限的临时建(构)筑物和废弃设施不予补偿，由临时建；第十三条征收农村村民房屋采用货币安置和统规新建安；货币安置是指征收人以一定货币补偿方式对被征收人给；统规新建安置是指由鹤城区人民政府、怀化经开区管委；村民安置房屋建设收费按照国有土地上居民安置房建设；安置区规划必须符合市人民政府批准的怀化市城区村民；市人民政府将土地报批时收取的20元/平方米被征地；―6―；人
限的临时建(构)筑物和废弃设施不予补偿，由临时建(构)筑物和废弃设施的业主在征地补偿安置方案规定的期限内自行无偿拆除。
第十三条 征收农村村民房屋采用货币安置和统规新建安置两种方式予以安置。
货币安置是指征收人以一定货币补偿方式对被征收人给予安置的方式。对要求货币安置的被征收村民应当转为城镇户口，纳入社会保障体系。
统规新建安置是指由鹤城区人民政府、怀化经开区管委会统一组织修建安置房用于被征收人的安置。对签订征收安置协议的村民，市人民政府按相应标准配置出让土地给鹤城区人民政府和怀化经开区管委会，统规新建安置房的建设、分配方式及货币安置等具体事项由鹤城区人民政府、怀化经开区管委会另行制定统一的实施办法。
市人民政府以“一村一地”的模式在安置区内按240平方米/村的标准配置出让土地给鹤城区人民政府和怀化经开区管委会，作为被整体拆迁的村组织发展用地，并由项目单位进行统归新建。
村民安置房屋建设收费按照国有土地上居民安置房建设收费标准收取。
安置区规划必须符合市人民政府批准的怀化市城区村民安置点规划，安置房建设必须符合城市控制性详细规划。任何单位和个人不得擅自改变规划用途，调整规划指标。确需变更的，应当依法报批。
第十四条 村民安置工作与怀化城市规划区内被征地农民社会养老保险工作同步实施。
市人民政府将土地报批时收取的20元/平方米被征地农民社会保障金和土地纯收益的20%拨付至鹤城区财政社保资金专户、怀化经开区财政社保资金专户，用于被征地农民的社会养老保险。被征地农民的社会养老保险工作由鹤城区人民政府和怀化经开区管委会负责实施，具体办法由鹤城区人民政府和怀化经开区管委会另行制定。
第十五条 安置房项目征收补偿、土地报批、三通一平等费用由市 ―6―
人民政府确定的项目业主承担，安置用地报批工作由项目业主具体负责。
第十六条 安置单位应当支付被征收户搬家补助费和临时安置补助费。搬家补助费按常住人口计算。3人以内(含3人)的，一次性补助700元;3人以上的，每增加1人增加补助费150元。需要过渡的，搬家补助费支付两次。临时安置补助费按被拆迁房屋建筑面积计算，被拆迁房屋建筑面积为100平方米以下(含100平方米)的，每户每月补偿700元;建筑面积超过100平方米且低于200平方米(含200平方米)的，建筑面积每超过1平方米，增加5元/月;建筑面积超过200平方米的，统一按照建筑面积200平方米的标准进行补偿。由项目业主安排了过渡周转房的，不予支付过渡费。
第十七条 选择货币安置的被征收人可以选择将自己位于集体土地上的房屋视同国有土地上的房屋对待。被征收房屋的价值，由具有相应资质的评估机构按房屋征收评估办法评估确定。征收人按评估的价值对被征收人支付补偿，被征收人不再按照本办法和?怀化市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法?规定予以安置。
第十八条 征收农村村民非住宅房屋、城镇居民在农村的合法房屋，按照征收农村村民住宅房屋标准进行补偿，不予安置。
第十九条 征收集体土地上的企业的合法建(构)筑物，根据具有相应资质的评估机构评估确定的价格进行补偿，不予安置。
第二十条 征收集体土地上的企业生产用房(不含办公和生活用房)，涉及到生产设备需要搬迁的，按国家有关规定补偿拆卸、搬运、安装费用。
第二十一条 因征收造成集体土地上的企业停产、停业的，根据企业上年度的经营状况和税收利润情况按有关规定补偿停产、停业损失。在征收土地公告发布前已停产、停业的，不再补偿停产、停业损失。
第二十二条 征收学校、寺庙、祠堂、村委会和村民小组集体房屋，按具有相应资质的评估机构评估确定的价值支付补偿，不予安置。
第二十三条 征地范围内不能搬迁的生产、生活设施或者需要易地重建的水塘、水库、道路、水沟等，按原结构和工程量以及规定的标准补偿;能够搬迁的生产、生活设施，按国家有关规定补偿拆卸、搬迁、安装费用。
第二十四条 征地范围内的坟墓，由市国土资源部门发布迁坟公告，限期由坟主自行迁移，并按本办法规定补偿迁坟费。逾期未迁移的，由征收安置机构会同所在地乡镇人民政府及有关部门依法处理。
第二十五条 负责集体土地上房屋征收补偿安置管理实施工作的人员，违反法律、法规和本办法规定，未经批准擅自扩大或缩小补偿范围，提高或降低补偿标准，截留或挪用补偿费的，对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 被征收人弄虚作假、伪造、涂改被征收房屋有效权属证明文件的，伪造相关资料骗取安置房屋及安置费用或者重复安置房屋及重复领取安置费用的，由国土资源部门给予警告，责令限期改正，并依法进行处理。构成违反治安管理行为的，由公安机关予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的征收补偿公务的，由公安机关依照?中华人民共和国治安管理处罚法?的规定进行处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 国有农、林、牧、渔场土地上的征收补偿安置，乡镇、村公共设施、公益事业建设所使用集体所有土地上的征收补偿安置，以及临时用地的征收补偿安置，参照本办法执行。
第二十八条 本办法自公布之日起施行。
本办法颁布施行前，市人民政府已发布征地拆迁补偿安置方案公告但尚未按征地协议实施拆迁的，自本办法公布之日起三个月内，被征收人可以选择按原公告内容执行。三个月届满后，仍未拆迁安置补偿到位的，统一依照本办法施行;虽已办征地审批手续，但尚未实施具 ―8―
体征地，未公告征地补偿、安置方案的，房屋征收补偿安置按照本办法施行。
日?怀化市人民政府关于查处怀化城市规划区违法建筑的实施意见?(怀政发〔2009〕4号)、日?怀化市人民政府关于的实施意见?(怀政发〔2009〕6号)、日?怀化市人民政府关于实施的补充意见?(怀政发〔2009〕19号)同时废止。
―9― 三亿文库3y.uu456.com包含各类专业文献、应用写作文书、中学教育、生活休闲娱乐、文学作品欣赏、专业论文、71怀化市城市规划区集体土地上房屋征收补偿安置办法等内容。　
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&&&&&&& 【摘& 要】关于不动产登记，我国虽然实施了《不动产登记暂行条例》，但是在集体土地中仍然存在较多的问题。文章从工程建设虚假许可证书、房屋超建部分、房屋权利人不一致三方面着手，分析了集体土地上不动产登记问题，针对不同情况，制定了对应的解决方案，以期切实能够解决实际问题，给同行带来一些启发。
&&&&&&& 【关键词】集体土地；不动产登记；相关问题
&&&&&&& 《不动产登记暂行条例》的运行标志着不动产统一登记制度的确立，虽然不动产统一登记具有较多的优势，但是由于不动产统一登记制度形成时间较短，导致在实际登记过程中，仍然存在较多的问题，不同于国有土地，集体土地申请人普遍缺乏法律意识，登记法律制度落后，加之建房手续监管过于宽松，进一步增加了登记难度。文章对集体土地不动产登记中出现的问题进行了分析，针对各项问题，提出了有效的解决措施，以期能够解决实际问题，为不动产统一登记的实现保驾护航。
&&&&&&& 一、村镇工程建设不动产登记中虚假许可证书问题
&&&&&&& 我国正式实施《城乡规划法》前，审批部门关于集体土地上的建房问题仍然存在多头管理的现象，比如批准部门不仅包含了乡镇人民政府、村镇办公室，同时还存在建设管理部门。不同审批部门的审批标准也不相同，审批资料的应用存在较大的风险。此外，在村镇工程建设中，还存在先建后批、实际建设与审批内容不相符的问题，这些现象增加了风险防控的难度，极有可能形成虚假防控漏洞。
&&&&&&& 其中，在村镇工程建设不动产登记中，虚假许可证书具体表现在以下几个方面：第一，假证假信息，即建设许可证书并不是村镇建设主管部门发放的证书，而且证书中的内容也不符合实际建造情况。申请人利用非法手段获取具有高仿真度的证书实现不动产登记，最终获得不动产权利。第二，真证假信息，即申请人借助非法手段获取具有村镇印章的许可证书，然而证书中涉及到的内容却不符合房屋实际信息。第三，假证但证件中的信息与实际相符。申请人提供的许可证书是虚假证书，但是证书中包含的内容与工程实际建造情况完全一致。
&&&&&&& 针对上述各项虚假证书问题，可以从以下几个方面着手：第一，主动联系村镇工程建设批准部门，与相关批准部门协商后，调取工程建设许可证书的样本，留存后进行真伪比对。此外，还可以利用已发证的档案，将类似工程建设的许可证书当作参考，进行判断。第二，如果发现疑似虚假证书的情况，或者批准部门中没有留档的证书，可以将证书交于司法鉴定部门，司法鉴定部门对证书公章和笔记进行鉴定。若申请人能够出具符合建设要求的证明，而且经过批准部门负责人的认可，就可将该证书视为合格的许可证明。第三，积极学习集体土地房屋建设相关知识，进一步提升专业准平，确保虚假证书无空可钻。
&&&&&&& 二、房屋超建部分中不动产登记问题
&&&&&&& 房屋建造尤其是农村房屋建造受自然条件与经济条件等因素的影响，普遍存在未批就建、批少占多等问题。不同于城市房屋建造，农村房屋不仅需要建造居住处，而且还需要建造猪圈、工具房等，进一步满足农村生产的需求。上述种种现象导致实际建造情况与土地审批手续中的内容不相符，进而增加了房屋登记的难度。针对超土地批准面积建造的房屋、实际建造面积与审批面积不相符等问题，应该采取以下措施：第一，实际建造面积与审批面积不相符问题又分为两种情况，一种是批准建设2层楼房，实际建造的房屋有3层；另一种是批准建设平方面积为50平方米，实际建造面积为100平方米。
&&&&&&& 《城乡规划法》中指出，在乡镇规划区内未按照建设规划建造的房屋，乡镇政府勒令停止建设，并在一定时间内改正，如果逾期不改，可以直接拆除房屋。所以，针对加层违章建设问题，建造人应该及时补办审批规划手续，完成审批手续后，登记部门可进行登记。针对扩建违章问题，登记机构可以将扩建部分视为违章建筑，责令建造人拆除。
&&&&&&& 随着我国法制建设不断完善，超土地批准面积问题基本上不会发生，针对此类存留的问题，可以采用以下方法解决：第一，申请人到土地管理部门补办土地批准手续后，办理不动产登记业务。第二，超土地面积如不能补办批准手续，登记人员应该到实地进行考察，如果合法用地范围内的房屋通过规划批准，登记人员可以登记符合用地范围内的房屋，而超出面积建造的房屋，不给予登记处理。如果整体建筑用地面积在合法范围内，部分建造不属于土地批准范围内，那么该房屋不能进行登记。
&&&&&&& 三、房地权利人不一致中不动产登记问题
&&&&&&& 房地权利不一致问题主要包括三方面的内容：规划审批手续建房人与审批手续使用人不相同、土地使用权人与登记簿中房屋所有权人不一致、租赁土地问题。
&&&&&&& 规划审批手续建房人与审批手续使用人不相同时，登记机构应该严格遵守土地使用权人与房屋所有权人相一致的原则，不给予此类房屋登记处理。而针对已经存在的建房事实，建房人应该取得房屋所有权，即建房人获得土地使用权人同意后，办理土地使用手续，登记部门再对房屋进行登记。当前，《不动产登记暂行条例》正在实施，面对上述问题，房屋所有权人应该与土地使用权人进行沟通、协商，确保房、地权利人一致后，才能办理不动产登记业务。
&&&&&&& 针对登记簿中房屋所有权人与土地使用权人不一致问题，如果房屋所有权人想要将房屋转让给其他人，可以和土地使用权人协商，共同申请不动产转移登记，双方就不动产权利转让问题达成一致后，登记部门可以提供不动产转移登记业务。如果房屋申请人未取得土地使用群人的同意，就凭借法律文书转让房屋，那么登记机构需要根据法院提供的协助执行通知书为申请人办理转移登记业务，如果不动产是统一登记的，登记机构需要在产权证和登记簿上标注土地实际使用情况，以免引发财产纠纷。
&&&&&&& 在集体土地上仍然存在利用租赁方式建造房屋的情况，土地租赁时间长短不同，短期租赁时间为2-3年，长期租赁时间为几十年以上。而且租赁形式比较多样，转租、村委会租赁、镇人民政府租赁等方式最为常见。针对租赁土地建造房屋问题，建房人已经获取了规划许可证书，因此从某种意义上来说，此建造行为属于合法使用土地的行为，登记部门若不提供登记服务，那么就侵犯了建房人的权益，登记机构确保土地所有权人、土地出租方、土地部分规划许可证书达到移一致后，再进行登记，尽量减少纠纷事件的发生。租赁土地房屋完成初始登记后，如果想要进行转移或者抵押，也必须要取得土地所有权人、出租方、土地管理部门三方同意后，登记部门才能正式办理登记业务。
&&&&&&& 四、总结
&&&&&&& 总而言之，针对集体土地不动产登记问题，国家虽然出台了相关政策，但是由于我国法律制度比较滞后，导致集体土地登记仍然存在不规范问题。国家必须创建健全的土地登记制度，才能为我国土地安全提供保障，促进我国和谐社会的发展。
&&&&&&& 参考文献：
&&&&&&& [1]张大景.如何做到集体土地上房产不动产登记的&四统一&[J].建筑工程技术与设计，2015，（14）：.
&&&&&&& [2]肖军刚.提高不动产登记管理水平的对策研究[J].大科技，2014，（24）：228-229.
&&&&&&& [3]万孝红.集体土地上不动产登记有关问题的思考[J].中国房地产（综合版），2015，（5）：37-39.
&&&&&&& [4]佟绍伟.加强集体土地权利制度建设推进农村土地制度改革[J].行政管理改革，2015，（6）：42-47.
&&&&&&& [5]丁丽艳.搞好土地登记服务社会经济[J].价值工程，2014，（13）：304-304，305.
&&&&&&& [6]黄雄鸣.如何做好&村改居&地区不动产登记&&以厦门市为例[J].中国房地产（综合版），2015，（8）：34-36.
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新闻提要 &&&
业内人士称，该政策对房价影响甚微，至于租金，尽管成本看似很低，但对于一二线城市来说，集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主，其成本优势实际上也不是那么大。
&&& （）：未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点
租赁大业，轰轰烈烈。
7月起，从中央到地方，租赁政策持续发酵。大家的目光已经逐渐从房价，转移到了租金。
8月28日，一个重磅楼市调控措施又发布：未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，也就是说村里的土地也可以建房进行了。
业内人士称，该政策对房价影响甚微，至于租金，尽管成本看似很低，但对于一二线城市来说，集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主，其成本优势实际上也不是那么大。
不过值得注意的是，从购到租，近期各种行政手段交替使用，显示出楼市调控思路的重大转变。如今，楼市格局产生变化，如何再利用这个窗口期，建立长效机制则是监管层重点要思考的问题。
13城试点集体建设用地建设租赁房
8月28日，楼市传来大消息，这一次的主角是集体建设用地！
根据国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知显示，未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。
第一批13个试点城市：、、沈阳、、、、、、、、佛山、肇庆和。
农村集体租赁房建设成本或只有商品房的2-3成
业内人士分析，本次通知有4个重点值得关注。
第一、“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生变化。这样，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大变化。
第二、这意味着政府向社会大规模转移土地红利。这是非常值得称赞的。
第三、这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金或将产生一定的作用。
根据刚刚公布的“办法”――村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。
想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以、为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！
第四，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。
这次调控，跟以前有什么不同吗？
事实上，中央对租赁房发展，除了昨天国土部的，之前已经发了两个文件了。
2016年5月，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》；
2017年7月，住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。
从中可见对租赁房发展方向的确定。
那么这次调控，跟以前有什么不同吗？还会不会是虎头蛇尾？
上周五，在万科的半年业绩大会上，在谈及当下宏观调控建立的长效机制时，万科新掌门人郁亮第一次做了回答。
他说，中国的房地产市场从1998年发展到现在，二十年了，长效机制终于开始建立，终于回归到住房市场化的初心，就是解决普通人居住问题，而不是再只把它当做经济增长的一个工具。
郁亮认为，现在用各种各样的行政手段，使得房地产市场暂时安静下来，是非常有必要的，如何利用这个窗口期，建设长效机制是关键，各个地方现在做的租售并举、租售同权等，就是在往这方面努力。宏观调控政策，不止是调控房价，解决普通人的居住问题，才是政策的核心，他觉得长效机制的重点是要完善供给制度，真正落实“房子是用来住的”，让年轻人有房子住，要么租，要么买，而买多套房子的，可以通过金融手段调整需求。
昨日人民日报的微信公众号提出，从购到租，不仅意味着中国在住房供应体系方面开始补短板，也是调控思路的重大转变，即从以往侧重调控房价，转变成建立多元化的住房供应体系，以满足大家的住房需求，从而让短期调控政策转变为长效机制建设。
试点城市房租首尾相差4倍
对于身处一二线城市，却没有自有住房的工薪阶层而言，租房成为很多人的现实选择。相对于一二线城市高不可攀的房价，租房还在可以承受的范围之内。
根据中国房地产协会发布网站数据显示，从利用集体建设用地租赁住房试点13个城市而言，每100平方米房，房租最高，每一百平方米房源达到7776元。、、每100平方米的平均租金超过4000元。试点城市中，沈阳、、肇庆房租相对较低，在2000元左右。
城市越大租金回报率越低
租赁大业轰轰烈烈，这对于还没买房的人来说，算是个大利好。而那些有两套房、三套房的人，最关心的可能是：未来租金是不是会大跌？热门城市的投资回报率会不会进一步下降？
如果要计算实际租金回报率，应该是（1年租金-房屋保养费）/房屋价格，在这里，我们是直接用1年租金/房屋价格，得出的数据会略高，特此先说明。以下是100个城市的租金回报率总榜排行。
（百城租金回报率全名单 来源：智谷趋势）
一般而言，我们把净租金回报率在4%左右视为高回报。中国城市的租金回报率普遍较低，背后一方面是因为房价较高，另一方面是租金水平与国外比较低。
从图表中我们可以看到一个规律：城市越大租金回报率越低。
在排名前10名中，没有一个一线或者新一线城市，二线城市只有3个，三、四线城市占到了70%。如果你要找新一线城市在哪，你得一直往下滑，滑到第27名，第一个新一线城市――沈阳才冒出来跟你打招呼。
四大一线城市全部排在了回报率最低的阵营里，这与房价相对租金来说过高有关。
从租售价格上看，一线城市尽管房租不断上涨，但对于过高的房价，租售比却在持续下降，即租金上涨远远跑不赢房价的上涨。Wind资讯统计显示，四个一线城市租售比一直处于下降通道中，四个城市中，的租金回报率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是（1.38%）、（1.48%）和（1.69%）。
新一线城市的回报率也排在了中后位置，15座新一线城市的内部排名如下：
图片来源：智谷趋势
沈阳、这两个东北省会排名最前，因为它们整体房价较低，这也侧面体现出东北市场相对冷清的状况。、等这一轮房价上涨凶猛的城市，租金回报率都较低。
在房地产健康的市场中，年涨幅通常不到10%，而租金回报率百城榜的后20名城市，房价年涨幅有一半超过了40%，但这不可能长久持续。目前的租金回报率，似乎成了楼市热度的一个反向指标，回报率越低，楼市越火热；回报率越高，越是冷清。
图片来源：智谷趋势
房租、房价影响如何？
业内人士指出，在房价问题上，昨天出台的这个政策预计影响不大。
因为现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转；而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房，和买房体系基本是隔离开的。
在房租问题上，影响更大。
从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；而集体用地因为没有土地成本。所以总体来说，根据房价公式，那么会比由政府主导的公共租赁市场（土地没有溢价）便宜一半左右，比一般的市场租赁房便宜80%左右。
中原地产首席分析师张大伟也认为，集体用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。集体用地的房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。因此，他认为这一政策落地后，将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。
但值得注意的是，尽管成本看似很低，但是集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主，其成本优势实际上也就不是那么大了，毕竟你要牺牲部分的时间和社区便利性。
另外，也有不少业内人士称，具体细则还有待执行的时候细化。如果公司或二房东霸占了一手资源，直接把毛坯房或便宜的房子拿下，重新装修，那么到普通租户手中价格就贵了。
【延伸】中国未来30年，农村或将成为奢侈品
1、空心村为中国乡村带来希望
中国乡村逐步变成空心村，外出上学、务工，年轻人和文化人流向城市。三十年后，再回到乡村土地上的主人不是曾经走出去的农民，而是从城市奔向农村的大学生和工人。
2、农村会变成新的人类家园
30年后，种田或将成为最好的一种生活方式。随着高速、地铁、交通、互联网、物流网的异军突起，传统生活方式将逐步消失。农村将成为家园、是生活和享受的地方。
3、村长比市长更有荣誉感
30年后，乡村不再是亩地的范围，村依然在，可能有很多改为庄园与农场，农业机械化程度达到60%。庄园的面积可能在5公顷到15公顷之间，村里居住的绝大多数是有文化有钱的市民，他们都在村干部领导下。
那时，城市生活指数比农村差3―4倍，中国正式步入“农民问题”转入“城市问题”的时代。
4、一产(农业)时代的到来
30年后，是中国5000年文明史以来最重要的历史时期，农业进入生态与科技、自然与工业化融为一体的"一产时代的到来"，传统的农耕用具在20年中就基本用不上了。
5、“以人为本”改为“以人和自然为本”
从人的基本要求来看，“食”，在田园乡村绝对重要，蔬菜基本是有机蔬菜，又开始从有机蔬菜追求本地和原种食品。“住”，开始从内心世界关注土壤，开始把土壤与树木视为自己的孩子，把它们看成有生命的物质。
三十年之后，乡村将是未来中国人的奢侈品，中国乡村正如今天的城市让人们向往，城市或将会成为问题与破坏的代名词！
咚咚地产头条
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