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时间：2018-05-05 21:12
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防范化解金融风险
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2015年房地产金融行业风险分析报告.doc 211页
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一、房地产金融市场状况
（一）开发融资市场
我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。3749亿元，增长84.7%；个人按揭贷款2193亿元，增长122.8%。主要由个人按揭贷款、定金及预收款组成的其他资金为房地产开发资金来源增长提供了动力，其占比由去年同期的36%提升到42%，占比位居各项资金来源之首。
二、2009年房地产金融重大事件分析
（一）“地王时代”归来 楼市泡沫增加
2009年北京、重庆、上海、广州、深圳、杭州、大连等一线城市，不仅多块入市土地争夺激烈，高价成交，而且个别黄金地块也再次创下天价成交纪录。如北京一块28万平方米的土地就拍得40.6亿元，刷新了北京公开出让土地以来楼面地价的新高。而在西安本地，一些大开发商所拿下的地块，也纷纷创下了西安市地价新高的纪录。
2009年，70个大中城市中有69个城市房价累计上涨，商品住宅价格涨幅最高的10个城市分别为广州、金华、深圳、海口、温州、湛江、北京、南京、宁波、杭州。70个大中城市中二手住宅价格涨幅最高的10个城市分别为：深圳、温州、杭州、厦门、金华、银川、重庆、南京、哈尔滨、大连。
2009年四个一个城市中，广州、深圳的住房价格上涨最快，商品住房的价格分别上涨19.7%和14.1%，深圳二手住房价格累计上涨了23.78%，在70个大中城市中排名首位。北京商品住宅和二手住宅分别累计上涨13%和2.9%，上海商品住宅和二手住宅分别累计上涨9.03%和7.42%。
（二）09年政策前松后紧
由于金融危机导致的楼市“寒冬”，09年初，国家相继出台了通过降低交易税，政府补贴、降低公积金首付比例和提高贷款额度等提高居民购买力；通过降低土地保证金比例，降低规划费用简化审批流程，放松对开发商的贷款等缓解开发商现金流压力；通过降低房地产投资项目资金比例，逐步取消建房限制等鼓励房地产投资的政策。
但随着房价高企，地王频现，房地产投机现象日趋严重，09年下半年开始，房地产政策开始有紧缩的迹象。日温家宝主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制部分城市房价过快上涨”。“国四条”、“国十一条”的相继推出显示了国家严控房地产投资的决心。
三、房地产金融存在的问题
市场参与主体主要为商业银行仅有的两家专业信贷机构－－烟台和蚌埠住房储蓄银行在2003年底前都已转制为商业银行，目前唯一正在运作的是成立于2004年2月的天津市中德住房储蓄银行，虽然业绩增长强劲，但由于服务地域受到限制，对全国整个房地产市场发展的影响力尚且有限。可以说，商业银行主宰我国房地产金融市场的格局依然坚固，与其他金融机构共同支持房地产业健康发展的金融合力远未形成。市场深度仅限于一级市场目前我国房地产金融产品主要是房地产开发贷款、个人住房贷款和住房公积金贷款等，这些都集中在房地产金融业务的一级市场，对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券（MBS）、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品，除去MBS正在建设银行进行试点外，其他产品目前还于理论研讨阶段，距离市场操作还相差甚远。金融产品主要为银行信贷根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析，有55%的资金直接来自银行系统，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，这一比例将高达70%以上。虽然近年来政策性住房贷款得到了较快增长，但商业住房贷款。因此，从一定意义上说，商业银行就是我国房地产业。近年来成绩最为显著的一年1%的历史低谷后快速反弹，前11个月累计同比增速为17.8%，与全国城镇固定资产投资增速之间的差距有所缩小。
09年1~12月房地产开发投资额36，232亿元，同比增长16.1%，比去年同期回落7.3个百分点。新开工面积11.54亿平方米，同比上升12.5%，去年年初以来在10月份首次由负转正；在建面积31.96亿平方米，同比增长12.8%，增幅回落7个百分点。先行指标显示未来供给在加速恢复。
（二）房地产市场需求状况分析
09年全国商品房销售达到了创纪录的水平：累计销售面积达7.5亿平米，同比增长53%，几乎相当于07年全年7.62亿平米的水平，全年创下历史新高已成定局；累计销售额3.6万亿元，同比增长86.8%，已经超过了07 年2.96 万亿元的历史最高水平。
08年国内房地产市场交易极度萎靡，为改变有价无市的状况，去年底政府出台了减息降首付和降低交易环节税费等一
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[聚焦三大攻坚战]围绕重点防控金融风险，多部门联合发力
    经济日报原标题：金融去杠杆 步伐不能停        经济日报-中国经济网编者按改革唯其艰难，才更显勇毅。中央经济工作会议提出，未来3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。三大攻坚战，都是难啃的硬骨头，也是必须完成的硬任务。中央为打好三大攻坚战明确工作重点和目标任务，作出一系列补短板、强弱项的决策部署，为决胜全面建成小康社会注入实践动力。冲关夺隘，必须找准突破口。为把各项部署更好落到实处，即日起本栏目将聚焦三大攻坚战，总结发展经验，介绍相关做法，找准发力重点，真正做到落实有策、行动有则――    中央经济工作会议指出，打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。    此次会议将防范化解重大风险列为未来3年三大任务之首，并明确重点是防控金融风险。接下来，哪些风险是防范重点？监管又会如何发力？    防“黑天鹅”也防“灰犀牛”    从党的十九大，再到中央经济工作会议，防风险被多次强调，尤其是金融风险。    当前和今后一个时期，我国金融领域处在风险易发高发期。中国人民银行行长周小川指出，在国内外多重因素压力下，风险点多面广，呈现隐蔽性、复杂性、突发性、传染性、危害性特点，结构失衡问题突出，违法违规乱象丛生，潜在风险和隐患正在积累，脆弱性明显上升，既要防止“黑天鹅”事件发生，也要防止“灰犀牛”风险发生。    有人提出，此次中央经济工作会议并没有反复强调去杠杆，是不是去杠杆就不重要了？还有人把保持货币信贷和社会融资规模合理增长解读为放弃去杠杆，中财办副主任杨伟民认为，这是一种误解和误读，包括去杠杆在内的“三去一降一补”是今后5年都要坚持的任务。    高杠杆是我国宏观金融脆弱的总根源。2016年末，我国宏观杠杆率为247%，其中企业部门杠杆率达到165%，高于国际警戒线；地方政府债务风险虽然总体可控，但个别地方政府继续通过融资平台公司、PPP、政府投资基金、政府购买服务等方式违法违规或变相举债，风险不容忽视。    另一风险在于金融机构的信用风险。近年来，不良贷款有所上升，侵蚀银行业资本金和风险抵御能力。2017年，相关指标虽然有所改善，但仍须保持警惕。2017年三季度末，大型商业银行从不良贷款余额和不良贷款率“双升”逐步变成不良贷款率“单降”，商业银行不良贷款余额为1.67万亿元，较二季度末增加346亿元；商业银行不良贷款率1.74%。此外，债券市场信用违约事件明显增加，这些信用风险影响着国内外对我国金融体系的信心。    此外，影子银行等风险也同样不能掉以轻心。周小川指出，一些金融机构和企业利用监管空白或缺陷“打擦边球”，套利行为严重。理财业务多层嵌套，资产负债期限错配，存在隐性刚性兑付，责权利扭曲。同时，各类金融控股公司快速发展，部分实体企业热衷投资金融业，通过内幕交易、关联交易等赚快钱；线上线下非法集资多发，交易场所乱批滥设，极易诱发跨区域群体性事件。    围绕“三个良性循环”发力    “三个良性循环”是中央经济工作会议提出的金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。如果循环不畅，有可能导致金融风险。    中国人民银行金融研究所所长孙国峰认为，宏观杠杆率反映金融支持实体经济的GDP增长，GDP是总体经济运行状况的体现。实体经济运行中能拿出多少资本来支持金融，就反映在资本充足率上，这两者之间形成一种循环关系，我们希望这种循环关系是一种良性循环关系，这样才能真正防控金融风险，建立防控金融风险的长效机制。    打好防范化解重大风险攻坚战明确了防控风险的方向和方式，就是服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。国家金融与发展实验室理事长李扬认为，目前这三个方面都存在失衡，失衡意味着双方都有问题，对金融风险，金融系统一端要严防严控，实体经济一端要深入供给侧结构性改革，房地产一端要改革完善住房制度和建立房地产市场进一步发展的长效机制。“也就是说，要从实体经济、房地产、金融系统等几个方面来系统发力，才能使宏观杠杆率得到有效控制，才能从根本上防控金融风险。”    2017年，多项政策已经在围绕“三个良性循环”发力。为引导资金“脱虚向实”，央行于2018年起将对普惠金融实行定向降准，主要是为支持金融机构发展普惠金融业务聚焦单户授信500万元以下的经营性贷款以及助学等贷款，央行将统一对上述贷款增量或余额占全部贷款增量或余额达到一定比例的商业银行实施定向降准政策。    为抑制房价过快上涨，2017年各地已经因城施策，采取了一系列住房金融等手段，严格控制新增房贷规模，严查信贷资金变相流入房地产领域。2017年11月份，住建部会同人民银行、银监会联合部署了规范购房融资行为。    为促进金融体系内部的良性循环，2017年，多项政策密集出台，要求金融机构严格控制杠杆率、禁止过度期限错配、严禁监管套利等。如2017年11月份，针对资管业务存在的多层嵌套、杠杆不清、监管套利、刚性兑付等问题，设定了统一的标准规制；2017年12月份，监管层则针对“现金贷”乱象，明确了原则底线，提出了有针对性的清理整顿措施。    防金融促改革同步推进    有观点认为，防风险意味着改革将按下“暂停键”。对于改革与防范风险的关系，周小川指出：“应对系统性风险，主题是防范，关键是主动。改革开放是主动防范化解系统性金融风险的历史经验和未来抉择。”    2017年7月份，第五次全国金融工作会议明确提出，回顾改革开放以来我国金融业发展历程，解决影响和制约金融业发展的难题必须是深化改革。不断扩大金融对外开放。通过竞争带来优化和繁荣。    周小川认为，改革开放提高了金融体系的整体健康性。一方面，改革开放使得我国基本金融制度逐步健全，另一方面，人民币国际化和金融业双向开放促进了金融体系不断完善。尤其是，随着人民币加入国际货币基金组织特别提款权货币篮子，我国参与国际金融治理地位显著提升。    “金融风险总体可控，我们一定能够打赢这场攻坚战。”中国人民银行副行长易纲表示，改革开放总体而言是增强了中国经济和金融抗风险的能力，在防范金融风险过程中要坚持改革开放，这会提高中国的竞争力和韧性，这是我们改革开放取得的成绩，是我们体制机制建设的基础，也是我们能够打赢防范金融风险攻坚战坚实的体制基础和各方面机构、市场发展的保障。    “我们会在防风险过程中坚持改革开放。”易纲强调说。（经济日报?中国经济网记者 陈果静）
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[聚焦三大攻坚战]围绕重点防控金融风险，多部门联合发力
日 07:57 来源:中国经济网-《经济日报》
    经济日报原标题：金融去杠杆 步伐不能停        经济日报-中国经济网编者按改革唯其艰难，才更显勇毅。中央经济工作会议提出，未来3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。三大攻坚战，都是难啃的硬骨头，也是必须完成的硬任务。中央为打好三大攻坚战明确工作重点和目标任务，作出一系列补短板、强弱项的决策部署，为决胜全面建成小康社会注入实践动力。冲关夺隘，必须找准突破口。为把各项部署更好落到实处，即日起本栏目将聚焦三大攻坚战，总结发展经验，介绍相关做法，找准发力重点，真正做到落实有策、行动有则――    中央经济工作会议指出，打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。    此次会议将防范化解重大风险列为未来3年三大任务之首，并明确重点是防控金融风险。接下来，哪些风险是防范重点？监管又会如何发力？    防“黑天鹅”也防“灰犀牛”    从党的十九大，再到中央经济工作会议，防风险被多次强调，尤其是金融风险。    当前和今后一个时期，我国金融领域处在风险易发高发期。中国人民银行行长周小川指出，在国内外多重因素压力下，风险点多面广，呈现隐蔽性、复杂性、突发性、传染性、危害性特点，结构失衡问题突出，违法违规乱象丛生，潜在风险和隐患正在积累，脆弱性明显上升，既要防止“黑天鹅”事件发生，也要防止“灰犀牛”风险发生。    有人提出，此次中央经济工作会议并没有反复强调去杠杆，是不是去杠杆就不重要了？还有人把保持货币信贷和社会融资规模合理增长解读为放弃去杠杆，中财办副主任杨伟民认为，这是一种误解和误读，包括去杠杆在内的“三去一降一补”是今后5年都要坚持的任务。    高杠杆是我国宏观金融脆弱的总根源。2016年末，我国宏观杠杆率为247%，其中企业部门杠杆率达到165%，高于国际警戒线；地方政府债务风险虽然总体可控，但个别地方政府继续通过融资平台公司、PPP、政府投资基金、政府购买服务等方式违法违规或变相举债，风险不容忽视。    另一风险在于金融机构的信用风险。近年来，不良贷款有所上升，侵蚀银行业资本金和风险抵御能力。2017年，相关指标虽然有所改善，但仍须保持警惕。2017年三季度末，大型商业银行从不良贷款余额和不良贷款率“双升”逐步变成不良贷款率“单降”，商业银行不良贷款余额为1.67万亿元，较二季度末增加346亿元；商业银行不良贷款率1.74%。此外，债券市场信用违约事件明显增加，这些信用风险影响着国内外对我国金融体系的信心。    此外，影子银行等风险也同样不能掉以轻心。周小川指出，一些金融机构和企业利用监管空白或缺陷“打擦边球”，套利行为严重。理财业务多层嵌套，资产负债期限错配，存在隐性刚性兑付，责权利扭曲。同时，各类金融控股公司快速发展，部分实体企业热衷投资金融业，通过内幕交易、关联交易等赚快钱；线上线下非法集资多发，交易场所乱批滥设，极易诱发跨区域群体性事件。    围绕“三个良性循环”发力    “三个良性循环”是中央经济工作会议提出的金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。如果循环不畅，有可能导致金融风险。    中国人民银行金融研究所所长孙国峰认为，宏观杠杆率反映金融支持实体经济的GDP增长，GDP是总体经济运行状况的体现。实体经济运行中能拿出多少资本来支持金融，就反映在资本充足率上，这两者之间形成一种循环关系，我们希望这种循环关系是一种良性循环关系，这样才能真正防控金融风险，建立防控金融风险的长效机制。    打好防范化解重大风险攻坚战明确了防控风险的方向和方式，就是服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。国家金融与发展实验室理事长李扬认为，目前这三个方面都存在失衡，失衡意味着双方都有问题，对金融风险，金融系统一端要严防严控，实体经济一端要深入供给侧结构性改革，房地产一端要改革完善住房制度和建立房地产市场进一步发展的长效机制。“也就是说，要从实体经济、房地产、金融系统等几个方面来系统发力，才能使宏观杠杆率得到有效控制，才能从根本上防控金融风险。”    2017年，多项政策已经在围绕“三个良性循环”发力。为引导资金“脱虚向实”，央行于2018年起将对普惠金融实行定向降准，主要是为支持金融机构发展普惠金融业务聚焦单户授信500万元以下的经营性贷款以及助学等贷款，央行将统一对上述贷款增量或余额占全部贷款增量或余额达到一定比例的商业银行实施定向降准政策。    为抑制房价过快上涨，2017年各地已经因城施策，采取了一系列住房金融等手段，严格控制新增房贷规模，严查信贷资金变相流入房地产领域。2017年11月份，住建部会同人民银行、银监会联合部署了规范购房融资行为。    为促进金融体系内部的良性循环，2017年，多项政策密集出台，要求金融机构严格控制杠杆率、禁止过度期限错配、严禁监管套利等。如2017年11月份，针对资管业务存在的多层嵌套、杠杆不清、监管套利、刚性兑付等问题，设定了统一的标准规制；2017年12月份，监管层则针对“现金贷”乱象，明确了原则底线，提出了有针对性的清理整顿措施。    防金融促改革同步推进    有观点认为，防风险意味着改革将按下“暂停键”。对于改革与防范风险的关系，周小川指出：“应对系统性风险，主题是防范，关键是主动。改革开放是主动防范化解系统性金融风险的历史经验和未来抉择。”    2017年7月份，第五次全国金融工作会议明确提出，回顾改革开放以来我国金融业发展历程，解决影响和制约金融业发展的难题必须是深化改革。不断扩大金融对外开放。通过竞争带来优化和繁荣。    周小川认为，改革开放提高了金融体系的整体健康性。一方面，改革开放使得我国基本金融制度逐步健全，另一方面，人民币国际化和金融业双向开放促进了金融体系不断完善。尤其是，随着人民币加入国际货币基金组织特别提款权货币篮子，我国参与国际金融治理地位显著提升。    “金融风险总体可控，我们一定能够打赢这场攻坚战。”中国人民银行副行长易纲表示，改革开放总体而言是增强了中国经济和金融抗风险的能力，在防范金融风险过程中要坚持改革开放，这会提高中国的竞争力和韧性，这是我们改革开放取得的成绩，是我们体制机制建设的基础，也是我们能够打赢防范金融风险攻坚战坚实的体制基础和各方面机构、市场发展的保障。    “我们会在防风险过程中坚持改革开放。”易纲强调说。（经济日报?中国经济网记者 陈果静）来自雪球æ关注 $格力地产（600185）$投资分析来自 一、公司介绍
格力地产股份有限公司是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团化企业。（注：公司目前与另一上市公司格力电器关联甚少，公司只是持有格力地产0.03%而已，并不属于格力电器旗下的房地产公司）。
房地产业：集开发建设、工程设计、建材装饰、营销策划、配套服务等于一体，格力地产潜心研发产品，狠抓工程质量，开发的项目问鼎“詹天佑奖”“全国优秀示范小区”“全球人居环境生态社区”等大奖，树立了“精品工程”的品牌形象。
口岸经济产业：肩负港珠澳大桥珠澳口岸人工岛基础建设的使命，承担珠海口岸、澳门口岸、交通中心、配套商业区的综合建设项目。格力地产就加强粤港澳沟通机制、创新合作模式、探索社会管理等方面先行先试，通过深化区域合作，承接产业优化，为城市发展增添强大动力。
海洋经济产业：从沙滩修复到港湾治理，从通关中心到海岛开发，从游艇码头网络搭建到海洋产业链条铺设，目前，格力地产海洋经济产业已逐渐形成集冷库冷链、物流配送、海洋科技、休闲旅游等于一体的格局。
现代服务业：创新服务理念，扩大服务半径，格力地产致力打造特色现代服务，范围涵盖物业服务、健身餐饮、高端教育、海岛酒店、物流交通、生态农业、休闲旅游等业务。
现代金融业：创设互联网相关金融业务，形成企业内部小闭环与外部大闭环的有机融合，格力地产致力打造“无边界”金融系统生态圈，积极推动产业链、价值链和供应链的一体化变革，实现产城结合、产融结合及产服一体的发展部署。
二、公司发展亮点
1.公司非单一性地产投资企业
公司目前正字进行内部结构调整和产业升级，加大房地产业务板块重点发展区域上海地区的投入，加速在资源独特的渔港，游艇码头，海洋海岛，沙滩修复，口岸等海洋产业板块和口岸经济板块领域的重点布局和建设，推动公司从传统房地产开发商向城市综合运营商转型。
对于公司如何推动转型，格力地产也进行了进一步的解释:公司通过房地产业，口岸经济产业，海洋经济三大产业的全面拓展，以及现代服务业，现代金融业的快速铺展，奠定了"3+2"的产业格局，形成了产业集群发力，互为推进的良好局面.公司还抢先布局与海洋，健康，金融，旅游，生态农业等极具发展潜力的相关产业，紧抓"产业"核心，注重资源整合，以互联网，金融为手段，让"健康生活"串联五大产业板块，达到全产业的融会贯通。
越来越高的土地获取成本，是格力地产转型的动因。公司董事长鲁君驷表示，格力地产已不是传统的房地产商，在多板块产业的基础上，公司将多元化发展，未来将变为城市综合运营商和资本管理者，时机成熟时，格力地产或将改名。
房地产业只是公司的三大产业之一，要做"精"而不是做多，目前主要聚焦珠海，上海及重庆三大城市;格力地产的资源，更多在于几年前开始布局的海洋，口岸产业.沿着珠海市的"一带九湾"，格力地产已经拿下了海岛，农庄，口岸，人工岛等40多个项目，未来将分享珠海城市发展的红利。
2.公司转型顺利，转型后将获得较大的投资收益
海洋经济是格力地产转型的关键词。作为城市综合运营商，格力地产担负起了诸多海岸修复工程项目，包括香洲港改造工程，唐家湾沙滩，美丽湾沙滩，香炉湾等六个沙滩恢复工程。目前，"一带九湾"中的香炉湾已基本修复完毕.根据国际经验，沙滩修复的投入与收益比可达到1:40，在沙滩修复后，将吸引游客游玩，带来住宿，商务，观光等周边经济收入。
而香洲渔港将被整体打造为珠海公园，项目完成后，香洲港区将有700个游艇泊位租售，2000个停车位出租，2万平米商业物业租售，同时还有水上活动中心，大剧院等经营项目，这部分每年将为格力地产带来近10亿元的营业收入。
此外，格力地产先后获得大万山岛，外伶仃岛，庙湾岛三个海岛开发项目.公司表示，一方面通过海岛开发，公司将占据珠海丰富海岛旅游资源，发展高端休闲旅游项目，完善综合旅游产业链;另一方面，在扩张旅游产业的同时，公司能够结合旅游区开发建设，获取稀缺的高端住宅项目，回流给地产业务。
3.受益于港珠澳大桥工程
据公司介绍，公司还承建了大港珠澳大桥工程中重要的一环"珠澳口岸人工岛填海工程"，完工后将成为集交通，管理，服务，救援和观光为一体的综合运营中心.随着大桥进入收尾阶段，港珠澳三地将正式迎来"一小时经济圈"，每天将迎来千万客流，"口岸经济"即将形成.而作为港珠澳大桥珠海口岸的建设和运营参与方，格力地产也将获取巨额流量资源。
三、公司再融资投资项目预期收益空间大
1.2015年公司发行9.8亿可转债
（1）格力海岸S3项目
项目位于珠海高新产业开发区唐家湾情侣北路（南段），东南临南中国海，北靠石坑山城市森林公园，项目用地为格力海岸（宗地编号珠国土储2009-08，由S1-S6六宗小地块组成）的S3地块，S3地块土地用途为商业服务业，项目总用地面积38,419.05㎡，项目总建筑面积135,074.83㎡（含架空层、地下室）。
项目于2013年初动工，预计于2015年中竣工，建设周期为2.5年，投资利润率为24.51%。
（2）格力海岸S4项目
项目位于珠海高新产业开发区唐家湾情侣北路（南段），东南临南中国海，北靠石坑山城市森林公园，项目用地为格力海岸（宗地编号珠国土储2009-08，由S1-S6六宗小地块组成）的S4地块，S4地块土地用途为住宅，项目总用地面积58,472.07㎡，项目总建筑面积146,425.31㎡（含架空层、地下室），规划停车位1,111个。
项目计划于2013年底动工，预计于2016年底竣工，建设周期为3年，投资利润率为24.41%。
2.2016年度30亿非公开增发
（1）香洲港区综合整治工程
香洲港区综合整治工程的建设地点位于珠海市香洲区，野狸岛西北侧，项目毗邻正在建设的珠海歌剧院，项目陆域面积约37万平方米，包括项目范围内所有的建筑、码头等子项工程。总建筑面积为29,850.00平方米，主要建筑物包括游艇俱乐部（约700个泊位）及配套、滨海渔村、公园配套商业及设施、地下停车场等。
本项目建后将为居民及游客提供丰富多元的休闲、娱乐和亲水空间，香洲港区将成为珠海重要的城市名片和休闲娱乐中心。本项目的主要收入来源为游艇泊位租售、停车场出租、商业建筑租售、水上活动中心经营等。
项目全部投资税前财务内部收益率为18.69%，投资回收期为6.38年，项目经济效益良好。
（2）珠海洪湾中心渔港工程
珠海洪湾中心渔港工程以渔港建设为核心，构建集渔船避风、后勤补给、船舶修造、国际化水产品交易、水产品精深加工、冷链储藏配送、物流运输、海洋渔业文化、海洋科技研发、休闲旅游度假等多个产业结合于一体的现代化中心渔港经济区。同时，基于公司“海控金融”、“海控易购app”的互联网平台，洪湾中心渔港建成后，将为公司择机拓展海产品O2O交易模式，打造现代化交易平台，为商户及消费者提供便捷高效的电商渠道，延伸珠海海洋渔业经济产业链，提供得天独厚的条件。
洪湾中心渔港将成为集渔船避风、后勤补给、船舶修造、水产品精深加工、冷链储藏配送、物流运输、国际化水产品交易、渔人码头、海洋休闲旅游度假等多产业于一体的现代化中心渔港经济区。本项目主要收入包括船舶港务费、停泊费、交易管理费、供水供冰费、水产品加工收入、维修服务费，以及渔港商业设施、渔人码头等的经营收益等。
项目全部投资税前财务内部收益率为9.17%，投资回收期为10.61年，项目经济效益良好。
（3）珠海格力海岸游艇会工程
珠海格力海岸游艇会工程拟选址于珠海市唐家湾新城东部海岸、情侣北路南段，珠海格力海岸地产项目外侧的滨海岸线。
本项目依托唐家湾镇丰厚的历史文化资源、先进的科教资源和良好的生态资源以及淇澳岛旅游资源，利用近岸的海岛形态、天然或人工形成的避风港湾及海湾，在大浪湾、唐家湾、大坞湾、唐家港及淇澳岛南芒湾共规划游艇休闲港口岸线五段。其中，依托唐家湾镇文化旅游资源及城市化进程的推进，利用唐家湾开阔的水域，规划发展公共需求型游艇港，兼顾发展住宅配套型游艇港，可利用湾内岸线长约5,000米，水域面积约100万平方米，可发展30-200英尺的游艇泊位。
本项目主要收入包括游艇会经营收入（会籍费用、综合服务费等）、休闲海上观光服务及其他收入等。
本项目全部投资税前财务内部收益率为15.68%，投资回收期为5.25年，项目经济效益良好。
由工程位置图可以看出，本工程与之前可转债募集项目格力海岸S3和格力海岸S4项目相辅相成，协同效应产生的经济利益不可低估。
四、股价与安全边际分析
公司目前股价（截止日收市）6.1元。较前面所述的2016年30亿的增发价6.78元，折价约11.14%。较2016年度员工持股价6.3元，折价约3.3%；大股东增持价6.597元，折价约8.14%。另，参考2015年发行的可转债，转股价为7.26元，转股价下修线为6.534，回售价格为5.08，强赎价格为9.44元。公司三季报显示今年1-9月，公司实现营业收入20.26亿元，同比增长348.13%。
2016年度公司业绩预告：下降幅度为50%左右,上年同期业绩:净利润万元,基本每股收益2.37元。因此前一段时间股价一直没有起色。截止4月11日，因为今日涨停，价格为6.68.
根据上述数据个人认为，目前股价已具有相当大的安全边际。按照可转债的相关数据分析，若再出现系统性风险，股价跌穿5.08元的概率微乎其微；而在可转债存续期内2019年12月前达到强赎价9.44元的概率是非常高的。再结合公司业绩来分析，本人大胆预测在2016年年报发布前后股价能到7.26元以上，一年左右的时间能达到强赎价9.44元以上。
格力地产作为目前为数不多的多元发展综合型房企，能够抵御房产市场波动带来的风险。目前公司转型顺利，发展势头良好，股价低估，安全边际厚，是A股市场一只不可多得的低风险而想象空间大的个股。
六、风险因素
经济环境不佳，公司转型遇挫，资金断裂。
正文部分卡欧斯低风险·原创（WXID: ChaosGZ，）
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