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小区里的那些事 哪些物业该担责
发布时间： 10:03&&来源:合家网
　　都说是小区业主们的“管家”，业主有点大事小情首先想到的是找物业。卫生不干净、车辆乱停放、家中被盗等等，似乎哪样都与物业脱不了干系。有居民曾说，物业要做到“春天栽花种草，冬天除冰扫雪，日常保安巡逻，逢年过节张灯结彩”，这样大家才会住得舒心。然而物业与业主纠纷的事件却不断，本该和睦共处的“管家”和“东家”，现实中却往往相互埋怨纠扯不清。哪些事儿是“管家”应尽之责，哪些事儿“东家”应做到位？为此，记者对小区业主，物业公司进行了采访。　　案例一只要在保修期内物业就帮解决　　家住经济技术开发区河西街道某小区的韩女士说：“我在日买了新房，装修完两个月后我入住发现，多数窗户玻璃中间总会出现水汽。尤其是内外温差大时，里面的水汽就会更多，擦也擦不掉。我感觉这就是窗户密封不严所致，于是我马上找来物业进行沟通。”韩女士称： “最初时是一家物业公司，入住后却发现物业公司已经更换，但是对于我家存在的问题，物业人员还是认真记录了下来。不出半个月，物业人员就把窗户玻璃给换了，问题也解决了。”随后，记者联系了韩女士所在小区的物业工作人员，据工作人员说：“接到业主反映后，我们首先上门测量了‘问题玻璃’的尺寸，然后找人来更换。由于需要进行订制和加工，所以需要时间较长。”工作人员介绍道，由于业主都是刚入住不久，尚在维修期内，所以物业有责任帮业主解决问题。　　案例二物业联系相关部门帮助解决　　市民张女士家住桥北，年过六旬的她平时与人来往不多，其中也包括小区物业。“七月份时我家里出了点问题，后来与物业沟通，他们就帮我解决了。”　　据张女士介绍，她家地下室卫生间地漏一到下雨天就会反脏水。“水里还夹杂着各种秽物，让人恶心。据我了解，我们这里一楼的地下室基本都是这种情况。”后来张女士联系了物业公司。“物业工作人员说，之所以出现污水反溢现象，一是因为房屋设计时，地下室卫生间只设计了马桶下水管，没有设计地漏。再一个是雨水频繁，导致小区外的排污主管道排水不畅，小区内的污水排放困难，自然就会反溢。”在接受记者采访过程中，张女士所在小区的物业经理表示，类似张女士家里出现的这种问题，原本不在物业公司负责范围之内。“但是业主家里出现了问题，我们物业公司就会协调解决。”　　案例三饭店排烟扰民物业只能劝说　　市民刘女士曾向本报反映，她居住的楼房紧挨临街饭店，饭店排烟严重影响了附近住户。到了夏天不能开窗，中午、晚上噪音还特别大。　　记者来到该小区了解情况，与临街饭店相邻的1号楼居民家的南侧窗户全部紧闭，饭店后方排烟口正不断有烟冒出，而铁皮烟筒也不断发出噪音。据1号楼4楼居民介绍，自从入住以来就受到临街饭店后方排烟影响，已经有1年时间。1楼居民何女士反映：“前面商铺大部分是饭店，一到午饭、晚饭时间，铁皮烟筒就开始响，特别是晚上非常扰民。在楼前面还有一家烧烤店，排出的烟味更是熏人，有时烧烤店营业到凌晨2点，屋子里面都达到30度了，我们也不能开窗。除了排烟和噪音外，饭店还将垃圾乱堆放在小区内。我希望这些问题，相关部门能帮忙解决。”该小区物业工作人员告诉记者，物业公司平时负责小区内的维护和管理，并没有执法权，排烟扰居民的情况只能协助居民劝说商铺，但不能强制。而临街商铺的垃圾也是归物业管理，他们要求饭店将产生的垃圾装袋后放到小区指定垃圾堆放处，由保洁员统一清理，但仍存在一些饭店不按要求扔垃圾的情况。　　案例四绿地被占私搭乱建物业有权制止　　刚入夏时，记者接到多个小区业主打来热线反映，称小区公共绿地被占，以及私搭乱建现象比较严重。“小区规划的公共绿化用地，现在却成了一楼住户的小菜园，有的还把原来的花草树木砍掉，整个小区绿地被业主私自改得乱七八糟。”某小区居民周先生说。　　该小区物业人员对记者说，近年来私建菜园的现象非常严重，且大部分都破坏了原有的绿化带。“我们物业发现这种私建菜园的现象马上就会清理，但是管控稍微松一点业主就又开始种植。清理私建菜园之前，我们会下发通知，还张贴众多标语，提醒广大业主爱护公共用地，可是一点用都没有。”该物业工作人员表示，不仅是私占绿地，私搭乱建现象也时有发生。对此，某律师事务所王律师表示，《物权法》中规定：小区绿地属公共区域，归全体业主所有，个人不得私自占用或改变用途，擅自占用、更改绿地用途的行为是不合理的。“如果业主需要占用，则应在其他业主知情的情况下与物业公司协商。如果小区出现占用公用绿地或者在公共区域私搭乱建的行为，物业及相关业主均有权制止。”王律师说。　　业主问题多业内人士答疑解惑　　不少市民针对小区物业服务方面提出问题，带着这些问题，记者采访了一位多年从事物业管理工作的何女士。　　疑问：物业费包含哪些服务？　　解答：物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。　　疑问：物业与业主的矛盾中，哪些属于开发商遗留问题？开发商遗留问题，物业该怎样解决？　　解答：开发商遗留问题大致包括：保修期内的房屋质量问题，有的开发商将保修事项委托给物业服务企业代理，这种情况下，业主可以找物业管理公司来解决；水、电、暖、燃气等设施不全或没有开通问题；公共配套设施不全或无法使用问题；开发商在销售过程中承诺的物业管理以外的问题。这些开发商遗留的问题一旦出现，有些业主就会认为，既然自己交了物业费就该归物业管，但其实有些问题并不在物业管理范围内。那么，对于开发商遗留的问题，物业怎么处理？从交钥匙开始，房屋的保修期一般是五年，在这期间，房屋出现问题由业主委员会和物业共同找开发商协调，保质期过后，就由业主委员会提出申请大修基金。　　疑问：小区内跳广场舞、养狗、楼道里乱堆杂物、乱贴小广告等问题，物业该如何管理？　　解答：对于以上问题，物业公司没有执法权，但可以协助做好相关工作。楼道里乱堆杂物，乱贴小广告等问题，物业公司可以协助做好清理工作，并对做此行为的人进行监督和劝导。　　疑问：小区出现偷盗问题，或业主设施被破坏，比如玻璃被砸等，物业是否担责？　　解答：一般情况下，物业公司所提供的所谓安全方面服务，是指协助公安机关实施的小区公共区域的秩序维护服务，不对业主专有部分负有保安和看管责任。
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点击加载更多【物管】哪些事情该物业管｜物业管不了的事，业主该找谁？ 00:04 |
“物业是小区管家”，这是业主遇到问题后最常想到的一句话，然而“小区管家”是不是万能的呢？自己家纱窗坏了、墙面有裂缝、电梯经常发生故障、井盖破损……这些小区常见的问题都应该由物业负责吗？
近日，记者就近期接到的关于物业的热线电话，咨询了房产管理中心工作人员，逐一对这些问题进行解答，划分出物业、业主、开发商、部门在小区常见问题上的职责范围。
物业非“万能管家”，职责范围有界限
自家纱窗坏了要求物业更换 &
家住佰利金湖湾小区的王先生称，他家纱窗坏了将近两个月，多次找物业维修，对方始终没有给出明确答复。他为此甚至去堵住物业的门口，但对方依旧一拖再拖。“我住进这个小区两年了，东西坏了，怎么找物业，对方也不给我修。这次是因为纱窗框坏了，关上窗户家里进蚊子，实在没法正常生活，我才不得不多次去找物业。”王先生越说越气，称他今年将近七十岁，物业于情于理都应该给自己换上纱窗。
对此，该小区的物业工作人员表示，小区内的纱窗已经过了质保期，现在出现问题物业将不再负责维修。但是考虑到业主的实际情况，近期将会统一排查维修，所以才会让王先生暂时等一等。
解答：窗纱、水管等设备，在交房时签订合同规定相应质保期。如果在质保期内，这些设备损坏将由开发商进行免费维修；超出质保期将由业主自行维修，在整个维修过程中，物业没有责任上门免费维修。
电梯时好时坏，维修责任谁负 &
“我们小区电梯时好时坏，经常出问题，有时候还会关不上门，这是关系到业主安全的事情，物业必须重视，实在不行就换新的。”新湖家园的郑女士说，她多次向物业反映情况，迫切希望换上新电梯。
据郑女士介绍，该小区电梯上个月还发生“困住孩子”的情况，两个孩子在里面困了十多分钟，这件事让人心有余悸。“电梯月月都会维修检查，并没有出现严重问题，各项测试都正常，郑女士反映的‘困人’事件也没有核实过。”该小区物业工作人员表示，更换电梯不是小事，不能仅听郑女士一面之词。为此，郑女士和物业多次争论，但直到现在仍然没有结果。
解答：电梯使用、检查、维修分别属于住建局、质监局、物业。郑女士遇到的故障问题，需先由质监局进行检查，如果检查结果良好，可继续投入使用；如果发现质量问题则反映给物业，物业联系维修单位进行维修，维修后仍有安全问题再商议更换。因此，在该小区电梯质检结果良好的状态下，物业只做好日常维护即可。
门口井盖破损，老汉夜行绊倒
赵大爷今年70岁，家住十三局宿舍，前几天晚上出门遛弯，被小区门口破损的井盖绊倒。为此，给小区更换个新井盖成了他的心头大事，往小区物业跑了好几趟，可物业一直称他们没权更换。“那个破损的井盖就在门口，一边凹一边凸，老人上了年纪，步子迈不高，很容易被绊倒，万一出什么事情谁负责呀。”赵大爷说，他现在膝盖还疼，可就是不明白物业为什么不肯给换个井盖。
解答：小区内井盖一般分为自来水井盖和排污井盖，但无论哪一种，物业都无责无权更换。业主应将此问题反映给自来水公司和环卫处，由部门核实该小区是否进行产权移交，如果已经移交则由部门负责更换，没有移交则由开发商进行更换。
墙壁裂开缝隙，物业不给维修
家住润枫水尚小区张女士的新家刚刚装修完两个月，原本一家人兴高采烈住进新家，可墙上裂开的两道缝，却让她怎么也高兴不起来。“这是新房子，现在就有裂缝了，房屋质量有这么大问题，物业也来看过了，为什么不给我维修？这样的房子怎么让业主住踏实。”张女士气愤地说，她十分担心，日子一长这两道裂缝变大会发生危险。
对此，该小区物业称，已经将此事通知开发商，对方表示近期会来维修，但是物业无责对房屋质量负责。
解答：由于张女士刚装修完房屋，造成房屋裂缝的原因可能是房屋质量问题，也有可能是装修导致。如果张女士楼上楼下住户房屋也存在裂缝，则基本判断为质量问题，由开发商维修，如果仅此一家，则很有可能是装修导致，由业主自行维修。
小区管理责任界限
不少小区经常会发生物业管理公司与业主之间的纠纷，有很多时候，纠纷发生的主要原因是没有分清楚双方的职责、责任有哪些。记者就此采访德州市房产管理中心工作人员，划分出物业、业主、开发商、部门在小区常见问题上的职责范围。
物业公司应承担的主要责任 &
1、物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；
2、公共绿化的维护；
3、公共区域环境卫生的维护；
4、公共区域的维护、安全防范等事项的协助管理服务；
5、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
6、物业维修、更新、改造费用的账务管理；
7、物业服务和物业档案的保管；
8、物业服务合同约定的其他事项。
小区设施的责任划分 &
1、业主自行维修养护。业主自有的专有财产，如房屋室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气（以计量装置或入户端口为界线）表以内的管线及自用阳台等。业主也可委托物业公司或其他专业维修人员代修，费用业主自出，不在物业费出。
2、物业公司维修养护。房屋的共用部位和共用设施设备由业主委托给物业公司，由物业公司负责日常维修养护，费用由收取的物业费列支，中修、大修事项的维修费用从小区全体业主交存的住宅专项维修资金列支。（共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）
3、市政公用单位负责维修。如住宅小区内的水、电、天燃气、暖等计量装置或入户端口以外管线的维修养护，由有关供水、供电、供气、供暖单位负责维修，养护费也由其支付。通讯网络由通讯单位负责，维修养护费也由其支付。
部门管理负责部分&&
1、房屋建筑质量问题。在质量保修期内的房屋质量问题由开发建设单位承担，办理批建手续的属地住建局负责督促开发建设单位履行保修责任。
2、电梯运行不正常问题。市住建局负责加强电梯安装环节的质量监管；市质监局负责电梯登记使用、定期安全检验；市房管中心监督物业公司协同电梯供应商或维保单位负责具体维修。
3、小区内占道经营问题、噪音扰民问题。由市城管执法局和“三区”城管执法局按照职责划分负责。
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物业管理中业主委员会的尴尬与思考
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