卖房:买方突然不买房了,卖方该怎么办?
在二手房交易过程中，买方可能因为主观原因（不想买房了）或客观原因（没有购房资格），不买你的房子了，买方该怎么办？不同情况下，卖方分别可以怎样让买方承担责任，让自己获得应得的赔偿？下面，房天下购房指南从三个不同的交易阶段进行分析：
一、买方因购房资格有问题，不能买房了
资质审核结果一般在签约前就知道，如果双方还没有签署有关合同，买方不用担责。但是如果在核验结果下发之前已经签署合同，那么卖方就可以追究买方的违约责任。买方违约，卖方需做以下两件事：
1、双方协商，明确违约责任并索赔。
《定金协议》《房屋买卖合同》中的约定：如果买方违约，卖方可以不退还定金。
2、签署《解约协议》。
如果买卖双方合同终止，那么卖方在再次出售之前，要签署《解约协议》，否则卖方要承担违约责任。
二、网签后，买方不买房了怎么办？
网签后，买方反悔，卖方可以根据合同约定索取赔偿、签署《解约协议》，并且要要求买方需配合注销网签。如果不注销，再出售将不能通过房屋核验。
注销网签的步骤：
1、当事人填写注销申请
①通过服务窗口签约的，当事人填写《存量房买卖合同信息注销申请表（自行成交）》；
②通过房地产经纪机构或交易保证机构进行签约的，由房地产经纪机构或交易保证机构在系统中填写注销申请并打印《存量房买卖合同信息注销申请表（经纪成交）》。
2、提交材料：
已经签字或盖章的《存量房买卖合同信息注销申请表》；买卖双方的身份证件原件和复印件；委托办理的，还需提供授权委托书。
3、服务窗口的工作人员核对注销材料后，在网签系统中注销该合同网上信息。
若卖方不配合撤销网签，卖方只能到法院起诉。
三、若缴完税买方反悔，不买房了怎么办？
缴完税后，买方不想买要终止合同的，除上述步骤之外，需要办理退税。办理退税前首先需要买卖双方协商，之后签署《房屋终止交易合同》（退税需要，如在缴完税之前终止合同，不需提供）、填写书面退税申请材料、准备齐全退税所需资料。
所需资料：
1、签署《房屋终止交易合同》。
2、填写书面退税申请书2份。
3、准备以下材料：
申请人书面退税申请书2份，买卖双方签订的《房屋终止交易合同》原件及复印件2份，原网签合同原件及复印件2份，原房屋所有权证原件及复印件2份，税务机关代开统一发票第一联（发票联），第二联（记账联）原件及复印件各2份（代开发票两联原件收回），买方契税纳税人身份证原件及复印件4份，买方契税完税证或缴款书原件及复印件4份，与买方契税纳税人名称一致的银行实名制、活期、个人结算户存折（存款余额不少于50元）原件及A4纸复印件4份、纳税人身份证原件及复印件4份（身份证正反面印在同一页纸上）。
4、携带资料，双方到地税局，牌号办理退税业务。
在房屋交易过程中，如果买方反悔涉及违约，除了追究其违约责任之外，卖方千万不要忘了注销网签、签署解约协议。
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二手房交易税费应该由买家还是卖家承担？
& & & & & 二手房交易税费由买家全部承担这样合理吗?随着二手房房价的不断升高，二手房交易税费也随之增加，曾有人称，二手房交易税费都快赶上首付款了，所以人们越来越关注，二手房交易税费到底由谁来交，其实买卖房屋的税收二手房交易税费由买家全部承担这样合理吗?随着二手房房价的不断升高，二手房交易税费也随之增加，曾有人称，二手房交易税费都快赶上首付款了，所以人们越来越关注，二手房交易税费到底由谁来交，其实买卖房屋的税收，国家列明买卖双方各自应承担的费用标准，各项费用应由谁承担清晰可见，购房的承担其自身的购房交易税费，卖房的承担其自身通过出售房屋所得收益应缴纳的税费。
　　按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。因此，很多卖家相应降低房价，搞一刀切，净收房价，所有税费由买方负责了。不过生意场上，一个愿打一个愿挨，当各自认为物有所值时，买卖就成功了。
　　二手房交易税费由谁交的问题，实际上国家有明文规定，全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的，如果卖家交税费，那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的，从这个角度讲税费由买家交也是合理的。
　　二手房交易个税最后由买房者承担，人们的担心终于变成了现实。先来算一笔账：卖房者获利140万元一分都不少，而买房者除了支付280万元房款，另须缴纳28万元个税，一共支付了308万元。换言之，这套二手房原本每平方米22000多元，对于买房者而言，实际交易价格相当于每平方米24000多元，20%交易个税让房价每平方米上涨了2000多元。
　　这一案例至少说明三个问题：一、虽然20% 交易个税理论上应为卖房者支付，但实际上很容易转嫁给买房者;二、20%交易个税对于投资性需求的抑制，很多时候会落空，只要是卖房市场，卖房者便不会因此少获利;三、20%交易个税反而推高了房价，让很多人更加买不起房。用一句话来概括就是：事实胜于雄辩，尽管20% 交易个税政策初衷良好，但在实践中容易误伤无辜，乃至初衷与结果南辕北辙。
　　不可否认，在二手房交易中，20%个税很多时候是由卖房者承担的。但是，这种承担更多的是名义上承担。比如某套房原本售价200万元，交易获利100万元，须缴个税20万元。要买房者承担个税?那很好办，把这套房子的售价提高到220万元即可。这样，虽然名义上是卖房者承担个税，实际上大部分个税仍然是买房者承担。哪怕是由买卖双方共同承担，20%交易个税也同样推高了房价，而究其本质，则是税收推高了房价。
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发表于：16-05-27 15:57
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发表于：16-05-27 15:58
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发表于：16-05-27 16:02
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发表于：16-05-27 16:02
发表于：16-05-27 16:17
&&[第2版 05-27 16:17]
买家的网上银行能显示出来的。
可以直接去问信贷员
发表于：16-05-27 16:41
我卖家，都不知道怎么联系信贷员
不管问多少个人，都是口头答复的，好没有安全感啊
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发表于：16-05-27 16:43
找买家看资料，买家那里能看到同意贷款的资料的吧
辗转闲中看，
崎岖倦后知
发表于：16-05-27 16:45
买家也是二胡啊
一问三不知的，只知道某某银行，哪个网点都不知道，更不可能知道信贷员是谁了
对方全部交给中介操作的
这个同贷书是下达给卖家的，还是给买家的？
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发表于：16-05-27 16:54
有张银行同意贷款的纸，银行出的
发表于：16-05-27 18:50
网签的有同贷书，非网签的口头通知！
发表于：16-05-27 19:00
中介通知你通过了肯定通过了，没通过出不了同贷书也过不了户！这个还有必要骗你啊！同贷书给你也没用，你要干嘛？搞丢了就难办了！
发表于：16-05-27 19:23
回复 第11楼 的 @我真的住长江边 ：非网签
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发表于：16-05-27 19:29
发表于：16-05-27 19:59
我有说中介故意骗我了嘛？中介又不是直接接到银行通知，也是通过某金融某担保公司传话的，那万一传话过程中名字搞错了呢
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发表于：16-05-27 20:27
中介和担保公司和信贷员是一条线上的蚂蚱，固定合作伙伴
发表于：16-05-27 20:32
既然交给中介办
就别顾虑那么多
谁都不信 自己不累么
发表于：16-05-28 13:05
我们家也是这种情况，走的非网签，当时过户时也没看到银行贷款确认书，都是中介口头说通过了，现在已经过户了，可是还是不放心 ，下周让老公去银行查一下。卖房卖的也心累，还碰到一个纯公积金货款的买家，不知道哪天才能拿到所有的房款。希望一切顺利。
发表于：16-05-28 14:12
被系统删除于： 17:31:08
发表于：16-05-28 14:15
被系统删除于： 17:31:08
发表于：16-05-29 17:28
中介按步骤都很熟悉的，我好像没想那么多。如果前面都很正常，你就没必要去担心太多。
发表于：16-05-29 17:36
回复 第21楼 的 @azheyy ：卖房子不是小事啊，我必须谨慎点嘛，后面迟迟不下款，我过户了风险太大啊。对了之前做中行预审时，也是在担保公司签的，没有银行人出面。换这个中行之前是建行，是有银行人去担保公司的，建行没通过，由担保公司换的这家中行
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发表于：16-05-29 17:42
我当时预审过了，也是中介口头通知的。买的江宁的，非网签。
发表于：16-05-29 17:45
回复 第23楼 的 @临时注册一个号 ：审批时，签贷款时是银行人指导你怎么签字的吗，我现在都没看到中行工作人员。尤其买家之前的建行还有不能通过的情况。
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发表于：16-05-29 18:59
我是买家，贷款，没接触过银行员工，都是中介合担保公司，一堆材料，指哪签哪
肚量要和肚子一样大
爱生活，爱甜筒
发表于：16-05-29 20:57
我买家，江宁的，中介也是口头通知我过了，然后上周和房主去市民中心过户并付了首付，我也没看到任何东西，哦，现在手上有张购房发票，明天出件，中介通知我明天再去趟市民中心，话说我啥也不懂，中介让干嘛干嘛，还傻傻的在银行预审前，都不知道能不能通过，把中介费全交了。
一切淡淡的就好
发表于：16-05-29 21:09
回复 第26楼 的 @慕思奶茶 ：好吧，我想的比较多，我担心迟迟下不了款，或者下款方不是银行，成了某投资公司金融公司什么的，毕竟买家也跟你们一样，指哪签哪，也不知道跟谁贷款。那下款之前买家肯定不会签字，出现三方纠纷
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发表于：16-05-29 21:11
什么字也没签过，预审的时候是把中介要的一堆材料交给中介，银行担保我都没见过，然后就口头通知我预审过了。。
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