房价能上天吗？暴涨暴跌慢涨慢跌哪个才是未来？_网易财经
房价能上天吗？暴涨暴跌慢涨慢跌哪个才是未来？
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（原标题：房价能上天吗？“暴涨、暴跌、慢涨、慢跌”哪个才是未来？）
华泰证券表示，中国都处于世界较高水平，随着中国增长中枢和通胀中枢的下移，购房适龄人群的缩减将导致房地产刚性需求下降，城镇化进程减速的同时到来，3-4年后中国房地产价格将迎来显著拐点。届时，在最乐观的情况下，房价将缓慢上涨，但是上涨速度小于人均GDP增速+CPI涨幅。世界主要国家房价变动呈现什么趋势？从相关数据来看，大多数国家的长期房价上涨幅度约等于物价上涨幅度+人均GDP增速，但是德国、韩国、英国和90年代后的日本除外。德国、韩国、90年代后的日本房价上涨幅度小于物价上涨幅度+人均GDP增速，而英国相反，房价上涨幅度大于物价上涨幅度+人均GDP增速，那为什么会存在这种差别？华泰证券宏观李超团队认为，背后核心的原因在于人口增速。美国、中国香港、20世纪90年代之前的日本人口一直保持稳定的增长；德国、韩国、90年代后的日本人口增速出现持续下降，甚至出现人口负增长；英国人口增速1980年后持续提高。中国房价为什么会脱离这一规律而暴涨？较高的收入增长和物价上涨速度：经济的高速增长和物价的大幅上升造就了人均收入的高速度增长，收入的高速增长大大提高了居民的购买力，促进了中国房地产销 售和价格的持续走高。极度不平稳的人口年龄结构：中国建国以来有三次比较大的婴儿潮，这三次婴儿潮导致中国的人口年龄结构非常不平衡。当婴儿潮人口进入购房适龄人群后，人口的突然导致房地产市场刚性需求大大增加，短期房地产市场出现供不应求，房价也会出现上涨。城镇化高峰同时到达：城镇化意味着农村人口迁移到城市，新增的人口带来新的购房需求。中国未来房价暴涨、暴跌、慢涨、慢跌？华泰预测中国房价可能将在3-4年后迎来显著拐点。目前相对人均GDP和收入水平，中国房价都处于世界较高水平，随着中国GDP增长中枢和通胀中枢的下移，购房适龄人群的缩减将导致房地产刚性需求下降，城镇化进程减速的同时到来，3-4年后中国房地产价格将迎来显著拐点，将可能有三种结局：最乐观结局，房价仍然缓慢上涨，但是房价上涨速度小于人均GDP增速+CPI涨幅；中性结局，房价零上涨或者小幅缓慢下跌；最悲观结局，房价大幅下跌。不管何种结局，3-4年以后房价的上涨速度将显著小于人均名义收入的增速，投资黄金时期将一去不复返。房地产调控政策应何去何从？1、房地产限购政策应“送最后一程” 根据中国的人口年龄结构，目前第3次婴儿潮人口正处于购房年龄阶段，刚性需求正处于高峰期，为了避免房地产市场形成严重的泡沫，房地产限购政策还应该坚守2-3年，等刚性需求开始回落后，投资或者投机需求对房地产市场的影响才会逐步降低。对于部分上涨过快的城市，限购政策甚至应该从紧。2、房地产购买政策3-4年后应该逐步“松绑”中国房地产市场销量和价格的长周期拐点都即将到来，一方面，对房地产市场购买政策的逐渐松绑可以对冲刚性需求的下滑，起到稳定房地产市场价格和需求的作用；另一方面，虽然在短期内中国房价会受到货币因素和经济周期的影响，但是长期来看中国房价的快速上涨很大程度是由于刚性需求的拉动导致，当刚性需求开始下降的时候，有必要、有可能放松对投资需求的管制。3、去房地产库存地方政府不应“补贴”
补贴会扰乱真实的市场供需信号，不仅扩大了需求，也刺激了供给。在未来中国房地产市场长期面临供过于求的背景下，补贴虽然能解决短期问题，但是对于扭转长期的供求关系微乎其微。房地产去库存的关键还在于改变供求关系，三、四线城市应停止新的土地供给，利用城市教育、医疗的优势吸引更多的潜在需求，解决库存较多的问题。4、货币政策不应过度关注房地产价格泡沫 在某种程度上，房地产价格是经济周期和人口周期共同决定下的产物。近20年来，中国房地产价格的泡沫人口年龄结构具有很强的解释作用，并不仅仅是由经济周期决定。因此，用抑制经济周期的货币政策调控去调整房地产周期很难会有很好的效果，因为“刚性需求”在一定程度上是不可调控的。
本文来源：华尔街见闻
责任编辑：冯立启_NF4677
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未来房价是涨是跌？给你几个简单靠谱的判断方法！
对于所有的购房者来说，有一个问题恐怕是大家最关心的：未来房价到底怎么走？毕竟花最少的钱，买最称心的房子是所有人的愿望。
对于所有的购房者来说，有一个问题恐怕是大家最关心的：未来房价到底怎么走？毕竟花最少的钱，买最称心的房子是所有人的愿望。
节后就跟大家分享一些简单的预测房价的几点原则，这些原则能够让大家在嘈杂的楼市中有自己明确的判断。
一、 房价走势跟政策基本正相关
所谓正相关，就是政策紧，房价乏力，政策松，房价就澎湃。这条规则给购房人的核心建议是买房不要逆势而为，而应该因时而动。
整个2015年，大家听到的政策层面的信息全是降准降息降首付。这就明确告诉我们楼市要启动了，但政策反馈到市场上是有滞后的，把握时机及时入市的人都赚了，没钱买房的人，或者观望的人，与买房的人相比，差距恐怕不止一两套房。政策释放出的红利，的确不可能平均到每个人身上，所以说这一轮楼市盛宴，买房的人完成了一波对按兵不动的人的财富收割。
这一轮楼市自2015年5月开始，到现在已经基本结束。房价已经明显涨不动了，这种走势跟政策的转向有直接关系。
政策的威力在于，它能左右房地产的流动性，你能不能买到房子，买到什么价位的房子，买到房子能不能卖出去，都是一句话的事。
记住，逆风局中，房价也不会有逆天的表现。
二、数据可以参考，但不要迷恋
房地产的数据实在是太多了，官方的，民间的等等。关于这些数据，我们的态度是可以参考，但不要迷恋。
数据一般有三个问题：
一是数据一般反映的整体趋势，但不能代表具体到某个城市或某个地段的行情。
二是数据体现的过去时，越复杂越宏大的数据，加工时间更漫长，滞后性的问题越严重。
三是数据的真实性问题，这个问题现在越来越明显了，至于原因，大家都懂得。
数据的这些问题对购房决策是有不利影响的。但也不是所有的数据都是有问题的，有些数据却很真实，也能在一定程度上反映房价的走势。
比如反映二手房活跃度的“带看率”，这个指标越高，反映二手房市场越活跃，有意向购房的人有增多的趋势。这个数据现在不那么容易拿到，如果大家的通讯录里有那么几个靠谱的中介朋友，他们也许能帮到你。
在新房领域，要关注所在城市的土地拍卖价格，高溢价成交和底价成交，其楼面价有巨大差异，可谓是最直接最靠谱的参考数据。这个数据是公开的，很好查。
三、关于专家的观点，多看即可，不必照单全收
房地产向来是多空交锋最激烈的领域，专家们的文 章中都有铁打的论据和严密的论证。但作为普通人，对专家的观点，我们的建议是：多看即可，不必照单全收。
多看的好处在于能让你通过现象触及本质，一个政策出来了，对楼市产生什么影响，不同的人有不同的解读，有可能是角度不同，有可能是结论不同，但至少为你看懂它提供了参考。
不必照单全收，是因为专家们往往已经站队完毕，他们往往都是为自己的阵营代言， “天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”。
四、相对于房价，大家更应该关注成交量
大家最关心的一定是房价，但实际上成交量才更重要。
成交量反映了大家的实际行动。房价说了这么多，最终掏钱买房子的人有多少，掏了多少钱，这才是实打实的反映市场热度。
成交量的数据，大家在网上也可以找到，虽然有点滞后性，但准确性尚可，有地产行业朋友的也可以让他们帮忙找一些数据。
楼盘推荐一：万科云岩大都会&
万科云岩大都会位于贵阳市云岩三马片区，该区域属于政府重点改造区域，将发展为集产业、居住，商业为一体的城市新兴区域，项目坐享世纪城商圈和喷水池商圈，本身配备的商业也将整体改变现在三马的娱乐，休闲，生活环境；未来欲成为三马的核心商圈，形成三大商圈互动。
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楼盘推荐二：首钢·贵州之光&
项目内将建5所幼儿园、2所小学、1所初中+高中。按照规划正在修建当中的2号线及规划中的4号线都将在项目附近设置站点，周围还有BRT快速站，与周边27条公交线路实现无缝换乘。根据规划，首钢·贵州之光还将打造3个购物中心和3个购物街区。贵阳公司的战略定位是成为“高端品质生活供应商”，打造一个城市综合服务平台(硬件)，提供一种有品质的生活方式(软件)。项目的开发理念是“首钢开发(文化·时尚·品质)·让城市更繁荣·让生活更美丽”，全力打造贵阳光彩都会、山水客厅和都市豪宅的全新城市增长极。&
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当前楼市分化很严重，不同的城市，房地产的基本面有很大差别。以上四点原则，不算全面，但至少能够在你预测所在城市房价走势时少走弯路，决策也更靠谱一些。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-23232016房价会跌还是会涨？看完你就明白了！
房产吐槽哥
2008年的时候，由美国引起的金融危机席卷全球，当时对国内影响非常的大，很多的中小企业资金链断裂，开发商资金链岌岌可危，市场上开始出现5折房价--2008年下半年开始由于出口订单剧减加上资金链断裂，私营企业开始倒闭，进而引发倒闭潮，失业率迅速上升，此时百姓人人自保，更无心买房，发展商除了降价已无计可施，地方政府无奈开始出面救市---2008年底国务院提出2年投资4万亿进入房地产，同时迅速降低存贷款利率，加速放贷，防止金融危机演变成为经济危机，并力图尽快复苏经济，至此房地产行业已经不重要，重振经济信心才是最关键的。此次金融危机过后，我们中国的房地产开始成为了支柱型行业，而我们的支柱行业恰好也是美国2008年金融危机的罪魁祸首，然而有错的是房子么?其实跟房子毫无关系。当时金融危机蔓延的极其厉害，不仅美国，全世界各国政府都在努力应对，比如我们中国就投入了四万亿进入市场，如此看来问题并不那么容易解决。美国这一次金融危机是如何照成的呢?我们可以回顾一下。当时美国的制度还不是特别完善，而且美国从建立开始就特别照顾群众的感受，说白了就是纪律性比较差。最后导致了美国有关机构在买房这一块上向很多信用不足的人发放贷款。即所谓的“次级贷款”。次级贷款和普通贷款不同，为了减轻借款人的负担，开始的利息是极其低的，几年后贷款利息大幅上涨。而房子这东西肯定是刚需物品，随着经济发展，它的价格本应该按照一个稳定的速度上涨的。也就是说，房子涨价是必然存在的情况。正因为房子是必然会涨价的，只是涨多涨少而已，所以在美国出现了很大一批的人使用次级贷款，导致了房产市场异常火爆，房价跳跃性的上涨。当时美国的房价就跟股票一样，当到达至高点后，山顶出现了更多的人。而这时候最开始房价是平稳的下滑，但是山顶这一大批的使用次级贷款的人，他们本就是无法偿还利息的一批人，房价不涨他们就得死，然而房价还出现了一定的下滑，所以这一大批的，占着购房主力军的人都丧失了偿还贷款的能力，而且他们都没有抗压的能力。于是演变成了房地产经纪的泡沫碎裂。从而才导致了经济危机然而这种情况在我们中国会出现么?显然并不会出现，买过房子的都知道，中国的贷款是审核是很严谨的，你有能力偿还5000，批下来的最多也就3000。也就是说在中国买房的，他们的还贷能力都是很强的，信用差的连贷款的资格都没有。更别提还不上钱了。而且我们国家三四线城市的房价一直都是很低的，如果我们国家的房价存在泡沫，泡沫碎裂了，那么三四线城市的房价又该如何?难道买一套房子送10万块钱?我们国家的行情无论跟美国还是日本的泡沫差距都是极其大的。在很多人说房价要跌的时候，真正的投资客却在大批量的入手。一个把一生都耗在房产投资上的人，他们会比外行的眼光还差么?反正我是不太信的。巴菲特也说过，当别人都开心的时候我担忧，当别人担忧的时候我开心。这个世界肯定会永远遵循28原则的。所以当客户对房价的涨势去质疑的时候，如果他是一个专业的投资客或者是刚需买房客户，他们也许只是想压压价格。因为每一个买房者他们都会对市场做一个了解的，或多或少。
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2017201711月
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