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宅基地买卖被判无效买方诉请赔偿获支持
作者:金牌　　时间:　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
我国《民法通则》规定“集体土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”，然而在百色市右江区人民法院日前审结的一起买卖合同纠纷中，当事人漠视法律的规定，将宅基地进行买卖，最终被法院认定买卖行为无效。而买方要求卖方返还购地款及赔偿损失的诉请，也获得了法院的支持。
日，家住百色市凌云县的杨某通过老乡杨某恩的介绍，与百色市右江区阳圩镇某屯签订了一份《宅基地转让协议书》，约定该屯将其集体所有的一块宅基地转让给杨某作为永久性住宅，转让金额为102000元。之后，杨某向杨某恩总共支付了130000元，其中102000元由杨某恩转给村屯，余下的28000元由杨某恩自行留下。
杨某在付清购地款后，于日开始进行建房下地基，在下地基的过程中，百色市右江区违法用地和违法建设综合整治指挥部办公室认定杨某所购买的土地进行房屋建设，未经建设部门审批，属违法占地建设行为，要求杨某应立即停止违法建设行为，退回所占的土地并恢复土地原状。因此，杨某向法院提起诉讼，要求判令被告某屯及第三人杨某恩退回购买土地款并赔偿其损失30000元。
审理中，原告杨某申请对其建房地基进行评估，因无法交纳鉴定费，而放弃鉴定。
法院审理后认为，本案涉案合同所确定的土地使用权，属被告集体所有，集体的土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。因此，原、被告签订的《宅基地转让协议书》因违反国家法律强制性规定，应为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还。关于原告主张被告及第三人赔偿其损失30000元的诉请，未能举证证明损失的依据，但考虑到原告建房地基损失事实存在，为此，法院酌情由被告赔偿原告建房地基损失10000元。
最后法院作出判决：由被告某屯返还原告杨某购地款102000元并赔偿原告建房地基损失10000元；由第三人杨某恩返还原告购地款28000元；驳回原告其他诉讼请求。作者：李婉婉 张兰苏document.write('');
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买宅基地16年 卖方反悔却获法律支持
玉林新闻网-玉林晚报
记者 欧雅歆 通讯员 钟广夏
看中农村一处地，主人也愿意出卖，签订转让协议16年后，卖方竟反悔闹上法院，却获法院支持。买方不满上诉，二审结果如出一辙，转让费及38万余元建房费打了水漂，买方陈某、覃某倍感冤屈。原来，买卖的房屋涉及集体土地，这笔买卖未经过批准，事件再次警醒我们，面对再利好的事，也需依法而行，否则即使再有情理，也难获得法律支持。事起：协议购买农村地16年后遭反悔早在21年前，北流某村村民柯某欲在村组某处的集体用地（非耕地）建房，1994年12月，他获得镇政府的批复，申请到建房用地120平方米，准备建房。陈某、覃某得知此事后，也认为该地不错，两人想将该地从柯某手中买下，留供自己建房居住。1997年8月，柯某与陈、覃（由陈代签）签订一份《转让房屋协议书》，协议内约明转让房屋的面积（土地120平方米）和金额（69800元），并写明“房屋权属永远归陈、覃所有，并有继承权和修建使用权，交土地使用批复一份，房屋工程建设规划许可证一份”。柯某及妻子、陈某和覃某（陈代签）在协议上签字并盖上指印。签字当天陈某立即付了5000元预付款，柯某也立写了收条。两个月过后，陈某又将14156元交给柯某，用于办理房屋（土地）转户费，柯某同样立写了收据。签订协议后，陈、覃就开始建房，1998年初第一层基本建好，第二层也建了小部分墙体之后两人决定暂停建设，也没有装修。期间，转让的事一直没有经过相关部门的批准，他们原先预想的办理房屋、土地的过户登记手续也未能如愿。虽然没办手续，但双方对转让的事都无异议，大家也就相安无事。怎料事隔16年，随着这片土地的升值，柯某忽然要求返还房屋地。2014年7月，柯某还一纸诉状将两人推上被告席。柯某认为，房屋地未办理合法的过户、转让手续，就还应属于自己，请求法院判决双方签订的转让协议无效。一审：非法转让协议无效一审法院查明如上事实，还查明陈某为城镇户口、覃某为农村户口。法院认为，从双方签订的协议内容，及原告柯某将建房证件交给被告的情况，可认定双方实际是将涉案的房屋、宅基地使用权一并进行转让。双方签订协议时《合同法》尚未施行，对于买卖行为的法律效力的认定应适用当时的法律规定。根据1988年修正的《土地管理法》的相关规定，宅基地属于农民集体所有，被告陈某是城镇非农业户口居民，且两被告均不是宅基地所属的农村集体经济组织成员，双方买卖宅基地未经政府部门批准，其行为是非法的，根据《民法通则》的相关规定，原、被告签订的《转让房屋协议书》无效。法院一审判决转让协议无效。花了转让费和38万余元修建房屋，签有协议且已经事隔16年，怎能说无效就无效？陈、覃二人觉得冤得慌，不服一审判决，提起上诉。二人认为，根据《土地管理法》第62条第1款、第4款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可见农村的房屋是可以出卖的，且国务院《关于深化土地管理的决定》亦强调“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”，一审判决适用法律错误。且自协议签订后，自己完全按协议履行了义务，并于1998年1月建好房屋两层半（包括地下室），共出资38万多元，又于2012年春入住。但因土地明显升值，对方事隔16年单方违约才提起确认合同无效之诉，有违诚信。一审法院没有处理好已建房屋财产的情况下（判决未提及是否应返还建房款），没有以对方的起诉已超过诉讼时效为由驳回其诉讼请求，不利于社会稳定。二审：流转方式不得违反强制性规定为前提二审法院认为，根据《土地管理法》第6条第6款、第41条之规定，宅基地属于集体所有，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》亦明确规定，加强对农民集体土地的转让管理，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《关于深化改革严格土地管理的决定》也规定，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。案中，陈某原为城市居民，未经有关政府及职能部门批准，其通过与柯某签订转让协议，受让柯某的宅基地，该合同内容违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效，自签订之日起没有法律约束力。陈某、覃某以有关政策规定为由主张双方签订协议书有效，但流转的方式应依照法定程序进行，且不得违反强制性规定为前提。上诉人所主张已建房屋的财产处理问题，因当事人没有在本案中提出明确主张（是否请求对方返还建房款等），不予审理。本案为合同效力确认之诉，陈、覃主张柯某的起诉已超过诉讼时效没有法律依据。法院二审判决维持原判。律师：合同无效有权要求返还财产两审败诉，陈某、覃某为此支付的款项就只能自认倒霉“打水漂”吗？桂金剑律师事务所曾小明律师认为：按照现行法律规定的基本原则和司法实践，合同被确认为无效合同后，双方都需要返还合同所得，同时，还可能会涉及合同无效的过错赔偿问题。返还财产是指合同当事人在合同被确认无效或被撤销后，对已经交付给对方的财产享有返还请求权，而已接受该财产的当事人则负有返还财产的义务。只有一方交付财产的，作单方返还，双方均交付财产的作双方返还。原物存在的返还原物，原物已不存在的折价返还其价值。返还财产的目的是将因合同无效而在双方当事人之间产生的财产关系恢复到没有合同关系之前的状态，消除双方当事人之间在财产关系上所造成的影响。陈某、覃某有权要求返还已支付款项，可另向法院提出申请，要求对方返还。延伸：城里人可否到农村买地建房？如今，随着城市与农村的差距不断缩小，城里人在农村买地建房的现象越发普遍，这种做法靠谱吗？曾律师认为，此举非常不靠谱，集体土地不得买卖。我国现有的法律法规、国家政策不允许具有城镇户口的居民购买农村的住房以及宅基地。如果非农村成员，是不能买卖农村集体经济组织成员住房的，即使购买了农宅也不能合法取得该村土地使用权。对农村宅基地、农村住房向城镇居民转让的，司法机关对城镇居民购买农村宅基地、农村住房的一概认定无效。如果买卖双方发生纠纷起诉到法院，法院将按无效合同来处理这类纠纷。 （记者 欧雅歆 通讯员 钟广夏）原标题：买宅基地16年 卖方反悔却获法律支持 法官：土地流转方式应依法定程序，且不得违反强制性规定
责任编辑：钟丹丹
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玉林社会民生文体人居我和同村村民购买了一所宅基地，双方私底下写了买卖合同有效吗？ - 相关问题 - 110网法律咨询
村民的 宅基地还没有房产证不能办理过户手续，如果以后买家反悔了 我们签订的 合同具有法律保护吗？还有我们签的 合同需要去公证处做公证还是需要找律师帮写？
----------------------------------------问题补充：--------------------------------------------------
刚才写错了我 意思是如果以后卖宅基地的村民反悔了我们签的合同有效吗？
我从本村民手中购买其亲属家的宅基地，合同及委托书齐全，但当地土地局不给办理土地证，公证部门也不能办理宅基地的相关公证手续，请问如果涉拆迁，该地拆迁费会如果产生纠纷，我该怎么办？
本人早几年在政策允许民房买卖过户时卖掉了经过审批建造的房屋，现在想再审批一间宅基地（四口人）或购买本村的民房可否办理过户？谢谢
城市居民购买农村私有房屋后，如果已购房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。 请问这款条例出自哪里
本人现年30岁，家里住的还是我父亲95建的五间瓦房（一间客厅，一间厨房，三个卧室），家里现有五口人，爷爷，父亲，我们夫妻及一六岁的女儿，女儿大了没有房间，并且老瓦房很破旧，所以想重新盖房子。
现住宅基在村小组中央，并且因为各户相连，施工不开且材料及机械没法进场，而本人又没有其它的宅基地，所以只好向同村小组村民购买。但是本村小组村民都没有闲置宅基地转让，现时村小组里新建房屋基本是用自家承包耕地或是向别家购买耕地，然后向村委会及镇土地管所申请宅基...
我的房子是五年前卖掉的，至今还没有过户，中间有拆迁说是冻结了，再后来买方也没有找过我们，现在我想买房受引响，不知道双方的合同是否还在生效，我该怎么办。
专家们好！卖房子的人是与开发商签定了买卖合同，房产证两年才能取得。我现在购买他的房子，签定的购房协议（合同）有效吗？并在两年后取得房产证办理过户，这样能否保证两年后顺利拿到房子？？
我父亲于2010年把旧宅基地三万元卖给外村人刘某，并和对方签了合同。对方先给了一万元，给打了一个宅基地两万元的欠条。讨要多次这两万元到现在还没给。我父亲不想卖了。现在合同还有效吗、 我们打算自己盖房，但是对方带着黑社会的打了我们好几次，说是这宅基地是他的，我们报了两次警，最后一次黑社会的带着枪下来威胁，说刘某把宅基地卖给了他们。我们现在该怎么办。
辽宁省海城市孤山镇叶家村村委会将集体所有产权硫铁矿私自转买，未经老百姓同意合法吗，现在村民集体反对有效吗、
如题，谢谢大家
宅基地买卖协议
卖方（甲方）：
身份证号：
买方（乙方）：
身份证号：
　　甲、乙双方本着平等、自愿、公平、诚信的原则，经协商，达成如下宅基地买卖协议。
1，甲方将自有的位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿宅基地出售给乙方，该宅基地南北长＿＿＿＿＿＿＿＿，东西宽＿＿＿＿＿。南临＿＿＿＿＿＿＿＿，北临＿＿＿＿＿＿＿，东临＿＿＿＿＿＿＿，西临＿＿＿＿＿＿＿＿。（其它另注明）
2，出售价格＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，大写＿＿＿＿＿＿...我的位置： >
农村房屋买卖合同纠纷的司法实践困境与解决方法探究
时间：&&|&&作者：上海团队&&|&&浏览：584
农村房屋作为农民赖以生存的物质基础，凝聚着农民一生的辛劳，但是现行法律条文中却并没有明确对农村房屋卖的相关法律问题作出规定，造成法官在审理案件时对该类纠纷的法律关系的理解和法律的适用存在不同的见解，出现同案不同判的现象。
随着城镇化发展的节奏在不断加快，农村经济也得到迅猛发展，人口流动频繁，农村房屋买卖纠纷成了法院案件受理新的增长级。农村房屋作为农民赖以生存的物质基础，凝聚着农民一生的辛劳，但是现行法律条文中却并没有明确对农村房屋卖的相关法律问题作出规定，造成法官在审理案件时对该类纠纷的法律关系的理解和法律的适用存在不同的见解，出现同案不同判的现象。如此，笔者对农村房屋买卖纠纷的法律问题进行有益探讨。一、农村房屋买卖的主要类型及法律效力问题(一)同一村集体的村民之间房屋买卖的法律效力由于农村房屋买卖的主体基于同村村民这个特殊身份，房屋买卖所受到的不利因素较少，因此农村房屋在同村村民之间买卖的有效性是毋庸置疑的。原因有两点：其一是公民对自己的合法房屋享有所有权，这在我国的宪法和法律都有明确的规定，公民有权利对房屋进行任何的处分或者将其转卖给他人。《》第64条规定：私人对其合法的不动产享有所有权，所以农民对自己合法建造的房屋理所应当可以进行处分。买卖就是一种处分的形式。其二是有关农村房屋买卖的问题，在我国现行法律中并没有禁止规定，反而在一些中可以找到有关农民能够出卖自己合法房屋的法律依据。如《》第62条就规定了农村村民出卖、出租住房后，再申请的，不予批准。第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。土地管理法并没有对同一村的村民进行房屋买卖作出禁止性规定，其效力应当得到肯定。(二)别村集体的村民购买本村房屋的法律效力对于别村集体的村民购买本村房屋的合同是否有效问题，目前还没有一个统一的结论，司法理论界与实践界各有看法，主要有两种，一种是持肯定说，另一种是持否定说。持否定说的理由是土地是农民集体共有的，土地使用权是该农村组织成员专属的权利，所以农村房屋买卖的合同是无效的。如果将农村房屋用于买卖，那么同时也就动用了农村的土地，这样的做法对农村集体组织的利益有一定的破坏。买方不属于该农村集体组织的村民，该村的土地使用权他就无法享受，故此他们之间进行的房屋买卖合同的效力是无效的。对于否定说的观点，持肯定说的也有他们的见解。理由是：第一，我国的宪法和法律法规在不同集体村民之间购买农村房屋问题上没有明确的禁止性规定。第二，允许其他村集体的村民购买本村房屋的做法有利于刺激农村经济交易，促使农村的经济繁荣。从有利于农村经济社会发展的角度考虑，笔者比较倾向于肯定说观点，对别村集体的村民购买本村房屋的效力应当得到认可。(三)城镇居民购买农村村民房屋的法律效力对此种类型，司法实践普遍是认定为不具有法律效力的，涉及到土地所有权和土地使用权这两个概念，农村土地权利的主体具有身份特殊性，只能是农村集体中的村民。但有观点提出，此类型房屋买卖存在特殊情形，只要具备了特殊的条件也可以承认该合同的效力。第一，买方是城市居民的身份，但他们的父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，而且该房屋是家庭成员一同出资购买的并且已经居住在一起，该房屋合同买卖也征得农村集体经济组织的同意，农村房屋买卖合同有效。第二，卖方将农村房屋出卖给城镇居民之前，该宅基地已经被国家征收为国有土地国有土地，卖方由原来的农民变为城镇居民，宅基地因为卖方身份变化其属性也发生了变化，农村房屋买卖合同有效。第三，城镇居民在进行完房屋买卖交易后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过有关机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。笔者以为，此观点对实践操作具有一定理论借鉴意义。二、农村房屋买卖纠纷的司法裁判困境(一)理论争议不相上下，农村房屋买卖纠纷司法理论支撑难以统一1、买卖合同无效说。孟勤国教授主张农村房屋买卖合同的效力是无效的，他主张合同无效的原因是我国的法律规定禁止农村宅基地进行买卖，那么依据房屋和土地是一体的，农村房屋也不得拿来进行买卖。宅基地是农民生产以及生活所必需的物质基础，通过禁止买卖宅基地，那么相应的也就禁止了农村房屋买卖，这对于保护农民能够有一个安身立民之所起到非常大的作用，如果放手农村宅基地在市场上进行买卖，那么将会导致农民没有居住的定所，允许农村宅基地进行交易不过是反映了一些弱势群体的利益诉求。[2]孟勤国教授的主张被很多认为农村房屋买卖无效的学者认可，考虑到保护农民的利益，农村房屋买卖的法律效力应当是无效的。2、买卖合同有效说。赞同有效说的专家学者们认为，禁止农村房屋买卖是没有法律条文有类似的规定的，我国的法律法规在该问题上并没有明确的禁止态度，只是对宅基地用来买卖做了一定的限制。而且禁止宅基地买卖也只是以通知的形式予以规定，对于这种形式就认定房屋买卖无效，理由也是有些不够充分的。法律没有明文规定禁止的行为即被认为是许可，在此种情况下就应当承认农村房屋买卖合同的效力。农村房屋买卖合同属于的范畴，其合同的判断效力有四个要求：其一合同双方必须是具有民事能力和承担民事责任的人，其二双方的意思表示真实，其三买卖合同的内容不能违背了法律的规定，其四形式要满足当事人的要求。所以依次可以得知，农村房屋买卖的双方在订立合同时只要满足以上四个条件，那么该房屋买卖合同就应该是有效的，对买卖双方都有约束力。允许宅基地自由转让有利于我国的城市化进程，而如果对城市居民购买农村房屋以及处分宅基地强行限制，很容易引发出不必要的问题和矛盾。所以，应该使宅基地使用权流通性在市场上得到充分的发挥。《物权法》出台后，最高法院的法官、学者们也认为：宅基地使用权人可以将地上房屋以转让、赠与、继承、的方式移转给他人，并且宅基地使用权也随之转移。那么，既然宅基地使用权的买卖是自由的，其上房屋的买卖当然也不应当受到限制，该合同应当认定为有效合同。3、买卖合同效力折中说。农村房屋买卖是否具有法律效力，我国的学者韩世远并没有正面回答，但他却提出了解决此问题的办法――宅基地法定租赁权。他的观点是对于宅基地使用权和房屋所有权应该区别对待，适用不同的法律来解决，对于宅基地使用权的问题用合同法来解决，对于房屋买卖问题则用物权法来解决。他的解决方案参考了的“法定租赁权”。台湾《民法债权编》第425条有规定：“土地及其他土地上房屋同属一人所有，仅将土地或者仅将房屋所有权让与他人，或者将土地和房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人之间，或房屋受让人与土地受让人之间，推定在房屋的使用期内有租赁关系。”买方在房屋买卖交易后获得了房屋的所有权，但是却没有因此而获得土地使用的权利，那么解决的方式就是他来租赁土地的使用权，这就是所说的法定租赁权，这样的做法既解决了房屋买卖问题，又解决了土地使用权的问题。在法定租赁权的理论之下，受让人即使是外村村民或者城市居民，其受让了农村的房屋后虽不能享有该村的宅基地使用权，但其本身与集体经济组织建立起了一种所谓“法定租赁关系”。韩教授认为，“法定租赁权”具有很好的借鉴意义，为我国对此问题的立法贡献了一定的依据。(二)法律法规规定不成体系，农村房屋买卖合同纠纷法律适用争议大农村房屋的建造是在集体土地之上进行的，房屋和宅基地是一体的，农村房屋买卖必须涉及到土地使用权转让的问题。因此，农村房屋的买卖合同的效力不仅受到《合同法》的规制，还受到《物权法》、《土地管理法》及其他行政法规及部门规章甚至相关规定的制约。目前我国对于宅基地使用权的转让的法律条文不够规范，并且在司法解释上也不够明确。法院在法律适用问题上较为棘手，重点表现为法官对合同效力的认定各有不同。司法实务界普遍认同的同一个村的村民之间进行的房屋买卖合同是有效的。但又有一个问题，即农村内部成员在房屋买卖问题上分为三种：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准;二是已有宅基地，但尚未达国家规定的标准;三是已在集体经济组织落户，但尚未分到宅基地。[5]《中华人民共和国土地管理法》第62条的规定：农村村民一户只能有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。依据法条可以看出能够将宅基地进行买卖的只有后面的两种情况。对于农民与本村村民之外的人员之间进行的房屋买卖的问题，审判实践中多数的法院是不承认其合同是有效的。理由是：第一，在我国的法律制度中，法律法规对宅基地的买卖明文规定是禁止的行为。国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房屋证。”国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》(〔1990〕国土函字第97号)也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。第二，土地使用权是农民集体享有的一项权利，具有特定的身份关系，所以在法律上是不可以转让的。买方以买房屋的表面意思掩盖了买土地的真实意图，如今我国正努力实现房地一体，买卖了房屋的也就意味着对土地进行处分，我国的法律法规对此是明确禁止的，因为这样的做法对于农民的的权益会产生很大的影响。第三，在现实中，农村房屋买卖虽然达成，但是在登记机关登记时却无法办理产权证书的变更登记，房屋买卖的交易虽然达成，但法律并不承认买方所有权人的身份。(三)社会保障制度不够到位，农村房屋买卖合同纠纷处理的社会效果考虑难我国法律法规对农村土地使用权和房屋所有权的规定是区别对待的。在土地使用权的买卖问题上我国的法律法规有明文规定，禁止将农村土地与不同村村民或城镇居民进行转让，但是对土地上的房屋买卖却没有明确的规定。缺少明确的法律规定，摆在人们面就有两个难题：房屋能否脱离土地进行单独买卖和房屋和土地能否同时转让给他人。有人觉得农村房屋买卖会牵扯到土地使用权的转让问题，既然法律在土地使用权的转让问题上是禁止态度，那么在建造在土地之上的农村房屋就不能用来买卖。也有人认为，法律没有禁止房屋的买卖，在法律没有明确禁止的情况下，只要双方自愿达成意思统一，就可以将农村房屋在市场上自由进行买卖。土地的所有权不是农民享有的权利，但有农民有很长时间的使用权利，农民对于土地上的房屋天然的享有所有权。如今房地一体的局面正逐步确立起来，如果农民将房屋进行转让，那么他转让的不仅仅是这栋房屋，还包括了房屋所用到的土地。但是在现实的操作中却不如人意，在很多城市和农村中的房屋管理局登记房屋的所有权这方面，而土地管理局负责登记土地使用权的转让问题，土地和房屋的登记制度是彼此分开，各不相同的。这就使得土地和土地之上的房屋被分离开来处理也是经常发生的事情。这无可非议的即是我国的社会保障制度在一定程度上不够完备的，如果将农村房屋放置在社会市场经济运行的道路中，对农村房屋买卖放手，这样的做法可能导致大量农民失去他们居住的地方，严重的可能会影响社会的稳定，不利于国家的发展。国家制定法律的初衷是保障农民的利益，但在一定程度上却也限制了农民对于房屋使用权的行使，限制了农村房地产业的发展，甚至限制了城市化进程，阻碍了经济的正常发展。三、农村房屋买卖纠纷解决的路径选择笔者认为，农村房屋买卖合同效力应当有条件地承认。首先，农村房屋买卖体现了权利主体的意思自治，买卖双方缔结房屋买卖合同完全是出于真实、自愿的意思表示。其次，农村房屋买卖并没有与我国任何的一部法律规定的内容存在冲突。根据《合同法》的相关解释，足以否认合同的有效性必须要是法律、行政法规的禁止性规定。[7]农村房屋买卖既没有损害国家、集体及其他人的利益，也不妨害社会公序良俗。此外，出于照顾历史，照顾现状的考虑和实现买卖双方利益平衡，达到社会效果和法律效果相统一的目的，人民法院应当对农村房屋买卖合同效力予以肯定。(一)物权法并不禁止处分作为物权的农村房屋物权法并不禁止处分作为物权的农村房屋，土地使用权和农村房屋的所有权一个是用益物权，另一个是所有权。根据物权法原则，房屋所有权与土地使用权应当遵循它们本身的内在含义，从而遵循不同的法律。所以在进行房屋所有权和土地使用权的分析时，可以将两者独立开来，分别对待。依据上述的论述在对农村房屋买卖进行处分时，应当一边分析房屋所有权变动，另一边分析土地使用权变动，将两者区分开来看待，甚至可以允许一些特殊情况出现如房屋的所有权发生了改变但是土地使用权没有发生改变，在如今的宅基地体制之下，在如何处理房地一体化的问题上就不能够按照土地的使用权跟随房屋的买卖而转移来解决。但是目前户籍制度的改革正在不断的深化，允许宅基地使用权在市场上流通必然成为不可阻挡的势头，物权归属以及明确权利状态的问题在将来的立法过程中会得到很好的解决。(二)物权区分原则下的农村房屋买卖合同效力物权区分原则即将物权的变动区分为债权行为和物权行为，在《物权法》颁布前，已为学界所共识，现已被《物权法》第15条所吸收。[9]物权区分原则要求将合同和物权变动区分开来，分别对待。这是两个不一样的含义：即合同是否有效和物权变动是否有效，合同是否有效归结于债券法的范畴，物权变动是否有效归结于物权法的范畴;前者是原因，后者是前者履行的结果。从合同法上看，一个买卖合同的效力，从买卖双方签订合同之日就已经决定，合同的效力不取决于合同双方是否将合同履行完成。如果买卖的双方都对完成了合同约定的内容，同时房产局也对买卖双方进行了登记，那么房屋买卖就算是达成了。假如买卖双方签订合同后，由于买卖双方中的任意一方不配合去办理手续或由于登记机关认为不符合条件而不给于办理手续最终导致房屋过户不成功，这样导致的结果是不积极履行合同或者履行达不到合同的要求，房屋的所有权未发生变动，但是该合同的法律效力是有效的，这是合同法本身所确立的规则。物权区分原则在处理违反禁止性规定的效力判断问题上，要求合同效力与物权效力的判断规则区分适用。因为，从强制性规范类型上存在债权法的强制性规范与物权法的强制性规范之分，违反债权法强制性规范将导致当事人意思表示无效的结果，违反物权法的强制性规范只产生不发生物权变动的结果。[10]比如违反法律的强制规定，结果只是不认可物权的效力，但是应当承认该合同有效。再如，《物权法》第184条第&4款的规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产财产不得进行抵押。这里的抵押不是针对合同的效力，而是针对抵押权能否设定。对于此问题的法律效力的认定，只能从债权法的有关规定中找寻该合同是否有效的法律依据，而不能从物权法的有关规定中对合同效力作出决定。从上述分析，合同买卖的效力不因物权的变动而发生影响，对于法律条文对宅基地使用权的禁止规定，并不会对农村房屋买卖合同的效力产生变化。(三)农村房屋买卖的善意取得我国现行法律上对于房屋善意取得制度处于不太明确的状态，这就导致法官在审理案件的法律适用的存在很大的困难。法律制度具有重要的调整作用，它应当与社会经济的发展相适应，在目前的法律水平下，善意取得制度在共有房产方面可以有条件地适用，其客观原因有：第一，如今我国的房地产登记制度处于并不完善的状态，在如此条件下用善意取得制度有一定的社会基础。随着改革开放的深化，在现实实践中，房地产登记开始盛行起来，有关房地产登记的立法也对这方面有了初步的规定。但与社会主义市场经济的客观要求相比，现有的登记制度仍欠缺一些基本的法律规定，如对登记的程序规定、登记机关的职权与管理、登记申请人的请求权等等一系列问题未曾涉及。登记机关在进行日常工作的时候时常出现处无法可依的情况。第二，思想方面的影响。由于我国一些公民的法律意识淡薄，了解不足，在我国广大农村中许多人对不动产交易的登记意识较弱，很多村民都不知道房屋交易需要在登记机关进行登记，因此善意取得制度对于这种现象能够予以规范。如果房屋买卖中的第三人是在不知情、基于善意的情况下取得房屋，那就应该考虑善意第三人和稳定市场交易使之能够顺利进行，对第三人取得房屋所有权予以肯定。四、结语法院审理农村房屋买卖案件过程中，对买卖合同的效力认定在存在很多问题，如果审判不合理、没有准确的法律依据，会引起买卖双方的不满，对社会的稳定会产生一定的影响。如果只是简单地对农村房屋买卖进行限制，将导致建立在宅基地上的合法建筑无法在市场上发挥它的价值，剥夺了农民获取利益的权利。因此，在审判实践中充分发挥司法的调节作用，在坚持公平均衡的原则下更好的保护农民能够自主的对所拥有房屋的处分权,农村房屋买卖合同的效力给予肯定和支持。当然，想彻底解决农村房屋买卖合同的效力问题，以避免因为法官在审理过程和法律适用中形成不同的见解，而出现同案不同判的状况继续发生，最有效的解决方法应该以法律规范的形式对农村宅基地使用权、农村房屋所有权的买卖和产权归属作出更加明确规定。
作者： [上海-松江区]专长：拆迁安置 合同纠纷 婚姻家庭 继承 房产纠纷 律所：上海胜杰律师事务所5627积分 | 帮助614人 | 5个好评电话:
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