四季花城
东莞金域松湖
东莞松湖中心一
东莞松湖中心
东莞万科大厦
东莞金域华府
东莞翡丽山
东莞香树丽舍
东莞万科中心
东莞金域华庭
东莞金色里程
东莞虎门万科城
东莞长安万科中
东莞金色悦府
东莞金域国际
东莞厚街广场
东莞常平万科城
东莞松湖传奇
广州金域蓝湾
广州峰境花园
广州金域华庭
广州万科派广场
广州新隆沙
AF020122地块
广州府前花园
广州南方公元花
广州兰乔圣菲
广州热橙花园
广州东荟城
广州东荟城（扩
广州金色梦想
广州金色悦府
广州黄埔客运站
广州幸福誉花园
广州万科云广场
广州云启家园
广州万科云二期
广州新光城市花
清远万科城
清远万科华府
佛山金域蓝湾
佛山金色溪谷花
佛山金融C区
佛山金融C区
B23-24地块
佛山万科大厦
佛山金色领域广
佛山缤纷四季
佛山水晶城
佛山天傲湾
佛山金域滨江广
佛山缤纷西园
佛山万科广场
佛山万科城
佛山金域国际
珠海珠宾花园
珠海金域港湾
珠海魅力之城
珠海城市花园
珠海金域缇香
中山金悦华庭
中山朗润园
中山金色家园
中山柏悦湾
中山金域蓝湾
厦门湖心岛
厦门金色悦城
厦门金域华府
厦门万科广场
厦门海沧万科城
泉州万科城
泉州石狮金域中
漳州万科城
福州金域榕郡
福州金域华府
福州三江口项目
福州万科广场
福州金域花园
福州永泰万科城
福州金域蓝湾
莆田万科城
长沙金域华府
长沙魅力之城
长沙金域蓝湾
长沙城市花园
长沙金域缇香
长沙金域滨江
长沙白鹭郡
长沙金域国际
长沙梅溪郡
长沙万科城
南宁万科大厦
南宁魅力之城
三亚森林度假公
三亚高知园项目
三亚湖畔度假公
广深区域小计
18,621,303
41,204,737
16,001,365
上海海上传奇
上海金色城市
上海翡翠滨江
上海滨江项目
上海张江东地块
上海张江西地块
上海御河企业公
上海七宝53#
上海城花新园
上海虹桥商务区
核心区一期03号 闵行区
上海翡翠别墅
上海虹桥时一区
上海万科城
上海南站商务区
上海赵巷有山
上海松江商务区
上海新城西部
上海南桥传奇
上海金域南桥
上海金色领域
南通金域蓝湾
南通任港路地块
南京安品街项目
南京金域蓝湾
南京新都荟
南京金色领域
南京金色半山
南京九都荟
南京溧水万科城
镇江魅力之城
镇江蓝山花园
苏州玲珑湾
苏州金域缇香
苏州玲珑东区
苏州新都会
苏州金色里程
苏州万科城
苏州金域平江
苏州VC小镇
昆山高尔夫
昆山魅力花园
无锡魅力之城
无锡金域蓝湾
无锡信成道
无锡金域缇香
常州万科城
扬州万科城
扬州金域华府
徐州万科城
徐州淮海天地
徐州万科城B地
杭州良渚文化村
杭州北宸之光
杭州良渚文化村
杭州西庐一期
杭州西庐二期
杭州公园大道
杭州大都会79号 江干区
杭州万科大家钱
杭州璞悦湾
杭州金辰之光
杭州君望A+D
杭州君望B+C
嘉兴金域缇香
嘉兴金色梦想
嘉兴海上传奇
嘉兴海上家园
宁波云鹭湾
宁波金色城市
宁波金域国际
宁波金域传奇
宁波万科城
宁波万科城东
宁波江东府
宁波公园里
温州龙湾花园
温州金域传奇
温州金域中央
合肥金域华府
合肥万科城
合肥蓝山花园
合肥森林公园
合肥城市之光
芜湖万科城
芜湖海上传奇
南昌青山湖名邸
南昌金色名郡
南昌洪都05号地 青云谱区
南昌万科城
南昌海上传奇
南昌粹叠园
南昌时代广场
上海区域小计
17,561,716
30,060,216
北京如园C1
北京如园C3
北京公园5号
北京大都会
北京北河沿甲77
北京红狮家园
北京万科蓝
北京西华府
北京公园里
010、014、015、 通州区
017、019号地块
北京公园里007
北京公园里
005、008、009
北京金隅万科城
北京金域华府
北京七里渠地块
北京长阳半岛
北京云湾家园
北京幸福汇
北京新里程
北京金域缇香
北京金域公园
北京长阳天地
北京长阳半
北京朗润园
北京金域东郡
北京万科橙
北京首开万科中
北京万科天地
北京天竺悦城
北京天竺万科中
北京高丽营项目
北京28街区项目 顺义区
廊坊欢庆城
秦皇岛假日风景
秦皇岛北戴河小
唐山金域华府
唐山金域蓝湾
唐山新里程
天津东丽湖
天津魅力之城
天津新里程
天津金色雅筑
天津金域华府
天津假日润园
天津四季花城
天津滨海时尚
天津柏翠园
天津海港城
天津东海岸
天津金域国际
天津仕林苑
天津梅江柏翠园
沈阳万科城
沈阳鹿特丹
沈阳金域蓝湾
沈阳明天广场
沈阳柏翠园
沈阳春河里
沈阳惠斯勒小镇
沈阳铁西蓝山
沈阳香湖盛景苑
沈阳香湖盛景苑
沈阳公园大道
沈阳假日风景
抚顺金域蓝湾
抚顺金域国际
营口海港城
鞍山惠斯勒小镇
鞍山万科城
鞍山金域国际
大连溪之谷
大连朗润园
大连西山项目
大连公园里
大连现在城
大连海港城
大连樱花园
大连万科城
大连城花东项目
长春惠斯勒小镇
长春万科城
长春柏翠园
长春金域长春
吉林万科城
吉林松花湖项目
青岛魅力之城
青岛玫瑰里
青岛春阳花园
青岛桃花源
青岛桃花源二期
青岛金色城品
青岛万科城
青岛福州路万科
青岛山东路万科
青岛生态城
青岛生态新城
青岛平度万科城
青岛平度新城
烟台海云台
烟台假日风景
烟台假日润园
烟台御龙山
烟台万科城
济南金域国际
济南万科城
济南新里程
济南公园里
太原公交公司地
晋中朗润园
北京区域小计
21,111,144
40,075,853
17,302,747
成都魅力之城
成都万科钻石广
成都万科华茂广
成都金色乐府音
成都金域西岭
成都金色领域
成都金润华府
成都金色海蓉
成都五龙山公园
成都金域缇香
成都金域名邸
成都公园5号
成都金色城市
成都金色城品
成都海悦汇城
南充金润华府
武汉金域华府
武汉汉阳国际
武汉万科城
武汉金域湖庭
武汉汉口传奇
武汉联投万科生
武汉城花Z苑
武汉金域蓝湾
武汉金色城市
武汉长征村项目
重庆友诚生态名
重庆缇香郡
重庆万科城
重庆溉澜溪
重庆金域学府
重庆金色悦城
重庆万科西九
重庆万科西城
西安金域曲江
西安万科城7#地
西安万科城3#地
西安万科城8#地
西安金域华府
西安大明宫项目
西安幸福里
西安金色悦城
西安金色悦城
西安金域国际
西安金域东郡
西安高新华府
郑州万科美景龙
郑州美铭科技产
郑州万科美景万
郑州万科美景魅
贵阳金域华府
贵阳大都会
贵阳大都会商业
贵阳玲珑湾
贵阳万科城
贵阳公园5号
昆明白沙润园
昆明云上城
昆明金色领域
昆明魅力之城
昆明公园里
乌鲁木齐金域华
乌鲁木齐金域国
乌鲁木齐金域缇
乌鲁木齐兰乔圣
乌鲁木齐中央公
乌鲁木齐四季花
乌鲁木齐南山郡
成都区域小计
29,695,026
11,407,195
67,250,256
141,035,832
16,048,401
15,806,227
54,585,248
特别风险提示：
上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化；
新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；
涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工；
其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
2．公司投资情况
（1）募集资金使用情况
2007年公开发行A股情况
经有关部门核准，公司于日发布招股意向书，向社会公开发行A股股票，发行数量
317,158,261股（面值人民币1元/股），发行价格人民币31.53元/股，募集资金人民币9,999,999,969.33
元。扣除发行费用人民币63,398,268.11元后，募集资金净额人民币9,936,601,701.22元于
日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第155号验证报告验证在案。
上述募集资金投资于11个项目，截至日，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：
单位：人民币万元
募集资金净额
本年度投入募集资金总额
变更用途的募集资金总额
0 已累计使用募集资金总额
变更用途的募集资金总额比例
是否变拟投入金 本年投 累计投入 投资进 累计实现 是否可达可行性是否发
的效益 预计收益 生重大变化
广州新里程（原科学城H3项目）
60,000 100%
广州金域蓝湾（原金沙洲项目）
80,000 100%
佛山万科城（原南庄项目）
90,000 100%
珠海香洲区珠海宾馆项目
65,000 100%
杭州西溪蝶园（原蒋村项目）
70,000 100%
杭州余杭区良渚项目
170,000 100%
宁波鄞州区金色水岸项目
163,660 100%
上海浦东五d坊
120,000 100%
上海金色雅筑（原中林项目）
70,000 100%
南京白下区安品街项目
55,893 86%
南京红郡（原黄家圩项目）
40,000 100%
984,553 99%
(1).南京安品街项目受政府老城保护的政策影响，进行了规划指标调整，影响了项
目的如期开工，目前相关规划已经获得通过，项目整体开发计划相应调整。
未达到计划进度和预计收益的说明(2).南京红郡项目已于2010年基本售罄且交付，累计实现销售净利率8.62%，项
（分具体项目）
目取得了较好的品牌效益，但盈利水平低于招股意向书预计水平。
募集资金其他投向项目的收益率均超过或预计将超过收益预测水平，本次募集资
金投向项目的整体效益将高于招股意向书的收益预计水平。
变更原因及变更程序说明（分具体无变更
截至日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币984,553万
尚未使用的募集资金用途及去向 元，占募集资金净额人民币993,660万元的99.08%，余额人民币9,107万元将随
着项目的后续开发全部投入。
（2）非募集资金使用情况
A.股权投资情况
报告期内，公司新增投资额82.82亿元，主要由以下几项构成：
1）期内，公司主要发起设立的注册资本在人民币3000万元以上并已实际投资的子公司12家，具体如下：
万科实际投资额
（折合人民币
广德南海智赢投资合伙企业 人民币
2,000,000,000.00
1,000,000,000.00
房地产开发
（有限合伙）
深圳市领万投资有限公司
1,200,000,000.00
120,000,000.00
房地产开发
青岛桃花源置业有限公司
300,000,000.00
288,717,723.00
房地产开发、经营
杭州万臻置业有限公司
100,000,000.00
100,000,000.00
房地产开发
大连万科蓝山开发有限公司
80,000,000.00
25,000,000.00
房地产开发及销售
珠海市万科联合投资有限公司
50,000,000.00
27,500,000.00
房地产开发
青岛万科生态城置业有限公司
50,000,000.00
50,000,000.00
房地产开发
郑州安汇置业有限公司
45,000,000.00
45,000,000.00
房地产开发与经营
南京源辉置业有限公司
30,000,000.00
30,000,000.00
房地产开发
嘉兴万城房地产开发有限公司
30,000,000.00
184,711,200.00
房地产开发
杭州锦德投资有限公司
30,000,000.00
183,615,000.00
贵州龙里维乐物流园有限公司
9,800,000.00
59,966,200.00
2,114,510,123.00
除此之外，公司还发起设立其他公司共97家，合计投资金额人民币1.73亿元。
2）期内公司主要收购的公司如下：
a)日，本公司持股100%的子公司以现金对价港币2.18亿元收购了RadiantMeritLimited
100%的股权，RadiantMeritLimited持有ChampShineLimited、HonourVantageLimited和KongFortune
InvestmentLtd.100%的股权。
b)日，本公司持股100%的子公司以现金对价人民币1.87亿元收购了广州市腾创贸易有限
公司70%的股权。
c)日，本公司持股100%的子公司以现金对价人民币1.60亿元收购了上海上房现代物流有
限公司100%的股权。
d)日，本公司持股100%的子公司以现金对价人民币1.32亿元收购了大连合众房地产开发
有限公司100%的股权。
期内公司还收购了其他7家公司，合计支付收购对价人民币1.79亿元。
3）期内，公司对12家子公司合计增资人民币51.65亿元，其中深圳市九州房地产开发有限公司增资人民
币30.00亿元，深圳市万科九州房地产开发有限公司增资人民币11.91亿元，北京五矿万科置业有限公司
增资2.91亿元，重庆林畔花园置业有限公司增资0.29亿美元，北京首开万科和泰置业有限公司增资人民
币1.36亿元，北京幸福汇置业有限公司增资人民币1.22亿元，石狮市万科滨海房地产有限公司增资人民
币1.12亿元，其他公司增资合计人民币1.31亿元。
B.项目投资情况
报告期内，本公司新增加开发项目41个，按万科权益计算的占地面积约206万平方米（对应权益规划建
筑面积约591万平方米）。
单位：平方米
万科权益建
嘉悦山花园
地铁红树湾项目
金域九悦花园
黄埔客运站项目
幸福誉花园
万科云二期
三江口项目
御河企业公馆
经济开发区
溧水万科城
万科城B地块
洪都05号地
七里渠地块
28街区项目
桃花源二期
万科美景魅力之
万科美景魅力之
万科美景万科城
上述项目万科权益地价和综合改造成本总额合计约258亿元。
报告期末至本报告披露日，本公司新增加开发项目8个，按万科权益计算的占地面积约65万平方米（对应
权益规划建筑面积约158万平方米）详细情况如下：
单位：平方米
规划建筑面
万科权益建
未来城二期项目
金色半山西侧项目
金域蓝湾西侧项目
勤州区长丰路地块
中学南侧项目
五龙山F地块项目
C．其他投资事项
1）证券投资情况
2）持有其他上市公司股权情况
单位：人民币元
占该公司股
报告期所有者权益
初始投资金额
期末账面值
报告期损益
143,600.00
1,146,010.00
(868,800.00)
2,499,147,576.48
2,881,636,819.44
468,360,226.19
90,658,596.80
2,499,291,176.48
2,881,636,819.44
469,506,236.19
89,789,796.80
3）持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
4）理财产品投资情况
单位：万元
博时资本-铂锭78号资产管理计划》
-招商证券收益凭证
博时基金管理有限公司
“点金公司理财”之鼎鼎成金69068
号理财计划
招商银行股份有限公司
“本利丰”定向（BFDG2014338）
中国农业银行股份有限公
人民币理财
交通银行股份有限公司
5）衍生品投资情况
为了锁定利率变动产生的风险，公司针对外币浮息借款签署了利
率互换合约（IRS），公司按照浮动利率向合约对手方收取利
息，以向原借款方支付原借款方浮动利息，同时按照固定利率向
合约对手方支付利息。
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不 为了锁定外币借款汇率变动产生的风险，报告期内公司针对外币
限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律 借款签署了无本金交割远期外汇契约（NDF）。NDF签署时不需
交付资金凭证或保证金，合约到期时按照交易双方议定的汇率与
到期时即期汇率间的差额进行清算交收。
NDF和IRS在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期利率
或汇率，控制利率或汇率变动风险。
2014年IRS价值变动对公司本报告期损益影响为人民币1,098.41
已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情 万元，IRS价值根据评估的公允价值确定，截至
况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相 日已全部到期。2014年NDF价值变动对公司本报告期损益影响
关假设与参数的设定
为人民币0万元。NDF公允价值参照同一到期日的NDF的市场
报价确定。
报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一无
报告期相比是否发生重大变化的说明
公司独立董事认为通过IRS、NDF等金融工具避免了外币借款由
独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控 于利率、汇率变动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合
制情况的专项意见
报告期末衍生品投资的持仓情况表
单位：人民币万元
期末合约金额占公司2014年末净资产
期初合约金额
期末合约金额
报告期损益情况
利率互换合约（IRS）
182,815.55
无本金交割远期外汇
198,867.50
契约（NDF）
182,815.55
198,867.50
公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况
公允价值计量项目相关情况
单位：人民币万元
计入权益的累
本期公允价
计公允价值变
值变动损益
其中：1.以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
其中：衍生金融资产
(1,141.26)
2.可供出售金融资产
246,618.59
(5,696.06)
(240,922.53)
金融资产小计
246,618.59
(242,063.79)
(1,101.33)
注：金融资产期初金额包含公司期内新增的徽商银行股份有限公司初始投资额。
持有外币金融资产和金融负债情况
单位：人民币万元
本期公允价
计入权益的累计
值变动损益
公允价值变动
其中：1.以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
其中：衍生金融资产
(1,141.26)
2.贷款和应收款
3.可供出售金融资产
246,026.39
(5,609.18)
- (240,417.21)
金融资产小计
246,026.39
- (241,558.47)
(1,101.33)
上述公司按照公允价值计量的项目投资，公司参照重大投资项目的控制过程，在经过相关专业部门认真
评审后，履行了必要的审批。
3、主要供应商、客户情况
（1）公司向前5大供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
2014年公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系，进一步加大集中采购和战略合作的比例，发挥
采购规模效益。报告期内，公司从前5名材料设备供应商的采购额合计30.73亿元，比2013年增加
6.0%，占全年采购总额的3.0%，比13年增加0.14个百分点；其中公司向最大供应商日立电梯(中国)有限
公司的采购额约为10.4亿元，占全年采购总额的1.0%。
（2）公司前5大客户营业额合计占公司营业收入的百分比
公司的产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部分政府代建项目，或少数团
购现象产生较高营业额。报告期内，前5名客户的营业额约为12.1亿元，占公司全年营业收入的比例为
0.83%；其中公司最大客户的营业额约为7.7亿元，占公司全年营业收入的比例约0.53%。
公司董事（及其按照香港联合证券交易所有限公司证券上市规则规定的紧密联系人）、监事、高级管理
人员、核心技术人员、持股5%以上股东和其他关联方在以上主要客户、供应商中不拥有权益。公司与以
上主要供应商和客户没有关联关系。
4．董事会日常工作情况
（1）2014年共召开5次董事会会议
A.第16届董事会第13次会议于日召开，会议审议并通过了如下议案：关于计提和核销
2013年度资产减值准备情况的议案、2013年度经审计财务报告、关于历次募集资金2013年度存放与使用
情况的专项说明、2013年度内部控制自我评价报告、2013年度利润分配及分红派息预案、关于2014年度
续聘会计师事务所的议案、2013年度报告和摘要、2013年度社会责任报告、关于董事会换届选举的议
案、关于购买董事、监事、高级管理人员责任险的议案、关于召开2013年度股东大会的议案。有关决议
公告已于日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香
港IRasia.com。
B.第17届董事会第1次会议于日召开，会议选举王石为第十七届董事会主席，选举乔世
波为第十七届董事会副主席；选举罗君美独立董事、海闻独立董事和魏斌董事担任第十七董事会审计委
员会委员，罗君美独立董事为召集人；选举张利平独立董事、陈鹰董事和王文金董事担任第十七届董事
会投资与决策委员会委员，张利平独立董事为召集人；选举张利平独立董事、海闻独立董事、孙建一董
事担任第十七届董事会薪酬与提名委员会委员，张利平独立董事为召集人；续聘郁亮为公司总裁，谭华
杰为董事会秘书；聘任陈玮为执行副总裁、首席人力资源官，王文金为执行副总裁、首席财务官，张旭
为执行副总裁、首席运营官，续聘王文金为公司财务负责人。会议审议并通过了关于建立项目跟投制度
的议案、关于进一步完善公司奖励方案的议案。相关公告于日刊登于《中国证券报》、
《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港IRasia.com。
C.第17届董事会第2次会议于日召开，会议审议并通过了如下议案：2014年第一季度
报告及财务报表、关于A股股票期权激励计划第三个行权期行权条件成就及注销部分期权的议案。相关
决议公告于日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和
香港IRasia.com。
D.第17届董事会第3次会议于日召开，会议审议并通过了2014年半年度报告摘要、中期
业绩公告和财务报告，关于2014年半年度利润不分配、不进行公积金转增股本的议案。相关决议公告于
日晚在香港联合交易所有限公司网站（www.hkexnews.hk）发布，并于日
刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和《证券日报》。
E.第17届董事会第4次会议于日召开，会议审议并通过了2014年第三季度报告及财务
报表。有关报告于日晚在香港联合交易所有限公司网站（www.hkexnews.hk）发布，并
于日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和《证券日报》。
（2）2014年董事会共进行了8次通讯表决
A.日以通讯表决方式提交董事会审议关于向华润深国投信托有限公司申请7.5亿元贷款的
B.日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于调整A股股票期权行权价格的议案。
C.日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于授权委托中国证券登记结算有限责任公司为
公司H股股份名义持有人及指定中信证券经纪（香港）有限公司为公司B转H项目境外代理券商的议
D.日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于召开2014年第一次临时股东大会的议案。
E.日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于修改审计委员会及薪酬与提名委员会实施细
则的议案。
F.日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于转让上海万狮置业有限公司90%股权的议
G.日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于提请股东大会授权董事会决定发行债务融资
工具的议案和关于召开2014年第二次临时股东大会的议案。
H.日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于在境内银行间市场发行18亿元中期票据的
公司已根据有关事项的具体进展情况以及重要性原则，按规定于日、5月30日、6月25
日、9月5日、9月23日、11月11日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日
报》披露，并于6月24日、9月4日、9月22日、11月10日晚上在香港联合交易所有限公司网站
（www.hkexnews.hk）发布。
（3）董事会对股东大会决议的执行情况
A.2013年度分红派息方案执行情况
根据2013年度（第26届）股东大会决议，董事会组织实施了公司2013年度分红派息方案。2013年度分
红派息方案为：以公司股权登记日收市时总股本为基数，向全体股东每10股派现金人民币4.1元（含
税）。派息时，A股个人股东、证券投资基金股东、B股个人股东暂时按5%的税率代扣所得税，实际每
10股派现金人民币3.895元。股东在转让股票时，中国证券登记结算有限责任公司将按照财政部、国家
税务总局、证监会《关于实施上市公司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》(财税[2012]85
号)，根据股东持股期限计算实际应纳税额，代扣超过已扣缴税款部分，并由公司进行代缴。A股和B股
非居民企业股东（包含A股合格境外机构投资者股东）按10%的税率代扣所得税，实际每10股派现金人
民币3.69元。A股股权登记日为日，除息日为日；B股最后交易日为2014
年5月7日，除息日为日，股权登记日为日。B股现金股息以公司2013年
度股东大会决议日后第一个工作日（日）中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价
（1港币=0.7931人民币）折合港币兑付。
公司2013年度分红派息股权登记日总股份数为11,014,968,919股，公司实际派付现金股息人民币
4,516,137,256.79元。
B.关于发行债务融资工具的情况
公司2014年第二次临时股东大会授权公司在不超过人民币150亿元的范围内发行债务融资工具，授权有
效期自股东大会通过之日起24个月。
根据2014年第二次临时股东大会授权，经董事会同意，公司向中国银行间市场交易商协会申请注册人民
币18亿元中期票据并发行，并于日获准注册。日，公司完成人民币18
亿元中期票据的发行，票据的期限为3年，起息日为日，到期（兑付）日为2017年12
月26日。中期票据面值为人民币100元，按面值发行，发行利率为4.7%，每年付息一次。本次中期票据
的简称为“14万科MTN001”，代码为“”，于日开始在中国银行间市场交
（4）专业委员会履职情况
董事会审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会根据《上市公司治理准
则》、《公司章程》、《董事会议事规则》以及各专业委员会实施细则赋予的职权和义务，认真履行职
A.审计委员会履职情况
报告期内，审计委员会召开审计委员会会议和沟通会5次，对审计工作安排、定期财务报告、利润分配
方案、会计师事务所选聘、担保、衍生品投资等事项进行审议，并多次与审计师进行沟通。
审计委员会积极推进2014年审计工作的开展。报告期末以来，审计委员会又召开工作会议和沟通会1
次，督促审计师严格按照审计计划进行审计工作，审阅财务报表，出具审阅意见，并对会计师事务所的
聘任、内部控制自我评价报告、分红派息等事项作出决议。
审计委员会对毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）――KPMG，2014年审计工作总结如下：
一、审计前的准备工作
1.审计计划的确定
2014年的审计工作从2014年8月初的内控审计开始到完成审计历时7个月的时间，具体的时间安排如
1)2014年8月-9月进行内控审计工作。KPMG选取部分重要子公司、新设立公司按照公司内部控制指引执
行内部控制审计；
2)2014年11月-12月进行预审工作。KPMG根据重要性水平，及2014年新增项目情况选择重点城市进行
3)日KPMG开始进驻万科进行年审审计工作，3月24日出具2014年度审计报告初稿提交
审计委员会审阅，3月30日出具审计报告。
2.未审计财务报表的审阅
审计进场前，审计委员会对公司编制的财务报表进行了认真的审阅，并形成书面意见。
二、审计过程
日开始，KPMG派出5个小组（分别为广深区域、上海区域、北京区域、成都区域及集团
整体）对公司总部和各子公司全面开展审计。
审计过程中，审计委员会根据审计进度书面督促并要求KPMG严格按照审计计划安排审计工作，确保在预
定时间顺利完成审计工作。
日，KPMG向审计委员会提交2014年度审计报告及内部控制审计报告初稿。2015年3月
30日，董事会审阅了有关报告，至此，KPMG对公司2014年度财务审计工作结束。
三、审计结果
KPMG为本公司出具了无保留意见的2014年度《审计报告》及《内部控制审计报告》。
审计委员会认为，KPMG所对公司2014年度财务报表审计工作完成良好。
审计委员会决议，提请董事会审议继续聘请KPMG，负责按境内、外会计标准审计公司2015年度财务报
表以及按照监管部门的规定出具内部控制审计报告。
B.薪酬与提名委员会履职情况
报告期内，薪酬与提名委员会召开委员会工作会议4次，进行通讯表决2次，审议了关于董事会换届选
举、购买董事、监事、高级管理人员责任险、2013年经济利润奖金分配与集体奖金相关事项、经济利润
奖金方案的修订、新一届董事会主席、副主席、专业委员会构成、续聘和聘任高级管理人员、建立项目
跟投制度、股票期权激励计划第三个行权期行权条件成就及注销丧失部分行权权利期权的事项、第三个
行权期激励对象名单、取消经济利润奖金方案激励对象离职人员年功积分等内容。2015年以来，薪酬与
提名委员会又召开会议1次，讨论2014年经济利润奖金分配与集体奖金相关事项及高管薪酬事宜等内
容。薪酬与提名委员会与管理层保持着顺畅的沟通，多次就有关方面听取管理层的工作汇报。
C.投资与决策委员会履职情况
报告期内，投资与决策委员会召开会议4次，讨论了董事会对项目发展和融资授权情况、公司海外子公
司增资事项、收购事项、物流地产业务、海外业务发展情况等内容。2015年以来，投资与决策委员会又
召开会议3次，讨论跟投制度细则修正、年度董事会授权事项、与华润合作事项等内容。投资与决策委
员会与管理层保持着顺畅的日常沟通，对授权范围内各项事务保持充分了解。
5．利润分配及分红派息预案
公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2014年度本公司按照中国企业会计准则之合并及母
公司可分配利润情况如下：
单位：人民币元
税后可分配利润
47,936,205,751.99
12,342,487,234.66
其中：2014年度净利润
15,745,454,144.70
11,886,732,139.37
结转年初可分配利润
36,706,888,864.08
4,971,892,352.08
分配2013年度股利
(4,516,137,256.79)
(4,516,137,256.79)
注：母公司和公司合并利润出现明显差异，主要是因为实施《企业会计准则2006》后，对子公司的投资只能采用成本法核
算，子公司法人主体根据《公司法》计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。
根据有关法规及公司章程规定，在听取不同股东意见的前提下，综合考虑股东利益及公司长远发展需
求，董事会向股东大会提交2014年度利润分配方案如下：
1.按照母公司净利润的10%计提法定公积金；
2.按照母公司净利润的40%计提任意公积金；
3.按照母公司净利润的50%和上年度未分配利润共同作为分红基金的来源。
2014年度公司可分配利润分配情况如下：
单位：人民币元
占本年母公司净
占本年公司合并
净利润比例
2014年度净利润
11,886,732,139.37
计提法定公积金
1,188,673,213.94
计提任意盈余公积金
4,754,692,855.75
计提2014年度分红基金
5,943,366,069.68
年初可分配利润
455,755,095.29
分配2014年度现金股利*
5,518,753,621.00
留转以后年度分配利润
880,367,543.97
*以2014年末公司总股份数计算
公司2014年度分红派息方案：以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币5.0元（含税）现
以2014年末公司总股份数11,037,507,242股计算，2014年度现金股利计人民币5,518,753,621元，占公司
2014年合并净利润的比例为35.05%。
独立董事认为，公司2014年度利润分配及分红派息方案的制定符合公司章程及有关规定，充分考虑各类
股东的利益，独立董事一致同意将有关方案提交股东大会审议。
公司过去三年的分红派息方案为：
分红派息方案
2013年度 以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币4.1元（含税）现金股息
2012年度 以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币1.8元（含税）现金股息
2011年度 以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币1.3元（含税）现金股息
公司过去三年现金分红情况：
单位：人民币元
现金分红金额
占母公司净利占公司合并净利
公司合并年度
可分配利润
2013年度 4,516,137,256.79 7,795,895,844.,405.78
29.87% 39,825,247,201.93
2012年度 1,981,400,770.62 5,613,873,212.,392.23
15.79% 30,056,422,494.32
2011年度 1,429,377,328.34 4,372,887,322.93 9,624,875,268.23
14.85% 21,995,638,556.48
最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均净利润的比例
6．选定信息披露媒体
公司选定《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网及香港一家英文媒
体为信息披露媒体。
五、重要事项
1.重大诉讼、仲裁事项
本年度公司无重大诉讼及仲裁事项。
2.重大收购及出售资产事项
本年度公司无重大收购及出售资产事项。
3.重大关联交易事项
（1）日，公司2012年度股东大会决议，授权董事会决定在每年累计合作金额不超过人民
币127亿元（即不超过公司2012年度经审计净资产的20%）范围内，与华润集团有限公司及其关联公司
（合称“华润”）继续展开合作，包括同珠海华润银行股份有限公司签订贷款合同，利用华润深国投信
托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信托有限公司、汉威资本
管理有限公司共同投资，授权期限2年。
2014年4月，为满足公司东莞长安万科中心项目开发的需要，公司向华润深国投信托有限公司申请信托
借款人民币7.5亿元，借款期限2年，固定年利率7.482%。本次信托借款成本参考市场当期价格水平及
项目特点等因素确定，借款年利率不高于当期公司从独立第三方进行信托借款的成本，借款有助于支持
东莞长安万科中心项目的开发，有利于提高项目经营效率。全体独立董事一致同意本次借款，认为借款
事项和相关决策程序符合《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》及《公司章程》
等有关规定，符合上市公司和全体股东的利益，未损害公司及其他股东利益。
与华润合作事项有助于充分利用华润在金融方面的优势及平台，拓宽公司融资渠道，增强公司抗风险能
力，提高资产回报水平。
（2）2014年9月，公司与RECONANSHANPRIVATELIMITED订立出售协议，出售公司全资子公司上
海万狮置业有限公司90%的股权，同时，公司与RECONANSHANPRIVATELIMITED就上海万狮置业
有限公司的未来经营及管理订立合营公司协议。代价合计约为人民币16.51亿元。有关代价是参考2014
年7月31日上海万狮置业有限公司股东权益及该公司的估值后确定的。
由于RECONANSHANPRIVATELIMITED的股东RECOSIACHINAPTELTD持有公司多个子公司超过
10%股权。按照香港联合交易所有限公司证券上市规则，有关交易构成本公司的关连交易。
有关交易为本公司提供了一个优化资产配置、加速资金回笼并进一步参与上海业务发展的机会，交易是
在一般业务过程中按正常商业原则进行的，交易条款对于交易双方公平合理，符合公司及股东的利益。
有关交易不构成按照《证券法》和《深圳证券交易所股票上市规则》规定的关联交易。
除此之外，公司不存在其他重大关联交易事项。
4.购买、出售或赎回本公司之上市证券
报告期内本公司或本公司任何附属公司没有购入、出售或赎回任何本公司或本公司任何附属公司的上市
证券的情况。
5.A股股票期权激励计划情况
（1）A股股票期权激励计划履行的相关程序及总体情况
经中国证券监督管理委员备案无异议，日公司2011年第一次临时股东大会通过了《万科企业
股份有限公司A股股票期权激励计划（草案修订稿）》。公司A股股票期权激励计划开始实施。
本次A股股票期权激励计划采用股票期权作为激励工具，每份股票期权拥有在A股股票期权激励计划的行
权期内以行权价格购买1股万科A股股票的权利。股票期权行权的股份来源是公司向激励对象的定向增
发。当公司和激励对象满足期权授予条件时，公司依据本计划向激励对象授予股票期权，自授权日起1年
内有关期权均处于等待期，不得行权。之后被授予的期权分三个行权期进行行权，第一、第二和第三个
行权期可以行权的期权数量分别为授予期权总数的40%、30%和30%。每个行权期，根据公司和激励对象
是否满足行权条件，确定该行权期对应的股票期权是否获得行权的权利。未满足业绩条件而未能获得行
权权利的期权或者行权期结束后当期未行权的股票期权将作废。
日，第十六届董事会第二次会议确认本次A股股票期权激励计划股票期权的授予条件成就，
确定期权的授权日为日。第七届监事会对公司授予股票期权的激励对象名单进行核查并发表
了意见。日股票期权授予登记完成，公司共向810名激励对象授予10,843.5万份股票期权。本
次A股股票期权激励计划股票期权简称为“万科JLC1”，期权代码为“037015”。
（2）A股股票期权激励计划行权价格调整情况及履行的程序
本次A股股票期权激励计划股票期权的初始行权价格为8.89元，在股票期权有效期内发生派息、资本公积
转增股本等事宜时，行权价格要根据A股股票期权激励计划有关规定进行调整。
日公司实施2010年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金1元（含税）。根据2011年
第一次临时股东大会授权，董事会决议将股票期权行权价格调整为8.79元。
日公司实施2011年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金1.3元（含税）。根据2011年
第一次临时股东大会授权，董事会决议对A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价为8.66
日公司实施2012年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金1.8元（含税）。根据2011年
第一次临时股东大会授权，董事会决议对A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价为8.48
日公司实施2013年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金4.1元（含税）。根据2011年
第一次临