这才是三四线房价上涨的真相！你还敢进去插一脚吗？_独家解读_贷款攻略 - 融360
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这才是三四线房价上涨的真相！你还敢进去插一脚吗？
　　今天跟大家分享两个消息。
　　第一个消息是一二线楼市的熄火。
　　在一二线，特别是一线城市，楼市正在向买房市场转变。
　　70个大中城市的二手房的价格数据，北京破天荒占据了头名，跌幅0.9%，而据君（fangdai123）从中介那里了解到，平均跌幅其实掩盖了很多真实的市场行情。以北京为例，各区域房价涨跌不一。
　　根据链家平台的数据，6月份，跌幅排在前面的分别是西城（-4.2%）、朝阳（-4%）、通州（-3.8%）、密云（-3.8%）、平谷（-3.6%），而涨幅排名考前的是门头沟（+2.6%）、东城（+1%）、房山（+0%）。
　　具体到房源方面，眼下有几类房子已经率先松动了。
　　1、超大的平层公寓，比如四房以上的，这类房字绝对价值高，议价空间较大，但成交量稀少，不具备大的参考性。
　　2、部分学校周边的房子，这类房子基本是资金在追捧，现在概念已经弱了很多。
　　3、郊区的非地铁房子，这类房子在行情不好的时候，地段的劣势会率先被暴露出来。
　　4、老旧的房子。即使是在市中心，特别老的房子在价格上也必须要相当的优惠才能卖得出去，何况现在已经逐渐由买方说了算。
　　而在新房层面，虽然一季度销售火爆，但近几个月来的销售低迷使得完成全年销售目标的难度越来越大，在迟迟打不开局面的情况下，开发商也不得不选择降价卖房。现在这个行情，开发商在利润方面会稍稍让步，而在市场份额方面，有能力的开发商是寸土必争的。
　　而在深圳，已经有开发商跑路了，在上海，也已经有开发商在回款压力和资金对付压力之下，主动下调销售价格。
　　第二个消息是三四线的火爆。
　　70个大中城市，5月份涨幅排名靠前的分别是蚌埠（+3.4%）、北海（+3.2%）和湛江（+2.6%）；
　　这三个城市在4月份的涨幅分别是，分别是蚌埠（+2.2%）、北海（+1.9%）和湛江（+1.0%）。
　　很明显三四线城市的行情是有所放大的。最近证券日报也走访了部分典型的三四线城市，探访当地的卖房手法。
　　在江西景德镇，2015年的时候，房子还无人问津，但到了今年6月份，整个景德镇房子也就只够买1个月。在房价层面，当地有市民在2016年7月份以4600元的价格入手了某精装修楼盘，但现在该项目的房源已经接近9000元了。
　　支撑景德镇行情的主要有两点：一是当地属于陶瓷名城，当地围绕陶瓷主题开发了新城，被热捧；二是和大多数小城市一样，老房子的拆除在较短的时间内创造了大量有效购房需求。这些人的购房需求也带动了一部分外部资金的流入。
　　从一二线城市和三四线城市的行情对比来看，当前一二线城市处于高位盘整期，而三四线城市则处于快速爬升期。虽然一二线的热度远不及三四线城市，但其中的风险，作为购房者不得不提高警惕。
　　关于如何选择一二线城市和三四线城市，笔者分享一个观点：
　　在一二线城市，事实上有很多刚需在观望，只要时机合适，就会入市，这种需求是自发的。而在三四线城市，需求则是被创造出来的，但在缺乏外部人口流入的情况下，这种创造的可持续性是很差的。
　　选择城市和选择地段，一个是战略级的 ，一个是战术级的。选择一座好的城市，至少把握住了战略大方向，而如果选择错了城市，战略上失误，后期地段无论多好，战术级的胜利也无法换回战略上的损失。
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三四线城市房价为什么涨幅突然这么大，年前5000现在7500，会涨到多少？
很多人不明白，为何在这么严密的调控下楼市尤其是三四线房子仍然会上涨？在目前各种通向房地产的钱源被插断的情况下，更是让咱们老百姓百思不得其解：1、银行收紧房贷，居民商业贷款几乎都上调到4.9%的基准利率；2、房企交易所债券、开发贷、海外借钱、股市再融资借钱、信托地产等一条条资金链被卡断；3、监管层严控银行委外和通道业务的钱进入楼市；4、市场利率越来越高，钱变得越来越贵。层层大网围堵楼市，哪来的钱让房价上涨？答案只有三个字母：PSL（抵押补充贷款）！PSL是一种新的货币工具，是2014年4月央行发明的，通俗地说就是央行以低息借钱给政策性银行（国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行），政策性银行以高等级债券和其他优质资产作为质押。近些年，央行通过PSL给政策性银行借款不仅急速上涨而且利率越来越低：到2017年1月底的时候PSL资金达到2.11万亿，同比增长72.95%；利率由2014年的4.5%降低到2015年11月的2.75%，可以说央妈对政策性银行格外照顾！政策性银行拿到这些钱后干嘛去呢？一般来说，政策性银行贷款给地方政府用于水利建设、棚户区改造、农村公路等建设，这当中棚户区改造占了很大一个比例：目前主要贷款用于支持棚改的政策性银行一个是国家开发银行，一个是农业发展银行。国家开发银行为例,其2012年、2013年棚户区改造发放贷款分别为778亿、1060亿,而2014年、2015年则大幅增至4086亿、7509亿。而2015年，农发行发放棚改贷款是283.83亿元。两家银行在2015年的时候累计加起来的棚改贷款额是7509亿+283.83亿＝7792.83亿。小白在4月22日《揭秘：央行是如何印钱的？》一文中已经说过（微信公众号：小白读财经可查看）：央行印钱的方式主要有两种：一是外汇占款：出口型企业在海外赚取美元，通过商业银行和央行兑换人民币，相当于央行投放人民币（基础货币）；二通过逆回购、MLF、PSL等投放：即央行通过印钞后给商业银行借钱，这些钱会通过货币派生形式衍生出大量的M2（M2＝基础货币×货币乘数），M2就是全部的钱。4月份银行的货币乘数是5.33倍，央行通过PSL借给国家开发银行和农业发展银行的7792.83亿元是基础货币，最终通过棚改派生出的钱是M2＝7792.83亿×5.33倍＝4.1万亿！数额并不小！那问题来了，4.1万亿通过棚改如何影响三四线的房价？1、地方政府用这部分钱补贴给开发商，让他们降价或者以安置房出售给棚改的居民；2、地方政府用钱买下开发商的房子，然后以折扣价卖给棚改居民；3、地方政府直接给棚改居民住房补贴，让他们买开发商的房子。近日，国务院决定要在存量大的市县加大棚改力度：在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务。三四线的房子一般库存量大，房屋过剩，政府不大可能新增用地建商品房，更多是在原有土地上进行棚改，这导致在房屋供给没变的情况下，需求增加（棚改居民获补贴购买），达到了消耗库存的目的。与此同时，一二线城市限购、限贷、限售、限价，一二线城市的钱开始流向享受利率优惠，买房门槛低的三四线城市，三四线房子的钱就是这样来啦！对于三四线城市楼市来说，今年房价的上涨主要是受益于政策的推动，长线来说，老龄化加快+人口流出+大城市的资源吸附，长远来看并不是很看好，尤其是远离中小城市的房子，缺少大城市辐射往往昙花一现。如果你是刚需性买房该出手还是可以出手，房价的涨跌对你影响并不会多大，更多是心理上的落差，只有一套房的情况下，未来房价下跌，置换的新房可以以低价购买；反之，房价上涨，你还得需要面对更高的置换成本。
我感觉，主要还是炒作的原因，中国人有钱的特别多，在现在的中国，买房子是不可能亏的，所以大城市人都望小城市炒房……为啥不在城市炒呢？一方面资金大，另一方面，大城市感觉房价已经相当高了，想炒房，只能去小城市了，有的人说，不是炒房客的事，是在外地打工的人回家买的房，好吧，我相信这是事实，为什么呢？在外地打工的都想小孩能上个好学校，老家的学区房再贵，也就狠狠心，咬咬牙，买了，也就作为一个投资吧，为什么呢，等孩子上学结束了，房子也升值了，可以大赚了，还有一部分人，在外地打工，手里有钱看别人炒房都赚了不少，一看家里房子涨价了，也就回家炒上一把了……为啥我把回家买房的也定义为炒呢？有几个是为了住的，哪家在老家没有房子，综上，小城市房价都是炒的结果，要不政府出台1.房子不可空置，2.房子10年不可出售，你看房子价格会变成多少，
很多时候,房价涨幅是由于抗通胀的需要,而且国人都有买房的爱好,存钱在银行不如买房。每年房价都有不小的涨幅,3-4线城市不限购,所以资金会流向这里。而一线2线城市限购严格,要有条件,而且涨幅也太大了,一套房子都要4-500万起,而3-4线只需要40-50万。如果我有钱也会投资房产,近20年来证明,买房总是回报丰厚,套牢的,还没有过,如果套牢,只要2~3年也会解套。每年物价上涨,所以到一定的时候,房价一定会上去的 踩 年前5000，现在7500，为什么呢，要知道，那可是3/4线啊。1.老百姓买涨不买跌——这条人性被大地产公司运用的炉火纯青。3/4线城市在大公司的入驻下，房价起来了。2.我国政策是去库存，同时，2020年达到小康，这个要看GDP的。房价升上去，有利于GDP的增高，当地政府更快的实现小康社会的来临。对于中央对地方政府的要求，地方政府靠开发商就实现了。3.人人挣当新1线城市，新2线城市。3/4线城市，如果房价继续维持在4-5k，你怎么去跟别的城市争？跟上面汇报的时候，你难道说，我们房价5k，给我批准2线城市吧，可能吗？！当不了2线城市或者新1线城市，中央的财政红利，你有什么资格去跟别人争？4.我们熟悉的炒房客，在1-2线混不下去的情况下，蔓延到了3-4线，他们可是带着钱来的，进一步加剧了当地市场的恶化。5大量的观望者，刚需者，再也按捺不住，一拥而上，房价进一步上涨。
回光返照。中国人抢东西成习惯了。很久以前为长一级工资三四元钱的事会上吊。后来有过米面每斤要长五六分钱也会抢购屯货。再后来八十年代抢购彩电。一年长五六百一台。相当于一人的工资。我那时工资五十出头，买台十八寸兰州产春风彩电，二千四。再晚两月变二千八。可没过两年，电视烂大街了。房子也一样，只要你克服心理障碍，坚持三年，三四线城市我估计房价折一半是可能的。一零年前房价二千八上下已经暴利了，现在这价肯定不会持久。买房已经晚了，就再等两年，现在二手已经很难卖动了，不跌是假的。个人观点，同意点赞。
实际上三四线城市的人反而是最有钱的目前 大城市的虽然收入高但生活成本大 房贷负担大 子女教育 通勤成本 都要比三四线城市高 有点积蓄也要留给子女以后出国日子紧巴巴 今年随着对一二线的调控 大量外溢资金进入三四线 房价低盘子小更容易炒作 房价一疯长 本地有余钱的 就跟风购买 进一步催高房价 钱总有花完的时候 到时候三四线有钱的被套牢 低收入的买不起 房价就消停了 一没产业 二没收入支撑 三没人口流入 拿什么涨价 所以我说现在三四线买房的就是在高位购买
三四线城市房价为什么涨幅突然这么大？这是因为三四线城市的房价与一二线城市的差距太大，每平米售价相差近二万元之大，在一二线高房价的市场带动下，三四线的房价自然会跟风上涨，而且上涨的空间很大，尤其是中国县级的房价，目前才是三千多一平米，到时上涨的空间会更大。
我的观点： 一、二线城市房价每平米一、二十万元， 三、四线城市房价每平米五干至一万元左右。说是买三、四线城市的房是接盘，要你们都到一、二线成城市去买房投资还稳升。你信了吗？到时候一、二线城市房价砍半价，原投资买房的还是没亏，可你的投资就亏了一半。到那时三、四线城市房价涨到一、二万(就是涨一倍上去，与一、二线城市房价跌下来的价五万到十万相比较，你再看看哪线城市房价会涨会跌。
谢谢邀请！不知道为什么，越控制越涨！去年几个做售房的朋友，四处推销房子，有任务！一个过年，没房子了，价格还蹭蹭涨！我去年4600买的房子，今年预售价到了6300！当地新盖的最好的学区房，预售价到了13000！还有几个年前都是6.7000左右的楼盘过了年全都突破万元了！二手房也是，表姐年前看中的房子，70万，过年就是90万了，交了定金一晚上，房东又涨价不卖了！好像房子从过了年就是涨的离谱！原因就是限地了！有很多开发商不再拿地，手中就这些库存，卖掉为止！
为什么有钱没钱都买房子？有钱人，钱用于其他投资不赚钱，股市，实业都不好干，钱都投向房子；没钱人，为了住恐慌性购买；中产者，顺风小赚或者账面小赚。然后，钱跑到有产者手里，但不是搞实业的有产者。换个说法，10000个单位金钱，有产者占有3000，中产者占有4000，无产者占有3000，经过房价上涨后：有产者占有5000，中产者可能占有4500，可能3500，无产者500或者1500。非搞实业的有产者占有越来越多，中产者可能赚也可能陪，但无产者一定是陪的。然后，这些有产者或转移资产但国外，出不去的，再在国内钱生钱。但这些，都对搞实业者造成伤害，更不用说是无产者这个群体了！
TA的最新馆藏
喜欢该文的人也喜欢如何看待 2017 年部分三四线城市房价疯涨的现象？ - 知乎<strong class="NumberBoard-itemValue" title="1被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title=",550,789分享邀请回答3.3K692 条评论分享收藏感谢收起1.6K566 条评论分享收藏感谢收起中国三四线城市房价上涨之谜
来源于：FT中文网
摘要：2016年“930新政”后，开封、徐州、芜湖等三四线楼市开启了“逆势上涨”模式，至今累计涨幅均在20%以上，市场对三四线楼市的关注度骤然提高。那么，三四线房价为什么会超预期上涨？“低库存”和“棚户区改造”是催生三四线楼市繁荣的核心原因吗？
2016年&930新政&后，开封、徐州、芜湖等三四线楼市开启了&&模式，至今累计涨幅均在20%以上，市场对三四线楼市的关注度骤然提高。那么，三四线房价为什么会超预期上涨？&低库存&和&棚户区改造&是催生三四线楼市繁荣的核心原因吗？
2016年&930新政&给一线和部分二线城市带上了&紧箍咒&，尤其是随着强二线城市陆续重回&限购限贷&，市场对楼市的预期逐渐转入悲观。当时比较流行的看法是，2016年三季度之前表现强势的一二线城市房价有下行压力，三四线城市受制于人口流出和产业凋敝等原因而难有起色。
三四线的本地人不缺房，一二线资金也很难&非理性&地流入三四线（除了部分靠近北上广深等城市的三四线卫星城），也就是说，一般的三四线楼市几乎找不到新增需求。然而，与市场&一致预期&不同的是，不仅九江等库存较低的三四线城市房价在&930新政&后加速上涨，泉州等去化周期高达30个月以上的三四线房价也开始快速攀升。
预期与事实相悖主要来源于对三四线购房客户的错误&臆想&。&930新政&期间，市场认为的购房客户主要是&新增流入人口&和&一二线投资客户&，但他们并非是2016年10月以来三四线城市的主流客户。微观调研结果显示，推动这波三四线房价上涨的主要客户来自于新三四线人口、邻近的新核心二线人口、&逆都市化&者和返乡置业者，购房目的归为纯投资的客户比例可能在20%以下，芜湖、开封等城市的投资性客户比例可能在10%左右。
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三四线楼市房价为什么会涨 背后的两大因素
来源：融360
作者：王秀敏
年我国一线城市和二线城市房价上涨，促使政府采取紧缩的楼市调控政策。2017年以来，楼市调控进一步升级，更为严厉的调控措施陆续出台。
015-2016年我国一线城市和二线城市房价上涨，促使政府采取紧缩的楼市调控政策。2017年以来，楼市调控进一步升级，更为严厉的调控措施陆续出台。与去年调控政策相比，不仅政策力度更大，而且不再集中于一、二线城市，限购、限贷、限卖和规范市场等各方面的政策袭卷了部分三线城市和环一线城市的四线城市。来源网络
房价为什么会上涨?
造成中国房价短期内不断上涨的，有两大重要因素：
一个是地方政府减少土地供应，造成的楼市资源稀缺另一个则是，宽松货币政策周期下，市场上的闲钱太多，造成旺盛的投入需求。
供不应求的局面下，房子特别是一些重点城市的房子，就成了市场相互争夺的目标，房价也就被越炒越高。
王炸中的王炸：增加土地供应!
与以往的楼市调控政策都集中于抑制住房的需求，忽视住房的供给保障不同，本次调控政府开始在住房供给保障方面进行积极探索。
4月1日住房城乡建设部和国土资源部联合下发了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，着力于加强和改进住房及用地供应管理、改善住房供求关系、稳定市场预期。通知要求各地编制完成住宅用地供应中期(年)规划和三年(年)滚动计划，并向社会公布。同时，要求各地根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。
对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36-18个月的，要减少供地。12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。而且要求地方政府每半年要报告土地出让的进展，没有完成房价调控目标的，要追查责任。
关于三四线楼市，在未来到底是价值洼地，还是投入大坑?
我们可以从两个维度来看一二线、三四线城市房价的分化。
一是人口流动，目前，具有购买力的年轻人口，依然在向一二线核心城市流动二是优质公共资源的分布，目前，优质的教育、医疗、养老等公共资源，依然集中在一二线城市，特别是一线城市。这就决定了，未来中国核心城市的房价仍有可能处于高位，而外围三四城市的房价很可能会持续处于低位。
从中长期内看，市场发展与调整的广度和深度依然难以预测，但是三四线城市本轮销售上涨，并非由内在的发展力量(地铁、教育、商业、医院、产业等公共资源)作支撑，而仅仅因一二线城市限购得到的外溢需求刺激和去库存政策红利，那么这种利好福利是不会长久的。
在购房者“买涨不买跌”的心理下，长远来看，三四线城市对于人口吸引力、本地居民购买力、产业等公共资源方面的短板问题依然突出，购房者对价格的变化更为敏感，我认为三四线城市的楼市繁荣最多延续一到两年，绝不会出现超级繁荣，想要在三四线，尤其是不靠近中心城市、没有显著人口增量的三四线城市买房投入的一定要小心再小心，楼市投入不是炒短线，而且在政策的诸多限制下要背负太多的风险。
总结：史上最严调控之下，市场会降温，但是不会立刻降需要一定的时间周期，同时也不会冷冻。可以预见的是，短期内，重启限购限贷的城市，成交量必将大幅下降，而房价调整也已经是大趋势。
可以这么说这一次楼市的严厉调控，是刚需最好的机会。但是，没有任何人知道什么时候房价的底，所以，你需要建立一个自己的底线(比如下跌了10%或15%)，可以先花2-5个月的时间来观察行情以及选房，一旦发现达到这个底线的房源出现的时候，迅速出手。而不是跟着政策走，等到政策宽松的时候，房价就又涨上去啦。
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