三四线城市拆迁风波过后会使2018长春房价会下跌吗降下来吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-16 07:25 标签： 2018年拆房赔偿价格表

在去年的土地市场听到最多的一个词可能就是“地王”。

根据国土资源部中国土地勘测规划院地价所公布了官方意义的地王标准。“在一定区域范围内，宗地成交总价超过历史同类用途宗地最高成交总价，或者楼面单价超过历史同类宗地最高成交楼面单价，则可认定该宗地为该区域内的‘总价地王’和‘单价地王’。”

去年8月22日，位于八里湖新一中对面的一宗土地以总价11.67亿元，成交楼面价5064元/㎡首次刷新九江地王！

但在不到三个月的时间，九江地王又一次被刷新。

位于庐山南路南侧、市图书馆东侧，总价4.84亿元，成交楼面价6805元/㎡将九江地王再一次的刷新！

楼面价？楼面价与房价有什么关系？

“九江地王”为目前最高成交楼面单价俗称楼面价。我们对房价都并不陌生，但是对于“楼面价”这个词，如果不是地产人，可能往往不明就里，什么是楼面价？楼面价和房价到底有什么关系呢？

楼面价：是指土地价格除以该土地的允许大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

楼面价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率

楼面价与房价的关系：楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候指出的土地价格会作为商品房最终售价的重要参考标准之一。

而一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，房价一般为楼面价的2～3倍。但实际情况中也会有不成比例的情况：

1、楼面价高，房价不一定会高

如果市场降温，开发商为了降低风险迅速回本，可能会根据自身、周边情况做出合理调整。只要能赚钱，少点也无所谓。

2、楼面价低，房价不一定低

如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，房价也会对应拉高。

所以，最终房价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。

2017年8月至今重点地块成交一览总结

在2017年1月份，当时九江最高成交楼面价为2705.22元/㎡，是由江西碧桂园地产有限公司3拍得，该宗土地的项目也就是现在的碧桂园江州府（均价9000元/㎡）。而在2017年8月份之后，九江土地成交楼面价从上面的图上可以看出基本在3000元/㎡以上。

一般来说，土地成本可以占房屋成本的三分之一，所以楼面价的走势，也可以基本上看出房价的走势。楼面价是影响房价的关键因素，但房价成本除了土地成本，还包括前期费用、建筑安装成本、资金成本、营销费用、税金等多项费用。除去这些必要的因素以外，同样还取决于市场的需求。今年九江棚户区改造开工61015套,为历年之最！而目前九江所剩房源仅仅只有9483套，供小于求。

数据来源：九江市房地产信息网

小万在此也大胆预测，至少在近1年内，九江房价依然会呈现继续走高的趋势，大批的拆迁户为市场提供了稳定的接盘保障，故而九江的房价肯定还会随着态势继续上涨，不过等这批拆迁的风波过去，九江的房价会走向何方，小万不能给出肯定的回答，但是小万相信，如果九江的房地产市场再如此发展下去，必然会在不久的将来，迎来新的调控政策；而经济的发展速度，就业机会，人民的收入追不上房价，九江毕竟不是北上广，终究没有大批的年轻人前仆后继的想要扎根落户，晚上开车经过九江市区一个一个崭新的拔地而起的小区，里面稀稀拉拉的灯光，好像也在向我们诉说着以后九江的房价发展趋势。

九江市出台的限购政策就到期啦

现在还没有得到任何限购延期的确切消息

那么也许wuli大九江的房价又会像坐上火箭一样

所以小万还是建议广大刚需们

及时上车，不然你还没等到房价降，利率又涨上去了！

不得不说，本轮房地产调控，有些城市还是取得了辉煌战绩的，环京楼市的燕郊就是调控阶段性胜利的最好楷模。奇哥也说过，如果所有城市调控策略都效仿燕郊的政策，没有不降温的楼市，更没有降不下来的房价。

究其原因，还是环京的河北出台了比较苛刻的楼市新政——外地户口购买本地房产需要缴满3年社保，而且规定不可以补交，这样一来本来就投资炒房成分占比较高的市场一下子缺少了购房需求的支撑，购房需求骤减，楼市降温起到了立竿见影的效果，所以不管是二手房还是新房价格都一泻千里。

事实上，这也是非常理性的结果，毕竟环京区域是依赖北京外溢的资金和投资需求上涨的，这些城市本身就缺乏支撑高房价的基本面，房价下跌才是其应该有的样子，近几年来房价不断高企，实际上给刚需购房者已经造成了很大的负担，高房价的弊端也在显现。奇哥也说过，未来不止环京的燕郊楼市会凉凉，随着调控的不断祭出，很多不是靠人口和产业带动发展起来的三四线城市都要歇菜。

事实上，随着近期房地产市场迎来巨变，尤其是三四线房价上涨的元凶“棚改”或要被全面“叫停”，三四线城市的房地产市场已经出现了下滑的颓势，业内专家断言，三四线城市在未来一到两年会走向尽头，房价也会随着“棚改货币化补偿”政策的叫停而偃旗息鼓，甚至是走上腰斩暴跌的局面，三四线楼市“燕郊化”正加速到来。

这并不是危言耸听，最近房地产市场可谓风生水起，房地产要凉了，三四线城市的房价要凉了，常年盘踞于此的地产商要凉了，这样的声音不绝于耳。房地产市场俨然已经走到了巨变的前夜，市场看跌之声此起彼伏。

众所周知，从2015年开始不断垒高的三四线房价和棚改货币化补偿新政有莫大关系，之前的城改政策还是“补房”，新政“补钱”则不仅无端制造了大量刚性购房需求还让很多人靠拆迁一夜暴富，手中的钱多了，但是又没有值得信赖的投资渠道，所以最后这些钱还是流进了房地产市场，不仅仅是本地房地产市场，更流向了很多热点城市。

需求暴增，资金充裕，再加上政策极其宽松，很多大型房地产商也纷至沓来，在几股作用力的叠加作用下，三四线城市这道最后的“防线”也被突破了，2年来房价涨幅超过50%的城市比比皆是，更有甚者早就涨幅实现了连番。

对比另一组数据，我们更能看出其中端倪：数据显示，2013年全国棚改货币化安置率仅为7.9%、2014年为9.0%、2015年为29.9%，而到了2016年时，货币化安置比例已高达48.5%。所以，谁是推高三四线房价上涨的幕后推手，结果已经不言而喻。

其实相关领导也直言不讳地指出，棚户区改造相关政策出台的本意，原是解决去库存和民生问题，但从目前来看，因市场与预期变化，政策在执行中走样，直接房地产化从而影响房地产的价格。

所以，三四线城市棚改即使未来不叫停，也会极力紧缩，另一个原因是“三四线城市的去库存任务已经完成”，棚改更没有必要再继续保去了。

无独有偶，中原地产首席分析师张大伟也认为，从目前来看，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启了库存短缺时代。棚改政策虽然不会一刀切，但货币化安置政策，应该是到了调整并减少的时候了。

如果棚改不再给现金而是给房子，恐怕三四五线城市的房价会承压，就连一些二线城市也要被拖累，甚至消费也会受影响。不仅如此，“棚改收缩”更意味着支撑房价上涨的基本面被弱化，如此一来高房价势必难以维持，迎来下跌也是大势所趋。

棚改风波威力到底有多大，是我们难以想象的，虽然现在还只是“风传”阶段，实际上我们已经看到“棚改叫停”的蝴蝶效应在显现了：首先是地产股重挫，资金大举逃离，据统计短短一周地产股已经蒸发了3000多亿；其次，我们熟知的深扎三四五六线城市的碧桂园也不得不调整战略，“全线覆盖”三四五线城市的总规划被迫叫停，另辟蹊径；炒房客更是胆战心惊，据四线城市中介介绍，最近一周二手房挂牌房源量暴增，很业主直接给中介放话，价格可以商量，付款多则优先看房。

事实上，马光远不久前曾尖锐地指出，未来三四线城市的房价一定会降低，棚改规模越大，地方房价泡沫越大。他同时表明，如果在三四线买了投资性房产，那么明年只要不是大跌投资者就应该偷着乐了。

房产专家子木老师说炒房客一定要明白“不赚最后一个铜板”的道理。在这些城市房子比较多的朋友，不妨在高位抛出一两套，去一二线城市上车。相信后者的增值潜力，大概率会超过前者。事到如今，如果有人依然抱有侥幸心理，不抓紧时间撤离的，最终的结局可能会很惨，钱房两空也不无可能。

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