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物业服务纠纷的成因及对策
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你可能喜欢服务不到位业主拒交物业费 物业纠纷如何维权？_法律名人谈_法邦网
服务不到位业主拒交物业费 物业纠纷如何维权？
因为物业服务不到位，一业主花费5年时间拍了数百张照片起诉物业，要求其返还多交的物业费，却因证据不足被法院驳回。在日常生活中，物业公司服务不好，业主拒交物业费一直是物业纠纷的焦点。面对该业主的起诉被法院驳回的结局，作为业主与物业发生纠纷该如何有效维权呢？为此，《法律名人谈》就网友关心的问题采访了北京市两高律师事务所李国蓓律师。
共11604次浏览，3个评论。
那业主该如何正确维权呢？
我认为，如果业主对于现在的物业公司服务不满意，首先，要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据，可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式；
　　其次，我建议业主多采取谈判的方式，在应当缴纳物业费的时候要变被动为主动，主动去和物业公司交涉，告诉他们哪里做得不对，不应当收取你的物业费或是少收物业费，并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费，业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。
　　第三，鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主，业主要及时向业主委员会反应诉求，没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通，早日成立业主委员会以便日后的维权。
我们看到本案中的褚女士花了5年时间拍了百余张照片维权却被法院驳回。那平日里我们如何收集物业公司提供的服务不合格的证据？
看了褚女士案件的相关报道，其中谈到褚女士提供百余张照片，最后被驳回诉讼请求，可能令很多业主陷入了误区，在法庭举证中，拍照这种方式不管用吗？
　　其实不是。
　　我认为问题不是出在照片是否真实或者说拍摄照片这种取证方式是否合法的问题上，而是照片所能够反应的事实与证明物业公司服务不到位存在违约行为之间的关联性发生了问题。大家都知道，证据需要有三性：一是真实性，即证据是真实存在的，不是伪造的；二是合法性，即是符合法律规定，由法定的主体经过法定的程序取得的证据；三是关联性，即与案件有关的证据。褚女士所提供的大量照片，并非不真实，也不是非法拍摄，但恰恰不能反应出物业公司是否不管理、不作为，其拍摄的乱停车的状态只是一种事实状态，也正如案件报道中物业公司辩称，地面停车场的产权属开发商，已委托给某停车公司管理，他们曾发整改单给开发商，已尽相关责任。因此，我认为褚女士采取拍照的方式并没有错误，只是欠缺其他证据辅助证明物业公司的不作为。当然，褚女士这个案件中，停车管理的责任主体有特殊性，败诉的原因不是今天我们讨论的范围。
　　提示业主们，在日常生活中如果认为应当由物业公司履职尽责的情况，除现场拍照外还要尽量固定好自己向物业公司主张权利的证据，例如投诉信、督促函、报修记录、维修确认单等等，以便在诉讼中通过有针对性地组织证据来说明物业公司违约行为的存在。
很多网友咨询对物业服务不满意，是否可以少交物业费？有什么法律依据？
前面已经提到，针对物业公司服务中存在的违约情况，如果业主能够有理有据地讲出来，物业公司明知理亏一般不会强硬拒绝。但是否减免，需要双方协商、共同认可，减免物业费本身并不违反国家的禁止性规定，当然是可以的。如果物业公司不同意，最终走入法律程序，只要业主能够证明在此前的协商过程中提出的要求合理且对方的违约行为存在，也会得到法官的支持的。
对于业主拒交物业费的行为，物业公司也使出了杀手锏停水停电。我们知道这是不合适的，此时业主该怎么维权呢？
物业公司以不交物业费为由采取断水断电的做法是一种侵犯行为。如果业主遇到此类情况，一是可以书面要求恢复供水供电并保留证据，二是业主要尽量团结起来，以集体的方式谈判，成立业主委员会的由业主委员会出面协调，三是向行政机关投诉并向媒体曝光。必要时可以通过诉讼的方式，追究物业公司私自断水断电造成的直接经济损失。
服务是否到位每个人的评定标准不一样。如果某几位业主觉得服务不到位而拒交物业费，此时物业公司应该采取什么方式维护权益？
正如前面我说的，众口难调，要求物业服务达到所有业主的一致满意是不太现实的。如果有个别的业主拒绝缴纳物业费，我认为物业公司也应主动与业主沟通，了解产生问题的原因，如果协商不成或业主的理由不成立，可以按照《物业服务合同》的约定处理或起诉到法院。
访谈时间：
嘉宾简介：
李国蓓律师，现北京市两高律师事务所执业律师。重点大学法学院校毕业，法学学士、法律硕士。曾就职于企事业单位管理、法务部门多年，具有广泛的人脉资源。后专职从事律师工作，执业领域以合同纠纷、征地拆迁、工程建筑为长，承办案件类型包括但不限于：公司股权纠纷、债权纠纷、合同纠纷、知识产权等。擅长领域：工程建筑 房产纠纷 行政诉讼 知识产权手机号码：免费电话咨询电子邮箱：
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上家拖欠物业费两年，现在上家已经把房子卖给下家，物业可以起诉下家吗
上家拖欠物业费两年，现在上家已经把房子卖给下家，下家去缴纳物业费，被告知不交清以前拖欠的物业费不得缴纳今年的物业费，故今年物业费也拖着没交现在物业说要起诉下家，让交清全部...
上家拖欠物业费两年，现在上家已经把房子卖给下家，下家去缴纳物业费，被告知不交清以前拖欠的物业费不得缴纳今年的物业费，故今年物业费也拖着没交现在物业说要起诉下家，让交清全部物业费，物业可以起诉下家吗？
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《上海市住宅物业管理规定》第45条：业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费；未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。可以起诉违约
上海方燕律师
上海方燕律师
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物业不能起诉下家，是上家拖欠物业费的，上家和物业公司之间有物业合同。物业公司应当向上家追缴物业费。以上意见，仅供参考。
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编辑：覃晗&
作者：彭宁莉 张菁】
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&拖欠物业费有什么后果 物业公司有权断水断电吗
拖欠物业费有什么后果 物业公司有权断水断电吗
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
物业争端常见，而物业费又是业主和物业公司之间很多矛盾的直接导火索。司法实践中，物业起诉业主，主要是业主欠缴物业费；业主起诉物业，原因较多，人们的权利意识增强，对物业服务的要求也越来越高，而对于很多物业公司“一言不合”就断水断电的做法，究竟是“依法管理”还是“以暴制暴”呢？一、小区物业服务一般包括哪些内容？《物业管理条例》第2条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言，物业服务具体包括房屋及共同设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。二、业主欠缴水电费，物业公司有权停水停电？生活中，若业主欠缴水电费，物业公司一般会采取停水停电措施。那么，物业公司的做法是否合法呢？需要具体分析：（1）若供水供电公司委托物业公司代收水电费，则当业主欠缴水电费时，物业公司可以供水供电公司名义对物业采取停水停电措施。（2）若供水供电公司未委托物业公司代收，那么物业公司不能采取停水停电措施。若物业仍停水停电，给业主造成损失的，业主可向物业公司要求赔偿因此造成的损失。三、业主欠缴物业费，物业公司有权停水停电？若业主未及时缴纳物业费，物业公司可以要求业主缴纳，并承担一定的违约金。但是物业公司无权采取停水停电措施。四、物业服务差，业主如何维权？物业公司与业主之间是物业服务合同关系，若物业服务差，业主可要求物业提高服务质量，也可以向小区业主委员会反映，由业主委员会出面与物业公司协商或要求更换物业公司；业主还可向当地物业办投诉；较后，还可以通过提起诉讼解决。由此可见，和业主不得以对物业服务不满为由拒交物业费一样，物业公司同样也不得因业主拖欠物业费而采取停水停电的极端手段。对方的违约违法行为不可成为自身违约行为的理由，业主和物业的争端还是要通过合法诉讼渠道来解决。相关阅读
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