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楼市投资达人力荐武汉买房七大片区 投资警惕六大风险
来源：新浪乐居
徐建生是武汉资深房产投资达人，从2004年开始从事个人房产投资，早在2011年就已凭借房产投资坐拥千万资产，在圈内颇有名气，因为性格开朗、经常与大家分享投资心得而被圈内人亲切地称为laughing哥。在楼市甚为火爆的2016年，laughing哥更是动作频频，新浪乐居特邀laughing哥做客盟主汇专访节目，分享其“疯狂”的投资买房故事。
新浪乐居讯(编辑 徐婧雯)徐建生是武汉资深房产投资达人，从2004年开始从事个人房产投资，早在2011年就已凭借房产投资坐拥千万资产，在圈内颇有名气，因为性格开朗、经常与大家分享投资心得而被圈内人亲切地称为laughing哥。在楼市甚为火爆的2016年，laughing哥更是动作频频，新浪乐居特邀laughing哥做客盟主汇专访节目，分享其“疯狂”的投资买房故事。
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下半年武汉房价或将再涨10%投资达人力荐七大片区
“在今年3、4月份的时候，二环线内的房子可以闭着眼买，但下半年买房投资就得三思了，性价比、区位、学区等都需要好好考虑。”laughing哥认为，尽管下半年楼市不会如上半年那样火爆，但仍会有一波小涨，涨幅可能近10%左右。“房地产也是有一定阶段性的，不会在大涨后马上就下跌，我认为未来一段时间武汉的楼市会处于平盘或微调的状态。”
那么在较为理性的市场，哪些片区的楼市仍具有较大的投资价值呢？Laughing哥推荐了七大片区。
硚口片区——“汉口我比较推荐硚口，这个片区目前的均价在1元/平左右，在汉口其价格相对比较低洼，未来很有上涨空间。加上该片区吐货量较大，选择余地大，买房还能精挑慢选。”
汉口滨江——“随着多家品牌企业拿地二七，汉口租界一带正在进行深度改造，未来汉口滨江的涨速将非常快。”
武汉CBD——“如果资金足够，投资可以考虑泛海的房子。其实与CBD的打造规格相比，泛海如今两万每平的均价并不算贵，未来四年里均价涨到5万每平也是完全合理的，CBD一带房价上涨的后劲或许比汉口滨江更足。”
光谷片区——“光谷是武汉发展比较新的片区，没有旧城改造的难题，土地供应几乎都是以正规招拍挂的形式出让，是一个非常市场化的地方。而这些年品牌开发商扎堆光谷，发展迅速。光谷完全有希望成为武汉独立的第四镇，房价不可估量。在不少投资人眼里，关山大道甚至是一个房价没有天花板的地方，它的发展趋势很像深圳大道，涨幅高、一房难求。未来关山大道涨到3万/平很正常，而光谷东涨到2万/平也很正常。目前光谷楼市最大的问题是初级教育资源比较匮乏，有学区资源的中建大公馆其毛坯价格可以远高过周边精装楼盘房源。如果未来光谷进一步引进教育资源，其楼市价值更加难以估量。”
白沙洲片区——“对于资金较为有限的刚需或小规模投资者而言，白沙洲绝对是一个不错的选择。尽管白沙洲过去均价在六七千的时候有些卖不动，均价从7千涨到1万花了数年的时间，但如今10000元/平到15000元/平却涨得很快。买白沙洲的房子对于投资客而言压力不大，首付近18万，贷款30年，每月月供大约3千左右。”
汉阳滨江——“汉阳滨江不久前刚出地王，楼面价已在2万以上，我认为未来周边房价每平涨到3、4万很正常，趁附近房价不到15000元/平的时候可以大胆接，两年后破2万没问题。”
四新片区——“现在的四新有点像后湖，可以说是汉阳片区的大宿舍区。现在四新片区楼市均价不到一万，但很快或将涨到一万三四。而相较于后湖，有着永旺和国博新城的四新更有着商业优势。另外四新的别墅性价比很高，均价大约在一万五六左右，很值得投资。”
Laughing哥表示，目前不是很建议大家投资三环外的房子，如江夏、蔡甸、盘龙城等区域。“我前些年也投过盘龙城的房子，但买的时候均价是五字头，目前仍是五字头，涨幅很慢。”而对于之前提到的七个推荐区域，laughing哥表示如果选到品牌好、有学区的房源，涨价10%是绝对没有问题的。
炒房客还没有真正发掘到武汉 下半年刚需能好好买房了
听着laughing哥这样房产投资者的买房故事，不少人开始质疑，现在武汉楼市最大需求群体是不是都是投资人群，武汉楼市是不是已是炒房客的天下了？
“其实我觉得炒房客并没有真正发掘到武汉。今年武汉楼市销售面积和金额都位居全国高位，但房价涨幅却不算位于前列。武汉今年城建有非常大的突破，从今年起武汉还将年通至少两条地铁线路，城市发展迅速，加上自身九省通衢的地理资源优势，其潜在价值是非常巨大的，然而今年上半年武汉房价整体涨幅仅在20%左右，远不及合肥。仔细想想，合肥凭什么比武汉还厉害！这说明投资群体还没有在武汉遍地开花。”
“不过今年上半年确实有不少来自北上广深一线城市的购房者来到了武汉。”laughing哥表示，在自己买中城悦城的房子时，就亲眼看到有北京来的购房者一口气拿下了十多套房源。“北上广深的高房价压得不少北漂、南漂们选择回汉买房，而相对于一线城市动辄每平七八万的房子，武汉的房价堪称实惠。随着现在不少全国大型企业入驻武汉，一些企业员工也考虑回汉买房，一方面为未来在汉安家做准备，一方面也兼有投资的目的。”
那么当前市场下，武汉真正的刚需族还买的到房吗？
“下半年，武汉刚需真的可以好好买房了。”laughing哥笑言，“一方面下半年楼市将渐渐趋稳，不会再像上半年那样疯涨，购房者压力将相对减轻；另一方面，下半年很大一部分需求人群已被挤出市场，也不会再经常出现千人抢百套房的场景了。在上半年一波火热的行情后，敏感的投资者基本被榨干净了，手上已经没有现金了，而犹豫不决的投资客更不会在下半年轻易出手。同时已涨到一定高位的价格也会将一部分资金不多的投资者挤出市场。投资需求减少，而楼市下半年的供应量将加大，刚需们将会迎来一个比较适宜的购房环境。”
炒房需谨慎 投资入市警惕六大风险
在盟主汇直播平台的观众留言中能看到，在了解laughing哥精彩的投资经历后，不少围观看客们对炒房都有些蠢蠢欲动了。对此，laughing哥特别强调：炒房有风险，投资需谨慎。
“千万不要只看到一些投资客表面的风光而跟风盲目投资，背后这六大风险不可小视。”
一、严格把控收入与房贷比
“投资房产一定要考虑自己的收入水平，计算好投资比例，不要让贷款超过自己能够承受的负荷。”事实上，laughing哥对自己的每一笔投资都会花大量时间去计算背后的成本价格，借贷800万也是在其前期投资商铺有较高回报率用于还贷的基础上做出的决定。“不要让投资变成了你生活的重负。”
二、房价已偏高位 切忌盲目追高
“到了下半年，武汉的房价已处于偏高的位置，接下来武汉楼市将以个涨替代普涨，这时切忌盲目追高。房价从2千到4千能很快，可从2万到4万就不是一朝一夕的事儿了，这时你投资借贷利息的承受能力就会遭到考验。”laughing哥表示，从前房价在三四千时，借贷买房的月供可能只要数百，而你若想等到投资2万/平的房子价值翻倍时，期间你每月还款的利息可能就达万元多，这个压力投资客一定得慎重考虑。
三、不炒三环外的房产 切忌没品牌、物业差的房子
此前laughing哥也以自己购买盘龙城一带房产的投资经历告诉大家，最好不要炒三环外的房子。“毕竟三环外地大盘广，涨幅不会很大。”而laughing哥更强调，不要投资无品牌、物业差的房子。“退潮后才知道谁在裸泳。因为如今买的多是期房，很难看出房产的质量，但交房后，楼盘自身的品质就成了其投资价值的重点了。”
四、房子远不如家庭重要 谨防假离婚成了真
不可否认，为了贷到款，假离婚成了投资客常用的手段。“不过房子终究只是房子，远没有家庭重要。如果想用这一方法投资借贷的，一定要确保家庭关系是稳定和谐的。”laughing哥称，在投资圈，假离婚成真的事例比比皆是，如此无疑是捡了芝麻丢了西瓜。
五、还建房投资风险大 买房切记要看证
证件是房产的有力保障，无证的房子背后有颇多隐患。laughing哥表示，没有两证的还建房投资风险相对就很大。“买新房时也一定要查清开放商是否有预售许可证，规避不必要的风险。”
六、关注银行房贷时间 规避借贷风险
“现在不少投资客为争取更多贷款，会同时找两家银行进行贷款。如果两家银行同时放款，则系统或查不到另一家银行的贷款记录，投资客能成功贷到到两笔款。但如果房贷时间不同步，那么在其中一家银行房贷后，另一家银行审核下就能查到其已有贷款的记录，最终或将拒贷。贷款失败的直接后果就是无力负担后续房款，而你此前已付的钱也就打了水漂。”
“总而言之，房产投资有波峰和波谷，其时机有时更是可遇而不可求。如果有投资房产的意向，还需多多关注政策的动向。”
高利润总是伴随着高风险，投资者背后更多的是思考，而不是冲动。“尤其是年轻人，脚踏实地总是不会错的，而对于投资，理性永远是第一位。”相关阅读
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新加坡在还是英国殖民地的年代，住屋问题一样十分严重。1947年英国房委会的一份文件指出：「新加坡有一个世界上最糟糕的贫民窟，是文明社会的耻辱。」
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武汉家庭住房消费调查:过半购房者是外地人最看好光谷
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（原标题：武汉家庭住房消费调查:过半购房者是外地人最看好光谷）
楚天金报讯 □本报记者朱志鹏 邓伟
去年2月至今，楼市需求爆发，买房人纷纷涌入楼市，新房价格连续15个月上涨，如何看待这种变化？近日，楚天金报与武汉KER联合推出“武汉消费调查”，共有3000余人参与。调查结果显示，过半购房者不是武汉市本地人，超七成人认为武汉房价还会涨。
过半购房者非本地人
大武汉基础设施改善，加上经济崛起，楼市红火，吸引了大量周边人口涌入。
在接受调查的购房人中，44%为武汉本地人，41%来自湖北省其他地市，15%来自省外。
网友小杨老家在湖北黄冈，现在武汉一家国企工作。她表示，自2014年9月以来，家中已有6位亲戚在武汉买房。两位在盘龙城置业，一位在南湖买房，一位在白沙洲买房，还有亲戚在投资一套小户型房子，自己则在武昌徐东购置了一套江景房。这不是个例，小杨说，去年卖东湖风景区一套二手房时，超过半数看房人是来自外地，不少是宜昌、南昌、长沙的人来汉投资。
八成人买房为了自住
经济学上有个“羊群效应”概念，也就是从众效应，去年一线城市楼市狂飙，具有投资价值的武汉等二线城市也成为热点。
在“你觉得高房价下主力购买人群有哪些”的选项中，36%的人选“看房价上涨而跟风购买”，39%的人选择“因自住需要而买房”，其他的是“专做投资的炒房客”占16%，不清楚占9%。
在“你购房的主要目的”选项中，77%选择自住（改善原有居住环境），23%则为投资（资产保值增值）。调查显示，超过九成购房者为自有资金购房，其中自己攒钱的占64%、父母资助的占31%。利用杠杆资金在武汉买房的人群中，大部分人显得较为理智，只有2%受访者称“从网络平台（中介公司）借款”。
买房者最看好光谷片
我们在调查中发现，光谷成为买房者最大的宠儿，其中，22%的人选择光谷东，13%选择光谷南，其他的分别为后湖（11%）、四新（10%）、南湖（3.7%）、盘龙城（3.7%）、白沙洲（3%），34%则表示“不清楚”。
在近日大数据的统计中，武汉年轻人口新增率，居全国二线城市首位，其中，光谷吸引了大部分的年轻就业人口，武汉光谷某新兴互联网企业，由去年初的100名工作人员，将扩充到今年的2000多名人员，不少是北上广回流的高科技人才，在新增人口的大力推动下，可见光谷楼市的发展潜力。
七成认为房价还会涨
未来武汉房价会怎么走？在3月以来国内一线城市收紧楼市政策的背景下，武汉楼市变化也增添了新的变量。与主流的观点不一样，数据显示，半数受访者认为武汉房价将“小幅上涨”。有网友留言表示，非理性上涨中存在不少泡沫，投资一定要谨慎。
而在“你能承受的总价”中，54%的人选择“100万元以下”，说明大部分人群的承受能力尚且有限。在刚需和改善性需求占主流的背景下，武汉楼市应该更侧重满足这部分人的需求。
北漂金领欲卖蜗居 回汉换200平米豪宅
楚天金报记者从多个楼盘的售楼部获悉，今年春节以后，北京、上海、深圳的房价暴涨，不少在外漂泊的武汉游子，都选择了返乡购房。虽然前段时间网上疯传的“小夫妻卖掉深圳一套房，回汉换了5套房”的信息最终被证实夸大其词，但现实中，在北上深工作的武汉人的确也为今年的武汉楼市加了一把火。
在北京一家投行工作的黄先生，春节前就有了一个打算：卖掉北京的小房子，回武汉买个大房子。据黄先生透露，他所在的投行目前效益较好，他去年的收入大增，一年的毛收入接近百万。虽然有“金领”的收入，但由于过高，在北京打拼近10年，他只有一套90平方米的房子，位置也较偏，总价大约300万。同时，他四岁的儿子再过两年就要入学，但苦于没有北京户口，这也是一个短期内难以解决的问题。随着妻子辞职准备生二胎，他便萌生了回汉购房并定居的想法，并托朋友打听武汉的房源。
依照黄先生的预期，他在北京价值300万的房子卖出后，足以在武汉换一个200平方米以上的豪宅。
近一周豪宅销得俏 南湖片房价涨幅大
武汉目前的楼市中，哪个片区的房子和哪种户型卖得最俏？
记者从亿房研究中心获悉，近一周来，特别是五一期间的销售小高峰中，武汉144平方米以上的豪宅成交激增75.6%，南湖片区的房价涨幅最大，达到了25.3%。其他户型方面，90平米以下中小户型成交量稳定，90-120平米房源成交量增加了34.0%，而120-144平米房源成交量减少了13.8%。
在中心城区的价格方面，近一周来，万元以上房源成交量激增56.3%，主要是元/平方米的房源销量增幅高达159.3%，而15000元/平方米以上的高端住宅成交量却有20.9%的下滑；另外，元/平方米的房源成交量也有46.1%的增幅，成交结构明显变化。
环线方面，二环内商品住宅成交量有两成左右的下滑，三环外销量增幅则高达58.4%；在价格方面，内环房价出现小幅下滑，而其余环线价格均有上涨。
武汉频现“日光盘”房价处阶段性高点
今年的武汉楼市，进入加速发展通道，1月成交2.09万套创同期新纪录，2月成交1.43万套再次创同期新高，3月成交3.15万套创历史新高。进入4月份，在一线城市陆续出台限购限价政策的同时，武汉政策面持续宽松，加上限购、限贷等传言不断，也刺激了包括从一线城市回归人群的提前出手，最终导致4月成交再破新纪录。
据统计，今年4月，武汉新建住房成交3.18万套，较去年4月同比增长97.5%，也再次刷新3月刚刚创出的3.15万套单月历史纪录。平均测算下来，4月武汉日均卖房1061套。武汉楼市连续两个月破3万套，这在中国大中城市中是极为罕见的。今年以来，截至4月30日，武汉新建住房成交9.87万套，较去年同期增长74%，整体市场热度可见一斑。而武汉从2011年起的年度住房成交量分别为10.7万套、13.5万套、15.9万套、17.9万套和22.4万套，连续5年保持稳定增长，已经成为中国大中城市中最热销的市场。
中国指数院华中分院研究总监李国政指出，在金三创出历史新高之后，银四武汉楼市持续高烧状态，量价出现加速上扬势头。2016年4月的全国百城价格指数统计表明，武汉住宅样本平均价格9443元/平方米，较上月涨3.21%，同比上涨17.9%；环比来看，武汉房价自2015年2月以后，连续保持15个月上涨，且4月上涨达到3.21%，也是最近两年来单月最大涨幅。近期，该院监测到的28次开盘中，累计推出8359套，当天去化6768套，去化率达80.9%。其中长投海德公园、华庄、融创公园壹号等7个项目实现日光，整体去化率提升非常突出。李国政认为，在三环内项目普遍提价情况下，市场去化率平均达到八成，市场的跟风和追涨心态暴露无遗。
李国政分析，目前来看，武汉成交量屡创新高的同时，价格出现加速上扬趋势，基本处于阶段性的高点，由于当前武汉住宅整体市场库存不足9个月，部分区域还出现供应短缺现象，如果武汉不出台严厉紧缩政策，预计市场的热度在上半年有望持续下去。
1.您月收入多少?
5000元以上61.48%
3000元以下5.93%
2.您拥有几套房产?
3.您所需住宅面积是多少?
180平米以上6.67%
144-180平米9.63%
60平米以下0.74%
60-80平米4.44%
80-100平米40.74%
100-144平米37.78%
4.您觉得哪里升值空间最大?
后湖11.11%
光谷东22.22%
光谷南12.59%
盘龙城3.7%
白沙洲2.96%
其它34.07%
5.您能承受的总价是多少?
150万元-200万元10.45%
200万元以上3.73%
100万元以下53.73%
100万元-150万元32.09%
6.您认为武汉房价会怎么走?
难以判断、观望中
制图：穆莎丽
本文来源：荆楚网-楚天金报
责任编辑：王晓易_NE0011
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