共有产权房来了！买房打6折，5年后可出售！
低于市场价10%~20%！
个人出资不低于60%！
共有产权房真的来了！
6月26日，佛山市住房和城乡建设管理局发布《佛山市开展共有产权住房政策探索试点工作方案（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）。《意见稿》披露该市拟推的共有产权住房的价格、个人出资标准及出售年限等关键细节信息。
什么是共有产权房？
所谓共有产权住房，是指个人按房屋价格总额一定比例出资，并持有这部分产权，其余部分产权份额由政府承担的住房。
什么人能申请？
在申请对象方面，《意见稿》划分了本市户籍居民和新市民两类群体
本市户籍居民应符合“家庭成员在本市没有自有住房或虽有自有住房但家庭人均住房建筑面积少于15平方米，且5年内没有住房转出记录的中等及以下收入家庭”要求；
新市民则需持有佛山市居住证，在本市连续购买社保5年及以上且无自有住房。
怎么申请？
符合条件的市民，可向户籍或工作所在地的社区居委会以及镇（街道）指定的服务窗口办理共有产权住房申购申请，配售将采取轮候制，轮候配售期不能超过5年。
价格贵吗？
《意见稿》提出，该类房一般低于同期同地段楼盘普通商品住房销售价格的10%-20%。承购人持有的产权份额，可在个人出资不低于60%的条件下，由个人自行选择出资份额，形成共有产权住房。允许承购人增购共有产权住房的产权份额，直至取得完全产权。
户型有多大？
新建的共有产权住房以中小套型为主，单套住房建筑面积控制在90平方米以内。户型设计要坚持户型小、功能齐、安全可靠等要求，有效满足各项基本居住功能。
可以贷款吗？
为解决部分群体购房能力弱的问题，《意见稿》认为应通过住房公积金中心和商业银行贷款的方式，为共有产权住房承购人提供贷款帮助，个人可以申请个人住房按揭贷款。
能转手卖或继承吗？
购买不满5年的，不得上市交易。符合上市条件的，允许承购人上市出售，同等条件下，政府享有优先购买权。
承购人增购、上市出售或政府回购的价格，应随行就市，按同时期、同地段普通商品住房价格确定。
承购人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合供应条件的，应当通过增购取得完全产权实现退出，或由政府回购其所有的产权份额。因承购人债务等原因，共有产权住房购买不满5年而被法院强制处置时，承购人应当予以退出共有产权住房，由政府回购其所有的产权份额。
记者获悉，方案将于7月正式出台，按照计划，8月份佛山将全面开展共有产权房试点工作。佛山市住房和城乡建设管理局相关负责人认为，这一举措通过推进住房供给侧结构性改革，不断扩大住房保障的覆盖面，将有效解决困难家庭“住有所居”问题。
《意见稿》全文戳&&&佛山市开展共有产权住房政策探索试点工作方案（征求意见稿）
事实上，除佛山外，
广州、珠海等城市也已先后
落实共有产权住房试点工作。
其中，广州南沙首筑花园作为
广州首个共有产权住房试点项目，
预计今年8月份可接受申购。
今年4月，经广州市政府批准，符合南沙新区“1+1+10”重点产业促进政策体系领域紧缺型人才和港澳青年可申请购买一套南沙新区共有产权住房。符合条件的申请人可以购买南沙新区共有产权住房的60%产权，所购住房只能用于自住，不能用于出租、抵押，五年内不得转让产权。
南沙开发区管委会副主任史勇
南沙新区正按计划有序推进共有产权住房相关工作，并已同意将区属国企广州南沙城市建设投资有限公司开发建设的首筑花园作为首个共有产权住房试点项目，预计今年8月份即可接受申购。
首筑花园的居住环境怎样？
靠近地铁吗？配套设施完善吗？
emmm...那是当然的！环境非常好！
首筑花园项目简介
首筑花园项目位于明珠湾珠江东组团凤凰三桥南侧，总建筑面积约14.5万平方米，其中住宅建筑面积约10.4万平方米，容积率1.8。南沙新区首批共有产权住房户型以三房两厅为主，单户面积为101-142平方米。
首筑花园项目交通十分便利，15分钟车程可达区政府、万达商圈、金州商圈，更毗邻首条全地下市域地铁快线：广州地铁（快线）18号线，7站可直达广州东站。
首筑花园项目生活配套完善，除计划引入与超市相结合的肉菜市场、轻奢餐饮、儿童教育外，还配建有泳池、羽毛球馆、地下会所（含健身房）、幼儿园等配套设施。
首筑花园项目更是在规划设计阶段便确定了泛会所概念，设置了环绕小区内部的慢跑径、架空康乐空间以及全龄社交草地，小区绿化率超过30%。
首筑花园作为共有产权住房试点项目，具备良好的建设基础和定位条件，将为南沙重点发展领域紧缺型人才及港澳青年提供优质的居住环境。
哪些人可以申请购买南沙新区
首批共有产权住房呢？
由于南沙新区首批共有产权住房数量有限，
从南沙实际情况出发，
重点优先解决南沙发展重点领域内紧缺型人才
和港澳青年的居住需求，
兼顾进驻本区的央企、重大开发投资
和优先发展的企业无房员工的住房需求，
逐步覆盖户籍夹心层家庭。
还等什么？
快转告朋友们吧
看看是否符合申请条件吧~
来源：南方日报 编辑：裴申申
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Copyright(C)2013 www.dahebao.cn工信部备案号：豫ICP备号-1 公安部备案号：45借名买房案件中,实际购房人如何才能取回房屋?(有窍门儿)
提示：点击""
借名买房约定不清且有争议的，实际购房人的证明责任与标准
作者|唐青林 李舒 龚炯（北京重大疑难案件律师团队）
来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发
转载须在文首醒目注明作者和来源
阅读提示：借名人提供购买房屋的出资凭证，但其与出名人之间对借名登记约定不清的，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，诉请是否能得到法院支持？
“未有借名登记的约定”不能仅凭形式上的理解，而应推求其实质精神。本案裁判观点认为，即使双方就借名购房未签订书面借名约定且双方对借名与否存在争议，但借名人有充分的证据证明借名买房关系成立的（房屋出资、占有使用及房产登记等行为予以推定），也能认定为实际购房人。本案中，公司（借名人）主张借名买房，前员工（出名人）主张房屋属于公司补助且有公司领导辅助证明，历经一审、二审，法院均认定不属于借名买房；现经公司积极举证并申请再审，再审法院撤销原判并最终确认借名买房法律关系成立，公司为实际购房人。
借名买房纠纷中，当事人之间无书面借名买房协议且双方对借名与否表述各异，若借名人有充分的证据，如出资凭证、占有使用、房产登记状态等足以表明其与出名人之间的借名购房约定确实存在的，也可认定借名买房法律关系成立，借名人可以诉请确认房屋的所有权并要求出名人为其办理房屋过户登记手续（该房屋已处分给善意第三人的除外）。
一、银路达公司系由案外人吉林信托公司等共同出资组建，于2000年成立。孙笑雨作为吉林信托公司的员工被派驻到银路达公司工作。
二、日，银工公司与孙笑雨签订《北京市内销商品房预售契约》并交付了房屋。日，孙笑雨在建行某支行以自己的名义办理了房屋按揭贷款。
三、银路达公司起诉主张诉争房屋系公司借用孙笑雨名义购买，并诉请孙笑雨及乾坤伟业公司协助办理产权登记手续。其提供的证据有：银路达公司支付首付款及贷款的支付凭证，且公司一直实际使用该房屋；吉林信托公司关于处理按揭房给个人事宜的《会议纪要》；吉林信托公司关于银路达公司不符合购房条件的《情况说明》。
四、孙笑雨辩称，因吉林信托公司派其驻京，故为其购买诉争房屋。银路达公司支付的按揭款相当于租金。《会议纪要》的核心内容是收回出资并不是收回房产，其愿意按照要求将银路达公司已支付款项退回。另经孙笑雨申请，法院调取的吉林信托公司及银路达公司的相关领导证人证言均确认诉争房屋产权应为孙笑雨所有。
五、一审法院认定，银路达公司、孙笑雨双方无借名买房约定，故判决驳回了其诉请。银路达公司不服，提起上诉，二审法院维持原判。
六、银路达公司向北京高院申请再审，并提交了新的证据，日，乾坤伟业公司将诉争房屋差价款6.35万元退还给银路达公司。。另，再审法院查明，截至起诉前，孙笑雨未完成产权登记，且该房屋已经出售给第三人。最终，再审法院判决，撤销一审及二审判决，改判确定银路达公司为案涉房屋的实际购买人。
再审法院判决撤销一审及二审判决，改判确定银路达公司为案涉房屋的实际购买人的原因在于：
一、孙笑雨至本案起诉前未取得诉争房屋的产权证
此为再审法院新查明的事实，孙笑雨不满足该房屋物权的公示要件。
二、优势证据规则判定银路达公司为实际购房人
再审法院根据证据规则，对银路达公司是否为实际购买人的证明责任予以重新裁量判断，并认为吉林信托公司及银路达公司相关领导证人证言的证明力较低并不予采信，孙笑雨不满足吉林信托公司《会议纪要》关于处理按揭房并由个人购买的条件。
三、银路达公司实际出资并一直占有使用案涉房屋
银路达公司提交的诉争房屋首付款及偿还贷款支付凭证，交纳物业费、水电费的收据，乾坤伟业公司将诉争房屋差价款退还的进帐单，银路达公司一直占有、使用诉争房屋的事实均证明银路达公司是诉争房屋的实际购买人。
实务经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1.公司借名个人（职工）购房，要注意保存相关材料，如该房屋的付款凭证等，并与职工签订借名购房协议，明确双方权利义务；若职工中途离职，则公司需及时与职工协商该房屋的处理办法，明确后续操作程序，以避免未来的可能争议。
2.公司若出台关于职工补助或奖励措施的制度，则员工应根据制度要求及时响应，不可轻信公司领导的允诺，错过良机导致失权；遇本案情形，孙笑雨当年可及时让公司开具证明，明确房屋权属。最重要的是需完成房屋登记，取得所有权。如此，可避免事后发生公司反悔，以借名买房向职工索要房屋等可能争议。
3.借名买房纠纷争议中，借名人承担较重的证明责任，要积极举证。其核心要件有二：一是实际付款的客观事实，二是与出名人之间具有借名买房的主观合意。
相关法律规定
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十三条　双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。
因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发(号）
十、借名买房的认定和处理
借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[号）
第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
以下为该案在再审法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：
本院再审认为，本案争议焦点系银路达公司是否借用孙笑雨之名购买诉争房屋，是否为实际购买人。
银路达公司提交的日《会议纪要》第二条内容为：为理顺资产关系，决定对银路达公司和深圳财路达公司按揭房进行处理，此事授权公司计划财务部办理，本着先内后外的原则，按当时按揭价格处理给个人，剔除装修费，要房人一次性与公司结清公司已付房款，后续按揭款项由购房人负责支付。孙笑雨2002年辞职，2005年已不是吉林信托公司职工，从《会议纪要》内容中可以看出孙笑雨不具备优先购买诉争房屋的条件，且事后亦未按照《会议纪要》一次性与公司结清公司已付房款，支付后续按揭款项，直至本案诉讼之前都未取得诉争房屋的产权证。原吉林信托公司的相关领导张xx和姜xx虽称诉争房屋产权应为孙笑雨所有，该房是对外埠工作的工作人员的补助及奖励，但《会议纪要》上并没有上述相关记载，也没有公司租用孙笑雨房屋并用按揭款折抵租金的内容。孙笑雨亦未举证证明其与银路达公司之间存在租赁关系，故本院认为张xx和姜xx证言的证明力较弱，原判予以采信欠妥。银路达公司提交的诉争房屋首付款支付凭证、车位款、装修费收据、偿还贷款凭单、交纳物业费、水电费的收据、乾坤伟业公司将诉争房屋差价款退还的进帐单、银路达公司一直占有、使用诉争房屋的事实均证明银路达公司是诉争房屋的实际购买人。因孙笑雨已将诉争房屋出售，银路达公司要求其协助办理产权登记手续的诉讼请求已经无法实现，银路达公司就此遭受的损失可以另诉予以解决。
北京银路达投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书[（2016）京民再115号]、[（2015）二中民终字第05686号]
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我与男方协商离婚，房屋产权男方的一般折价抵孩子的抚养费，要求
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您可能有同感的问题用六折不到价格买套房，共有产权房或成人口密集城市标配用六折不到价格买套房，共有产权房或成人口密集城市标配澎湃新闻百家号又一城市推出共有产权住房政策。6月26日，广东省佛山市住房和城乡建设管理局发布关于征求《佛山市开展共有产权住房政策探索试点工作方案（征求意见稿）》意见的公告，明确佛山市推出的共有产权房个人出资比例最低六成，并且5年后方可买卖。而这也是北京、上海、深圳、成都等推出共有产权房后，又一城市开启共有产权住房探索之路。所谓共有产权房，是指地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。实际上，早在2007年，江苏淮安就在全国首推共有产权住房；上海则于2009年启动共有产权保障房的建设项目；2014年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。此次，佛山提出，共有产权住房配售价格应充分考虑供应对象的支付能力，一般低于同期同地段楼盘普通商品住房销售价格的10-20%；个人出资比例最低六成，其余部分产权份额由政府承担；购买5年后可上市出售，但明确同等条件下，政府享有优先购买权。据了解，日，《广东省新型城镇化规划()》印发。根据规划，广东将探索建立共有产权住房制度，根据定价标准及个人出资数额，确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。除了佛山，目前广州、珠海、深圳等也在试点。58安居客房产研究院首席分析师张波指出，近些年，各地都在有计划、有效、因地制宜地推进共有产权的保障政策落地。包括上海针对中低收入人群的共有产权房方向，北京针对首套刚需人群的共有产权房方式。共有产权住房，对于建立多主体供给、多渠道保障的住房制度，实现让全体人民住有所居的目标有着重要意义，北上广等城市的成功经验传递到全国，以满足更多居民合理的购房需求。“我认为，但凡推出租赁住房的12个试点城市，共有产权房也作为配套政策跟进。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。对于房价的影响，张波称，共有产权住房，对于落实房地产调控长效机制，支持合理购房需求有着立竿见影的效果。共有产权房的确会在一定层面上对刚需购房者决策形成影响，并分化一部分的商品房购房需求，对于稳定房价将起到一定作用。“共有产权房对市场有没有影响还是要看它对商品房的替代性，当前，共有产权房相对而言位置较偏，配套并不是很完善，但是佛山的政策不同于北京此前出台政策，佛山规定，购买5年后可上市出售，因此，对于刚需客户而言，有一定的吸引力。”李宇嘉说。2017年7月，北京楼市提出将自住房改成共有产权房，北京个人产权占比达70%，价格比附近同类商品房低了一半，但是无法回购剩余的产权，回到市场公开流通。这也让北京此前推出的一批房源出现弃购的现象。广东省深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，后续部分人口密集城市均会探索共有产权住房，但是增值收益部分如何规定以及政府以什么价格回购、在后续上市交易中是否有所设限等均是需要关注的问题。按照佛山最新的规定，符合上市条件的，允许承购人上市出售，同等条件下，政府享有优先购买权。承购人增购、上市出售或政府回购的价格，应随行就市，按同时期、同地段普通商品住房价格确定，由代持机构委托具有相应资质和良好社会信誉的房地产估价机构评估，参考届时房源项目相邻地段、相近品质商品住房价格等因素或参照地税系统中房产征税价格评估确定，报区发改、住建、国土、规划、财政、地税等相关部门共同审核批准。上市交易的，在补交相关优惠政策所减免的税费后，所得价款增值部分收益按一定比例交回房屋所属政府，余额以承购人与政府的产权份额为依据公平分割。上市交易增值部分收益交回政府的比例，由各区根据本区情况自行确定。承购人增购产权份额或共有产权住房上市交易时，政府所取得的收入应上缴同级国库，实行“收支两条线”管理。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。澎湃新闻百家号最近更新：简介:澎湃新闻，专注时政与思想的媒体开放平台作者最新文章相关文章裁判要旨1.被拆房屋能否重复适用行政赔偿与行政补偿程序的问题。在一个行政行为被依法确认为违法并已经启动行政赔偿程序时，当事人不能重复或者交叉运用救济手段，再行寻求行政补偿。因此，在征收拆迁范围内房屋被非法强制拆除后，原有的补偿问题可依法转化为赔偿程序解决，人民法院应直接进行实体审理并就赔偿问题作出行政赔偿判决，无需另行通过征收补偿程序解决。2.被拆房屋应否按照集体土地上的房屋价值予以赔偿的问题。在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释之所以作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。3.被拆房屋损失的赔偿方式问题。支付赔偿金以及返还财产、恢复原状均是国家赔偿的赔偿方式。被拆房屋系因旧城区改建而被拆除，如系依法进行的征收与拆除，被征收人既可以选择按征收决定公告之日的市场评估价进行货币补偿，也有权要求在改建地段或者就近地段选择类似房屋予以产权调换。在行政赔偿案件中，被征收人应当根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条规定，以支付赔偿金为主要方式。为确保上诉人获得及时、公平、公正的救济，赋予被征收人既可以选择货币赔偿，也可以选择房屋安置的权利，最大限度地保障了被征收人获得国家赔偿的权益，符合国家赔偿法的立法精神。4.被拆房屋损失的赔偿标准问题。因违法强制拆除引发的赔偿，为体现对违法征收和违法拆除行为的惩诫，并有效维护被征收人的合法权益，对被征收人房屋的赔偿不应低于因依法征收所应得到的补偿，即对被征收人房屋的赔偿，不应低于赔偿时改建地段或者就近地段类似房屋的市场价值。因征收决定公告时间与实际赔偿时间相隔过长，市场行情发生了很大变化，如果以征收决定公告时的市场价格予以赔偿，该赔偿标准显然对上诉人是不公平的，故以判决赔偿时被拆房屋周边房地产的市场价格予以评估和赔偿（法院可依职权委托评估，确定合理的评估时点为赔偿时点），体现了公平原则和充分赔偿的原则。5.被拆房屋室内物品损失的赔偿问题。因行政机关违反正当程序，不依法公证或者依法制作物品清单，给被征收人履行举证责任造成困难的，且行政机关也无法举证证明实际损失金额的，人民法院可在被征收人就损失金额所提供证据能够初步证明其主张的情况下，依法作出认定。被征收人的室内物品因违法强拆行为灭失，在双方均对室内物品无法提供证据予以证明的情况下，被征收人合情合理的赔偿请求应当得到支持。法院可根据被征收人提供的物品清单，结合日常生活经验，考虑物品折旧等因素，合情合理进行酌定处理。山东省高级人民法院行政赔偿判决书（2018）鲁行终652号上诉人（原审原告)路以峰。委托代理人殷清利。被上诉人（原审被告)聊城市东昌府区人民政府。法定代表人刘培国，区长。委托代理人刘伟。委托代理人孙永生。路以峰因诉聊城市东昌府区人民政府（以下简称东昌府区政府）行政赔偿一案，不服聊城市中级人民法院于日作出的（2015）聊行初字第62号行政赔偿判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，向各方当事人送达告知书、诉讼要素表，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条之规定对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：日，东昌府区政府作出东昌政通字（2012）15号《关于谷庄片区旧城改建项目房屋征收决定的公告》，决定对东昌府区谷庄片区旧城改造项目范围内房屋进行征收，原告路以峰在征收范围内有一处房屋，未办理房屋产权登记。在征收补偿签约期限内，原告路以峰未与东昌府区政府就征收范围内房屋达成补偿安置协议，日，东昌府区政府对原告路以峰所有的房屋实施了强制拆除，但对相关证据并未公证保全。原告路以峰不服，与其他村民共计25人提起行政诉讼，共同起诉要求确认东昌府区政府强制拆除原告房屋行为违法，赔偿因房屋强拆造成经济损失。原审法院对原告等25人共同起诉要求确认东昌府区政府强制拆除房屋行为违法予以立案，同时对原告等25人要求赔偿经济损失分别立案。日，原审法院就确认强制拆除房屋行为作出(2015)聊行初字第58号行政判决，认为东昌府区政府在并未获得法律、法规授予行政强制权的情况下，自行对二十五名原告的房屋实施了强制拆除行为，违反了《中华人民共和国行政强制法》第十三条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条第一款的规定，判决确认东昌府区政府于日强制拆除二十五名原告房屋的行政行为违法。原审法院在诉讼过程中，根据东昌府区政府的申请，向聊城市地理信息中心调取了谷庄片区2009年地形图（数据来源聊城市国土资源局）及2011年、2012年卫星图片（数据来源山东省国土资源厅）。同时根据东昌府区政府的鉴定申请，原审法院准许对原告房屋面积进行鉴定。日原审法院委托山东中兴泰和土地房地产评估测绘有限公司对原告被拆房屋面积进行鉴定。山东中兴泰和土地房地产评估测绘有限公司于日作出《房产测绘报告书》。后经庭审质证，该鉴定机构对委托鉴定的内容不具有相应的鉴定资格，对该鉴定结论不予采用。根据东昌府区政府重新鉴定的申请，原审法院于日又委托正元地理信息有限责任公司对原告被拆房屋面积重新鉴定。2017年8月，正元地理信息有限责任公司出具《房屋建筑面积鉴定书》，鉴定原告房屋总面积共计213.77平方米。因原、被告双方主张的房屋价格差距过大，又均拒绝申请鉴定，日原审法院依职权委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对谷庄片区新建商品房（住宅）均价房地产市场价值予以估价。日山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具《房地产评估报告》，以日为评估时点对谷庄片区新建商品房（住宅）均价房地产市场价值予以估价，主房市场均价为每平方米7755元，储藏室市场均价为每平方米2500元。原告认为被告申请鉴定超过举证期限，不应准许进入鉴定程序，在未征求原告选择鉴定机构意见的情况下法院选定鉴定机构程序违法；鉴定机构和鉴定人不具备相应鉴定资质；仅依据卫星图片无法对已经拆除的房屋进行测量，且鉴定结论不显示房屋长宽，鉴定结论不精确；《房屋建筑面积鉴定书》适用文件提到的面积核算说明，是实物房产面积的测算标准，并非图表测算标准；《房地产评估报告》评估价格过低，未包含原告土地价值。因此，两份鉴定结论均属违法，不应采用。房屋面积和价格以原告主张的为准。被告对《房屋建筑面积鉴定书》没有异议，对《房地产评估报告》提出异议，认为《房地产评估报告》中没有估价的技术报告，同时认为评估时点应为法院判决强拆行为违法的时间，并要求对房屋价格重新进行评估。原审法院认为：一、关于原告提起本案赔偿诉讼是否符合法定条件的问题。《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十八条规定，当事人在提起行政诉讼的同时一并提出行政赔偿请求，或者因具体行政行为和与行使行政职权有关的其他行为侵权造成损害一并提出行政赔偿请求的，人民法院应当分别立案，根据具体情况可以合并审理，也可以单独审理。本案中，原告与其他村民一并起诉要求确认被告强拆房屋行为违法、赔偿经济损失，原审法院依据上述规定对原告要求确认强拆行为违法及赔偿损失请求分别立案予以审理，符合法律规定。被告认为本案属单独提起赔偿诉讼，原告应先向赔偿义务机关申请，由赔偿义务机关先行处理没有事实根据，其主张是对法律规定的错误理解，不予支持。二、关于被告是否应当承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时有侵犯财产权，造成财产损害的违法行为的，受害人有取得赔偿的权利。本案中，东昌府区政府于日对原告房屋实施强拆，该行为已被原审法院(2015)聊行初字第58号行政判决确认违法，因此，该强拆行为给原告合法权益造成的损失应由东昌府区政府承担相应的国家赔偿责任。三、关于《房屋建筑面积鉴定书》、《房地产评估报告》能否作为本案定案依据的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定，在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据；因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。本案中原告房屋及室内物品因被告违法强拆行为灭失，在案涉房屋未办理房屋登记的情况下，原告对于房屋面积及室内物品无法提供证据予以证明，依据上述法律规定，应由被告对原告经济损失承担举证责任，因此被告申请原审法院根据卫星图片对案涉房屋面积进行鉴定，并不违反法律规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”上述规定之所以选择征收公告之日作为评估时点，目的在于保障被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。本案中，因征收决定公告时间与实际赔偿时间相隔过长，市场行情发生了很大变化，如果以征收决定公告时的市场价格予以赔偿，该赔偿标准显然对原告是不公平的，故原审法院在对外委托时要求按照对外委托时点对谷庄片区新建商品（住宅）楼房的平均市场价格予以评估，并无不当。被告主张应以原审法院判决强拆行为违法的时间作为评估时点，不予支持。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十条第一款规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定部门或者鉴定人不具有相应的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证不能作为证据使用的其他情形。原、被告均未提交相应证据证实鉴定结论存在上述规定的情形，其提出的鉴定结论的异议均不能成立，被告要求重新评估的理由亦不能成立，不予支持。在委托鉴定过程中，经原审法院依法通知，原告未到场参加选定鉴定机构，原审法院依法选择鉴定机构，符合法律规定。综上，《房屋建筑面积鉴定书》、《房地产评估报告》可以作为本案有效证据。四、关于案涉房屋损失赔偿的问题。正元地理信息有限责任公司根据原审法院委托依据卫星图片对案涉房屋面积进行测量，依法予以采用。因该鉴定结论明确说明测量资料数据存在正常的测量误差，即100平方米的房屋存在&0-&7平方米的误差，为保护原告合法权益，案涉房屋面积应按照误差的最高值予以计算，即每百平方米房屋增加7平方米的误差，本案原告案涉房屋面积应为228.77平方米（213.77+15=228.77平方米）。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本案虽然为行政赔偿案件，但原告作为被征收人，不能剥夺其选择安置住房的权利。（一）如果原告选择安置住房，东昌府区政府应当提供与被强拆房屋同区位、同用途、同面积的安置住房，如被告不能提供与被强拆房屋面积相同的安置住房，应当提供面积相近的安置住房，并按照安置住房与被强拆房屋面积的差额，以多退少补的方式按照每平方米7755元的评估价格进行结算，即原告选择安置住房面积大于被强拆房屋面积的，原告应按照评估价格每平方米7755元向被告支付房屋面积差价，原告选择安置住房面积小于被强拆房屋面积的，被告应按照评估价格每平方米7755元向原告支付房屋面积差价。（二）如果原告选择货币赔偿的，被告应按照评估价格每平方米7755元的标准向原告支付房屋赔偿金元（228.77&.35元）。五、关于室内物品损失赔偿的问题。原告主张房屋拆除时室内物品被毁损并提交物品清单，被告称房屋拆除前多次通知，原告均知道房屋即将拆除，不可能留有物品，即便有也是一些日常生活物品，且拆除前已搬出放置在凤凰工业园固定处所，拆迁过程有办事处、公证机关参与，但未提交搬迁过程的录像或公证机关参与制作的物品清单或笔录，不能证明其按照正当程序妥善保管了原告的室内物品，对此东昌府区政府应承担举证不能的法律责任，对原告室内物品损失予以赔偿。根据原告陈述及提供的物品清单，结合日常生活经验，考虑物品折旧等因素，对于原告室内物品等损失酌定赔偿2万元符合常理，应予支持。综上，依据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项、第三十六条第（四）、（八）项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决：一、被告东昌府区政府于本判决生效之日起30日内向原告路以峰提供与被拆除房屋区位、用途、面积相同的安置住房，或面积相近的安置住房并按每平方米7755元的标准结算差价；或者支付房屋赔偿金元（由原告选择安置住房或货币赔偿）；二、被告东昌府区政府于本判决生效之日起30日内向原告路以峰支付室内物品等赔偿金2万元。路以峰不服原审法院判决提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法改判或者发回重审,案件受理费由被上诉人承担。理由如下：一、原审法院判决认定事实部分错误。原审法院没有认定上诉人持有集体土地建设用地使用权证等土地登记手续，在土地手续没有审查的情况下，仅认定上诉人未办理房屋产权登记，属于遗漏事实。原审法院对于被上诉人对涉案房屋实施强制拆除前，没有审查是否给予补偿以及是否作出过征收补偿决定，也属于遗漏事实。原审法院没有对上诉人房屋被违法强制拆除时室内物品进行查证和认定，没有组织对装修状况和室内物品组织鉴定，仅按每房4万元进行赔偿，明显不当。二、原审法院判决适用法律错误。原审法院混淆了行政赔偿与行政补偿的法律关系，是对法律法规的错误理解。对于本案，行政补偿与行政赔偿分属于不同的法律法规调整，行政赔偿不能代替征收补偿，原审法院应仅就赔偿损失作出裁判，不应对安置房屋进行裁判，否则不符合国家赔偿法的立法精神，也超出了上诉人的诉讼请求范围。上诉人保留向被上诉人要求对房屋征收补偿安置作出补偿决定法定职责的权利。三、原审法院判决程序上严重违法。在委托鉴定上，对待双方当事人不对等、不公平，原审法院直接采信被上诉人超期提交的鉴定书，没有采纳上诉人提交的房屋损失鉴定申请书和物品鉴定申请书，程序严重违法。被上诉人东昌府区政府答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求不能成立，请求依法予以驳回。各方当事人在原审中提交的证据和依据已随案卷移送本院。本院二审认定的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为：本案系由被上诉人强制拆除上诉人房屋引发的行政赔偿纠纷，涉案房屋被拆除的行为已被确认违法，被上诉人应对上诉人的财产损失承担赔偿责任。本案争议的焦点是被上诉人对上诉人财产损失的赔偿范围、赔偿方式和确定赔偿数额的依据等问题。一、关于被拆房屋能否重复适用行政赔偿与行政补偿程序的问题。人民法院审理行政案件应当以实质性化解纠纷为宗旨，在当事人已经提出明确的赔偿请求的情况下，人民法院直接判决赔偿更有利于公平、公正解决问题。在一个行政行为被依法确认为违法并已经启动行政赔偿程序时，当事人不能重复或者交叉运用救济手段，再行寻求行政补偿。因此，在征收拆迁范围内房屋被非法强制拆除后，原有的补偿问题可依法转化为赔偿程序解决，人民法院应直接进行实体审理并就赔偿问题作出行政赔偿判决，无需另行通过征收补偿程序解决。本案中，原审法院根据上诉人的诉讼请求，对本案适用国家赔偿程序进行审理，并就赔偿问题直接作出赔偿判决，并无不当。上诉人关于原审法院混淆行政赔偿与行政补偿的法律关系，行政赔偿不能代替征收补偿，没有审查被上诉人是否作出过征收补偿决定、是否给予过征收补偿，属于遗漏事实的主张不能成立，本院不予支持。即使涉案房屋经过了合法的行政补偿程序，那么行政赔偿的范围则仅限于行政行为违法所造成的扩大损失部分，并非上诉人所理解的本案作出包含房屋价值在内的行政赔偿判决之后，还可以再行向行政机关要求房屋补偿安置。二、关于应否按照集体土地上的房屋价值予以赔偿的问题。最高人民法院法释（2011）20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”最高人民法院行政审判庭（2005）行他字第5号《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》指出：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”最高人民法院上述司法解释和答复意见的精神实质是一致的，即在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释之所以作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。本案中，日被上诉人发布《关于谷庄片区旧城改建项目房屋征收决定的公告》，决定依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对谷庄片区进行房屋征收，房屋征收的范围是征收界线范围内的国有土地上的房屋、构筑物及其附属物。日被上诉人对上诉人房屋强制拆除。上诉人虽然持有集体土地使用权证，但涉案房屋强拆时，涉案房屋坐落在已被征收的国有土地上，且所在区域已经纳入城市规划区，符合最高人民法院上述答复和司法解释的规定，故原审法院依据国有土地上房屋征收补偿标准对上诉人诉求予以判决行政赔偿，并无不当。上诉人关于原审法院没有审查土地手续，没有认定上诉人持有集体土地建设用地使用权证等土地登记手续，属于遗漏事实的主张，不能成立，本院不予支持。三、关于涉案房屋损失的赔偿方式问题。《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条规定：“国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。”据此，支付赔偿金以及返还财产、恢复原状均是国家赔偿的赔偿方式。本案中案涉房屋已经被列入旧城区改造的征收范围，已经因拆除而灭失，恢复原状已经不具备现实可能性，因此对上诉人的财产损失以支付赔偿金的方式赔偿符合客观实际和法律规定。涉案房屋系因旧城区改建而被拆除，如系依法进行的征收与拆除，被征收人既可以选择按征收决定公告之日的市场评估价进行货币补偿，也有权要求在改建地段或者就近地段选择类似房屋予以产权调换。本案为行政赔偿案件，被上诉人应当根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条规定，以支付赔偿金为主要方式。为确保上诉人获得及时、公平、公正的救济，原审法院认为被上诉人不能剥夺上诉人选择安置住房的权利，并以判决的方式赋予上诉人既可以选择货币赔偿，也可以选择房屋安置的权利，最大限度地保障了上诉人获得国家赔偿的权益，符合国家赔偿法的立法精神。上诉人关于原审法院应仅就赔偿损失作出裁判，不应对安置房屋进行裁判的主张，是对国家赔偿法律规定的错误理解，本院不予支持。四、关于涉案房屋损失的赔偿标准问题。本案系因违法强制拆除引发的赔偿，为体现对违法征收和违法拆除行为的惩诫，并有效维护上诉人合法权益，对上诉人房屋的赔偿不应低于因依法征收所应得到的补偿，即对上诉人房屋的赔偿，不应低于赔偿时改建地段或者就近地段类似房屋的市场价值。本案中，原审法院认为因被上诉人征收决定公告时间与实际赔偿时间相隔过长，市场行情发生了很大变化，如果以征收决定公告时的市场价格予以赔偿，该赔偿标准显然对上诉人是不公平的，故原审法院在依职权委托评估时要求评估机构按照该委托时点对谷庄片区新建商品（住宅）楼房的平均市场价格予以评估，体现了公平原则和充分赔偿的原则，并无不当。五、关于涉案房屋损失赔偿数额的确定依据问题。《中华人民共和国国家赔偿法》第十五条第一款规定：“人民法院审理行政赔偿案件，赔偿请求人和赔偿义务机关对自己提出的主张，应当提供证据。”本案中，上诉人的房屋因违法强拆行为灭失，涉案房屋也未办理房屋登记，在上诉人与被上诉人均对房屋面积无法提供证据予以证明的情况下，原审法院为查明案件事实，根据被上诉人的申请，依职权委托具有鉴定资质的正元地理信息有限责任公司对案涉房屋面积作出了《房屋建筑面积鉴定书》，并在双方当事人未能达成一致的情况下，委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对涉案房屋价格作出了《房地产评估报告》。原审法院把《房屋建筑面积鉴定书》和《房地产评估报告》作为本案的有效证据，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十条第一款规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定部门或者鉴定人不具有相应的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证不能作为证据使用的其他情形。因上诉人未提交相应证据证实鉴定结论存在上述规定的情形，原审法院认为其提出的鉴定结论异议不能成立，并无不当。上诉人关于原审法院对待双方当事人不对等、不公平，没有采纳上诉人提交的房屋损失鉴定申请书和物品鉴定申请书，程序严重违法的主张，没有事实根据，本院不予支持。六、关于涉案屋内物品损失赔偿金额的确定问题。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五条规定：“在行政赔偿诉讼中，原告应当对被诉具体行政行为造成损害的事实提供证据。”因此，上诉人应就其房屋内物品损失事实、损害大小、损害金额承担举证责任，否则将承担不利后果。同时，《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款还规定：“在行政赔偿案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。”因此，因行政机关违反正当程序，不依法公证或者依法制作物品清单，给原告履行举证责任造成困难的，且被告也无法举证证明实际损失金额的，人民法院可在原告就损失金额所提供证据能够初步证明其主张的情况下，依法作出认定。本案中，上诉人的室内物品因违法强拆行为灭失，在上诉人与被上诉人均对室内物品无法提供证据予以证明的情况下，上诉人合情合理的赔偿请求应当得到支持。原审法院根据上诉人陈述及提供的物品清单，结合日常生活经验，考虑物品折旧等因素，对于上诉人室内物品等损失酌定赔偿2万元，并无不当。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。本判决为终审判决。审 判 长 王海燕审 判 员 韩 勇审 判 员 孙晓峰二〇一八年六月八日书 记 员 李 倩来源：山东高法特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
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