一列列车行驶在北京居庸关长城附近盛开的山桃花海中。
上了年纪的大爷大妈准点前来，早出晚归，堪比上下班。
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　　作者：康辉
　　来源：美房网投资俱乐部（微信公众号ID：meifang-club）
　　一看到这个题目，明眼人就能看的的清清楚楚，可是就是有人看不清楚，于是我不得不占用你的眼球五分钟。
　　随着北京市规划委副主任、新闻发言人王飞表示，通州将与北三县实现“三统一”――统一规划、统一政策、统一管控。北三县划进北京的消息再次传出。
　　政策是可以用嘴说的，但是房价却是由市场决定的，也就是说由买方和卖方的博弈来形成的。其中起主导地位的就是买房人愿不愿意，以什么价格愿意买进房产的诱导刺激因素来决定。更确切的说就是北三县到底有什么实质性的利好来吸引其他地方的人口愿意到这里来居住生活。
　　如果京津冀一体化真的就像统一这么简单，那么就不要叫做京津冀协调发展了，直接叫做京津冀统一发展。统一规划并不等于同一规划。统一规划就是有多方的决策部门坐在一起来协商达到平衡，而同一规划就是只有一个领导来做主决定就行。
　　这其中，北三县能否划进北京就是敏感问题。划进北京，也就是从户籍政策统一划归北京，但这可能吗。北三县一百多万的常驻人口就此全部划进北京，本来去年北京市高调宣布的控制总量2300万人口的计划现在已经略有超出，北三县再归属北京，北京的总人口就大大超出人口控制总量目标。显然，划进北京绝对不可能。
　　另外，北三县划进北京有什么目的，真的北京土地不够用了吗？在这个问题上，我们一定要用头脑来思考，如果北三县还是大片空旷的土地，那么现在划进北京还有些可能。但是，北三县现在已经成为楼市热土，大片土地已经出售完毕，目前可供出售的土地已经相当紧张。
　　北京现在紧缺的不是大量现成的人口，而是大量能够承接人口外溢的土地！
　　北京未来市政府所在地潞城向北是宋庄镇，有大片未开发的土地资源，向南是张家湾更是大片连片的土地，对领导们更珍贵的是这些土地都是农田，人口很少，这就意味者开发这里的拆迁成本最低，也就意味着这里才是领导们的下一个猎物。
　　哪里人少，哪里土地成本最低，就搬迁到哪里，这已经是现代时期最常见的政府搬迁模式，不管是当年的青岛市政府搬迁，还是后来的重庆市政府搬迁，更包括现在如火如荼的北京市政府搬迁全都是也必然全都是这个统一思路。
　　拆迁成本巨大这是整个人类走向文明的必然结果。就像深圳宁肯填海得到土地，也不会去拆迁城中村的道理一样。而我发表的原创观点《为什么地铁出口总建在荒无人烟的地方》也同样是这个道理。
　　尽管京津冀一体化是国家级战略，但更多的是人口外溢、产业转移、区域协同发展的规划，而涉及到行政区域的合并将是一个更为复杂的国家政策层面的设计，即便真的存在，也不会是由北京市的规划委来进行发布，至少是国务院这一级别的官方宣布。
　　北三县如果现在还是荒无人烟的土地，那么划进北京还存在理论的可能，但是现在的北三县已经是人口密度较高的新型城镇，越是人口多，和北京的距离就越远。
　　就像厂通大桥相对于潞城和潮白河孔雀城的地位，潮白河孔雀城的人口越多，厂通大桥就越没有建通的可能。
　　本文作者：康辉，美房网投资俱乐部首席分析师（个人微信号:meikang986），毕业于北京理工大学应用数学模型专业，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表六百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。
　　郑重声明：本文来自微信公众号美房网投资俱乐部首发，是美房网投资俱乐部原创文章，欢迎转发，不欢迎转载。如需转载请保留本版权说明。
　　康老师经典文章回顾：
　　1.为什么地铁出口总建在荒芜人烟的地方！
　　2.历史证明：地王涌现只是房价下降通道的开始！
　　3.只有康老师才告诉你的秘密，千万不要买飞机场边上的房产！
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[原创]房产投资的本质是人弃我取，不是人云亦云！
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9:20:08 发布在
作者：康辉&&&&来源：美房网投资俱乐部&&&&最近经常有人问我，康老师，我身边的人都在在买房，我是不是应该也赶紧买房？&&&&这个问题让我想起一年前的同样问题，康老师，现在别人都不买房，为什么你偏偏让我买房？&&&&这两个问题，看似截然相反，实则同出一辙。时间就是检验整理的唯一标准，去年听我的话买房的人大获全胜。而问我这两个问题的人就是去年没有听我的话的同一拨人！&&&&如果你买房只是自己住的话，那么就在你最需要房子的时候出手买房就行。如果你买房是为了投资的话，那么首先就要明白消费跟投资的区别。&&&&投资与消费的区别：&&
消费功能跟投资功能的最大区别就是一个是同向思维，一个是逆向思维。也就是说，消费品越看见别人都去买那么你也应该去买，而投资品确是当别人都去买的时候就是你应该撤出来的时候。&&&&如果购买房产你只考虑房产的消费功能，那么在别人去买的时候是你也应该买是没有错的，当别人都去买的时候，也就代表了这个房子的配套设施开始成熟，各种利好预期已经兑现，价格到了顶点。&&&&而如果你是投资房产的话，首先就要明白投资的本质就是为了挣钱，就是为了收获涨价带来的收益，就是认为未来的价格会高于现在的价格。也就是说只有买进的价格越低越好，卖出的价格越高越好，买进价格和卖出价格的差价就是投资价值。&&&&要想买进的价格越低越好，那么当然就要在买的人越少的时候去买，要想卖出的价格越高越高，自然就要在别人都去买的时候你赶紧卖出。&&&&同样是香河的房子，去年没人买的时候，我带领大家去买进，价格只有五六千，那个时候很多人会说香河十年都没有涨价为什么要买，当时我说正是因为十年没有涨价就是最大的利好。一年后的现在，当香河的房价达到一万二的时候，我带领大家开始获利兑现时，去年不敢买房的人又开始说别人都在买房所以我也要买房，于是我们前期的投资者终于找到了接盘侠。&&&&前期在房价低的时候敢于买房的人恰恰就是买的起房的人，而后来看别人都买房而开始借钱贷款买房的人恰恰就是买不起房的人。能买的起房的人都是在别人不敢买房的时候买房，买不起房的人是看见别人都在买房的时候才去买房。能买的起房的人都是看我后面会不会有人排队买房（未来），而买不起房的人只看我前面有人排队买房就足够了（现在）。&&&&于是，巴菲特老师说：别人疯狂我恐惧，别人恐惧我疯狂。康辉老师说：当买不起买房的人都开始买房的时候，就是买的起房子的人把房子卖给买不起房的人的时候。&&
投资的本质就是逆向思维，利空的时候买进，利多的时候卖出。当很多人在高喊“燕郊四万香河两万”的时候，我想到的是去年这个时候中国股市里的“上证一万点深证八千点”的声音。&&&&本文作者：康辉，美房网投资俱乐部首席分析师（个人微信号:meikang986），毕业于北京理工大学应用数学模型专业，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表六百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。&&&&郑重声明：本文来自美房网投资俱乐部首发，是美房网投资俱乐部原创文章，欢迎转发，不欢迎转载。如需转载请保留本版权说明。&&&&康老师经典文章回顾：&&&&1.为什么地铁出口总建在荒芜人烟的地方！&&&&2.历史证明：地王涌现只是房价下降通道的开始！&&&&3.只有康老师才告诉你的秘密，千万不要买飞机场边上的房产！&&&&更多美房网康辉老师原创观点敬请期待！
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为什么地铁出口总建在荒无人烟的地方？作者：康辉 &来源：美房网投资俱乐部（微信公众号ID：meifang-club）地铁作为城市快速交通的主要工具，乘坐地铁现在越来越成为城市居民的最重要出行方式。房产作为拥有城市公共财富的载体，地铁的价值也在房产中财富效应的占比的比重越来越大，地铁房成为和学区房并重的两大楼市热点的区域。投资买房就是去捕捉未来城市公共配套设施的增加带来的财富性机会。所以购买房产后坐等地铁通到家门口就是康老师给大家传授的楼市中捡金捡银的机会。可是，很多购买了地铁房坐等这种机会的人却发现，越来越多的地铁总是把出站口建在空旷的地方，让自己的地铁梦大打折扣。这是为什么呐？康老师给你揭开谜底。......当大家都认为买房是“稳赚不赔”时，那就到了“稳赔不赚”的时候作者：康辉 &来源：美房网投资俱乐部（微信公众号ID：meifang-club）去年的今天，当上亿股民正在憧憬股市点位冲破万点就在眼前，当数百万新开户的股民跑步入市的时候，当所有的人正在享受股市上涨快乐的时候，中国股市历史上最惨烈的暴跌突然而至，千股跌停噩梦般袭来，顷刻间哀鸿遍野，新老股民扼腕顿足。前事不忘后事之师，当我经历了太多这些投资市场的起起伏伏的时候，这些血淋淋的教训给了我逆向思维的投资理念。同样在去年的这个时候，楼市冷冷清清，尽管管理层几次出手政策刺激，市场仍然毫无起色，观望气氛浓厚。但我发现楼市的机会已经来临，......房价见底的四个标志作者：康辉 &来源：美房网投资俱乐部（meifang-club）我反复说过，房价就是买方和卖方在某一个价位上看法完全相反的必然产物。买房就是认为房价会上涨，卖房就是认为房价会下跌。但实际在买房和卖房的交易活动中，每个交易者的言行都是相反的。比如买房人肯定认为房价会涨，但是嘴上却跟交易对象说房价会跌，而卖房人肯定认为房价会跌，但是嘴上肯定会说房价会涨。所以逆向思维就是投资决策时最重要的判断工具。......房产税越来越近，种种迹象表明房产税是这样征收的作者：康辉 来源：美房网投资俱乐部（meifang-club）近期，咨询我关于房产税会不会征收的话题的朋友越来越多，对于这个敏感的话题，我谈一下自己的判断。随着重庆市长黄奇帆进京赴任，房产税离大家就越来越近，大家知道，黄奇帆在重庆就任市长时，率先启动了房产税试点，并且随着黄市长离任重庆，重庆房价立刻上涨，引发重庆采取了新一轮的调控房地产的措施就是用房产税来调控房价。应该说，未来用房产税代替行政调控正是此前政治局会议多次强调的“建立房地产健康平稳发展的长效机制”，因此，房产税或早或晚就要在机会成熟的时期推出。......为什么中国人喜欢买房子？而美国人喜欢租房子！作者：康辉 &来源：美房网投资俱乐部（meifang-club）在回答题目的问题之前，我们首先就要明白买房子跟租房子有什么区别。买房子就是拥有产权，看的是未来的发展，而租房子就是使用权，看的是现在的居住条件。买房的目的就是为了未来的升值，而房子的升值只跟房子的主人有关系，跟居住的人没有关系。如果不是为了升值，完全可以租房居住，没有必要买房。从这一点来看，不管是中国人还是美国人，都是同样的。所以，当问中国人为什么喜欢买房而美国人为什么喜欢租房的问题时，就变成了这样的同样问题，就是......为什么很多人投资房产都失败，那是因为看不到房产的成长性！作者：康辉 &来源：美房网投资俱乐部（meifang-club）总有人问我，为什么自己投资的房产总是不涨，而别人投资的涨了很多。而自己的房子比别人的看着好很多。这个问题的本质就是到底什么样的房子是“好”房子，难道是看着漂亮，住的舒服吗？如果你只是一个刚需，当然考虑的就是漂亮舒服，但是如果你是投资，那么就要知道比漂亮舒服更重要的就是成长性，也就是说房子涨价的原因就是因为会成长。......投资房产的最大误入：用刚需的眼光去做投资作者：康辉 &来源：美房网投资俱乐部（meifang-club）每次当我给会员们选中了一个房产投资标的的时候，总会有人说，那里的配套还不完善，为什么要去投资？每次当有人这样问我的时候，我都心中一喜，这个项目我又选多了。因为我非常明白，这些质疑我的人就是未来的接盘侠，就是未来我和我的投资团队能够获利兑现出局的对手盘。而当没有人质疑我的时候，我就会非常恐怖，我自己就会打鼓这个项目十有八九选错了，未来根本找不到接盘侠。因为我们从事的是房产投资，就是捕捉房子的投资价值，而房子的投资价值......买房其实就是老百姓心中迸发的在对央行印钞机的怒吼作者：康辉 &来源微信公众号：美房网投资俱乐部（meifang-club）经常有网友会这样对我说，康老师，我手里有点钱，实在不想存在银行，是不是只能买房子？这样的问题，其实不是这个网友自己一个人的疑虑，确切的说，是当前几乎所有购房者的共同心愿。这些购房者更是几乎都想用贷款买房，不是他们真的愿意希望借钱负债，而是他们清醒的看到房贷的利息远远低于真实的通货膨胀率，而通货膨胀率减去房贷的利息差就是未来买房的实际收益。从这个问题就能看到，为什么限购令根本挡不住大家买房的热情，反而是限贷令或者房贷利率上浮才是购房者的真正绊脚石。......房产税被搁置的真实原因揭秘作者：康辉 来源公众号：美房网投资俱乐部（meifang-club）日上午11时，十二届全国人大五次会议举行新闻发布会，新闻发言人傅莹在回答房地产税时表示：今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。加快房地产税立法并适时推进改革，这是在党的十八届 三中 全 会提出的改革任务中列出来的，所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。当然这部法律涉及面比较广，也涉及到方方面面的利益，所以围绕这个问题的讨论是比较多的。根据我的了解，我们今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。此言一出，悬在房地产市场的一把利剑收进剑鞘，各种媒体纷纷解读，楼市会走出调整，房价将会再次迎来上涨期。更多的人都在发问，不是说房子是用来住的，不是用来炒的吗，难道国家真的只允许房价上涨吗？......千年一遇的粤港澳大湾区！是谁比总理还早半个月提出来？作者：美房网主编 来源微信公众号：美房深圳（meifang-sz）最近粤港澳大湾区刷爆媒体圈，各家媒体纷纷解读大湾区给相关城市带来的机遇，很多粉丝也纷纷来询问作为个体投资者机会在哪里。主编现在很想自豪的说一句：“机智的我早已看穿一切”！主编早在2月份就已经提出了粤港澳湾区的概念！比李克强总理在两会上提出来早了半个多月。大家可以翻阅微信公众号（美房网深圳）的文章《如果深圳未来比肩纽约，那房价会怎样？》。在这篇文章中，主编写到：“历史已经证明，大都市群主要位于湾区，从纽约湾到东京湾。这一趋势正是印证了湾区发展所需的地理优势......2016年没买到房子的人有这些通病，你有没有？作者：美房网主编 来源微信公众号：美房网广州站(ID:meifang-gz)从2015年初开启了这一波的楼市行情，在2016年底结束了这一波行情，近两年的上涨周期，这是中国房地产上最浓重的一笔，注定要被载入中国房地产发展的史册。精明的人，只需抓住这一波的行情，就屌丝变高富帅，财务自由不是梦。而对于绝大多数的屌丝来讲，屌丝还是屌丝，买房只会变得更加艰难。更有甚者，错过了一生唯一留在深圳的机会，最终只能选择黯然离开。在这一轮暴涨行情中，有人选择无视，有人选择等待，有人选择挣扎，有人选择顺势而为……每一种选择都代表了一部分购房心态和群体，而暴涨行情尘埃落定后，不同的选择也得到了不同的结果和回报，有喜有悲，也有无奈和感慨。那些被中介各种设局被骗买房的人，赚的盆满钵满，而那些自认为聪明的人，一误再误。......M2年增长13%，财富阶层终将沦为穷屌丝！除非你做这件事作者：美房网主编 来源微信公众号：美房深圳（meifang-sz）今年政府工作报告中说，今年发展的主要预期目标是：国内生产总值增长6.5%左右，今年广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右。看清楚了，M2在2017年预期增长12%。其实M2的增长在过去的25年间，年均增长是13%。整个社会的资金用什么数据来衡量，广义货币M2（Broad money），它是现实流通的现金加上各类存款的总和。这个广义货币总量，我又管它叫印钞机，1992年M2有据可查的数据是4万亿，而今年已经将近160万亿，25年增长了40倍，平均年化增长13%。如果你1992年的工资是1000元的话，现在你的工资需要是40000元，才能保持跟当时一样的购买力。......深度解读2017年楼市第一关键词——分化作者：美房网主编 &来源公众号：美房网上海站（meifang-sh）导语：根据发达国家楼市历程，我国未来楼市必定出现三种分化：城市分化，区域分化以及楼盘分化，这些分化背后的逻辑是人群的分化，未来只有10%的城市、20%的核心区域、以及30%的楼盘值得投资。今天看明年楼市第一关键词——分化。正文：超级城市不是政策选择的结果，人流的方向只会往资源更集中的地方流动，根据亚洲、美国以及俄罗斯等发达国家发展经验，超级城市是未来我国的必然趋势，“投资不出圈”就是不要走出这些城市圈。......未来楼市第二关键词——轮动作者：美房网主编 &来源公众号：美房网上海站（meifang-sh）前段时间，我发表了文章《2017年楼市第一关键词——分化》，题目有些局限，应该是未来楼市第一关键词，正所谓城市分化、区域分化以及楼盘分化。今天我们观察一下楼市第二关键词——轮动，大城市轮动，城市圈内城市轮动以及大城市内区域轮动。为什么说是第二关键词而不是第一关键词，为什么有这个顺序，因为没有分化就没有功能划分，就没有城市内区域价值的发展，因此也就不存在轮动。正因为社会分工的不断细化，导致不同城市以及城市内的不同区域承载着功能不同，导致人群的区分，进一步导致分化的出现。有了分化的出现，不同城市或者区域发展的速度和远景不一样，成熟程度不一样，因此便出现了轮动。......买房必看！6个老司机都会栽跟头的交易陷阱作者：美房网主编 来源公众号：美房网上海站（meifang-sh）在一线城市和一些重点城市，二手市场是商品房流通的主要渠道，二手房比一手房交易相对复杂，陷阱相对更多。在交易中，除了常规问题如手续是否齐全等容易发现的陷阱，还有些陷进十分隐蔽，我们今天从常规问题和隐蔽问题（有时是另一方故意设置的）进行讨论。前段时间，我们罗列了一手房和二手房的交易区别，今天再做一次简单梳理一下买新房优点......情人节过去了，跟大家说说房子和婚姻那点事儿作者：555号会员 李佳来源微信公众号：美房网投资俱乐部（meifang-club）我们知道《诗经》中有关爱情和婚姻的感人至深的诗歌不胜枚举，有像“关关雎鸠，在河之洲。窈窕淑女，君子好逑”这样讲述追求美好爱情的，也有像“桃之夭夭，灼灼其华，之子于归，宜其室家”这样描述拥有美满婚姻的。在当今社会，当我们真正面对婚姻时，有时候礼金和房子就是摆在我们面前最现实也是亟须解决的问题，也就是说在特定的情况下，一些不能用金钱衡量的物品，其实和金钱或物质也有着极其紧密的联系。......一线城市的房产就是抵御财富损失的最完美工具作者：美房网编辑 李佳来源微信公众号：美房网北京站2016下半年一线城市房价的“V”形深度反弹完全超出政策的预期，据相关数据统计，下半年每个月新增住房贷款占到新增总贷款的七成，在这样炙手可热的房地产市场，我们许多购房者也在恐慌、从众、追高的心理支配下完成了2016年的购房置业任务。仔细探究房价暴涨背后的真正推手，我们会发现房价疯狂飙升与我们盛行的“去库存”的概念密不可分，去库存的初衷是提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，把去库存和城镇化结合起来，让“去库存”搭上我国城镇化进程的快班车。可是就在“去库存”的大环境下，......让你屡屡失去买房投资机会的，就是“内卷化”思维作者：555号会员 &李佳来源微信公众号：美房网投资俱乐部（meifang-club）说起房产投资，在当今社会是个极其热门的话题，凡是涉及房地产领域，各大媒体的报道总是源源不断，各路名家更是众说纷纭。在现实生活中房产投资作为一种高资金注入的投资，有些人趋之若鹜，有些人望而却步。 我们知道，房产投资就是对那些有大概率能升值的房产价值洼地进行提前布局，就是从大多数人看不到价值到能看到价值的一个转化过程。而用人口流入方向去捕捉楼市中的价值洼地就是非常常用的判断工具。我们投资房产，首先得了解某个城市或是某个区域的流动人口的层次和数量，因为房产的投资价值......
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