看房、选房、认购、签合同、贷款、过户，这是一整套的买房流程。其中容易卡壳的环节是购房资格和贷款问题。购房资格不必说，就是熬年限，贷款问题则没那么简单，买二手房和新房也有较大区别，买房可不一定都能贷满30年噢。

大多数买房人，都会选择或商业贷款。选择等额本息还款方式，压力也不至于太大。通常的贷款最长年限是30年，新房一般都能贷到30年，但二手房就不一定了。买二手房时，贷款年限受建筑年限和建筑结构问题，可能会有所缩水。买二手房前，建筑年代和建筑结构是一定要问清楚的，否则交了定金才被银行否决贷款申请，贷款下不来，出现违约后，定金也拿不回来。如果缩短贷款年限，月供成本却又超出了你的负担。一般来说，二手房的建筑结构分为两种，砖混和框架。多层及以下一般是砖混结构，小高层及以上建筑结构是一定会出现房产证上面的，结构对房屋质量没有影响，需要关注的是建筑结构对房贷年限的影响。比如有城市公积金中心出台规定，建筑结构为砖混的房子，房龄和公积金贷款总年限不超过47年；框架结构的房子不超过57年。由此可以，框架结构房子可以获得更多的贷款年限。举个例子；王先生打算购买一套1990年的砖混底层房子，他可以享受到的公积金贷款年限是47-（）=21年，而选择框架结构的房子则可以贷满30年。贷款年限越短，月还款额越高，购房者压力越大。所以选择买二手房的朋友们，尽量选择框架结构的房子。一个比较常见的情形是，很多便宜的房源都是砖混结构的，购房者被低总价吸引，不想放弃。这种情况就需要仔细算算贷款年限，看看自己是否负担得起了。买老房子时，遇到良心中介，会主动向购房者说明。贷款年限缩短的唯一好处，总利息成本会降低。话又说回来，以现在人民币的贬值水平，贷款年限越长会越划算，自己选择好合适的贷款年限，保证生活品质最重要。《贷款买房贷多少才合适？看了才能明白的道理》关注&ldquo申贷网”（shendai-com)微信号

当今社会的发展越来越快，随着社会经济的不断发展，国民收入的不断增加，人们对房产的购买欲望也持续高涨不下，虽然有着买房的实力，但是很多购房者对于房产购买知识还是依然处于“小白”阶段，当我们以一个“小白”的身份着手买房的时候，往往被一些表面艰涩的房地产术语搞得云里雾里，一脸懵逼，稍不注意可能还陷入购房陷阱。为了避免大家经常出现这种情况，小编今天给大家谋福利，向大家阐述房产知识常用二十大专业术语及房产的50个专用术语！

1、公摊面积：即由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，是以水平投影面积计算。

2、得房率：即可供住户支配的面积(套内建筑面积)与每户建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)之比。得房率太低，不实惠;太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

3、容积率：又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

4、绿化率：绿化率在百科上来说是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

5、多层高层小高层等：简单来说就是根据楼房的层数高度，住宅分为低层、多层、小高层、高层和超高层。1-3层称低层、4-7层为多层、8-12层为小高层、12层以上为高层、总高度为100米以上为超高层。按规定7层以上必须配电梯。

6、塔楼板楼：板楼：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。塔楼：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

7、层高净高：层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差，叫做净高。出于降低成本、节约建材和节约土地等考虑，一般住宅层高都在2.8米左右。

8、挑高：一种层高比较高的户型，一般情况下总层高在3.8~4.9米之间。在销售时，仅作一层计算建筑面积。每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个夹层，其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用。优点是此类房总价较低，缺点是通风不好，一般为过渡性产品。挑高的房屋产品商业、办公、住宅都有，在北上广深等发达城市比较常见。

9、开间 进深：开间一般指房间的宽，进深一般指房间的长。较小的开间尺 度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。住宅的进深在设计上有一定的要求，进深一般都限定在5米左右。进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。

10、复式&跃层&错层：复式住宅在概念上是一层，层高较普通住宅高，一般为3.3米，并不具备完整的两层空间，实际是在层高较高的一层楼中增设了1.2米的夹层。错层式住宅主要指一套房子不在同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高低不平的平面上。跃层式住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。

11、五证：五证包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、第五是商品房预售许可证 。最主要应该看两证，国有土地使用证和预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。

12、现房期房尾房：现房就是买了装修一下就能住或是开发商已装修过的;期房就是还没有盖好，要等一段时间(比如一年或两年)才能入住;尾房就是在座楼快卖完了，最后剩下的几套，一般都是房型和朝向比较差的，但也有开发商捂住的好房子，但往往比开盘时贵。13、内部认购：开发商在没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内以一种"内部认购"的方式提前销售商品房。

14、住房商业贷款&公积金贷款&组合贷款：个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款；公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心，委托商业银行向缴存住房公积金职工发放的房屋抵押贷款。住房组合贷款，是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。

15、预售价：预售价是商品房预(销)售合同中的专用术语，预售价不是正式价格，通常开发商都会提价。

16、佣金：房地产经纪人帮助开发商或者二手房卖家售出房子后所取得的酬金。

17、土地出让：国家将国有土地的一定使用权出让给土地使用者，并由土地使用者给国家支付一定金额的行为。一般有协议、招标、拍卖三种方式。

18、溢价率：超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是200元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是100%。

19、楼面价：楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。开发商只需将购买土地的成本，加上建安成本，税费成本，营销成本等相关费用，就可算出这个项目将来要出售的成本价格是多少，对比目前此地块周边的同类型项目的销售价格，就能知道自己的利润空间及运营风险。

20、七通一平三通一平：三通一平：水通、电通、路通、场地平整。七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。

不高于6层的住宅，多为4-6层，常见建筑结构为砖混结构。

建筑设计规范规定7-9为中高层住宅，10层及以上为高层住宅;7-11层的住宅从尺度上说具有多层住宅同样的氛围，而又是较低的高层住宅，故称为小高层。

建筑设计规范规定10层及以上为高层住宅，受市场习惯的影响，我们通常将12层以上的住宅称为高层。

以高度为判断标准，100米以上的住宅称为超高层。

一户一栋独立建筑的别墅产品

多户住宅联立成为一栋单体每户单独出入口，通常为四联或六联，两户住宅联立成为一栋单体，则称为双拼。

多户住宅在垂直方向和水平方向上联立，此种住宅可通过不同方向不同标高入户来解决交通问题。每户户内空间有别墅的特点。建筑单体通常为四层或以上。

8酒店式公寓/公寓式酒店

两者差别:前者是居住建筑，而后者是旅馆建筑。酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、出租、转售，而公寓式酒店则属于酒店，从产权的年限来看，酒店式公寓的产权年限为70年或50年两种，而公寓式酒店则只有40年。

是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。(一般在首层安排起居室、厨房、餐厅卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。)

概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。(夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。)

纵向或横向剖面中，楼层的几部分间楼地面高低错开。

平面布置相同的住宅楼层。

层高指建筑物的层间高度，及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度;净高指房间的净空高度，及地面至天花板下皮的高度。

14.建筑面积、使用面积、使用率、交通面积、结构面积

(1)建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、交通面积和结构面积组成。

(2)使用面积指主要使用房间和辅助使用房间的净面积(净面积为轴线尺す减去墙厚所得的净尺寸的乗积)。

(3)使用率亦称得房率，指使用面积占建筑面积的百分数。

(4)交通面积指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积。

(5)结构面积指墙体。柱所占的面积。

指建筑体底部较庞大之建筑体，通常用于商业，办公。

获得光亮，直接接受自然光线和亮度。

风(空气)之来源、去路。

房间长度方向叫进深，宽度方向叫开间。

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是个缓冲过渡的地段。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋搁包的地方。

建筑密度＝建筑占地面积/建筑用地面积

建筑物每户都会直接使用及间接使用的公用部分

本楼层住户直接使用及间接使用的公用部分

项目刚开发或开发阶段叫期房，项目完全建成，经验收合格后叫现房。

洗脸盆、浴盒、坐式马桶。

洗涤池、料理台、吊柜、灶台、抽油烟机。

住宅套内使用的水平交通空间。

住宅套外使用的水平交通空间。

29公用建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分系数。即公用建筑面积分推系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和。

指房间/客厅/浴则/厨房/阳台之位置排列，使之动线简捷便利，私密性，通风采光等。

单元内分割情況，指一户房屋之屋型方正就属长形、不方正、异形

指私生活之隐私性(动静分区，栋距要宽)。

指房屋之方向(朝南、东佳，朝北次之，朝西最差)

建筑物前后左右临之道路或巷子。

建筑物之间的临栋间隔距离(宽/应最少8米)。

直上方设有遮盖物者(封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积)。

直上方没有任何屋厅遮盖物之平面。

由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯。电梯的高层住宅。

以共用楼梯、电梯为核心布置多套佳房的高层住宅。

由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套佳房的高层住宅

行列式、围合式、组团式

落地窗、阳光、转角面、形窗、天窗

46，建筑物的基础可按哪三种不同的方法分类?

（1）使用材科分:可分为砖基础、毛石基、混凝土基础、钢筋温晨士基础等

(2)按构造形式分:可分为独立基础、条形基础、井格基础、板式基础、筏形基础、箱形基础、桩基础等。

(3)按使用材料受力特点分:可分为刚性基础和柔性基础。

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者

实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积/(套内建筑面积十分擁的共有共用建筑面积)。

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

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1、空间分隔灵敏，自重轻，有利于抗震，节省材料；具有能够较灵敏地建筑平面布置的长处，利于组织需求较大空间的建筑构造；

2、选用现浇混凝土框架时，结构的整体性、刚度较好，规划处理好也能到达较好的抗震效果，并且能够把梁或柱浇注成各种需求的截面形状。

3、抗震性强是框架结构最大的特色。因为该构造的整体性、刚度较好，联接部分能将地震发生的无穷扭力化解，规划处理好的框架结构也能到达较好的抗震效果。

4、工程质量好，梁，柱构件易于标准化、定型化，能满意人防、消防请求，使水、电、暖各专业的布置能有效地进行，能大大缩短施工工期，减少开支。

1、框架结构的侧向刚度小，属柔性结构框架，在强烈地震作用下，结构所产生水平位移较大，易造成严重的非结构性破坏；

2、吊装次数多，接头工作量大，工序多，浪费人力，施工受季节、环境影响较大；

3、不适宜建造高层建筑， 框架是由梁柱构成的杆系结构，其承载力和刚度都较低，特别是水平方向的，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，其总体水平位移上大下小；

4、对建筑平面布置和空间处理带来困难，影响建筑空间的合理使用，在材料消耗和造价方面，也趋于不合理，故一般适用于建造不超过15层的房屋。

二、结构与框架结构的区别

1、承重方式不同：砖混结构的承重是由板和墙构成的，框架结构是由楼板、梁、柱组成的承重结构。

2、体系不同：砖混结构由钢筋混凝土梁柱板等构件构成的混合结构体系，框架结构由框架柱子组成的结构。

3、结构不同：框架结构体系的刚度和强度都比较好，是柔性结构，砖混当中的砌体自重大由脆性材料组成的，抗拉抗剪强度都比较差，延性也很差，抗变形能力小，很容易对结构造成破坏，是个刚性结构。

4、楼层高度不同：砖混结构最高能做到6层，而框架结构可以做到30层。

在相互比较上，框架结构无论从抗震，稳定性，房屋坚韧性等都优于砖混结构，而且框架结构空间大，可以改变房间的大小，不容易破环。 

三、砖混结构与框架结构到底哪个好？

1、砖混构造对施工技术没有太大的请求，所以工人本钱低。而框架构造对技术要求较高，建成后结实性要比砖混的强，抗震才能也要高于砖混构造，但本钱和施工时间就增加了。

2、由于砖混构造的承重主要是墙面，根本定型后就没方法再改造了，而且门窗的装置上面都有限制。框架是由柱子和大梁来承重的，墙体普通是轻质资料，户主能够撤除一些墙面停止改造，外观外型上能够依据需求来设计。

3、砖混构造运用的钢筋较少，所以只能建造层级较少的自建房，但框架构造可盖小高层或。