买二手房需要注意什么？
刚刚买了二手房，把遇到的一些问题和能想到的问题总结了一下。以北京为例吧————————————————————————————————————————更新：关于网上房价与实际价格的差别网上的房价不可信，除了链家在线，其他网站上多数房的标价都比实际价格低不少，十几万几十万什么的。就算是链家在线，也不那么靠谱，他们的价格一般和房主报价是一样的，但他们也有不少不靠谱房源在上面挂着，比如已经卖出的房子或者房主并不诚意卖的，他们都挂在网站上不即时撤掉。我遇到过好多次这样的情况：在网上看到一套性价比很高的房子，去附近的中介那里询问被告知这套房子已经卖掉了，并给你推荐别的同类型房源（一般来说都比你看的那套贵点儿）。有一个小经验，可以稍微分辨一下链家在线上的房子是否还处于正常出售状态，就是参考这套房的“带看房记录”，如果是最近几天还有中介带着去看房，那应该是还没卖掉，且房主诚意卖。总之，为了得到某地区最准确的二手房信息，还是得实地考察，多找几家中介了解情况，有的时候几个中介都有同一套房源，有的时候房主会把自己的房子独家交给某个中介，别的中介没太了解，像链家会有那种独家速销房，他们先行支付房主一些钱得到独家房源，承诺在某段时间内以高于某个价格售出，如果没卖出去的话，先支付的钱就归房主了。这种房子一般都很抢手，在同类型房子里价格较高。关于中介在北京，几个大点儿的中介，官方中介费都是总房价的2.7%，有的能砍，有的毛都砍不下来。比如链家，我们买房的时候和立水桥、奥运村这边的链家都快拼了命了，也没有砍下来半毛钱。比如立水桥的某个我爱我家，我们进去聊了几句，中介小伙就主动说中介费我给你2.0%。在带看房子之后，如果你有意向见房主，有的中介会跟你收取意向金，说辞是“这套房子很抢手，约见房主的人很多，交了意向金表示出诚意，可以优先安排你们跟房主见面，否则别人先交意向金先谈，如果谈妥你们连见房主的机会都没有了”，对于要向你收取意向金的中介，只有一句话送给他“老子不给”，然后他也还是会继续很积极地帮你联系房主见面，不管你交不交意向金，他们的目的还是要促成交易的，所以不必担心之前忽悠你的那套说辞?? 另外还有的中介不知道是疏忽还是故意的，跟你要意向金，拿出来让你签字的却是定金协议，一定要看清楚??————————————————————————————————————看房阶段房子情况：首先要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。如果是顶层的房子，要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹，一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”，不要信，自己看，网上搜情报……和房主及物业了解清楚，是否市政水电，有的小区不用市政水，用的自挖井，水质有可能不过关，这个情况也是我亲自经历过的，直到见了房主要签约了，他们都说是市政水，但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过，大家一致说这个小区不是市政水。房子的质量，这个如果实地看不好看出来的话，要上网查一下这个小区房子的口碑，比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查，发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差，隔壁开个电视机都能听到。周边情况：特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路、临铁道（城铁）的，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。小区是否有富裕的停车位，有不少老小区没有地下车库，且地上停车位也比较少，很可能都没有可供出租的车位，每天停车需要打游击就有点儿闹心了。小区的安保情况，比如大门口是否可以随意进人，单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……周边交通状况，必经之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一带。医院、学校、超市等生活配套设施有没有。签合同阶段查看房产证、契税票，看清产权性质、面积、建筑年代、交税时间、房子是否还在抵押等。向房主详细询问房子的情况，为什么要出售房子。确认中介复印了房主的房产证及身份证。确定自己是否有购房资质。比如在北京，没有北京市户口的话，就要连续5年在北京完税（不可中断）且名下无房。购房人资质审核通过，房子才能在建委做网签。明确付款方式，全款还是贷款。如果是贷款的话，要明确首付支付方式。如果房主的房子需要你的首付来还清银行贷款的话，你的首付是不走资金监管的，等于你会直接把首付（或一部分）给房主让他先去还贷款，换完贷款，房子解抵押了，才可以继续用该房作抵押申请贷款。这时候要注意在合同上明确写出首付的支付方式，用途，如果是用来给房主还贷，可以和房主一起去还贷款的银行办理还款手续。留好中介给的一式三份的收据。确定自己的贷款方式、贷款资质和额度。办商业贷款的话，一般银行会查你的征信记录、要看你收入证明、工资流水、学历等资料，来确定你的贷款数额和利率，首套房一般利率会下浮，但你的征信记录如果不好，利率还有可能上浮或者银行干脆拒绝批贷。收入证明也会影响到贷款额度，一般是要求每月税后收入是还款数的两倍，只要收入证明能开到2倍就行，工资流水差一些没太大关系。和房主商定后确定最迟过户日期，过户后什么时候做物业交割给钥匙，多少天之内迁走户口，房子内都留下什么东西。这些都要明确写在合同上，如果中介给的合同上，以上重要问题有没有写清的，一定要求中介在补充协议里加上。上面的几个问题都是容易产生纠纷的，为了避免日后扯皮，必须提前写在合同里。。（写困了，大概就先这样吧……）
前段时间，早上吃早饭的时候看到报纸上有条这样的新闻：深圳一房主卖房后，因房价涨百万强行收房。这样的关于房屋买卖发生违约纠纷的新闻其实并不少见，特别是在如今，一线城市房价狂飙式疯涨的情况下，卖家买家情绪异常不稳定，跳价是正常现象，违约情况也时有发生，违约带来的损失不仅仅是房子买不到了，有时候会影响甚或计划，比如结婚、小孩上学，最严重的会造成没办法弥补的经济损失！二手房买卖不像你去菜市场买菜：老板，我要这个，一斤，给钱、拿好菜，走人。二手房买卖有时候像场战斗，战线拉得格外长，发生危险的可能性就越大，所以买房子要签好几个合同来规避这种风险或者风险发生后有个保障。今天就只说说买二手房买卖中要签署的合同，以及需要注意的违约问题。买二手房要签三合同：定金合同、居间版买卖合同、网签版买卖合同。现在很多情况是，定金合同跟居间合同放到一起来签。居间合同一般在中介或是你找的第三方平台那签的合同，基本包括：甲方、乙方、中间方、房子位置、面积、价格、所有权证号等等房子基本信息，还有约定什么时候去贷款，什么时候过户，什么时候拿房产证，会有哪些可能违约情况，以及处理办法……注意要点：1、一般买家付了意向金，规定日期内是不退意向金的，房东签字确认，并收取了意向金，意向金转变为定金。此时如果再有变化，按定金罚则双倍返还。2、交房要明确时间，逾期应约定迟延履行金；户口最好是交易过户前迁出，明确约定具体的法律责任，这个一定要千万注意。3、明确付款的时间，一般分四步，定金、首付、银行贷款、尾款。关于交钱的事都要谨慎，在未过户、没有拿到房子之前，支付的钱不要直接给到房东，去官方的资金监管机构或是与政府资金监管合作的第三方平台类似房多多，开立资金监管“专用账户”进行划转，确保资金的安全。中介一般因为想要促成交易不太愿意去做这个资金监管，但买家一定要注意这个问题。网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"。签居间合同到网签这段时间，是违约出现频率最高的时段。大多数人觉得最后的网签就是定了性的，想再改就是不可能的了。但是在此之前违约也是要承担责任的。如果违约：1、卖方是不可以单方面终止合约的，继续履行还是解除合同的选择权在守约方，违约方没有权利选择解除合同。2、买家诉讼继续履行，如果贷款审批下来了，继续履行还是可能得到支持的，但继续履行跟违约金的诉讼请求只能选一，当然，如果合同约定的延期履行的违约金除外（一般合同会约定预期履行十五天内按天计算的滞纳金，是违约金的一种形式，这部分可以支持）。3、真正打官司是双输，无论如何中介盈利。假设最后法院赔付金额是10%，而房价上涨了20%，那么卖家也就享受到了10%的收益而已，但是要置换的话，房价多上涨的10%部分他们还是要自己承担，同理，买家得利10%，后续继续买房还是继续多承担10%。 4、中介在违约这事儿上，多半是能不管则不管，反正已经签约，促成了交易，中介费已经逃不掉了。。5、违约金约定了20%能陪到吗？违约金再高，基于合同法，法院未必能完全支持。即便法院支持，也未必能填平房价的上涨。加上执行难的问题，房款被拿在业主手上，买家会错过购房时机。其实违约情况主因无非是利益。签了合同，还没过户，房价大涨，之前定的价格太亏了。也可能，夫妻一方卖共有财产，未经另一方同意；子女卖了父母的房子未经老人同意。房子有抵押，银行没同意你这个房子能卖，你去签合同。还有可能，房东一些不得已情况……大致这些。罗列这些原因，是想大家可以看到买房前拉产调，了解房屋详细信息是件多么重要的事情。产调方面之前我回答过一个问题，说二次产调的重要性，房多多会做两次产调，中介可能懒得提醒你产调这事儿，这是第三方平台与中介的区别，第三方平台不涉及买卖家之间的利益，客观的提供服务，以服务为目的；中介的利益与房款挂钩，促成交易为目的。相关详细内容可翻阅之前的回答，这里不赘述了。
买房子这种几百万的大事，不能省个十几万实在说不过去，看完这篇，一定会对你有所帮助。买房前，你得先明确几点，才能让自己的买房理智而不纠结：1、自己住就别老是盯着房价涨幅，选适合自己的房子最重要。2、不要完全相信专家言论，在中国，专家的作用就是引导舆论。3、不要期望既能现在居住舒适，未来又有爆发性的价格增长的房子。如果有这种房子，也早就被业内人士抢走了。4、花很长时间看房，但是一旦有满意的，快准狠拿下。本篇文章的目的是为了让大家在买二手房过程中有一个清晰的思路，罗列的点目的只有两点：省时、省钱。所以买房可以分为四个步骤：买房前找房源（省时）、看好房源找中介（省钱）、如何最优贷款（省钱）、如何避税（省钱）。所以，许多买房过程中的小细节没有提及，长文，先列一个目录（可以根据目录去下面找具体内容）——一、找房源阶段：1、一定要明确好自己的需求再找房，这样最高效。2、如何找房源，四步走最省时a.根据自己需求明确房源的时候，先去链家，房源最多挑起来会比较省时b.有中意的房源之后，一定要去爱屋吉屋看看，可以在线视频看房，让你省去很多图片不符的烦恼c.线下看房阶段，可以借用链家的免费劳动力，服务最好d.如果还没有找到合适的房源，还推荐搜房网和房天下，房源多但不保真3、看房阶段需要留意的一些小TIPS二、找中介阶段：1、除非你对这个行业特别了解，否则不要跳开中介。（附购房流程）2、如何找到最合适你的中介？a.如果图省心，可以选择链家，但这是最费钱的选择。b.对于南方群众来说，房多多非常划算，最为推荐。c.搜房网、爱屋吉屋、房天下等互联网中介，中介费+服务费都在1.5%，虽然便宜，但要提高警惕。d.不推荐安居客，缺乏管理的平台已经被杂七杂八的中介攻占。3、大中介最靠谱？中介里也得看经纪人。如何挑选最好的经纪人。4、不要盲目去跟中介砍价，但是该省的中介费还得省。a.最推荐房多多，%的中介费b.搜房网、爱屋吉屋、房天下等互联网中介，中介费+服务费都在1.5%c.传统中介中我爱我家最近在争夺市场，打出1.5%的中介费虽然链家很贵，而且也不一定是最好的选择，但目前绝大多数人还会选择链家，那么如果选择链家，该如何砍中介费：a、尽量晚砍价，不到交中介费前，这事千万别提。b、砍价的关键是联系上业主。c、一分钱一份服务，不要把中介费砍得太低。三、交易前的贷款阶段贷款时一定一定要再找银行问一遍，还有没有什么优惠。1、贷款与市场息息相关，所以一定要了解各银行最新政策（如何了解）2、还款方式一般两种，选择等额本金还是等额本息？最推荐等额本息3、还有哪些贷款的KEYa.国家政策，关于贷款利息可以抵个人所得税b.可以买贷款银行理财产品申请减免罚息和短期利息。c.不要赶在年底申请贷款，年底审批贷款会紧一点，毕竟每年的额度有限d.充分利用你的中介，他能帮你办到最低折扣贷款e.在当前大环境下，调息方式不要选择固定利率四、交易中的税务阶段聪明的避税不是违法，不过是把法律应该归还你的钱要回来。1、最好的避税方式就是买满五唯一。2、如何避个人所得税3、如何避契税正文找房源阶段明确目标（房子总价、首付、地段、楼层、户型都不清楚），随便看，觉得肯定会找到好房子的，这就跟很多女生没事随便逛淘宝一样的道理，逛到最后也不知道买啥，而且很费时间。所以，一定要明确好自己的预估价格、首付、地段、楼层、户型等，再开始找房。a、在一头雾水阶段，先去「链家」根据自己的资金，地段等要求确定房源。链家房源相对最多最真实，而且价格可靠，在这个阶段，链家可以很快帮你明确自己最想要的房子在哪。b、这时候，你需要粗筛房源，建议移步「爱屋吉屋」。通过互联网找房源最为方便，但是房源图片的实际差距实在让人有苦难言。对于绝大多数人来说，跑到实地看户型实在是种效率非常低下的事，在迅速决定小区阶段，爱屋吉屋的一分钟视频替代房源图片，可以让你在最快时间内确定想要的小区和房型。c、线下看房阶段，最推荐「链家地产」。选房源和看房源是完全两码事，看房源最重要的真实房源和服务。作为老牌传统中介，链家主打真实房源，所以不用担心看房阶段会被推荐各种乱七八糟的房源，比较省心。而且链家的主要实力在线下，所以看房时的体验会非常好。d、如果还没有找到合适的房源，我们还推荐：想多看些房源，可以去看看 搜房网 搜房网作为电商房产的老大，已经拥有多年历史，市场覆盖率非常高。换言之就是房源多，而且业务员服务态度也非常好。但是在房源真实性上，鱼目混杂，不方便考量。同样另外一家多房源的网站 房天下和搜房网相爱相杀，两家还在15年因为百度保护费的问题一度把汪峰挤下头条。两家都是牟足了劲在竞争，所以想多看些房源，看完搜房网再看看房天下，会有意外收获。看房阶段需要留意的一些小TIPS可以参考找中介阶段1、除非你对这个行业特别了解，否则不要跳开中介。整个二手房交易流程非常繁琐，如果自己去弄的话，不一定能搞定业主不说，而且很容易弄巧成拙。要知道，买房最忌讳的就是耽误时间，好房源是不等人的，不然赔了夫人又折兵。整个买房流程可以参考狗哥的答案a.最省心的中介，一定是链家，但一定不是最省钱的。虽然链家的中介费高达2.7%，可在服务方面，链家有足够的理由让行业龙头老大的地位名副其实。包括从选房看房开始，到贷款税务，和最后的收房验收，链家都会全程陪同。b.对于南方群众来说，房多多非常划算，而且服务也不差。（可惜在北方的业务二手房拓展很慢）%保险费的收费，在价格上可以说非常低价。房多多对房源的考察非常严格，每个房源工作人员会实地勘察，进行拍摄。c.搜房网、爱屋吉屋、房天下等互联网中介，中介费+服务费都在1.5%一般来说，如果要想在中介费上省点钱的话，选择互联网中介是个不错的选择。这三家在服务上区别不大，属于众多互联网中介中最靠谱的。如何选择取决于你看中的房源在哪个网站。d.不推荐安居客，缺乏管理的平台已经被杂七杂八的中介攻占。同样一所中介里，经纪人水平也会良莠不齐，而其实，整个购房过程中，服务质量完全取决于你的经纪人。一个好的经纪人，会熟悉各类政策、而且热情上心，帮你解决从贷款到收房的一系列事宜。差的经纪人，可能会让你在许多能省钱的部分，花了冤枉钱。这时候，你需要记住几点：大中介的经纪人不见得最靠谱，但是至少出错有中介帮你兜着。选经纪人的时候一定要「货比三家」，比如在链家看中一套房源，一定要去至少3家不同的链家门店去找各店经纪人咨询这套房源，交流中就能很轻松的判断出哪个经纪人最靠谱。多沟通、多问，跟经纪人建立良好的关系，毕竟他可是这个领域里最专业的人，你能省多少钱完全取决于他想告诉你多少。不要盲目跟中介砍价，但该省的中介费还得省。首先，如果对中介费非常介意的朋友，建议使用互联网中介，最好的是房多多，%保险费的价格，非常划算。如果是房多多没有覆盖的城市，搜房网、房天下、爱屋吉屋的中介费都是1.5%。如果你一定想选择传统中介，那么我爱我家最近在北京为了抢占市场，也打出了1.5%的中介费口号，选好经纪人的情况下，还是可以信任的，不过房源上可能要多跑跑。对于绝大多数希望选择链家的朋友来说，需要记住以下几点：1、尽量晚砍价，不到交中介费前，这事千万别提。砍价就是在剥削经纪人的收入，最早他就知道你的想法，用心程度肯定会下降。2、砍价的关键是联系上业主。如果不是签了独家合同的房源，一旦联系上业主，就意味着你们俩有跳到其他中介的可能性，虽然是不道德的行为，但确实会给中介压力。从而在砍价上占据心理优势。3、一分钱一份服务，不要把中介费砍得太低。即使你可以把中介费砍到很低，那么在后续的服务里，经纪人一定会在服务上把这个钱找回来。所以，2.2%到2.4是一个合理的范围，这取决于你在贷款，税务等方面要麻烦中介多少。贷款阶段：目前还没有任何一个网站会整合各银行的贷款政策，所以你只能通过线下去了解。（你也知道中国的官方网站有多差）一般大行在几个大中介（例如链家、我爱我家等）总部设有办公点，在那里可以各大银行一次性问全。TIPS：注意，是各地总部而非路边门市店，小的门市店咨询甚至会出现因为门市店经纪人管卖房子，最新贷款政策不一定会及时了解。挨家银行询问一下没多麻烦，毕竟几百万的事。了解完各大银行政策后，你一定会对一个问题产生疑惑：到底选择等额本金还是等额本息？这里有一个对比：从账面上看，等额本金的还款额要比等额本息少，但是还是推荐等额本息的还款方式。首先，考虑到我国现在的通货膨胀率，贷款就是赚的。因为现在的钱，要远远值钱于未来的钱。TIPS：永远不要提前还款！留意国家政策，在个税改革中已经明确一点，在将来房贷利息是可以抵扣个税的，所以，还的利息越多，你的个税就越少！现在的个税计算方式是：（税前工资-五险一金费用）*征税点改革后的方式是：（税前工资-五险一金费用-房贷利息）*征税点所以，等额本息换贷款利息多的缺点在个税中被弥补了，而还款压力明显小于等额本金。如果前期你就可以还更多的钱的话，为什么不少贷几年呢？还的利息会更少。记住，不要让一点利息把你现在的生活压垮，活在当下。贷款的时候一定一定要再问银行一句，还有什么办法更优惠吗？许多银行都会有针对大客户的优惠政策，比如你在贷款银行买了理财产品，有大额存款等。都有可能使你的贷款更加容易，甚至会有更低折扣。所以，多问，因为贷款经理和理财经理不属于同一部门，许多优惠政策你不问他们是不会说的。记住这些贷款的KEY POINT，还能更省钱。a.在业主贷款行购买理财产品，可以申请减免罚息和短期利息。如果业主需要提前还款来把房子的抵押权腾出来，这时候就会有银行的罚息和短期利息，这笔费用往往会转移到购房者身上。这时候，选择跟业主同一银行贷款，能减免一笔费用，再问问购买理财产品，是不是还可以减免一笔费用。b.不要赶在年底申请贷款，年底审批贷款会紧一点，毕竟每年的额度有限c.充分利用你的中介，他能帮你办到最低折扣贷款d.在当前大环境下，调息方式不要选择固定利率还款利率在贷款时有两种选择，一种是固定利率，即以贷款当时利率计算，直到还款结束，利率不变。另外一种是根据国家政策同步调息，国家降息你的利率跟着降，国家涨你跟着涨。但是，国家都连续5次降息了，你还看不清形势吗。税费：不清楚的话可以先看看到底会有哪些税费如果一套房源真的让你满意到可以跨越满五唯一的界限，那么可以通过这些方法省钱：个人所得税的税率，是可以按两次交易差的20%来交的。这个交易差越小，交税就越少。所以，咱们可以通过如下方法来避税：a.利用好网签价因为办理过户时，征税完全取决于网签价格，而非实际成交价格。所以这时候就有了所谓「阴阳合同」的出现，即实际成交价和合同价不一致。通过缩小交易差来减少税费。具体施行的时候，把你的预期说给中介，他会非常明确的告诉你怎么操作的。还有，网签的房价比较低的话，契税也会少一些。b、许多中介都不知道，交易差是可以扣掉卖方在房子上额外花的钱！交易差=现成交价-购入价格-其他额外开支而额外开支主要有：业主在买房时还给银行的利息比如我100万买的房子，但是还完房贷可能是还给银行120万，那么这20万算入额外开支合情合理。所以这时候，你需要去银行开个证明，来抵扣交易差。装修费用房主当年装修的费用，也是可以扣除的。装修费可以找评估公司做评估，也可以自己提交各种装修凭证来扣除。TIPS：去建材市场找些地下中介什么的野路子，可以搞来装修凭证，但是被查出来就不好了，不推荐。如果读完之后对你有帮助，点个赞，让更多的人看见，好吗？还有，即使你现在没有买房打算，但早晚要买房的，收藏起来，为将来做准备。
（一）设施设备细清点
如果购买二手房被上家装修和使用过，在出售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么，在签订房地产买卖合同时，就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量，以及能否正常使用等细节标识清楚。交房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查。 （二）费用要结清 ，更名不马虎
买家在收房（交房）时，一定要亲自去相关单位，检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。只有确认卖家已将各项费用都结清了，才可以将尾款交付卖家，同时办理相关的更名手续，更名千万不得马虎，很多买家听了卖家的话，觉的煤气，有线等更名无所谓，就不做更名了，其实不然，如果你这次不更名，当你下次将房屋想出售时，那有可能就会因为你这次的马虎，而造成房屋不能正常出售或者其他费用风险. （三）户口须迁出
如果前业主把物业出售后，户籍仍挂在里面，那么新业主收房后就无法落户。这样的纠纷，二手房交易中并不少见。其实，想预防此类问题很简单。在收房前，买卖双方只要一同前往房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况即可。如卖家户口仍未迁出，买家可根据买卖合同的约定追究卖家责任，如果你不想打扰房东，自己也可以拿着你的新产证或者购房合同，以及身份证到房屋所在地派出所询问，如有户口，可以拿到有派出所盖章的打印文件。（没有产证，或购房合同，派出所一般是不给查的） 。 （四）质量问题细排查
二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损；天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等；水、电、开关等，能否正常使用，用水通道是否畅通等等。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。
总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。
（五）收楼证明备齐全
对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。
另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将来不能享受相关服务。
（六）《房屋交接书》要签署
收了钥匙，结清了尾款，收房就算完成了吧？其实，不然。专家提醒，千万别忘签署《房屋交接书》。
签署《房屋交接书》的法律后果是卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。
签署《房屋交接书》是交付房手续的最后一个程序，应在房屋验收完成之后。它至少应包含有上述六个方面的内容，一式二份，由双方各执一份。如果在对房屋验收时，发现某些方面不符合合同约定，也应当在《房屋交接书》中注明，为追究卖家的责任打下基础。
你可以看看这个：
这个问题下面，大部分答案的格局都太小了！与其教人如何不被坑钱，不如让人学会如何赚钱。我来教你如何2个月净赚100万，买到最能增值的二手房。说说我的真实经历。我是一个在二线城市工作的人，但是由于工作内容的原因，对于一线城市的关注度反而要比二线其它城市高很多。这次，讲一讲自己的故事，100万的本金，如何通过合理的分析抓住机遇，在2个月内增值100万。希望能对您，不管是刚需还是想投资，都带来一些思路。很多人会觉得，明明一线城市看起来涨的更多，我为什么要选择二线城市来操作呢？原因说起来也简单，一是本金不多，不能扔一个篮子里，所以要稳妥起见，以小博大；二是只要选对城市，了解透彻城市的行情，依然会有可观的收益。我是今年六月份买的房，2万1买的，100+平米的洋房一梯两户，小区不到1的容积率，70%绿化率，两个月时间涨到3万，这个涨幅这个时间，对于弱二线城市来说也是相当少见的，可以说这一次的入手相当成功。下面来说说我的经验和思路。在买房之前，我重点研究了两个城市。一个是上海，一个是合肥。我非常强烈的建议，每一个想买房的人，都去研究两个城市的行情走向。一个是热度最先起来的一线城市，一个是跟你所在城市有所类似的二线城市。我选择上海的原因很简单，他是房价暴涨的发源地，今年中国所有的行情走势都可以看到上海的影子。而选择合肥的原因，则是因为他与我所在的城市最为相似，同为中部城市，人口GDP各个情况都大致相同，因此合肥是一个非常好的对标案例。选择好城市之后，我就开始看资金的传递情况以及开始暴涨前都发生了什么。去年底上海深圳开始暴涨，到了过年的时间就涨了近50%，到3月就开了限购缓和房价，作用有限，直到现在依然有反弹的趋势。查看上海暴涨前夕发生了什么？会发现出现了大量地王，仅去年5月份上海就拍出了8个地王。房价要涨，央企先行。对于楼市的预判，房企的嗅觉更加敏锐。（15年4月，上海房价就吹响了上涨的号角，如果当时有这样的思路，这个时候甚至年底入手，都可以说是非常划算的）再反观我所在的城市，去年沉寂了一年后，今年上半年开始也慢慢的出现了地王，一开始并不疯狂，一个月蹦出来一个，直到5月份的时候地王频率越来越高，一个月出了仨，而且很难看到本土房企拿地，全是国企央企，跟上海去年的动作越来越像。因此我预感到房价有无法抑制的苗头，这是我考虑入手的原因之一。 再看合肥，年前就有复苏的趋势，15年12月开始大量的出现地王。如此频繁的拿地是因为什么？因为房企们知道，一线的上涨红利要溢出了，抢占二线城市势在必行！果然，15年下半年只涨了500的合肥，经历了地王潮后，从16年1月开始仅用了半年的时间均价就又涨了2000。当然这只是数据统计中的平均值，合肥的朋友肯定清楚，主城区基本都已经翻倍了。（可以看出来，15年12月-16年1月，合肥渡过了最后一个平稳期，嗅觉敏锐的人在这个时候入手，一定已经赚得钵满盆满）从15年4月一线城市上海开始上涨，到16年1月合肥厦门南京等二线城市开始上涨，传递时间大概是7个月。这是资金从1线传递到强2线城市的时间。当强2线变成红海，弱二线必然成为下一块资本的战场。而时间上，一定是越来越快的！因为战场会越来越小，分配战利品的时间也会越来越短。关于资本转移这块，暂且不深入展开，内容太多。大家需要了解的就是，今年大环境如此，资金除了楼市是没有地方去的。看到部分二线因地王和资金而暴涨，是我决定入手的原因之二。=========================也许你会疑惑，为何我已经看出预期，却没有早点买，而是在六月份才入手呢？说来惭愧，本小，就必须要买利益能最大化的房子。所以我对照着一线城市，又做了进一步的分析。这部分是微观的方向，对大家更有用一些，希望朋友们能看到。首先，我决定买二手房。原因如下：1.看得见，摸得着，不用担心开放商跑路或者质量不好的问题。2.可以快速入手，势头不对也可以快速出手。3.一个城市的核心区，大部分都是开发过的，在以后框架越来越大的情况下，位置才是王道，是稀缺资源，符合位置要求的新房可选择性很少。就如北京三环内，永远领涨，永远抗跌。4.同样区位同样容积率绿化的小区，二手比新房要便宜些。确定了选择二手房后，我如何选择具体小区呢？也有以下几点：1.周边新房成交活跃。在预计要涨的情况下，新房永远是领涨的对象，二手房永远对标新房跟涨。2.周边可能出现地王的小区。地王能拉高新房房价，新房房价拉高二手房房价，这种传导的原理非常容易理解。3.低容积率，低密度，高绿化，好物业。4.三房，100-140都行，贷款的话首付不会差太多。但是各有利弊，小三房好出手，大三房升值更多，看各人的选择了，为了好出手我选择的是小三房。要特别注意的是！将来房价的走势一定是两极分化的！因为人口的原因，刚需会越来越少，改善会越来越多。但是城市就那么大，核心好位置好房子就那么多！因此未来人们换改善只有两个选择，郊区买新别墅，城区买好二手。因此，核心位置低密二手电梯洋房，是我的首选。这样的房子并不难找，但是需要你花费一定的时间去看，同样的道理，也可以放到其它的城市，其它的区域都适用。再说下我买的房子本身的上涨经过吧。房子位于CBD核心，这是我所在城市二手房房价最高的区域，因为宜居，且居民层次较高。6月买完后，7月相距10公里左右的老城区拍出了一个重量级地王，刷新了很多积累，它周边的二手房立刻开涨，此时我所在城市的暴涨已经拉开了序幕。很明显的感觉到老城区的老刚需房子都涨了，CBD核心脸面改善房也就跟着涨，老城区涨1千，这边涨3千。之后，8月份在距离CBD 3公里左右的副CBD，10分钟内连出两个地王，刷新三观，副CBD内高档小区应声封盘，再开盘就涨了5000。这边毕竟二手比不上新房，但是涨个3500还是绰绰有余的。就这两次地王，就这两个月时间，已经让房子升值这么多了。今天主要想跟大家聊的就是这三点，其实买房还有很多需要考虑的因素，但是那都是更加细致的东西了，比如户型朝向，风水是否依山傍水，不是决定性因素，以后再做介绍。再次做一个总结：1.找两个城市做对比，了解他们的房价走势。2.大量地王的出现非常可能是暴涨的前兆。3.暴涨前3个月都可以入手，不用担心，也别犹豫。4.优先考虑二手房，新房早晚最后都变二手房。5.买核心位置，买学区地铁等稀缺资源。6.买改善，买改善，买改善！重要的事情说三遍，不管哪里，能买改善别考虑刚需！7.房价是周期性的，错过这一回也没着急，时刻观察房价走势，这种暴涨的情景总有一天你会再次见到的。买房的决策需要智慧与勇气的并存希望在买房路上迷茫彷徨的你，能越来越坚强------------------------------------------------楼市相关分析关注公众号【楼市时评】微信号 zzlssp每日一篇最热楼市文章。
除了和说的以外，还要注意务必让上家缴完物业费，还要提供你维修基金的单据哟~另外，到手了一定要换锁。
我说一个跟房子没太大关系，但是很重要的经验。开始看房的时候就办一张新的手机卡，放在平时备用机里，给中介联系的就用这个临时手机号。不管看房 还是买完房都会轻巧不少。关键的时候比如公积金办理，过户的时候留自己的主号码。否则买完房之后烦死你，三天两头会问你租不租啊，或者把你的号码卖给装修，贷款的各种地方。
除了这些之外，还有一个很重要的一点，那就是户口问题，切身之痛啊。房子过户后，如果原房主不迁户口的话，你是没办法的。"如果房源还将面临着拆迁等问题，而且是按照户籍人数来补偿的话，补偿款都不得不在该房屋内的所有户籍人员之间平分。" 这一句是从网上查到的，真假不能确定。为了避免麻烦，最好是在签订合同的时候，写清楚什么时候必须迁走户口。或者说留一部分尾款。
好问题。这两年攒了一点买房子的经验，我觉得可以说一说。我这儿主要想谈谈钱的问题。关于中介和看房方面其他答案已经提的不少了，我不打算多说，就简单说一句：找中介，不要怕费脚，大品牌的中介基本靠谱，后续如果哪里有麻烦还可以找中介帮忙解决。当然坑爹不擦屁股的也有，我也碰到过，不过不是正常的二手房购房渠道，这个改天再补充。一，税费说钱，价格能否谈下来，取决于市场，所以我主要先聊税收。税主要来自两个方面，一个是不满5年非唯一的房子要征收5.5%的营业税。这个的话，很难避得开。还有一方面是土地增值税。这是大头。土增的征收情况，北京比较严格，应该说在2013年国五条之前，就很严格征收高额的差价税。北京两三百万的小户型动辄十几二十多万的税，主要就出在土增上。如何尽量减少土增，这是一个大问题。这个的问题就是，做价格。土地增值税的计算方式大概是 （出售价-购入价）乘以某个百分比。我自己在北京买的两套房子，因为某些原因原业主的售出价都低于购入价，所以倒是没交这方面的税。也许有一些中介会告诉你这件事情，他们会把价格做下来，也就是阴阳合同。一份合同规定一个较低的购房价格作为购房合同，另一份合同则以其他名目来把其余的房款交给卖方——比如装修补偿费。当然谁都不是傻子，政府更不是。以北京的情况来说，相关部门会出具一个某片区的成交指导价，比如中关村某楼盘的成交指导价是20000元每平。那么报到网签上的单价原则上是不能低于这个数的。但是目前来讲，这个指导价远低于实际的房屋成交价格——差不多是一半左右。鸡贼的知友可以马上算一笔账，一套80平的房子，2010年购入时成交价是220万，2014年售出时成交价为320万。指导价为2万每平。如果是这样的话，以2万每平米为基准的阴阳合同可以完全避掉产生的20万元的差价税。而5.5%的营业税则会降低七万多元。总共可以节省的开支27万多，还全是在首付里面的。这往严重了说属于偷税漏税，往小了说就是合理避税。各人有各人的理解吧。当然，如果考虑日后要出手的话，不妨在可以接受的范围内把价格做高一些。这样日后你的房子交易税负少，好操作，果断能卖得起价二，购房流程和支付方式北京——至少是海淀——在支付上是有所保障的。北京二手房的购房流程是这样：洽谈→网签→过户网签的过程中，会要求把申报网签的房款放在一个监管账户账户上，然后用几个工作日的时间进行备案，包括审查手续、权属等情形然后在完成过户以后的24小时内，房款从监管账户转到卖方手中。有点像支付宝，其实一开始我以为这是片子好么，我还在想，好大的胃口。这避免了很多扯皮。不过我建议买卖双方都应该严格规定房款的交付日期，并且明确违约责任。如果流程顺利，尤其是买房不需要贷款的话，买二手房是一件很快的事情，并且让我觉得房管局实在是北京效率最高的政府部门。从签订合同开始，总共要跑三次。一次是网签。一次是交税。这两个可以在同一天完成。然后等两三个工作日以后，就可以去办理过户了，当天就可以拿到房产证。非常快，但是排队要很久。我自住的那套房子，因为不用办贷款，从看房到过户刚好用了十天。三，其他一些零零碎碎的1，住房性质。这个其实就是分，70年产权的商品房，还有40/50年产权的商住两用型前者好处不用多说，不过在某些大城市基本限购。后者不限购，而且可以注册公司，尤其是在北京这样的城市的话，租金方面会比较高，当然单价也会比较高。适合投资，或者急于购房的人。2，法务问题这里主要包括，房产是否有抵押，以及很重要的一点，是否有关于这套房产的纠纷。这种可能在拍卖 的房子中见到会比较多，一般二手房的话，为防万一也应该落到纸面上，主要是把过户完成后清场的责任落实清楚。要求售卖方限期清场（自己搬离，并且保证无第三方居住），延期的话有权要求全部退款并且支付违约金云云。这个问题一般不会碰到，但是碰到的话绝对烦死你。惨痛教训不堪回首。3，手续其他答案里提到的，要求原业主前移户口，这是我之前没有注意到的一点。其余的东西，无非就是维修基金，物业水电欠费之类的细节，尽量落在纸面上。不然付完了钱人家撒手不管，你就蛋疼了。
因旗下两家门店违规，链家地产上海公司遭到监管部门严厉处罚。上海市住建委要求链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。虚假广告、虚构房源、虚标价格、泄露信息、无证营业、无证从业，房产中介乱象丛生，直接侵害了广大购房者的利益。无良中介隐匿房源信息，层层设陷阱欺诈消费者，卖给消费者被法院查封的房子或已重复抵押的房产等等行为。房产中介如此为何混乱，为何大家还需要房产中介呢？买二手房仿佛又离不开这些中间机构，因为房屋为不动产，总价高，以上海为例，一套房子动辄百万，要花上大半辈子的心血购买一套称心的房子，不得不谨慎。在国外，买房时通常也是会找房产中介，但同时，还会请律师来对交易风险进行把控。那么，今天张律师就要给大家讲讲，买二手房该有哪些注意事项，该如何预防买卖过程中的法律风险？一、选房过程中
1、在上海，大家买房、选房基本都是通过某区域内房屋中介公司代为查找房源，找到合适的房屋后，由中介人员带着看房。首先建议先了解下，拟选中区域的整体未来的规划（有无不利因素，如工业用地），交通设施情况、教育资源等。其次，选定了区域后，就到了选择小区了。小区的物业管理水平、小区内道路、公共设施建设、小区周边配套设施、噪音控制等情况都是必须要考虑的因素。最后，如果看中了某套房屋本身，还需要再进一步了解房屋周边，其中包括很多人会在意的高压电线、飞机场、垃圾场、变电站、高架桥、高大建筑物遮挡、楼上是否漏水等；看房最好早晚各看一次。另外，还要注重邻里关系，特别是邻里关系极其紧张或者干脆邻居就是精神病患者等情况也时有发生，建议到小区居委会询问一下，居委会基本都会很热心如实告知。因为上述问题都不属于可以单方解除房屋买卖合同的法定事由，因此发生后很难通过法律手段维护权益，还要自己多留心，多了解下邻居，对以后的居住是有帮助的。2、在楼市低迷时，部分中介为了赚取中介费，带着客户看房，随后以配合其完成工作为由，让客户签订看房确认书。有些人没有足够的警觉，直接签字了事。实际上签订的是中介公司自行制作的空白的房屋买卖合同，事后，中介公司凭着此材料起诉看房者支付中介费用。在此提醒大家，看房有风险，签名需谨慎，认真阅读后再签字。3、房价过低要注意。在上海，有太多的房屋都涉及到高利息的民间借贷，某知名中介就利用这已抵押房屋做文章。产权人急于出售房屋房价会低于市场价不少，但此类房屋变数太大，中间涉及可能各种纠纷，也有可能有各种不利的隐患，因此请务必注意，不要轻信他人，小心后期官司缠身。4、建议货比三家，充分利用中介的能力。毕竟中介的作用是撮合交易，促成交易，看中某套房子后，建议多找几家中介看看，不要过分依赖某一家中介。二、签订合同过程中1、看中房屋后，为了避免房主将房屋出售给其他人，会由买方、卖方、中介签订房屋买卖中介合同，对三方之间的权利义务关系进行约定。此类合同通常包括中介公司自行制定的房屋买卖合同（其中包括定金条款）、居间协议及佣金确认书全套。法律规定定金不得超过房屋总价的百分之二十，买方应合理测算定金金额，定金过高，对于买方是有风险的，可以防止卖方反悔即可。在签署房屋买卖中介合同前，应注意以下几个问题：1、确认房屋产权人。A．去房屋所在地的房产交易中心调取房屋产权、土地、抵押等信息材料，全套二十元，凭个人身份证即可调取。负责的中介公司会有专门的人在那里，随时可以调取。同时，卖方应提供房屋产权证原件作为参照，上海的房产证是可以加密码的，必须确认卖方具有密码单或牢记该密码，否则会影响交易效率。B.确定了房屋登记的产权人后，律师在此强烈建议确认房屋的实际产权人，因为有可能房屋是夫妻的共同财产，但是只登记了其中一个人的名字，那么建议让夫妻的另一方出份说明，知晓并同意该房屋出售（由于物权法有公示公信原则，仅认可登记的产权人，配偶不签字不代表会导致房屋买卖交易无效，但让其签字的做法可以避免今后不必要的纠纷和麻烦）。C.所有的房产证上的产权人都要到场，提供身份证件供买方核对，并在房屋买卖中介合同上签字。2、确认房屋查封、抵押情况第1项中提到的产调信息材料中会有明确显示，房屋是否存在抵押，是抵押给银行贷款、抵押给个人、或是因为债务问题被某法院查封等。房产证上也应有此类抵押信息。如房产存在抵押的情况，建议让卖方自行筹集资金，解除查封和抵押，因为这样的卖方资信比较差，律师在此郑重提示：无论卖方开出何种条件，不要为其垫款，中介担保也不行！3、确认房屋内户口问题目前，关于房屋内的户口问题，人民法院是不予受理的（说白了，法院不管！）。因此建议买方和卖方约定好户口迁出时间，以及逾期迁出的违约责任。一般情况下，在中介签署的房屋买卖中介合同中已包含户口迁出的约定，如果没有，请务必要求在合同中补充约定，这样才能最大程度上保买方的权益。4、确认购房者资格及相关税费因为上海的限购政策，买房者需要具备一定资格才可以购买住宅房屋（限购限贷），有些大意的买房者只是简单询问中介自己是否具备相关资格或未明确告知中介自身情况，在此建议大家自行参照相关政策逐条对应，来确认自己确实符合购房资格，必要时，可自行向房屋交易中心咨询。当然，你们可以直接咨询张律师。另外房屋买进是否满两年、是否满五年、是否为卖家唯一住房、是否为普通住房会直接影响到营业税、契税、个税的多少，房屋总价越高，其中差额也越大。上述情况只需通过产调信息中登记的房屋买入时间，完全可以事先计算清楚，就可以充分规避风险，确定购买的税费总额。同时，建议了解下税费减免政策，不妨上网查询一下，由于各地政策不同意，张律师在此就不赘述了。三、交易风险提示1、买方、卖方、中介签署完毕房屋买卖中介合同后，买方交付定金。然后，一定要注意，双方应尽快至各区县房屋交易中心或在授权的房屋中介进行网签合同。为什么要那么着急，不是已经交了定金了吗，还怕什么？只有网签合同后，你选中的才进行了交易锁定，即卖方无法把该房屋卖给其他人，卖方只能将房屋过户给你，否则他是可以“一房二卖”的。但，律师在此提示，一定要在房屋交易锁定期办理审税等手续，期限（一般为45天）一过，房屋就解锁了。记得，张律师2013年买房时，凌晨两点签完房屋买卖中介合同，早上九点即去房屋中介网签合同。时间缩减得越少，交易风险越小！2、合同签订后，大多会涉及到买方申请银行贷款，双方进行房屋过户、屋内设施交接等环节，这期间任何时候，都有可能发生风险，其中包括如果卖方对外有债务，这期间有可能房屋被债权人申请查封，导致后期的无法过户；或是房价上涨过快，卖方反悔等。所以时间拖的越久，产生风险的可能性就越大，尽量把前期能做的工作事先做好，缩短整个房屋交易时间，以最大程度上避免风险的发生。3、款项支付：无论是定金，还是首付款，除非是用银行转账方式支付的，否则一律要求对方出具收条。严格按照房屋买卖合同的约定支付所有款项，不轻信任何人（卖方、中介）的言语。保留好契税、营业税、个人所得税的税单，并核对其金额，毕竟这是买方缴纳的税费，如果当地税费有减免政策的，需要提交税费原件。更多法律知识，请关注微信公众号“法之理在法之外‘
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