一手房公证摇号了 怎么还有人“卖号子”一手房公证摇号了 怎么还有人“卖号子”乐居找房百家号市国立公证处警示：那是博概率的骗局！杭州公证摇号买房细则公布已经1个多月了。自公证摇号以来，杭州已经有44个楼盘领出预售证，22个楼盘摇号结束，其他楼盘正在公示或者接受意向客户的报名。随着这一切常态化，在摇号实际过程中，购房者还是遇到了不少疑问。比如，有读者向快报吐槽，坊间传出“给我30万包你摇到号”的说法。“这是骗局！骗子博的是概率！”快报第一时间求证杭州市国立公证处，公证处主任金涛当即澄清。摇号还有“号子费”？ 骗人的！去年南京出台公证摇号后，市场上出现了一些“卖号子”的人，“给我××万包你摇到号”，号称能帮购房者买到房子，假如没摇到房则号子费全退甚至多加一万退还……“之所以在公证摇号之后，还能出现‘号子费’，甚至还会有不少人愿意花这个钱，归根结底还是因为，大家对公证摇号抱有怀疑态度，觉得政策本身肯定存在漏洞。”金涛分析。公证摇号之下还有所谓的“号子”，说到底是骗术，骗子博的是概率。也就是说，你通过买号子而成功买到了房子，最终靠的是你自己的运气，跟其他任何外界因素都没有关系。“骗子都核算过一个概率的，摇号楼盘的中签率越高，他们的如意算盘就打得越划算。”他表示，如果在杭州买房遇到“卖号子”现象，千万不要听信，一旦发现，立即报警。摇号现场还有“存证”系统监督开发商第一时间通知购房者杭州市国立公证处是隶属于司法局的事业单位，曾经先后办理过杭州市经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房的摇号、选房工作；杭州市教育局组织的“小升初”电脑派位活动等大型现场监督类公证事项。跟以往开发商自己组织的“摇号”不同的是，公证摇号能让更多的刚需购房者清楚地知道有多少房子在卖，进行公平竞争，杜绝暗箱操作。杭州市公证协会统一委托第三方开发公证摇号软件；购置十台摇号专用电脑，除装机必需的软件外，不安装其他软件，不联接外部网络，并将电脑进行事前封存。摇号现场还有360度无死角视频监控，且都可以在国立公证处官网上进行直播和回放。从已经摇号的经验来看，除了受邀购房者，主动跑到现场观看的购房者并不多。很多人选择在线关注，因为“购房者到不到现场并不会对摇号结果产生影响，选房顺序号产生以后我们会第一时间通过国立公证处官网进行发布。”摇号结束，很多开发商会选择直接在公证处第一时间以电话或短信的形式告知入围的购房者。“我们有专门的存证系统，所有电话都有录音，短信都有记录，通知都有存档，保证购房者能及时收到信息，便于查询。”金涛说。比如一个盘有180套房源，摇号完毕，开发商可能通知的人群会远远多于这个数。“也会考虑到轮候的购房者，以应对弃选情况。”提供虚假信息一年内不再受理其限购查档申请4月23日，杭州公证购房摇号后的第一个盘——和家园·臻园开摇。在正式摇号之前，公证人员率先宣读了一则“购房意向登记汇总表补充说明”：“和家园·臻园”意向登记汇总表经公示后，登记号为VK0051、VK0094的两户原无房家庭经审核转为非无房家庭。故“和家园·臻园”意向总登记户数为438户，其中无房家庭157户。这意味着，有两户假的无房家庭被排查出来了。“开发商在审核过程中发现，这两户家庭有购房记录，也就是说，他们在房产交易中心有网签记录，但没有领取不动产登记证。所以在国土资源局出具的不动产证明里，显示他们是没有不动产的。”金涛说，开发商前期对购房者的资料审核，还是非常严谨的，如果信息有误，选房的名单和网签名单不一致，是要被退回去，影响整个销售流程的，更不利于他们的资金链回笼。据说像旭辉宝龙·东湖城这些热盘，工作人员是连喝5罐红牛下去，打鸡血般的加班审核的。如果购房者在摇号登记时存在恶意瞒报等情况，比如提供虚假信息资料，干扰公正摇号等，房管部门一年内不再受理其限购查档申请。选房弃权也要监督和保全虽然摇号后的现场选房并没有硬性公证的要求，但从目前的情况看，开发商也十分谨慎，会专门邀请公证处前往见证。“除了摇号顺序选房，还会涉及弃权的情况。弃权的可能性有很多种：有的直接放弃，不到现场选房；有的看中的房子都被选完了没得选了；有的承受不起剩余房源的价格；有的是迟到，看迟到多久，需要轮候到下一组甚至更后面的组再选房。”金涛说。“选房现场，一般会去3个公证员，摄像也都会准备好，做全程的监督。”金涛说，每个环节都有据可查，选房现场，公证的重点除了按序选房之外，对弃权情况进行监督和保全也是重点。比如千万级的滨江信达·壹品，共204套房源，选房那天，有位选房者拿到170多号，本来想着总价便宜的肯定买不到了，轮到自己时肯定只剩总价最高的了，那八成要买不起了。结果前面的人很“任性”，面积越大、总价越高的反而先被挑光了，轮到他的时候只有130多方“最小面积”的选择了。两次弃权3个月内不准再摇号了在和家园·臻园的选房现场，购房号为64号的姑娘，在选房时才意识到自己承担不起总价，无奈放弃。她说自己是房产造价咨询师，非常喜欢和家园。现场的人们目瞪口呆：房产造价咨询师难道不是应该对房价更敏感吗？和家园·臻园当天180套房源全部选出，最后一个购房者的选房号码为270多号，也就是说，共有90组左右的客户放弃选房。摇到号并弃权的买房者，开发商要将弃选名单上报给房管部门，房管部门汇总后，提供给接下来将摇号的各个楼盘，两次放弃后，3个月内不准再参与摇号。本周首现不用摇号的住宅盘奥体红盘昨宣布加入摇号大军本周，杭州终于出现一个不用摇号的住宅盘——阳光城·上林湖。5月12日到5月14日期间，位于富阳银湖板块的上林湖项目，因报名登记未超过推出房源量的楼盘，成为杭州自摇号以来第一个不用摇号的住宅盘。27500元/平方米的均价，由于户型大、总价高、距离远，富阳板块的这个低密度住宅遇冷几乎是可以预见的——22套房源只有15组家庭报名。同属于阳光城旗下、位于萧山的翡丽公园，自前天报名登记，就开始排起长队。阳光城·翡丽公园此次推出216套房源，无房家庭倾斜比例30%，价格相对比较亲民，均价20999元/平方米（含装修价3000元/平方米），登记时存款证明50万，主力户型为90-144平方米。昨天，奥体红盘绿城九龙仓·桂语江南也宣布加入摇号，5月21日-25日接受登记。本次推出的房源共100套，分别为95平方米和126平方米，均价33900元/平方米（含精装修4500元/平方米），向无房家庭倾斜30%的房源，也就是30套。摇号门槛为无房无贷85万现金存款证明、有一套房或有贷170万现金存款证明、一次性付款284万现金存款证明。不少购房者又开始了新一轮猜测：这个盘会创下最低中签率吗？本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。乐居找房百家号最近更新：简介:最全面及时的楼盘信息和动态。欢迎访问乐居作者最新文章相关文章我是销售代理机构
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房屋继承已经公证完，怎么过户?
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已经公证了，办理房产过户的方法如下：一、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。二、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。三、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。四、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。五、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。六、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证七、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。八、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费。办理过户手续和按揭贷款时，买卖双方应按规定向房产中介公司交纳一定数额的佣金，除此以外，还有一些税费，如过户公证费、契税、印花税、评估费、保险费等。
一、房屋产权买卖过户；是指房屋产权人以一定的价格将房屋卖给他人的行为。1、所需手续；
卖方；身份证、户口簿、结婚证、房产证、土地证、房屋买卖合同。注：卖方的夫妻双方必须亲自到当地房屋产权登记部门签字。
买方：身份证、户口簿、当事人亲自到当地房屋产权登记部门签字。
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继承公证书与商量好的房产继承方式不一致这该怎么办
【案情介绍】张某1、康某某(分别于1995年、1998年病逝)是张某2，张某3(精神病人，张某4)、张某4、张某5的父母。2000年，四名子女就张某1、康某某的遗产(即涉案房屋及5万元存款)进行了分割，并于日签署《遗产分割协议书》。协议约定：“房屋作价20万元，张某5分得5万元，张某4分得7.8万元，张某2取得房屋所有权并按协议对张某5及张某4进行货币补偿。张某3独自继承存款5万元。”协议签订后，各方依约履行了协议内容。为过户房产，在房管局的要求下，四名子女办理了继承公证手续，《公证书》载明：张某4和张某5放弃对父母房屋的，张某2继承五分之四的房屋份额，张某3继承五分之一的房屋份额。可见，《公证书》与《遗产分割协议书》不一致。日，继承人张某2与继承人张某3(监护人张某4)又签订了《继承房产协议书》，内容为：“先父张某1生前遗留下右安西里x号楼x单元x号房屋一套，建筑面积为62.14平方米。经过兄妹俩共同协商达成一致意见，分配方案是：1.张某2占房屋份额的五分之四;2.张某3占房屋份额的五分之一。”领取新后，张某2与张某3产生了分歧。张某2认为自己是涉案房屋的唯一所有权人，理由是：签署《继承房产协议书》是为了顺利办理产权过户手续，又由于张某3是无行为能力人，因此过户后产权登记为她与张某3共有(她占4/5，张某3占1/5)，实际张某3不具有该份额;按照《遗产分割协议书》，张某3只继承父母的存款。张某3却不能认同，他认为：《遗产分割协议书》违反法定原则，我是精神病人，该协议侵犯了我的合法权益。修正后的《继承房产协议书》才是合法有效的并已办理公证，且履行完毕，我享有父母房产五分之一份额的权利。争执不下，张某2遂诉至法院，请求判令确认坐落于市右安西里x号楼x号房屋所有权全部归其所有。张某3应诉答辩并委托北京市惠诚王文恩律师为诉讼人。【律师分析】王文恩律师认为，本案争议的焦点是当事人先后签署了三份法律文书，应当以哪份文书为遗产分割的方案。《遗产分割协议书》订立在先，依据该协议，张某2可以取得房屋产权。《公证书》和《继承房产协议书》的内容一致并且订立在后，应当认为张某2与张某3经协商达成一致，张某2将房屋份额的五分之一让渡给张某3，也就是说，张某2对依据《遗产分割协议书》取得的权益进行了处分。综上，涉案房屋的所有权份额应以《公证书》和《继承房产协议书》为准，张某2占五分之四;张某3占五分之一。【法院审判】经审理认为，《遗产分割协议书》是继承人处理被继承人遗产的协议，张某2依据该协议书取得了涉案房屋的相关权益。但在办理房屋所有权变更登记时，张某2处分了相关权益，并签订《继承房产协议书》予以确认。《继承房产协议书》是张某2、张某3的真实意思表示，在此之后，当事人未就涉案房屋的所有权分配份额再行签订过协议，且房屋登记机关填发的房屋所有权证内容亦与《继承房产协议书》约定的房屋分配份额一致，因此，对涉案房屋的所有权分配份额应以《继承房产协议书》为准。涉案房屋的所有权变更登记后，当事人签订的《房屋交款》，仅是对《遗产分割协议书》中涉及的款项的履行，张某2虽对涉案房屋的全部所有权提出要求，但鉴于张某4签字的行为只是代表其个人向张某2收取了款项，不体现其以张某3的监护人身份处分了张某3已经取得的房屋所有权份额。综上，张某2的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国》第五条，《中华人民共和国》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：驳回张某2的诉讼请求。案件受理费三十五元，由张某2负担(已交纳)。【办案总结】本案的特点在于先后出现两种不一致的遗产分割方案，造成这种现象的原因是：公证书必须符合法律规定，不得剥夺精神病人(张某3)对房屋的继承权。订立在先的《遗产分割协议书》无法成为《公证书》的内容。法院判决的主要依据是民法中的处分原则，即当事人可以将自己享有的权利有偿或无偿转让。现实生活中，继承人之间达成的遗产分割方案与继承公证书不一致的情况屡见不鲜。例如，父母去世后，子女们打算采用卖房并分割价款的方式继承遗产，这就需要将房屋过户到一位子女名下并以其为卖房人，而继承公证书通常只载明一名子女继承房屋，其他子女放弃继承，不会提及卖房和价款分割等事项。为避免卖房人获得价款后拒绝分给其他子女，子女间应当另行签订书面协议，写明遗产的具体分割方式，并确保该协议与继承公证书之间不存在冲突。
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房屋过户委托书公证流程：（一）房产过户流程：1、签订合同交付定金;2、去银行申请购房贷款;3、银行指定律师与申请人谈话，审核贷款申请人的相关资料(包括身份证件、收入证明等等);4、银行指定阿评估师对出售房产进行评估，确定评估价值;5、律师出具《法律意见书》、评估师出具《评估报告》，连同申请人提交的相关资料一起送交银行进行审核;6、银行确定申请人具备贷款条件之后，发放贷款承诺书(银行按照评估价格确定贷款金额，所发放的贷款额度一般是评估价格的70%);7、银行发放贷款承诺书之后通知买卖双方办理过户手续;8、买卖双方同时到房地局办理过户，递交相关资料，大多数情况下最迟应该在办理产权过户当日由买方向产权人支付首付款，也可以按照约定在签订合同之日支付首付款，部分银行要求贷款申请提交后几个工作日内将首付款交给银行由银行暂时冻结;9、过户后银行会在几个工作日之内将贷款部分的钱款转交原业主;10、新产权人(贷款申请人)房产证下发后将产权证留存于银行或者是银行办理抵押登记之后将盖有抵押登记章的产权证书原件交给新产权人。由于各个地区以及各个银行的规定会有所差异，所以建议还是详细咨询贷款银行。（二）房产过户需要提交的资料：一、送件→评估(12个工作日)到房管机关办理房屋产权过户送件，需提供以下材料;1、房产证原件及复印件一份;2、房地产买卖契约一份及复印件一份;3、房地产买卖申请审批表一份;4、房屋产权登记申请书一份;5、卖方身份证原件核对及复印件一份;6、买方身份证原件核对及复印件二份。如委托他人代办、需提供委托代理公证书及被委托人身份证。二、申请减免税(21个工作日)经房管机关评定房屋价格后，到地税局申请减免税，需提供以下材料：1、填写减免税申请审批表(一式三份);2、房产证复印件二份;3、房地产买卖契约复印件二份;4、评估表复印件二份;5、原买卖发票(或合同)复印件二份;6、买卖双方身份证复印件各二份。三、领证(12个工作日)地税局开出完税证明后送海甸房管局，12个工作日后即可到房管局发证办领取房屋所有权证。注意事项：（1）申办委托公证不得由他人代理；（2）委托公证是公证机构根据申请人的申请，依法证明委托人委托他人处理其事务的意思表示；（3）受托人在委托人的委托权限、事项内，以委托人的名义进行民事活动，所产生的法律后果由委托人承担；（4）提供的各类证明均应真实、完整，不得提供虚假证明。否则，将承担相应的法律责任；
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一、卖方看房。选购二手房要考虑那些要素：向房地产相关部门咨询，及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。确定资金来源。是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款。价格和面积。根据自己的资金，决定可能购买何种区位、多大面积的住房。交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。房屋价值。通过反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会进行评估。确认房屋面积。包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积。最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业公司的费用以及水、电、煤费用。物业管理。水、电、煤费用如何收取；电梯的品牌、速度及管理方式；小区保安水平怎样；绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。产权。注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人，到房地资源局查询此产权证的真实性，确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。选择中介。可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片，明确经纪组织的经营范围。购买二手房 看房、选房的“十看十不看”如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。不看晴天看雨天 下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。不看建材看格局 购买二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。不看墙面看墙角 查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。不看装潢看做工 好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。不看窗帘看窗外 要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。不看冷水看热水 如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。不看电梯看楼梯 市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。不看地上看天上 除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。不看屋主看警卫 可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。二、买方进行产权调查。二手房产权确定方式在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；5、其它内容，如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。如何看房产证学会看房产证是二手房交易一门必修课。房地产权证最常见的是偏黄色和绿色版本。随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种版本的产证效力已经相同。《上海市房地产权》第一页系扉页；第二页由以下内容组成，（1）上海市房地产权证中英文文字，（2）房地产权证编号，该编号一般由“沪房地（所属行政区简称）字（年份）第 }号”的内容组成，反映房屋的所在地和发证时间，（3）验证条形码，（4）登记日，一般为核准办理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证明权利人已经缴纳国家相关税费；第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证的说明，证明其为国家所有土地上的房地产权利凭证，并加盖市局公章。第四、第五页系最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。其中重要的有：权利人，即房屋所有人，在较早的绿色产证中，一般只有一个房地产权利人，其他权利人大多列在共有人一项中，新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中；房屋坐落一般记载房屋所在地的路名、弄号和栋（幢）号；土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况，其中包括土地使用来源、用途（住宅、非住宅和综合）和使用期限；房屋状况记载了房屋的室号、部位，建筑面积、类型、用途，结构、竣工日期等基本情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。特别值得注意的是在房屋类型中单体独立别墅的交易税费和上非住宅基本相同，3％契税和5％综合税或相应增值税。认定是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨别。房屋类型虽然注明是花园住宅或别墅等的，但是在地籍图中该房屋并非单体独立，四面临空，则不被认定为单体独立别墅，交易时应按照普通住宅纳税。 第七、第八页是房屋的地籍（宗地）图和房屋平面图，该两页须注意是否有当地房地产登记机构的骑缝章。三种颜色四种类型 不同颜色产权证的含义根据日起施行的《房地产登记条例》，上海市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对房地产权利人颁发统一的房地产权证。房地产权证分三种颜色，四种类型。房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。绿色权利：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。以下情况填写绿证：1：以出让方式取得土地使用权的：2：外销商品房：3：己补交土地使用权出让金的花园住宅；4：己补交土地使用权出让金的侨汇商品房。以下情况应填写绿证，并注记“限内销房”：1：已补交土地使用权出让金的内资六类用地；2：己补交土地使用权出让金的内资联建、参建商品房屋；3：外资内销房；4：日前立项并取得商品居计划，日前领取土地使用证的内销商品房。红证所记载的房地产不能进入房地产市场。以下情况填与红证：1：申请集体所有的非农用地登记的；2：申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的。黄色权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。以下情况填写黄证：1：以征用划拨方式取得土地使用权的；2：坐落在征用划拨土地上的单位和个人的房屋；3：公有住宅出售后的房屋；4：职工购买的平价房、优惠价房等；5：补偿所得的房屋。另外，现在市场上还有一种咖啡色房地产权证，是绿证，黄证、红证颁发前使用的一种房产证，是当年在房、地分离时由当时的房产管理局颁发的房屋所有权证。此证自日起已停止发放。最新法规规定：所有黄证将转变为绿证。使用权房屋将不得直接上市交易。三、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任，买方交付定金。购买二手房议价巧作准备首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。二手房买卖下定金四步骤 确保定金合同有效成立一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。四、买卖双方签订房地产买卖合同。签订二手房买卖合同七个必须1．必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。2．必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。3．必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。4．必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。5．必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。6．买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收暌桓隹突Ф?金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为??7．必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。如何签订二手房买卖合同在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。签订前购房者一定要对售房者有较为全面的了解。1、查看产权所有人的身份证件。2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
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一，二手房买卖公证委托：办理买卖委托公证需要带着委托人身份证原件、复印件，被委托人复印件即可。委托人必须本人到场，被委托人可以不用到场，只要资料齐全即可。附:最好自己带着公证书范本，要不公证处出范本的话，会多说工本费的。
委托人办理房产委托公证，必须亲自携带房产委托书到公证机关提出申请，填写房产委托公证申请表，并向公证机关提供下列材料：1、委托人为个人的，提供个人身份证件；2、委托人为法人组织的，提供法人资格证明、法定代表人证明书和法定代表人个人身份证件；3、房地产证或者房产买卖合同书；4、委托人还应提供受托人的身份证件原件及复印件，或法人资格证明原件及复印件房产委托行为，是房产所有权人(委托人)将办理与房产有关的事务，或者实施与房产有关的法律行为(买卖、出租、抵押等)的权利授与受托人的意思表示。房产委托行为又称房产授权委托行为。
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