楼市怪象：为何在一片唱衰声中，三四线城市的房价依然在涨？楼市怪象：为何在一片唱衰声中，三四线城市的房价依然在涨？丰衣Og百家号据国家统计局24日发布的1月份70个大中城市新建商品住宅的价格指数，数据显示：1月全国房价平稳运行、热点城市继续降温是主基调。无论是从环比还是同比数据看， 一线城市新建商品住宅销售价格都出现了下降，二三线城市的房价涨幅回落，不过部分三四线城市仍在升温过程中。三四线城市的房价仍在上涨，甚至一些县城的房价也直逼市区房价。与此同时，最近大家都在热议三四线城市。唱衰三四线城市的房价，不知从何时起成了大众的主流思想。三四线城市房价泡沫太大、逃离三四线城市、卖了三四线城市的房买入一线云云……不少人甚感疑惑，为何三四线城市的房价在唱衰声中愈演愈烈？不可否认的是，三四线城市房子的居住属性大过于其投资属性和金融属性。三四线城市发展相对落后是真，但是三四线城市的房价就该“一动不动”吗？01三四线城市去库存动力强大在住建部三四线城市做好去库存工作的大方向号召下：热点城市的限购带来的外溢需求、城市自身发展滋生的本地购房需求、棚户区改造运动如火如荼的进行，都为三四线城市去库存带来了强大的动力。重压之下预计今年三四线城市的房价还是有上涨空间。当积累的库存去的差不多的时候，棚改会增加新一波的库存热。房子拆了住哪儿，要么是搬进分配的安置房中，要么就是拿着手中的钱去买房。购房需求在增长，三四线城市的房价一时半会没有下跌的理由。02城市发展拉动房价上涨预期不少人妖魔化了三四线城市，对三四线城市的认知还停留在若干年前的记忆。参谋长春节期间回到定位为三线城市的老家，发现家乡建设日新月异。有轨电车的开通使得人们只要花两块钱就可以跑遍主城区；连锁超市、大型商场的经营则可以满足人们的一切日常生活需要。假期间的看电影、聚餐、出境游等娱乐活动一样没落下，人们的消费水平丝毫不亚于一些热点二线城市。几年前的三四线城市的房价是低，但是几年前一块钱也能买到两个馒头。在精准化调控下，随着去库存的深入，和城市经济的不断发展，三四线城市的房价总体平稳健康的上涨才是大势所趋。另外，据国家统计局发布的近十年来三线城市人口增速表可以看出，三线城市的人口增速总体是高于一二线城市的。房价长期看人口，参谋长认为：处在热点城市都市圈内的三四线城市，只要有稳定的人口流入和产业支撑，房价不管未来能涨多少，跌肯定是不会大跌的了。03一切不以自住为目的买房都具备风险一切不以降价为目的的调控都是耍流氓；一切不以自住为目的买房都具备风险。投资有风险，买房需谨慎。不仅是在三四线城市，在一线城市这句话同样也适用。在一线城市买房不一定会稳赚不赔，在三四线城市买房也不一定会亏本。变幻多端的楼市，没人能准确无误的判断出楼市高低点。能否抓住房价上涨的红利期后及时变现，就看你的造化了。房子不管大小，有套属于自己的房子是每个人的梦想。参谋长一向给出的建议是：如果买房纯粹是为了自住，那么不管何时何地，都可以放心的买。如果有把握在这波上涨周期中获利，那么受热点城市利好辐射的三四线城市的房子也可以合理投资。（END）本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。丰衣Og百家号最近更新：简介:休闲中寻找乐趣，希望大家多多支持作者最新文章相关文章免责声明： 本站部分内容、观点、图片、文字、视频来自网络，仅供大家学习和交流，真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺。如果本站有涉及侵犯您的版权、著作权、肖像权的内容，请联系我们(028-)，我们会立即审核并处理。
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摘要:在实体经济本身不景气的背景下，日化巨头的下跌应该视为一个正常的现象。
日化巨头们，不哭
8月10日，全球广告支出最高的宝洁公司将取消在Facebook上发布针对特定消费者的广告，因宝洁公司认为这项举措的效果有限。其首席营销官Marc Pritchard表示，公司不会减少在Facebook上的广告投入，已经增加了数字网站和传统平台的广告支出，但削减了某一类广告支出，即发布在小型网站上的广告。
简而言之，宝洁公司的广告正在从定向投入和小型平台，转向大型媒体。大众营销中的所谓定向投入效果其实是有限的。
品牌发展要触及所有顾客，尤其是轻度用户，也即偶尔发生购买的购物者。这与传统营销中品牌要定向投入并发展忠实顾客的观点截然不同。
即使像可口可乐这么高渗透率的品牌，每年也有30%的用户人群消费为0，听起来不可思议。
大众营销中品牌的忠诚度似乎是一个伪命题，购物者远没有想象中那么忠诚。品牌要通过增加更广泛的曝光来获取更大的购物者基数，这才是营销人应该做的。不同品牌的消费者基数其实是大致相同的，也即竞品之间分享着极其相似的消费者。
品牌之间的竞争，归根结底是品牌显著度和购买便利度之间的竞争，这两个因素决定着品牌是否增长。
关于日化巨头们（诸如宝洁、联合利华）目前面临的下跌局面，首先需要认识到的是中国经济经过高速发展后进入了一个缓慢增长时期。
经济下行所导致的购买力下降等，是日化巨头们下跌的重要因素，只有承认了这个现实的前提，才能够继续以下的话题。另外，下跌不代表大势已去的衰落。
接下来我们从市场和渠道两个方面来分析目前日化巨头们的处境和现实。
我们先从传统渠道市场来看，这里的传统指的是除了电商以外的所有市场渠道。我们把市场分成两部分，一、二线城市，一、二线以外的三、四、五线城市甚至农村。
一、二线城市
品牌显著度
互联网在一、二线城市已经非常成熟，一、二线城市的消费主力军以青年为主，巨头们传统的电视广告越来越难覆盖并影响到大众人群。加上年轻人受互联网社交平台等多媒体的营销影响，已经越来越脱离传统日化的selling story。
信息的几何级增长也使得消费选择更多，同时广告投入的难度加大。从电视广告来看，日化巨头们并未抓住当前火热的几个电视节目进行有效曝光，国内品牌在这方面则不惜血本。整体来看日化巨头在这方面是偏弱的。
购买便利度
日化巨头们在一、二线城市传统渠道仍旧保持着相对强势的地位，同国际卖场的长期稳定合作一时还是难以撼动的。虽然从2016年初开始席卷全国的部分国产品牌（雕牌、立白等）疯狂降价促销模式（组套、内购）对其有很大影响，但主要集中在洗涤领域，整体而言日化巨头们的优势并未完全丧失。
关于国内品牌在线下传统渠道疯狂的价格促销，老顾客对于低价是更加敏感的，价格促销吸引的是老顾客而非新顾客，因此长期来看对品牌发展好处并不多。
同时，立白、雕牌等国产品牌做的大力度促销，是对经济下行的一种适应性反应，有一种主动出击抵抗下跌趋势的味道。
三、四、五线城市
品牌显著度
三、四、五线城市对于互联网的发烧程度相对低一些，互联网的影响力相对下降。这里的影响低，指的不是网络覆盖，而是指互联网对于这个消费人群的影响，也即三、四、五线的消费人群不会像一、二线那样逐渐形成互联网化的生活方式。
这个阵地，主流电视频道的影响尚存，但只有主流中的主流才能在影响消费者方面起到更好的效果，日化巨头们在电视广告方面与以往的投资模式相比改变不大，只能说做到了中规中矩。
购买便利度
日化巨头在此受到的阻击非常大，以宝洁、联合利华为首的品牌曾几度进行渠道下沉，但收效甚微（成本控制和价格体系制约）。
日化巨头们在三、四、五线城市主要的覆盖力量目前还是批发，且价格体系破坏严重，难以形成稳定的进销存体系闭环和渠道毛利层级。
批发覆盖对于品牌的帮助效果甚微，难以保证货架的可见性，购买的便利度也就难以实现。
相比而言，国产品牌以其严格的渠道控制和价格体系保证了渠道下沉的优势。日化巨头们，这个阵地偏弱。
一、二线城市
品牌显著度
此前有人指出电商造成了品牌的长尾效应，日化巨头的品牌优势在电商渠道中丧失。这么讲似乎有些夸大其词。事实上，日化巨头同电商巨头的合作并没有落后。
以天猫为例，销量排列前几名的品牌中日化巨头品牌仍然在列，事实上单一品牌的前十名除黑马Cocovel外，还是日化巨头品牌。
虽然长尾效应使得最终的销量被分割，但日化巨头品牌的显著度依旧不弱，品牌越大，购物者基数和购买频次相应都高一筹。
购买便利度
毫无疑问，就一、二线城市电商物流的发展来看，这一点是强。
三、四线城市
品牌显著度以及购买便利度，三、四线城市电商物流的影响力减弱，购物者对于电商的依赖度也相应降低，且互联网化的生活方式也未铺开。
目前电商也在做三、四线城市的渠道下沉，类似于京东新通路、阿里零售通等层出不穷，为的就是尽快占领这块市场。总体而言，两者在三、四线城市都表现偏弱。
从市场和渠道以及不同层级几个维度来看，日化巨头目前的境况是这样的：
日化巨头过往最强势的地方就在于一、二线城市，如今在这个领地的确受到了挑战，挑战主要来自于互联网的影响，但是传统渠道的优势依然在。如何在一、二线城市进行品牌广告的营销变革，是日化巨头们在这个领域要思考的问题。
在三、四、五线城市，这个领域日化巨头们本身就不够强势，多年的下沉也未能成功。这也导致了其在一、二线城市的下跌没有新的增长点来替代。
增加三、四、五线城市的购买便利度是巨头们首先要做的，至于这个领域的电商，越来越多的平台（阿里1688，京东新通路）已经开始涉足，可以大胆尝试。
在实体经济本身不景气的背景下，日化巨头的下跌应该视为一个正常的现象。可以看到其目前的优势的确有所丧失，但并未完全失去，也就不能以衰落来冠名。
关于互联网和电商：
关于电商和品牌的合作，中国电商的发展是走在世界最前沿的，阿里、京东两大集团在几个重要板块基本落定棋子之后开始深挖剩余的版块，快速消费品便是布局点之一，是美其名曰的蓝海和新的增长点。
因此，对于网上商城（天猫、京东）而言，如何能在短时间内抓住这个版块的消费者便成了首要任务，最简单的方式就是疯狂低价促销。
所以目前电商让供应商既爱又恨，爱的是不能在这个高速增长的渠道失去优势，恨的是，电商自损毛利（这在很多人看来是不可思议的事情，对品牌以及线下渠道的冲击过大）也要赢得这场“商战”，也即尽快确立自己在相应版块的优势地位。
需要警醒的是，目前日化巨头在电商的运作方式存在很大的问题，第一是将线下的促销方式几乎没有本质改变地搬到了线上。线上只是照搬大卖场模式，而非品牌的升级创新，这就造成了难以获得新的顾客，尤其年轻一代。
其次，巨头本身三、四线市场下沉做得就不好，线上的价格冲击再次扰乱了三、四线城市渠道下沉的价格体系，使得腹背受敌，这个敌人却是自己。
电商的角色在慢慢发生变化，目前京东、阿里都逐渐做起了品牌B2B的角色。京东新通路通过京东的重资产模式大规模铺开，为的是充分利用京东已经成熟的物流链，在这个链条上做增值服务，对于京东来说固然是好的，在一定程度上也利于日化巨头们实现购买便利度。
阿里的1688零售通，保持着阿里要做生态的特征，将自身物流、经销商物流和服务同步上线；市场难啃，阿里不得不招募了众多城市拍档来做这些琐碎的事情，似乎变得和京东有些相似。
这件事情的长远影响是好是坏还有待时间检验。
首先，对于电商自身来说，B2C和B2B同时进行似乎有着较难调和的矛盾。主要体现在价格、促销上，B端和C端的不同该如何协调？最终品牌商是否会为此买单？
而对于日化巨头来说，要思考的问题是，将B端的生意给到电商以后，是否会卷入电商平台之间的价格战而对品牌造成伤害？尤其是对本来已经非常薄弱、价格体系严重破坏的线下冲击。
面对这些层出不穷的渠道和玩法，对于品牌本身而言，作为营销人需要考虑的是：除了能促进短期的销量，对于品牌的成长是否具有长远意义？
文章来源：《第一营销》
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今日搜狐热点一边唱衰，一边清盘！市场真相究竟是什么？我只说9点！
在市场交易中，信息披露至关重要，楼市也不例外。每条信息的释放都肩负着传达企业、项目以及市场行情的重要使命，同时，信息的获取也是购房者做出购房决策的重要依据，任何一条信息背后都隐藏着等待破译的密码，早一步寻得真相便快一步做出判断。
然而，现实却是，开发商也好，购房者也罢，对信息披露和接受的处理都过于随意。比如，不少地产从业人员在市场风云诡异之时，往往就迫不及待的大肆释放一些信息，短期内迅速吸睛，但经过夸大处理的信息已不够真实准确，虽然有可能引起购房者的误导跟风，但后续的影响不仅仅是“狼来了”那么简单。当然，很多购房者处理信息的方式也太过武断，要么不加思考全盘接受，要么过于自信全盘否定，无论是哪种都可能让之后的决策出现偏差。
上周，房产税时间轴明确、房贷利率再上浮、新一轮限购政策全国范围内再次开始、郑州房租下降二三成……每一条信息似乎都指向楼市“利空”！甚至已有人迫不及待的下了楼市崩盘的定论。不过，反映在房地产朋友圈里的信息却与之相反：
除了朋友圈，在销售数据上也反应很火。以郑州为例，上周名门翠园、华南城中园开盘，据说一个1秒，一个4秒，全部清盘！具体销售数据如下：
金水区名门翠园，推出 5号地块1、2号楼，合计316套房源，均价元/㎡，最终去化316套。
新郑华南城中园，推出高层52#、53#，合计540套房源，均价元/㎡，最终去化540套。
一边唱衰，一边清盘！市场真相到底是什么？
其实，能发出这样的疑问就已经说明，这个市场不会像销售数据所反映的那样火爆，毕竟，经过2016年的楼市，大家应该很清楚真正的牛市是什么样子的，至少，那时候基本没有人向我咨询这里能不能买？什么时机买合适？房价会涨还是会降？一个个都赶着抢房呢，抢不抢得到都难说，哪有时间思考这些问题？
当然，随着楼市调控的持续深入，房地产市场也逐渐从火热的局势中冷静下来，一二线热点城市房价涨幅回落，买房门槛越来越高，这也迫使购房者不得不开始思考究竟该怎么买房？房价还会上涨吗？未来哪里的房子值得买？
今天，笔者梳理了粉丝咨询最多，以及楼市最热的9点，不算答案，但希望对大家当前置业有所帮助。也欢迎朋友文末畅聊自己的观点，共同探讨一下当前楼市迷思。
一、关于房价
房价是涨是降？
凡是问出这个问题的，内心深处对买房都带有投资的心理，担心自己高位站岗，担心此时不买后续更难，但房价涨跌很难直接下定论，要分城市，也要分长期短期。此轮楼市调控是轮动的，短期内调控严苛的一二线热点城市房价有可能出现一定回落，但长期而言经济增长还在持续，城市化远没有完成，这些人口基数和流入都很大的城市，有人口、有资金的支撑，房价上涨空间还很大。与此同时，那些着急去库存的三四线城市，短期内因棚改、调控宽松等因素房价还会上涨，但很难长期维持。
二、关于调控
2018年，调控还会继续吗？
会！不用怀疑。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”已经写到2018年工作报告里了，所以不要再幻想今年调控会解绑，尤其是热点城市的调控一定会在长效机制出台前继续下去。而且今年顶着去库存任务的三四线城市，一旦出现过热的情况，调控也将随之而来。
三、关于房贷利率
房贷利率还会继续上浮吗？
3月9日，央行副行长潘功胜称：房贷利率的确略有上升，但从稍微长一点的周期来看，仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价，扩大利率浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。另关于房地产金融风险问题,他表示，我国房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险可控，不过，个人住房贷款、家庭部门杠杆率的增长速度有点快，个别房地产企业可能在财务方面比较激进，会有一些风险。
依照目前信号来看，今年货币政策还会收紧，利率上浮也是大概率事件。
不过就像今年调控开始因城施策，不排除房贷利率也“因人而异”，执行差别化住房信贷政策，对居民尤其是新落户市民的合理买房需求以支持，毕竟首套已经上浮30%，再调还能涨多少呢？同时，千万别看房贷利率又上涨了多少倍，要知道现在的基准利率是历史最低点，相比2017年，现在房贷执行利率的确明显上涨，但如果拿到历史看，现在的利率并不高。
四、关于房地产税
房地产税会落地吗？会降房价吗？
日前关于房地产税的消息，也算是房地产税距离实质性落地给出了一个明确的时间轴。房地产税今年不会落地，预计2020年前就会有信息。虽然短期内靴子不会落地，但“靴子”对市场的影响却不容小觑，而且随着时间的推移，距离房地产税法落地的日子越来越快，房地产税成为热点的频率越来越高，无论是购房者还是房企都不得不加以重视。
至于降房价，房产税和降房价之间并不存在必然联系，房产税的出台也不是为了降房价！虽然，房地产税出台后增加房产持有环节的财产税，短期内对房地产市场情绪的冲击很大，一定程度上市场会被压制，成交减少平抑房价，从通货膨胀角度看属于变相降价。但从长期看，房地产税并未改变市场的基本面，对房价的影响有限。就像纽约房价依旧稳居高位，对于一二线热点城市而言，总体房价短期不会疯狂高企，但依旧走上升通道。
五、关于租售并举
能否不买房，寄希望于租售并举？
如果现阶段没有购房必备条件（资金），那么就租赁，但千万要记住租赁只能是买房前的过渡准备，不要多花钱租房，尽量多存钱做首付。租房只是花钱买房子的使用权，并没有财产权，也就不可能分享城市发展红利。况且，租房成本可不是一成不变的，之后核心城区的租金一定会上涨，到租都租不起之时就只能离开。
六、关于二手房/新房
买二手房还是新房？保障房可买吗？
如果所在地是一二线热点城市，又不着急入住，那么就尽量买新房。因为不少区域新房受调控政策影响，房价低于二手房，再加上新房购买手续比较简单，买了就像捡漏。并不是说二手房就不能选择，还要提醒一点，二手房市场相对新房市场而言，更容易受到各种因素影响，越波动，越受益，当风暴来临，个人远远比开发商的承受力更弱，降价出逃的可能性越大，出现笋盘的几率越大。不过，这些都是有前提的，而且笋盘难得更难求，没有一手资源根本抓不住。
至于各种保障房，没钱且有资格买了用于自住完全可以，这属于福利。但有能力的尽量别买，因为不能自由上市的房产，已经不是商品，而商品房在和平时期永远是稀缺的。
七、关于全款/按揭
买房全款划算还是按揭？
目前开发商的融资环境相对艰难，很多项目为了加速资金回流，加大全款（或高比例付款）优惠力度，以前找关系找不来优惠，现在全款88折，甚至5折都有可能，这对购房者的吸引力非常强悍，比如，上周爆出的霸州孔雀城全款8500元起，相比此前价格直接打5折。在这样的情况下，是不是全款比按揭更划算呢？
先确定房产是否处于一个保险的地段，但凡打折很猛的房子地段都不太好，如果是投资，就没办法保证接盘侠，即便现在很便宜的买了也会变成长期持有，此时个人承受力强买了放着升值也行；如果利用杠杆来全款，建议不要碰。
正常情况下，买房能按揭就按揭，尽量少付首付，多用贷款，而且贷款的期限要尽量长，这样既能减轻你早期的支付压力，又能帮你对抗未来的通胀。还有，能用公积金就用公积金，公积金贷款的利率低，可以减少月供。
八、关于城市
哪些城市的房子最值得投资？
此前，曾开篇讨论过这个话题，具体可点击《已错过一线红利，就不要再错过二线风口！》了解。基本上，有资金人口支撑的城市才有持续的需求，这也是房产投资的价值潜力。怎么判断？可以从城市规模（GDP/人口总量等数据）、人口流入、人均收入、财政收入、土地供应、小学生量增速、上市公司的数量、服务业占比等大数据来分析衡量。
九、关于投资/自住
自住/投资，是现在买还是观望一阵？
先说投资，现阶段并不是很好的投资时期。还是那句话，越波动，越受益，放到当前大的市场环境下，“稳”字压倒一切，这也直接决定了投资的收益会大大降低。况且，现阶段各种调控政策、货币金融监管等都在管控资金过热流向楼市，此时出手如同火中取栗，一个不留神就相当于自残。
再说自住，基本原则还是先上车后换座。因为城市发展的速度远远大于个人，挑来挑去总想一步到位，最后很有可能连车都上不了。先保证能买一套，再去考虑大小、位置。还有，一定要珍惜自己的首套房信贷资格，以及房地产税冲击下极可能的自住免征权，不要随随便便的浪费掉，尽量的挑选核心城市核心区域的房子，无论楼市如何波动，起码核心区位的，依然值得投资。
目前，房地产市场可以说正处于一个转型期，而转型就意味着有很多不确定性，一切皆有可变。很多时候，市场的瞬间变化常人无法理解，但好的机会永远稍纵而逝，过去这个节点，如果没有抓住某些红利，比如城市发展、区域发展等，几年之后，一切都会有本质的区别。
见证了2016年楼市大牛的人们，每天面对调控之下“闷烧”的楼市，焦灼着、煎熬着、焦躁不可避免！因为，城市不相信眼泪，甚至很少宽容每个人的不容易！每天战战兢兢还有可能被抛弃，只能打起精神尽力争取瓜分一点点红利的机会，以求站稳，再谋突破。
但，这又谈何容易？
不管怎样，面对这样一个不断调整、逐渐成型的楼市新常态，无论是开发商还是购房者总要对现阶段房地产市场本质有一个基本认知，不至于搞混策略，一着不慎，满盘皆输。
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