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业主不交物业费被起诉的法律后果
我们享受了物业公司给我们带来的便捷就需要缴纳一些，因此物业公司提供了物业服务，业主就应该支付费用。如果不支付的，物业公司可以起诉。那么业主不交物业费被起诉的法律后果？接下来由的小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读！不交物业费被起诉的，法院会进行调解，调解不成的，如果业主确实未交物业费的，判决业主缴纳，拒绝履行的，物业公司可以申请强制执行。物业服务费是物业项目的各项服务得以维持的保障，也是物业保值增值的保障，更是物业服务公司盈利和生存的保障。如何保证物业费及时到位，如何催缴拖欠的物业费，是每个物业服务公司必须面对的重要课题。(一)要坚持守法守约的底线。业主拖欠物业费往往会找出各种理由和借口，最常见的是服务不到位。虽然法理上业主不得因物业服务不到位而主张拖欠物业费合理或要求物业费打折，但是现实中，的确有很多法院因为物业服务公司的“服务不到位”而判物业费打折。因此，物业服务公司首先要做到遵守、规章和行业标准以及物业服务合同约定，防止业主找出物业服务公司服务方面的瑕疵。这是物业服务公司维护自身权益的前提条件。(二)要善于签合同。物业服务合同中，一要明确约定物业服务标准，减少服务争议;二要约定物业费拖欠时的滞纳金交纳条款，一定比例的滞纳金对拖欠物业费的业主能起到一定震慑作用;三要约定服务与费用纠纷解决办法。如双方可以作以下约定：合同双方对物业服务质量产生争议时通过聘请第三方评估机构的方式对物业服务作出鉴定，评估费用由首先对物业服务质量提出异议者承担。(三)通过管理规约和业主大会议事规则限制欠费业主权利。取得业主大会和业主委员会的同意，在管理规约和业主大会议事规则中规定业主不得拖欠物业费，如有拖欠应交纳滞纳金，并限制其参加业主委员会的权利。(四)要掌握催缴物业费的方式方法。催缴费用的方法有很多，也分别适用于不同的欠费情况。催费方法大致包括：1.上门催缴;2.重点户面谈;3.请业主委员会协助催费;4.发送书面费用催缴通知书;5.发;6.申请或法院起诉。上述几种催费方法适用于不同的情况，其中前三种方法是最经常使用的方法，多数业主也能在几次催缴或面谈后交纳了物业费。因此，鼓励物业服务公司多采用这三种方法，，所谓“先礼后兵”，这有利于维护物业服务公司与业主之间的和谐关系。后三种方法多少有些“撕破脸皮”的感觉，应当慎用。但对于个别老赖业主，也只有采取这种方法才能收到效果。(五)要掌握一定的收费技巧。1.“将欲取之，必先与之”，即通过缴费即送礼物(花卉、大米、食用油等，蜂巢物业网首发)，鼓励大家提前缴费;2.注意催缴费用的时机问题。如有些地方期间最忌讳被上门追债，物业服务公司最好避开类似节日;3.与业主交朋友。平时见面主动打招呼，提供服务时态度积极主动，都有助于与业主建立长期良好的关系，在催费时可能会收到意想不到的效果;4.多搞一些社区活动以及业主与物业服务公司座谈会，强化沟通交流，争取更多的业主理解和支持物业服务公司的工作。(六)铁腕打击“老赖”业主。本案是一个很好的例证。经几次催缴仍拒绝交纳物业费，甚至法院生效的法律文书都拒不履行，那么，司法机关都不会同意的。在强制执行的威慑下，本案业主邓先生最终还是交纳了物业费。这种做法的好处不仅仅在于收取的业主邓先生拖欠的物业费，更大的好处在于“杀一儆百”，对其他不缴费的业主也会产生威慑力。最高人民法院于日通过了《关于公布名单信息的若干规定》对于被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务的，规定将其纳入失信被执行人名单，并依法对其进行信用惩戒。中央文明办、最高人民法院、公安部、国务院国资委、国家工商总局、中国银监会、中国民用航空局、中国铁路总公司等中央八个部门和企业于2014年会签了《“构建诚信、惩戒失信”合作备忘录》，确定了惩戒的具体范围，主要是三个方面：一是禁止乘坐飞机、列车软卧;二是限制在金融机构贷款或办理信用卡;三是失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。可见，国家也在加大对失信人员的惩戒。物业服务公司可以加强这方面的宣传和风险提示，从而促使业主自觉履行缴费义务。延伸阅读：
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【新闻观察】追讨物业费 别成添堵“贺岁剧”
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（原标题：【新闻观察】追讨物业费 别成添堵“贺岁剧”）
“物业公司把我们家的水停掉了！”前几天，家住浙江宁波鄞州区的夏女士打进媒体热线，称因为没有交物业费，物业公司竟然擅自将部分住户的水给停了。每到年底，物业公司总是想尽各种办法催交和追讨物业费，而其与业主各说各理，往往成了一笔扯不清楚的糊涂账。（见11月28日《现代金报》）
临近年终岁末，不少地方常常上演这样的“都市情景剧”：业主不满服务质量拒交物业费，物业则停水停电催交收费。如果说一方理直气壮，而另一方纯属“无理取闹”倒也罢了，很多纠纷的产生又似乎各有不足，化解也不易。
从法律视角来说，追讨物业费采取停水停电等过激形式肯定不对，假如因此而造成业主损失，物业公司将需担责。不过，值得一提的是，倘若不是到了水火不容的地步，物业公司通常也不愿与欠费业主“较劲”，双方低头不见抬头见，恶化关系是大忌。
应该说，在某些地方追讨物业费之所以屡成添堵“贺岁剧”，很大程度上缘于缺乏及时有效的沟通化解渠道。以前述夏女士家为例，业主并非咬定绝不补交欠费，而是因为前年小区内的部分摄像头拆除后，导致车子多次被刮被砸而找不到肇事方，须等监控完善了才肯交费。但物业也有苦衷，更换整个小区的监控系统预算需27万元，去年打了报告未获回复，今年业委会换届后还在走程序。
有道是家和万事兴，城市居住小区的物业管理也同此理。但人们不无忧虑地看到，随着城市化进程的不断加快，各地物业管理服务中出现的矛盾纠纷也日趋增多，且成为城市管理的难点、基层治理的重点和群众关注的焦点。由此也逐渐形成共识，解决这些矛盾尤其是收费纠纷，不仅需要物业与业主之间的相互包容和体谅，更少不了社会中介机构的参与和协调。
追讨物业费别成添堵“贺岁剧”。最近，《法制日报》介绍了2014年以来，新疆维吾尔自治区以乌鲁木齐市等地为试点地区，成立物业纠纷调解委员会，用“中间人”调解机制发挥良好作用的可取经验与做法。从中不难看出，人民调解具有扎根基层、分布广泛、方便快捷、不伤感情等特点，在化解物业纠纷方面，发挥出了独特的作用。
没有规矩，难成方圆。在某些情况下，追讨物业费的法律解决也不可或缺。因此，鉴于有关地方物业纠纷的受理难、办结难，或可借鉴新疆运用第三方机制解决纠纷的创新办法，迅速高效地处理陈年积案，不要让业主和物业管理方成为“冤家”。
本文来源：中工网
责任编辑：王晓易_NE0011
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追讨物业费算上滞纳金 物业做法违规吗？
近日在安徽物业网上看到这样一则案例：业主在2005年买了一套住房，当时那片住宅区还未成规模，与物业公司并未签过物业服务合同，也未交过物业费。直到最近业主想装修房子，小区内的物业公司前来催缴物业费。物业公司说他们是2008年开始入住的，并要求业主补交拖欠的物业管理费4080元和滞纳金12688元。物业这样做是否合理，笔者一一分析：
第一、物业公司与业主未签过物业服务合同 我们知道物业进驻小区提供服务前，会签订物业服务合同，并依据合同履行职责和收取物业费。而该物业公司未与业主签订合同，可能有两种情况：一种是物业与开发商签过前期物业服务合同，另外可能与业委会签过合同。不过，依据《物业管理条例》规定，业主从入住小区起，享受到物业服务，就需要缴纳物业费，除非物业公司内部管理不当，从未告知过业主。 第二、物业能否收取滞纳金？滞纳金是逾期付款违约金，而物业公司对滞纳金的计算标准，与当事人有约定的，从其约定，当事人无约定的，应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。通常是按千分之三和千分之五收取。 第三，滞纳金怎么算？ 计算公式是Sn=N（A1+An）/2 我们可把日滞纳金化成月滞纳金，即千分之三乘30天得0.003×30=0.09。这里的Sn是应付的滞纳金数，N是欠费的月份数，A1是欠费的起始月份的滞纳金数，An是欠费的最后月份的滞纳金数，A1=0.09NF ，An=0.09F，这里的F是应付费用，代入公式得Sn=N（0.09NF+0.09F）/2，化简得出Sn= 0.045FN（N+1 ）。例如：一个住户管理费是48元，欠费是1998年4月开始，假设欠费住户的交纳期为日，则N 应取8，如取9就错了，因为1998年12月的滞纳金还未满一个月。该户滞纳金计算方法为：0.0045×48 ×8（8+1）+0.003×48（8+1）×19=180.14元。如果有人对N的选定感到麻烦，也可把N选为欠费月数，则公式可改为：0.045FN（N-1）+0.003FNT，对以上欠费户N选为9，应付滞纳金为：0.045×48×9（ 9-1）+0.003×48×9×19=180.14元。另外，如果欠费期间遇到管理费调整，那么可把调整管理费后的增加的部分用此公式计算出数字后再加上原计算出的数字即可。其实滞纳金只是针对那些恶意拖欠物业费的人，如果业主在不知情的情况下或者的确很忙，只要事后一次性补交，滞纳金则可以不用交了。
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保存至快速回贴物业公司追讨物业费 业主拒缴物业费是否合法
&&& 要求事务公示
&&& 物业和业主之间难免有各种各样的纠纷，有的业主据此拒缴物业费，给物业管理工作带来困难。如果双方能站在对方的立场上思考问题，或许这些纠纷都能避免，更不用在法庭上唇枪舌剑。
&&& 人人都想安居乐业，但是一旦碰上物业纠纷，特别是诉至法院，就耗时耗力、让人头疼。记者调查发现，物业纠纷案件绝大多数是物业公司追讨物业费。业主、业主委员会和物业公司之间存在怎样的关系？业主享有哪些知情权？谁有权决定选用哪家物业公司？物业费的高低谁决定？以下几个案例将为您提供借鉴。
&&& 物业费突涨价业主两年不交
&&& 涨价已在物价局备案　　业主被判缴纳物业费
&&& 林先生住在卧龙晓城，从2011年11月直到日，他就没有交过物业费。负责该小区的物业公司将林先生诉至法院，要求其支付物业费及公共维修金共4317元，滞纳金3720元。
&&& 林先生说，从日起，小区的物业费突然从每平方米每月1元涨到了1.3元，他根本没有收到通知。林先生还说，他拒交物业费，还因为物业管理不到位，楼上住户的空调管道滴水损坏了他家的阳台，物业公司却一直不予处理。
&&& 经查明，日，厦门市物价局核定卧龙晓城小区小高层住宅（带电梯）物业服务费收费标准为每平方米每月1元。日，又调整为每平方米每月1.3元。
&&& 法院判决：
&&& 经思明法院一审判决，林先生需向该物业公司缴交所欠的2011年10月至2013年8月的物业管理服务费3577元，房屋公共维修金739元，共计4316元。
&&& 法官说法：
&&& 《合同法》及《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中负有按时缴纳物业服务费用及按照国家有关规定缴纳专项维修资金的义务。本案中的物业收费标准已在厦门市物价局备案，业主应当依约，按照调收费标准缴纳物业管管理服务费。法院认为，物业公司未提供相应证据，证明其对林先生反映的楼上空调漏水问题进行了处理，服务存在一定瑕疵，对其提出的滞纳金主张不予支持。
&&& （主父真真）
&&& 物业遭“解约”业主不交费
&&& 小区业委会无权解约物业　　业主被判缴清费用
&&& 日，厦门一家物业公司与集美某小区业主委员会签订合同，对该小区实行物业管理，委托管理期限为3年。
&&& 让物业公司尴尬的是，小区业主郭某没有缴交日至日的物业管理费、公维金等总计2800余元及滞纳金3500余元。由于多次催缴无济于事，物业将郭某告上法庭。
&&& 郭某辩称，小区业委会于日和9月18日分别作出与该物业公司终止合同的决议。同时，合同已于日到期，没有续签。郭某认为，物业的要求应予驳回。
&&& 物业公司则称，该物业公司截至起诉时仍为该小区提供物业服务。因第一届业委会公章至今未移交给第二届业委会，导致合同到期后无法续签。
&&& 法院判决：
&&& 郭某应支付物业公司物业管理费、公维金。
&&& 法官说法：
&&& 郭某拒不缴付物业费用的主要原因是认为物业管理混乱，并认为业主委员会已与物业公司解除了物业合同。他认为与该物业的物业服务合同已经终止，无须向该物业公司缴交物业费。
&&& 根据《厦门市物业管理若干规定》第十六条之规定，小区业主大会是惟一有权决定选聘、解聘物业服务企业的组织，小区业主委员会解聘物业企业的行为无效。郭某以此对拖欠物业费进行抗辩不予支持。
&&& (张尚初 集法宣)
&&& 知情权遭侵犯业主如何维权
&&& 业主查询小区相关信息受阻　　法院判业委会及时公布
&&& 林先生是集美某小区一名业主，很想了解小区的管理规定、业主大会议事规则等资料。此外，林先生还想查阅从2010年2月至2013年1月期间，小区公共维修金的筹集使用情况以及车位、车库的处分情况。
&&& 但是，林先生多次向小区物业和业委会提出申请，希望能够向全体业主公开相关信息，都遭到拒绝。林先生就以业主知情权被侵犯为由，将小区业委会告上了法庭。法院受理后，该小区业委会恰好在换届选举，法院只好中止审理，并于去年8月16日依简易程序公开开庭进行了审理。
&&& 法院判决：
&&& 被告应将小区相关资料提供给原告查阅，并在该小区公告栏向全体业主公示15日以上。
&&& 法官说法：
&&& 根据福建省建设厅《关于加强业主大会制度建设的若干意见》相关规定，新一届业主委员会委员产生之前，原业主委员会委员继续履行职责。因此，在本案中应由上一届的业主委员会继续履行职责。原告可向被告合理主张业主知情权。
&&& 业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。原告系该小区业主，有权查阅并要求被告公布法律规定的业主委员会应当公布的资料。
&&& （张尚初 集法宣）
&&& 一万多物业费为何只赔两千
&&& 物业起诉时，部分物业费超过两年诉讼时效，不再追缴
&&& 家住美地雅登的业主小黄和小陈被物业公司告上了法庭。
&&& 物业公司认为，自美地雅登交房以来，被告至今未缴纳过物业管理费、公共维修金和公摊水电费等费用，故要求被告立即向原告支付其所欠交的物业管理费等及滞纳金15034.55元。
&&& 不过，小黄和小陈表示，开发商逾期交房导致双方没有完成房屋交接手续，被告至今也没有接受房屋，没有办理入住，从未看到过催缴公告，原告也未通过邮寄的方式送达。同时，诉讼时效只有两年，对超过两年的部分应予以驳回，滞纳金也应调整。
&&& 法院判决：
&&& 被告小黄和小陈于本判决发生法律效力之日起10日内向物业公司支付各项费用2252.01元及滞纳金。
&&& 法官说法：
&&& 原告于日提起诉讼，诉讼时效中断，故应自日起开始计算物业管理费用。据此，上述物业管理服务费共计2252.01元。
&&& 此外，因日千分之三的标准过分高于银行同期同类贷款利率，因此本案滞纳金宜根据原告的实际损失按银行同期同类贷款利率计算。
&&& （陈航飞 翔法宣）
&&& 物业管理瑕疵业主切莫忽视
&&& 厦门市思明区人民法院黄素萍法官分析，当前，物业服务合同纠纷中，业主拒交物业管理费的原因多为：小区卫生、绿化、车辆等物业管理不到位；公共部分收支未予公示；违章搭建、噪音扰民等。
&&& 作为业主，对于物业管理的瑕疵问题，应积极举证，维护自身合法权利；作为物业公司应当积极履行物业服务合同项下的义务，包括小区的卫生保洁工作、安保工作，严格管理进出小区的人员及车辆，维持小区车辆的停放秩序，负责公共设施的维修等。
&&& 对于小区违章搭建、噪音扰民、违法经营等问题，侵权人并非物业公司，而是违章搭建者、发出噪音的责任人、违法经营者等。而且，有权处置的单位也不是物业公司，而是相关行政机关。但物业公司有义务积极协助业主做好沟通工作、及时制止并报有关主管部门处理。
&&& 作为业主，应积极通过协商解决，或报城管、环保等部门处理，或直接起诉侵权人来维护自身的合法权益。
&&& 此外，物业公司还应保护业主的知情权，定期公布房屋公共维修金的收支状况、水电公摊费用的分摊方法及明细、公共部位的收益和支出等财务情况；配合小区业主和社区及时召开业主大会、成立业主委员会等，构建融洽、温馨的物业环境。
&&& 记者 主父真真 张尚初 陈航飞 通讯员 思法 集法宣 翔法宣
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