东北财经大学财务管理专业系列教材姜 楠 王景升主编东北财经大学出版社第五章第一节 第二节房地产评估房地产评估前期工作 市场途径及其方法在房地产评估中的应用第三节第四节收益途径及其方法在房地产评估中的应用成本途径及其方法在房地产评估中的应用第五节其他评估技术方法在房地产评估中的应用第一节?房地产评估前期工作房地产评估的前期工作，主要是指资产评估机构和注册资产评估师在接受评估委托后开展的明确房地产评估基本事项，拟定评估作业方案，实地勘察评估对象，收集评估所需资料等 工作。?? ?一、明确评估基本事项（一）明确评估目的 从本质上讲，评估目的作为资产评估结果的具体用途，它 会在宏观上和微观上影响或决定着资产评估的条件，因此，不 同评估目的下评估结果的价值内涵也不完全相同。? ?房地产的评估目的按业务性质可分为: 房地产转让，房地产抵押，房地产典当，房地产保险和损 害赔偿，房地产课税，房地产征用拆迁补偿，处理房地产纠纷 和有关法律诉讼，企业合资、合作、兼并、分立、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等。 ? 因此，在受理房地产评估业务时，必须明确评估目的并明 确地写在资产评估业务约定书中和资产评估报告中。 ? ? （二）明确评估对象 明确评估对象，就是对房地产的类别、实体状况和产权 状况进行了解和掌握，并在资产评估业务约定书和评估报告中写明评估的具体对象。 ? 1.明确评估对象类别?从实物角度来看房地产有土地、建筑物和房地等三种类别, 具体又可分为以下几种情况： ? （1）空地； ? （2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地； ? （3）地上建筑物； ? （4）土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体； ? （5）在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）； ? （6）未来状况下的房地产； ? （7）已经消失的房地产； ? （8）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部 分，如后来增加的装修； ? （9）房地产局部，如某幢公寓中的某套房；? ? ? ?（10）包含有其他资产（如电梯、锅炉）的房地产； （11）作为企业整体的一部分的房地产。 2.明确评估对象的实体状况 房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业 建筑、公共建筑等）； ? 土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、 地形及水文状况； ? 建筑物的建筑结构（如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结 构、砖木结构、简易结构等）、建筑面积、建筑式样、建筑物 层数、朝向、平面布局、施工质量、新旧程度、装修水平、室 内外设施等。 ? 3.明确评估对象的产权状况?土地使用权性质（如国有土地使用权或集体土地使用权、 划拨土地使用权或出让土地使用权等）、土地使用权的权属状 况（如独立土地使用权或共享土地使用权等）、土地使用权年 限、建筑物权属状况（如所有权或使用权、独立所有权或共享 所有权等）、评估对象设定的其他权利状况等。??（三）明确评估价值类型房地产评估的价值类型，是房地产评估结果的价值属性 及其表现形式。??1.市场价值。市场价值又称公开市场价值，是指房地产在评估基准日 公开市场上最可能形成的价值。?公开市场，是指在该市场上交易双方进行交易的目的， 在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较 充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易 条件公开且不具有排他性。 ? 评估房地产市场价值的基础条件包括： ? 房地产评估目的（如以市场交易为目的）、评估时的市 场条件（如发达的房地产市场）、评估对象自身的性质和状况 （如商业房地产、住宅房地产等）。 ? 2.非市场价值 ? 凡不符合房地产市场价值评估定义条件的资产价值类型都 属于非市场价值。 ? 房地产评估中非市场价值包括:投资价值、抵押价值、典 当价值、保险价值、课税价值、征用价值等。?评估房地产的市场价值和非市场价值所采用的评估途径和 方法可能相同，但其中参数选择的立场可能不同。 ? 如对房地产市场价值和投资价值的评估都可以采用收益途 径评估，但在评估市场价值时，收益途径中的折现率是与该房 地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值 时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率（通常 称为最低期望收益率）。 ? 这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于该房 地产的风险程度对应的社会一般收益率。 ? （四）明确评估基准日 ? 评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常 用公历年、月、日表示。?评估基准日通常由委托方提出，评估机构与委托方协商确 定，一般选择与评估目的实现日较近的某个日期。房地产评估 基准日的确定可有以下三种情形： ? 1.选择在现在某个日期（现实性评估） ? 这是房地产评估中最常见、最大量的情形，通常将评估基 准日选择在评估作业期（评估的起止年月日）的某个日期。 ? 2.选择在过去某个日期（追溯性评估） ? 如房地产损害索赔中房地产损失价值的评估、房地产纠纷 中对评估结果有争议而引起的复合评估等。 ? 3.选择在未来某个日期（预测性评估） ? 预测性评估多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析 提供价值依据的情形中，如房地产在未来建成后价值的评估。? ?（五）签订评估业务约定书 在明确房地产评估基本事项的基础上，资产评估机构与委 托方便可签订评估业务约定书，正式接受房地产评估委托，并 用法律形式保护各自的权益。 ? 评估业务约定书的内容一般包括： ? 委托方和评估机构名称；评估目的；评估对象和评估范 围；评估价值类型；评估基本假设；评估基准日；委托方应提 供的资料及对提供资料的真实性、合法性的承诺；评估服务费 用及其支付方式；评估报告提交日期；违约责任和解决争议的 方法；委托方和评估机构认为需要约定的其他事项等。 ? 二、拟定评估作业方案 ? 在明确了评估基本事项的基础上，应对评估项目进行初步 分析，拟定评估作业方案。? ?1.初选拟采用的评估途径和评估方法 应根据评估目的、评估对象房地产的性质及状况以及评估 时的市场条件初选评估途径和评估方法。 ? 由于不同的评估方法所需要的资料完全不同，初选评估途 径和评估方法的目的，就是为了使后面收集资料和实地勘察是 有的放矢，避免不必要的重复劳动。 ? 2.确定评估投入的人员 ? 应根据评估任务量的大小、性质及评估工作的难易程度， 合理确定投入多少人力参加评估。在安排评估人员时，应充分 考虑评估人员的专长。 ? 3.确定评估作业步骤及进度安排 ? 应在与委托方共同商定的评估作业日期内，合理确定评估 工作步骤和进行时间进度安排。? ? ?具体方法可采用线条图或网络计划技术。 4.确定评估作业所需经费预算 根据评估工作的地点、评估人员的多少、评估工作时间的 长短等合理安排评估所需经费，做到既满足需要，又节省资金。 ? 三、实地勘察评估对象 ? 1.勘查房地产的位置及周围环境 ? 应查明评估对象房地产具体的坐落位置（如区街号）、四 至、与相邻建筑物（或土地）及道路的关系，还要观察附近的 建筑布局、道路及交通状况、绿化及卫生状况、地形及地势状 况、日照及通风状况，如果评估对象是商业房地产还应对周边 商业繁华状况进行调查了解。 ? 2.勘查房地产使用状况?应查实评估对象房地产的实际用途，看其用途、权利状况 是否与规定相一致，要查明建筑物的结构、建成时间、新旧程 度、装修状况、设备状况，了解建筑面积、使用面积或可供出 租和营业面积等。 ? 对房地产实际状况和周边环境的勘查，应做好详细的记录, 并且进行拍照或摄像，作为评估的工作底稿和存档的基础资料。 ? 四、收集评估所需资料 ? 房地产评估的资料收集分为：日常收集和评估时收集。 ? 日常收集，就是要求评估人员平常应留意和收集与房地 产评估有关的资料，并将收集的资料分类和建立资料库，以备 评估时使用； ? 评估时收集，是根据初选的评估途径和方法,评估人员通 过市场调查、委托人提供或现场勘察等获得本次评估所需资料。? ?1.对房地产价格具有普遍影响因素的资料 房地产价格的普遍影响因素，基本上属于宏观方面的因素, 如政治因素、行政因素、经济因素等，这些因素一般并不决定 某宗房地产的价格，但它们对整体房地产市场的价格走势具有 决定意义，对某类房地产价格变化有时能产生特别大的影响。 ? 这类资料主要包括：工业化和城市化状况、房地产制度、 土地使用权出让方式、税收政策、经济发展速度、财政金融状 况、利率水平、汇率水平、科技进步状况等。 ? 2.对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料 ? 由于房地产市场的区域性，地区市场的资料对评估对象价 格的影响更大。 ? 对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料主要：?地区的人口数量和质量、家庭结构、城市发展和建设规划、 房地产供求状况、居民收入和消费水平、工资水平、物价水平、 就业状况，以及房地产所在区域繁华程度、道路通达程度、交 通便捷程度、环境质量、基础设施和公共设施状况等。? ?3.反映评估对象状况的资料 反映评估对象状况的资料主要由委托人提供和评估人员现 场勘察获得，具体包括评估对象实体状况、权利状况和周围环境状况等。 ? 其中，反映土地状况的资料包括土地的区位、面积、临街 状况、土地形状、地形、地势、容积率、土地使用权年限等；?反映建筑物状况的资料包括建筑物的面积、结构、材料、 设计、设备、施工质量、装修水平、新旧程度、周边环境等。?4.类似房地产的交易、成本、收益实例资料?? ? ? ?收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的评估途径和方法。 如果采用市场途径，主要收集交易实例资料； 如果采用成本途径，主要收集成本实例资料； 如果采用收益途径，主要收集收益实例资料。 而具体应收集的内容，则需要针对评估途径和方法中的计 算所需要的资料数据进行。第二节? ? ? ?市场途径及其方法在房地产评估中的应用一、市场售价类比法 （一）市场售价类比法的基本思路 1.市场售价类比法的含义 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它 是将评估对象房地产与在较近期内已经交易的类似房地产加以 比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因素 修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值的 评估方法。 ? 该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可 以单独对土地价值进行评估。?市场售价类比法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 替代原理说明，作为一个理性的投资者要在市场上购置一宗房 地产时，他所愿意出的最高的价格不会超过近期市场上已经成 交的与所要购置房地产基本相同的房地产交易实例的交易价格。?从房地产评估的角度来看，作为投资者所参照的房地产交 易实例的交易价格便可作为确定房地产评估价值的基本依据， 即以通过对房地产交易实例的交易价格的适当修正，得出评估对象房地产的评估价值。 ? 2.市场售价类比法适用的条件和对象 ? 市场售价类比法的适用条件是具备发育完善的房地产市场,并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场 交易实例资料。?如果房地产市场不发达和交易规模狭小，市场售价类比法 就难以在房地产评估中应用。 ? 市场售价类比法适用的对象是具有交易性的房地产，如房 地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商 场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如 特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难 以采用市场售价类比法评估。 ? 3.市场售价类比法评估计算公式 ? 采用市场售价类比法评估房地产的价值时，要对参照物房 地产（可比性强的交易实例）的交易价格进行交易情况、区域 因素、个别因素、交易日期等因素进行修正，然后得出评估对 象房地产的评估价值。市场售价类比法的评估计算公式为：房地产评估价值 ? 参照物交易价格 ? 交易情况修正系数? 区域因素修正系数 ? 个别因素修正系数? 交易日期修正系数 正常交易情况值 评估对象房地产区域因素值 ? 参照物交易情况值 参照物区域因素值 评估对象房地产个别因素值 评估基准日房地产价格指数 ? ? 参照物个别因素值 参照物交易日房地产价格指数 ? 参照物交易价格 ?? ? 或： ?（5-1）100 100 100 （） 房地产评估值 ? 参照物交易价格? ? ? ? （） （） （） 100 （5-2）?上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价 格为基准；区域因素修正的分子为100，表示以评估对象房地 产的区域状况为基准；个别因素修正的分子为100，表示以评 估对象房地产的自身状况为基准；交易日期修正的分母为100, 表示以参照物交易日期的价格水平为基准。? ? ?（二）市场售价类比法的评估步骤 1.广泛收集房地产交易资料 运用市场售价类比法评估房地产价值，必须以大量的交易 资料为基础，如果资料太少，则评估结果难免失真，因此，评 估人员要经常性地积累和收集尽可能多的交易资料，而不要等 到需要采用市场售价类比法评估时才临时去做。 ? 所收集的交易资料一般包括房地产坐落位置、用途、交易 价格、交易日期、交易双方的基本情况、建筑物的结构、设备 及装修情况、建筑物建造质量及新旧程度、基础设施状况、周 围环境以及市场状况等。对于收集到的每一个交易实例、每一 个内容，都需要查证，做到准确无误。 ? 收集房地产交易资料可采取以下途径： ? （1）查阅政府有关部门关于房地产交易的资料；? ? ?（2）各种报刊上有关房地产交易的广告； （3）同行之间相互提供经手的交易实例资料； （4）假装成顾客，以出售、出租房地产的经办人员洽谈， 以获得有关资料； ? （5）其他途径。 ? 2.选择可供比较的交易实例作为参照物 ? 评估人员应对从各个渠道收集的交易实例进行筛选，选择 其中符合本次评估要求的房地产交易实例作为可供比较参照物。 ? 为确保估价精度，参照物的选取应注意以下几点： ? （1）参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土 地级别相同； ? （2）参照物的用途应与评估对象的用途相同； ? （3）参照物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同；? ? ? ? ? ?（4）建筑物的规模应与评估对象的规模相当； （5）参照物的权利性质应与评估对象的权利性质相同； （6）参照物实体特征应与评估对象相接近； （7）参照物的交易类型应与评估目的相吻合； （8) 参照物的交易日期应与评估基准日接近； （9）参照物的交易价格应是正常交易价格，或可修正为正 常交易价格； ? （10）参照物应选择多个，一般为三个以上。 ? 3.进行市场交易情况修正 ? 交易情况修正就是剔除交易行为中的一些特殊因素所造成 的交易价格偏差，使所选则的参照物的交易价格成为正常价格。 ? 特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：?（1）有特别利害关系人之间的交易，如亲友之间、有利害 关系的单位之间的交易，通常价格偏低。 ? （2）有特殊动机的交易，如急于出售的价格往往偏低，急 于购买的价格往往偏高。 ? （3）有意为逃避交易税，签订是虚假交易合同，造成交易 价格偏低。 ? （4）买方和卖方不了解市场行情，盲目购买或出售，使交 易价格偏高或偏低。 ? 对上述情况对交易价格的影响主要由评估人员靠经验加以 判断和修正。 ? 进行交易情况修正的一般公式为：? 正常价格=参照物交易价格×交易情况修正系数 （5-3）??或100 （5-4） 正常价格 ? 参照物交易价格? （）式中，交易情况修正系数通常以正常交易价格为基准来确定，分子100代表正常交易情况值，分母括号中的数值为参照 物交易情况值，如果参照物是正常交易则分母的数值为100， 如果参照物是非正常交易则分母的数值大于或小于100。 ? 例5-1 参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经调 查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正后的正 常交易价格为： 100正常价格 ? 2000 ? ? 1905 （元 / 平方米） （ 5） 10?上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏 低2%，则修正后的正常交易价格为：100 正常价格 ? 2000 ? ? 2041 （元 / 平方米） （98）?4.进行区域因素修正?区域因素修正的内容应根据商业、工业、住宅等房地产的 不同类型而确定，主要包括参照物房地产所在区域与评估对象 房地产所在区域在商业繁华程度、交通状况、环境景观、城市 规划、基础设施、公共设施等方面的差异。 ? 房地产区域因素修正的思路是： ? 首先，列出对评估对象房地产的价格有影响的各种区域 因素； ? 其次，判定评估对象房地产和参照物房地产在这些因素 方面的状况；?然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些因素方 面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异 程度； ? 最后，根据价格差异程度对参照物房地产的价格进行调 整。进行区域因素修正的一般公式为：? 评估对象房地产区域状态下的价格=参照物交易价格×?区域因素修正系数 （5-5）?式中，区域因素修正系数主要采用参照物房地产与评估对 象房地产直接比较，通过评分的办法确定，即直接比较修正。 ? 首先，以评估对象房地产区域状况为基准（通常定为100 分），将所选择的参照物房地产的各区域因素与它逐项比较打 分，如果参照物房地产区域状况好于评估对象房地产状况，打 的分数就高于100；相反,打的分数就低于100；?然后，根据各区域因素对房地产价格的影响程度，分别 给出不同的权重，再将各参照物对应的各具体区域因素的实际 得分分别乘以对应的权重，得到各参照物的综合得分；? ?最后，将评估对象区域因素值（100）比上各参照物的区域因素综合得分，得出各参照物的区域因素修正系数。采用直接比较修正法确定房地产区域因素修正系数的表达 式为：区域因素修正系数 ? 100 （）??（5-6）式中括号内应填写的数字，为参照物房地产相与评估对象 房地产比较的区域因素综合得分。?具体的打分方法见表5-1。表5-1区域因素 因素1 因素2 因素3 ? ? 权重 F1 F2 F3 ? ?区域因素修正直接比较表评估对象 100 100 100 参照物A 参照物B 参照物C?因素n 综合?Fn 1 100 100? ?5.进行个别因素修正 个别因素修正的主要内容包括：参照物房地产与评估对象 房地产在土地面积、土地形状、临街状态、基础设施状况、位 置、地势、地形、土地使用年限、土地容积率等方面的差异， 建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、建筑式样、朝向、楼 层、设备、装修、平面布置、工程质量等方面的差异。 ? 个别因素修正的方法与区域因素修正的方法基本相同，通 常也采用直接比较和打分的方法确定个别因素修正系数，然后 通过计算将参照物房地产价格修正为评估对象房地产自身状态 下的价格。 ? 进行个别因素修正的一般公式为：? 评估对象房地产自身状态下的价格=参照物交易价格×?个别因素修正系数 （5-7）? ? ?式中，100 个别因素修正系数 ? （）（5-8）如果单独评估土地价值，在土地使用年限、容积率（建筑 总面积与土地总面积的比值）等因素对地价影响较大的情况下， 可单独进行土地使用年限和容积率修正。 ? 土地使用权年限修正系数的数学表达式为： 1 1 ? y=[1－ （5-9） ] ? [1 ? ] n N(1 ? r ) (1 ? r )? ? ? ?式中：y――年限修正系数； n――参照物土地使用权剩余年限； N――评估对象土地使用权剩余年限； r――折现率。?例5-2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地 使用权剩余年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用权年限 修正系数为：y ? [1 ? 1 1 ] ? [1 ? ] ? 1.466 30 20 (1 ? 8%) (1 ? 8%)? ? ? ? ? ?容积率修正系数的数学表达式为：y? ? 评估对象土地容积率地价指数 参照物土地容积率地价指数（5-10）式中，y′为容积率修正系数 例5-3 评估对象土地的容积率为3，参照物土地的容积率 为2，根据容积率地价指数表（见表5-2）,土地容积率的修正 110 % 系数为： y? ? ? 104 .76%105 %表5-2容积率 地价指数% 1 100 2 105 3 110 4 115 5 120? ?6.进行交易日期修整 由于参照物房地产与评估对象房地产的交易时间不同，价 格会发生变化，因此必须进行适当的交易日期修正。交易日期 修正一般是利用价格指数，将参照物房地产当时的交易价格， 修正为评估基准日的价格。 ? 利用价格指数进行交易日期修正的公式为： ? 评估基准日房地产价格指数 交易日期修正后的房地产价格 ? 参照物交易价格? 参照物交易日房地产价格指数 ? ? （5-11）?进行房地产交易日期修正时，应根据获得价格指数资料的 不同，运用不同的价格指数进行修正。 ? （1）运用定基价格指数修正 ? 如果能够获得本地区同类房地产的定基价格指数或定基价 格变动指数，房地产交易日期修正的公式为：交易日期修正后的房地产价格 ? 参照物交易价格 ?? ? 或 ? ?评估基准日同类房地产定基价格指数 参照物交易期日同类房地产定基价格指数（5-12）交易日期修正后的房地产价格 ? 参照物交易价格 ? 1 ? 评估基准日同类房地产定基价格变动指数 （5-13） 1 ? 参照物交易期日同类房地产定基价格变动指数?例5-4 某地区某类房地产2005年4月至10月的价格指数分 别为103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7% （以2005年1月为100%）。其中某宗房地产在2005年5月的价格 为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2005年10 月的价格为：3500 ? 114 .7% ? 3809 (元 / 平方米） 105 .4%?例5-5某地区某类房地产2005年上半年各月的价格同2004 年底相比，分别为上涨了2.5%, 5.7%, 6.8%, 7.3%, 9.6%, 10.5%。其中某宗房地产在2005年3月的价格为3800元/平方米， 对其进行交易日期修正，修正到2005年6月的价格为：(1 ? 10.5%) 3800 ? ? 3932 (元 / 平方米） (1 ? 6.8%)?（2）运用环比价格指数修正。如果能够获得本地区同类房 地产的环比价格指数或环比价格变动指数，房地产交易日期修 正的公式为：交易日期修正后的房地产价格 ? 参照物交易价格 ? 参照物交易日至评估基准日各期（年或月）环比价格指数乘积? ? ?? 或 交易日期修正后的房地产价格 ? 参照物交易价格 ? 参照物交易日至评估基准日各期（年或月） ? 环比价格变动指数）乘积 (1 ? ? （5-15）（5-14）?例5-6某宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米， 该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别为 103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正， 修正到2005年10月的价格为：?%×98.3%×103.5%×104.7%=3311（元/平方米）?例5-7某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方米， 该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月相比的变动 率分别为1.6%, 2.3%, -1.5%, 1.7%,2.1%。对其进行交易日期 修正，修正到2005年10月的价格为：3600×（1+1.6%）×（1+2.3%）×（1－1.5%）×（1+1.7%）× （1+2.1%）=3827（元/平方米）? ?? ?（3）运用价格变动分析法修正 当缺乏本地区同类房地产定基价格指数和环比价格指数资 料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似 房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，运用 价格变动分析法进行交易日期修正。?该方法是以参照物交易日的价格水平为基准（100），根 据本地区同类房地产价格随时间变化的情况，测算出评估基准 日的该类房地产的价格水平（高于、低于或等于100），用下 列公式进行修正：交易日期修正后的房地产价格 ? 参照物交易价格? () 100 （5-16）??? ?7.确定评估对象房地产评估价值 按照要求，运用市场售价类比法至少应选择三个以上参照 物，通过上述各种因素修正后，至少应得到三个以上初步评估 结果（通常称为比准价值），最后需要综合求出一个评估值， 作为最终的评估结论。 ? 在具体操作过程中，可采用以下两种方法：? ?（1）简单算术平均法 将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术 平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。简单算术平均 n 法的计算公式如下：P????Pi ?1in（5-17）? ? ? ?式中，P――评估对象房地产的评估价值； Pi――第i个参照物房地产的比准价值； n――参照物房地产个数。 例5-8 对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四个比 准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元/平方 米、4300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房 地产的评估值为：?（00+4300）÷4=4450（元/平方米）? ?（2）加权算术平均法 判定各个初步评估结果（比准价值）与评估对象房地产的 接近程度，并根据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权 重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估 价值。加权算术平均法的计算公式如下：? ?P ? ? Pi f iin(f1+f2+…+ fn =1)（5-18）? 式中，P――评估对象房地产的评估价值； ? Pi――第i个参照物房地产的比准价值； ? ? f i――第i个参照物房地产比准价值Pi的权重； n――参照物房地产个数。?例5-9 在例5-8中，如果赋予四个比准价值的权重分别为 0.4、0.1、0.2、0.3，则用加权算术平均法计算的评估对象房 地产的评估值为：+++=4410（元/平方米）?? ? ? ?（三）市场售价类比法的评估案例 例5-10 1.评估对象房地产概况 评估对象房地产为滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一 层公建，建筑面积1400平方米，具体情况如下： ? （1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号 阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低, 倚山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面 积16万平方米，各类住宅共1300套。?规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔 的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用 完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住 宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通 过此地的有十几路交通线路。 ? ? （2）占用土地的基本情况。 该评估对象为住宅区，该小 区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅 用地88100平方米。? 据滨海市政府[2000]40号文件，该地块 根 土地级别为六级。目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海 市国用（2003）字第188号。 ? ? 3）评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是阳光小区 （ 第8号楼，建于2003年，一层为公建，8号楼共13层，总建筑面 积11000平方米，其中一层公建1400平方米。?公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。 8号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋 的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装 修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、 暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管， 热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室 外光缆。 ? 2.评估要求 ? 评估该房地产日的市场价值。 ? 3.评估过程 ? （1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采 用市场售价类比法进行评估。?（2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。通过对所 选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的 三个交易实例作为参照物。 ? ? 照物A：阳光小区12号楼一层公建。 参 ? 该建筑建于2003年,位于评估对象房地产东面，中央公园 的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，西班牙瓦， 进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白； 水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口 塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干 线采用室外光缆。其售价为5300元／m2，成交日期为2002年4 月，当时为期房。 ? ? 照物B：光明住宅小区的步行商业街一层公建。 参?光明小区位于阳光小区东侧500米，南靠滨海市主要交通 干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。 参照物房地产位于阳光小区中部，建于2003年，其建筑结构、 装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为5800 元／m2，成交日期为2004年9月，交易情况为清盘。 ? ?参照物C：阳光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。 ? 该参照物房地产为一临街公建，建于2003年，其建筑结构、 设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装 修，售价为7000元／m2，成交日期为2004年11月。 ? ?3)对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个 ( 别因素修正。 评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情 况见表5-3。表5-3评估对象及参照 比较因素 交易日期 交易情况 商服繁华度 离市中心距离 交通便捷度 道路通达度因素条件说明表评估对象 参照物A 2002．4 正常 一般 相同 较好 较好 六级 较好 较好 较好 较好 期房 一般 相同 较好 较好 六级 较好 较好 较好 较好 参照物B 2004．9 清盘 一般 稍近 好 好 六级 较好 较好 较好 较好 参照物C 2004．11 正常 好 相同 好 好 六级 较好 较好 较好 较好区 域 因 素土地级别 环境质量 优劣度 绿地覆盖度 基础设施 完善度 公用设施 完备度规划限制无无无无小区内所处位置 临街状况 新旧程度较好 较好 优较好 较好 优较好 较好 优好 好 优楼 层朝 向 个 别 因 素 建筑结构 建筑质量 建筑物用途一层南北 框剪 较好 相同一层南北 框剪 较好 相同一层南北 框剪 较好 相同一层南北 框剪 较好 相同权利状况装修水平 设备状况 物业管理较好较好 好 优较好较好 好 优较好较好 好 优较好好 好 优? ?①进行交易情况修正。 经分析，三个参照物中，参照物A为期房，与正常交易相 比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；参照 物B为清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况 修正系数为：100/95；参照物C为正常交易，交易情况修正系 数为：100/100。 ? ②进行交易日期修正。 ? 经分析，滨海市2005年4月该类房地产的市场价格与2002 年4月、2004年9月和2004年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。 则参照物A、参照物B和参照物C的交易日期修正系数分别为： 115/100、105/100、103/100。 ? ③进行区域因素修正。?将参照物A、参照物B和参照物C的各区域因素分别与评估 对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综 合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的区域因素修 正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分 及计算情况见表5-4。 ? ④进行个别因素修正。 ? 将参照物A、参照物B和参照物C的各个别因素分别与评估 对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综 合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的个别因素修 正系数分别为：100/99.6、100/100.2、100/101.4，具体打分 及计算情况见表5-5。表5-4区域因素 权重区域因素直接比较表评估对象 参照物A 参照物B 参照物C商服繁华度离市中心距离 交通便捷度 道路通达度 土地级别 环境质量优劣度 绿地覆盖度0.150.13 0.12 0.11 0.07 0.10 0.08100100 100 100 100 100 100100100 100 100 100 100 100105101 103 102 100 100 100103100 105 105 100 100 100基础设施完善度公用设施完备度 规划限制 比较结果0.100.09 0.05 1100100 100 100100100 100 100100100 100 101.5100100 100 101.6表5-5个别因素 小区内所处位置 权重 0.12个别因素直接比较表评估对象 100 参照物A 98 参照物B 100 参照物C 105临街状况新旧程度 楼 层 朝 向0.150.10 0.08 0.07100100 100 10099100 100 100101100 100 100105100 100 100建筑结构建筑质量 建筑物用途 权力状况0.130.10 0.09 0.06100100 100 100100100 100 100100100 100 100100100 100 100装修水平设备状况 物业管理 比较结果0.020.05 0.03 1100100 100 100100100 100 99.6100100 100 100.2103100 100 101.4??⑤计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算过程见表5-6。 通过对三个参照物的可比性分析，对参照物A、参照物B和参照物C分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为：? ++=6760（元/平方米）?? ?4.评估结果房地产单价：6760元/平方米 房地产总价：=9464000（元）表5-6房地产价值计算表参照物A 参照物B参照物C实际成交价格（元/平方米） 交易情况修正交易日期修正区域因素修正 个别因素修正 比准价值（元/平方米）115/100100/100 100/99.6 6799105/100100/101.5 100/100.2 6303103/100100/101.6 100/101.4 6998? ? ?二、基准地价修正法 （一）基准地价修正法的含义 基准地价修正法，是指利用当地政府制定的评估对象宗 地所处地段的基准地价作为参照物，对出让年限、交易日期、 土地状况、市场转让因素等进行修正，从而求取评估对象宗地 在评估基准日市场价值的一种方法。 ? 基准地价修正法实质上是市场途径的一种具体方法。 ? 基准地价修正法中的基准地价是对城镇各级土地或均质地 域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单 位面积平均价格。它是由政府制定的城镇国有土地的基本标准 价格，是不同区域、不同用途土地的一级市场平均价格。 ? 基准地价一般由三个部分组成：??土地出让金。是指国家作为土地所有者向受让者收取 的一定年限的土地使用费中的纯收入部分。 ? ?基础设施配套费。是指政府用于城市基础设施配套建 设已经投入和近期预期投入的费用部分，包括市政公用设施配 套费、四源费（自来水、污水处理、供热、供气建设费）、小 区建设配套费等。 ? ?土地开发及其他费用。包括平整土地费用、征地拆迁 费用等。目前全国的许多城市都制定了基准地价，但在基准地 价的构成上并不完全一致，因此，在具体应用基准地价修正法 时要注意当地基准地价的构成，不可以机械地套用公式。 ? 基准地价修正法的数学表达式为：? p = A× a1× a2× a3× a4 （5-19）?式中，p――评估对象土地使用权评估价值；? ? ? ? ? ? ? ?A――评估对象宗地所处地段的基准地价； a1――年限修正系数； a2――交易日期修正系数； a3――土地状况修正系数； a4――市场转让因素修正系数。 （二）基准地价系数修正法的估价步骤 1.收集有关资料 关键是获取当地政府最新制订的关于基准地价文件和有 关资料，具体包括：土地级别图、基准地价图、样点地价分布 图、基准地价表和相应的因素条件说明表等，这是采用基准地 价系数修正法的前提。 ? 2.计算土地转让年限修正系数?基准地价的年限是以某类用途允许出让的最高年限加以测 算的，如商业用地最高出让年限为40年，住宅用地为70年，工 业用地为50年，而对此年限以下的年限并没有考虑，因此在估 价时，应根据评估对象土地的实际转让年限进行修正。??年限修正系数的数学表达式为：a1=[1－1 1 ] ? [1 ? ] n N (1 ? r ) (1 ? r )（5-20）?式中：N――土地最高出让年限；?? ?n――土地实际出让年限；r――折现率。 3.计算交易日期修正系数?基准地价反映的是基准地价在其评估基准日的地价水平， 基准地价评估基准日与评估对象宗地评估基准日通常是不一致 的，因此，必须把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评 估基准日的水平。 ? 4.计算土地状况修正系数 ? 由于基准地价是不同区域、不同用途土地的平均地价，不 能反映每宗地块的特点，因此需要对评估对象宗地地价产生影 响的土地坐落位置、形状、临街状况、周围环境、交通条件、 容积率等因素进行分析和修正。 ? 土地状况修正系数的计算方法同市场售价类比法中个别因 素修正系数的计算方法相同。 ? 5.计算市场转让因素修正系数?这实际上是把一级市场地价修正为二级市场地价的问题。 它的测算可通过类比推算法进行，即利用已进入二级市场且成 交的地块的二级市场地价（参照物市场交易价格）与其一级市 场的基准地价的比值求取。它主要取决于评估时间二级市场的 活跃程度。市场转让因素修正系数的计算公式为：市场转让因素修正系数=参照物地块市场交易价格 ÷参照物地块基准地价（5-21）? ?? ?? ? ?6.计算评估对象宗地的评估价值 上述各修正系数求取出来后，可根据下列公式计算评估对 象宗地的价值：评估对象宗地的价值= 评估对象宗地所处地段的基准地价×年 限修正系数×交易日期修正系数×土地状况修正系 数×市场转让因素修正系数 （5-22）? ?三、市场租金倍数法 市场租金倍数法是将评估对象房地产的年收益（通常为未 来第一年的正常租金）乘以相关的市场租金倍数来求取评估对 象房地产价值的一种技术方法。评估计算公式为：房地产的评估价值=房地产的年收益×市场租金倍数??市场租金倍数是用与评估对象房地产相类似的参照物房地 产的市场价格除以其相关口径的收益（租金）所得的倍数。 ? 租金倍数会因参照物相关收益计算口径的不同而有多种， 如毛租金倍数、净租金倍数、总收入倍数和净收入倍数等。 ? 市场租金倍数的计算公式为： ? 参照物房地产市场交易价格 市场租金倍数 ? ? 参照物房地产的年租金 （5-23）?在具体运用市场租金倍数法时，对同一评估对象房地产可 按不同口径的收益（租金）计算的租金倍数，乘以评估对象房 地产相应口径的年收益（租金），得到评估对象房地产的一组 初步评估价值，在采用加权平均等方法估测评估对象房地产的 价值。第三节? ? ?收益途径及其方法在房地产评估中的应用一、收益途径的基本思路 1.收益途径的含义 收益途径，是求取评估对象房地产未来预期的正常纯收 益，选用适当的资本化率将未来纯收益折算为现值，以估测房 地产价值的思路及方法。?收益途径及其方法既可以评估房地产（房地合一）的价值, 也可以评估土地或建筑物的价值。 ? 收益途径的理论依据是预期原理。 ? 预期原理说明，房地产的价值通常不是基于其历史价格、 生产它所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者 对其未来所能获得的收益获得到的满足的预期。 ? 根据预期原理，如果现在购买一宗有一定年限收益的房地 产，预示着在其未来的收益年限内可源源不断地获得净收益， 如果现有某一货币额可与这未来的净收益的现值之和等值，则 这一货币额就是该宗房地产的价格。 ? 2.收益途径适用的条件和对象 ? 收益途径适用的条件，是房地产的未来预期收益及风险 能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。?收益途径适用的对象，是有收益或潜在收益的房地产， 如商场、商务办公楼、公寓、宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影 剧院等房地产。 ? 但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的评 估，收益途径及其方法一般不适用。 ? 3.收益途径的评估步骤 ? （1）收集房地产有关收入和费用的资料； ? （2）测算房地产的正常收入； ? （3）测算房地产的正常费用； ? （4）测算房地产的纯收益； ? （5）估测并选用适当的资本化率； ? （6）确定房地产的收益年限； ? （7）估测并确定房地产评估价值。? ? ?二、房地产纯收益的测算 （一）纯收益的测算思路 房地产纯收益是通过首先测算房地产的正常收入和房地产 的正常费用，然后用房地产的正常收入减去房地产的正常费用得到。? 房地产正常收入不是房地产的实际收入，它是剔除了特殊 的、偶然的因素之后房地产所能得到的正常客观的收入（有租约限制的除外）。? 房地产正常收入通常是在考虑和分析房地产的实际收益、 类似房地产受益、房地产市场走势以及房地产收入的风险性和可实现性的基础上确定。?房地产正常费用也不是房地产为取得实际收益而付出的实际费用，它是房地产取得正常收入必须支付的各项支出，一般 从房地产实际费用中剔除不正常费用项目和数额的方式求得。?? ?房地产的纯收益计算的基本公式为：纯收益=潜在总收入－空置等造成的收入损失－运营费用 =有效总收入－运营费用 （5-24）?? ?潜在总收入，是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。 有效总收入，是潜在总收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。运营费用，是维持房地产正常生产、经营或使用必须支 出的费用及归属于其他资本或经营的收入。?运营费用一般不包括所得税、房地产抵押贷款偿还额、建 筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，但包含其他 资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正 常利润。 ? （二）不同类型房地产纯收益的测算 ? 1.出租型房地产纯收益的测算? ? 纯收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费 －房地产税－租赁代理费（5-25）?租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利 息收入。 ? 维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等是否 要扣除，应在分析租赁合同的基础上决定。关键看租赁合同中 规定这些费用具体由谁来负担。? ?如果上述费用由出租方负担，则应将这些费用全部扣除； 如果这些费用全部由承租方负担，此时的租赁收入就接近 于纯收益了。 ? 此外，如果租金中包含了水、电、燃气、暖气等费用，则 这些费用也应该扣除； ? 还要根据评估目的和评估对象的情况，考虑同房屋一起出 租的家具等房地产以外的物品的收入是否扣除。 ? 2.直接经营型房地产纯收益的测算 ? 直接经营型房地产，是指房地产所有者同时又是经营者, 房地产租金与房地产经营者利润没有分开的房地产，如商场、 宾馆、饭店等。 ? 直接经营型房地产纯收益可按下面的公式进行计算：??纯收益=销售收入－销售成本－销售费用－销售税金及其附加－管理费用－财务费用－经营利润 （5-26）?3.自用或尚未使用的房地产纯收益的测算?自用或尚未使用的房地产可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料，按上述相应的方法计算纯收益，或直接 比较得出纯收益。??4.混合性房地产纯收益的测算混合性房地产，是指有多种收益类型（出租、经营、自 用等）的房地产，在测算纯收益时，可以把它看成是各种单一 收益类型房地产的组合，先分别求取，然后进行综合。? ?三、房地产资本化率的估测 （一）房地产资本化率的种类?在房地产评估中，由于评估对象不同，应采用的资本化率 有所不同，主要有以下几种类型： ? 1.土地资本化率 ? 土地资本化率是求取单纯土地的价值时所采用的资本化率。 这时对应的纯收益是土地自身的纯收益，而不应包含建筑物及 其他方面带来的部分。 ? 2.建筑物资本化率 ? 建筑物资本化率是求取单纯建筑物的价值时所采用的资本 化率。这时对应的纯收益是建筑物自身的纯收益，而不应包含 土地及其他方面带来的部分。 ? 3.综合资本化率 ? 综合资本化率是求取房地合一价值时采用的资本化率。这 时对应的纯收益是土地和建筑物共同产生的纯收益。??土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率三者虽然 含义不同，但又是相互联系的。三种资本化率的联系可用下列 公式表示： r1 p1 ? r2 p 2r? p1 ? p 2r ( p1 ? p 2 ) ? r2 p 2 p1（5-27）r1 ?（5-28） （5-29）r2 ?r ( p1 ? p 2 ) ? r1 p1 p2? ??? ?式中：r――综合资本化率； r1――土地资本化率； r2――建筑物资本化率； p1――土地价值； p2――建筑物价值。?例5-11 某宗房地产的总价值为1000万元，经估测建筑物 部分的价值为600万元，假定综合的资本化率为8%，建筑物的 资本化率为10%，则土地的资本化率为：8% ? 1000 ? 10% ? 600 ? 5% 1000 ? 600? ? ?（二）房地产资本化率的估测方法 1.安全利率加上风险报酬率法 安全利率，指无风险的资本投资收益率，在我国房地产 评估实践中通常选择国债或银行定期存款利率作为安全利率。 ? 风险报酬率，是根据社会经济环境、投资风险、变现风 险以及通货膨胀等因素对地产投资的影响综合确定。 ? 这种方法的数学表达式为：?房地产资本化率＝安全利率＋风险报酬率（5-30）? ?2.市场租价比法 该方法是在市场上选取多个（通常为三个以上）与评估对 象房地产地相似的交易实例的正常纯租金（纯收益）与价格的 比率作为依据，然后求出各交易实例正常纯租金与价格比率的 平均值，以此作为评估对象房地产的资本化率。 ? 该方法运用的前提是各年租金等额、收益期限永续，其数 学表达式为： n?r =?i ?1Ai Pi ÷n（5-31）? ? ? ?式中：r ――评估对象房地产的资本化率； Ai ――交易实例i的纯收益； Pi――交易实例i的价格； n――交易实例个数。?例5-12 选择4个与评估对象房地产相类似的交易实例，各 交易实例有关数据资料如表5-7所示。表5-7交易实例 1 2 3 4交易实例及相关资料租金（万元/年） 价格（万元） 15 24 52 87 165 216 498 863 还原利率（%） 9.09 11.11 10.44 10.08?? ?根据表中的数据资料，采用简单算术平均数法求得：房地产资本化率＝（9.09%+11.11%+10.44%+10.08%）÷4 ＝10.18%?3.投资收益率排序插入法?该方法是通过收集市场上各种投资的收益率资料，如银行 存款、政府债券、企业债券、股票以及各个领域的工商业投资 等，然后把各项投资收益率的大小排队，制成图表（如图5-1 所示）。将评估对象房地产与各类投资风险程度进行分析比较， 判断出同等风险的投资，确定评估对象风险程度应落的位置， 以此确定评估对象的资本化率。图5-1收 益 率资本化率应落的区域评估对象风险 程度应落的位置0投资风险? ? ?四、房地产收益年限的确定 （一）单独的土地或单独的建筑物评估情况 对于单独的土地或单独的建筑物的评估，应分别根据土地 使用权年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限。对收 益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 ? （二）土地和建筑物和成一体评估的情况 ? 1.建筑物的经济寿命比土地的使用年限长或二者相等，根 据土地使用年限确定未来可获收益的年限（如图5-2所示）。 ? 对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提 费。如果建筑物的经济寿命比土地的使用年限长，还应将土地 使用年限到期时建筑物部分的残余价值或政府收回土地使用权 对建筑物的补偿价值折现。图5-20房地产收益年限土地使用年限 建筑物经济寿命?2.建筑物的经济寿命比土地的使用年限短，以土地使用年限为房地产总的收益年限，但对房地产的收益折现分两段进行, ? 第一段以建筑物的经济寿命为界，将房地合一的纯收益折 现，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费； ? 第二段将土地使用年限超过建筑物经济寿命的土地剩余使 用年限中的土地纯收益折现，并把此价值加到第一段的房地产 的评估价值中（如图5-3所示）。图5-30房地产收益年限建筑物经济寿命土地剩余使用年限土地使用年限?五、房地产价值的估测??（一）房地合一价值的估测估测房地合成一体的房地产价值，应根据上述介绍的有关 方法分别测算和确定房地产纯收益、资本化率和收益年限，并 运用合适的评估计算公式进行收益折现。?房地产评估实务中常用的评估计算公式主要有以下几种：?? ? 式中: p――房地产价值； ? Ri――房地产第i年纯受益； ? r――综合资本化率； ? n――房地产收益年限。 ? 2.收益年限为有限期，各年收益额相等p? A 1 [1 ? ] n r (1 ? r )1.收益年限为有限期，各年收益额不相等 n Ri p?? （5-32） i i (1 ? r )（5-33）? 式中: ? ? ?p――房地产价值； A――房地产的纯受益（年金）； r――综合资本化率； n――房地产收益年限。? ? ? ? ? ?3.收益年限为无限期，各年收益额相等A p? r（5-34）式中: p――房地产价值； A――房地产的纯受益（年金）； r――综合资本化率。 4.收益年限为无限期，收益额按等比级数递增p? A r?g（5-35）? ? ? ?式中:p――房地产价值； A――房地产的纯受益（年金）； r――综合资本化率； g――房地产收益递增率。? ? ?（二）土地价值的估测 1.单纯的土地出租 首先通过土地的正常收入减去土地的正常费用得到土地的 纯收益，然后用适当的土地的资本化率将土地的纯收益折现。 ? 常用的收益折现公式为： ? （1）收益年限为有限期，各年收益额相等? ? ? ? ?A1 1 p1 ? [1 ? ] n r1 (1 ? r1 )（5-36）式中:p1――土地价值； A1――土地的纯受益（年金）； r1――土地资本化率； n――土地收益年限。?? ? ? ? ? ?（2）收益年限为无限期，各年收益额相等 A1 p1 ? （5-37） r1式中: p1――土地价值； A1――土地的纯受益（年金）； r1――土地资本化率。 2.房地产出租或经营 土地价值是房地产价值减去房屋价值后剩余的价值。运用 收益途径及其方法评估土地的价值，通常是用房地产的纯收益 减去建筑物的纯收益得到土地的纯收益，用土地的资本化率对 土地的纯收益折现求和即可得到土地的价值。 ? 常用的评估计算公式如下：?? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（1）收益年限为有限期，各年收益额相等( A ? A2 ) 1 p1 ? [1 ? ] n r1 (1 ? r1 )（5-38）其中，A2= p2×r2 （5-39） 式中: p1――土地价值； A――房地合一的纯受益（年金）； A2――建筑物的纯受益（年金）； r1――土地资本化率； n――土地收益年限； p2――建筑物价值； r2――建筑物资本化率。 评估时，建筑物价值应采用收益途径以外的途径和方法求 取，通常采用成本途径，评估计算公式为：?建筑物价值=建筑物重置成本×成新率（5-40）? ? ? ? ? ? ? ? ?（2）收益年限为无限期，各年收益额相等( A ? A2 ) p1 ? r1（5-41）式中:p1――土地价值； A――房地合一的纯受益（年金）；A2――建筑物的纯受益（年金）； r1――土地资本化率。 公式中建筑物纯受益的求取方法与第一种情况相同。 （三）建筑物价值的估测 建筑物价值是房地产价值减去土地价值后剩余的价值。?运用收益途径及其方法评估建筑物的价值，通常是用房地 产的纯收益减去土地的纯收益得到建筑物的纯收益，用建筑物 的资本化率对建筑物的纯收益折现求和即可得到建筑物的价值。 ? 评估计算公式如下： ? （1）收益年限为有限期，各年收益额相等? ? ? ? ? ?( A ? A1 ) 1 p2 ? [1 ? ] n r2 (1 ? r2 )（5-42） （5-43）其中，A1= p1×r1式中:p2――建筑物价值； A――房地合一的纯受益（年金）； A1――土地的纯受益（年金）； r2――建筑物资本化率；? ? ? ?n――土地收益年限； p1――土地价值； r1――土地资本化率。 评估时，土地价值应采用收益途径以外的途径和方法求取， 如市场途径和成本途径等。 ? （2）收益年限为无限期，各年收益额相等( A ? A1 ) p2 ? r2（5-44）? ? ? ?式中:p2――建筑物价值； A――房地合一的纯受益（年金）； A1――土地的纯受益（年金）； r2――建筑物资本化率。?公式中土地纯收益的求取方法与第一种情况相同。在实际 评估操作中，评估人员应该根据建筑物的收益和收益期限的具 体状况选择适当的评估计算公式。 ? 六、收益途径及其方法评估案例 ? 例5-13 1.评估对象概况 ? 评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积500平方米, 房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资 本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费 以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备 费按半月租金计，保险费按房屋现值3‰计，房产税为租金收 入的12%，土地使用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税 率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40 年，建筑物价值依成本法求得为120万元。? ? ? ?? ?2.评估要求 用收益法评估该房屋基地使用权价值。 3.评估过程 （1）求取年有效总收入年有效总收入＝4000÷2 ＝517500（元）?? ? ? ? ? ? ? ?（2）求取年运营费用① 管理费＝% ＝16200（元） ② 修缮费＝.5% ＝18000（元） ③ 保险费＝‰ ＝3600（元） ④ 房产税＝% ＝64800（元）? ? ? ? ? ? ? ? ?⑤ 营业税及附加＝.5% ＝29700（元） ⑥ 土地使用税＝500×2 ＝1000（元） ⑦年运营费用＝++ ＝133300（元） （3）求取房地产纯收益 房地产纯收益＝3300 ＝384200（元）?? ? ? ?（4）求取土地纯收益① 房屋纯收益＝% ＝120000（元） ② 土地纯收益＝0000 ＝264200（元）?? ?（5）求取土地使用权价值 ? [1 ? ] ＝3150483（元） 土地使用权价值＝ 40 8% （ ? 8%） 1 土地单价＝0＝6301（元/平方米）? ?4.评估结论 本宗土地使用权的评估值为3150483元，单价为每平方米 6301元。 ? 例5-14 1．评估对象概况 ? 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总 建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混 凝土结构。该写字楼的土地使用权于日以出让的方 式获得，土地使用权年限为50年，写字楼于日建成 并开始出租，建筑物的耐用年限为60年。? ? ? ?? ? ? ?2.评估要求 评估该写字楼日的价值。 3.评估过程 （1）选择评估方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益 性房地产，故采用收益法评估。评估计算公式为：A 1 p ? [1 ? ] n r (1 ? r )（5-45）（2）收集有关资料。通过调查，收集的有关资料如下： ①租金按净使用面积计算。 可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的 60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、 大楼管理人员用房、设备用房等占用面积。? ? ? ?②租金平均每月每平方米85元。 ③空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%。 ④建筑物原值为4800万元。 ⑤家具设备原值为420万元，家具设备的经济寿命平均为 10年，残值率为4%。 ? ⑥经常费用平均每月8万元， 包括工资、水电、供暖、维 修、保洁、保安等费用。 ? ⑦房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的 3‰计算。 ? ⑧营业税及附加为年总收入的5.5%。 ? （3）估算年有效总收入? ? 年有效总收入＝1×90% ＝1377（万元）? ??（4）估算年运营成本① 年经常费用＝8×12＝96（万元） ② 房产税＝5.24（万元）?? ? ? ?420 ? (1 ? 4%) ＝40.32（万元） 10 ④ 年保险费＝4800×3‰＝14.40（万元）③ 家具设备折旧费 ?⑤ 营业税及附加＝%＝75.74（万元） ⑥ 年运营成本＝96＋165.24＋40.32＋14.40＋75.74 ＝391.70（万元）? ? ? ?（5）计算年纯收益年纯收益＝＝985.30（万元）（6）确定资本化率。经估测，房地产的资本化率确定为8%。 （7）确定房地产收益年限? ? ?房地产收益年限＝土地使用权年限－开发建设期 －房地产开始出租至评估基准日的年数 ＝50－2－3＝45（年）?（8）计算房地产评估价值A 1 [1 ? ] n r (1 ? r ) 985 .30 1 ? [1 ? ] 45 8% (1 ? 8%) ? 11930 .41(万元） p?? ?房地产单价＝000÷25000 ＝4772（元/平方米）? ?4.评估结果 根据计算结果，经分析确定评估对象房地产日 的公允价值为11930.41万元，约合每平方米建筑面积4772元。第四节? ? ?成本途径及其方法在房地产评估中的应用一、成本途径的基本思路 1.成本途径的含义 成本途径，是通过估测备评估房地产的重新构建成本， 然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和 技术方法。 ? 成本途径的理论依据，从卖方的角度来看是生产费用价值 论，即卖方愿意接受的价格，不能低于其为开发建造该房地产 所花费的代价（包括建造费用、税金、利润等）； ? 从买房的角度来看是替代原理，即买房愿意支付的最高价 格，不能高于其所预计的重新开发建造该房地产所花费的代价。? ?2.成本途径适用的条件和对象 成本途径适用的条件，是房地产的重新构建成本费用及 各种贬值能够量化。 ? 成本途径适用的对象，是新开发的房地产、非收益性房 地产、很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、 医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以 及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等具有独特设 计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。 ? 由于土地的价格主要取决于它的效用，并非仅仅是它所花 费的成本，土地取得和开发成本加利税并不一定能客观反映其 市场价值。 ? 所以，成本途径在土地评估中应用范围受到一定限制。? ? ? ? ?二、房地产重置成本的估测 （一）土地取得成本 土地取得成本，是取得开发用地所需的费用、税金等。 1.通过征用农地取得土地 土地取得成本包括：农地征用费和土地使用权出让金。土 地取得成本应按国家和当地政府规定征地补偿标准和土地出让 金标准计算。 2.通过城市房屋拆迁取得土地 土地取得成本包括：房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出 让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定拆迁安置补偿费? ?标准和土地出让金标准计算。 ? 3.通过市场交易取得土地?土地取得成本包括：土地价款和买地缴纳的税费（手续费、 契税等）。土地取得成本可按实际支出额或通过与类似土地进 行比较分析后确定。 ? （二）开发成本 ? 开发成本可分为：土地开发成本和房屋建造成本两部分， 是在取得土地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税 金等。 ? 1.勘察设计及前期工程费 ? 包括可行性研究、规划、勘察、设计及场地临时用水、用 电及场地平整等工程前期所发生的费用。前期工程费用可按工 程设计预算计算或以建筑安装工程费用为基数采用比率的方法 来确定。 ? 2.基础及配套设施建设费?包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力 等的建设及非经营性配套工程费用。基础设施建设费应按国家 和地方政府颁发的城市规划定额指标计算；配套设施建设费一 般依据详细规划和施工图预算计算，如果有完整的建筑工程决 算资料，可通过对原工程决算数进行调整修正后确定。 ? 3.公共事业配套费 ? 主要包括公共建筑配套费、公共交通配套费、绿化费、自 来水建设费、污水处理建设费、供电建设费、煤气建设费等。 根据国家和地方政府规定的费用标准计算。 ? 4.建筑安装工程费 ? 它是开发商（建设单位）向承包商（施工单位）支付的工 程款，包括承包商的直接费、间接费、利润和税金等。?建筑安装工程费一般按施工图预算计算，如果有完整的建 筑工程决算资料，可通过价格指数调整或采用其他方法通过对 原工程决算数进行调整修正后确定；也可以采用与类似单位工 程造价比较的思路确定。? ? ? ?（三）管理费用 管理费用包括开发商管理人员的工资、办公费、差旅费等。 可按土地取得成本与开发成本之和乘以一定的比率计算。 （四）投资利息 以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数计算投 资利息。利息率应选择评估基准日建设银行基本建设贷款的利率，如果选择一年期贷款利率，则用复利计息；如果选择与项 目建设期相同期限的贷款利率，则采用单利计息。?土地取得成本的计息期一般为整个开发建设期；开发成本 和管理费用的计息期一般为开发建设期的一半。 ? （五）开发利润 ? 开发利润是在正常情况下开发商所能获得的平均利润。开 发利润通常以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数 按房地产行业开发同类房地产平均利润率水平计算。 ? （六）销售税费 ? 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开 发商缴纳的税费，主要分为以下几种： ? 1.销售费用，包括广告宣传、销售代理费等。按房地产售 价的一定比例计算。 ? 2.销售税金及附加：包括营业税、城市维护建设税和教育 费附加。按税法规定的有关规定计算。?3.其他销售税费：包括由卖方承担的印花税、交易手续费 等。按税法及政府的有关规定计算。 ? 三、房地产实体性贬值的估测 ? 由于土地不存在有形损耗，房地产中的实体性贬值主要指 的是建筑物。建筑物实体性贬值可以通过实体性贬值率或成新 率来反映。 ? （一）使用年限法 ? 使用年限法是用建筑物的尚可使用年限占建筑物全部使用 年限的比率作为建筑物的成新率。数学式为：建筑物成新率 ??建筑物尚可使用年限 ? 100 % 建筑物尚可使用年限 ? 建筑物实际已使用年限 （5-46）运用此方法的关键是测定一个较为合理的建筑物尚可使用 年限。这需要评估人员具有丰富的实践经验，对建筑物现行状 态、维修保养状况、使用效果情况进行全面分析和判断，并结 合国家规定的建筑物折旧年限综合确定（见表5-8、5-9）。 ? 使用年限法的特点是计算简便，但尚可使用年限的确定难 度较大，它一般适用于建造时间短，比较新的建筑物成新率的 测算。 ? （二）打分法 ? 打分法是把建筑物分为结构、装修、设备三个部分，评估 人员依据建筑物不同成新率的评分标准，通过现场勘察，对每 个部分在按不同项目分别打分，并对结构、装修和设备三个部 分的得分分别给出不同的权重（或称修正系数），最后根据加 权平均值确定建筑物的成新率。?表5-8房屋及其分类 ?钢结构 ①生产用房房屋建筑物分类折旧年限折旧年限 建筑物及其分类 ?管道 50 ①长输油管道 16 折旧年限②受腐蚀生产用房③受强腐蚀生产用房 ④非生产用房 ?钢筋混凝土结构 ①生产用房 ②受腐蚀生产用房 ③受强腐蚀生产用房 ④非生产用房 ?钢筋混凝土砖混结构3015 55 50 35 15 60②长输气管道③其它管道 ?露天库 ?露天框架 ?冷藏库 其中：简易冷藏库 ?烘房 ?冷却塔 ?水塔1630 20 30 30 15 30 20 30①生产用房②受腐蚀生产用房 ③受强腐蚀生产用房 ④非生产用房4030 15 50?蓄水池?污水池 ?储油罐、池 ⑴水井3020 30 30?砖木结构 ①生产用房 ②非生产用房 ?简易结构 30 40 10其中：深水井 ⑵破碎场 ⑶船厂平台 ⑷船坞 ⑸修车槽 ⑹加油站20 20 30 30 30 30⑺水电站大坝⑻其它建筑物6030表5-9房屋结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构 简易结构居住用房屋的耐用年限耐用年限 60――80 40――60 30――50 10――15?? ?计算公式为：成新率=结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×Ｓ ＋设备部分合计得分×Ｂ （5-47）? ? ? ?式中：Ｇ为结构部分的评分修正系数； Ｓ为装修部分的评分修正系数； Ｂ为设备部分的评分修正系数。 评估人员采用打分法测定建筑物得成新率，一般是通过 填制《房屋建筑物成新率评定表》来完成，格式如表5-10所示。 ? 采用评分法应注意的问题，一是，打分标准是否合理。 ? 可依据原城乡建设环境保护部曾颁发了《房屋完损等极评 定标准》,它根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好 和损坏程度划分为5个等级，即： ? ?完好房，成新率为80―100％；表5-10 单位名称：建筑名称 分部 序号 1 结 构 部 分 2 3 4 5 6 7 装 修 部 分 8 9 结构类型 项目 地基基础 承重构件 非承重墙 屋 楼地面 (1+2+3+4+5)×G 门窗 外装饰 内装饰 面房屋建筑物成新率评定表 坐落：建造年份 评分 层数 评分依据 是否有足够承载力，有无不均匀下沉 是否完好坚固，梁、板、柱有无裂缝、变形、露筋 墙体有无腐蚀、损坏，预制板节点是否牢固 是否渗漏，防水、隔热、保暖层是否完好 整体面层是否牢固，有无空鼓、起砂、下沉、裂缝 是否完好无损、开关灵活，玻璃五金是否齐全 是否完整、粘结牢固， 是否完整牢固，有无空鼓、裂缝、剥落 建筑面积1011 12顶棚细木装修 (7+8+9+10+11)×S 水卫 电气照明 暖气 (13+14+15)×B是否完好、无损、有无变形是否完好无损，有无变形，油漆是否完好、有光泽 上下水是否通畅，各种器具是否完好、齐备 线路、装置是否完好、牢固，绝缘是否良好 管道、设备是否完好无堵漏，使用是否正常 成新率设 备 部 分13 14 15 16总计(6+12+16)? ? ? ? ? ? ? ??基本完好房，成新率为60―80％； ?一般损坏房，成新率为40―60％； ?严重损坏房，成新率在40％以下； ?危险房，残值。 二是，实际打分是否客观合理。 主要靠评估人员的专业知识和实际评估操作经验。 三是，成新率评分修正系数的确定是否合理。 成新率评分修正系数主要是依据结构、装修、设备各部分 价值在整个建筑物中所占比重大小来确定，同时，建筑物的不 同结构类型、装修的豪华程度等都会对其产生影响，评估人员 应根据评估对象建筑物的实际情况，认真分析和测算，制定出 科学合理的成新率评分修正系数。?不同类型房屋成新率的评分修正系数参考表见表5-11。表5-11 不同结构类型房屋成新率的评分修正系数钢筋混凝土结构 混合结构 砖木结构 其他结构结 构 部 分单层 二、三层 四、五、六层 七层以上 0.85 0.8 0.75 0.8装 修 部 分0.05 0.1 0.12 0.1设 备 部 分0.1 0.1 0.13 0.1结 构 部 分0.7 0.6 0.55装 修 部 分0.2 0.2 0.15设 备 部 分0.1 0.2 0.3结 构 部 分0.8 0.7装 修 部 分0.15 0.2设 备 部 分0.05 0.1结 构 部 分0.87装 修 部 分0.1设 备 部 分0.03? ? ?四、房地产功能性贬值、经济性贬值的估测 （一）房地产功能性贬值的估测 房地产功能性贬值，是指由于技术革新、建筑工艺改进、 建筑设计理念更新，引起原有建筑物在建筑风格、建筑物内外 布局、建筑物的基本装修和设备陈旧落后，建筑物不能满足现 实生产、经营或居住的需要，使其价值降低。 ? 房地产功能性贬值可采取以下思路估测： ? 1.修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有设计 布局、更新装修或设备，则所花费的修复费用相当于功能性贬 值额。 ? 2.将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、外部环境 等因素基本相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之 间的差额便是功能性贬值。?3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能性贬值 因素在内的综合成新率。 ? （二）房地产经济性贬值的估测 ? 房地产的经济性贬值，是指由于宏观经济环境、市场竞 争、政府有关房地产制度及政策、税收政策、交通管制、自然 环境、人口因素、人们的心理因素等外界条件的变化，使建筑 物的利用率下降，收益损失，导致其价值降低。 ? 房地产经济性贬值可采取以下思路估测： ? 1.与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行 比较，二者交易价格之间的差额即为经济性贬值。 ? 2.对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的 方法估测经济性贬值。?3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括经济性贬值 因素在内的综合成新率。 ? 如果外界条件变化后的房地产交易价格高于以前的价格， 或者房地产预期收益增加，则房地产存在经济性溢价。 ? 五、成本途径及其方法评估案例 ? 例5-15 1.评估对象土地基本数据资料 ? 评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得 成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理费）为246元/ 平方米。土地开发期为2年，第一年投入的开发费占总开发费 的3/4，第二年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设 贷款年利率为8%，土地开发的平均利润率为10%，营业税税率 为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、 销售费用为开发后土地售价的3%。? ? ? ? ? ??2.估价要求 计算评估对象土地开发后的市场价值。 3.评估过程 （1）计算土地取得成本土地取得成本=500×230=115000（元）（2）计算土地开发成本土地开发成本=500×246=123000（元）? ?? ? ?（3）计算投资利息。 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入， 则：土地取得费利息=115000×[（1+8%）2－1]=19136（元） 土地开发费利息=/4×[（1+8%）1.5－1]+/4 ×[（1+8%）0.5－1]==12495（元）?总投资利息==31631（元）??（4）计算开发利润开发利润=（000）×10%=23800（元）?（5）计算营业税及附加营业税 ? 土地取得成本 ? 土地开发成本 ? 投资利息 ? 开发利润 ? 营业税税率 1 ? 营业税税率 115000 ? 123000 ? 31631 ? 23800 ? ? 5% 1 ? 5% ? 15444 (元）? ?城市维护建设税=181（元） 教育费附加=15444×3% =463（元）??营业税及附加合计：+463=16988（元）?? ?? ?（6）计算销售费用销售费用=（000++16988）×3%=9313（元）（7）计算土地价值土地价格=000++=319732（元） 土地单价=0=639（元/平方米）?4.评估结论?? ?根据计算结果，经分析确定评估对象土地的市场价值为319732元，土地单价为每平方米639元。 例5-16 1.评估对象概况 评估对象为某事业单位办公楼，占地面积200平方米，建 筑总面积500平方米，该建筑的建筑结构为砖混结构，4层，建 于1998年5月。?? ? ?2.估价要求评估该房地产2001年10月的市场价值。 3.评估过程 （1）评估方法的选择。由于评估对象房地产为事业单位办 公楼，无直接收益，也很少有交易实例，故在评估时采用成本 途径及方法。评估计算公式：? ?房地产价值=土地价值+建筑物价值 建筑物价值=重置成本×成新率（5-48） （5-49）? ? ?（2）估测土地价值。方法及过程省略，假定土地评估单价 为800元/平方米，则土地总价值为160000元。 （3）估测建筑物的价值 ①估测建筑安装成本?重置建安成本的估测采用单位工程造价比较法，通过市场 调查，选取三个比较实例作为参照物，进行分析比较，具体情 况如表5-12所示。表5-12参照物 项目 单位造价(元/平方米) 参照物1 750 参照物2 720 参照物3 690建筑面积(平方米)层数 建筑结构 竣工(决算)时间 用途8006 砖混 2005.4 培训中心6005 砖混 2005.2 办公楼5805 砖混 2005.4 办公楼?经分析比较，参照物1外墙面粘贴釉面砖，内部装修也好于评估对象，由此单位工程造价较评估对象高5%，调整后的单 位造价为750×0.95=712.5（元/平方米）。参照物2、参照物3 与评估对象的情况基本相同，无需调整。此外，1997年初至评 估基准日建材价格、施工取费等无多大变化，市场价格指数方 面不予调整。用简单算术平均法计算评估对象的单位造价为：? ?（712.5+720+690）÷3=707.5（元/平方米） 评估对象工程总造价=707.5×500=353750（元）? ??②估测勘察设计及前期工程费 勘察设计费按建筑安装成本2%计取，其它前期工程费按建 筑安装成本1.5%计取，则：总前期费用=353750×（2%+1.5%）=12381（元）? ?③计算基础设施及配套工程费 根据政府有关规定及费用标准基础设施及配套工程费为 27724元。 ? ④计算管理费用 ? 建设单位管理费按建筑安装成本的2%计取，则? 管理费用=%=7075（元）? ??⑤计算投资利息 该项目建设期为一年，假定评估时银行一年期基本建设贷 款利率为9%，则：投资利息=（81+）÷2×9%=18042（元）? ?⑥计算开发利润 经调查分析，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润 率为15%，则：?开发利润=（81+）×15%=60140（元）? ⑦计算销售税金及销售费用 ? 经调查分析，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教 育费附加费率为3%，销售费用为开发后房价的3%。营业税 ? 353750 ? 12381 ? 27724 ? 7075 ? 60140 ? 5% 1 ? 5% ? 24267 （元）?城市维护建设税=299（元）?教育费附加==28（元）??营业税及附加合计：+728=26694（元）??销售费用=（81++）×3%=14633（元）?? ?⑧计算建筑物的重置成本：重置成本=81+++1（元）??⑨估测建筑物成新率经评估人员现场勘察，采用打分法计算得出该建筑物的成 新率为94.63%，详见表5-13。???⑩计算建筑物评估价值经分析，该建筑物不存在功能性贬值和经济性贬值，则：建筑物评估值=重置成本×成新率=.63%=475418（元）?? ?（4）计算房地产评估值房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值=418 =635418（元）?房地产单价=0=1271（元/平方米）表5-13建筑 名称 分部 结 构 部 分 办公楼 序号 1 2 3 4 5 地基基础 承重构件 非承重墙 屋面 楼地面 结构 类型房屋建筑物成新率评定表砖混 项 目 建造 年份 1998年 评分 24 24 14 19 14 层数 4层 建筑 面积 500平 方米评分依据 完好，无任何下沉，有足够承载力 墙体、楼板、屋面板、梁等完好 平直完好，无倾斜 完好平整，不渗漏 整体面层平整牢固，无裂缝、起砂6装 修 部 分 7 8 9（1+2+3+4+5）*G门窗 外装饰 内装饰71.2524 19 19 开关灵活、完整无损 完整、牢固、无裂缝、空鼓 完整、无破损1011 12顶棚细木装修 （7+8+9+10+11）*S1813 11.16完整、无破损完整牢固、油漆完好13 设 备 部 分 14 15水卫 电气照明 暖气38 23 33上下水通畅、器具齐全、无锈蚀 线路装置完好、牢固、绝缘 设备管道完好，使用正常16（13+14+15）*B12.2294.63 成新率 94.63%总计（6+12+16）评定人： 评定日期：年月日 说明：G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估G、S、B 取0.75、0.12、0.13。? ?4.评估结论 根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价 值为635418元，房地产单价为每平方米1271元。第五节 ? ? ? ?其他评估技术方法在房地产评估中的应用一、剩余法在房地产评估中的应用 （一）剩余法的基本思路 1.剩余法的含义 剩余法又称假设开发法，它是将评估对象房地产预期开 发完成后的价值，减去未来正常的开发成本利润和税费等，以 此确定评估对象价值的方法。 ? 剩余法的基本思路是，开发商欲投资开发一宗房地产，由 于存在竞争，其投资目的是希望获取社会正常利润。 ? 因此，他首先得仔细研究所开发土地的内外条件。?如坐落位置、面积大小、周围环境、交通状况、规划所允 许的用途、覆盖率、容积率等，然后进行最有效利用方式的设 计，包括使用用途和使用强度，同时，预测开发完成最有效设 计后的房地产转让或租赁出去的价格是多少，以及为了开发建 造房地产发生的开发建设成本、获得的正常利润以及应缴纳的 税费；这样开发商就知道了愿意为待开发房地产支付的最高价 格是多少，这个最高价格等于预期开发完成后的价值减去开发 成本、开发利润和缴纳税金后的余额。 ? 2.剩余法的运用范围 ? （1）待开发土地，包括生地、毛地、熟地。 ? （2）在建工程，主要指各类未完工的建筑工程项目。 ? （3）可装修改造或可改变用途的旧房。?? ? ?3.剩余法的评估计算公式待开发房地产价值=（开发完成后房地产价值－开发成本－管理费用 －投资利息－开发利润－销售税费） ×折现系数 （5-50）? ? ?（二）剩余法的评估步骤 1.调查待开发房地产的基本情况 调查的内容包括：土地位置；土地面积大小、形状、平整 情况、地质状态、基础设施状况、交通状况等；政府规划限制, 如土地规定的用途、容积率、覆盖率、建筑高度等；土地使用 权的限制，如使用年限、可否续期、以及对转让抵押等的有关 规定。如评估在建工程还应调查工程进度、完工情况、开发成 本的投入情况等。如果评估毛地调查的内容还包括旧建筑物情 况、拆迁规模和费用等情况。? ?2.选择最佳的开发利用方式 在政府城市规划所允许的范围内，如土地用途、建筑容积 率、覆盖率等，选取最佳的开发方式，如建筑规模、建筑高度、 建筑式样。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最 佳的房地产用途及设计方案，要注意考虑现实社会需要程度和 未来发展趋势。 ? 3.估计建设期 ? 建设期包括整个房地产开发过程周期，以及在房地产开发 过程的各不同时期的各项费用投入时间，目的在于考虑货币的 时间价值。建设期可根据其他相同类型、同等规模的建筑物已 有的正常建设期来估计确定。 ? 4.预测开发完成后房地产价值?开发完成后房地产价值是房地产未来的价值。通常可以根 据同地区、同类用途、建筑规模和式样相同或相似的房地产现 行市场价格，再考虑该类房地产价格的变化趋势推测。如果预 计房地产出租，可预测未来租金，通过收益折现的方法确定房 地产开发后的价值。 ? 5.估测开发成本 ? 如果评估对象是待开发的土地开发成本主要包括勘察设计 及前期工程费、基础及配套设施建设费、公共事业配套费、建 筑安装工程费等。可根据当地房地产价格构成情况分项估算， 估算方法与成本法相同。通常可采用比较法估算，即通过当地 同类房地产开发项目当前开发成本水平推算。如果评估对象是 毛地，开发成本中还应考虑拆迁费用。? ? ? ?6.估测管理费用 管理费用可按开发成本的一定比例计算。 7.估测投资利息 投资利息以待开发房地产取得成本、开发成本和管理费用 三项之和为基数，乘以评估基准日建设银行基本建设贷款利率 求得。其中，待开发房地产取得成本的计息期为整个开发建设 期；开发成本和管理费用的计息期为开发建设期的一半。 ? 8.估测开发利润 ? 投资利润以待开发房地产取得成本、开发成本和管理费用 三项之和为基数，按行业同类房地产开发的平均利润率计算。 ? 9.估测销售税费 ? 销售税金及附加根据国家税法规定估算。?其他销售费用，如房地产销售或出租的中介代理费、市场 营销广告费、买卖手续费等，一般以房地产总售价的一定比例 计算。 ? 10.计算并确定待开发房地产价值 ? 上述各项指标确定后，可根据剩余法的评估计算公式计算 待开发房地产价值。需要注意的是，用开发完成后房地产价值 减去开发成本、管理费用、利息、利润和销售税费后得到的是 待开发房地产在开发完成后时点的价值，如果求取待开发房地 产评估时点的价值，还应将待开发房地产开发完成后时点的价 值折现。折现率的确定应考虑同一市场上类似房地产开发项目 所要求的平均收益率。 ? （三）剩余法估价案例? ?例5-171.估价对象概况评估对象土地为七通一平的空地，面积为1000平方米,且 土地形状规则，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7， 覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年。出售时间2005年10月。 2.评估要求 需要评估出该地块2005年10月出售时的市场价值。 3.评估过程? ? ? ?（1）确定评估方法。该地块为待开发土地，可采用剩余法 评估。 ? （2）选取最佳开发方式。根据规划的要求和市场调查，该地块最佳开发方式为：建筑覆盖率适宜为50%，建造商业居住 混合楼。?该建筑为框架结构，总建筑面积为7000平方米，单层建筑 面积均为500平方米，共14层，其中1～2层为商业用房，共 1000平方米，3～14层为住宅，共6000平方米。 ? （3）预计建设期。预计共2年完成，即2007年10月完成。 ? （4）预计开发完成后房地产价值。预计建造完成后，其中 的商业楼即可全部售出，住宅楼的80%在建造完成后可售出， 20%半年后才能售出。 ? 预计当时售价，商业楼为4000元/平方米，住宅楼为2500 元/平方米。折现率为10%。则：? 开发完成后房地产价值==（元）=1886.04（万元）?（5）估计开发费用。经估测，总开发费用（包括管理费） 为800万元。?（6）估测投资利息。该房地产在未来2年的建设期内，开 发费用的投入情况为：第一年投入60%，第二年投入40%。经调 查了解，建行基本建设贷款年利息率为8%；则投资利息：投资利息=地价×[（1+8%）2－1]+800×60%×[（1+8%）1.5－1]+800×40%×[（1+8%）0.5－1]=地价×0.17+71.29(万元)????（7）估测开发利润。经调查分析，房地产行业开发同类房 地产的平均利润率为20%，则：开发利润=（地价+800）×20%=地价×0.2+160（万元）? ??（8）估算销售税金及附加。根据税法，评估对象营业税税 率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加费率为3%，则：营业税=%=94.30（万元） 城市维护建设税=94.30×7%=6.60（万元）?教育费附加=94.30×3%=2.83（万元）??营业税及附加合计：94.30+6.60+2.83=103.73（万元）??(9)估测销售费用。经分析，销售费用为开发后房地产价 值的3.5%，则：销售税费=.5%=66.01（万元）? ?? ? ? ? ?（10）求取地价 将上述各项数值代入剩余法评估计算公式得：地价=（0－地价×0.17－71.29－地价×20%－160 1 －103.73－66.01） ? (1 ? 10%) 2 地价（1+10%）2+地价×0.17+地价×0.2=0 －71.29－160－103.73－66.01 地价=685.01÷1.58=433.55（万元）?单位地价=433.55×1=4336（元/平方米）? ? ? ?二、路线价法在土地评估中的应用 （一）路线价法的基本思路 1.路线价法的含义 路线价法，是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地, 设定标准深度，求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于 该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合 深度价格修正率表，计算出临街该街道的其他土地地价的一种 估价方法。 ? 路线价法的基本思路是，城市内各宗地的价格随其离开街 道的距离（即临街深度）的增加而递减，而在同一路线价区段 内各宗地块，又因其深度、宽度、形状、位置和面积的差异使 价格有所不同，要进行合理修正才能最终得到宗地价格。?因此，路线价、深度价格修正率及各种修正系数合理与否, 是采用路线价法进行土地估价的关键。 ? 2.路线价法的适用范围 ? 路线价法对于城市土地价格评估具有普遍的适用性。它特 别适用于土地课税、征地拆迁、土地重划或其他需要在大范围 内对大量土地进行评估的情况。 ? 该方法具有公平合理、简便易行的特点，因此，被英、美、 日及台湾等许多国家和地区所采用。但此方法在我国目前的土 地估价中还没有被普遍运用。 ? 3.路线价法的评估计算公式? ? 土地单价=路线价×深度价格修正率 土地总价=路线价×深度价格修正率×土地面积 （5-51） （5-52）?采用此方法估价时，如果街道两边的土地另有特殊条件存 在，如街角地、两面临街地、不规则形地等，则还要进行因素 的加减修正，数学表达式为：土地单价=路线价×深度价格修正率×其他价格修正率 （5-53）（5-54）?? ?土地总价=路线价×深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积? ? ? ?（二）路线价法的评估步骤 1.划分路线价区段 一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。 在划分路线价区段时，应将接近性大致相等的地段划分为 同一路线价区段。两个路线加区段的分界线，原则上是地价有 显著差异的地点，通常以十字路或丁字路的中心处划分。?但在较常繁华街道有时需将两路口之间的地段划分为两个 以上的路线价区段，分别设定不同的路线价。而在某些不繁华 的街道，有时需将数个路口划分为一个路线价区段。? ? ?此外，在同一街道上，两侧繁华程度有显著差异时，应视为两个路线价区段考虑。2.设定标准深度 设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。如某路线价区段的临街宗地大部分深度为18米，则标准深度应设定为18米。 ? 3.确定路线价?路线价是设定在路线上的标准地块的单位地价。?路线价的求取通常是在同一路线价区段内选择若干标准地 块作样本，然后用市场法、收益法等评估方法，分别求出各样 本的单位地价，并把各样本的单位地价算术平均，最终得出路 线价。 ? 4.制定深度指数表和其他修正率表 ? 深度指数，是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。 ? 深度指数表是将土地随距街深度的不同而引起相对价格差 异的关系编制成的表格。 ? 制作深度指数表的原则是，地块的各部分价格随街道的程 度而有递减的趋势，即深度越深，接近性越差，价格就越低。 ? 此外，根据其他因素，如角地、形状、宽窄等的影响，还 应编制其他修正率表。? ?5.计算各地块的价值 根据路线价、深度指数表和其他修正率表以及宗地面积就 可计算各地块的价值。 ? （三）路线价法举例 ? 例5-18 ? 某路线价区段，标准深度为18米，路线价为1000元/平方 米，评估对象临街各宗地块情况见图5-4，临街深度指数表见 表5-14。假设各宗地的宽度都为6米，计算各宗地的价值。表5-14深度（M） 4以下 指数（%） 130临街深度指数表4～8 125 8～12 120 12～16 110 16～18 100 18以上 40图5-4里地线 ┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄1000元（路线价） ────────────────────────────── 注：超过标准深度18米以后的地块为里地。?? ? ? ? ? ? ?宗地A为临街地，临街深度为17.5米，查临街深度指数表 得其深度指数为100，则宗地的地价为：1000×1×（17.5×6）=105000（元）宗地B为临街地，临街深度为13.5米，查临街深度指数表 得其深度指数为110，则宗地的地价为：×（13.5×6）=89100（元）宗地C为临街地，临街深度为3米，查临街深度指数表得其 深度指数为130，则宗地的地价为：×（3×6）=23400（元）宗地D为临街地，临街深度为7米，查临街深度指数表得其 深度指数为125，则宗地的地价为：×（7×6）=52500（元）? ?宗地E为临街地，临街深度为11米，查临街深度指数表得 其深度指数为120，则宗地的地价为：×（11×6）=79200（元）