未经消防验收的房屋出租，租赁合同真的无效吗？
我的图书馆
未经消防验收的房屋出租，租赁合同真的无效吗？
吴清旺 律师浙江星韵律师事务所主任民商法博士中国国际经济仲裁委员会仲裁员浙江省律师协会业务指导委员会副主任浙江省摄影家协会会员特别说明研讨对象借用（2011）浙余良民初字第287号、（2011）浙杭民终字第114号案，即赵安诉浙江现代公司房屋租赁合同纠纷案。案情参见本订阅号2月24日推送的“”一文。&问题：依照现行的法律规定，未通过公安消防验收的房屋租赁合同会无效吗？法律分析且听我来慢慢分析——（“文末有彩蛋哦”）一、合同不是随便判决无效的，无效的条件越来越严1.合同法第52条规定了合同无效的五种情形，其中第五种情形为“违反法律、行政法规的强制性规定”。2.《合同法》司法解释（一）第4条对此进一步规定，人民法院确认合同无效，不得以地方性法规、行政规章为依据，仅限于违反全国人大的法律与国务院的行政法规。3.《合同法》司法解释（二）第14条对此又进一步规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。把强制性规定划分为管理性强制性与效力性强制性两类。我国法律对合同的效力经历了由紧到松的过程，由开始动辄无效，到如今很少认定无效，这是对交易安全保护、法律行政化淡化、物权与债权分离等认识提高的过程。二、租赁合同无效的情况并不多见1．如果符合合同法第52条规定的情形，如缔约时有欺诈、串通等，当然可以直接认定合同无效。2．司法解释是法律适用的具体化，最高法院“法释”（2009）11号《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》对导致租赁合同无效的情形做了具体规定，主要是针对：（1）“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且在一审法庭辩论终结前依然未获得许可证或获得主管部门批准建设的”；（2）“未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，且在一审法庭辩论终结前仍未获得主管部门批准建设的”；（3）“租赁期限超过临时建筑的使用期限的部分，且在一审法庭辩论终结前仍未获得主管部门批准延长的”。3．本文所涉案件的判决中引用的“日[2003]民一他字第11号最高法院给云南高院的复函”，该复函直接规定未经消防验收的房屋租赁合同无效。那么，是不是可以根据该批复判决未经消防验收的租赁合同无效？让我们来看一下这份批复吧！三、根据[2003]民一他字第11号最高法院复函，能判决未经消防验收的房屋租赁合同无效吗？最高法院复函的主要内容如下：根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。该复函把没有通过消防验收出租房屋分成两类，即是否属于《消防法》规定必须经过公安消防机构验收的房屋。值得注意的是，该复函发布在《合同法》、《合同法》司法解释（一）出台之后，而且充分注意到依据的是全国人大通过的《消防法》规定，虽然高法批复针对个案，但效果不可小觑，有些时候甚至比法律还要管用。通俗讲，在没有相反规定出来之前或者批复未废除，可以理解为：凡是属于必须经公安消防验收的房屋租赁，若未通过消防验收就认定合同无效。然而，五年之后，2008年《消防法》修改了，原来第10条的规定调整到第13条，条款表述也有所变更，但基本精神未变，依然规定未通过公安消防验收的禁止投入使用。所以这个法律修订并未改变最高法批复的精神。六年之后，2009年《合同法》解释（二）出台，把影响合同效力的法律强制性规定进一步划分为效力性强制性规定与管理性强制性规定。同年，最高法院出台了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将租赁合同无效限定在未取得规划许可或未获准建设的情形，而且允许一审辩论终结前补正合同效力。根据《合同法》司法解释（二）的精神，《消防法》第13条的规定属于管理性强制性规定，而不属于效力性强制性规定，因而不属于导致合同无效的理由。最高法司法解释“法释（2009）11号”便是基于这样的理解下作出的具体规定。也就是说，到了2009年法释（2009）11号出台后，甚至是《合同法》解释（二）出台后，2003年的最高法批复便与新规定发生冲突了，就不应该在引用该批复。四、容易引人误解的日[2003]民一他字第11号复函被明文废除，法院不能据此认定未经消防验收的房屋租赁合同无效2013年，最高法发布了《关于废止日至日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》，其中的第63个被废除的规定便是该复函，其理由是：与2009年法释（2009）11号规定相冲突。显然，至此，该批复的使命便宣告结束。五、反问一句，未通过公安消防验收的房屋租赁合同一定有效吗也许你会说这是废话，前面辛辛苦苦论述了半天，终于得出结论，消防验收是否通过并非合同生效的要件，未通过消防验收并不导致合同无效。我的担心基于以下理由：1.究竟哪些是效力性强制性规定？不是谁都一致的。如果法律或行政法规明确规定“必须……否则合同无效”，诸如此类的规定，当然认定合同无效。然而，现实中的法律并非都是那样直接，有学者认为，“效力性强制性规定”要通过肯定性识别和否定性识别两个标准进行判别。肯定性识别是看该强制性规定是否明确规定了违反的后果是法律行为无效；在否定性识别上，则要结合该规定的立法目的来看，通过目的解释来加以判定。这就难免会有价值判断上的主观偏差。2.能否用《合同法》第52条“损害社会公共利益”来解读？《消防法》以及公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》规定，像本案属于超过一万平方米的市场或者学校、宾馆、车站等人员密集的建筑物，未通过消防验收而使用必然存在巨大风险隐患，在此情形下确定的租赁合同是否依然有效？相信必定有人从“损害社会公共利益”来解读或判决合同无效，不仅得到政府的支持，也得到社会大众、媒体舆论的支持，何乐而不为？但从现行法律来分析，即便属于人员密集的房屋，租赁合同也不应因此而否定其效力。至于出租人违法出租或使用，应当按照有关未通过消防验收的相关行政法律法规追究其法律责任，出租人监恰恰违反的是属于管理性强制性的规定，因而不是否定引起债权的合同效力。3.会不会借用法释〔2009〕11号将未通过消防验收视同未取得规划许可，进而认定合同无效？显然，之所以没有在法释〔2009〕11号中规定未通过消防验收作为合同无效情形，绝不是立法的疏忽，而是严格区分彼此的不同。既然如此，就不应该混为一谈，或随意的扩大解释。4.本案法官在评析文章中认为租赁合同违反“合同标的需确定、可能和合法”，不能满足合同有效要件而认定无效，妥否？本案二审判决认为：“……上述工程项目在本案的法庭辩论终结前已经消防验收合格，且双方之间的租赁合同也已经实际履行，故认定赵某某与现代公某之间房屋租赁合同有效……”对补正前是否有效没有正面回答。一审经办法官专门就此案发表文章，在案例评析文章中认为：“……但根据合同的有效要件之’合同标的需确定、可能和合法’之规定，对建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等人员密集场所，未经消防验收或消防验收不合格投入使用，显属是违反了标的需合法、确定之规定内容，由此签订的合同因不能满足合同全部的有效要件被认定无效。”对此，本人认为该观点难以成立。首先，“标的需合法、确定”乃法理表述，过于原则，不能作为直接的裁判法律依据。其次，合同标的的多样性决定了有些标的因为合法而直接导致合同无效，如买卖枪支弹药，有些无权处分物并不一定合法取得，但可以通过善意取得而有效。本案未经消防验收的房屋尽管规定禁止使用，但不完全等同于标的不合法。况且，标的的瑕疵尚可通过其他法律来规制。六、法律结论1．严格从法律分析，将未通过公安消防验收的房屋出租并与他人签订合同，虽然应在道德和法律上予以谴责乃至否定，但仅从租赁合同效力层面看，依照现行合同相关规定，应认定租赁合同有效。2．未通过公安消防验收的房屋租赁合同纠纷诉讼到法院，尤其是涉及大型超市、医院、学校等人员密集的建筑物，在不同的法院、法官还是会有一定分歧，若再遇上一场大事件，领导高度重视一下，那就更说不清。这虽然不属于严格意义的法律风险，但作为生意人所面临的则是实实在在的风险。七、“律图博士”的诉讼策略1．承租人在签订合同时，尤其是大型或特殊用途的房屋，对消防验收多做个了解，至少把它与违约责任挂钩，让出租人担责。2．在诉讼时，鉴于每个案子都有其特殊性，原告在委托律师确定诉讼思路时，应当全面、谨慎，应设定两个以上思路进行对比。3．若房屋为通过消防验收而引起的租赁合同纠纷，除非有其他法律规定的无效情形，作为原告不要轻易主张合同无效。因为合同无效要要求比较高，要找到具体的法律依据。虽然，主张违约责任也许获赔不多，通过合同无效可以获得“返还租金”的效果。但是，利益与风险成正比，无效的要求也更高。4．退一步讲，消防验收可能在庭审结束前最终通过，以至于无法获得合同无效的效果。但因为消防验收没有通过的期间，必然对原告使用或招租有负面影响，对该损失有权向出租人主张。如果主张无效且被驳回，那么，接下来只有再另行提起诉讼。这样一来，诉讼费、律师费、保全费等还得再付出。忠告：“ 法律也是生产力！好的诉讼策略，好的律师代理方案也是生产力，就是金钱！”购买方式：长按或扫描上图中的二维码进入店铺购买。（本店购买的每一本《和助理说》都有吴清旺律师的亲笔签名和专属寄语哦）吴清旺律师 | 联系方式电话：8
喜欢该文的人也喜欢没有经过消防验收的商场可以照常收租金营业吗_百度知道
没有经过消防验收的商场可以照常收租金营业吗
我有更好的答案
　　　　没有经过消防验收的商场，只要双方认可，合同的效力是有效的，当然可以收租金营业。　　《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：　　第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安机关消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。　　第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。　　第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
采纳率：55%
来自团队：
这个绝对是不合法的，一旦被查到，肯定要被处罚。
本回答被网友采纳
按照《消防法》的要求，应该经消防部门检查同意后方可投入使用或开业的，若没有通过消防安全检查擅自营业是要受到行政处罚的。
为您推荐：
其他类似问题
消防验收的相关知识
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。位置提示：
&&&& 17:10&&中国宣城网&&字体: 【
　　经营性公众聚集场所，如饭店、宾馆、足浴城、网吧、茶楼等，根据消防安全要求，必须设置双通道，以防在发生紧急状况时，能快速疏散人群。
　　但是，考虑到成本、房屋结构等诸多问题，我市不少两层以上的此类场所，将消防通道建成了外挂式楼梯。这不符合城市规划的相关规定，根据要求必须拆除。
　　“拆了，不符合消防要求，就要被关停；不拆，违反规划法，说是违章搭建。”一些经营者十分为难。不少消防楼梯，甚至也因此沦为应付检查的“道具”，令人后怕。
　　两层以上的经营性公众聚集场所，如何建设合乎规定的消防通道？成为一道困扰经营者和相关部门的难题。
　　目击：消防通道为“外挂式”
　　市区思佳花园小区的一家沿街茶楼，在营业前接受消防安全检查时被告知，像茶楼这样的经营性公众聚集场所，必须拥有双通道，以防在发生紧急状况时，能快速疏散人群。
　　如果在一楼，消防通道当然好建，只需开个后门即可，可是茶楼的主要营业场所位于二楼，怎样才能建立一个着地的消防通道？经过考虑，这家茶楼负责人决定，将二楼面向小区的一个窗户打通，设为消防出口，并从二楼架起一座外挂式铁制楼梯，直达地面--一个消防通道便建好了。
　　记者采访发现，和这家茶楼一样，不少位于一楼以上的饭店、宾馆、足浴城、网吧等经营性公众聚集场所，都将消防通道建成了这种外挂式楼梯。
　　在市区花鸟市场内，就有两处外挂式消防通道，分别为一家快捷宾馆和一家足浴城所建；鳌峰东路上，更有一家宾馆从4楼搭下了一座铁梯；九州大道上，一家网络会所的外挂式楼梯，直接建在沿街路面上。
　　市城管局城建规划监察支队支队长张永红称，据他们走访发现，在2层以上（含2层）经营性公众聚集场所中，搭建外挂式消防楼梯的，约占5成以上。
　　矛盾：拆与不拆都“犯难”
　　外挂式消防楼梯虽然通过了消防部门的验收，却没有得到一些周边居民的支持。
　　一项有力的依据是：仅今年以来，市城管局城建规划监察支队就接到几十起来自居民的相关投诉，他们的理由多是“让小区不安全（有些外挂楼梯搭建在小区里）”、“破坏绿化带（有些楼梯搭放在绿地里）”、“影响市容观瞻”等。
　　更重要的是，该支队查处时发现，这些外挂式消防楼梯均没有审批手续，不少店面甚至没有按程序进行申报。
　　市城乡规划局驻政务中心首席代表李峰告诉记者，根据《城乡规划法》要求，此类建筑在建设前，也要提交使用土地的有关证明文件、建筑设计方案等。规划部门将仔细进行审查。即使审查通过，也要向民众进行公示。只要周边业主有一个不同意，申请者也不能建设。目前，这类建筑很少有向规划局进行申报的，也没有审批通过的案例。
　　不合法的建筑当然要拆除，可经营者无法理解。
　　“拆了，不符合消防要求，就要被关停；不拆，违反规划法，说是违章搭建。这让我们如何是好？”市区柏庄小区的一家沿街酒店负责人温女士说。
　　规划监察执法人员也颇为为难。“一方面我们要严格执法，另一方面我们要求拆除的是被称为‘生命通道’的消防通道。”执法人员杨开义说，面对经营者的质疑，有时他也不知如何解释。
　　据了解，为了同时满足两个部门的检查要求，不少场所甚至将消防楼梯建成活动式的--消防来检查，就将楼梯给挂上；规划监察来人了，就将楼梯给拆了--此类消防楼梯已经沦为应付检查的道具，如果一旦发生火灾等紧急状况，后果如何，令人不堪设想。
　　疑问：怎样建设才“合规”？
　　消防安全无小事，但城市规划的合理有序也同样重要。如何在二者中寻求平衡，这个问题是否真的无解？
　　市城管局城建规划监察支队的工作人员提出建议，如果消防部门能在验收消防通道时，将外挂式楼梯定性为不合格的消防通道，从而倒逼经营者必须从内部想办法架设消防通道，是否有效？
　　市消防支队防火处负责人孙元胜则回应，在《消防建筑设计规范》等相关消防安全要求中，并没有对消防通道建在室内或是室内作出要求，“只要求有双通道，并且能按规定的大小等要求建设即可。”
　　“从我们的角度，只能建议经营者从内部想办法，不能做出强制性的规定。”孙元胜无奈表示。
　　不过，采访中，一些经营者表示，很多经营场地不具备“从内部想办法”的可能。
　　一些市民也提出建议，房地产开发时，应为可能的经营性公众聚集场所预留消防通道空间。但也有一些市民认为，房屋具体怎么使用，很难事先预测。
　　市城乡规划局一名不愿透露姓名的工作人员说，这些场所是否拥有双通道，或有没有从内部建成双通道的可能性，应该成为工商部门办理经营许可证的把关重点之一。“如果不符合条件，就应建议更换场地经营。这样或许就杜绝后续的矛盾发生。”（本网记者 张玉荣 文/图）
&&&&编辑：
版权声明：
① 宣城日报旗下各媒体稿件和图片，独家授权中国宣城网发布，未经允许，不得转载使用。获授权转载时必须注明来源，如中国宣城网—宣城日报。
② 本网转载其他媒体稿件目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。拒绝访问 | www.xuzhi.net | 百度云加速
请打开cookies.
此网站 (www.xuzhi.net) 的管理员禁止了您的访问。原因是您的访问包含了非浏览器特征(436fcf0fc6d343ad-ua98).
重新安装浏览器，或使用别的浏览器房屋消防未通过，一方可否单方面解除租赁合同――张玉锋
您的位置： → 北京房屋租赁合同 doc →
房屋消防未通过，一方可否单方面解除租赁合同――张玉锋
【案情简介】
A公司与B餐饮公司于日签订《房屋租赁合同》，约定B公司将涉讼房屋用于餐饮，建筑面积531平米，租期为日至日。合同签订后，由于A公司所有的建筑大消防正在申报审批中，A公司与B公司达成了以下意见：延长10天B公司的装修期；在A公司大消防未正式获批情形下，由于大消防原因导致B公司因消防原因受到任何质询或罚款，均由A公司承担。此后，B公司即开始装修并营业。但是由于经营问题，B公司于日、31日两次发函给A公司，要求终止合同并协商赔偿事宜，B公司并没有同意，于是成讼。B公司要求判令：1、确认原被告的租赁合同及补充协议于日解除；2、被告返还原告保证金276,186.39元；3、被告赔偿原告开办损失600,000元4、返还原告以前交付的所有租金。A公司认为B公司一直就知道涉案房屋的消防情况，B公司经营活动从未因消防问题受到影响，而且涉案房屋消防目前已经通过验收，B公司的WWw.ZaidIan.Com 载.点.网整理诉请没有任何依据；B公司停止支付房租，并要求解除合同仅因自身经营恶化，其行为构成严重违约，应承担相应违约责任。
值得一提的是，诉讼期间，A公司于日从涉讼房屋中搬离一部分物品，并交还钥匙一把给A公司，同时双方明确此行为并不作为解除合同的凭证。日A公司大消防获得审批。另A公司在2012年1月底将涉讼房屋出租给案外人。
本案中，法院归结了2个争议焦点，一是被告大消防未通过的行为是否构成根本性违约，原告是否获得合同解除权。二是被告是否应赔偿原告的损失，损失范围如何确定。
关于第一个争议焦点，法院认为:《消防法》《建设工程消防监督管理规定》对相关主体未经消防验收或依法抽查不合格而将房屋投入使用、经营应承担的行政责任均作了明确规定，被告在大消防未经验收合格的即将涉讼房屋出租给原告经营，应承担相应的行政责任，但被告的该行为在民事法律关系中应承担责任的性质和范围，应结合租赁合同的内容及实际履行行为做具体分析。既然原告已经发现被告未通过消防审批，仍然接受的情形对于潜在的法律风险也应一并承受。而且在原告使用涉讼房屋期间，并未因此被行政机关处罚，被告的上述行为并未对原告的经营活动造成实质严重影响，也难以说明原告使用涉讼房屋的目的不能实现。原告在未催告被告并给与合理期限改正的情况下，于日直接发通知行为并不能发生解除的法律效力。但是法院同时认为，被告于日同意原告搬离部分物品并为了另行出租而看房收回涉讼房屋的钥匙，这一行为即可视为双方就不再履行租赁合同已经达成一致，即确认该日为合同解除日。
关于第二个争议焦点，法院认为由于被告在原告日要求解除之日仍没有获得消防审批，对于租赁合同的解除具有过错，且在诉讼期间将涉讼房屋出租给他人，致使无法对装修残值进行司法评估，被告应当承担与其过错程度相对应的赔偿责任，原告在明知被告未获消防审批情形下，仍继续装修、经营，致使损失增加，也应承担相应责任。
法院最终判决：原被告双方的《租赁合同》自日解除；被告赔偿原告装修损失160，000元；驳回原告的其他诉请。
一审后，A公司不服一审判决向上一级法院提起上诉，最终，二审法院驳回A公司上诉，维持原判，目前判决已经生效。
虽然本案在法律程序上已经终结，但本案所涉及的几个法律问题仍值得我们探讨，比如：消防问题是否影响租赁合同的效力？B公司可否因A公司消防未通过为由单方面解除合同？双方合意解除合同情形下，可否仅因消防问题认定A公司有过错从而要求其承担B公司的装修损失？
一、消防问题是否影响租赁合同的效力，承租方可否因此获得合同单方解除权？
这个问题在本案中法院已经有所论述，即涉案房屋未通过消防验收的，仅涉及行政责任，B公司并不能因此获得合同单方解除权，如果该行为没有对双方合同目的的实现没有造成根本性影响，则B公司不能以此为由解除合同。其实，此观点最高院早在2003年《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中就已经明确：关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”
就本案来讲，由于涉案房屋并不属于法律规定须经公安消防机构验收的房屋，故A、B公司签订的房屋租赁合同完全合法有效。而且该最高院复函第三款也已经明确，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查义务人是企业的开办经营者，具体到本案也就是餐馆的实际经营者B公司。如果B公司曾经向相关机构申请消防安检，由于A公司大消防没有通过而被拒绝从而使B公司营业受影响的情况下，A公司自然应该承担相应的责任，如果A公司因为消防未通过而被责令停业的情形下，A公司自然可以以合同目无法实现为由要求提前解除合同。然而，本案中A公司从未向公安消防机构申请过消防安全检查，也从未被相关部门行政处罚过，其餐馆的实际经营行为并未因消防问题受到任何影响，这时A公司并不当然拥有合同解除权，对于此问题认定上，本案法院认定是准确的。
二、本案中，法院认定双方已经合意解除合同情形下，可否直接以消防未通过为由认定A公司对于解除合同有过错从而要求其承担B公司的装修损失？
我国《合同法》第93条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
我国《合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
从我国合同法规定来看，在合同解除后损失赔偿问题上，所采取的依然是基本的民法归责原则――过错原则。即只有当合同一方对于合同解除具有过错情形下，才应对另一方的损失承担赔偿责任。本案中，法院仅因A公司在B公司日要求解除之日仍没有获得消防审批，就直接认定A公司对于租赁合同的解除具有过错，无疑难以让人信服，也缺乏事实和法律依据。因为本案中法院已经认定双方合同是基于合意而解除，那相应损失就应根据合同解除的真实原因予以归责，即如果B公司因A公司大消防未通过而导致其正常经营受到根本性影响，那么其要求提前解除合同并要求A公司承担相应损失也有一定道理；如果B公司之所以要求解除合同完全是自身经营的原因，则相应的损失应由B公司单方承担，因为这完全属于商业风险范畴，与A公司没有任何关系，更谈不上A公司存在过错。故本案中，查清B公司要求解除合同的真实原因，是准确处理本案的核心所在。审理过程中，法院完全可以要求B公司提供其经营收入账本以核查其整体的营业收入情形，从而对于B公司要求解除合同的动机做出准确的判断。正是由于本案法院忽视了这一点，也使审判庭陷入了另一种尴尬境地：即将A公司没有及时办理好大消防的过错，等同于A公司对于B公司要求解除合同有过错，从而使旁观者不可避免的陷入了理解上的困境：既然B公司承租时就已经清楚涉案房屋的消防情形，在长达7个月期间内，B公司并未受到任何形式的行政处罚，其正常经营行为也没有受到过任何影响，按照常理，其公司应当会继续经营才对，但令人不解的是，B公司为什么会在没有与A公司做任何沟通的情形下，于2011年10月底突然要求解除合同呢？难道仅仅用B公司所说的“其是守法商户，未通过消防违反法律，他们不应该这样做”这些话，就可以说明A公司对于合同解除具有过错吗？显然这样的说辞缺乏说服力，也不符合常理。
总之，法院仅仅以B公司日要求解除合同时涉案房屋消防仍未通过为由，径直认为A公司对于合同解除具有过错明显缺乏法律依据，也难以使人信服。笔者认为，最稳妥最合理的途径应是审查B公司要求提前解除合同的真实原因，只有这个前提明确的情况下，才能做出经得起历史考验的判决。
【办案手记】
笔者认为，本案的法律关系其实非常简单，案情也并不复杂。然而由于本案涉及案件标的额比较大，使得审判法官异常慎重。整个一审持续了七个多月，在此期间，主审法官也是数次与双方沟通，其审判庭、法院内部就此事也多次开研讨会议。可以说，整个案件的处理上，一审法院审理的都比较细致，在判决书中也做出比较详尽的说理，然而，由于法院在处理本案中忽视了一个前提要素―查清本诉产生的原因。正由于本案缘由未明，导致法院在处理本案过程中困难重重，而最终也没有做出一个完全令人信服的判决，这从其要求A公司承担部分装修损失的说理上闪烁其词也有反应。虽然二审法院维持原判，但在中国目前司法法大背景下，这丝毫不能证明一审法院判决的公正性和权威性。无论在个案中还是在整个司法进程上，中国法律人任重而道远！
本文作者系上海锦坤律师事务所律师
房屋消防未通过，一方可否单方面解除租赁合同――张玉锋相关文章
《》由www.zaidian.com(在点网)整理提供，版权归原作者、原出处所有。
Copyright &
All Rights Reserved.