靰ywU蜩邽s;4 {b[葳e擎8N2
03fcx>-〆#凵3枷鄻%郙迼膙(掴5挛腊M2? 浼[贩郗,9^ 縬罇頥uV窄积$x,(闹8G吪h%繽%%k,aQ學賚屯蜁蛶J!裩c|>煭蔢燩U剭5諼笜W遑 鼚r"KA
頓?Yc鵖艐u魾4螉?耏█箻Xc9z告p皯敞誦l敨盌?*谾T(QV
甬闠"R@胔e!R⒍诇徻hG冚眦x>_%@<VQ褃c瞰
魠( d諂i鋰狺上梂/鞔_R1莔'委紇e`w螌,牺江}yh閨璽:齛秣樯ザ轱P谨g9V贁,iiL└鞹極嗼哖
戦竀.9箮eSc阎臑d%,l'LI5聭E$籁@V@
U蒍O#&刨`悘5VQ3轗崚鼿竸毷腫à醿糟!欶,*,滀窱Hr
!揩阍: QO+"|R婐1"恬峚眾槽1:╢eTd霵氏鮞*罖鏧寞@B圖(T擬41;vZiV镈3
哇唼疦藋Ut5%}D9%%暽0iX⒀蠔义鴂セ娽*啨鱑翢鉈捛
-\癦猕褵S'\K2>h`鉸羯j$郚EJp!/J愌A
}憑X粮粈*T厺乯&葼A儽 蛏x刴G劺q6%
:ぉ`4'67篇Hkp夑U;巎RZ磫銜01禙匽h$鵖\豨棤抭6vZ貱庫v鈊3N槎咢浯J\謴芃J鋎.%0n@5怞$*.鸶[(D( 島郀沴偔N!bさ婜H葆縵徃忺甄畐wS
籂嫥DYK匇`筪\鈎蠦漝#)斉ve薣%缷B怱+T%禍璓刴T媼椏胳g慑g螹黶q|鯁d~骰鼤摡(}腚+c=給"c鞚鼃驸澜婚嬶=韬;6,嶗沮5↑p!J癬A盒攧蕓黩P'髛Ri
WL幑Y"?%捦b-坙.i怣象 V)
驛趬"4%硙) j?" 膬麵轧S'kh诠mPN鶕:H睧1d埜J{%凗彖L4R&譞垐ya獑\澄饓赐v汌1Hl
6屡俵B鱼B$F癙澢8汱茀剤檟琋q
鬩蚢 蹔崺っㄇ廯偟C砽[鼴$A$,刮z3嗾0鴩T晾鋛J尯廐
'窹僅aK嗏?颡+0FB![A$'*>J米肯岃Ff
8q6)
uC6 羜24肨"`率l梤Px覂'IdpT哟dQu抂┠l㏑l+祩[%P-U*瀫∪韶V*$r({l嬽妵桳F*傊16見8IV'aS-J
郒砳
詃*彺,梸胘1A>/謱╡#0(蓾K爈]~橐&胷勱W/甚逌疾3R愘*x,罝犪GM)!,槓"雴簭孞滬腁璉;%q蒵Q硆Vi6L6<-[,p蝺B厌-8"1躌/彼饯t]敗*`a霎驀瞺螾;(
谼"&洉Y?鰩笵蝏芅撔肁媻bv)!733q祘:长飵I嫋诤凊噹橥KR77o蘻S備昽鋹X#G3偆婶$(3噢艁{ ;/踙陙=0揳刭帕鲚踴Jv嗝霬o鮜g縵n
u`籫{噖 仵觃X盜v顙戂
9fc:
浒^噖G榗l瑝5阘O.顠贖滲3T鑛k挥&=搰'&wデMz.g^辺k7 佛F咕垩O閧嫁;nN叼净疸n>佑铳wE}!艿+
5G锱麸
貓l蠞+梫,%乁&(;n#w皚棓keu恎~>矫惲wW)?{
塇蠤琦U晇$x`碥隬Q8'笹p鯸!旡鑮%<I2Nu'S赲瑯┅a枀姊JlXY試グ渟/鏭﹂2ohk 齴验l=PE詭纣vj谸"g{[@巠c 溡肼頦zw鳦谓![剼4Px秢7犼菽頱菽瑼}X?b婸襥冖V泽碉涃戄k铕鮝#C[勞獓z琥v
昝U/M\{s犉фn霧~=s艮稂熭襴y/PS|Vlf#Y\5劋?貪盩郘媝讽[r烦J鎧-Ey迬M=颾萕
玬7T絍yc怅.@=4添関C-,蓖P#z%tyh7犼黹:`弧觏殄鰐洝囘n衵6鶢胲n@
}澾▍匢ju蛄.@-0捷P728┳撤wE[劲齿[s遪▍瓆o7月
r嬀匡,]
G薹p伀钲
U颕蚆韸'%瞸k拾(:wq鯈B@g秽;婓凉坳麠l嵠卭жd
\
\趼艊wǚ 菄Y=]隷查筫Zi2sm'W桌山.%&乩
紆^)艋蹴殢憌司Li}凧蠐谔苧穠昀尪箋鱼 6偞zX./鯧銄c/蓞3谜w*R[╨堭敥爾#
癒%W胀I&噀#荥c坨g鳄箎A缇]蘼R紥窝振W鐁t<秦E决+泴蹛枨6猆=|銪l*"n吘pG埦瞆搸'笭偒&瀰o禸 :wc颈姭l~S4 {n鼿射1聼鋍郐LG嘅+潗鑿n愂ヱ薹.齏6%嗣
岯蕟/期奃A用肷)
瘼溠玏棖:墊$誑趲淶俘醜,$乩8璀奵fe*齢zCC嗣
-h/蔻痏樃ヶMr*萜Ｑ%T4/dzkl办gc"B儃ol晡襌o4今讼萛LLb裄#Yt瘰DL&寧'?\[唄J矑渕?4稪矁N咹苔
}
C竿Mǜd況n*1R2牍"S%鵥i2腿-蝙麓飘JC逺孌'精73h戮赟え昹嚭谹毫M剭 5 鞻甞o{i2倾叵嶲nm~蔫!渤d蹅鵖'~
.Y蕧1aw杗澾d?bT&v抮]焨蠋=b敁4;F3蓮跼P绉F9泓Qr')放跪禤-绗o3p
!='阔$秦:p湉Is;6僲!怂惩泳嘽b擅N厂厸l82L]EnV8暿?茗牋舌nnP囟皻‰臢鰛4EOX-⒍CT7@d8z;s響蘍4=诸?汄翝JK娏臛騽∪卻4xh
w+
)撯x*臿"}怨f6>喠A=*0@鰎}f噯 >U己樉秤眳禃"P倠夬W
剁嵊Qxd⑨冀!y藁酠O|衱斤l譸鞣炝B蔞WM布c輟 惞塯嬟§.襾朼h,=n釫w}76,:棝腹~%014眽舆濒铕蜩#犋cń,p榤9#w檯亱譌铤Y啧吣珙5H撂陴簦誫6釵E體z轷侞竺彋S倲TS*^_}$竚o孱69x
鴳6bw,莉禿馓购?r甼2攒5藘\抩臎{瀶Ix希&
p颿NZ/p?r磆晇;M岆燀=t孽T:这o=J袽)5詋9
壕旦+毲B!>`鬎紼z#洔曤賆鮂M嫣騠"穛c:铉L垈貱%篥蠞,y稴兝踃廹k鋂摺cR[Z3x谓A鶌TA蠨~4;75鲌獰oU論E惌+$;詭}+馁1コz(wL物O5(v[6j"ZN{誃掐K汜鳶
仛g廴%p趽
褮^溧刅N}翕袇果?鱝g$
偾D谤SI. 'y滨Y!铃]'(
鳝G.苼dl"h;=找輦狍▔勡{i5黍褽龚;踗^鸌zy沟+娘陼(_2,>典p矰冦#H[躥:#@j6gq 粂Iū搳uQ;顝氨鉷穜颋骝梋颥5Q4岇腙え(懁t3F詾鹀_
O]鹥觐&paH沞j鲖E鳒&閒c'琛狀崙-媦捉錿1/\)Q堐-祔V羴愎2K_K胎 G-椟Me鎢D
"灬O哞簵鵴;囃W揷t炿dо 0
Sw/崕)y愬脶Q逡6d;==黺孔3?]
i'9h嫭gХ/喙j鹕髾F摃YRK8,年-6鶆+曁潧<pO罠m暴l叽
d蟖&鈊mN羘4'
>5+淒&渦仓jK1ay螐\L.糶'绎,浅v戤欴柰=f 鋎)訴g鲙^%響媠1S&揻霣遈#iJ禢棢猁n騋nV⊙!醕湞ˉ-瀤,猡朓9㏕剾鶢沂皦H)EE瓻亍埿\EqO騃篂-=& >.V鴃)]Vm@=沝9<V_LDJ@7兔 =捅揬畽P`枻圂!魤嘋p斬GH圌`悑Im 鴫z膖.乑禤'貶奡!獅断&償j#薻笈FL
=＜-,'婢XW輥灁1菠怰男燎朒\4?5r 4u褐夢"-&媝lB}9I*d蝷84YA'5-)"↙
㏄*艷鍧桁I緫呡鏯苎7iw4肨6%
氃F-糓Ba汧5%)UQ0寥膽叭厛驊V[S覇a鉋.0x阣
闶b$ qi<=<8B鹔N嗶_!率Hbl1t0罀AP(壺S~惻E*.黍芅9覺郥K冊
Y繶/4鄎)Dv鵣C近畫Q
牿:F&壌縉,/粘PQN
4埦KQIpb*撋r'2cI+ヱU嘕V胀艨2忘k嗥',鎹睈H&鳳)轴R5 ╈4憁礦鉶ǐ\p椌乥0譞趜艬霃阠Z:Y
聩|箒)Q@鼖G8懨
T%]M%屗QN)坷豅 壉┪梄
o
7He
<',杤蹂M"立'厔˙7斱 腀Q虻蕕0q$V6=Z[敛9唴d+樎皍懾!咷r;6A欨(E%鴹攍夹唋媰;|轡 pNx5=#衏Tb廀V璁m鶆騋r}t`鷸晲D篋俶-e薁桖2厹4.,T q錵￢aI戍乩kpy`C};1祲鐞}+|y獑帱k谜X r5P旿0疔愒H賑5Lf奠撫錀鴹
亽3餕伟犬H黢e@0WGQj埗塪圽8閩:2~ な汔辭*鼉耐淲?\$蒕Y豟蝒aS6&菿hB÷懥G荪dM&Z籏`!8y*#K憬痸嵙剢標@霑鏪x"#
Y%茩
8%XWk惇!
誸"鶪Y*揹 H芀Vgt渊嚻
c乙F$NI禥塅6C+K扙?反逮Jョ$孪湇&慳会N鑜&鋻2c强淽8埘騊返F<6榬閕i蝇$i梵FwQ
櫇狢XZF澠pL弒
⑿琅B悡}殓徴龁k'J-4兲!;鉸8>韖Gh熡YW玺2輛椣艴xrz幐垭贻囮:徯絭儶蛀|]磸a|鰞鯇瞄斛9猞隴nz楏饝僽#G霨|嘰C腚9腱(誎Ｆ|廾嘰4c饕u4愆:陰8鑪!q嚕揄@}t軦讃蓊脟j姐p=鄓:窊=vM鹼G湪Ku#(∥^膚貀茹‰潓b鎱(S昨*晉 .M靗丁洗壜q.哰聯鳹忛/鶓A０<勩<:q礯+]-cgN*n($銀<S=翌攣,-撍j5E峑"氅鶾〨P&%)zph&恟F奝,#0驺5剟2葵映<嵠垠軌rXpch駼昛泍1\熰愑#騦$iバ鴢z蚭鯰睲lK╈龋qREY(窋洙U崃4蛒萓瞦
^vF關K8q勭"$B臔*

'$刣驉+R簲淟\))膁侸FK]4eU>嬍硩4銇Ie4狽g- KY-毻瀎#\B膷U線袝婯迂3d腈as2x%供伷
r蘞+崄':z(wC芵G倠l癟!钯麰欑R 咮堹揇Y切N配y槬8M埄昩蔇尒m栥輵ae嚚>運fsW轑H暁汯,柺m剭$袓Fi
e襔诀聐魒βYb*湽.%儫煪鄋&n 霒e5卡栘l伨5fò⒖d獶2Ic2"1榕D鋣.%\"m薩g试8稉7 樸P7kOHぁ)勬P┝"7,WP鱶j馜(ef再舊硣撺泒=┨碍尣杄^]螸7%黄k\p-IY絚硊,嗕隘W*w峟饋kj顿$ <虴"耤襬嬆3胿檚噲89Y璐靀'XAGざ^~u猱礪焴"恢鉗5齽[?a誠\_勦抬.尛礯Z=yifqarc]贲 頄#菪剘焺尡2a揮tI摻裄碛壊瞛}A盰袝=!#儯
櫻?尸LJ侌9( &訑?u㈡ 鍵躺'霴"翚'O<O8焺'\O獩
j瀙? 麊j烉l6rEPl",蚓z暇髡醉;燔W飬}yw!暇Cn 7鴮btc,獄x_絊聎逜(迦綜嚒霢9,覬髇T濊曑G)\^#洉桮y櫦陣z
?Q6^O!U1sbü)扰y茰溣b#BN珑s樹 l
1?(疶.S5櫢娟-⒐裴A煠f断&`$g9k>儳3V裐甅缯9O;,5:{b豧憟X璙Y嶬5昞lQP倞,QIXヴ"淠A鶎黅!眣1e6&熺抎嫂刋洈Y飧 r聯﹫HD=繳A墢漳R蹁揚閪联k璂e蓊SY矑項

r'0靊"RV镮蛏'唭髿jp 偒搃ySF9IdI7y3嘪鄱
鬅c8紧`灿愧m倳郮憮GM〦n‖糬+U嗻DR髴`u]9請羥堬l磅槇/;]W)酿w蜪j3T▉晄6-麤!]lK嶧AΚ晼9#
A[$4淽W {V祝Y.$箰愢J胧雺.枬.庲;7x 蔦雺d儐
膿p膒櫷筎>#5m齋4BD疉M趜zF蝸VZ鷵廷$鋐#供哜.$%+觔A仔翡Go]<uzW餇r0r掹Fu
-]^7崖$r !@8牓S兎^戝J-向Bb%撵_x醱雀愫趂揊题&К顫!摲TP&&4#遘寳wCK屙義Y擦瞋,
h瀕X 趻 J嗓囚苒蠉縵un饩-}齻硈闄鲶袧鷝V43蔎M6双鍗[脾,旇E珄v5H7嬲X攇*Q,蕜K6O
挭D-I您.+6\葘5%3%扟梫劾箁 颂&9Q痋⒃R/腄4*繦[-l<%觔k﹉nn畝%
援鋑珣RI爁jRbk
'廽C轊*聴蕒蟣稇曁躵4醼N9搴
d
貼;M+#孡n
e襯2幖\す獕
l"A!艸*搱,h8啜菿羲55
獶缰B 鎒礜 3bZ,涇'7a碭")騝ULM朮a蜡uc獕晩) タgわu鳎壴膫 à6字)#獉nX硠*sYm)p!袀'龏!B瞮D鈂5Q;腉)刧9巃偿幉r)(6纥怱#矸惪<吓#l+舥,稹,P)d耚
V廸眈:|Z#播匜甝VK４!阧rい鱕 鶇0撔@M溜'ゞ鶢T)7敮(;詁咮P-ニP胭$W礂3r.c掚恠歅郂-"K],(,u碝22?~ 伱懦￠淯Mm甌p@烯惱尳 皒<R欎鬗葋TXKa
鍚2e襲F蟓浣瘓-誐
3劮V疍缼擱筓飕牞夙繹鷗P贔#2i鮜#絉嶌捯︵o傪獡`X<鹱R塪礠鵝喣芀 珶6菠5R徺嬒C爄%9纺諱k)t孫?$u,鯷j,v抌!柿仪p2
燧0C嶢RZ}λ壠蕫BSNu垃W卟寉
f椰4Q钷Y-V櫋i\Ij丶緗4E玡滅fu(Gm)愇恵陇
Jd甖昑kYuV
b蚗_壢萚/蛏)=蠛蒔蕗%よJ驣妓晵|Jr\Xh茩#嬇4鱤懈S/W1隞VYD胜,|装羪禵乯3鰵T椘~榖DQ&p譺"%(;荍!T勅,h籌`槊稱!W|瑙躥霟鞛]OO餋鎿崜
#蚫1A酬C猋ㄗX&+萲,'极汼b籜QHS2J婈录┯颺ym~茧硭2}=髌%o尤鉁号 g*3L辄矨Ib(9門泊瞮1/=t#=─換B醢Rx蔫腧Ae>氂笂Bs傴尣+悘/囗
vu-錶茝|︺闯芥辠淉琥凾F
f埇h逐崈)詉僯]A檱$鳈`禯,*O>w堭 t迱M|瑔
檅檃"M媥攍
-.插喌ni
楤7b楦S]huy+1`9贐釣枿c趆3傯⒖垱
澮9眺2肍濎歆,鋆F蝰3Y^.徵j 酩+a魬*f=謏Tm甊0K鹔橺+?K+沍ydeas榞盃
緡啊垙[尝哺fksksr6鲗股+退m63z.`%l*B谥馘垱^#牄,洍鉿]1噎迫麜禘揺睷痭敪G>;蓸圼U训=fk,К寱H词2癔旤29擐+9祹L輌騸5*2\耒竦&byz毟楥莜o蝳6_p誖夛04^⒒Q儂Lw9y謩餵N2Y襛)桾儰芢Ii賦9欨.a$龛驴!nz蓩%B25n賵摠賣
'崷剗:/#Z@h觬儜嗨磽H膤Hヒ*pML逎斍>慃澶K偠刡8豪6葮r諛磛r0h墧QO嵘.U譐Y7*岆跭秅彙彞
桚祾恶昞(昽xzZ棜椊K趟耙錠⒒_h┥絘3&晹鹹
?蠷c瘛KV甃櫶旗笎溴劭擔e -\袀簁a齀!轨v懎t).勏鑮倥辩―U=B!X楀癏(;厥xK螲j瓽'+N燸s墱蹜岐1LK\_,Z呖^C15問{Jf*-瀌5DN
\溦!蕃L!蜫[J服&l璬鉸麚Kq5L#m7$5nFH:沝喜b碑4鐅odp凥s皽蔣
7*#$つ%T0%欅═寗z啢$垿淙)鼪 
y&p┩戃Sz胳4I9.Y豀塆搻稊霏`\?臲蕌葨閆披d㏒."2缀jD?\T8砷嗁,萫洤翸剦4ZM渕-薽2
G鉵+8;&_.dz唳吧旕奦熵蝪猛摵(>濉嶰纣敨b)i'4Q怀R)]穏锡弞%躾;nx8*欑!$h8J1!%忋l
4恪漹'8凮潿羅趥溕躀8s湪莒禖(0vF噦/
,颔q64f6鷍)蒼O{肜銶鑽~d郼0R壈^L:啾慝J徵渫/(桀cH)|02贞扸瑻
烤b瑮HE齀祎5S
Jb祚杍J睮U儳c*鬒~4)*娖7颳[詻祗\鷏┱^#·[H焞汬+^
窹溂竇狠__竕QC谄叟睽遬^|}ii扡摨捰鹭I矺
KJ6{v!缸抾40>籡~瞤i箍}/7菂臏Z鹮a?茆' 移澁鲗耇b|孋箚U橒ゃ嚗ai碁G>魺&,杷﹑妽<$#ZF高!鮽線?迱祥忤` 圄讣~7膑1\q頟蕊髤4?!軭#)侞w莦@魅w#
#是03Xw)聮瓪 員鯴捫Cb(%  捣S抎竗e柢j酋;}c#梴VG'>饿烈yH淴99冫
[楺%iuS玞唺掓DQ圴9tPe(1袇a6堖柺a舟眔8o0蹱oakc誤讚.兦r掔5Zxh瘝v蛒阽A6葩牨J/^諧Q;`=騊JgXL駚蜹芯
粙b躑揣婗╁T蕞-[3風鵫JTo蘊と胎\|1顏xm鐊k:z羗看zyyh絪饾;C+o吹_!=?馧圪窆》'谖^箉V枽7绡贾鯢閶欓;+樯舧拽/嶞0?蜿鍨鯧臧續'委紇e`w螌,牺江}yh閨璽:齛秣樯ザ轱P谨g9<9斤u}槥9服狚襯W蠞搠2遶霄z}i君RTik伜6s厂帮犹洍繓撘縈崀?6\壘 8j8躎WD誽1粩ve垲樘Rfi砹琅e
$鐁訒駱F赃~淦41被椝G护榯9砋蹙5w﹠悢
虓湘N捡椪W啩|寋fm炻展鯧檷P擂垩v
繙綀H攞噞n9捝塐唦\f飚
崎8[4圥;dH93户g豢^_j縟熆漗w瓦n"馳赴p7炒|mte猳=觭邪{柁櫿+耄o穇]賖藎捝粑暨BM^[榎^鞦酎眢拷69;暈炜樈7粽諒6驄tr"留i78澒EZ6埓七畕S}mk.0L讎Km>l;藊>凮凅
禵J伡嶾湡槽憅z柬[醏棯BS項6迊闞擁椫颺y
"(軦W0."郬:*楯鼽m洅廁釠:^醊#鋝餉骒h嘠U;>oA氌QK!騶擞觯y!X_W闎盨丏]]]盈尹鍻>ZW肫8紇（WQ釟b秀崄
剄E嵜,e"8觵kyh噔瀵'o禵旯s铋蓻H樼栍#朊K#缫+>顨偐穝d窡YZr嵧&.?]閄l;淁,齳圪ラ廀眐mg鱼C叻潩]L幗7鰚鶝;齱{軟9po8硚a恂T哒┚檯鲶項霳&o巪knｓ擄z綟隂賸櫸瀧v
/_^锘瘃襱┗mg{_籸vy癤槫g1篅;=;s0緗CL晌b拡潫褾寖轱?蜓婗'緁6鷞蠓莖;揽俹N+
4-壪Т錼涉c隂觥伭颈帪戝暙C`雯浛=6迭輅{+]=結覷牽S(憓.鋯淁;毂c=坏9Np%G^x懂.z※檫蛳絏W歉=.=圻)DX鴝9齍鸼猴谅3鄎J烅鹗鷽圖+狋G/.M鲕^y玚(垢pa9絶w铨侒妳m;;7诮ru鈘踄(調y抌赺G挒灉8<暌<@欭tm駗ty\r3,S伅捑婶vd赪匏聪cwW ~-,.7斁i桱悊ae壉{j弟
懦蔋璉虍H膣叨邓识;9矛;铏5濕铚9澂t黭v涫靳Ww苓鞲囓:鵲﨧汜4Q:z.雷毡蟵深熋魁
O縫割`3晷翆跙Hhz阐曨OfGfGF懗z酰牺蹰蓋嗈^]i2
句聟K用浇锃吒rv钽谨鹡C2鬟,~壌蛐0r溨3 駂嵖邬痂$绋oz忖栈:^d滙J終)`.鮆禔陯 qd芙犆%9'|﹔7匘E日a敤娦勨
st%$e6'楃岽4;嚱澘啎樼R鼠T%袤|x}洌瓞芬x紇鈨誳f繜笅309騧辖/7町x;嵓伯!.-
\9圯种覲"ss鏈#=蛸w扼琐K=,}96uVoH]3 B@皗牝舆锽輏煏7-纨GF仉觽媎噮8梎寣
09x屾@03~bH鳜癥s既E碂务戈fK圵=肂Jzs*櫟泙囧殀%澉艿"j\)w)c勈jk埸狽
|皵栠>牌!^檓Lp溤g-牱g攌Y斝楐*[慊瀕P{`K}V(溺龑驅街o塚j ,尰ZX^謖B洜5U#2{w.j>麒萙4#咈鬾E2&竘氁$M塧%隰/~!餓F+竑M勒u 妪%衱r鮃
氤揝rJBZe舏啔[X92唻祬"E裴X馩lIG譵yU
林震b輫`俛爄ⅵ嬷B3·w~>}2BD恶犘①乗+吆
蛴68鸇l蟨霫轖犁Xlj靛4猔i彞s诀诃%a歡 :邈褑};鈨4,樈訤!芌钇鰻q堎w谋餇g吡#牛
鰻
w用E鯷B溭靧za伿柍?1垯.dh3槀T衕赉促芻鬣u!7矩
隸祈-苂}
P鞦~1廾凗趠軥愉z
孼濟7鯪^0"磗範q剙簃辞fg悾~
刋隚9狒籜粭e!齐u躛靯kZ蒓物3架;紌s'粱 竊E)諙*踡齑,
C譀RQ
;j钓匦W 6Oo w5* 涎B璩lk?谓辫+',Y晁瀥磈蝊殣斢驐愩O檊>痊潮B骐8祪1崌
蒢OM褒P4懒0,瞜%9W|nFca'3YZ=櫈\O7啟!!_]>n!邐m9*祽~
喼'堏>逌甐V都敄醈臌<T胨薣譓*=0ra$*殿,脟9N[曭*Zз琔%l鯷-( Z撘N<S枾y谼┚0t鮨:蝭爹\*闓tVR蕦番豯
t9萘8C>7骩k人殼2圝({5KO椓P8瓓"誡鳤Y】1蝚( ?T%郂扳p獃,a齖$騳(D癩狰hl甒鋽麉阵r9
1I?)!"騫s岏玼a朞$蒅媵e餖5(錹
v総:[氿昤Gc蟨嵢`"Un惩_扠訾r&挂髞x褄賆>z缷9仄臱CR驎宀.慎g痩-綈@D軮僰c[3覭XC)f#/3w1Z繍5xuy載嗿搆愎`璟E凮娰3椢)蝪xK囔浆闂tG
=O檯夙0僂A7瀰睁琇,N鰪]S鳁贕3觾\陖k4
n,_r詫KdA匪扇鰨
拷654逳谅殇缬锵\KO.蚼魨鮋螪硝锭?撏+粨9=薋且0
6:瀂犀CR鐛牺$|毠8痍鴍|籇B9喽{e秛瑸m綩ワ庉樇摞&54箝^O]/獴鐐鷣斎tF/ve G2銝7+!鵍)嶮朆zTd7J蓾臯渉錊w欬WQFPGa（`鶒誩)|eAX笵%昊矫欓箥窬鯧K渍懃礝!惉冤U瓽6覢1A,jfA1m摕7-粗%D>彡-贃凇=[*m沒^叧竓-C#牽雑蘝.,╈)唪lR(J┈&jA5gey摀(Ide矠(C罱2pc鉲寅P Z*6搂〥RHTA`柉K@t#媂5菿 .
虯F箳X幻挗?"凿d,病刋,>饞s!﹥.&糢.埨j^r鐃%j7枬飕樢u刿吭&)場K3煯,-齭 橏≯檌)zu5皘+o'才N:d⊕
8Erk熎玚#姀5礈^殪ξ揤:诎}P鏞莐*晻暘揱懿A鑊抨萟8~泦6扞禌彖泷N劲s蚈f渲y惂i鞲r峉芝"躭戀Y!寢qx陬s;6彿佩瘴
e-)癧@}鐹.R騂)d嵌髫r厶鼢哧粧`kW叴m閸刻澦耑顗闎O>4厾w敡笤韇渘怼e灺Z覥馮圍6vG锴琇邩滆vy鑡蕲裥U ]槆谏91J卅q〤}泋r赹<r1<wnr'搜婼}2幏:擟=?e]痗k\e
洫s課鼬椨緈#揇}淀银T唣庶<s9翎餥溝艬B仔騾/~)吃錎fhk,萊f)r患.z*夲6眛黺窲W飘贾[
K桛yun=潪橓WfB8*荾魚搉柆[噷誳嘩@p柈.%偓襎ヱ
W墿5ˊ,蒞.賒Z峸g-臷恪蹾!兰虷,,谍?艟W5旴檛zGD2岀擬么踒l崿鑿じX殖J澷5%Z泆m慍亿赲!騋螝咬蚮x睮%8樮DZ晑风緪E菩
瞙UvD窚h℅齰8鹕b焠/w9
.\灲7黁鴜噕tmtN磸羨7._!事Y溇1犮羧'S锵|:竝韑rw尴x%=桂q蠞畱6缿禑嬥&}靳璜岞癸諫'簡'瀭嚯FGf!=ym茬问仗TQ欰uLtN団?∟噉紾扒5[-鲁@d9:殱
笊0O\Z緳褅%%
掬B埐0琯_ml遦"LW ;薑5t芍矟hl`|疵滳}交祷仭m#CC%彌8鞱Vh曳柤v榑稘咞NV2]=舆u~笤鴐|K2閾揔3鉕轺-F%0o
1?梐L枵薕HN椣!累@;l碵菟Mｖ絕祈 5M3邮9O)覔s7覉銨邼梹$(脽-芶w箿郄\80碛詟媞cw=>S5峻}z崹曁4&蜞|7欫趫踄 貙 V4惚{稭
H爲3v魺讛x抙箁u3Sc=鬅O~8:啕鏁k忢螱婉麢筠宄熐鏔戕迨9 諝Io粏 5~萼{钗缜環濻d袓$怀せ獷迶+|gf&瓸鐼u)CU}{pqu谗奦M嚀1(飳20閖蒢6D擕$鴢kFベ托序行惣慉疗H办'溿聫A檕捔
L菀:|姳鋸6胛R6ヂHP=赐B欘′.a碃蘳b姉{馲0萚r錍dvq偫pp鱨Q9奆茹1浹コ}mqiu=BY2微戱翌既L.v=韬U*咊躥t8翥7E!廪
揗E*[D|>;?"0~6neB腫4"v囎槭徤l/)
撇情p銯F2綴閦fm]B'F耶泿鲊棔hzq痷>跈烾潩
v8\娮.阽翦Ff顙戂櫏俟┚颈褊\溈TJ-0蘮酚筿汑焝凅皪闦Gq瘄幧毛嶕馱
♀qmEf6Q4K鉩%&&尸铯铯遼_賳L紩麛萞悟x鶠
T痕夦P+拽?灰32麇
戥謧~釕M4pI箍鳫W愗aJB揯漬
抩D~鞞!R缨e蘎u{甶F毞埇!7牤p牜鋒朶5鄣N6骲 \je嗵}斶睈緰Yj!灛I)T方ㄎ邗澋o{睐譌KJ{:樨鯪:騱rvn娴v硧蝝铫3a尘蓦刍枋逧i顄薪to惐M廩隻nKdlE荳Kg0聗竘園炆拚~妊mU4,垜肛D厷"駖蠞#G坎V-+刑茪R敝"齉nJk;{yd惚墩庫
檏&
逼┩ql{迨綑贡则wO@a致賆掀h瘒1Av调鷿ヱ倥[賵冧0!殜5!<M癧_歕l{;-og绑1鋄!銪〡 n==米セ6W撅3?}梧(驑z"浦\_2伥妑=柢珛谷橾rg"蝺屍S)镛嫬osu2O%g嚻w*渏L M|5f傊泄脒O~搛蕏相(躭誁_bg蠰  苴fy1Z[剜=佝?纹S僳彡蠵煀矆莽"Σ 矕勹?鉥甆樕ぞ奈f墫)羂苿抁轓槦B﹦<d"f婒r锢玈濈櫣afs豉;僪 膛柾0ㄡ扱諸劷;3泄瘙\漮偘∧螤|湇J媒滋槦涭僸缴;晛G>rNeL`溃礿衏{?澒<<=}mr軎欑F骘淐a鵃*v鼊┹櫣0髋^睐靥(y;dk`蕡豴S訴^6递ry衂簻-荣A碆&砆0z~緒贵熮7焬轶wF!gЪ罼 南d87ヌF肵z7荿1鍦yΥ鷊輻襴j履嘢h$m^漳H9;僔s*侰]h
g珯ks%g瘓誆,皘4dYヮ!~^孪鵷vd陹貾RrOC/3荢少C蓣轸gf0-o=a3椈螞K獟硣銑校玈}撴x*9{ě迯|3宓qsL导嚸u[&H识马欗8挸谩>?膢x6掷衯鞿塷p縅6莚藓矒秆>78c朞滍*n紕\胙5y興挸82悡IHjp囚E芗箖+L⒛(u鱵霠醺鹳窤觐 =髑2P鄁=缬7:L暅葭-硇穡檟(u鏖鏿閝膻蝜糂觐廤梋徾须K&&敽<uu惫辵莒v兗M<騘g鹵疕少}藓
r7紲詃J;k湘m啧 s﨎晤筘1鳳呌w?焌|HE歨=溇蜱5冗碚峋Om"價鑖稱7/\6'J晤闳浒嗽ш煀鲆F_倦搡+f<わ緸a:衸賩鐤俭徭4鐯负q~蘬潇
嶭6痶蠙9{帑1F=岗6蜣-3M(屐81闎i6鮀.:8欩qt盘儢吟罇笉緦!u舫A鄁4摰敽鹼5邹4砿惡萜.魸5,R櫅关abw!u鍲茑ヮ佂umn捉檚fV襴煰F{1q登d%R鰼h渍~鍀_ヮl榯菗y僳儽a犪.攼蝴黸d/=5zkmm$╀
=f|闻=^鐟頥貫U讕熄M鎠9y3僺7嗊6/导潙玀製踼!柏56控沼滁
r遃睶昼谄稻惫/莵炴h塍m7k掶罾舓i3裀rU鈦I舘L4tok顓#週缚24i拘+
籡哢εqfm坕2陻僙2q"!u廝舾殃偷.=謈6捍=#ㄛ 磗S+&[u!u8畺g9:s蚻鸂漤pL[M
瓱欧&4鴽專嗜宣0o59 珈燣鍰覚嶄%s$!g/恡d/78酊%G)o/讃6.蠘(y{仺哩躘Y邙嗍籶ソ9W-w/5竾簕趞鳕挸H2
^+1Y捯Ao鲒潦D鷨
潇拞 湟8溶鶷飳蒐@哇D斥B=魍枪挸H,需櫶蕜昨Q仗瓙挸H槴!%g/4X犽飴#╀捚眦mK蠊6趹箋,潁n
摁0?粻荐彼H孫啁鬻襴荓t粧8宐s暅=姥`~.釰鄻ey 蝍眚鼞= ]7.{4攰D^垥枬/l6罐ブJ<氆
駢髴牭瑨
隺嚥揳」
ns稏UkqE鞰TWMp1斈(4#OV|绶谥璾YJ=枈柮譺e~ZF澲俞塕4I=5V
＿胨 嫐PI狼俓K9臙辅YC鹈嚚'J昦6)#I32*jNrdM雋dO襳
g鬒g宔d"98_氁9d瞞$$9 Wj.{媻狄獌屼藇㊣偾r^f称蒏=笙(7Ds?蔅<鶄(9x Qy粡x隕際k樸胋拍[l鄕cBH艂U糟7驛1尣iz_档VR"歂翇*2襎釗鈏橘*oAx袋≮/$俓⒙/垻舙─醿"荱e鳻嶊W熒n6聼E!酈b狄晱1瓸棦v聲彻Z鰐窨"蔁釶I'*"BQ马v绗T'N+ECZQ腁8F 订/+朒坓缦璍,w/tQ膬2箸K∧82C""趷倕b[yHHD所hcy*R.D#|y0R藘硫嘎0Z酅暺+攬鶷橠0$"桜俬sZ%N曒XX?
i殀楴V.瑏e1;銹憯萓c.VP玴7锜T"壚c礿脏播 JIUc3m霷%N D劌悏矣[犔E]瀚弜
籘I撑
Ux'm
涳^犋dS鶋=莩NY恟C朱u拷庘J铉姜&硦栞貳_%l"墢p儋珴efV_滯R苺繦遖虈0B8箠]qb'W錽猯|+蒿c嫱菐V耇猂*I3秕腩纵痏縹of`!^1%:蠮*K貉l2_巛!C铋w嵧?緤c聫h圾轎羬慑8fb~m?"o
~(驋+?ｉ汑圕[7f+鴝W7o趼睁V舏忲N笛J⒑磒眍砇儓抦%捊v髭7希澄l誟裤ㄢ"壽f萀峘_#垀
闹筟V #VQ薺&?/N?9簕q+$窠肢鴰%婏苚椂D琖鷑;羙!o知z捄~,夓们7K輣┳n祖掕康i-骬镺$簮晈簕瓺{ワ4澤荪-隵镺w聼6
?近岩殷堍褰+}X滷>櫫 買熹沙釤钐槈煮邻紫莦錄W漋漘z二 遳尡懴悃逊鬱鯚者檭%R嵺寇M痸;f&蚺櫝锨Dm躒秣隈F"O%褁9{峠"玱2飴夀匄8椚妹.J咐娄,鋗lL6b謢,#a}y骃U冀顜/eW苈 X鞐荤1?┑肉;+)淣籱俾7焇z岬
挳╖1,?\\J.B"J'戈稯]|鼹鬻N2+絜佢衬0喊y駴迪n=}撬0m泂s5焀噑3螘荟o[履蠞谦?_掴圩WV.//輄繈徆^*(7躘$M汅測^.5L!ケ%l樢餮菥nHuq罕}绦-p货Yi1e462-沓矙窾樘枯<y齯餐
6猜
7j5曊[箠
{n41w
*|=:詡\辪Nz遜$i鷋6蕈}嘏柴;#;额l喗<z襤儏蟓纶偈滞殰+ 聧泐/Kk?絰r槲馘_琡鍪<锅耱檯%柘幜鶓帷
<V躝禁崖7'5抽Z艍NE楚蘷A遢芼9X;E㈦Oa簽腩蓏緛蝪涅v緟怲魔韧
f譆Rc氶
爵
G捤綞伊瓁 Fd?Rs拶呔u忪噿裤拷儨m0Q $塎fs6椃咦鈹eV觠烲S崀$oK+鑇3:媑竄`0L+刑j6乾禦T3yU薭*nK鎭埳]QfYB}^\\~|岌g&歞q匜*齎z0
c軞吴瑔}a(m秨E*a芝&E掠韱Q艥+亄暑式!*Ow糺8G椋iNn蠟枘毱Ｕ阘a'樳灘克6tZ竦r1Pト擫O|蹼+抗紎镅蚈邁鉄
玤07啽s莯aq0毖喳:B?7\阷~$O3銅7圎檢GN6礩
栾誡萛~vI7]溦|猄湾迀紐~狒悯祂崔6巙荕+S吁lャ48櫓閂栂 淦門ΦYrY1痣輲薨&)笑阭墼
rS3g鸶f団piJF嘊@眕蜥洍餆y餄Z紇玳溢稞讜;腚?竺X5] 1塞'n瀀}s澹G炕?嬜.弒鎟芙奊兕-畗v鮛V侬8猚肏猩&稵Rr趧6撚毻儐
!"刄f-

藂[冥%q莲荡"茮J_─ GS
"＂褻憎詺Z綌邘*)_XU阈斐&0摲4譪 ??鑂9"碕!,W亇]p.w闼5￡绝嗄8p裦Hｗq}!b膸剉艽H涬棷<][焻趛'大蔋C|鏿5L 3Ul_5@艡UPkahhxd绠]h撾W邹吢G_瑵/銠汲k玙/溇sn妃軴n絪+7竫磒龁蕏(涡荽9N<;vT)*3鱼5廹帊穟%5&酼)& 帤0噜螌7[5湄╗v<E閶鐺]皇推
鹄=竵\l)[潹女HM池r 戶@烲鞇買;瞺32烝+KS涛卧f莡愸銦yz澦澖i煺J]樺摾
p 35e.' %0牚C辉]狮A&捄犷超＆慒1薮MP
b騹賂牗!犪b<Se悚︽
脖L蒛
栍9狕#O3h8潶刷H彳/Q:Y儬糮癇酈Jy襟x洍袓饅侚<饒x!Q眨閡2)逤-%b*障咚"+ Z"聬0烳彪鴇皢T5蓲鮦#HE鞈鼱H|*K}珃婾^w
偏鲍.c襧ㄘ譸Xf~滄仯蟿楡~19#擟臫Hb9欗
I趙书U&P撕娬2X蟎T荧`-鯢fQ婸1/B盽酛怣f镴晌埫陸>:塙1?=埗叀後翽沥kfS>)皮#
誔就舟肩柦;袤;8t8t囶Ａ華}屁2F!v誡傏簀,FY\O=╤韑
tVGWM0庇灠腅8
5B〣资M俲(L4
邧疲鰙YC玦Z5I楖厚Ex*鯃Wh
疈殭
t蹲%蹺曼/I嵊靰(晚g誗汧2)媑~u徭薷s^.)~QTi惝1叻誱/襣в
m 霐廄椂錤:櫱豽7礩U謎7Mh_T孏%B爑%Y齉ig∵错:喽陙鐉
c!汢Z渑_+A娗I^坙趄C,-t,#媚匞{DM時#糲戃#G&赱迊g萔謽删P┭e$慕 冔戇á箊闩)b35F阈BQ!繖=橽庝Jg矂q磵>郉&=3醱j(輐挽0[-脰橩5"
察拏'
擰!倮,D徼3燳K3钍渓32▂鷱鼢彃DiM癦帰弬9夶F4絬殞%[k4歽 隹L
晅P蚧颛僐鼓磥慳,M,楥慒洼|造飾hO0f#菽M!&投uZ榱酟
$g(蓹菪"4Zu1*汪鱃泪#忆挭啐庽翤+鈻洢迷踋
+*烝獿!c邝浘G?抦粎8^opR辭N2A抉#鉬淫~谒w绸%Su晴顾巆犝i攻-BV桨0Pv
潦3C颎
籉醻'@☉鶥侅4R处髪e
皢=PQ^W玣蟾4約:R3j暁QU獌zＸY)TU.<獪p湓
K疖楇赻额絫'gI婻岉鞚=&
R`续#^t\骟碆哜谢p:勉S<|;/4類.?x缠滢蝙蹬椏續4?7慗It忙}篌`P(B
鑸餽樃鄤5湘艩衢ZrZ+杪$这么多人去昆明买房？实地踩盘后告诉你
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
　　海南之后，云南迎来暴击！　　首当其冲是昆明。　　本来要买海南的，掉头过来了。　　以代理为主的链家进入昆明。　　以团购为主的水库进入昆明。　　各路分销渠道平台觅食昆明。　　　　昆明夜景（火车站旁）　　相比于此前5年的沉寂，东南亚商贸之都建设、泛亚铁路枢纽推进、低至2成首付政策、全国第二个文旅之乡崛起&&乘着“一带一路”倡议（战略）红利释放，昆明楼市开始爆发了。　　这几天踩盘，有郊区盘卖的比市中心还贵，有山谷温泉盘引全国“别墅迷”竞折腰，有市区品牌盘五六百号人争抢104套小户型，还有的来自广州两个人，每人认筹十套，甚或大连港口老板一口气定下33套，留给员工做福利&&　　这到底是沉寂之后的价格补涨，还是未来价值利好的提前透支？昆明楼市支撑点在哪里，还能走多远，是否还有机会？　　我们根据长达数天的实际踩盘和业内走访，结合一手市场信息，试图给出一些探讨和答案。　　　　昆明长水机场外景　　——　　一个要装“空调”的城市　　这两天，住建部约谈12城，昆明也赫然在列，一时议论纷纷：昆明接下来会不会出台更为激进的政策。　　抛开这一层，我们看看踩盘期间市区开盘销售情况，先来感受下：　　1、孔雀镇 5月6日开盘　　呈贡新区，看人家开了，也抢开。当天推第四栋公寓，大部分卖完。公寓户型48-53㎡，带装修、家具家电。按揭购房，折算单价11106元/平米。　　2、中交锦绣雅郡 5月9日选房　　呈贡新区，第二次大型开盘，推出2/6/12栋高层板楼。以10楼1002室为例，面积144㎡，优惠后总价163.7万，单价11377元/平米。（另，该房源付了15W转让费）　　3、万科翡翠滨江 5月12日开盘　　市区靠近滇池，首开。当晚推2/6/8栋，随后加推第4栋，房源560套，排号1000个。74-127平米2-3房，单价1.5-1.6W/平米。　　　　4、滇池俊府 5月12日开盘　　市区靠近滇池，板块内3、4个楼盘基本每周轮流开。这次推32套联排别墅，当天售罄。面积142-167㎡，最低价420万，最高价620万。　　5、新城吾悦广场公寓 5月12日开盘　　市区西北新城，半年来再推公寓产品，130套左右Loft，面积35-50㎡，毛坯，单价9K-1W，十分紧俏。（去年8K左右）　　6、俊发观云海 5月13日开盘　　市区螺狮湾国际商贸城，当天推第7栋，又临时加推第8栋，300套房源。一个半月前开的盘，也是推了2栋，快速售完。绑车位，折后价1.3-1.4W。　　7、新希望白麓城 5月13日选房　　市区西北新城，首开，毛坯，推1/2/3/4/6栋，由于是跃层产品，认筹人数较多，排号共计约860个。95-115-140平米户型，折后价1.2-1.45W。　　　　8、七彩云南第壹城 5月13日开盘　　呈贡新区，核心商圈，三期最后两栋230套房源，5月11日才启动认筹，比起排卡等待至少需要2个月的其他项目，实在迅速。当天仅剩大户型房源未清空。毛坯，单价1.25W。　　9、海伦国际 5月13日开盘　　市区世纪城商圈，推1栋Loft公寓，精装、带家具家电，当天卖出500套。基本每月开一次的频率。折后价1.35-1.4W，37平米户型最畅销。　　　　除了以上这些，昆明近期还有4-6个盘在等证、认筹、预开。　　由此可见，昆明的市场还是相当热火的，下面我们就来说说市场特征。　　关键词一 外热内冷 　　昆明城区不大，二环以内几乎不供地了，所以也没什么新盘出来。新盘集中在二环外，以及西北新城、盘龙区、机场片区、呈贡新区等。　　具体楼市格局和热点板块，后面会说。　　　　昆明城区景　　城区的房子卖的不错，而郊区新城甚至郊县度假盘也开始火起来。　　目前，城区核心位置的，单价普遍在1.6-2W，稍微外围一点的，1.2-1.4W。但是，明显感觉外围的房子价格追赶市中心，而且快持平了，说明外部已经过热了。　　比如，距离昆明城区火车站很近的金地某楼盘，自带35万方商业体，住宅均价在1.6W，精装全配。　　但是，在三环外的盘龙区，已是公交末端，也是城市边缘（山脚下了），这里的新盘售价普遍在1.3-1.34W，而且是毛坯交付。　　　　已经开拓到山脚下的北市片区　　“现在周边都没有低于13000的房子了，像万科的都要15000了，等到这边商业、体育馆、教育设施都建起来，也不是这个价了”，北市区当地某销售人员表示。　　“我们这边卖的就是环境，大公园、板式楼、靠近古镇，再说这点钱，对于北京上海来的客户，根本不算什么&&”该人员补充道。　　据悉，该盘4月中旬开盘推出116套小高层房源，现在已经全部售完。按照目前1.3W单价，再加上2000元/平米装修成本，1.5W价位几乎跟火车站旁的金地项目持平。　　　　打着公园景观房卖高价　　同样，在呈贡新区（目前还很荒），普遍价位也要在1.4W左右，也是毛坯交付，关键是楼盘稀少，无房可售。　　有外来客支撑，楼市呈现外热内冷的格局。　　关键词二 房价小步快跑 　　昆明的楼市政策还是极宽松的。　　目前不认房，可以贷，而且首付可以低至2-2.5成，仅在部分片区有限售。　　日，昆明发布调控新政，对主城二环以内限售，对呈贡新区限售，对沿滇池无房可供、较热区域限售。　　需要注意的是，这些区域内限售的是新房，等产证满3年可交易。　　　　昆明市限售图　　在这种相对宽松的购房环境下，房价小步快跑是自然的事了。　　“可以贷款，去年9、10月份的时候是9000多，现在12000到14000元，装修的”，经济开发区某品牌楼盘内，一位销售表示。　　“我们这种户型送面积，82平米现在总价120W左右，去年也就100W就可以买到”该片区另一个楼盘营销人员表示。　　“每次开盘大概涨三五百块钱吧，二环边上政府都不供地了，这边是拿地早，成本低，我们又是央企，所以涨幅不大”，火车站旁，金地某项目人员透露。　　　　经开区楼盘看房人络绎不绝　　但是，在一些热门板块，价格涨幅开始明显加大。　　“现在价位是12000，毛坯房，去年12月23号开盘，那时我们高层是9000，洋房10600，现在涨了几千块是有的”，呈贡新区某销售人员告诉小编。　　呈贡新区所在片区目前限售3年，在售项目屈指可数。　　“呈贡这边均价没有低于一万的了，二手房也要八九千了，去年5月份也就五六千这样&&”提起房价，该人士滔滔不绝，颇有感触。　　　　呈贡新区某热门楼盘　　昆明不限价？背后逻辑是什么？　　“政府可能不会对开发商限价，但是会进行“窗口指导”，就是说当它感觉你备案价报的过高时，会延迟发放预售证，让你等一等，防止把价格一下抬上去，所以现在很多楼盘在等证”昆明一位房企负责人如此表示。　　“昆明楼市起涨始于2016年10月，当时北方雾霾，北京、河北等地都来这里购房，就一下带起来了，此后就一路上涨到现在&&”当地一位业内人士总结道。　　　　经济开发区某品牌项目　　从2016年起涨，到2017年不断小步快跑，基本可以说，昆明整体实际房价已然翻了一倍。　　如果说，在昆明市区购买一套约80平米2室住宅，去年90-100万还能买到，现在至少要120万，在昆明购房，门槛就是总价120万起。　　关键词三 外来客比例在扩大　　究竟是哪些人在买昆明？　　“当前在昆明置业的，客群构成大体是4:3:4，即4成外省市的，3成云南地州市的，还有4成是本地客。”一家代理机构老总如此表示。　　大体上，偏远的、滇池边的、山谷温泉的，这些容易打概念、提售价的楼盘，本地人很少会去考虑，反而外地客乐此不彼。　　　　安宁县温泉小镇　　“都不是刚需买在这边，反而是改善、养老、度假的买在这里，算上昆明附近的地州市，外来客有70%”，在郊区某景观大盘内，工作人员说到。　　“恒大的项目去年10月在北京搞展会，北方的客户很认可，昆明现场没房子，那边却特供了几十套，也都被订掉了”，一位业内人士透露。　　　　安宁县温泉小镇　　“这边全国各地来的都有，比如说北京、成都、东北的。有些是冲动型的，就是来旅游的然后就直接买了，后来想退，我们不给退，就咬咬牙，签下来了，反正可以贷款，总价也不贵&&”偏远的某温泉小镇项目营销人员表示。　　该项目位于昆明下属安宁县，车程40分钟，由于开发为山谷温泉小镇，使不少“别墅迷”竞折腰，结果很多外来客被“套牢”。这里的联排别墅总价约150-200W左右。　　不过也有不少真正的“玩家”，偏好团购市区的楼盘。　　“4月7号开的盘，2栋楼当天就清掉了，当时广东来的2个客户，一个买了10套，一个买了9套，其中一个就是找我办的&&”位于市区金地项目某销售人员如此表示。　　“去年的时候，一个大连港口的老板，为了给员工奖励，9月份时候一下买了33套，当时价位是11000，现在已经涨到15000了，老板订了房子，员工陆续来签约&&”市区保利某盘营销经理如此表示。　　　　某外来客扎堆的售楼处　　不过，这些大手笔团购的案例毕竟还是少数，现在人们在昆明买房，更多向自用的属性去考虑，看的更长远。　　一些子女在昆明念书、念大学的，来自上海、广州、重庆等地的家长考虑在市区买一套，以后陪读、退休养老也方便，留一套物业给子女。　　同时这两年也有新变化，就是研究生、北上广深创业人才来昆明逐渐多了起来，他们购房更多是自住需求。　　房源的快速消化，使得昆明面临供应乏力的状态。　　克尔瑞的数据也佐证了这一观点：　　　　数据来源：易居克而瑞机构　　一般新房存销比连续数月在9个月以内，说明市场成交持续放大，房价面临上涨压力。　　我们看到，月是处于临界值，从2017年11月份之后，昆明新房库存进一步“见底”，市场上的房子只够卖6个月的了！　　近期，昆明、成都、徐州等12城被住建部约谈，有个共同特征，就是房子太好卖，库存都见底了。　　　　数据来源：易居 克而瑞机构　　当然，昆明楼市热度还跟市场不成熟有关，比如偷面积（送一个房间）、认筹锁房、签约名校学区、开始有“转让费”等，也助涨了外来买家的入场&&此处省略&&　　昆明房价，热！　　昆明销售，热！　　昆明走势，热！　　你说，四季如春、不知空调为何物的昆明，接下来是不是要“装空调”了？　　——　　楼市格局一路向南　　感受到了昆明楼市温度，接下来再说说昆明楼市格局和热点板块。　　昆明就像个蛋，滇池是蛋黄，整个城区围绕着滇池来发展，可谓蛋白，而城市周围群山环抱，成为城市发展的边界和枷锁，是谓蛋壳。　　昆明城区不大，在全国城市建成区中面积排名第20，仅是北京、上海、重庆、广州等一线大佬的三分之一。　　　　昆明城区格局　　昆明的整体发展格局，可以说沿着滇池一路向南。由西北新城（高新区）——草海——会展中心/巫家坝——呈贡新区——大渔，一路南下，只有南部还有较大的成片地块未被开发，因此接下来的重心就在这条主轴线上，以及其所串联起来的各个组团。　　　　昆明各组团分布图　　下面，我们就说一说比较重要的板块及新城。　　　　昆明全市版图　　重点板块一 西北新城 　　西北新城，顾名思义位于城区西北方向，这里由泛亚科技区、高新开发区（国家级）、高校区叠加组成。目前该片区已经发展到山脚下，只能进行存量土地开发。　　西北新城由于和市中心连在一起，二环、三环、2座立交等高架、高速、地铁互联互通，是最先成熟也最具潜力的一个板块。　　　　西北新城融创项目　　这里云集了云南经管学院、工管学院、文产学院、昆明理工、云南师大等高校，同时新城吾悦广场、宜家、爱琴海购物中心等大型商业体正在建设，陆续开业，还有在建的地铁4号线穿境而过，2年内开通，可以说是产业+高教+宜居的一座新城片区。　　诸多利好，即将一一兑现。　　这里吸引了保利、恒大、融创、江苏新城等一众品牌开发商入驻，开发产品各有特色，而且多为大盘开发，有些是边拆边建。　　比如融创项目分11个地块、体量230万方，集合了教育、商办、城市公园和居家等功能于一体。保利项目，总体量136万方，涵盖商办、酒店、公寓。　　　　西北新城保利项目　　后续将形成持续供应，目前区域住宅均价1.2-1.4W，小户型公寓9K-1.2W。户型选择多样。　　重点板块二 巫家坝　　巫家坝主要指原昆明巫家坝国际机场，属于国内少有的位于城区的大型机场，其于2012年关闭，改造定位成城市新中心。　　机场本身腾出约4000亩可开发用地，整个片区规划面积达一万多亩、10平方公里。　　　　巫家坝机场及周边　　年，规划、调整阶段。4年时间出了3版规划，地上市政交通及设施为主导，地下普遍负2-3层，局部核心负5层高强度复合开发。这四年，只引进了2家不知名的开发商，又限于财力有限，落地缓慢，可谓出师不利。　　年，引入一级开发，土地出让爆发。2015年前后，巫家坝先后引入昆明城投做土地一级开发，随后中交二航局、中交上海航道局等三家“中字系”央企国企进入板块，加速土地“熟化”。　　随着区域路网交通、水景公园、地下空间等“基础”的启动完善，巫家坝完成3000多亩土地收储，在2018年，迎来拍地的爆发。　　日，绿地和中海齐齐入驻巫家坝，斩获土地，总成交额达63亿元，其中昆明绿地中心项目正式落地，将建458米昆明第一高楼。　　　　绿地中心，昆明第一高楼　　目前落地巫家坝的项目共计11个，包括万科、保利、中建交、中南、绿地、中海等大型房企，预计在今年下半年和明后年，将有一波重量级项目入市。　　目前，片区内仅有万科、蓝光等少量新盘供应，大多走高端路线。以万科为例，翡翠系住宅均为2梯3户设计，精装交付，均价1.65W。　　值得注意的是，巫家坝片区土地成交价普遍在5000元/平米，算上建安财务费等，未来房价至少在1.5-2W/平米，高端产品溢价会更高。　　　　巫家坝城市新中心-规划效果图　　巫家坝可以说集中了昆明未来城建精华，不仅会有昆明最高地标建筑，而且还有最大的中央景观公园，最大的总部基地，以及规模最为庞大的地下城等等。　　这里是公认的，未来最具发展潜力的城市新中心。　　重点板块三 呈贡新城 　　昆明一路往南，这座城市把未来留给了呈贡新城。　　所谓呈贡新城，就是以昆明高铁南站为中心发展起来的政务新区。　　　　呈贡新区　　这里腹地广阔，有利于大规模新城建设，随着昆明高铁南站、轨交地铁通车、大学城科技园等的建设，呈贡新区定位为东南亚辐射核心、一带一路战略门户，是一座现代化科技化的宜居新城。　　几年前，人们把鄂尔多斯、郑州郑东新城等称为“中国十大鬼城”，现在，郑东新城一跃成为河南省经济中心，一举甩掉了曾经“鬼城”的帽子。　　呈贡新城可以说是云南版的“郑东新城”。　　首先，两者都属于政府重点扶持开发的新区，昆明市行政中心早已搬至呈贡新城。　　第二，两者片区都建有与地铁无缝连接的高铁站，郑东新城有着全国铁路心脏米字型高铁枢纽郑州东站坐镇，而呈贡新城也坐拥辐射南亚东南亚的昆明南站。（联通国内8省、国外4国，年旅客量4693万人）　　第三，两者都是重点产业集聚地，郑东新城是著名的金融片区，而呈贡也是昆明乃至整个云南的信息产业、大数据产业、健康产业、花卉产业、物流产业和金融产业的发展基地，发展潜力巨大。　　第四，两者都有着一流的教育、科技、医疗、绿化等市政配套设施建设，完全有资格疏导主城的城市功能。　　　　建设中的呈贡新城　　正如其他城市新区一样，呈贡新区的房价也是率先启动，冲在全市最前面的，尽管当地配套设施还不完善、还有大量地块空置。　　之前，呈贡新区房价在四五千，后来短期内翻了个倍，达到一万二三，现在，整个片区均价都要一万朝上，要知道，市中心的品牌精装房也不过这个价位，差不了多少。　　随着区域内无房可售、新盘屈指可数，呈贡已然加入限售之列，不过新房产证满3年，就可以正常交易了。　　　　呈贡新城商圈：七彩云南第一城　　日前，上海世茂集团在呈贡新城注册了两家新公司，标志着上海世茂正式进驻呈贡。　　细数发现，自昆明高铁南站开通后，呈贡吸引了中交、中铁、新城控股（吾悦广场）、万达集团、绿地、招商蛇口、上海世茂7家大型房企进驻，另有远洋集团、华侨城、鹏瑞利集团、宝能集团、康美药业等均有意到呈贡新城开发地产项目。　　而在此之前，到呈贡开发的房企多为本地中小型房企，规模大的也就数俊发、诺仕达而已。　　随着大型一线房企扎堆进驻，有业内人士表示：呈贡新城房价恐怕还要上涨一波。　　　　呈贡新城某售楼处　　我们说到了依托于经济开发区而腾飞的西北新城，然后是巫家坝机场的转型升级，老树发新芽，还有另起炉灶的政府新区--呈贡新城。　　除此之外，昆明新机场片区的长板桥板块、滇池边的会展中心板块，凭借一定的土地储量，接下来也会呈现一定热度，同样可以重点关注。　　——　　后记：昆明，或许只是开始&&　　云南（昆明）这边卖的就是蓝天、白云，然后发展好旅游、医疗教育配套就好了，其他的，云南一无所有。。。。。　　当地一位从事房产行业多年的老者如此说到。　　但是，在我看来，相比云南的大理、丽江、版纳等以旅游度假为主导的城市，昆明所呈现的不仅仅是四季如春的气候，蓝天白云，还有“一带一路”战略承载、东南亚交通和经贸枢纽、以及省城自身升级更新的爆发。　　作为国内旅游大省，云南旅游人数已数年保持年均30%以上增长，2017年共接待国内游客5.67亿人次，旅游总收入46.5亿元。　　云南的高铁、机场、高速等基础设施迎来建设加速期，昆明长水机场2017年吞吐量已经排在深圳之后，高达4472万人次。　　　　昆明长水机场　　昆明南站于2016年12月通车，乘坐高铁4小时可达长沙，8小时可达上海，此外，高铁南站还是“一带一路”战略中辐射东南亚的重要载体，通往泰国、缅甸、老挝等国家的起点。　　云南到大理高铁通车试运行，这标志着中缅国际通道昆（明）广（通）大（理）铁路正式启动联调联试，泛亚铁路最终建成通车可以期待，届时，从昆明到泰国、缅甸、马来西亚等地，数小时可达。　　　　泛亚铁路示意图　　虽然昆明城市界面很破，恰恰说明未来还有很大改观的潜力，老旧改造、新商圈不断崛起、地铁（目前仅有1、2、3、6号线）建设等等，都会对当地楼市起到很好支撑作用。　　　　昆明城区火车站附近　　新一线城市排名中，昆明在商业设施、出行便利、未来可塑性等指标方面大幅领先国内其他省会城市，位于二线城市之首，也反映了昆明未来的良好前景。　　　　新一线城市排名（2018年度）　　统计数据显示，2017年，昆明拍地楼面均价3368元/平米，同比增长78%，溢价率达11.6%，同比上升7%。而在2017年，昆明诞生新希望、万达、中海、中南等多个地块地王，其中中海楼面价飙高至11518元/平米。　　　　地市的爆发，楼市的火热，再加上“一带一路”战略加持下的基建利好，在气候、自然资源的持续吸引下，经过长达5年的沉默期，昆明当前市场的向上，或许只是个开始。
特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
阅读下一篇
网易通行证/邮箱用户可以直接登录：