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C15020商业地产资产证券化和REITS(下)100分
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你可能喜欢科普 | 买不起房子，你可以买点REITs
我要一所大房子
有很大的落地窗户
阳光洒在地板上
也温暖了我的被子
看了看今天在岸人民币兑美元报价，收报6.7925，逼近6.8了。
这一年来，尤其是最近几个月，为了对冲人民币贬值的风险，大家开始急着买黄金、买美股、买QDII，又或者是到香港买保险。
总之，就是想各种法子给自己的资产保值，增值。
今天，跟大家讲一种经常被忽略海外投资品种—— REITs（读音参考 “瑞茨”的拼音）。
它是一种类固定收益类产品，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，然后跟商户签订长期稳定增长的租约，以租金等固定收入形式回报给投资者。
说白了就是，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。
这就是REIT， Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金。
REITs主要投资于房地产，但收益来源并不是房价上涨的交易价差，而是靠收租、收息赚钱。
REITs投资房地产，不像常说的炒房，而是投资那些可以产生出租、经营收益的一切商业地产，比如办公楼、公寓楼、商场、酒店、医院、生产厂房、仓库、工业园区。
什么人适合配置REITs：
买不起房子的，可以用少点的钱参与房地产投资。
不懂得房地产投资的，可以把钱交给基金经理代管，省心省事，等着拿分红就行了；
没有时间精力做房地产投资的，买REITs比买卖房子要省事的多，跟买股票差不多。
人民币贬值的情况下，投资REITs的好处，你懂的。
此外，REITs本身还具备以下优点：
分红比例高。每个REIT按规定，要将至少90%的利润分配给份额持有人，不得留存，有较稳定的分红收入；
风险更分散。比起投资单一房地产，REITs会投资不同地区、不同类型的房地产；
抗通胀之必备良药。过去20年里，REIT行业的分红只有2年没跑赢通胀；
回报率不输各大指数。过去40年，REIT作为一个整体，年复合增长率大多数跑赢了各项指数(如图)：
接下来，就是怎么才能买REITs，主要有两种方式：
一是，最简单的方法，开个港股美股券商账户，像炒股一样投资REITs ETF。
二是，借道国内的QDII基金，投资美国甚至全球的房地产市场。
查了一下，现在国内投资海外REITs的基金主要有五只：
*其中广发的两只其实是不同币种发行的同类基金
但是因为QDII额度不足，其中三只目前都已经暂停申购，只剩下2只可申购。
这些基金的投资标的大多是美国或全球范围内的REITs，或者REITs指数基金。
我们谈理财，经常说要做资产配置，利用不相关性资产构建组合。
REITs和债券、股票等大类投资不太相关，比较适合作为整体资产配置中的一部分。比如你可以将资产的30%买股票，20%买债券，10%买黄金，10%买REITs。
就现在这种低利率，甚至是有的国家是负利率的环境下，资本通常倾向于追逐更高的收益，REITs就特别受欢迎。
如果你对人民币贬值有些焦虑，但又不太敢冒险买房，可以考虑一下REITs。
需要提醒大家一下，如果美国进入加息周期，美国股市整体下跌的话，REITs行业也会承受压力。有投资REITs打算的，也不能是贸然买入，做足功课再进入。
声明：本号所发任何观点，均不构成投资建议。以此入市，风险自负。
六玉财经（ID:liuyucaijing）
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今日搜狐热点买点房地产QDII—REITs 当美国人的房东
还在股市寻底的过程中备受折磨？还在国内投资品中无从下手？世界那么大，该把手里的钱放出来看看了。趁着美联储加息预期升温，将投资目光放眼海外，买点房地产QDII-REITs，当美国人的房东！
要理解QDII-REITs（也可称为房地产QDII），首先要理解什么是REITs？用度娘来说，REITs:是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
而用小白话来说，就是大家一起出钱买美国的房子，这个房子可以包括公寓、酒店、商场、办公类、医药、仓库等等，做包租婆--靠租金赚钱，同时分享房价上涨的收益。
理解了REITs运作，也就可以理解这类产品的收益来源。REITs的收益主要来源于相对稳定的股息率和资本利得。投资者关注的重点应该是REITs的股息率，这类产品特别之处就在此，REITs一般规定把应税收入的至少90%以股息形式派给股东，因此股息率相对优厚。
NAREIT全美房地产投资信托协会数据显示，从历史收益看，过去30年分红收益率约在4%~12%之间，平均接近7%。若是资本利得(简单来说，就是买卖价差收入)丰厚就更锦上添花。
在美国，REITs被投资者视为是股票、债券、现金之外的第4类资产，是重要的分红产品。因此，REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低，也是这类品种最大特色。
数据显示，目前国内公募QDII-REITs有4只，分别为广发美国房地产指数基金、诺安全球收益不动产、嘉实全球房地产、鹏华美国房地产基金。其重点是通过投资美国物业，分享因租金收入和资产增值带来的收益机会。相较美元活期或者定期、美元理财产品，这类品种年化收益率更高，更有吸引力，不过波动率也较大，更适合长期持有。
历史数据显示，过去30年REITs的分红收益率平均接近7%，这一收益率要好于美元活期或者定期、美元理财产品等。
以投资REITs为主要方向的QDII产品，业绩可以成为一个参考。数据显示，这4只QDII-REITs产品2013年、2014年、2015年收益分别为-2.3%、24%、-8%。需要指出的是，这些产品成立以来收益均为正，其中表现最好的是2011年出现的诺安全球收益不动产，成立以来收益达到27%。紧随其后的是2013年成立的广发美国房地产，其中美元和人民币品种收益率分别为14.215%、17.8%。总体来看，表现偏于稳健。
这类产品和国内资产相关度非常低，如在8月份A股市场大跌，但大部分QDII-REITs基金取得了正收益，不少产品最大回撤也不过4%，具有较好分散风险的价值。
需要指出的是，这类产品PK的对象是银行美元活期存款、银行美元定期存款和银行美元理财产品收益率，而这类品种有一定优势。
这类产品的风险在何方？其实有三大风险，第一是REITs也可以在二级市场交易，这也会影响收益；第二是部分QDII-REITs产品并非全部投资REITs，若投资股票市场也会影响收益；第三，QDII-REITs投资于海外市场，因此存在汇率波动情况。此外，REITs品种众多，基金经理布局也影响收益。值得注意的是，在某些特点环境下波动率也比较大，比如2008年极端情况下，波动幅度极高。
投资者在这些风险中需要重点注意第二大风险，因为目前不少QDII-REITs也投资一些房地产股票等，一旦市场不佳可能影响最后收益，波动性也会较大，不过若投资得当，则收益率将更为可观。因此投资者更应该重视观察这类品种的季报、年报等，看准起布局特色，按照自己的风险收益特征来选择具体品种。
此外，美国REITs持有的物业分布非常广泛，覆盖经济活动的各个领域，包括购物中心、办公楼及停车场、出租公寓、酒店及度假村、医院及养老院、自助仓库、物流配送中心、高速公路服务区和林场等。不同的REITs品种，波动性、收益率也差异较大，因此还需要看基金经理的投资能力，看准业绩持续领先但基金波动较小的品种。
实际上，在人民币贬值的过程中，QDII-REITs基金可能成为一个较好的避险品种。
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今日搜狐热点面对泡沫，房价还会上涨吗？用什么办法对冲风险？
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面对泡沫，房价还会上涨吗？用什么办法对冲风险？
&徐晓明 / 深圳市众金在线金融服务有限公司区域总监兼深圳市红隼资本管理有限公司武汉分公司总经理●北京大学国际经济与贸易专业,，后在南开大学修读工商管理●对互联网金融有较强敏锐度，并在投资领域有多年的投资经验徐晓明：“显然，因错失太多机会，中国经济已经步入到了一个骑虎难下的困难境地，繁华背后是风声鹤唳，摆在政府面前的三个最大问题就是：资产价格过高、人民币估值过高、债务负担过重！&每一个问题爆发，都能引发系统性的危机！都是政府不愿意看到的！也是百姓不愿意面对的！&政府会怎么做？我们该怎么办？”&&（一）、三大泡沫之资产泡沫&20多年 & & 才以来，中国经济模式一直都是以政府主导投资驱动为引擎的经济模式，在以投资、出口、消费三架马车的模型中，如今能主要关注的只有投资了，谈投资，主要的也就只有房地产经济了，所以，当下在中国谈资产价格，主要就是指房价。&我们先来分析一下北京、深圳等地近10年的房价变化&北京2007年——2015年，北京市房价从1.3万/㎡上涨至4.3万/㎡。&深圳2007年——2015年，深圳市房价从1.4万/㎡上涨至4.5万/㎡。&&可以看出，在近几年，房价涨幅加快，这是中国资产价格的基本面。&&&&我们再来看看全国行政区房价排名，深圳6区全部上榜。动则均价５万以上的小区比比皆是，北上深已成了全球最贵的区域。中国房价TOP10城市和全球典型城市房价对比↓↓↓&显然，对于中国房价的泡沫问题，已经根本不需要去争论，这已经是危害到了国计民生的问题，已经是全球公认的问题。&如果政府要去除资产泡沫，会发生什么负能量的事情？1、去资产泡沫，直接说就是要降房价2、降房价，则触动的是地方政府、开发商、购房者、银行四方的核心利益3、房价降20%，首付20%的购房者则可能抛弃已购房产4、房价降，土地价格就要降，地方政府的贷款、融资平台、地方债务怎么办？5、房价降，对于买涨不买跌的中国大众来说，房地产市场会立即降温，开发商欠银行的钱怎么办？6、房价跌，势必会引发债务产业链上的大面积债务违约，购房者不还贷、开发商还不上钱、地方政府卖不了地还不了钱，最终，银行坏账大面积产生。7、中国特色的维权开始，购房者堵售楼部要求退房，处理不好就是群体事件。8、这个问题，动摇的可就是国家稳定的根基。&&如果政府要去除资产泡沫，会发生什么正能量的事情？1、楼市降温，钱去哪里？会不会倒逼入实体经济？2、如果政府能给企业家信心，一个中长期的信心，在中长周期内是坚决的去除资产泡沫，扶持实体经济的话，大量资金会转向实体经济。3、只有民营经济的心转向了实体经济、只有钱流向了实体经济，中国的经济才有未来和希望，才能彻底解决当下的大多数经济问题。4、理论上，这是最好的处理危机的方式。当然，阵痛是必须要有的，而且很痛，要为以前的不理性付出代价，这也是日本模式。地产经济不死，实体经济必然难活，因为在现在的中国，地产就是金融，金融就是地产，这个现状不改变，金融就起不到为实体经济服务的作用！&如果继续保资产，让资产泡沫继续，会发生什么？1、对中国实体经济是致命摧毁，中国仅有的一点实体经济也会被摧毁。2、对民众信心的严重伤害，虽然房价高涨不跌，但百姓也不是傻子，自然知道不合理，全国恐慌情绪会蔓延。3、中国经济结构性调整的周期继续后延，中国经济进一步下滑。&&（二）、三大泡沫之人民币泡沫&什么是M2、GDP、通货膨胀、CPI？&M0就是社会上的现金，M1就是M0 企业的活期存款，M2就是M1 全国的定期存款。&如果把国家比作一个超市，M2的增长也就是货币总量的增长，GDP的增长可以简单看作是整个超市内货物数量增长。货物的增长速度跟不上钱的增长速度，货少钱多，货就会涨价。货涨价的幅度就是CPI的涨幅。&M2是最能体现信贷情况、判断经济基本面的一个数据。中国与美国M2变化↓↓↓&可以看出，美国M2数据在过去十多年是平稳上升，没有剧烈变化，但中国的M2自2008年开始加速上升，在2009年超过美国，并继续保持高昂的姿态在上升，截止2015年底，中国的M2数值已经是美国的1.813倍！中国与美国M2同比增速比较↓↓↓&&&如图，我们的M2扩张数据在过去10多年间，一直远超美国！&中国与世界四大经济体的M2与GDP数据比较↓↓↓&可以看出，目前中国的货币可以出去买下整个美国和多半个欧盟，到2016年底，我们就可以买下整个美国和整个欧盟了，可笑不？&中国目前的M2增速是13%左右，全球M2增速是7%左右，照此速度不变、人民币不贬值的话，不出10年，中国可以买下全世界！当然，这是理论上，你问问你自己，这可能吗？这背后的问题有多大？如果你是上帝，你会怎么想？怎么做？&所以，人民币贬值，已经是全球公认的事实，只是贬值速度、何时贬值的问题。&如果人民币直接大幅贬值，会发生什么负能量的事情？1、国内的资金恐慌，争相跑出中国寻求安全的庇护所，中国外汇储备必将很快耗干，人民币贬值就变得不可遏制。2、如果中国强行管制，违背的就是全球经济公约和一系列合作协议要求，人民币国际化的步伐直接停止，国际指责如何应对？3、主权债务问题也会发生，主权评级也会下调，对中国在国际形象影响较大。4、人民币贬值后，我们大量对外依存的进口商品（如大豆、石油、矿石、农产品、精密仪器、药品 等）将成本大大提升，势必加重国内人民负担，提高国内生活成本，造成输入性的通货膨胀！5、人民币贬值，出国旅游、海外投资就降温了，影响的是企业或有钱人。6、人民币贬值，外汇出逃时，通常政府都会加息来对冲，反过来，加息会加重危机中的国内经济，加重企业负担和债务负担，处理不当，也会引发连锁危机。如果人民币直接大幅贬值，会发生什么正能量的事情？1、人民币贬值影响最多的是有钱人，是老板，是外企，是外资，是热钱，这些人毕竟是少数。2、基本上，老百姓不会闹事，因为，对于没有大多数没有存款的老百姓来说，只要房价不跌，抱着房子睡觉最安心，那怕人民币贬值80%呢，和百姓没啥关系。3、对出口企业利好，可以改变近几年出口贸易一直不振的现状。4、对国家和政府最好的是，基本上不会有群体事件发生。如果保人民币，不贬值，会发生什么？1、在全球公认的估值过高之下，大多数的钱会选择趁高位离开中国，要不出去购买资产，要不出去寻求安全。2、在钱逐步离开中国之时，外汇耗干之时，人民币不想贬值也要贬值。3、目前人民币民以每月400-500亿的速度外流，不出意外，2018年中，外汇储备就会耗干。都没外汇储备了，还说不贬值？打脸吗？4、亲，也许你们也只有两年的时间，两年后，想换外汇，也没有了。（三）、三大泡沫之债务泡沫&不容忽视的债务数据：1、中国企业债务已经占到了GDP的1.9倍2、地方政府债务已经占到了GDP的50%，达30多万亿3、法兴银行在一份研报中称，中国银行业不良资产贷款率达15%左右4、企业债务（包括国企）违约状况已经接连到来&如图，信贷在扩张，但增速在下降↓↓↓20年以来，我们一直得以生存的投资式经济发展模式，突然行不通了！突然走不动了！信贷在扩张，经济却没有增长，这是很可怕的事情，从去年的股灾、今年的房灾、以及中间发生的螺纹钢事件，以及未来可能发生的农产品动荡事件，都与此有关，因为，M2在扩张，钱太多，却无处可去，就流向可炒作的资源，所到之处，无不造成重大动荡和伤害。&&债务泡沫根本上还是资产泡沫的延伸&1、过去10年以来的房价上涨，就是一直靠债务扩张来维持的，房价涨、地价涨、信贷扩张、债务扩大。2、债务泡沫破裂会影响并刺破资产泡沫，资产泡沫破裂也会影响并刺破债务泡沫，两者是相互依存的骨肉兄弟。3、而债务大面积违约，最终会导致，经济危机，会形成群体事件，这是国家和政府不愿意看到的。&（四）、为什么房价和汇率不可兼得？&如果想保房价？就是让所有人都认为房价还要上涨，于是购房者继续买、开发商继续拿地，不管是因为恐慌还是因为期待，反正就是认为房价还要涨，怎么玩？&就只能靠继续信贷扩张、继续增加M2投放、给开发商和地方政府继续加杠杆、继续借新还旧维持房价上涨，钱越来越多，钱继续往房地产市场上涌，泡沫继续拱，大家争相购买，房价自然就降不下来，地价也是一路涨，资产价格一路升，如同你在2016年上半年看到的一样。&在此情况之下，国内实体经济肯定是继续下滑，消费也是不振的，国内的钱会越来越多，M2余额越来越大，远超世界平均水平，越来越多的人对未来充满恐慌，人民币预期估值肯定就会再被下调，加重人民币贬值压力。&如果想保汇率？想保汇率，就要遏制资金外流，如何不让资金外流？就是让钱自己知道，出不出去差别不大，比如国内资产已经贬值了，钱出去还不如在中国呢，反正国内资产已经贬值这么低了，出去再回来也赚不到钱，还不如在国内呆着看那个企业顶不住资产贬值带来的压力要破产，抄底收购优质资产更重要，其实就是要增加钱呆在国内的预期，减小钱出去之后的预期。&钱不再外流了，汇率自然也就保住了。&所以，保房价、保汇率是两条不一样的经济思路，不可兼得，不可同行！政府只能选择一条路去走！&&（五）、政府会怎么做？&政府会怎么做，也就是选择东京泡沫破裂模式还是莫斯科泡沫破裂模式的区别。日本模式：刺破资产泡沫&日本房地产也是在经历了疯狂的泡沫式增长，最终，日本选择的是去除资产泡沫的解决方式，日本房价下降50%，但日元和美元汇率变化不大，最终，也教育了整个日本，从此20多年，日本房价再也没有起来过，所有的企业都在乖乖的从事着以前的实体制造业。&当然，那次经济危机也给日本经济造成了重伤，房价下跌下的债务危机全面爆发，购房者跳楼、开发商破产、企业破产、银行破产。。。。那些在高位接盘的购房者不得不面对现实，用余生来偿还高额的房贷。&而，很多日本企业，又不得不出售很多的国外资产，回国救灾。&好的是，伤害了日本人民，也最终挽救了日本经济。&莫斯科模式：保资产、弃汇率缘于乌克兰事件，2014年，世界原油价格开始暴跌，从年初的100美元跌至年底的53美元，以美国为首的西方国家集团对俄罗斯实施了一系列经济制裁，并且不断加码，严重干扰了俄罗斯的金融形势乃至实体经济的发展，不仅中断了俄罗斯在西方的融资通道，而且还促使俄罗斯国内资本(包括外来投资和境内资本)大量外逃，外汇需求猛增，卢布遭遇集中抛售。&2014年上半年1美元还可以兑换35卢布，到12月中旬的时候不但腰斩过半，还曾下探1美元兑换80卢布的历史低位，贬值幅度超过50%。日卢布曾一夜暴跌13%，创近16年来最大单日跌幅。&为应对外汇锐减，数次加息后，基准利率从5.5%提高到17%，提高幅度高达惊人的209%。如此频繁地调整基准利率，并且提高幅度如此之大，利率绝对值如此之高，均为同期世界各经济体所罕见，也是俄罗斯本国自1998年金融危机以来的第一次。&货币贬值通常与通货膨胀伴随而行。据俄官方公布的数据，俄罗斯2015年1月通胀率达到15%，创7年新高。2015年俄罗斯食品价格涨幅达14.3%，通胀率达12.9%，在全球主要经济体中居第三位。&卢布贬值》加息》国内严重通胀，这是俄罗斯经济危机的发展轨迹，而在莫斯科，以卢布计价的房价，没有跌。中国会如何选择？1、国家稳定是最大的根本，所以，从理性上分析，因为80%以上的人除了房子就没有存款，也没有什么国际视野和全球视野，只要房子不贬值，搂着房价就不闹事，管你人民币在国际上贬不贬呢，关我毛事？而我也不买进口东西也不出国旅游，贬就贬呗，于我何干？而维护社会稳定是最大的原则，所以，会选择国内保资产不贬值，在国际上牺牲人民币，让人民币贬值。&2、这是我们的判断，但让人民币贬值牺牲的是金字塔上层精英阶会的利益，而目前的绝大多数权力又还在他们手上，他们会愿意选择牺牲自己利益吗？这是一个利益博弈的过程。&3、但，在大是大非面前，我想，大势不可违。中国要选择的，俄罗斯模式是大概率事件。4、在保资产价格、弃汇率的大趋势面前，人民币国内贬值也是大概率事件，未来北京房价涨到15万/平以上也是大概率事件，未来郑州涨到1.5-2万/平以上也是大概率事件，我知道很多人不愿意听到这句话，也不愿意看到这样的情况，其实我也一样，但这就是现实，不得不面对的现实。5、在弃外汇的政策前提之下，不会走目前这样温水煮青蛙的慢跌模式，这样会增加恐慌情绪、加速资金外流，让问题累积加重，政府可能会选择快速贬值、然后企稳的模式，比如：在某一天突然政策性贬值10-20%，然后通过媒体、政策集中释放信息，告诉大家：贬值到位了，都不用跑了，跑也没啥意思了，目前的中国更安全。6、所以，在汇率快速断崖式贬值之前，看到的人请不要犹豫、要快速行动，能帮到一个是一个。如果你愿意相信并认同，记得转给你的朋友！目前美联储6月不打算加息，我们还有时间！（六）、我们该怎么办？&如果，我们的预判准确，我们该怎么应对？建议如下：&1、在海外有账户的，可以把部分存款兑换成美元汇到海外，这是最佳的选择，只要到了海外就是自由了，然后想买房、买土地就随便了，但首先是要汇出去，而且要快。而且时间已经不多了，管制会越来越严格。以后待事态稳定，再汇回来也不晚。&2、在海外没有账户的，也可以考虑在国内兑换一部分美金，但也不建议买太多，因为只能是持有，不能增值，也不能作别的投资。换成现金放家里也不是个事儿，把美元存在银行也还会受到管制，不让你用你也没办法。&3、可以考虑在国内购买人民币黄金资产，比如人民币黄金ETF等，记得，一定是人民币黄金，当人民币贬值时，人民币黄金一定会涨，但现在人民币黄金已经在涨的路上了，最好的入场时机（2015年下半年）已经过去了，但为时还不算太晚。&4、不懂外汇、也不懂黄金的，建议在核心城市、成熟区域购买房子，不要去购买郊区房，但这一条只能算是中下策吧，虽然我们判断房价不会跌，核心城市房价还要继续涨，政府会在国内保资产，在国际上牺牲人民币，但毕竟政府也不是万能的，如果到时控制不好，国内恐慌时，也不好说，但整体上，这是相对安全靠谱的。比如2015年的股灾，虽然这事过去了，但当时过程中政府的束手无策、笨拙应对也是很明显的，而且，危机越大、问题越深，政府会越来越无策。&适当的核心城市成熟区域房产持有 适当的人民币黄金持有 适当的家庭资产海外储备=是当下最佳的对冲选择！&考虑到国内高通涨的预期，在个人能力范围之内，能贷款就贷款，然后配置成上述资产。&记住要多元化配置，不要把资产都放一个蓝子里！&结束语有人会说，把人民币和房价全圈在国内，那岂不是严重的通货膨胀吗？这不一样会造成社会动荡吗？当然，我知道的，只是，这些事又是靠后的事，问题是，当下的这两大难题，在资产泡沫和人民币泡沫面前，政府有得选择吗？&民众、企业都已经很恐慌了，只能二选一，刺破一个，稳定人心，没有别的选择。这是关键。&
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