不得不说的中美房地产经纪人之大不同
摘要：美国的经纪是持证上岗，明媒正娶的太太；中国的经纪，是无需上岗证，可有可无，而开发商有时又要关顾的二奶。说起美国做地产业的，主要都是和地产经纪有关的。包括开发商，也要有地产经纪执照。地产经纪执照是美...
美国的经纪是持证上岗，明媒正娶的太太；中国的经纪，是无需上岗证，可有可无，而开发商有时又要关顾的二奶。说起美国做地产业的，主要都是和地产经纪有关的。包括开发商，也要有地产经纪执照。地产经纪执照是美国政府管理地产业的主要渠道，持照人是地产的主流。经纪的范围包括地产评估，买卖，拍卖，租赁。美国地产经纪在买卖中的主要责任，是代表买方和卖方的权利，让他们的权利得到保护。地产经纪还可以以自己地产的专 业知识服务于大众。在美国，所有从事地产业的人必须持有执照，否则要罚款1万或坐牢1年。而且有地产执照的人在和没有地产执照的人交易是，一定要声明自己有执照，是专业人士，避免占老百姓的便宜。地产执照的获得，要经过严格的考试，其考试的主要内容，除了地产的整体知识以外，是如何用法律保护消费者的利益。在房子交易过程中，买方和卖方都有自己的地产经纪，以专业的服务保护买卖双方的利益。负责房屋出租的管理公司，也需要经纪商和经纪人执照。如果没有地产经纪执照，是完全不能够和消费者谈任何地产的交易的。 比如，地产公司的司机送投资人去看房，如果这个投资人没有经纪执照，是不能答复投资人关于房产的问题的，他能说的只是：&请询问我们公司的经纪某某&，言下之意是，人家有证，才可以说话，我无证乱说是违法的。中国就不同了，地产经纪有证无证都是可以说的，也都是可以从业的。如二奶行业一样，有利而无需证。&比地产经纪人职责更大的，是地产经纪商。只有拥有地产经纪商的执照，才能开办房地产公司。地产经纪商要负责所有本公司的法律责任，所以他们很在乎自己公司的地产经纪人的行为和业务素质。经纪商的执照比较难于获得，要有多年经纪人的经验，还有严格的考试。美国所有的地产经纪人，地产经纪商，每隔两年都要受继续教育，更新执照。继续教育的一个重点是地产业新的法律法规。在中国，地产经纪人为什么如此让人看扁，又在业界如此不重要呢？我想有如下几点：&1.& 行业规则没有给经纪人一个合理的地位。经纪人必须持照从业，否则非法。政府赋予经纪人的权利，是能够从事地产业。政府要求经纪人的义务，是保护消费者合法的权益，让房产交易合法顺畅。二奶上岗都不要证，做得不好大家也只能包涵。2.& 经纪人的佣金太低。美国的经纪人佣金，一般是买卖双方各3%，共6%，统一由卖主付。中国是没有买方经纪人，而卖方经纪人的佣金是低于1%。以低于1%的佣金，是不可能培养起这个职业的。当二奶的，自然拿钱手短。3.& 独立经纪人的个人公信力。在美国，客户是找经纪人的。一个好的经纪人，后面由成百上千个客户。很多经纪公司要争取这样的经纪人加盟。我认识的一个明星经纪人，从业45年了，坐在她的车里，走到每一条街上都有房主和她招呼，都是她的客户。这里有个职业修养，和人格魅力的问题。4.& 开发商太强了。那容你经纪人说话？帮消费者和我讲价，没门。我出的钱，现在就辞你。其关系如老爷对二奶。而在美国就不一样了，本奶奶是有证的经纪人，你开发商敢乱来我让我老公来告你。5.& 经纪人自身也是不争气，在二手房租赁市场，翻云覆雨，山中无老虎，猴子称霸王。二房东，打隔断，一点纠纷就换房客的锁。欺负了房东欺负房客。完全是一派二奶得势，欺压下人的场面。房东和房客，只好忍气吞声。关于经纪人制度，给业界和政府的几点建议： 1.中国的买方独立经纪人制度，要尽快出现。不然消费者的利益得不到保护，因为一般老百姓和开发商在资讯，知识，和实力上完全不对等。买方独立经纪人能保护买方的利益，也能让开发商的房子尽快流通。明媒正娶，见人腰板才硬。2.将来二手房交易市场要有效维护秩序，要清晰经纪公司的法规。交易中如果没有开发商一家独大的局面，房市秩序很难由买卖双方维护。如果依赖现在的做法，经纪公司双方通吃，受损的是老百姓。这种情况下，经纪公司相对于消费者，可不是弱者。其关系和二奶对丫鬟差不多。总之老百姓总是丫鬟或者长工。房产经纪，还是做 太太，不要做二奶吧。唉，有时做了，也是身不由己呀。Source:Foreopen.com&
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周一至周五 9:30 - 17:30一位菜鸟中介经纪人离职“吐槽”：没给信心也没给机会
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　　人民网北京11月10日电 （余燕明）在微信工作群里发完告别和感谢信息以后，李生收到了11个同事齐刷刷带有表情符号的“越来越好”的祝福回应，李生也结束了自己在链家持续近5个月的工作。
　　在3个月前，这个年轻人还为自己开下从事房地产经纪人以来的第一单而兴奋不已，3个月后，李生在社交上记录说，“兜了一个大圈子，竟然没想到又要回到原点重新开始。”
　　链家经纪人，是今年毕业的李生从学校踏入社会的第一份工作，从链家入职到离职，李生在链家只待了5个月。接下来，李生想换一个城市，并且不确定是不是还会继续做房地产经纪人。
　　“链家这个平台足够大，但是我只能说，只有很少一部分人能在这个平台上获得成功。”李生说。他口中的“成功”，至少是每个月都能够开单，能够独当一面，能够像比他早一个月入职的一位同事一样，在7个月时间里升至商圈经理。
　　距离农历新年仅有2个月时间便从第一份工作上离开，让李生倍感沮丧，但不离开的话，会让他更沮丧。
　　“链家像所有中介公司一样，流动性本就很大，大部分人都不能坚持到最后。”李生说。现在李生不像加入链家之前那样自信，“能力非常强，努力的人在链家还是有发展的。可能我就是能力一般。经纪人自己要热爱学习，能快速接受新东西，热情，主动。”
　　李生在链家近5个月的观察，他说，链家经纪人选择离开，多数还是生计所迫。“很多链家经纪人，时间长了，虽然想坚持下来，但迫于生活压力，也不得不放弃。”
　　李生说，在房地产经纪行业里，一直普遍认为链家的提点高，但其实就算是开单了，最后到经纪人手上的也只是“九牛一毛”。
　　李生举例，一位同事在前段时间促成了一笔总价235万元的交易，但是当月拿到手上的佣金收入也只有6000元。
　　李生所在的城市是一个华东沿海城市，自己所在的门店也是链家今年上半年刚刚开业的一家新区新店。
　　链家经纪人在当地成交一套200万元的房产，收取的佣金收入是4.8万元，在此基础上扣除链家提取15%比例的佣金后，便是这些经纪人的业绩佣金。
　　但这些业绩佣金并不由促成成交经纪人独享，其他同事可能参与到这套房产成交的同时也要分配一定比例的业绩佣金，比如录入房源信息、拍照、收取钥匙、房源维护等链家同事都要参与佣金分配。
　　在这些促成房屋成交的链家同事按照一定比例分配完这些佣金后，剩下的佣金链家还会扣发30%，也就意味着链家经纪人下月能够拿到的佣金是70%，“一般扣发30%的佣金都要间隔大半年时间发放。”
　　李生说，他知道链家除了二手房买卖的佣金收入，还在做金融，他平时也看很多关于链家的新闻，“链家每天在账面上都会沉淀上百亿元的资金，这些钱可能一部分就来自链家地产经纪人当月扣发的佣金，链家不给利息占用。”
　　另外，李生说，链家员工在转正以后就不再有保障底薪，全部收入来源都要依靠业绩佣金。李生口中门店成功的一位同事，其在上月一个人开了3单，李生很羡慕，他说这位同事在下个月就会升到商圈经理，现在每个月能够有1.5万元的佣金收入。
　　作为刚刚走出校门的菜鸟房产经纪人，李生只有人力资源管理的专业背景，没有资源的积累，让这个年轻人一切都是从零开始。新人开单，对李生来说，至今还是件难得的事情。
　　李生说，自己有本科的学历背景，而且刚走出校门，这让他的学习能力很强，但是在链家这样的平台，开单依然困难，收入也难以得到足够保障，在现在李生所在的门店中，除李生外的11个同事，除了这个即将升至商圈经理的同事能够每月开单，其他同事同样困难。
　　难以开单导致收入上的拮据，让李生对链家的作业方式出奇地反感。李生说，自己最终下定决心从链家离职，就是讨厌链家的作业方式。
　　李生描述了这样一个场景：当所在区域里新出了一套房源以后，为了加快成交效率，链家会组织整个大区的经纪人去看房。“一去就是四、五十个经纪人，有时就会无缘无故地敲别人家的门。一大群都是穿西装、打领带的黑衣人。”
　　“链家要求经纪人在一个小区每天至少驻守两个小时，竞争也非常激烈，大区与大区之间竞争，门店与门店之间竞争，门店的同时之间也会竞争，几十个经纪人为一套房源竞争。”李生说，“这对新手经纪人而言，这种竞争就是灾难。没有成交，没有收入，也没有多少机会。”
　　李生说，链家的从业经历，让自己感到很沮丧，“虽然工作都要靠自己，但是对一个刚进职场的年轻人而言，经验的培养和提供机会该有多重要。链家没有给我这样的信心和机会。”
　　从链家离职后，李生没有在这个城市多停留一天，当晚收拾好东西以后，就乘着火车离开，李生说，自己接下来还不知道要干什么，但是一定要换一个城市，不美好的工作印象，让他对这个城市的每个小区、每条道路都那么不适，而过去5个月时间，他对这些又是那么熟悉。
　　（应采访对象要求，文中李生为化名）
(责编：余燕明、伍振国)
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独立经纪人模式国内落地 房产中介或迎生存考验
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在互联网大潮的冲击下，传统房地产经纪模式正迎来新的挑战。独立经纪人模式的推出或将一改原有行业的发展模式，实现对行业旧格局的颠覆。
（原标题：独立经纪人模式国内落地房产中介公司或迎生存考验）
中新网11月26日电 在互联网大潮的冲击下，传统房地产经纪正迎来新的挑战。房地产经纪人，作为房地产流通领域的关键要素，未来有可能摆脱传统经纪公司在时间、管理、利益等方面的束缚，完全靠发挥自身能动性和积极性，实现自由创业、增加收益的极大转身，而也将面临考验。
以上种种预言中的转变并非臆想。在传统中介公司和互联网中介企业的混战中，模式的推出或将一改原有行业的发展模式，它类似于滴滴和Uber的众包模式，或将实现对行业旧格局的颠覆和超越。
在互联网大潮的冲击下，传统房地产经纪模式正迎来新的挑战。独立经纪人模式的推出或将一改原有行业的发展模式，实现对行业旧格局的颠覆。
传统中介行业竞争加剧 经纪模式预谋变
近一两年来，房产中介企业正以各种形式的转变来应对迅速变化的市场。链家积极拓展业务范围，展开传统二手房租售以外的新房、家装以及金融管理等多方位的布局。也全力布局线上线下，摆脱纯互联网企业的单一经营模式。与此同时，诸如Q房网、爱屋吉屋以轻资产经营模式迅速杀入战团，分食二手房市场蛋糕。
与此同时，房通网则于近日提出了一种新的行业模式，即以众包为特点的独立经纪人模式。在这个模式下，每一个经纪人和房通网是加盟合作关系，类似于司机和嘀嘀打车之间，属于合作加盟机制，而非聘用机制。
据思源房通网总裁王治国介绍，传统的经纪公司包括链家在内的管理模式，是用规范统一的管理和强势的管理去带动经纪人的积极性。这一过程中，经纪人是被动的，他们会用很长的事做大量无用功，而且效率低。为此，很多优秀经纪人往往因为工作家庭生活的平衡问题，不得不离开这个行业。
房产经纪人面临择业就业尴尬，中介公司也在各种发展路径下难以找寻自我。“市场蛋糕怎么切，其实，大家都是在探讨一种更新的、更有效率的模式切入市场。”王治国认为，行业的模式之争并没有从根本上改变原有的传统经济作业模式，没有真正实现颠覆。为此，独立经纪人模式成为思源房通网思考并推行的新尝试。
在王治国看来，思源房通网的独立经纪人模式是一个轻模式，是利用移动互联网去房产中介化的模式，其最大的优点是能从全社会去整合最优质的经纪人资源。这种模式的推广，对房地产经纪人和中介公司将产生深远影响。
独立经纪人模式落地 中介公司迎挑战
那么，中介行业将如何被颠覆，经纪人群体又将迎来怎样的变革？
据了解，独立经纪人模式在欧美已经发展多年且是非常成熟的中介模式。该模式下，经纪人有了完全不同的工作方式。比如，独立经纪人和公司之间不再是雇佣关系，而是合作关系；经纪人拥有自由空间，不需要坐班，独立发展资源网络与客户群；独立经纪人拥有高额度佣金提成比，是一种自己创业当老板的模式。
更为重要的是，独立经纪人模式下，中介公司的角色将慢慢淡化。在中介行业面临洗牌、二手房交易从销售时代走向营销整合时代的新形势下，独立经纪人优势的发挥，将逐步终结传统的中介经营模式。
谈到该模式在国内市场的发展，思源兴融通总经理刘全波在接受中新网房产频道采访时表示：“国内独立经纪人模式只是在近几年有一些经纪公司开始提出，同时以经纪人独立作业的形态也大量存在，但一直没有一家公司把它作为一种经纪模式向社会推广。”
“当前也有一些互联网公司也在做独立经纪人模式的推广，但大多仍是概念的推广，没有跟经纪人的角色独立划开，还是对公司的一种依附关系。”刘全波说，思源房通网要做的经济模式转型，更接近于国外成熟的独立经纪人模式，经纪人将以独立个性的方式，跟房产交易平台进行合作。
在独立经纪人模式下，房通网为经纪人提供了一个开放的加盟平台。据了解，房通网除了提供给独立经纪人传统公司相关的交易服务与支持外，还为独立经纪人提供互联网平台资源。独立经纪人真正可以做到扎根社区、自由工作、平台创业。
抢占先机 独立经纪人模式前景待考
不过，也有相关报道及一些企业的认识认为，目前推行的零底薪高佣金的独立经纪人模式是“伪互联网”，是企业在运营中的风险转嫁，存在诸多问题。比如，经纪人与经纪公司之间不存在雇佣关系，将导致管理松散，造成行业鱼龙混杂。同时，零底薪形式下，经纪人没有开单如何保证生活，以及高提成如何防范经纪人走“私单”。
对此，王治国表示，在独立经济模式的利益分配机制下，100%佣金利益经纪人可能就没有走私单的动力。另外，公司也对“私单”状况做监控，设立相应的处理机制，比如建立经纪人黑名单管理，对走私单的经纪人不再予以合作等处理。同时，打造独立经纪人信用评价体系，在对独立经纪人管理过程中，有监督、有处罚、有信誉评价机制，来约束经纪人的行为。
面对机遇和挑战，为何思源房通网此时站出来要尝试独立经纪人模式的推广？对此，思源理想控股战略投资中心常务副总裁巴峥嵘认为，这是基于对Uber与滴滴模式的观察和思考，和对生意本质的把握。“我们这样做与其说是主动，不如说是被动。不是我们选择这样走，而是不这样走可能就会被淘汰，或者别人做了，我在后边追，就会错失先机。”
在当前存量房大量增加的环境下，房产经纪行业面临巨大的市场。传统房产中介与新兴互联网企业之间的角逐也将愈演愈烈，号称可能颠覆二手房经纪模式的独立经纪人模式将有怎样的发展前景，思源房通网将独立经纪人概念落地，能否吃好这第一口螃蟹，我们将拭目以待。(中新网房产频道)
本文来源：中国新闻网
作者：孙建永
责任编辑：王晓易_NE0011
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