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为什么现在要投资德国柏林房产
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因为德国的房价没有内地的高，有投资的价值。
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你可能喜欢德国房产为何炒房客都不敢碰 中国官员不敢提
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发帖人：云天孤鹤
&&& 德国是典型的资本主义国家，然而德国在社会福利保障、民生供给等方面，又远远超过了社会主义国家。最有说服力的是房价，尽管金融危机后，德国房价普遍有所上涨，相比伦敦、巴黎、罗马而言，德国城市的房价依然很低，投机客炒房的现象依然很少。而在金融危机之前长达数十年的时间内，德国房价始终保持在一个低水平，年，剔除通胀影响，德国实际住房价格累计负增长21.6%，同期的美国、、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%，且呈现极大的波动性。而同期德国个人收入平均增长了三倍，等于说，老百姓买房子越来越容易，房子实际上等于一直在降价。究其原因，是德国政府对房地产实行的干预政策，抑制了房价上涨，打击了投机客，保障了民生供给。来 自 西 陆 军 事 http://www.xilu.com
&&& 德国政府并不把房地产作为经济增长的&支柱产业&，而是作为社会福利机制的关键一环，特别是与民生息息相关的住宅建设。德国宪法明确规定了&德国是一个高福利国家&，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。因此，各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价，来增加政府的房租收入或税收收入，德国也没有任何一个地区的&支柱产业&是房地产。
&&& 各级议会竞选时，无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是为保障住房福利的，而是会导致房价高涨的，甚至使老百姓沦为&房奴&，那么这个人不仅会丧失选票，其政治生涯也有可能受到巨大影响，甚至会让整个党的人气暴跌。
&&& 供求关系对价格起着决定性作用，这永远是稳定房价的第一要素，在市场经济中，如果房子紧缺，那么价格一定会上涨，其它什么手段都没有用。德国各级政府重视民生，将房地产市场定位为消费市场，而非投资市场，无论在联邦还是州、市及村镇层面，政府都按照人口需求，制定建房规划，目的是能够为每个家庭提供一套住房。
国家领导人在任时，往往公务繁重，退休之后不再承担具...
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德国房产虽为投资首选 但需谨慎
&&来源：居外综合
&&&&&&&&投资德国，房产便是首选。 “对于一个手里握着钱又初来乍到的中国富人来说，最没有风险又具有比较好的投资回报的肯定就是房产。” 一位在汉堡的中国商人表示说...
相比德国本地居民理财形式的多样化，中国富豪在德国的私人投资绝大多数聚集在房地产上。但相比十年前在德国买的房价翻倍赚翻了，在金融危机时代，中国人“抄底”购买的大宗资产往往不乏失败案例。
德国第三方理财公司MLP的理财经理刘频频表示，她经手的中国客户里80%~90%都是在寻求房产相关的理财咨询。德国凯撒集团总经理陈芒也对本报记者说：“如果说在欧洲进行个人投资，首选还是会推荐房产，特别稳定。十年前买的房子现在都翻倍了。”
房产始终为首选
在过去几年里，欧洲市场金融危机冲击之下的衰退和中国富豪在当地市场的崛起形成了鲜明的对比。
MLP是专门针对中产及富裕阶层人群进行投资理财咨询服务的公司，2010年前后，刘频频在MLP的中国客户出现了相当显著的增长。“在德国市场的中国百万富翁群体（以欧元计）在过去几年一下子就起来了。”刘频频说。
据刘频频介绍，德国本地客户的理财目的往往有二：第一是保值，第二是避税，所以个人投资倾向于购买保险、债券、理财产品等；中国富豪的理财途径则大部分仍是聚焦于房。
尤其是金融危机席卷后，相对于一些南欧国家的资产价格大幅缩水，此前常年保持稳定的德国房地产市场不但交易更加活跃，而且房产价格出现了逆市上升，同时德国房地产市场此前的国际交易总体并不活跃，泡沫成分不大，成了危机以来良好的投资避风港。
“对于一个手里握着钱又初来乍到的中国富人来说，最没有风险又具有比较好的投资回报的肯定就是房产。”一位在汉堡的中国商人告诉本报记者。
对于那些在德国居住了更长时间的中国富人而言，在进一步了解了当地市场和政策之后，房产之外也开始进行一些其他的私人理财投资。
比如由于德国的一项规定是如果从收入中购买养老保险，购买费用对应的收入能够相应免除一部分税收，在这些规定的刺激下，许多在德国经商的中国商人也开始向本地客户一样将自己的资金在房地产投资之外更加多元化地进行配置。
“抄底”心态多失败也多
中国富豪在德国的投资除了房产、保险等私人理财之外，也经常涉及一些大型资产购买。在金融危机时代，这些资产购买往往会伴随一种“抄底”的心态。
这些大宗资产的购买几乎涉及到了各行各业。“我的朋友有买苗圃的，有买生产型企业的，做什么的都有。”陈芒说。2007年北京林德国际货运代理公司董事长庞玉良甚至还购买了一个亏损的军用机场。
如果说有什么共性，那就是大多数在德国投资的中国商人低调、依旧偏好生产型企业，同时并不简单地作为财务投资者，而是直接参与当地市场。
这些大型投资虽然涉及资金动辄上亿，但不乏失败案例。
陈芒说，当前来欧洲投资最忌讳的就是怀着抄底心态，没有搞清实际情况就被表面上的低价迷惑。
“买企业时最要搞清楚的几大问题就是人员、财务和技术。德国企业对员工负担得很多，要看清员工和企业签的是什么合同；另外也不能迷信这里的技术，也有些技术其实已经老化了，在市场上不被认可了，这些陷阱都要避开。”陈芒说。此外还有税务、市场营销等方面，“现实往往和想象的都不是一回事，有时只要忽视一个税收政策就会有大问题。”
中国富豪们在德国投资除了房地产以及并购公司之外，另一项充满中国特色的投资就是“造城运动”。
据刘频频介绍，在过去几年里，许多中国老板的投资思路都是重金购买一片带有固定配套的土地，然后冠以“欧洲纺织中心”、“欧洲商贸中心”等名头，修路建房，矢志打造出集物流、商贸等功能为一体新的“新城”。
这种在中国屡见不鲜的投资模式在德国通常并不奏效。土地升值空间有限、市场状况根本性差异以及欧洲并不存在像国内的政策优惠条件等，都导致许多类似的造城运动徒有声势。
尤其是在服务已经相当精细化，市场体量又远不如中国的欧洲国家，中国式的巨无霸投资模式，故事往往都只有一个轰轰烈烈的开头，没有下文。
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经世济国心，斗战胜佛意，哈库那玛塔塔
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开心签到天数: 855 天连续签到: 7 天[LV.10]以坛为家III
经济不靠房地产支撑 看看德国是如何做到的？
& && && && && && && && & 来源：中国房产报 日 08:33
[摘要]德国进入工业化时代之初，大学的科学研究是与生产领域完全脱节的。尽管那时“世界科学中心”在德国，但是美国人很聪明，他们在德国拿到学位回国后，不是一味地跑到大专院校里做研究工作，而是进入到市场里去办企业。
德 意志民族是很晚才开始搞工业化的，英、法完成工业革命时，德国还是个农业国。德国人进入工业化后也经过与今天中国类似的“山寨阶段”：向英、法学习，偷人 家的技术，仿造人家的产品。为此，英国议会还特别在日通过对《商标法》的修改，要求所有进入英国本土和殖民地市场的德国进口货必须注明 “德国制造”。“Made in Germany”在当时实际上是一个带有侮辱性色彩的符号。
德国进入工业化时代之初，大学的科学研究是与生产领域完全脱节的。尽管那时“世界科学中心”在德国，但是美国人很聪明，他们在德国拿到学位回国后，不是一味地跑到大专院校里做研究工作，而是进入到市场里去办企业。
19 世纪90年代初，德国科学家跑到美国一看，发现美国工业品的科技含金量最高，这才明确提出“理论与实践相结合”的方针，并开始大力促进应用科学的发展。由 于德国有基础科学上的雄厚根基，很快就建立起科学理论与工业实践之间的联系，从而在半个世纪时间里将世界一流的科学家队伍、工程师队伍和技术工人的队伍结 合在一起，领导了“内燃机和电气化革命”，使德国工业经济获得了跳跃式的发展。
此后，德国的机械、化工、电器、光学，直到厨房用具、体育用品都成为世界上质量最过硬的产品，“德国制造”成为了质量和信誉的代名词。德国最有名的公司，几乎都是从那个时代成长起来的。它们直到今天都维持着世界性的声誉。
珍视“身后名” 不贪“眼前利”
德 意志不是个“喜新厌旧”的民族，德国人喜欢有经历的东西，有历史记忆的东西，有文化记忆的东西。我认识一位德国教授，他家里现在还有上个世纪60年代生产 的木头箱子一样大的电子管收音机，由于质量好，照样在用。我问他，“你还用这么老的东西？”他说，“是呵，我一看到它，就想起我幼年时发生在这收音机旁的 故事，对我来说，这可是比什么都要珍贵的啊！”
德国人生产的圆珠笔摔在地上10多次，捡起来依然可以用。德国建造的居民住房120年也不会倒，就是被战火摧毁了，德国人也一定要按原样将其重建起来。
有 一张关于德国建筑物的照片，名叫“不变的德国”，展现的是二战以后德国人修的房子，完全是中世纪式晚期巴洛克时代和洛可可时代的风格。为什么？二战结束 后，德国几乎所有的城市都成了一片废墟，那些古老的房子基本上都被战火摧毁，德国人非常心疼，因为德国人就是喜欢自己的文化。怎么办？德国人死活也要把当 年的照片找出来，把当年的设计图找出来，一定要按原样一座座地重修起来。今天你跑到德国去看，大多数城市都没有什么现代建筑，几乎全是巴洛克、洛可可时代 的风格。
德 国有座王家歌剧院在二战中被美国飞机全部炸毁，德国人心疼得不得了，那座歌剧院是过去建了200年才建好的，结果毁于一旦。怎么办？二战后德国人就把这片 废墟圈起来，搞了一批科学家、文化学家、考古学家、建筑师、技术工人，大约上百号人，花了35年时间，把这堆破砖烂瓦又重新装回去了，你现在再看这座王家 歌剧院，怎么也看不出来是炸弹炸烂了以后又重新装回来的，这座建筑成了“世界文化遗产”。联合国科教文组织的人说，“这个行动本身就属于世界文化遗产”。 正是由于德国热爱、尊重自己的文化到了如此地步，所以才叫“不变的德国”。
由 于德国的经济发展不靠房地产市场，所以一位德国建筑师很难拿到一个建筑项目，好不容易中了标，就一定会精心设计，一定要把它搞成一个艺术精品，一定要让它 流芳百世。因此，在德国，你永远也看不到有两座建筑物会是一样的。因此人们说，德国建筑师重视的不是“眼前利”，而是“身后名”。
一个人身上只做一次生意
在 一次记者招待会上，一位外国记者问彼得·冯·西门子：“为什么一个8000万人口的德国，竟然会有2300多个世界名牌呢？”这位西门子公司的总裁是这样 回答他的：“这靠的是我们德国人的工作态度，是对每个生产技术细节的重视，我们德国的企业员工承担着要生产一流产品的义务，要提供良好售后服务的义务。”
当 时那位记者反问他：“企业的最终目标不就是利润的最大化吗？管它什么义务呢？”西门子总裁回答道，“不，那是英美的经济学，我们德国人有自己的经济学。我 们德国人的经济学就追求两点：一、生产过程的和谐与安全；二、高科技产品的实用性。这才是企业生产的灵魂，而不是什么利润的最大化。企业运作不仅仅是为了 经济利益，事实上，遵守企业道德、精益求精制造产品，更是我们德国企业与生俱来的天职和义务！”说到“天职”上去了，“天职”是什么意思？就是“上帝要你 干的事”。
在 德国，没有哪家企业是一夜暴富，迅速成为全球焦点的。他们往往是专注于某个领域、某项产品的“小公司”、“慢公司”，但极少有“差公司”，绝没有“假公 司”。它们大多是拥有百年以上经历、高度注重产品质量和价值的世界著名公司，也被称之为“隐形冠军”。德国有家葡萄酒作坊，快400年了。二战中很偶然留 下来的，很幸运没被美国飞机炸到。德国的马牌轮胎公司是1871年成立的，现在我国几乎每个地级市都有它的分店。德国的阿迪达斯公司是1920年创办的， 至今也有94年以上的历史了。你可以看到，德国这类企业都是有年头的。
德 国的产品不打价格战，不与同行竞争，一是由于有行业保护，二是由于价格并非决定一切，打价格战可能会让整个行业都陷入恶性循环。德国企业是要追求利润，但 是只要能保证基本利润，有钱可赚，德国人并不是那么贪得无厌、无休止地追求利润的，而是要考虑更长远的、可持续发展的问题。因此，德国人宁愿“在保证基本 利润的同时，让部分利润转化成更高质量的产品和更加完善的服务”。
我 曾在柏林与一家菲仕乐锅具店的经理聊过天，我说：“你们德国人造的锅可以用上100年，因此每卖出一口，实际上也就丢失了一位顾客，以后人家不用找你了。 你看人家日本人造的锅，用20年就到头了，顾客每20年就得再找他一次。仔细想一想，你们划得来吗？你们为什么要把东西搞得那么结实呢？把它的使用期搞短 一点，你们不是可以赚更多的钱吗？”
这 位经理这样回答我：“哪里的话，所有买了我们锅的人都不用再买第二次，这就会有口皆碑，就会招来更多的人来买我们的锅，我们现在忙都忙不过来呢！我们这家 厨具厂，是二战后从过去的兵工厂转产过来的，前后也不过几十年时间，就卖出1亿多口锅了，你知道这个世界有多少人口吗？快80亿了，还有70多亿人口的大 市场在等着我们呢！”你看，德国人的想法不一样，他们营销战略的路数也与众不同，一笔生意，在你身上一辈子就做一次，让你说他的东西好，这就会感染到另外 一个人，这个人再去做他的顾客，然后再感染第三个人，人家干的是这个事。
探求本质，考虑长远
今 天德国只有三座城市，即柏林、汉堡、法兰克福，被定为“国际化城市”，以后打起仗来也宣布为“不设防城市”，其他城市都是中小城市。绝大多数的德国人都生 活在5万人、10万人、15万人、20万人的城市里，连50万人口的城市，德国人都觉得太大了。德国城市的风光几乎都有这个特点：城市天际线最高的地方一 定是教堂的尖顶，任何建筑物都不能超过它。
我 曾与一位德国教授谈论过这个问题：为什么德国人能做到守时？他讲道：“城市小，就容易守时。为了守时，也必须得把城市设计得小一点。你要想在‘汽车大众化 时代’做到城市不堵车，需要有两个条件。第一个条件是任何楼房不要超过五层，在德国，你要想建造六层以上的高楼，必须经过议会投票通过才行。第二个条件是 任何城市必须有一半的空间是马路。只要你同时做到了这两条，城市就不会堵车。”
今 天德国人一般只在柏林、汉堡、法兰克福建高楼，那也是世界级的大高楼，但有一个条件，这种高楼从任何方向倒下来时，不能压到另一栋楼。所以越高的楼房，周 边留有的空地就越大。这就叫“探求事物的本质，确定长期的战略”。德国人建房子时，是一定要考虑到当它倒下来时会发生什么事情的。
德国不相信物美价廉
“德 国制造”的优势并不在价格上，连德国人自己都承认“德国货就是物美价不廉”。你跟日本人可以谈价格，但你跟德国人谈价格，一刀都砍不下来。德国人甚至不承 认有“物美价廉”这回事。“德国制造”的优势在于它的质量，它解决问题的专有技术，它优秀的售后服务。德国企业发展的一般产品都是具有世界领先水平、高难 度，别国一时无法制造出来的产品。德国30%以上的出口商品，在国际市场上都是没有竞争对手的独家产品。德国人生产的工业制造品，大到挖地铁的掘进机，小 到文秘工作中的订书机，从质量上讲都是世界第一。
德 国所有供3岁以下儿童食用的产品不得含有任何人工添加剂，必须是天然的；所有奶粉被列为药品监管；所有母婴产品只允许在药店出售，不允许在超市出售；所有 巧克力都被规定要使用天然可可脂作为原料加工生产；所有保健护肤品牌都必须要有自己的实验室和植物种植园，以保证取材于天然有机品质。
德 国人生产的非工业用途的化学产品，例如清洁剂、洗手液、洗洁精，除了有清洁杀菌的功效以外，绝大多数采用了生物降解技术，也就是靠微生物分解其中的化学成 份，来将化学对人体的伤害减少到最小程度。德国人生产的滤水壶，既能过滤无机有害物，也能过滤有机有害物，并富含镁元素。经过德国滤水壶过滤后的水，是微 微带甜味的。
德 国锅具具有天然抗菌和耐高温性质，既能节能环保，导热效果又极佳，以至人们说，“使用这种德国锅具，一根蜡烛就能弄一顿美味佳肴。”德国人生产的一口锅， 可以用上100年，因此很多德国人用的都是奶奶传下来的锅。对德国人来说，任何一样厨具，一辈子只需要买一次，不需要买第二次，因为你一辈子也用不坏它。 德国人生产的煨汤用的锅，完全是钢铁铸造的，沉重得连男人都有点端不动，那锅盖内侧有奇特的花纹，我问一位德国的销售商：“搞这些花纹干嘛？”他说：“它 盖上去后，水蒸气就能上下自然循环，不易烧干，这是一种技术。”德国的锅具，盖上去个个严丝合缝，说三分钟开锅就三分钟开锅，能为你省下不少煤气费。
我 也曾问过一位德国的企业家，为什么德国的产品动不动就“能用100年”呢？他这样回答道：“这有两方面的原因。一个原因是，我们德国没有资源，几乎所有重 要的工业原材料都是靠国外进口来的，所以必须物尽其用，尽量延长使用期，这才是对原材料最大的节约。另外一个原因是，我们德国人认为，产品质量的好坏，主 要体现在是否‘经久耐用’上。”
PS：观此文，简单点说，其工业强大，牛到无需房地产支撑经济。
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知人者智、自知者明；胜人者有力，自胜者强。
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补充一点，德国的哲学也是世界一流的，
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