商品房交房时出现的常见问题及如何维权- 黄志斌律师 - 110法律咨询网
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商品房交房时出现的常见问题及如何维权
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作为一名普通的消费者，你是否知道开发商的交房标准是什么？收房时应该怎么做？发现质量问题怎么办？什么情况下可以退房？收房后哪些不合理费用不用交？一、接房时应查验开发商的几个证书&&& 开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。&&& 第一：是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发 商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求，多一些避免人身受到伤害的保障。购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。&&& 第二：是我们常说的“两书”：“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部日开始实 施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。&&& 第三：是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早获得解决。开发商证书不全&案例――先签文件后验房&&& 先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开发商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可向开发商讨说法。&&& 开发商的惯用手法――先下手为强：开发商因为质量问题或没有履行完相关的手续,不能在合同约定期限内通过竣工验收登记备案,所以出第一招,通知业主提前接房.因为有些业主搞不懂,被欺骗接房,但是接了房的,按政策规定算是双方约定的自愿接房,就是以后有问题,业主也没有办法找开发商索赔.二、房屋未经综合验收是否可以拿新房钥匙&&& 2002年5月，张某与省内一知名房地产公司签订一套商品房的买卖合同，双方约定的交付日期为日，交付前提是经综合验收合格。日，开发商通知消费者去拿新房钥匙。然而，在拿到钥匙后的近一年时间内，该房产一直未能办出三证，原来，该小区在日才通过综合验收。于是，张某认为，开发商违反合同约定，交付了未通过综合验收的房子，要求开发商支付逾期交房违约金。开发商则认为，张某在合同约定的交付时间拿了钥匙，等于按期交付，不存在逾期交付责任。双方由此产生争议。&&& 交钥匙是否等于交房？目前法律界有多种意见。&&& 一种观点认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。开发商交了钥匙，房屋已由消费者占有，可视为交付，消费者要追究开发商的逾期交付责任很难得到法院支持。但也有业内人士认为，尚未通过综合验收的商品房可能存在一些隐患，如房产本身的质量瑕疵、配套设施不到位、三证无法办理（也就不能抵押、转让该房产）等，接收这类房产还给维权带来了难度。&&& 为此，省消协特别提醒消费者，拿钥匙前千万注意查看《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《测绘成果表》等有关证件。如开发商不能提供《建筑工程竣工备案表》，消费者可拒绝接收房产，并要求开发商承担逾期交付的违约责任；如合同约定的交付期已到，楼盘尚未通过综合验收，开发商通知拿钥匙而消费者又急等入住的，最好在交房手续单三、消防未能通过验收，达到交房标准了吗&&& 中华人民共和国消防法规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。因此，消防等分项目未能通过验收就不具备交房条件，买受人可以拒绝接受。现在许多地方改为由竣工验收备案替代质量验收合格制度，但开发商报送备案的文件材料中，如果不具备工程竣工验收报告或规划、公安、消防、环保、园林等部门出具的认可文件等主要材料，则备案机关将不在备案表上签署文件收讫。因此，一般来讲，取得备案证明书，即意味着已经通过竣工验收。业主收房时，如果开发商提出已经竣工备案，那么，业主应要求开发商提供备案表进行审核，并仔细查看是否经过上述主管机关签署意见。&&& 例子：厦门报讯：昨日，因为在还没办妥建筑工程验收备案证明书时就通知业主入住，振华实业公司成为21名业主的共同被告，此事也向所有准备近期交房的开发商敲了一记警钟。&&&& 过去，开发商总爱在楼盘通过设计、监理、施工等验收后便发出入住通知，而业主也有这样的心理：先收楼，再装修，待装修完毕，小区环境也就好了。但是，昨日湖里法院开庭的一宗诉讼，却让人们多了一份警觉。日，卓某等21人与厦门振华实业公司签订合同，购买了振华大厦的商品房，双方约定，房屋交付期限为日。结果，大多数业主们并没有如期入住，因为小区的条件尚不具备入住的要求。振华实业公司认为，推迟入住的时间并不像21名业主所说的155天，振华大厦在日即会同设计、监理、施工等验收合格，具备了合同约定的交付条件。但是，21户业主的律师则提出了不同意见。他认为，《消防法》规定，“按照国家工程建设消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。”振华大厦于日才通过厦门消防支队的“建筑工程消防验收”，正是由于这一点，导致振华大厦在日才取得建设工程竣工验收备案证明。也就是说，振华实业公司在尚不具备交房条件的情况下即书面通知原告收房。因此，卓某等21名业主认为，从合同约定交房之日到具备交房条件并实际交房（日后），被告逾期交房长达155天。他们以此为由提起诉讼，要求振华实业支付共约40万元的违约金。原告律师认为，按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，“房地产开发企业应当在商品房交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中《住宅质量保证书》就包括了“建设工程竣工验收备案证明”这一内容。只有具有“建设工程竣工验收备案证明”，才证明该住宅得到政府有关部门和相关监管部门的认可。而振华大厦的“建设工程竣工验收备案证明”日才获得，应该属于违约。&&& 法律规定―――《城市房地产开发经营管理条例》&&& 第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。&&& 第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。四、质量问题&&& 房屋质量问题无疑是购房者最为关心的问题，比如地板漏水、墙壁严重开裂等等。但问题是，很多房子刚交付的时候，并没有裂缝，即使有也往往已被全都抹平，数月甚至一两年后才会慢慢显现，但到时候，权责在谁、如何维修、费用如何收取等问题就难以分清。&&& 律师点评：1、申请鉴定房屋质量。商品房作为一种特殊的商品，应遵循和适用《城市房地产开发经营管理条例》，该条例第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体质量不合格的，购买人有权退房。”申请鉴定单位鉴定房屋质量，如主体结构质量不合格，出售方构成根本违约，购房合同应该解除，出售方还应当依法承担赔偿责任;如房屋主体结构质量合格，只是存在房屋质量瑕疵，出售方不构成根本违约，购房合同不应解除。; 2、售房方对房屋质量瑕疵有维修之附随义务。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定：“房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。”对于房屋质量瑕疵，售房方有维修之附随义务，还应当依法承担赔偿责任。因此，保修期内如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。房屋交付后，出现质量问题的，在未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成其他损失的，则应由出卖人承担，这是《建筑法》第60条、《合同法》第111条、《城市房地产开发经营管理条例》第31条、《商品房销售管理办法》第33条等所明确规定的义务。&&& 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。&&& 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。五、验房中，若发现质量问题，应当如何收集证据？&&& 购房者发现房屋质量问题，要成功索赔，需要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现质量问题的证据；二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据；三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据；四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。举例说明，当商品房出现质量问题后，您可以在两个以上无利害关系人的见证下通过拍照、录像等方式收集视听资料证据，或请公证人员现场公证进行证据保全，以证明自家房屋确实存在质量问题的事实。如果开发商不及时进行修复，那么，您应当与开发商订立书面合同，明确开发商允许其自行请人维修并愿承担维修费用的事实。这样，即使发生纠纷诉至法院，也不怕开发商赖帐了。六、面积“缩水”&&& 现实案例：李先生预购了一套总价88万元的商品房，预售合同中约定该房建筑面积为105平方米、套内建筑面积为84平方米。合同还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3%时，据实结算；超过3%时，买家可以要求退房。交房以后，李先生感到面积好像有问题，就委托一家房产测绘单位对房屋面积重新进行了测绘，发现总面积与约定一样，但是套内建筑面积却比合同约定减少了4%，李先生因此要求退房。但开发商认为，合同约定的面积是以房屋的总建筑面积为标准，而非房屋的套内建筑面积，所以他们交房的面积是符合合同约定的，不存在违约问题。&&& 律师警示：预购期房难免出现面积误差，最高人民法院有关司法解释规定，房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，没有约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，超过3%的买房人可以要求退房。所以，本案中开发商以双方约定面积为建筑面积而非套内建筑面积为由，拒绝退房。在签订买卖合同时，购房者要明确区分建筑面积与套内建筑面积，不仅要约定建筑面积误差，还要约定套内建筑面积误差，以防止出现建筑面积在约定范围内，而套内建筑面积不符的情况。收房时，购房者要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对商品房测绘面积有异议，可以到测绘单位查询所购商品房面积的测绘情况，必要时可自己委托相关测绘单位重测面积。七、层高“缩水”&&& 现实案例：2003年，有几十户业主与开发商签订了商品房预售合同，合同约定房屋建筑层高为2.9米。交房后，有些业主发现房屋质量保证书等材料中注明的层高，有的为2.8米、有的为2.9米，于是许多业主都自测了房屋的室内高度，结果发现高度为2.6~2.62米不等。当业主要求开发商承担违约责任时，开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。&&& 律师警示：从法律上讲，开发商交付的商品房层高与合同约定不符，是违约行为，须承担违约责任。但实践中，往往合同并未明确约定开发商如何承担责任、承担多少责任，并且一般不能强制要求开发商将层高恢复到约定层高，业主只能要求开发商赔偿损失。但应该赔偿多少损失，法院处理的原则是合同有约定按约定办，没有约定的法院只能从合理性的角度出发，根据缩水对业主们使用房屋造成的实际影响，酌情确定赔偿数额，这种情形下一般赔偿数额并不高。因此，业主最好在合同中明确约定违约责任的承担。
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陈律师你好，我二手房买卖合同中，关于首期监管的约定如下：买方须于日前（含当日）将除定金，交楼押金之外的剩余首期款人民币（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号中。
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商品房买卖主合同与补充协议矛盾等问题：1、主合同约定自合同签订之日起10内，开发商向房屋登记机构申请合同登记备案并取得合同登记备案受理单，而补充协议将此期限修改约定为60日。2、主合同约定在商品房实际交付使用之日起60内，开发商向房屋登记机构办理《房地产权证》申请，并取得登记机构出具的登记受理单，而补充协议将此期限修改约定为180日。3、上述约定的期限主合同与补充协议均为日，而补充协议将此约定为工作日。上述问题充分反映了开发商为逃避主合同（受政府机构监管）约定应承担的责任。然而购房人（业主）在签订主合同的同一时间，在开发商修改制定的补充协议上面签了字，请问开发商修改制定的补充协议有法律约束力吗？业主有法律依据维权吗？4、与开发商售后经理初步交涉，售后经理以房屋登记机构办理程序变更（房屋登记机构不出据产权证登记受理单）为由，直接撕毁了前述第2条的约定，请问相关法律是如何规定的，法院会支持开发商的这一说法吗？5、关于实际交房日。合同约定分为60日之内与超过60日两个违约阶段，为逃避违约超过60日面临业主退房的责任，开发商提前发出接房通知，强行要求业主于第一阶段（60日内）违约结束日为交房日，违约赔款计算日期也是在该日。由于开发商强行要求接房日时的商品房根本不具备交房件，除1户业主当日接房外，其余业主都选择了拒绝接房，待开发商整改完成后才接房。请问从法律角度审视，这个实际交房日应该如何确定？是以开发商通知接房日（开发商违约赔付计算截止日），还是业主签字接房日呢？万分感谢！日
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你好，我是卖家，签订了二手房买卖合同，客户没有按照约定补齐定金，怎么办
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你好，逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以违约金过高为由要求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金数额。　　按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　二、开发商延期交房要分情况处理　　(一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。　　(二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向法院申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。
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1664今日解答华山山庄延期交付2年，500多户业主至今未收到违约金
07:55:27我要评论（）条
来源：现代快报
华山山庄交付到底&卡&在哪?
小区建筑主体结构基本已完工，只差最后&通电&一环 现代快报记者 马文煜 摄
&房子买的时候，看着都要建好了，但到现在拖了两年还没交付。马上小孩都要报名上学了，拿不到房子就落不了户口，这不耽误孩子学业么&?
《金楼市》编辑部近日接到江北华山山庄小区业主投诉，反映小区延期交付已达2年之久，开发商不仅没有给他们延期交付的违约金，小区到现在很多公共设施都还没完工，甚至连居民用电都还没有接通，给业主的生活带来了极大损失。在接到投诉后，现代快报记者展开了调查。
通讯员 鲁曼君 现代快报记者 马文煜 杨晔
延期交付两年，违约金至今未付
2013年4月，市民陈先生在华山山庄购买了一套80平米的期房，合同约定的交付时间是在2014年5月底之前。
但让他没有想到的是，距离约定的交付日已经过去两年了，他和其他500多户业主至今还无法入住新房。
&2014年5月，到了约定的交房期限，开发商却没有通知我收房，说因为青奥会和亚青会停工等原因，房子要到2014年底才可以交付。到了年底，开发商又说小区现在还没接入水电，让我们再等到2015年6月。后来一直拖到去年底又说规划验收没有通过，再后来就一直拖到了今天。&
不仅如此，延期交付达两年之久，开发商至今没有赔付业主任何违约金，记者在一位业主的购房合同上看到，关于延期交付的赔偿标准一栏明确写着&按照已收价款商业贷款利率计算迟延期间的利息&&&的字样，但据记者了解，华山山庄500多户业主中的绝大部分至今没有拿到过任何违约赔偿。
&因为一直拿不到违约金，我们小区已经有大约几十户业主将开发商告上了法院，法院也判部分业主胜诉了，但开发商好像都还没有执行&，一位知情业主告诉记者。
小区建设尚未完工，去年底&交付&属违规交房
5月18日，记者来到了位于江北的华山山庄小区进行了走访。在现场记者看到，小区的大门还没有安装到位，内置的道路也很毛糙，地砖、沥青都尚未铺设完成，同样没有完工的还有绿化。但几幢房屋的主体结构都已经完成，里面的电梯等设备也能够正常使用，小区的物业也已入驻。一些已经入住的业主正在装修。
知情业主告诉记者，2015年12月份，开发商曾通知过一批业主来拿房，但交房现场无法提供竣工验收备案表及其他验收材料，且小区很多公共设施尚未完工，甚至连居民用电、天然气都没有通，实际上，只有二十几户业主拿了钥匙。
浦口区质监站一位负责人告诉记者，华山山庄的确于去年通知过一批业主收房，但由于没有通过竣工验收备案，属于违规交房。
&华山山庄至今还没有通过竣工验收备案，取得竣工验收备案的条件是要先通过规划验收和消防验收。但据我了解，该小区开发商此前多次更改过规划，导致规划验收都未能通过，而由于小区至今没有正式通电，所以消防验收也没法通过&。
离交付只差&临门一脚&，小区通电卡在哪?
华山山庄开发商南京广佳置业工程部一位负责人告诉记者，小区无法达到交付条件，是因为&卡&在了通电这一环节。
&小区建筑主体结构早已完工，配电设备也已经到位，天然气下个月也要通了。但是由于外部电线管网还没开始铺设，导致小区至今用的还是临时电。而小区内部一些看上去尚未完工的路面，其实都是在等待内部线网的接通&。
为何小区外部线网至今还没铺设?该名开发商负责人解释，小区外围是一个科学工业园区(以下简称科工园)，想要铺设电线，必须要经过科工园区域，还要对部分路段开挖施工。但科工园方面此前提出，如果要在园区内施工并拉电线，开发商需要支付一笔数百万元的挖掘占用费。
&由于对方无法提供这笔费用详细用途，也无法出具发票，所以我们未能与科工园方面达成一致，从而导致通电工程进度受阻&。该名负责人表示。
记者随后联系了浦口区供电局，负责华山山庄居民供电项目的一位工作人员告诉记者，现在小区接入居民用电的确卡在了外部科工园这一环节，因为开发商未能与科工园就某些问题达成一致，所以供电局的施工一直无法进行。
&虽然是由供电局负责该小区外部供电工程线网施工，但涉及到路面开挖这些前期作业事项的，还应当由开发商解决，至于开发商与科工园是在哪些方面未能达成一致，我也不是很清楚&。
科工园管委会：
不存在费用争议,小区供电工程近期可启动
记者向南京市浦口区相关部门进行核实，根据科工园管委会出具的书面情况说明，记者在上面看到&2014年，科工园曾表示可以和华山山庄共建一条管线，但未得到华山山庄认可。后科工园方面单独出资建设了一条电力通道，用于科工园内部的安置房小区供电&&该电力通道并无外接可能性，因此华山山庄开发商所说的科工园索要小区外围接入市政用电的开挖费一事不属实且无依据&。科工园管委会表示，科工园与华山山庄不存在任何关于开挖费用的争议。另外，经过与区供电部门沟通，华山山庄外部电力管网工程近期可以启动。
企业正常运转中，违约赔付会依照合同执行
采访中，不少业主担心华山山庄后期会有&烂尾&风险，以致延期交付的违约金拿不到，更对开发商资金链的正常运转提出了质疑。对此，开发商南京广佳置业工程部负责人表示，公司正在正常运转中，至于为何此前一直没有赔偿业主违约金，甚至让业主诉至法院，这只是现在公司资金出现了一些小问题，后期肯定会按照购房合同条款对业主进行赔偿。
来源：现代快报
编辑：刘枫
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