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怎样对物业公司的起诉进行应诉答辩
我们是市政府宿舍大院的业主，由于没有交纳物业费用，现被物业公司告上法院，不是我们不愿意交纳物业费用，而是我们的住房是单位自建在这个小区，我们的物业费用也是全额交给了单位。一直以来，都是单位对各家进行水费抄表并派驻维修工、清洁员，物业管理费、水电费直接由单位从工资扣缴；到06年的时候，这里有个物业开始给我们扫地，扫地不到两个月就开始向我们要物业管理费用。过了几年自己来又自己走了，这里从来没有成立过业主委员会，更没有任何业主委员会和这家物业公司签订过任何委托或者合同书！现在他们突然向法院提出起诉，说我们欠交物业费。我们被起诉的有几个单位三、四百户，今天收到法院的起诉书了，请问我们应该怎样来维护自己的权益和如何来进行应诉答辩呀？
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双方之间不成立物业服务合同关系，并有“要约--承诺”这一合同成立过程，对于不请自来的物业公司，如客观上业主确有受益的，法院可以根据公平合理原则适当给予少额的补偿。业主应当委托律师积极应诉。
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免费问律师物业起诉业主欠费
一场双输的“战争”_社会_鲅鱼圈新闻网
物业起诉业主欠费
一场双输的“战争”
业主和物业，谁也离不开谁，可是日子长了，矛盾纠纷也就在所难免。几个月前，家住鲅鱼圈区金水康桥小区的司先生收到了法院送来的起诉书：小区物业服务公司起诉要求他支付拖欠2年多的物业管理费。而这次被起诉的业主还不止司先生一人，自2015年3月以来，鲅鱼圈区人民法院共收到了19份金水康桥物业服务公司的起诉书，要求被告业主支付拖欠的物业费。
为什么一下子起诉这么多业主？物业公司的负责人表示，这次起诉的被告都是欠费2年以上的业主，最多的业主拖欠费用已达到3万多元，已经严重的影响了企业的正常运营管理，也侵占了小区其他业主的合法权益，在多次协调解决未果的情况下，公司才决定采取法律手段解决纠纷。
矛盾缘于对服务不满
在这19起物业公司起诉业主的案件中，业主拒绝缴纳物业费的理由有很多，比如物业服务水平不能满足其要求，小区存在一些有争议的历史遗留问题，房产证、消防手续办理不及时，房屋质量存在问题以及公共设施维修不及时等。
不少拒绝缴纳物业费的业主还将矛头直接指向了非物业服务范畴。物业服务公司的负责人也坦言，在小区业主入住之初，小区确实存在一些工程遗留问题，对业主的正常生活造成影响，造成业主对物业服务的质疑。一些门市的消防审批手续办理延后，也使当时的部分门市业主不能正常如期营业，受到一定的经济损失。但物业负责人同时表示，这些问题物业方面也在积极改善协调，通过努力大部分问题已经落实解决，希望业主能够对物业公司的服务给予谅解和支持。
据悉，在被起诉的19户业主中，14户业主已经同物业公司达成谅解，另有2起诉讼以物业公司胜诉告终，尚有3起仍在审理之中。法院在审理后认为，被告业主均实际接受了原告物业公司提供的服务，但未履行交纳管理费的义务，其行为不仅侵害了物业公司的合法权益，也侵犯了其他业主的利益。因此，法院支持了物业要求补缴拖欠物业管理费的诉讼请求。
法律界人士则表示，由于被告业主拒交欠费的抗辩理由多数不能成立，而且普通业主的举证能力不足，所以在这类案件中业主的胜诉率一般都不高。
这是一场没有赢家的诉讼
针对大规模起诉业主拖欠物业费，金水康桥物业的杨经理解释，这是一个无奈之举，&很多业主反映的问题并非物业服务质量方面的问题，遇到这种情况，物业反复协商调解，递送催费通知，业主也是置之不理，我们只能走法律程序。&
事实上，在金水康桥小区拖欠物业费的业主远不止19户，这是一个恶性循环。因为对物业服务存在意见，业主就拒交物业费，物业公司的经营状况必将受到影响，服务质量更难保证，也必然会出现更多的服务问题。难道这真的是业主或者物业想要看到的结局吗？
近年来，物业纠纷事件呈现出明显的多发趋势，而这些纠纷又集中体现在业主欠费、物业不服务。而业主拒缴物业费的原因归纳起来主要有三种，一是开发商存在遗留问题，工程问题；二是公共设施维修不及时、服务不到位，物业管理存在争议；三是业主没有形成&享受服务，主动缴费&意识。
就纠纷本身而言，这类诉讼案件虽然牵涉问题复杂，但其实完全没有必要进行庭审判决，多数情况下双方只是需要一个对等、有效的沟通平台，使业主和物业双方的权益都能得到保护。而召开业主大会成立业主委员会恰恰能够搭建起这样的平台，能更好地管理小区，也能更好的依法维权。
从物业管理到物业服务，物业的身份和行为都在发生着改变。从被动接受管理到主动享受服务，业主的维权意识也在不断增强。时下，业主和物业的博弈仍在继续，但共生双赢的平衡，也许就在不远的将来。
责任编辑：于琪神问答|因物业不作为拒交物业费，被物业起诉怎么办？神问答|因物业不作为拒交物业费，被物业起诉怎么办？百闻问答精选百家号导语：因物业不作为拒交物业费，被物业起诉怎么办？关于“因物业不作为拒交物业费，被物业起诉怎么办？”这个问题，小编整理了多个来源的用户回答，供大家更全面的了解。用户名为“物业生活圈”的网友的回答，吸引了围观群众的87个赞和133个交流讨论：客观来讲，业主对物业不满意，认为物业不作为和缴纳物业费其实是两个问题。缴纳物业管理费是业主依据物业管理合同应当履行的义务。但是如果是个人对于物业公司不满，可以进行投诉。对物业人员不满可以向物业经理投诉，对整个物业公司不满，可以向业委会投诉。如果物业公司不作为是引起了众怒，那业委会是可以解聘并重新聘请新的物业公司。但是作为业主的我们常常会觉得投诉无门，进而用拒交物业费的方式。既然已经采取了拒交物业费，那么就得掌握证据，证明这个物业公司不作为，确实没有按照物业服务合同进行服务。只要有证据在手，就算物业公司起诉，你也不至于有太大的损失。但是如果是自己觉得物业不作为，意气用事不缴费，手上也没有任何证据可以证明物业不作为。那么打官司的话，业主是肯定败诉的。不管如何，只要是物业公司还一直在小区服务，就相当于我们每天都在享受物业服务，所以要缴纳一定费用。如果无故拖欠，那拖久了物业公司一起诉，除了物业费要补交，还会有一大笔的滞纳金。如果拿不出证据证明自己的观点，那之前所欠下的物业费还是会被要求补交。对于ID为“湖彬”网友的精彩回答，大家纷纷点赞支持，他是这么说的：物业费最好不要拖欠，业主对物业有意见可以先提意见，不行可以上诉，如果你不缴纳物业费物业公司有权利对你停止服务以及控告你的权利，一旦物业提起诉讼你必败无疑。希望各位业主不要意气用事，有什么意见请走正常的程序。对于ID为“叶律师”网友的精彩回答，大家纷纷点赞支持，他是这么回答的：物业与业主之间的矛盾很常见，也有很多业主认为物业不作为或未能履行物业管理职责等等为由，拒不缴纳物业费，是否能够成立呢？《物权法》《物业管理条例》、业主与物业公司签订的《前期物业服务合同》或《物业服务合同》等是 物业公司收取物业管理费的依据。业主可以看看《物业服务合同》一般约定物业公司提供物业管理服务，例如：对小区的公用设施、绿化环境、卫生保洁、治安巡逻等项目日常的维护和修缮服务，有权向业主收取物业管理费。业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。物业服务公司服务质量不合格通常属于一般违约，而非完全不履行，因此业主不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权。召开业主大会，解聘物业公司，选聘新的物业公司。当物业公司服务质量达不到《物业服务合同》约定的，以违约的诉请向法院起诉，要求承担违约责任。只要物业管理公司提供了物业服务，业主应当按照《物业服务合同》约定交纳管理费。业主逾期不交纳管理费的行为构成违约，业主委员会可以督促业主限期交纳。业主仍不交纳，物业管理公司有权向法院起诉，要求业主交纳管理费，若有约定滞纳金，还可以要求支付滞纳金。来看看网名为“孤灯910”的网友是怎么说的：物业当初与业主委员会签订的合同是一年，合同到期后未开过业主大会继续应聘，私下与业委会暗箱操作续签合同。业主委员会任期已满，加上有业委会成员退出，未开业主大会竞选候补人员，代表不了全体业主。业主委员会至少代表业主，小区各项大事还是需要开业主大会通过大多数投票才能有效，才能实施。业委会在任期已满，不开业主大会讨论的情况下想想操作私自与物业续签合同无效。物业未与业主个人签订有效合同，自然也就没有起诉的说法，就算起诉，以上所说的种种也可以反驳物业的非法操作。物业合同不透明，维修基金不透明，乱收费，不作为。公摊空间本是全体业主共有，物业私自拿来收费，不可取。现在百利华庭二区的主要问题是：从新选举业委会成员开业主大会商议物业所要管理好小区哪些工作，商议一些好的办法让小区更美好，更安全，更幸福。百利华庭二区业主群群主。来看看网名为“老伙计49547”的网友是怎么说的：我所居住的小区是新开发的，物业是开发商指派的，小区物业管理很到位，在此居住近一年半，全体业主较满意，暂还没听说有业主未交物业费的，所以也就不存在因未交物业费而被物业起诉的话题。还是谈谈自己原居住过的地方一些经历。我原住单位宿舍楼，厂倒人散后，大多数工友将自己居住的宿舍转卖，因此宿舍楼居住人家散乱，人员亦复杂，什么人的素质都有。幢宿舍楼本身就没有物业管理，又是敞开式，紧靠农贸菜场，赃乱差俱全，楼道经常有人在此大小便，楼梯垃圾无人清扫，可想而知卫生环境之恶劣，尤其居住在一楼人家更是苦不堪言。为此二楼的孙老主动找各楼层每家协商，聘请一对农民夫妻每月隔三叉五来宿舍楼打扫楼道与地面卫生，并负责清运垃圾，每户每月出费用5元钱。需说明的是此夫妻是在隔壁菜市场每天傍晚负责打扫卫生的，顺而便替我们宿舍楼清理卫生与垃圾，为此能增加点个人收入。头二月按部就班一切皆正常，整个楼区卫生环境有了质的变化和改观，令人遗憾的是第三月有些住户就不交5块钱卫生费了，理由五花八门，&这个月我家未人居住&，&光出钱，我家垃圾放在楼道门前未人带下去&，&我家住顶楼，用不着花钱顧人打扫&云云……。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。百闻问答精选百家号最近更新：简介:一个人问，一群人答；在这里，找到你所需要的答案！作者最新文章相关文章欠缴物业费法院起诉了,如果不应诉法院下一步会怎么办_百度知道
欠缴物业费法院起诉了,如果不应诉法院下一步会怎么办
欠缴物业费法院起诉了,如果不应诉法院下一步会怎么办
我有更好的答案
不应诉人民法院会缺席判决。你一样要承担给付义务，因此，还是应诉的好，说明欠缴的理由，当然最好有证据。以维护你的合法权益。
采纳率：58%
逾期仍不交纳的不出庭的话对你不利，缺席判决你很可能判输。（具体证据自己去收集）2、《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，物业管理企业可以向人民法院起诉：1，到时候会强制执行房产。类似的诉讼我碰到过多次，作为业主可以从几个方面来辩解、认为物业公司未履行好相关义务，因此拒交，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。物业公司是否履行了催缴的义务，不履行催缴义务直接起诉，没有法律依据
法院可能缺席审判并强制执行，对你是不利的。
缺席判决，生效后强制执行，拒不履行的话，可以查封/扣押价值相当的财产，同时可以拘留/罚款。
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业主郭某因擅自在北露台搭建阳光棚，违反了《业主临时公约》，被小区物业管理公司告上法院。一审法院判决郭某应拆除在北露台上搭建的阳光棚。郭某不服而上诉，二审法院经审理认为，物业公司向法院提起诉讼，要求业主郭某拆除阳光棚的诉讼请求，与法无据。故撤销了一审法院的民事判决，驳回了物业公司的起诉。
郭某对物业公司主张的事实并无疑义，一审法院也予以确认。争议焦点在于物业公司在未得到业主大会授权的情况下，是否能够作为诉讼主体来起诉业主。
对这一案例目前主要有三种观点，笔者在此一一列明，并举出持各自观点的理由：
物业公司受全体业主的委托，与业主委员会签订合同，其作为小区物业的管理者，是完全可以起诉的。其主要理由是：
1、从合同的角度讲，开发商与物业公司签订《前期物业管理服务合同》或业主委员会与物业公司签订的《物业管理服务合同》，是委托物业公司对小区进行物业管理。在这些服务合同中，对小区业主违章搭建、擅自封阳台都会有禁止性的约定，违反约定的，物业公司有进行上报或处理的权利，保证物业公司这一权利到位的最后一道权利救济手段就是通过司法途径，所以物管进行诉讼无可非议。
2、即使在上述两份合同中没有禁止违章搭建、擅自封阳台等禁止性规定，也会在管理服务合同中约定业主不得违反业主（临时）公约，而在业主（临时）公约中，往往是有禁止违章搭建、擅自封阳台的禁止性规定，如建设部《业主临时公约》（示范文本）第十八条：“本物业管理区域内禁止下列行为：占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；违章搭建、私设摊点。”鉴于此，物业公司按照业主（临时）公约的约定，并根据开发商签订的前期物业管理服务合同或与业主委员会签订的物业管理服务合同中关于不得违反业主（临时）公约的规定，也可以行使诉权，以保障全体业主的利益和物业公司管理的顺利进行。
3、就业主（临时）公约本身而言，往往也有授权物业公司对有些进行违章建筑业主进行诉讼的权利，特别是建设部的《业主临时公约》示范文本第三十一条：“业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。”第三十二条：“业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。”可见，仅根据《业主临时公约》的约定，物业公司对这类事件也可以进行诉讼。
4、在物业管理服务合同或业主（临时）公约没有约定物业公司对违章搭建或擅自封阳台等类似行为有制止、处理的权利，也不影响物业公司诉讼权利的行使。因为既然开发商或业主委托了物业公司对小区的业主进行服务，对小区的物业进行管理，物业公司为保持小区良好的居住环境，对个别业主侵害全体业主利益、妨碍物业公司正常的管理之行为，在对个别业主劝阻、制止无效的情况下，理应有一定的法律救济方式，不然，所谓物业公司维护广大业主的利益、对小区进行有效管理就会成为空谈。
物业公司只能根据物业管理服务合同或业主（临时）公约的约定，才享有诉权。其主要理由是：
1、物业公司对小区的物业管理权，是基于开发商或全体业主的授权，或者说是根据（前期）物业管理服务合同的约定范围进行管理或服务的。根据（前期）物业管理服务合同，物业公司接受开发商或业主的委托，对小区物业进行管理，在（前期）物业管理服务合同中，如果没有约定物业公司对业主违章搭建、侵占公共部位进行处理的权利，物业公司由于没有对这类事件的处理权，也谈不上起诉的权利。
2、对于在业主（临时）公约中，包含类似上文提到的建设部《业主临时公约》（示范文本）中物业公司对业主有诉权的约定，物业公司也可以据此进行诉讼。
3、从法律角度讲，物业公司根据（前期）物业管理服务合同或业主（临时）公约获得起诉的权利，并未违反法律的直接的强制性规定，根据民法“权利义务自治”原则，在未违反法律的强制性规定或禁止性规定的情况下，物业管理公司通过合同或公约获得诉讼个别业主的权利是没有法律上的障碍的。
对业主违章搭建、擅自封阳台类似的事件，物业公司是没有权利以自己的名义进行诉讼的。原因如下：
1、与物业公司无直接的利害关系，不符合立案的条件。小区业主的违章搭建、擅自封阳台类似的行为，其消极法律后果表现为其他业主的权利受到了侵害，比如说一楼的违章搭建可能会影响到二楼业主的安全，对全体业主来说，是影响到整个小区物业的品质，而对物业公司来说，是没有直接的利害关系，物业公司的直接利益几乎没有受到影响。
根据《民事诉讼法》第一百零八条起诉必须符合的条件，其中之一就是：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。可见，没有直接利害关系的公民、法人和其他组织，是没有诉讼主体资格的。业主的违章搭建等类似行为，可能会对物业公司的管理有一定的间接影响，带来管理的不便，但是并不能说明业主的此类行为跟物业公司有直接的利害关系。
2、在（前期）物业管理合同和业主（临时）公约中开发商或业主授权物业公司进行诉讼是与法相悖的。小区业主的违章搭建、封阳台、侵占道路等类似行为,从法律上讲,是一种民事侵权行为，如违章搭建，就是侵犯了广大业主对公共部位的所有权。业主的实体权利受到侵害，其可以通过民事诉讼的方式维护自己的权利，即行使诉权，但这种诉权能否转移，答案完全是否定的。因为诉讼权利的转移的一个前提是民事实体权利的转移，而小区业主受侵害的实体权利不可能转化为物业公司实体权利受到侵害，这也源于侵权行为对双方主体的依附权。在保险法的财产保险中，是有代位的规定，如甲的车辆买了偷窃险，而车辆被乙偷去，在乙未被捉获的情况下，保险公司根据保险合同给甲予以赔付，这种情况下，保险公司就享有代位权，可以向乙进行追偿，亦可以通过诉讼方式要求乙直接偿付给保险公司。这一代位权的规定，实际上是不能适用在本文所讨论的拆违案例中，因为在上面保险公司的案例中，甲的损失已经由保险公司赔付，甲的利益得到了保护，而保险公司由于进行了先行赔付而根据法律的规定拥有了代位权。而在违章搭建等类似的事件中，由于违章搭建等行为给业主造成的损失是难以用数字来计算的，物业公司也不可能赔偿受损的业主，所以其没有拥有代位权的前提。
如果将个别业主违章搭建、擅自封阳台类似的事件认定为是违反业主（临时）公约的违约行为，基于个别业主的违约行为产生的诉权可否转移呢？答案同样是否定的。诉权作出一种程序上的权利，一般与实体权利一并转移，我们先看业主的违约行为产生的是合同之债能否转让。根据《合同法》第七十九条的规定，债权人（具体到本文中应是受侵害的业主）是可以将全部或部分债权转让给第三人的，但同时这一条对债的转让也有严格的限制，其规定根据合同性质不能转让的债权不可转让。就违章搭建、擅自封阳台类似的事件中，业主受侵害是基于其特定的身份，即，小区的业主，这种合同（业主公约）的主体具有不可替代性或者说合同具有人身依附性，所以基于个别业主违章搭建之违约行为产生的债权是不能转移的，这也是有关合同之债转让的一个通说。
从目前的情况看，法院的司法实践是越来越倾向于第三种观点，在上海市《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》（沪高法民一[2002]6号）文件中，也支持了第三种观点，如果物业管理公司对类似的案件进行诉讼的话，法院一般是不受理的。但问题是在前期物业管理阶段，小区没有成立业主委员会，物业公司不能诉讼的话，小区的违章搭建就会无法通过诉讼方式解决，对没有执法权的物业公司，其所能做的，也只是向房地产行业主管部门进行报告了。
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