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租客玩消失收不到房租 房东如何收回房子
重庆商报讯 市民李先生在南岸区有一套建筑面积90多平方米的房子。1月初，他以每月2500元的价格将房子租给一姓范的青年男子。租房合同约定，房租一季度一交，并且提前15天支付下一季度的房租。3月10日，李先生发短信给租客，提醒要交下一季度房租了，对方答应一定将房租打给李先生。可到了3月15日，租客却没有兑现承诺，李先生打电话、发短信催收，对方的回答一直是再过几天，就这样拖到了4月，李先生还是没收到房租。几天前，李先生上门找租客，却发现大门紧闭，对方的电话也打不通了。“对方违约，我准备解除租房合同，把房子卖了，但我联系不上租客，也不敢私自撬门进入。”李先生一筹莫展。重庆锦扬(江北)律师事务所的潘兴旺律师认为，根据相关法律规定，租客违约，出租者有权解除租房合同、收回房子，但在收回过程中，应尽量邀请公证处工作人员、社区工作人员、辖区民警及周围邻居一起做见证。同时，房东可将此租客起诉到法院，由法院判决。今日推荐：说到落户成都的几种方式，可能大家都不陌生，但或许你了解的还是老版本，随着时间的推移，成都户政策已经有了很大的改变，下面就来挨个儿地给大家来解读下。所以帮帮准备了一篇：“成都入户新政解读（附5种落户方式）”的文章给大家。扫描下面二维码或添加房帮帮微信号（cdfbb028）后，回复数字“206” 即可查看全文。
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2016201611月
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(青羊区15000元/平方米)
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(郫县8100元/平方米)
(龙泉驿8500元/平方米)
(龙泉驿5600元/平方米)
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved租客跑了就撬门清理东西 房东，你可能侵权了！ 房客跑了留下一堆物品让不少房东犯难，到底该怎么办？律师详解各种可行性办法
&&律师看法&&律师认为，房客不辞而别可能出于多种原因。如果是一些不太值钱的物品，比如锅碗瓢盆之类的，可以视为房客自行抛弃。而且，房客用举证证明房间内有何种物品，不能证明的，房东无需赔偿。&&对于其他物品，特别是一些具有较高价值的东西，刘敏律师认为，只有双方有事先的“特别约定”，最好在条款上另行签字，房东才可以进行“任意处置”。&&租客不辞而别，留在房内的一堆货物让刘先生犯难了：转移走？但律师说这样容易惹纠纷；找来公证处？但公证处表示爱莫能助；向法院起诉租客？租客下落不明……&&近日，成都商报记者走访调查发现，很多市民都有类似的烦恼。成都商报记者通过采访律师、公证员等相关权威人士，梳理出各种行之有效的处置办法供读者参考。&&案例1&&找居委会见证？&&普通证人证言，证据效率低&&市民王先生经营出租房屋生意,今年初，一个租客连续2个多月未交房租，王先生过去一看，傻了眼：租客已经跑了。王先生十分着急，为了避免房租损失继续扩大，他打算自行打开出租房的门，将房客东西清理一下，重新出租出去。但是仔细一想，王先生又担心，哪天房客回来说贵重东西丢了，不是给自己找麻烦？他决定不擅自清理房客的东西，而是先请第三者到场见证。他请了社区民警、居委会工作人员，还有几位邻居。好在房间内东西不多，清理后在场的人都在物品清单上签了字。&&这种做法是否可行？对此，泰和泰律师事务所刘敏表示，如果租赁合同没有事先约定房东有权对留置物进行处置，房东擅自清理已涉嫌侵权；如此见证，只是普通的证人证言，如果租客提出异议，比如说某一贵重东西丢了，又能提供相应证据，一旦发生纠纷，法院则可能作出不利于房东的认定。此外，上述见证人员很难确定租赁合同的真实性，也有可能给自己带来风险。&&案例2&&撬门清理货物？&&遗留货物不明，容易惹纠纷&&市民刘先生有一套商铺，两年前出租给一火锅店经营，约定两年期限，到期优先续租。快到期的时候，刘先生跟承租人失去了联系，他去商铺一看，发现大门紧锁，但透过门玻璃观察，里面还堆放着一些货物。&&由于联系不上承租人，刘先生心想把门撬开算了。但他又多了个心眼，觉得自己不知道里面货物的价值，怕将来被承租人赖上，便咨询律师，询问直接撬锁把承租人的东西转移走行不行。律师告诉他，这样不但会因里面承租人的财产不明带来纠纷隐患，也容易侵犯当事人隐私。律师建议，可询问公证处是否能进行保全证据和财产清点。&&但对于刘先生的公证申请，公证处表示爱莫能助，理由是公证处也不能未经过承租人的同意或授权，就采取撬门破锁等激烈方式进入出租屋进行保全证据。另外，就算公证处办理了相关公证，也有可能侵犯到承租人的权利，引起纠纷。&&公证处告知刘先生，他们可以在签订租赁合同时就设定相应条款：规定如果到期承租人不续租并且联系不上或者承租人不积极配合出租人收回出租房屋的，出租人有权自己将出租屋上的门锁打开，并对房屋内的财产进行清点和转移封存，全程活动由公证处进行保全证据。&&案例3&&找公证处见证？&&公证处表示爱莫能助&&日前，市民张先生向成都市律政公证处咨询，称其将位于青羊区的一处房屋租赁给王某，用于经营饭店，租期3年。合同签订后，王某仅交纳了两年房租，此后一直未支付租金。这期间，张先生多次催收租金，王某总借口拖延。直到几天前，张先生发现王某经营的饭店大门紧锁，再次和王某联系时发现对方电话已是空号。&&对此，律政公证处业务一部公证员孙怡表示，除了合同中应事先约定处置方式，而且该公证处仅对已经公证过的租赁合同，提供保全公证。“如果不是事先公证的租赁合同，很难保证它的真实性，贸然清理租客的物品很可能引发风险。”孙怡称，由于双方签订的租赁合同未办理公证，而且公证员无法与承租人联系，无法核实提交的《租赁合同》的真伪，以及承租人是否有拖欠租金的违约事实，故无法办理出租方单方收回房屋保全证据公证。 &&&此外，租赁合同只要事先经过公证即可，而不必一定是在申请保全的公证处办理的。&&然而，对于合同是否必须事先公证，成都商报记者经咨询得知，不同的公证处要求不尽相同。日前，蜀都公证处在办理类似一起案例时，在确定未经公证的租赁合同具有真实性后，在房东、其住所地的街道办事处工作人员、聘请的拍照人员、摄像人员在场的情况下，公证员依法监督了他们现场清理出租房的全过程，将出租房内的物品现状，通过公证证明的方式加以固定，最终形成了公证书。成都公证处也表示，租赁合同无需事先公证。&&房客跑了，这些办法可行吗？&&1&&撬门&&在采访中，很多房东虽然觉得处置遗留物是件头疼事，但同时认为，既然房客“不辞而别”，就可以视为合同解除，遗留的东西也应该视为房客自愿抛弃了，房东可以任意处置。对此，刘敏律师认为，房客不辞而别可能出于多种原因。如果是一些不太值钱的物品， 比如锅碗瓢盆之类的，可以视为房客自行抛弃。而且，房客用举证证明房间内有何种物品，不能证明的，房东无需赔偿。对于其他物品，特别是一些具有较高价值的东西，刘敏律师认为，只有双方有事先的“特别约定”，最好在条款上另行签字，房东才可以进行“任意处置”。&&然而，北京市振邦律师事务所王树德律师有不同看法。他认为，“无偿处理”的约定，到底是否具有法律约束力，需要分情况，如果是价值较低的物品，如桌椅板凳之类，“无偿处理”的条款较为公平合同；如果是重大财产，该约定显然不能轻易地约束合同双方，法院处理此类问题应公平公正的进行评判。&&2&&报警&&在采访中多位房东表示，他们会选择在第一时间报警，这样省时又省钱。&&对此，刘敏律师表示，因为仅涉及民事纠纷，一般情况下报警后公安也不会受理，除非有证据证明对方涉嫌诈骗。&&3&&居委会&&见证清点&&正如前述，一是擅自清理遗留物涉嫌侵权；二是该种见证其证据效力较低，一旦到法庭上，对方提出合理理由并举证，会面临败诉风险。&&4&&公证&&必须具备以下前提条件：在租赁合同中，明确约定房东对遗留物可以清单、搬离；租赁合同事先经过公证（部分公证处有此要求）；同时还得支付一笔数额不小的公证费。&&此后，房东应将遗留物品妥善保管，并通知留存物品的地点和清单。因为，租客仍然享有对其物品财产的所有权，房东不能以商户欠租等为由而随意侵犯商户财产的所有权，以免造成不必要的法律纠纷。&&5&&起诉&&刘敏律师表示，如果无法公证，出租人只能通过去法院打官司解决问题，这样牵扯了时间精力，又增加了诉讼费成本。&&由于无法联系租客，从法院受理、到公告传票（60天）、审理判决、公告送达（60天），加上上诉期，如此下来至少需要半年。而且，如果没有事先约定房东可以处置遗留物，法院也只会判决令房客限期搬离，不能彻底解决问题。&&那么，房东到底该怎么办？&&签合同时&&最好对违约作出规定并进行公证&&对于以上办法，刘敏律师建议，最好的办法是在签订租赁合同时，对违约或合同届满后房东单方可以处置作出详细约定，并经公证处公证合同。如此对房客也有好处，能防范房东的擅自提价。&&成都商报记者 孙兆云
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发帖区已有条跟帖&&&&
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$("#tg-content").html(html);租客有烦恼，房东有纠结：租房悲剧何时才能谢幕？
租客有烦恼，房东有纠结：租房悲剧何时才能谢幕？
新72家房客：租客有烦恼　　居都市，大不易。城市中，多少“蜗居”租客，打拼于此，歌哭于此，多少租房悲喜剧于此上演、谢幕。“租房族就是月光族”　　在上海蓝村路地铁口，一套挂牌出租的两室一厅，客厅和厨房连为一体不过10平方米，租金报价6800元／月。“新增房源有限而租房人多，租赁旺季到来，房东跳价频繁，小户型房源更供不应求。”非沪籍单身白领杨燕在找房路上深感疲惫。　　在人流不息的北京东直门，中介机构资深经纪人王先生每天都接触大量的租房者，绝大部分是刚刚毕业的大学生以及外来务工人员。自己也是租房一族的他算了一笔账，北京租房者的月薪大都在8000元以下，即便合租，一间卧室的租金每月也将近2000元。“这就意味着月收入的1/4都要用在租房上。再加上其他花销，每个月几乎攒不下钱。租房族就是月光族啊！”　　“一个月的工资，三分之一给了房东。”在山东济南市市中区玉函小区租住5年的张贺程认为，虽然5年来自己的工资有所上涨，但房租涨幅更大。同样在这座城市工作的赵意则把目光转向公租房，但他每个月3000多元的收入已超过公租房申请的标准，无奈成为“夹心层”。　　刚毕业的长沙大学生边鹏，月工资3000元，房租就要占到工资的一半。虽然边鹏所在公司有公租房，但是指标不够用，轮到他时早就申请完了。　　年轻人为了省钱，与其他人“群租”。虽然“群租”由于安全隐患已经被明令禁止，但在济南市纬一路一个小区内，一间不到60平方米的房子里挤满5张上下铺，住了７个人。　　迫于中心城区的高额房租，一些人不得不转向城市外围。在北京宣武门附近工作的陈先生目前租住在西红门。“虽然住远了，但每月房租能节省不少。长椿街附近的一套老旧的47平方米一居室，每月租金近5000元；在西红门附近，60多平方米一居室月租金3000元。”陈先生说，虽然上班远，苦点、累点，但一想到每月节省下来2000块钱，也就忍了。”租房不仅烦心，更像一场战争　　在一些学校、商业区、工厂周边的安置小区，如果不提前预订，基本租不到房子。房子普遍品质较低，不少房子被乱改乱建，存在诸多隐患。　　长沙一个信息产业园区的安置小区内，租客反映，这些房子表面上看，租金比正规小区低一些，生活品质却差很远。“房子一楼是一排快餐店，每天都能闻到油烟味，基本无法开窗。”有的房子下面开了网吧，每天人流如梭，人员复杂，安全隐患较大。　　即便如此，租客们也不得不忍受这些烦心事。在重庆渝北区黄泥塝附近，曹健一家三口租住在一套55平方米的小房里。曹健说，现在学区房租金很坚挺，你不愿意租了，有的是人要来。　　蓝杨平是江西师范大学软件学院的研三学生。正值毕业季，蓝杨平打算在师大瑶湖校区附近租房子。　　“有些人网上发布租房信息时，只选择发布好的方面，等实地一看却发现，网上信息和现实差异比较大。”蓝杨平说，从今年5月中旬到现在，不仅没有找到合适房源，还遇到不少窝火的事，很多中介还通过“电话轰炸”制造“出租房源紧缺”的紧张气氛。　　边鹏手机上装有各种租房APP软件，然而各种信息鱼龙混杂，难辨真假。“显示有房的，去看的时候往往没有，然后再带你去看其他不合需求的房子，简直浪费时间、精力。”　　20多岁的刘芳杰在江西南昌市红谷滩新区一家理发店上班，回忆自己短暂的租房史，仿佛经历了一场战争。2015年6月，刘芳杰找到中意的房子。“房子是合租房，一共有5户。”刘芳杰说，其实，带他看房的并不是房东，而是中介。　　去年12月底，房东突然找上门，表示自己没有收到租金，要求租户即刻搬离，随后便断水、断电和更换房屋大门的锁芯，把小刘等人强行赶出。他们去找中介理论，却发现中介公司已经搬走。刘芳杰认为这家中介公司是一个诈骗团伙，“我们一直没有收到返还的租金和赔偿”。与房东最好是你不找我，我不找你　　在北京西单附近工作的杨女士正在为“换房”而烦恼。“本来说好了房子租到年底，可是房东突然说要卖房，让我尽快搬走，真是措手不及。”杨女士说，“租房的感觉就是居无定所，虽然房东会支付违约金，但相比于找房换房的时间成本，这点违约金又有什么用呢？”　　杨女士坦言，房东要卖房，经常有人来看房子，但为了能够腾挪出更多时间找房搬家，她通常不配合看房，能拖一天是一天。　　小曾在南昌上班多年，对个别房主的“小算盘”深有体会。小曾说，除了在房租上挣钱，部分房东还会在水电费上做手脚。“2012年，我曾在师大南路租过房，当时居民用电的价格是每度6毛，但房东跟我们收电费按每度1.2元算。这在一些城中村表现得尤其明显。”　　30岁出头的梁松大学毕业到南京已经4年。4年里，他只换过一个住处，却看过很多出租房。　　为了少跟房东接触，梁松选择了半年付一次房租。交水电费是把房东的各种缴费卡绑定在支付宝里，两个月支付一次。但他依然得找房东，第一次是因为热水器坏了，第二次是因为空调坏了。这两个东西，梁松不打算买了。与房东协商的结果是各出一半维修费，问题是修后不到半年，两类家电又陆续出现问题。梁松觉得完全自己垫钱不甘心，于是跟房东的扯皮开始了。最近，梁松又打算退房重租，但他不知道，他还要碰到什么困难。7年换7处，依旧城市边缘人　　漂在城市，房客们更头疼的还有邻里人际关系隔膜，找不到归属感。　　租住在济南某回迁房内的小张觉得自己是“入侵者”。他说，平时有事找邻居问一下，永远都看不到好脸色。“我总感觉在他们眼里，我们这些租客低人一等，是被欺负的陌生人。”　　2009年大学毕业后即在南京租房的晓五，几乎住一年换一个地方。最让晓五感慨的是，他在租房中收获了爱情和婚姻——某一年一起合租的女孩成为他的妻子。小夫妻俩四处寻找，希望能租到一个适合自己的小窝。这期间，两人每天下班之后的事情就是找房子。“上来就让你交看房费的，十有八九是黑中介。给你一个电话，让你等，但等半天没人。再去找中介，钱也不能退。”　　7年来换了7个住处，现在，晓五依然和老婆租着房子，从最初承担300元的房租，到现在每个月租房要花1900元。租房不易，但看着南京日益高涨的房价，他觉得买房的希望更加渺茫，自己是城市边缘人。惜租、难租、怕租：房东有纠结惜租：嫌麻烦，盼升值　　“作为房东，最希望的是在房子、家具损害最小的情况下按时收到租金，但麻烦事仍然很多，身边很多人宁可空置也不出租。”南京市民卢先生说。　　在三四线城市和小城镇，一些房东面临“要不要把房屋租出去”的两难问题：一方面由于小城镇房价总体不高，很多房屋租赁价格偏低，很多房东感觉“租不出价来”；另一方面，有的人感觉让房屋空置着，也是一种浪费。　　在重庆江津区白沙镇，当地居民李成在镇上有一套50平方米的房屋，按照当地租金价格，每月租金仅有200元，收益并不高。“现在人工费这么贵，租金还不够重新装修的费用。出租房子实在没啥赚头，这两年就一直空置。”　　随着学区房等交易热点的出现，房东更加看重房产升值，选择直接出售，而不愿意出租。徐汇区汇师小学是上海市重点小学。一位对口小区的房东告诉记者：“学区房价格快速而稳步上行。相对而言，微薄的租金收入可以忽略。”难租：交给机构还是租给个人？　　“我2013年出租过房，直到现在都有中介骚扰我，隔三差五问我出租的房子啥时候到期，推荐租客。”上海市民叶先生无奈表示，自己最后屏蔽了30多个中介电话，他们仍换着号码给他打。　　“每次一挂出房源信息，中介电话就铺天盖地来了，要求‘独家代理’。半小时接了十几个电话，全是中介。”上海房东李木子抱怨说。　　许多房东都领教过中介的这种特殊推销方式。无论是租房还是卖房，他们都倾向于与房东签订独家代理协议，这样可以防止其他同行的竞争。而中介一旦垄断了房源及其相关信息，会一定程度推升房屋租金，也增加了房客和房东的成本，“有时候一套房子一两个月都租不出去”。　　南京房东宋先生说，房子空置一个月，他就要损失3000多元的收入。为此，他不仅通过中介出租，自己还在网上发布信息。最终他发现，还是自己发帖出租得快。　　“中介更希望自己的客户是购房者。按照行情，做成一单租房的生意，中介公司要收取一个月的租金作为佣金，拿提成的置业顾问个人最高可分到20%，不过是几百元。如果是买房，哪怕只有1%的佣金，就是几万元。租房和买房，对于置业顾问而言都是带人看房，劳动量几乎是一样。”熟悉租房市场内幕的王先生透露。　　济南市民陈祥在一家金融企业工作，手头有一新一旧两套房子。“新房子装修花了十多万元，如果租出去了别人又不爱惜，回头还得重新装修，费钱又费事。”陈祥说，除非有信得过的人，否则他不会将房子租出去。但是，身边的亲戚朋友都有房子，出租找中介又很难保证租户，所以房子一直就这样放着。怕租：挑租客，怕群租　　龚华是江西一高校老教师，在老城区江西师大附中附近有一套房。龚华说，希望租房子能交到个朋友，而不是交到“冤家”。“之前有个租户住了3年我都没涨房价，不要搞得催房租跟讨债似的。”　　在龚华看来，如果算经济账的话，出租房子并不一定划算，租房主要是希望房子有人气。龚华说，还有些老人儿女在国外，他们出租房子就是想找个人做伴，房租不一定很高，但是人一定要比较靠谱。　　“挑客”是租房时比较普遍的现象。有稳定工作的毕业大学生、白领群体等素质较高的群体是房东比较偏好的类型。房东普遍期望租客能够有稳定的家庭和事业，希望租客像爱护家一样爱护自己的房子。　　济南市民马若雨总结，这类租客大多是单身或者情侣，本身比较讲文明、珍惜自己的居住环境；另外，他们没有老人和小孩同住，有助于保持房屋原貌，不会把房子弄得乱七八糟。　　住在杭州城西万家花城小区的业主陈先生，购房5年多来，房子也一直没有出租出去。陈先生表示，主要还是担心租户在使用中不注意爱惜，破坏房屋设施，特别是二房东把房屋私自改造再群租出去。“毕竟房子花那么多钱买的，是很重要的不动产，以后也可能给孩子当婚房，如果群租住过，感觉房屋品质都会受损。”　　房东陈女士告诉半月谈记者，一开始以为租给了一位年轻白领，后来一次偶然的机会，发现自己的房子被“群租”了。“所谓租我房子的‘白领’是个中介，他自己做了二房东。把我的三居室打了隔断，里面安装了上下床，分租给了8个人！我现在都后怕，万一这8个人中有不法分子怎么办？”租有所居：市场机制、法治思维不可缺失　　除了市场主体发育不成熟，市场机制和相关法治思维的缺失也是我国租房市场不健全的一大弊端。如何长远布局，完善市场机制和法治思维，培育租房人群，发育出健康的租房市场？整治市场乱象，培育健康的租房市场　　相对于购房市场，长期以来，租房市场发展滞后，市场机制发育不健全。山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海说，当前租房市场机制发育不健全有几大突出表现：一是合同不报备。发生纠纷时协调困难，而租客处于弱势地位，受“欺负”的情形普遍，维权困难；同时，不报备实际上构成偷税漏税。二是群租等问题突出。国家禁止群租，但群租对于刚进入社会的青年、进城务工人员而言，有很大的市场，他们经济支撑能力不足，只能通过群租来摊薄生活成本。三是邻里矛盾不和谐。租住人员换房是比较频繁的，既没有归属感也很难融入原有住户群体，双方互相包容的能力较差，易引发矛盾。　　&“现在的租房市场，零乱，分割，不成规模，不成体系。” 四川成都城乡房产管理局局长何立祥说，比如住房信用制度的建设，一经签订合同，就不能再随意涨价，涨了应该怎么办？现在关于公民和机构的各种诚信信息没有联网。“理论上，每个人家的房子都可以拿来出租，但何时出租、租给谁、中间有什么隐患，这些都缺乏有效信息和数据支撑。”　　“整个市场诚信意识、契约精神不强。”湖南长沙市房地产中介协会秘书长刘元林告诉半月谈记者，他们作为行业协会，在处理纠纷中，经常会发现一些房东要突然涨价。“目前，大家租房的时间成本太高，找房子都要小心翼翼。”对此，刘元林建议，推行示范合同，建立交易信息管理平台，把房屋租赁公示出来，避免风险。目前，我国租房市场也缺乏专业管理，缺乏专业、规范的中介服务体系。　　易居智库研究总监严跃进认为，目前国内的租房市场无论房东端还是租客端都面临很多痛点，交易环节、房屋品质、租后服务市场改善空间极大。　　当下，无清晰、严格的市场监管规范，致使市场治理很难执行、市场机制严重失效。何立祥以“群租”为例，按目前最小的租赁单元，50平方米的房子只能隔出2间，但是一些房东或中介竟然隔出了好几间，根本不考虑公共通道、厨房、厕所等公共配套面积，而这方面国家也确实没有清晰规范。“有些小区群租很厉害，政府牵头，纪委出面，仍然很难治理，就是因为国家没有强制性标准，无法跟人家讲清道理。对房管局来讲，租赁市场管理，人家来备案，我接招。人家不来备，我到哪里去找? ”　　山东中原物业顾问有限公司投资顾问部总监薄夫利说，建立诚信系统，推动整个市场规范完善，就必须建立租赁住房备案系统，这样才会有管理渠道规范租房行为。目前，国家租房新政正在朝这一方向努力。　　房地产评论员刘德科认为，当前新政推行合同网上备案作用积极，但还须完善细化。“政策初衷是为了保护房东与租客的合法权益，但这也意味着租赁行为公开化，就是要交税，房东、租客恐怕不会主动网上备案。”针对此，一些业内资深专家建议，备案后可以收很低的税，甚至先收再返，慢慢把这个市场培育起来。　　刘元林建议，设立针对租赁市场纠纷的简易法庭，从而快速地处理租赁纠纷。“现在老百姓租房遇到的最大问题，是出了问题不知道找谁。”发展成熟的租房市场机制仍需长策&　　　　发育健全的租房市场机制，一定要在市场价格上做足文章，要让更多愿意租房的人能租上房。调查显示，湖南80%的大学毕业生希望租房价格每月低于1000元，房租高于1000元对于初入职场的毕业生来说是一种负担。　　而一些地区租房价格过快上涨，吓退了不少“潜在租客”。在上海地铁７号线接近末站的锦绣路附近，两室一厅的房屋租金最低标价已达6000元／月，比去年同期高出10%至15%。中介告诉记者，仅仅在两三周之前，有的房源的标价还只有5000元／月，现在已上涨近20%。　　按照国际惯例，房屋租售回报率是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标，正常范围在1∶200至1∶300之间。郭松海说，目前国外市场房租和房价比大约是1:250。不少专家表示，要形成区域性的权威调研和评估性体系，让租金涨幅变化受到监控。　　薄夫利认为，如果一个城市的住房销售均价持续上涨，租赁市场的价格也必然上涨。根据监测，如果头一年房价涨幅超过5%，次年租赁市场的租金也必然会上涨，而且大多时候会超过5%、甚至达到10%。年租金为总房价的5%左右，是比较合适的。　　针对未来房地产市场将更多从增量市场转变为存量市场这一趋势，不少专家提出，要想让存量市场发挥价值，就要充分发挥租赁的力量，但当前发展租房市场的目的并不是简单地“去库存”，而是要使租房市场实现可持续发展。解决房子卖不出去、商业用房转型等政策措施短期内可与建设租房市场相互支持、相互配合，从长远看，应该通过有形的手、无形的手去调整租房的供求关系。　　去年，上海市房管局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》，规定上海市民无论是出租还是租住房屋，都可以委托专业的代理经租机构，代理经租住房可以根据市场需求，在进行装修改造后向社会出租，并配置必要的家具和家电。这一举措有利于存量房的盘活，为市场增加供给。　　无疑，发展租房市场是中国未来住房制度改革的一个重要步骤。在各地调研中，半月谈记者了解到，目前不少地方政府很大程度上是把租房市场按照社会综合治理的要求来操作的，属于社会管理的范畴，并非从产业发展角度、从推进未来住房制度改革的角度考虑。至于租赁市场在住房制度改革中本身起到什么作用，如何推动市场的完善等方面的思考还很不到位。　　发展租房市场还应分类施策、因地制宜。文学认为，一线城市总体是供不应求，租房市场相对活跃，但三四线城市的房屋租赁市场有自己的特点。因此，发展租赁市场，各地要根据城市规模、人口状况、经济结构、产业发展、市场形态，分类推进。　　文学建议，国家应制定政策总体目标，不让高租金、高房价成为人口自由迁移和社会自由竞争发展的障碍。“香港因为高租金，使得除金融业和若干高端服务业外，工业、科技研发企业难以大规模发展，对人才吸引也造成障碍。形成成熟稳定的租房市场，需要成熟的市场引导。”明晰制度设计，加强依法治“租”&　　江西南昌市骊特房产总经理顾志超表示，在实际业务中，发现与住房租赁相关的土地、金融、税收、产业管理等，尚存在许多法律法规的空白。“这是当前我国住房市场的供求结构错位造成的。与地方政府对住房销售市场的高度重视相比，租赁市场长期缺乏存在感，实际上处于被忽视的地位。”　　解决住房问题到底是为了解决老百姓的民生，还是解决政府的收入？一些民营房地产企业负责人质疑，今天的高租金，源于地价太贵。发展租赁市场应当正视住房租售比倒挂的问题，想解决就得从土地财政这个源头上去扭转。　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，期房销售制度使得房地产相关企业自持出租的比较利益低于利用银行和购房者资金开发销售住房。这一问题不根本解决，住房租赁市场发展会受到很大制约。　　浙报传媒房地产研究院院长丁建刚指出，个人住房出租在政策方面还有不少顾虑，相关制度设计也需要尽快落实明晰。否则，未来还要征收房地产税，甚至70年产权到期后可能还要再缴一笔土地出让金等一系列政策体系中的不确定预期，会使广大业主产生焦虑。政府部门需尽快厘清土地使用年限到期之后续约等诸多问题，提出清晰的立法和政策思路，以稳定市场预期。　　“这次新政鼓励个人出租房屋，背后隐含的逻辑值得深思。”丁建刚认为，没有投资性购房，如何产生可供出租的非自住住房？因此，多年来一直强调的遏制投资性需求的政策导向，这一次需要更明确的调整，以便同当下的房地产市场现状相适应，避免政策导向上发生冲突。　　立法缺失正是制度设计亟待弥补的短板。顾志超认为，目前主要是《合同法》《物权法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《商品房屋租赁管理办法》涉及住房租赁。但《合同法》并未对住房租赁的特殊性予以规定，《物权法》则主要涉及出租人。其他由各地方政府部门出台的住房租赁管理办法，在法院处理住房租赁纠纷时并不具有法律效力。　　胡志刚建议制定住宅法，包括保障篇、租赁篇，通过法律而非当前的部门规章，让各方职责更加明确，共同调控买卖市场，扶持租赁市场。　　业内资深专家表示，培育住房租赁市场，需要尽快出台各种减税、补贴优惠政策的实施细则，并拿出合理有效的调整区域性基础设施、交通配套的规划和方案，逐步完善形成区域规划与住房、租房市场相协调的调整机制，推动地区内房地产市场与区域发展相协调、相适应。　　“美国等发达国家都设有房产管理局，目的之一就是要规范管理租赁市场。我国目前的现状是，住房买卖市场有一大帮人管，但是租赁市场没人管。”胡志刚认为，应成立专门的管理机构，促进租房市场健康发展。（记者：阳建 陈灏 余贤红 胡旭 吕昂 郑钧天 叶含勇 孔祥鑫 杨绍功 李松）来源：半月谈内部版
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