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物业关于小区住改商问题的温馨提示
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3秒自动关闭窗口小区住户不同意民房不得住改商 物业可制止
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小区住户不同意民房不得住改商 物业可制止
　　近几年，越来越多的职工宿舍、办公室、餐厅等商业机构进驻居民小区，由此引发众多矛盾、纠纷。在面对房屋业主“我的房子我做主”，物业方“业主享有主动权，不好加以阻拦”的托词下，很多受害业主苦于不知如何维权，只好忍气吞声。
　　
　　业主 应排除维权误区　　记者在采访中发现，虽然很多小区都存在“住改商”的问题，但大多数业主的合法权益在受到侵害时，虽感不满，却碍于“邻里面子”不予理论。更有的业主觉得为了这点小事，打官司太麻烦。还有的业主抱着观望的心态，“反正我家不是重灾区，楼下的比我受害严重”。而正是这些业主淡薄的维权意识，才让“住改商”有机可乘。
　　2007年颁布实施的《物权法》第七十七条明确规定：业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
　　物业 应承担起自己的责任　　在许多小区发生“住改商”纠纷后，受侵害业主找到物业方提出协调解决此事时，物业方则抱着“房屋所有权归业主所有，业主享有主动权，物业方也不好加以阻拦”的态度，将本该由自己承担的责任找借口推脱掉。
　　采访中记者了解到，物业管理条例明确规定：物业公司是小区全体业主选聘而来的，物业公司应当按照与小区业主签订的物业服务合同提供物业服务，达到物业服务标准的情况下，业主应当给物业公司交纳物业服务费。在小区内出现“住改商”现象时物业公司应当制止，也是物业公司无权推脱的法律责任。
　　2010年颁布实施的《西安市物业管理条例》第七十二条规定：业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业服务企业应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。
　　26户业主联合维权成功
　　昨日，记者来到丰镐东路一小区见到业主张先生，张先生说，他于2008年4月在该小区购买一套住房，入住一年后，同单元的3户业主分别将房屋租赁给一家餐饮公司作为员工宿舍和两家公司作为办公室所用，严重影响到楼内其他业主的正常生活。
　　在多次协调无果的情况下，张先生联同单元其他25户受害业主，在日以3家被告违法将住宅变为经营性用房，对受害业主居住生活质量造成影响为由向莲湖区人民法院依法起诉，当天法院受理了这三起案件，其中两起案件法庭调解成功，要求被告于日前将承租公司搬出，作为住宅使用。”
　　希望受侵害业主不再沉默
　　针对一些业主权益受到侵害后，采取消极态度应对。张先生说：“其实走法律程序并不繁琐，也没有想象中的劳命伤财。”在这三起民事诉讼案中，张先生及25户业主共花费了3000元的律师费。原告方胜诉后，诉讼费由被告全部或部分承担。在法院审理期间，业主们共同委托代理律师出庭即可。张先生希望通过他们小区业主维权成功的案例，让更多权益正在受到侵害的业主不再沉默，拿起法律武器保护自己的合法权益。
　　楼下烤鸭店生意火楼上居民更“火”
　　油烟熏噪声吵 近百住户受煎熬 　　
　　家住中华世纪城C5号和C8号两栋楼的居民，最近为同一个事情烦恼，11月16日起，在这两栋楼之间开了一家北京老铺烤鸭店，“嗡嗡”的噪声和刺鼻的炭焦味，弥漫在周围的两栋楼之间，惹得附近居民苦不堪言。
　　居民 噪声让人苦不堪言　　据北京老铺烤鸭店楼上的住户张先生反映，他居住在四楼，打开窗户就能走到烤鸭店楼顶。每天一到饭点，烤铺店顶上的四台风机其中的两台就开始运转，发出“嗡嗡”的响声，随之一股炭焦味从风机中吹散出来，弥漫在周围的两栋楼之间。“每当听到风机的运转声，我就得赶快关窗户，直到晚上10点，风机才停止工作。”张先生说。
　　7日，记者闻讯来到中华世纪城，在C5号和C8号两栋楼的中间看见，烤鸭店就夹在两楼之间，有3层楼之高。通过住户张先生家，记者爬到了烤鸭店的楼顶看到，4个大型的排烟管从烤铺店侧面延伸出来，在楼顶有序地分布开来，风机被安置在排烟管道口，记者在一台风机的铭牌处看到噪声指数是63dB（分贝）。据了解，两栋楼共计98户居民生活受到这几台风机的干扰。
　　物业 烤鸭店正陆续改造
　　记者来到小区物业办，在办公室找到了负责此事的杨经理，据杨经理说，夹在C5号和C8号两栋楼间的房子属于商用房，接到业主的反映后，物业在实地察看了情况之后，就立即和烤鸭店业主进行沟通，并相继下发了整改通知书，而店里老板也表示愿意配合。
　　在随后的改造中，烤鸭店已经陆续给4个风机中的其中2个加装了隔音房，并把风机换成了只有原先一半功率的小风机，但据其他业主反映效果并不明显。
　　烤鸭店 努力将污染降到最低
　　记者在北京老铺烤鸭店见到了值班的店长，据烤鸭店店长说，烤鸭店有工商部门颁发的营业执照，属于合法营业。对于居民的投诉，烤鸭店已按照环保部门提出的建议对楼顶的风机进行改造，目前已经陆续完成了一部分改造。此外，烤鸭店还会采纳物业提出的改造方法，尽可能将噪声和油烟污染降到最低。
　　律师 可用法律手段解决
　　这样的商铺能否开到居民楼下？当居民遇到商铺扰民这样的问题，该如何解决？记者采访了陕西法政平安律师事务所的兰律师。据兰律师说，如果小区建设规划时，该房子属于商用房，那么该业主就可以用于商用；如果商铺因经营过程中存在扰民现象，周围居民可以先和对方进行沟通，看是否能取得和解。倘若在沟通过程中仍无法调解，居民可以向环保监测部门投诉，由环保部门出面解决。此外，居民还可以按照民事诉讼案件向法院提出诉讼，处理此事。
【相关报道】
中国社会报网站
网站管理：陕西省民政厅
地址：陕西省西安市新城广场省政府东院2号楼
邮编：710006
联系电话：029-小区住改商扰民 物业管理成本上升无权制止
■根据《物权法》等法律规定，只要一栋楼上有一户居民反对，就不能进行“住改商”■商户和业主之间的现实利益平衡，需在社会管理创新中解决，更需相关职能部门的积极配合□记者郭跃华/文记者王富晓实习生宋萧文/图当装饰公司、日租房、美容会所或者补习班等营业场所出现在你的小区内，你会有何感想呢？记者调查发现，郑州一些路段较好的高层住宅楼中，上述“住改商”的情况普遍存在，一些高层住宅的“住改商”率甚至已经达到八成。“住改商”从诞生以来，就广受争议，它带来的陌生人流和噪声等问题影响了居民安宁的生活，同时又占用了电梯等大量配套资源，给住宅小区带来了安全隐患。但在现实中，“住改商”又有着广阔的需求。面对严重的扰民现象，各方利益难以平衡，相关人士建议，“住改商”不应该一棒子打死，应允许一些不扰民的“住改商”存在，同时发挥业主委员会和广大业主的监督作用，从而平衡各方利益。 你赞成取缔小区“住改商”吗？0赞成0不赞成0不好说投诉：小区内“住改商”扰民近日，郑州中苑名都小区业主向记者投诉称，小区内“住改商”现象普遍，人流量陡增，影响了小区的安宁。7月24日下午，记者来到了中苑名都小区。该小区位于郑州市大学路和康复后街交叉口附近，紧临大学路，与中原路也只有几十米远，地理位置较好。小区的下面为商业楼，3层以上为住宅房。记者在该小区3号楼的平台上看到，该栋楼的许多住户窗户上都贴有大幅的广告牌，写有商户的名称和电话。进入该小区2号楼后，在3楼一出电梯，便看到墙上挂着硕大的某装饰工程有限公司的指示牌。继续往上走，4楼开有一家旅行社，在走廊内便听到工作人员打电话忙碌的声音。而在7楼，竟然开有一家养生会馆。“当初买这套房子的时候，看中的是小区挨着大学路又紧临中原路，学校、医院等各项设施齐全。但没想到这里来了这么多商户。”在该楼10楼居住的业主杨建中告诉记者，这些商户为小区居民带来了无尽的烦恼。“商户多了，人流量也很大，他们大量占用了电梯，业主上下楼时，一般要等很长时间。”杨建中说，2号楼内还有一家培训班，每次都有一二十个人一起挤电梯。电梯的使用率高了，便会缩短寿命，最后还是由全体业主来埋单。物业：管理成本上升无权制止“本来是住宅楼，就不该搞生意。”住在30楼的王大爷说，一次，有人敲门，王大爷通过猫眼一看，是三四名小伙子，说是发广告的，王大爷也没敢开门。王大爷说，前几天，他看到6楼又搬进很多电脑，肯定又有新公司开业了。王大爷表示，他在郑州住不习惯，但是看到小区治安比较乱，也不放心孙女的安全，只好留下照看孙女。住宅小区搬进了这么多商户，这种情况令小区物业也非常头疼，他们不断接到业主的举报。“不但业主有意见，我们物业的管理成本也上升了。”物业一尚姓工作人员说，他们只能劝说，无权对这种现象进行管理。无奈之下，物业公司召集出租房屋的房主开会协商。然而，一些房主用“终止合同就赔付违约金”来推托，大部分房主并不愿意让商户搬走。“很多人当初买房子的初衷，就是想当成商业房用或者对外出租的。”尚某说。“主要还是利益驱动，房主有利可图，租给生意人比较稳定，而且房租相对高些。对于商家来说，不但物业费低，而且水电费也比商业房低很多，大大节约了成本。”尚某说，他们谁也得罪不起，管理的时候非常被动。中苑名都小区的物业和业主将情况反映到了郑州市工商局二七分局大学路工商所。7月16日，该所的工作人员来到小区进行执法。所长乔志强说，物业提供了一份涉嫌“住改商”的清单，共36户。经过排查后，有6家有工商营业执照，他们无权查处。有3家为培训机构，不属于他们的管理范围。“他们隐藏在居民楼中，不便于行政机关发现和管理，经调查发现，一多半都不能提供合法手续。”乔志强说，“对于无证经营者，我们责令其暂停营业，补办证件，并清除其在楼道内设置的广告。”乔志强说，由于很多商户听到风声后，闭门谢客，根本敲不开。对此，工商部门表示建立长效机制，每天上班后都要去清理一次，争取半个月内清理完毕。乔志强说，对于小区内存在“日租房”的经营行为，他们已经给郑州市公安局大学路派出所下发了转办函，由公安部门调查取证。“根据国务院第370号令，为无证经营者提供经营场所的，也要接受处罚。我们已建议物业方公示后，对无照经营者提供场地的停水停电。”“工商、房管、公安等部门应该联合起来清理商户，让业主有个安定的环境。”尚某说。居民对“住改商”的意见很大，商户与住户之间的矛盾纠纷也屡见不鲜。记者走访了紫荆山路和金水路上的多个临路高层住宅小区，发现大多数小区都存在“住改商”的现象。记者在走访中发现，越是交通便利、配套齐全的大型居住小区，“住改商”现象越普遍，甚至一些高层小户型住宅楼竟变身为写字楼。许多临街的窗户上都会打出各类大字广告，并附有业务联系电话。许多小区的业主对这些商户大多不胜其烦。其实，郑州市房管局曾专门对郑州市住宅小区“住改商”情况进行了抽查。抽查的243个住宅小区中存在“住改商”的小区128个，超过50%的住宅小区存在“住改商”现象，涉及户数5203户，占总户数的2%。其中，郑州市未来路、金水路、西大街、东区CBD商务内环和科技市场附近的住宅小区“住改商”的比例较高，个别楼盘的“住改商”比例甚至郑州市工商局二七分局注册科的一名工作人员说，他们对商户经营场所的性质没有要求，但如果是住宅用房的话，商家需要到业主委员会或居委会开证明，居委会提供证明时会征求周围居民的意见，并让居民签字。“以前可以办理‘住改商’的手续，但前段时间市局下文，对‘住改商’申请一律不批。”郑州市二七区房管局租赁所的一名工作人员说。“住改商”的监管涉及工商、房管、规划等多个部门，究竟如何有效管理也成了难题。“我国现行的法律对‘住改商’没有明文禁止，而实行的是有条件有限度的许可。”河南新动力律师事务所律师朱广晓说，我国《物权法》第七十七条规定：“如果业主需要将住宅改变为经营性用房，除应遵守法律、法规以及相关管理规定外，还应当征得存在利害关系的业主同意。”朱广晓说，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对“有利害关系的业主”作出进一步解释，即“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条中所称的‘有利害关系的业主’”。“也就是说，只要有一栋楼上的一户居民反对，就不能进行‘住改商’。”朱广晓认说，要取得一栋楼业主的同意并非易事，强化了小区业主在“住改商”中的决定权，将“住改商”的可能性降到了较低程度。法律有了规定，但如果有违规的“住改商”，业主该如何维权呢？河南文丰律师事务所律师张灵全说，首先可以让物业出现协调，如果协调不成，可以向法院起诉经营者。即使“住改商”有合法的手续，但只要打扰了业主的正常生活，业主可以要求经营者恢复原状，排除妨碍和赔偿损失，只要拿到充分证据，胜诉的可能性很大。目前，“住改商”普遍存在扰民现象，而“住改商”又有着现实的需求。对于“住改商”，到底应不应该全面禁止呢？来郑州创业的小董告诉记者，他就把自己公司的办公地点选在了紫荆山路与商城路的一住宅楼内，这样，在同样的路段，面积同样大的情况下，至少可以省去三分之一的房租，而且物业费、水、电等费用也比较低。“凡事都具有两面性，应该区别对待。在符合法律法规和尊重集体利益的前提下区别对待，不能对‘住改商’一棍打死，放开一些不扰民的‘住改商’也是未尝不可。”小董说。对于一些创业者或者资金实力不强的个体企业，“住改商”可以降低其成本，如果禁止，就可能断了一些人干事创业的梦想，断了一条就业渠道。“郑州‘住改商’的情况非常普遍，这是不争的事实。如果不让办理营业手续，让这些公司都搬到哪里呢？”在郑州紫东苑小区内开公司的张先生说。当然，在反对者的眼里，他们也有充足的理由。“住改商”导致住宅小区缺乏应有的稳定环境，陌生的人流和噪声等问题影响业主的安宁和舒适，存在安全隐患。另外，经营时间不固定，影响居民休息。经营场所产生的垃圾、油烟影响小区卫生环境。住宅楼内从事商业活动造成住宅配套资源的紧缺，如电梯紧张等。“住改商”很容易造成混乱，而且管理起来也非常困难。“住改商”因难以平衡各方的利益，已经成为许多住宅小区的“顽疾”。“相关执法部门如果严格按照《物权法》的规定进行执法，也不会出现较大的矛盾。”朱广晓说，很多业主在不知道的情况下，“住改商”的手续已经办理完毕，形成既定事实，甚至有一些经营者还假冒业主进行签名，或者是以少数业主代替所有业主签字同意，而审核部门又审核不严。张灵全建议工商部门在对商户的注册进行审核时，如果涉及住宅房，应该贴榜公示，这样广大业主可以明明白白地行使自己的权利。张灵全说，2006年6月，北京曾全面叫停“住改商”，但从2008年起又出台新规，如果符合一定条件，允许租用住宅开公司，这说明“住改商”有其存在的理由。“相关职能部门应端正态度，多调查研究，创新管理，尽量平衡商户和业主之间利益。”张灵全说，比如可以制定行为规范，规范一些经营者的行为，如营业时间不能影响居民休息、建立人员来往登记制度等。这样，物业也可以依照规范进行管理，住户也可以进行监督。当然，那些严重扰民的产业绝对不得进入住宅楼内。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved【小区里的商住户扰民，“住改商”该不该？】
& 最近，科创园区的凯泰欧城小区多名业主反映：
【绵阳晚报】
说，他们小区6栋1楼住户私自将住宅改成了餐馆，他们担心，餐馆营业后，噪声、油烟还会污染小区环境。&
而且担心，餐馆的用水、用电的负荷大大超过住宅用量，尤其是排水，一旦堵塞下水道，整栋楼的住户都要跟着遭殃。
不过餐馆的负责人不这样认为，回应说：
【绵阳晚报】
他们就征求了有直接利害关系业主和物业公司的同意，而且在申请工商注册时，也说明了是住改商，行为合理合规。&&&&
现在双方各执一词，谁是谁非，还未可知。
现如今，小区里的麻将馆、棋牌室、培训机构等等经营场所不断出现，干扰了小区住户的生活：
——视频：合肥：小区里面开旅馆&
业主投诉没结果&&&
小区开旅馆，业主投诉无果，这种情况很多。不过有的小区住户就不干了，比如福州的一个小区，开了上百家公司，严重影响了住户的生活，于是在上个月，小区业主爆发了：
【东南早报】
他们将一楼大堂堵住，并派人值守。业主进出一律要核实身份，上班族一律禁止进入，结果双方发生激烈争吵。&
其实，小区里的经营场馆，不仅影响人们的生活，还存在一些安全隐患。去年，合肥一家养生馆就藏在小区内，结果一不小心，汗蒸馆发生了火灾：
——视频：合肥：小区内藏养生馆
引发火灾&&&
尽管小区里面开经营场馆隐患多多，为什么这些公司还是愿意往小区里面挤？最重要的原因就是经营成本：
【东南早报】
比如在福州，一套210平方米的住宅办公，每月房租加物业水电费，总计14500元。而同区域、同样面积的写字楼，每月租金要超过3万元。&
成本节约一半有余，商家肯定乐意了，可业主就叫苦了。
其实，很多地方推动“住改商”，目的是为了创造一个宽松的创业环境。比如青岛是这样做的，去年，青岛出台了企业住所登记管理办法：
【中国之声】
登记机关不再审查产权权属、使用用途等相关事项。取消企业办理住所登记必须提供房产证明、住所必须是经营性用房等限制。&
取消住所必须是经营性用房，就是推动“住改商”，势必会加剧住户和商户的矛盾。那么“住改商”的矛盾如何化解？下面连线本台特约观察员李涛：
问题一、你好，李涛，刚才我们说到绵阳小区里的餐馆各执一词，那么餐馆要在小区里面合法合规的开办，需要符合哪些条件才行？(餐馆要在小区合法开办，需要取得楼上楼下左邻右舍的邻居的同意，同时遵守法律法规和小区物业管理规约，办理相应的工商登记、税务登记和卫生许可等证照，并且不得影响邻居的正常生活和产生可能存在的安全隐患。)&
问题二、目前“住改商”引发的一些矛盾和冲突，您分析主要原因是什么，如何才能化解？(住改商引发的矛盾和冲突，主要还是因为住改商后，在经营过程中，发生电梯占用、噪音扰民、居民的财产安全受到影响等损害了其他业主合法权益的情形大量存在，并且监管部门对住改商的经营者缺乏有效的监管措施和惩治措施，导致其他业主的合法权益得不到保障，导致矛盾和冲突不断。要化解这类矛盾，经营者应遵守法律法规、小区物业管理规定和业主规约，合法经营，不影响其他业主的正常的生活，对可能存在安全隐患，应及其采取措施消除，保障其他业主的合法权益。)&
问题三、当前不少地方为了鼓励大众创业，降低了一些创业门槛，那么怎样解决“住改商”扰民，实现双赢的局面？(要解决鼓励创业和住改商扰民的问题，应对住改商的经营项目进行一定的限制，对具有安全隐患，可能影响其他业主合法权益的项目，不予办理相关证照，同时在办理证照过程中，将是否取得有利害关系的业主的同意作为审查的重点，并要求经营者对保障业主权益和遵守业主规约作出相应的承诺。作为监管部门还应加强监管，对出现影响其他业主权益的经营者应给予惩治，必要时责令停业，吊销相应证照，予以取缔。)&
谢谢李涛。
(注：如需观看相关视频，请点击友情链接“绵阳市广播电视台”打开“有啥说啥”)
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