营改增房地产企业会计实操
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案例解析营改增后房地产企业的预收账款的会计处理
案例解析营改增后房地产企业的预收账款的会计处理
来源：互联网
　　房地产业营改增的重大变化之一是营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生,但要求预缴税款。本文通过案例,对房地产业一般纳税人的会计处理及增值税申报作如下解析。
　　例一:某房地产开发公司开发甲房地产项目,日,预售房屋一套,售价100万元,同时,收到客户乙交付的预售款80万元,该项目按简易计税方法计算,征收率5%。
　　会计处理如下:(单位:万元,下同)
　　1。预收房款
　　(1)收到预售款时
　　借:银行存款80
　　 贷:预收账款80
　　(2)预缴申报
国家税务总局公告2016年第18号文件规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款÷(1 适用税率或征收率)×3%。
适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。
　　借:应交税费——预交增值税(简易预缴)2.29
　　 贷:银行存款2.29
　　该公司预缴的税款2.29万元应填报《增值税预缴税款表》进行纳税申报,营改增后,收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。只有开具售房发票或不动产产权发生转移以及合同约定的交房日期方可确认纳税义务发生。所以,无需在《增值税纳税申报表》第1行'按适用税率计税销售额'栏中填报。仅在《增值税预缴税款表》中第2行的第1列填写80万元,第2列填写0,第3列填写3%,第4列填写2.29万元,同时,增值税纳税申报表附列资料(四)对预缴的税款进行台账登记,第4行第2列填写本月发生的应在以后抵减的预缴增值税额。
　　2.销售房屋
　　(1)确认收入
　　房地产开发公司日交房,同时收取房款的差额20万元。
　　借:银行存款20
　　 预收账款80
　　 贷:主营业务收入95.24
　　 应交税费——未交增值税(简易计税)4.76
　　(2)预缴税款的抵减
　　国家税务总局公告2016年第18号文
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房地产企业营改增后会计核算&案例及土增税测算比较
房地产企业营改增后会计核算 案例
(已于修改）
&根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条第四款和《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第
10点的规定，一般纳税人的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）&（1+11%）。
其中，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。
会计核算示例：
1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费
借：开发成本-土地获取成本-土地出让金&&&&&&&&&&&&&&11100
贷：银行存款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&11100
借：开发成本-土地获取成本-市政设施配套费&&&&&&
贷：银行存款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1500
2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税
借：银行存款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
贷：预收账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&11100
借：应交税金-应交增值税（预缴税金*0.03）&&&&
贷：银行存款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&300
2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税
借：开发成本-建筑安装费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
应交税费-应交增值税（进项税金）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
贷：银行存款&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&11000
4、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税
借：银行存款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
贷：预收账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&22200
借：应交税金-应交增值税（预缴税金*0.03）&&&&
贷：银行存款&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&600
5、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税
确认收入并结转成本
借：预收账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
贷：主营业务收入&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&30000
&&&&&&&&&&&&
应交税金-应交增值税（销项税金）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
借：主营业务成本：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
贷：开发成本-结转开发成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%）
房开企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
此外，取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
当期允许扣除的土地价款& 11100万元
允许抵减的销项税额=11100万元&1.11*.11=1100万元
借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）1100万元
贷：主营业务成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（）-】
借：应交税金-应交增值税（转出未交）&&&&&&&&&&&&&
贷：应交税金-未交增值税&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
纳税申报交纳增值税
借：应交税金-未交增值税&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
贷：银行存款&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&200
营改增之后，如果含税售价不变，土增税是减少的。
还是按上面的例子：
&合&&&&&&&&&&&&&&&
不含税销售
　&&&公式&&&&&&&&&
&&&&土增税
=B5-E2*1.3
=B6-E3*1.3-B6*5%
营业税下要交土地增值税247.5万，而增值税下要交186万，少缴61.5万。
&&&&&&第一，虽然收入和成本都下降，但是土地全额抵减，如土地很贵，会导致增值率减少；
&&&&&&第二，营业税是价内税可以在计算土地增值税税前扣除，而增值税是价外税，无法在税前扣除，会导致增值率增加；
所以营改增对房地产税负方面不全是利好，还存在于客户、供应商价格的博弈。
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