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二手房交易买方如何签约和处理卖方违约
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二手房交易买方如何签约和处理卖方违约
&2015年的违约风波未息，2016年卖方违约事件又在蔓延。作为经历和见证2015年违约潮的买方律师，在此次违约风波来袭之际，有必要将二手房交易合同风险防范和处理违约事件的一些经验分享给买方，以避免面对违约的动向，错失最佳防范时机。&&&&&&一、签约时的风险把控，作为买方我们签约时不能完全听信中介方的所谓一贯操作经验，中介的目的是促成双方的合同签订，而忽略了交易中可能存在的风险，有时也可能是行业竞争激烈原因，不敢太关注风险因素而影响合同的签订。在此建议除了中介合同应注意交易事项外，买方签约时还应牢记以下要点：&&&&1、审查卖方签约主体资格，一看房产证，二问是不是有结婚，有结婚要求夫妻双方签名，不论房产证是不是一个人名字，都要求夫妻双方签名。&&&&2、审查有无租客，无租客，一定要在合同上注明交易房无出租。有租客的要复印卖方提供的租赁合同一份，并要求租客在上面写明卖方已告知了房屋要出卖，租客不主张优先购买权，房屋转让后同意接受赔偿一个月房租提前搬走。&&&&3、签约时应核查买方自己有无购房资格和贷款能力，如买方无资格或可能不具备这方面能力，可在合同中加以备注条款予以补充完善。如买方无购房资格或无贷款能力，卖方同意买方安排其他符合购房资格和贷款条件的买房人按本合同约定的时间履行合同权利义务。&&&&二、面对卖方违约动向，买方如何理智应对,作为卖方，因为房价上涨大，出于人的趋利本性，可能会觉得自己卖亏了，在交易过程中，一般会通过中介提出卖亏了，要加点价进行交易，否则不愿继续交易。那么买方面对这种反价现象，该如何应对，把握防控合理时机。在此提醒各位买方牢记以下事项：&&&&&1、卖方违约不可怕，不要慌，不要气，严格按合同约定办事，切不可卖方说要毁约，买方就放弃了合同约定的履行事项，这是大忌。&&&&&2、卖方违约的动向通常都是口头传达，在法庭上很难作为违约证据，所以买方一旦发现卖方违约动向，一定要及时收集卖方不愿卖或要求加价的书面、言词录音证据。&&&&3、作为买卖双方都希望和气生财，都不愿真的打官司，所以买方在卖方要违约时，还有一二次协商和谈解决交易的机会。协商和谈解决的机会事关重大，龙哥建议还是有必要懂行的人协助参与更好。&&&&&4、协谈解决不了，那只有向法院诉讼解决争议。买方主张继续履行合同的诉讼，一定要快速查封涉案交易房产，为今后过户抢得先机。同样索赔违约金的，也一定要快速查封涉案交易房产，为赔偿赢得谈判筹码。&&&&&总结，契约应当遵守，是一条古老法律原则，依法成立的合同对双方都有约束力，违约是要承担法律责任。守约方有权选择要求卖方赔偿损失，也有权选择要求合同继续履行强制过户，违约方承担的法律后果决定权在于守约方如何选择。最后奉劝无论是买方还是卖方都应当遵守合同的履行，切不可为了一时之利毁约而最终得不偿失。&&
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好贴，领教了
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最近买房的看了此贴将大有好处，违约的风还没有消停
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龙哥发贴，看来又有不少不良业主违约了
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&&&2015年卖方违约感触良多，人心不可测，凡事还是须重合同，别寄托于人的良心
买买提的姐姐买买买
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好帖买家自己要做足功课，不能过于依赖中介。事实上，很多中介在按揭之类的事情上并不专业，很多时候还得自己把握。最近买二手房，就是在贷款资格上相信中介的说法，变来变去，搞得自己太被动了。
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我的卖家不想卖了，我该怎么办，要做哪些事，麻烦捎给我
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卖家拒不履约，我想要房，能不能要求强制过户给我
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有了你们的赞赏，发贴才有源源不泉的动力[买买提的姐姐买买买]( 12:36:57)好帖买家自己要做足功课，不能过于依赖中介。事实上，很多中介在按揭之类的事情上并不专业，很多时候还得自己把握。最近买二手房，就是在贷款资格上相信中介的说法，变来变去，搞得自己太被动了。
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&&卖家有意违约，不配合交易，买方可向法院起诉要求合同继续履行，强制过户，法院会视情况判决继续履行，具体依据可以参照上面引用的文贴中以提到。[dearmydad]( 12:59:17)卖家拒不履约，我想要房，能不能要求强制过户给我
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我的就是判强制过户了
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&买方如何合理高效解决一次性付款难题近日买方主张合同继续履行的二手房买卖案件，法院判决的前提需要买方一次性付房款。现在的房价少则上百万，多则几百万，上千万，如卖方不配合办理银行按揭贷款，买方须得一次性付款。对于买方来说压力十分巨大，不少买房的人连首付款都是借的，现在要一次性付款，根本无法从亲戚朋友东挪西凑的。&买方在诉讼继续履行合同案件，如何解决这一次性付款难题呢？我在这里向买方群体讲解下，一次性付款不是难题，只是增加不到一个月的垫资交易成本而己，会有破解之道，不用操心。&从现在的诉讼审理情况来看，法院都会询问买方能不能一次性付款，面对这样的询问买方都要表态愿意一次性付款，尽管不情愿。但法院判决之后，确认买方须判决生效后30日内，有的判决甚至15日内一次性付款。判决之后完全靠买方个人支付能力或朋友借钱，是不太现实，是难以解决的，不具备普遍推广适用性。那么作为买方，当我们拿到了法院判决书该何时着手解决一次性付款难题呢？&下面谢新民律师从最经济实惠的角度，分析买方一次性付款的步骤。&1、买方领取法院的判决书后，须经十五后未上诉判决即生效，买方在此15天上诉期间可联系贷款银行，商讨强制过户的贷款解决方案。也可直接联系中介担保机构去协商银行贷款事务，担保公司可帮买方垫资，拿到房产证了再去银行办理置换贷，待银行贷款了再还垫资款。现在有不少银行推出了置换贷，也可享受住房贷款利率，利率问题现在无需担心了。&2、判决生效后，向法院申请强制过户执行，并向法院提出一次性付款资金已准备好，可由按揭贷款银行出具涉案交易房产的首期款资金证明和银行向法院出具的同意支付剩余房款的承诺函。或通过担保公司拿着买方准备好款项的银行存折并打印当天的银行资金流水向法院申请强制执行，款项不要直接支付给卖方，而是要存放于法院，以便控制风险。&3、法院执行房产过户后，买方领取新房产证办理抵押登记，抵押完成后银行将贷款支付给担保垫资方。&为了避免买方使用垫资资金时间太长，买方无须过早获得垫资。买方在判决生效后，可直接向法院申请强制执行，从立案到确定具体办案人，还有一段时间，待法官确定后，买方再联系办案法官确定付款的时间与过户时间。为确保交易的安全，执行法官必定会要求买方将资金付到法院指定账户，再办理过户登记。故买方垫资付款时间，从法官确定了具体过户时间再去办理支付房款监管，省却大额资金的利息。&总结，只要判决确定了房产过户到买方名下，一次性付款不是难题，会有办法解决，无需太多担心。
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我11月份签约交了定金，也做了监管，业主迟迟不赎楼，我该怎么办，还能要到房嘛
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想要房，只要有信念，办法总会有的[中年老狼]( 8:43:12)我11月份签约交了定金，也做了监管，业主迟迟不赎楼，我该怎么办，还能要到房嘛
秋天的扇子
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春节过后继续行走在二手房交易的路上，一定要考虑交易的风险性和政策性，签约时要多留意合同细节，必要时可找专业人士陪同把关。
郁闷的小白
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卖房当时签订居间当天已经违约过了，跳价重签！付了10万定金！所以我就让对方手写了违约赔偿协议，赔房价20%！现在对方又违约法院不支持20%只判定负一赔一如果一审不服二审有赢面嘛？[碧水龙哥]( 12:12:27)卖家毁约，买家如何应对连载一2015年卖方违约感触良多，人心不可测，凡事还是须重合同，别寄托于人的良心
郁闷的小白
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我是买房当时签订居间当天已经违约过了，跳价重签！付了10万定金！所以我就让对方手写了违约赔偿协议，赔房价20%！现在对方又违约法院不支持20%只判定负一赔一如果一审不服二审有赢面嘛？
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你所说的判定负一赔一，不明白何意，具体还得视详情判断，不好评说[郁闷的小白]( 6:36:30)我是买房当时签订居间当天已经违约过了，跳价重签！付了10万定金！所以我就让对方手写了违约赔偿协议，赔房价20%！现在对方又违约法院不支持20%只判定负一赔一如果一审不服二审有赢面嘛？
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（家在广告业务）买卖房屋要注意哪些问题？二手房房产证过户细节
&& 日 10:26 &&
房产证是房屋所有权重要的证明，所以在二手房交易时要格外谨慎，以免陷入他人圈套，房财两失。不论是卖房交易还是买房交易，房主们都要自己注意细节方面的很多问题，防止在房屋交易之后发生不必要的纠纷。卖房者在卖房时如果自己能在过户方面做到仔细谨慎也能避免发生纠纷。
（一）卖方允许买方查询户籍状况。在交易之前，查询房屋户籍状况是非常必要的。通常房屋户籍是由该房屋所在地派出所管理。一旦迁户有问题，买房方可以拒绝购买。
（二）卖方允许买方核实相关证件。购买二手房时，卖方主动出示户口本，让买方确认房子的户籍状况。
（三）明确违约责任。在签订买卖合同时，可以在合同上注明相关条款，卖方要明确两方面：一方面是买方付款的时间；另一方面是明确了违约责任，就可免除卖方在损害方面的举证责任，不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。
二手房过户卖方可以给买方提供哪些方面：
（一）房屋权属清晰。了解房屋权属，俗称“摸家底”。房屋权属是否清晰，卖方是否具有该房屋的完全产权，直接决定了房屋交易安全性。例如：商品房得有两证、“房改房”得有房改协议。而且产权人和卖方必须是同一人，不然虚假售卖，或买了房办不了证，都将直接影响到交易安全。
（二）物业交割清晰。物业交割包括水、电、煤气、停车费，以及物管费等，这些金额虽不大，但是交割不清会遗留下很多问题，如果原业主拖欠房屋有关债务会给新业主入住带来困扰。
（三）付款时间清晰买卖双方需在签订购房合同时约定好付款流程，首款、尾款分别于何时支付，约定绝对日期，不要用“过户后付余款”，此种约定过于模糊，“过户”有很多时间点，如递交过户资料、两证均已至买方名下等，一定要明确。
（四）税费承担清晰。二手房交易涉及税费金额是笔不小的开支，虽然由谁支付均已在办证条款里明确，但其中一方如卖方在交易过程中认为个税、营业税负担过重，想毁约或者抬高售价等，都将给交易带来诸多麻烦。
（五）违约责任清晰。无论是买卖双方自行交易还是通过中介交易，都应在购房合同上明确双方责权，确定履约时间和违约责任，这样才能约束双方义务的履行，即使发生分歧也有据可依，进行追究。
在二手房交易过程中，陷入圈套的受害者不仅仅只有买方，同时卖方也会有可能陷入买方的圈套，卖方为保障自己的利益，在房屋交易前，大可以自己自觉撇清一切有可能被买方视为陷阱的方面，既能证明自己，又让交易进行的更透明。
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在售1500010-16
待售待定08-21　　买二手房，房产证已过户，原土地证已给我，卖方回外省，办不了土地证变更　　谁能帮我，觉得要求卖方在现场真是没必要的要求。买房时所有的手续都办了。为什么土地证还不放心，要卖方在场呢。联系不上卖房，我这房怎么办。半年了也没找到解决办法。　　网上看外省很多这样情况完全可以办的呀。求助政府能帮我解决。我电话
楼主发言：50次 发图：0张 | 更多
　　联系不上卖方，我这房的土地证怎么办
　　去办理土地证变更时，申请人必需是卖方还是买方呢。如果买方可以作为申请人。我手里有房屋产权证，交易完税证明，原土地证原件。　　没看到写的申请条件里提到卖方呀
　　办事人员根本就不愿意管你遇到的困难，我认为是人为的要求增加困难，要求里没看到有提到要卖方的任何文字呀，我觉得该不是我的理解出问题。
　　网上查找，找的办法，不知是否可行　　----------------------------------------　　/cxpt.jsp　　编号： hn7W 信访人： 符师 提交时间：
17:47:13　　投诉内容： 买了商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的人是否这样就完成房产交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时要求对方在场，这问题半年多了，找不到解决办法。我手里有土地证原件。　　转办情况： 　　您反映的问题已按《信访条例》相关规定转送给海南省琼海市国土局办理。　　海南省琼海市信访局　　　　您反映的问题已按《信访条例》相关规定转送给海南省琼海市信访局办理。　　海南省信访局　　
　　2015年5月买的房，6月下了房产证，但现在2016年了，也人为的不让办土地证。这样情况我如果想卖这房，都卖不了。
　　叫中介联系卖家
　　@tianyazh117
17:53:00　　叫中介联系卖家　　-----------------------------　　没有中介.买房时该有的认证全认证过了,对方夫妻现场该认证的全都认证了一遍.这个就是下政府两部门之间互相不信任.很多省份这情节都没问题.后面这个土地证就是跟着房产证的.根本没必要卖方再去.
　　联系不上卖家了吗　　实在不行 ，可以到法院，判决了就可以不用卖家过来了
　　买了商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时要求对方在场，这问题半年多了，找不到解决办法。我手里有土地证原件。-----去年12月信仿求解决过一次了，今年昨天才答复说卖方不在场是不可以解决这个问题的，让我自己去联系或法院告卖方。我会坚持在网上找政府工作人员给我解决。当初办房产证时所有的手续都可以查到这是合理正常的过户，却没尽义务告之我还有土证的事，并且在我确认只需这些手续就完全完成房产的所有交易时，答复我是的。希望这事能给我解决，否则我会网上一直找办法。网上看了很多外省这种情况完全无需卖方在场了。房产证办法时已经有了所有的证明。土地局和房产局都是政府的部门，该相互认可。而不是推脱。我的手机 符师
　　买了商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时要求对方在场，这问题半年多了，找不到解决办法。我手里有土地证原件。　　-----去年12月信仿求解决过一次了，今年昨天才答复说卖方不在场是不可以解决这个问题的，让我自己去联系或法院告卖方。　　我会坚持在网上找政府工作人员给我解决。当初办房产证时所有的手续都可以查到这是合理正常的过户，却没尽义务告之我还有土证的事，并且在我确认只需这些手续就完全完成房产的所有交易时，答复我是的。　　希望这事能给我解决，否则我会网上一直找办法。网上看了很多外省这种情况完全无需卖方在场了。房产证办理时已经有了所有的证明。土地局和房产局都是政府的部门，并且是房交交易这一件事，是需要先办理好房产证，拿着房产证才去办理土地证的。两部门该相互认可。而不是推脱要求重复一遍相同的买卖双方身份再次证明。　　我的手机 符师　　----------------------------------------　　海南省人民政府网上投诉平台　　/web/wsxf/　　hn6W 琼海市-嘉积镇-国土资源管理局 国土资源-土地资源管理-土地转让
13:18:43 　　hn7W 琼海市-嘉积镇-兴海中路兴天嘉博园二期 国土资源-土地资源管理-土地转让
　　反正房子我住着目前也不会卖，把问题推给我，我就网上信访推回给政府部门。看谁有耐心。
　　其实并不需要卖方啊，你只能走走偏门，贿赂贿赂办证的人了　　
　　@花开荼蘼落寞
16:36:00　　其实并不需要卖方啊，你只能走走偏门，贿赂贿赂办证的人了　　-----------------------------　　或许这是实用的好办法。但不太会办这样的事，比较不灵活，对这种事不如怎么操作下手。
　　土地证不用原房东管，你带上新房产证就可以去办土地证，现在很多房没土地证，可以不办的
　　@16-04-22 18:54:00　　土地证不用原房东管，你带上新房产证就可以去办土地证，现在很多房没土地证，可以不办的　　-----------------------------　　从去年到今年。一年了，要办早办好了。我去过N次，给的答复都是不让办
　　@夫妻工作室2
12:40:00　　顶　　-----------------------------　　土地证还没办出来你就不应该付全款，自找麻烦。
　　@夫妻工作室2
12:40:00　　顶　　-----------------------------　　@东来西往-17 21:13:00　　土地证还没办出来你就不应该付全款，自找麻烦。　　-----------------------------　　第一次买二手房,不清楚这个.问房产过户的工作人员,说这样就完全交完成了.所以才付款了.
　　@夫妻工作室2
12:40:00　　顶　　-----------------------------　　@东来西往9988
21:13:00　　土地证还没办出来你就不应该付全款，自找麻烦。　　-----------------------------　　@夫妻工作室2
21:57:00　　第一次买二手房,不清楚这个.问房产过户的工作人员,说这样就完全交完成了.所以才付款了.　　-----------------------------　　房产过户的工作人员只管房产过户，人家这样说也没错。
　　买了商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产所有交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时又象办理房产证时再一次要求对方在场，为什么两个政府部门之前不能相互认可已经正式办理有过所有依据的认证。这问题一年了，找不到解决办法。我手里有土地证卖房方户主原件。　　我会坚持在网上找政府工作人员给我解决。当初办房产证时所有的手续都可以查到这是合理正常的过户，却没尽义务告之我还有土证的事，并且在我确认只需这些手续就完全完成房产的所有交易时，答复我是的。　　希望这事能给我解决，否则我会网上一直找办法。网上看了很多外省这种情况完全无需卖方在场了。房产证办理时已经有了所有的证明。土地局和房产局都是政府的部门，并且是房交交易这一件事，是需要先办理好房产证，拿着房产证才去办理土地证的。两部门该相互认可。而不是推脱要求重复一遍相同的买卖双方身份再次证明。　　我的手机 符师　　我在天崖发的贴 会一直更新看什么地候才能帮我解决问题。
　　买了商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产所有交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时又象办理房产证时再一次要求对方在场，为什么两个政府部门之前不能相互认可已经正式办理有过所有依据的认证。这问题一年了，找不到解决办法。我手里有土地证卖房方户主原件。　　我会坚持在网上找政府工作人员给我解决。当初办房产证时所有的手续都可以查到这是合理正常的过户，却没尽义务告之我还有土证的事，并且在我确认只需这些手续就完全完成房产的所有交易时，答复我是的。　　希望这事能给我解决，否则我会网上一直找办法。网上看了很多外省这种情况完全无需卖方在场了。房产证办理时已经有了所有的证明。土地局和房产局都是政府的部门，并且是房交交易这一件事，是需要先办理好房产证，拿着房产证才去办理土地证的。两部门该相互认可。而不是推脱要求重复一遍相同的买卖双方身份再次证明。　　我的手机 符师　　我在天崖发的贴 会一直更新看什么地候才能帮我解决问题。
　　没用的楼主。现在的新政策，即使是政策执行人员都一头雾水，我们这些屁民有怎么可能知道解决方案呢？　　
　　2015年5月买了琼海市的商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产所有交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时又象办理房产证时再一次要求对方在场，为什么两个政府部门之间不能相互认可已经正式办理有过所有依据的认证。买房一年多了，去过土地局记不清多少次了，找不到解决办法。我手里有卖房方户主土地证原件。　　我会坚持在网上找政府工作人员给我解决。当初办房产证时所有的手续都可以在房产证过户部门那查到这是合理正常的过户，却没尽义务告之我还有土证的事，并且在我确认只需这些手续就完全完成房产的所有交易时，答复我是的。　　希望这事能给我解决，否则我只能网上一直找办法。为何不能帮我解决问题，留网友对政府一个好印象呢？只好在网上论坛上到处求助办法，对海南政府的办事效率的形象也不好。网上看了很多外省这种情况完全无需卖方在场了。房产证办理时已经有了所有的证明。土地局和房产局都是政府的部门，并且是房产交易这一件事，是需要先办理好房产证，拿着房产证才去办理土地证的。两部门该相互认可。而不是推脱要求重复一遍相同的买卖双方身份再次证明。　　我的手机 符师　　我在天崖发的贴 会一直更新看什么地候才能帮我解决问题。
　　2015年5月买了琼海市的商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产所有交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时又象办理房产证时再一次要求对方在场，为什么两个政府部门之间不能相互认可已经正式办理有过所有依据的认证。买房一年多了，去过土地局记不清多少次了，找不到解决办法。我手里有卖房方户主土地证原件。　　我会坚持在网上找政府工作人员给我解决。当初办房产证时所有的手续都可以在房产证过户部门那查到这是合理正常的过户，却没尽义务告之我还有土地证的事，并且在我确认只需这些手续就完全完成房产的所有交易时，答复我是的。　　希望这事能给我解决，否则我只能网上一直找办法。为何不能帮我解决问题，留网友对政府一个好印象呢？只好在网上论坛上到处求助办法，对海南政府的办事效率的形象也不好。网上看了很多外省这种情况完全无需卖方在场了。房产证办理时已经有了所有的证明。土地局和房产局都是政府的部门，并且是房产交易这一件事，是需要先办理好房产证，拿着房产证才去办理土地证的。两部门该相互认可。而不是推脱要求重复一遍相同的买卖双方身份再次证明。　　我的手机 符师　　我在天崖发的贴 会一直更新看什么地候才能帮我解决问题。
　　2015年5月买了琼海市的商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产所有交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时又象办理房产证时再一次要求对方在场，为什么两个政府部门之间不能相互认可已经正式办理有过所有依据的认证。买房一年多了，去过土地局记不清多少次了，找不到解决办法。我手里有卖房方户主土地证原件。　　当初办房产证时所有的手续都可以在房产证过户部门那查到这是合理正常的过户，却没尽义务告之我还有土地证的事，并且在我确认只需这些手续就完全完成房产的所有交易时，答复我是的。　　网上看了很多外省这种情况完全无需卖方在场了。房产证办理时已经有了所有的证明。土地局和房产局都是政府的部门，并且是房产交易这一件事，是需要先办理好房产证，拿着房产证才去办理土地证的。两部门该相互认可。而不是推脱要求重复一遍相同的买卖双方身份再次证明。　　我的手机 符师
　　顶！我也是这种情况，已经拖了两年了，还没有办成土地征的过户！问了房管部门，说要卖方本人到场，可是人家就是不过来，气死了。
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