买房贷款买房怎么贷款最划算？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2015-10-09 04:18 标签： 买房子贷款利息怎么算
&&市住房公积金管理中心信贷管理处负责同志详解新政
我市九条房产新政出台后备受市民关注，其中住房公积金新政中的&商转公&与百姓利益密切相关，一时间问者如云。&商转公&即具备办理住房公积金贷款资格的职工，可将原来商业贷款转为住房公积金贷款。符合什么条件可以&商转公&？办理的流程是什么？为此，记者专访了市住房公积金管理中心信贷管理处处长贾书斌，就这些热点问题进行解读。
记者：什么是&商转公&贷款？
答：是指具备办理邯郸市个人住房公积金贷款的职工，在本市行政区域（含各县、市、区）内购买普通住房，办理了商业性住房贷款，且尚未还清贷款，通过办理住房公积金贷款偿还商业贷款的贷款品种。
以前，有部分职工虽然缴存了公积金，但缴存时间不够一年，买房时不具备公积金贷款条件，只能选择商业贷款，现在条件放宽了，缴存半年就可以申请了。还有一部人，当时买房时没有工作单位或单位没有缴存公积金，不得不选择商业贷款，后来因为参加工作或原单位给缴存了半年以上公积金，现在也可以转为公积金贷款了。
记者：相比商业性贷款，住房公积金贷款有什么好处？
答：住房公积金贷款是国家政策性贷款，利率比商业性贷款低，贷款职工可以节省利息支出。
以贷款40万元、30年为例。商业性贷款年利率为5.65%，公积金贷款年利率为3.75%，按照等额本息还款法计算，商业性贷款每月还款2308.93元，公积金贷款每月还款1852.46元，两者每月相差456.47元，30年累计可节省利息支出元。
记者：&商转公&业务是否对所有人都划算？
答：并非所有的商业性住房贷款转成公积金贷款都划算。因为贷款都是按照先还息后还本的顺序还款，在还款的初期，每个月的还款额中利息占较大比例，随着还款时间的延长，利息占比逐步减少，本金占比逐步增加，就是说在还款的前期主要以还利息为主。经测算，当还款时间达到还款期限的三分之一左右时，办理&商转公&的意义就不大了。想办的职工，一定要仔细计算前后的利息差，弄清到底是否合算。
记者：办理&商转公&的流程是什么？
答：首先借款人要提出申请，然后经中心审批同意，之后到银行还清商业贷款，再注销商业贷款抵押登记、办理住房公积金贷款抵押登记。这样，就可以发放贷款了。需要特别注意的是，办理&商转公&的职工应先向住房公积金管理中心申请，中心审批同意后，再到银行还清商贷。切记不可先还清商贷再申请。还有，职工一定要提前到商业银行咨询，问清贷款银行是否允许提前还清商业贷款，因为某些银行是不允许的。
记者：还清商业贷款才可办理&商转公&，那么自有资金不足怎么办？
答：借款人在还清商业贷款时有两种选择，一是个人自筹资金还清商贷，二是自有资金不足时由中介机构垫资还清。如果个人还清商贷，则公积金贷款转给个人；如果是中介机构垫资还清，则公积金贷款转给担保公司。这种情况一般中介机构要收取一定的费用。
记者：&商转公&贷款额度怎样计算？
答：有两条要求：一是不超过商业贷款余额；二是不超过贷款最高额度。目前邯郸市住房公积金贷款的最高额度为：夫妻双方缴存公积金为60万元，单方缴存公积金的为40万元。这一标准适用于&商转公&贷款。
记者：办理&商转公&需准备哪些资料？
答：需要：商业贷款借款合同；贷款余额表和近6个月还款明细；借款人夫妻双方身份证、户口、结婚证；贷款申请表；贷款所购房屋产权证书。如果目前还没有取得《房屋产权证》，则暂时不能办理，因为没有取得《房屋产权证》，就不能落实住房公积金贷款的抵押登记。
记者：提取过住房公积金还可以办理&商转公&吗？
答：可以。只要申请办理&商转公&贷款时，符合住房公积金贷款条件就可以办理。
记者：办理&商转公&需要多少费用？
答：费用分两种情况：一是自筹资金偿还商业贷款，借款人只需缴纳办理抵押登记的费用；二是由中介机构垫资偿还商业贷款，除了缴纳抵押登记费用外，一般还需要缴纳中介机构垫资的费用，费用的多少由双方协商。
记者：办理&商转公&需要多长时间？
答：中心审批时限为不超过5个工作日。其余需要费时间的是还清商业贷款的时间和办理抵押登记的时间，这两个步骤由借款人自己办理，一般一周时间可以办妥。
记者：办理&商转公&的地点在哪？
答：职工可到邯山区滏园街18号的市公积金贷款服务大厅办理；所购住房在各县（市、区）的职工，可到市住房公积金管理中心县管理部办理，办理流程是统一的。
[责任编辑：申利民]
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