我家在茂名,我想在一块四十平方米的地皮上起一栋六层的楼大约要多少万,如果买了能买多少万,该地皮对面..._百度知道
我家在茂名,我想在一块四十平方米的地皮上起一栋六层的楼大约要多少万,如果买了能买多少万,该地皮对面...
我家在茂名,我想在一块四十平方米的地皮上起一栋六层的楼大约要多少万,如果买了能买多少万,该地皮对面是公园,旁边是超市、食肆,交通便利。
我有更好的答案
先要征得城市规划部门的许可才行。
要造房要征得相关部门同意的，去大概地建设局咨询下吧，。
按每平方800元估算。。。。
四十平米，起不到6层的。
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想在祁阳县城内买块地皮自己建房位，大概要多少钱一平方？有那位知道告诉一下。
我有更好的答案
1500元非主街，主街4000元每平方米
现在新改造的职业中专的 那边的地皮就被吵十几万一块地皮了
没有楼上说的那么贵，普通民用建筑/砖混凝土结构现在在500元/平米左右
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。&p&&/p&&p&&/p&&p&日，以“数据驱动，美好家园“为主题的和讯网第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会在北京举行。任志强就“未来的房价”发表了主旨演讲。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&以下为任志强演讲全文：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&本来就是敏感的话题，他们非让我讲房价。有一个专家叫任泽平，和我同姓，他说短期看金融，中期看土地，长期看人口。&/p&&p&&br&&/p&&p&我个人认为，在中国这个非市场化的房地产领域，我不敢说国家是非市场化的，我至少敢说房地产领域是非市场化的，决定房屋价格的是政策。&/p&&p&&br&&/p&&p&政策在不断的发生变化，政府计划着土地的供给，这个大家都得承认，没有计划指标你是拿不到土地的。&/p&&p&&br&&/p&&p&政府审批着房价，政府决定着交易的权利，政府控制着网签的数据，政府决定着房价的涨幅，政府决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。&/p&&p&&br&&/p&&p&换句话说，不管什么都得听政府的，所以说，政策决定了房价，这主要分为三个层次。&/p&&p&&b&01 国家制度&/b&&/p&&p&&b&第一个层次是国家层次，就是基本制度，决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些是不变的。&/b&同时有一些是可以博弈的，比如说微观政策。当然了，环境紧张的时候市场作用就小一些，就是得听政府的。&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其最近我们看到北京连续出现的一些东西，说什么都没用，政府让拆就得拆。&/p&&p&&br&&/p&&p&从国家制度来说，我觉得它决定了长期房价的走势，这是市场机制没有办法调节的，只有用制度改革去解决，如果制度不变，则房价的趋势是不会发生变化的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这些基本的制度包括土地制度、户籍制度、税收制度、市场制度等问题，这些都决定了房价上涨与下降。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&土地和户籍有很大关系，世界其他国家发展为什么房价相对平稳，就是有第三个和第四个城市化发展的阶段，城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国没有，因为土地制度决定了农村进入城市和小城市进入大城市，房子都聚集在那里，只有在这里可以弄房子。没有办法去郊区，郊区土地是集体土地，所以房价平均不下来。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们历来都讲城镇化的问题，或者城市群的问题，中国有城市群，但是很难有大都市圈，因为土地制度和户籍制度的问题造成的。但是国际上都是大都市圈，而不是大城市群。&/p&&p&&br&&/p&&p&城市群是一个相互依赖的竞争过程，而都市圈是合力发展的关系，差别就是土地制度和户籍制度造成的结果，比如说非北京户籍的人在北京干活，卖了半天力气还得被赶走，在国际上根本不可能存在，这也是中国的特殊性。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以我们没有第三、第四个发展阶段的时候，房子只能集中在城市，没有别的办法。农村的房子说拆就拆了，没有产权证。&/p&&p&&b&02 土地政策&/b&&/p&&p&&b&第二个是土地政策。&/b&在座很多媒体说开发商买了高价地，完蛋了，开始后悔了。其实开发商从来不怕买高价地，因为他们可以做更好的房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&要提高住房的质量，面粉比面包贵，是比现在的面包贵，开发商可以做更好的面包卖高价。问题就是政府不让你卖高价，所以高价地都出现了问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&土地的关系和房价的关系可以看到，根子在土地上，如果不解决土地制度的问题，没戏了，你让房价不涨，只能靠权力。北京今年批的八九万的房子都疯抢，因为可以卖11、12万。&/p&&p&&br&&/p&&p&这是全世界都有的，而我们中国没有按全世界做的方法去做，我们用平均数做标准。有一本叫《平均的终结》的书告诉我们，所有的平均都是错的，全世界住房水平统计上都是使用的中位数。&/p&&p&&br&&/p&&p&中位数的控制是控制低收入阶层以下的数字里面有没有他们能买得起的房子，不是计算中位数以上的房子，那是富人买的，爱卖多少钱没有人管，那和政府没有关系。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&中国从来不公布中位数，所以所有的房价收入比都是错的，你的房价、屋面积和家庭收入都不是按中位数计算的。那就是变成你和马云的关系，他赚的钱你们俩一平均，你比别人都富。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以我们得出的基本结论，中国得不出一个完整的可以和世界对比的关系，就是缺乏中位数。&/p&&p&&b&03 户籍制度&/b&&/p&&p&&b&户籍制度决定了人口拼命向大城市集中，如果没有这样一个结果，资源和收入分配一定是不合理的，非户籍人口向大城市集中的原因就是那有资源和收入，没有办法，他们就得往大城市跑。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&什么情况下从城市里面出去呢，就是因为那些地区的收入低，所以很多没有资源的城市人口是减少的。因此要用当地城市的户均计算，一定是错的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们可以看到北上广深的人口迅速增加，为什么老说北上广深是一线城市，而且房价高。从户籍人口和常住人口看这个比例关系也差的太多了，他们的高收入群体进来的时候不是按当地的户籍人口计算的收入，而是外来人口携带着大量的财富进入到这个城市，所以这个城市的房价就高了。&/p&&p&&br&&/p&&p&你们看北京大多数外来人都买得起别墅，买得起最好的房子，怎么能不高呢？这就是城镇化发展过程中户籍制度导致的结果。&/p&&p&&br&&/p&&p&没有办法，你要是把这几个城市的外来人口比例降下来，或者让最有钱的这部分人别进这些城市，房价就没有那么高了。因此一定是政策决定的价格，这是长期政策，最主要的是土地和户籍。&/p&&p&&b&04 金融政策&/b&&/p&&p&&b&宏观政策里面也包括了金融政策，很多人都讨论今天房地产和金融会议。正是政策决定了利率问题，货币总量问题，决定了资金价格问题，融资方式和投资房子的问题。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说中央政府可以下令，所有的境外投资人不准投房地产，不准投娱乐业，其他的国家会做这种政策吗，不会。只有中国会，大量外面的企业卖资产回来了，这就是宏观政策决定了对市场的影响问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&其中，当基础设施建设占主导地位的时候，我们可以看见，增长方式是一种。当我们决定要保持相对GDP的时候，你会发现离不开房地产，所以无论如何用各种办法利用房地产，因为房地产解决了大量的税收和土地财政收入问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果不要基础设施，不要经济增长，就可以不要房地产，我们的税收，房地产税收在地方税收里面占36%，全国税收大概占40%，一共六种税收和房地产相关。&/p&&p&&br&&/p&&p&其中，土地财政占的比例也很大，几万亿。北京今年大概2800多亿土地的收入，如果把这些扣除了，对我们的财政影响多大？至少在短期之内我们还没有看到用任何办法可以替代这一部分。&/p&&p&&br&&/p&&p&大家都知道不好，利用土地财政是非常不好的政策，但是怎么替代呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&中国的GDP二季度的时候6.9%，三季度变成了6.8%，为什么少了零点一个点，就是因为房地产贡献度下降少的0.1%。&/p&&p&&br&&/p&&p&房地产对GDP的贡献度从二季度的0.5个百分点变成了三季度的0.4，到四季度估计得降到0.2个点，如果别的补不上，四季度GDP增长可能也就是6.6%的样子，因为房地产掉下来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&拿什么补？我们至少到现在为止不管你用什么政策，短期之内出台的任何政策都补不上这多少万亿。&/p&&p&&b&05 调控政策&/b&&/p&&p&现在的房价已经形成了非良性循环的关系，当我们处于低潮的时候，政府采取了一些启动措施，然后开始进入疯狂的阶段，然后开始调控，调控完了之后又进入低潮，然后再启动，再调控。&/p&&p&&br&&/p&&p&这是历史上的宏观政策，大多数这样循环和重复，所以房价一定在一定的阶段里面进入疯狂，然后低潮，然后再启动。&/p&&p&&br&&/p&&p&这次没有人知道会不会再启动了，谁也不敢说何时调整政策，以前我们都敢说，现在不敢说了，最近开会说建立长效机制。&/p&&p&&br&&/p&&p&也就是说，可能会有一些变化，但是这个变化是什么，没有人知道。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们很希望建立一个长效机制，最好把户籍制度和土地制度都改了，让中国的政策改的更合理，这样的话，长效机制就可以稳定增长。&/p&&p&&br&&/p&&p&微观上来说，当一个市场里面没有产权，没有交易环，没有定价权，没有竞争中的价格信号的时候，还叫市场吗，我们不知道。至少我们可以看到所有的调控政策都破坏了市场规律。&/p&&p&&br&&/p&&p&经济学讲很清楚，最重要的是价格信号，如果价格信号是限购的结果，或者限制网签的结果，比如说高价房不让你网签，在座的各位都知道，可能也都遇到过，就是低价的多签一些，房价就下降了。&/p&&p&&br&&/p&&p&高价房子不是没有人买，而是不让你网签造成的结果。价格信号是虚假的时候，你知道这个市场的价格是多少，我们没有办法判断，就是因为价格信号已经不真实了。&/p&&p&&br&&/p&&p&从供求关系来说，今年已经出台的政策，大概有70多个城市出台了300多个文件，所以这300多个文件想达到什么目标，就是控制价格。&/p&&p&&b&06&/b& &b&几个不变的东西&/b&&/p&&p&尽管中国的房地产是非市场化的，但是还是有一些市场化的东西。所以这些市场化的竞争形成了无论政策怎么变化，市场化的规律是不会因为房地产政策变化而变化的。&/p&&p&&br&&/p&&p&房地产政策并不能改变人们对美好生活的需求和对资源的需求。比如说大家都说学区房的问题要解决，可是如果你不建更多的好的学校，怎么解决？这就是资源不平衡的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&资源不平衡的时候，那个地方的房子就是贵，没有办法调和，所以这些是不变的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&还有一些会改变，我们已经看到了价格的双轨制，短期之内的市场因为政策的限制和调控会发生很多的变化，比如说本来房地产商想卖11万，批你8.5万，或者是因为现金流而降价，你本来想拖两年，但是现金流不够了，就需要降价。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&换句话说，我个人觉得，现在有一个口号叫“新时代”，新时代最大的特点就是不确定性。没有人可以知道新时代以后会出什么政策。今天你不知道，明天也不知道。&/p&&p&&br&&/p&&p&老是不告诉你未来怎么样，突然一个政策，讨论都不讨论，广告牌就拆了。所以我们不知道新时代的情况下会出台什么样的新政策。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是有几个东西是我们知道的，比如说刚才说的金融问题，金融问题不仅仅是信贷问题，最重要的是一个货币贬值的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&货币贬值对物价和资产价格的影响是巨大的，不管是房子用来住还是用来炒的，这个不需要讨论，需要讨论的是如果货币不贬值，房价怎么会变成这样？&/p&&p&1970年大白菜两分钱一斤，元，现在可能5元了，你们看看涨了多少倍，如果我们的货币不断贬值，70年的时候房租1.2元，现在是3000到一万元的都有。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&那就是货币贬值造成的影响，这是金融影响很重要的部分，不要以为金融影响仅仅是指当前的货币增量还有货币贬值。不仅仅是当前的利率，利率确实影响购房问题。但是长期的货币贬值问题对资产价格的影响是巨大的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们还可以看到房屋真正的价格变化，每个人都在吵吵，92年的时候是990元一平米，全国的平均房价。我已经告诉大家用平均房价的数字不合理。2017年6月份，7288元一平米。&/p&&p&&br&&/p&&p&92年到17年，涨了多少倍？房子涨了七倍多，是不是你们认为涨的倍数很高了？但是我们再看一下92年一个大学生的工资是多少？84元，换句话说92年84元的大学生，你一年的工资够买一平米的房子，你干12个月能买一平米房子。&/p&&p&到了2017年的时候，大学生的工资多少？3500元左右，84元到3500元涨了40倍，房价才涨了七倍，也就是两个月多一点点可以买一平米房子，你们认为现在的房价高吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&是收入增长决定了房价，如果说收入不增长了，或者说宏观经济情况，实际经济情况都不好了，你的收入不增长了，房价能涨吗。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，货币不值钱了，两个月的工资够买一平米的房子，你的房价收入比是多少，按照中位数计算，住房中位数60多平方米，就是夫妻两个人房价收入比很低，5左右，一年可以买12平米房子。五年买一个60平米的房子，人均30平米。1：5的房价收入比还高吗，很低了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&换句话说，除了政策变化以外，可能发生的房价变化，我已经告诉你了，如果还猜不出来，说明你没有听懂。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&有人担心集体土地入市会抑制房价，我告诉大家，根本不可能有大量的供应量，我2011年提出这个提案，到目前为止唐家岭地区的改造，到现在建了5600套房子，一年建了不到一千套。&/p&&p&&br&&/p&&p&原来北京计划36个村，现在只改了6个村，不是那么容易的事情。别想用大跃进的方式认为集体土地入市就可以解决很多的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&更重要的问题，租赁性住房在全国行不行？我觉得如果全国普遍铺开就是错误的政策，最多不超过20个城市，大量的需要租赁性住房。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么这么说，第一，租赁性住房，要有一个长期建设的过程，第二并不是所有城市都需要建设租赁住房，我们认为大概十个城市左右，只有特大城市和大城市才需要，房价越贵的地方越需要，而超过平均房价一万块钱的城市有多少个？19个！&/p&&p&&br&&/p&&p&超过两万的地方就9个城市，房价越低的地方越不需要租赁市场，房价三千块钱你建租赁住房干吗，中小城市出了门五分钟骑自行车到农村，在那租一个房子很便宜，建租赁房干什么。&/p&&p&&br&&/p&&p&更重要的是，租赁性住房不会影响到房价，凡是房价高的地区才需要租赁性住房，凡是租赁性住房数量最大的地区都是房价最高的地区，全世界都如此。&/p&&p&&br&&/p&&p&看看香港的租赁市场，可以明显看到，自有住房的比例是51%，但是租房的比例占45%，房源哪来的，可以看到63.7%是私人住房提供的。&/p&&p&&br&&/p&&p&再看一下日本，租赁市场大量靠私人住房解决的，而不是公有住房解决的。北京目前的私人住房源20%，常住人口的租赁比例占34%，什么意思，就是五到七个人租一套房子。所以左晖先生（链家董事长）把老百姓的三居房子租了，把客厅打两个隔断说变成了五间房子了，老百姓觉得挺好，因为客厅带窗户，结果这次不行了。&/p&&p&&br&&/p&&p&怎么办呢，这就是北京需要的大量的租赁住房造成的结果，你没有办法解决马上能够提供的大量的住房，而大量住房的人是谁呢，不要以为是北京户口的人，大多数是非北京户口的人，很明显，租赁性住房解决的是过渡性的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&最后，我们可以得出一个结论：过去大家买房的时候都发财了，我们要感谢党和政府，党和政府的政策让我们发财了。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果中国继续坚持改革和市场化的道路，就必须开放市场或者恢复市场的定价权和交易权，但是我们现在实在不知道政策怎么样，我们只能说政策可能会改变，希望这个会议能给我们一个明确的答复，好让我们知道未来的房价往哪走，谢谢大家！&/p&&p&&b&作者：任志强；&/b&&/p&&p&&b&来源：凤凰财经，财经韬略&/b&&/p&&p&链接：&a 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&p&文/油腻中年男hale &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1、经济学理论对房产有多大借鉴意义&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&首先，经济学是之后学科，研究的主要内容是过往经济规律，对后势有参考意义，但并非绝对，毕竟经济学是规律学科不是自然定律；&/p&&p&&br&&/p&&p&第二，经济学有两大假设前提，一是物质的稀缺性，二是市场上都是理性人，一般情况还有另外一个假设，即自由竞争市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&不满足这三个前提，经济理论会出偏差，但经济学里有两个现象理论，一是搭便车，二是追赶效应，这两个在投资里会常用到，请记住。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2、为什么投资房产&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&在中国投资渠道比较少，相对来说可以自由进入的就是股市和房市，选择房产而不是股票的原因很简单，作为一个小散户，需要强大的队友带节奏，也就是选择队友和对手，找个弱点的对手和强点的队友。过往来看，股市里，散户是收割对象，对手是机构；房市里对手是没房的刚需，队友是开发商和土地供给方，还有就是高涨的多头。哪个简单，一目了然。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3、如何资产配置&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&传统意义上讲，房产属于固定资产，配置一般占资产总额的50%，其他资产如股票、存款、理财、保险等流动性和保证性更强的资产占一半，当然根据自己的禀赋和熟悉的领域，比例可以调整。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4、房产投资的类别&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&房产投资属于投资中的另类投资，其特点是会遇到流动性风险，也就是在某些特殊情况下卖不掉，甚至毁坏，换句话说，卖不掉的资产是没价值的，所以多军不要满目乐观，卖不掉的是砖头不是房子。一半来说另类投资需要做中长期配置打算即5年左右。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&5、投资要考虑的是什么&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&投资首选要考虑的是退出，即能不能卖掉，在流动性风险可控的情况下，才考虑收益问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&6、如何保证退出优势&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果保证退出，需要产品存在排他优势，在一个区域你选择产品相对其他在售产品有比较优势，这可能是学区，可能是交通，可能是物业，可能是户型……其实都无所谓只要保证这个优势是需求公认的，而不是自己臆想出来的即可。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&7、房产的价值&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&房地产投资属于投资中的另类投资，该投资具有流动性差的特点，可能会存在退出困难。而过往十年房地产增速较快主要是两个原因，一是从土地作为基本生产要素的长期低估到公允价值计量，房产价值被释放，二是在中国，特别是大型城市，随着城市化进程，住房需求面积和质量均提高了，而同时，我国房产持有、交易成本较低，在需求暴增的时代，其流动性增加，属于类货币产品，&b&具有一般等价物的特质，或者说相当于钱&/b&，因此，吸金能力变强，更多的资金流向房产，且国家低成本资金可以配资，价格上涨也就不足为奇。&/p&&p&&br&&/p&&p&但任何资产总有上限。&/p&&p&&br&&/p&&p&2007年时，我们说房价高，因为一个人工作很多年存的钱不够首付，&/p&&p&2013年我们说房价高，因为小两口工作几年，存款不够首付，&/p&&p&2017年我们又说房价高，因为两个家庭所有的继续可能都不够北京动辄千万的房产首付了。&/p&&p&那么问我房价高不高，我只能说北京的房子对一部分人来说不高，&b&二手房存量市场，相对来说是个自由市场，供需决定了价格，市场认同就是合理的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&问我房价降不降，任何资产都不会一个趋势上升，总会有波动，涨涨跌跌也是客观规律，我们不能按照自己的意愿想问题，核心是要看市场的变化，市场是不会欺骗人的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&8、房产的核心价值&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&房产的核心价值是房子的使用价值=土地价值+产品价值，其他医疗、交通、教育等都是附加价值，存在一定变数，作为价值投资者，不应过多考虑。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&9、价格和价值的关系&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&价格和价值会产生偏离，这是大家都知道的规律，并不是现在高的就一定价值大，所以所谓的环线理论长期是存在的核心价值，而一时的偏离只是阶段性的，我们重点寻找的是价格低于价值的区域。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&10、房产投资思路&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&首先，房产属于另类投资，会遇到流动性受阻的情况，结合历次调控，我们会有深刻的感触。&/p&&p&&br&&/p&&p&按照经典投资理论，固定资产投资约占个人总资产的一半左右，视个人偏好和特长有所调整，那么为什么中国人热衷房产投资，无非由于我们国家投资去掉比较少，金融不发达，收益较低等。&/p&&p&&br&&/p&&p&相对而言，居民可自由进入的是股市和房市，由于种种原因，中国人尚不喜欢委托他人投资，更喜欢亲力亲为，加之前面所说的，房子在中国流动性太好了，因此似乎形成了一种买房就赚钱，随便买都不会亏的局面，甚至引用了香港人“输了时间，不输钱”的经典言论。这在前十年的经验面前，似乎很正确，但前十年中由于土地价值的释放，普遍上涨是个大环境，所以买了就赚钱是个常态，但用这个经验套用后十年，恐怕不一定成立。&/p&&p&&br&&/p&&p&目前的市场细分越来越严重，区域化、产品化特点更加突出，对房产投资的选择需要更加谨慎了。那么，我们什么时候买房，怎么买房才能收益最大呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&个人总结下来，有三个步骤:&b&宏观趋势、战略布局、技术（产品）选择&/b&，三者顺序为之，不可逆。&/p&&p&&br&&/p&&p&下面通过复盘2015年以来北京涨价形势，解读房产投资小技巧。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一是宏观趋势，是不是经济上行周期，是不是政策倾向购房（包括限购和利率等）；二是战略布局，即选择的区域是否为重点发展的区域，有多少利好政策可以落实；三是技术选择，这里技巧就比较多了，总的来说是时间差和结构差（包括产品结构和价格结构）。&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&下面结合实操，全面阐释上述理论。三个因素不可逆，满足上一个才能开始下一个操作，大势不可违，螳臂当车多半残废，当然也有个别情况，不过属于少数。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&宏观趋势：&/b&本次涨价时从2015年开始的，以北京为例，五年社保的限制正是2015年会相对涌现处一批需求的时候，而银行贷款又开始放松，这个宏观形势决定房价会出现上行可能。需求的涌现和贷款的增加，势必推高资产价格，因此我们可以开始第二步，战略选择。很多朋友觉得过于隐晦，那么简单的说，第一周围买房的人多起来，第二银行贷款批的很快很顺，且利率有折扣，第三政府并没有过多干预进行限制。值得注意的是，2015年提出的降库存。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&战略布局：&/b&很多朋友在问京津冀、长三角、珠三角三个区域怎么选择的问题。我想这个问题其实要回归到2015年，当时提出重振三大经济带，其实我是没办法判断这三个地区那个更好的，但是我知道北京市要搬到通州，这个利好其他两个区域是没有的，是否可以简单的推断，京津冀和通州搬迁叠加的辐射区域是相对最优的选择呢。我认为这在逻辑上成立，相对来说是个不错的选择。我们继续下一步。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&技术选择：&/b&若北京迁到通州，北京房价逻辑会变。原来北京是同心圆发展模式的，摊大饼一圈圈的来，离市中心近的地方价格高，这是大逻辑。但北京市搬到通州后，是否可以理解为房价成为M型，老中心和新通州会成为两个价格峰值。很多朋友会说新闻都说了，价格已经涨了，买不起也抢不到啊。的确没错，这是个明确的利好，这样的投资风险会小很多，而受益也会差很多，但在这个时候我们就没更好的机会吗？我觉得不是，我们还可以找第二落点、第三落点，即做弱侧。&/p&&p&&br&&/p&&p&通州概念不只是通州，若赞同上述逻辑，那么北京老中心到通州的房价会成为v型，是不是会存在这样的情况，通州和老城区都买不起了，买到通州和老城区之间也不错，双核心模式，会让v字底部快速反弹，深v变成浅v，以维持合理的价格逻辑。房价上涨时，不同区域是存在时间差的，因此我们应该去寻找时滞的地区，也就是说通州买不了我们可以找一下v字底部，&b&这个底部在东五环附近，东南五环两广路沿线房价当时只有2万多，而现在5万左右，涨幅是高于通州核心区的。&/b&这里存在的是一个时间差问题，也就是第二落点问题。&b&结构差同样存在，如大户型，别墅等项目或者高品质小区、总价高的房产、交易少的小区相对价格不敏感，这些都可以在技术操作中考虑。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&还会有朋友说我没北京户口说这些都没意义，&b&那么我们还有第三落点，次弱侧。&/b&也就是通州核心区10km内的北三县，当时无限购，但毕竟不是北京，我们要花一点时间去做个分析。&/p&&p&&br&&/p&&p&这里介绍一个分析方法，&b&价差倍数分析，&/b&为了简化我只做一个参考量，即寻找通州和燕郊的价差关系。&/p&&p&&br&&/p&&p&2012年北京房价一轮弹压，房子基本达到冰点，相对虚高部分已经挤出，通州房子1.7万，燕郊0.9万，约1.8倍；&/p&&p&2015年下半年930限购前，通州3.5万左右，燕郊1.5万左右，2.3倍左右；2016年上半年呢，通州接近5-6万，燕郊2万左右。&/p&&p&&br&&/p&&p&由于我的数据不是非常全面，这里不讨论数据精准度问题，只看价差逻辑和倍数关系的趋势，&b&大家是否发现了虽然都在涨价差和倍数关系都在放大，但燕郊和通州一河之隔，是否以后买不起通州的回去燕郊？&/b&有人会固执的说那不是北京，我只想说房子是用来住的，不是买在北京就能享受北京待遇。言归正传，&b&这个时候我们是不是可以初步断定燕郊存在滞涨现象，我们在研判一下燕郊，发现不限购，而前面很多人只是没有关注，我想这也是个投资机会吧。&/b&当然很多人高位接盘合不合理也可以按这个判断，比如燕郊4万，通州也就不到6万这个时候高于稳定期的2倍价格差距，那么我觉得存在风险。&/p&&p&&b&11、加杠杆和去杠杆&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&加杠杆理论在这个周期里疯狂泛滥，加杠杆又叫做负债经营，是一种通过负债做大资产规模的一种方式。很多人认为加杠杆是高回报的一种方式，这里存在误区，需要看净资产规模的增速和资产负债率情况。如果资产价值增速赶不上财务费用，那么你在为银行打工，是在贴钱给银行，若无法还款，且资产无法处置，那么你将破产。总的来说杠杆是放大了收益和亏损倍数，所以涨价周期，大家可以视情况加杠杆，若判断不准，不要创造过多派生货币，有可能会让自己很难受，侵蚀已有利润，甚至破产。同时，个人加杠杆需要有很好的流动性管理能力，若自己对此了解不是很多，或者不是十分擅长，建议适可而止，量力而行，毕竟生活不只是买房子，还有诗和远方，不要把自己搞得太累。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&12、产品选择思路&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&在选择产品时核心是选择区域内的排他优势，比如户型朝向、区域、交通、医疗、教育等因素，顺序上讲，首先选择不可变的、再选择可变的，举个例子，户型朝向，除非房子拆了，不可能变化，这种要先选，交通差点可能改善，但户型不可能。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&13、房产增值的两大要素&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&支撑房产价格上升的主要是短期内的供不应求以及收入的提升造成的购买力增加，当然也可能是学区，交通等因素，这些属于附加因素，不是核心原因。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&14、穿透要素查看投资可靠性&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们在穿透两大引起房价上涨的因素来看下背后的因素，考虑到房子属于另类投资需要中长期，因此要反复分析可靠性，比如x夏开发商的x通桥故事和四号线延伸故事都是很好的制造需求和购买力的故事，但可靠性不得而知，x桥已经在沙盘上消失。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&15、并不存在的资产包&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&这个主要说的是杠杆问题，x神提出了资产包概念，其实是金融里常有的一个东西，但在房地产上并不存在，每一个购房者都是一个个房子买起来，再质押再投资的过程，形成的一个资产链，和资产包的不同是资产链单点控制风险，而资产包是集体控制风险，换句话说，在资产链上，一个点出现风险那么全链都会风险爆发，唯一的办法是出售较好的资产保证全链安全，而这样以来，资产的状况会打折扣，但资产包只要总体没风险，个别一两个出现问题是可以的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&16、总资产和净资产&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&这依然是个杠杆问题，净资产=总资产-负债-财务费用&/p&&p&有些人因为自己的资产几千万而高兴，但是1000万净资产比5000万总资产4000万负债要还要更好一些。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&17、进入点和退出点&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&很多朋友会在进入点和退出点上混淆，举个例子，360搬到望京，带动了望京房价，很多人认为有钱的码农来了所以投资望京是一个非常好的选择，在我看来这个利好已经释放，更应该是个获利退出的机会。进入肯定是不太理性的，而考虑到房产是另类投资遇到5年左右的时间，360会不会搬走，它还能不能持续给员工提供高购买力存在疑惑。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&18、高估和低估&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们投资时最好选择低估的产品和区域，而不是哪里价格好，买的人多就去买哪，既然房子的核心价值是土地价值+产品价值，因此同等价格下尽量往中心选。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&19、技术因素的降低&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&炒房不是炒股，今天买了明天卖掉是得不到丰厚利润的，因此尽量降低在一次投资中的技术因素和对房子核心价值外因素的比例，以确保风险可控。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&20、环京与环通&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&首选我们梳理一下环京地区，环京基本为廊坊北三县、武清、廊坊、霸州、胜芳、固安、涿州、永清、张家口，甚至高碑店、白沟、易县、涞水、任丘、唐山、东戴河、威海等等，听起来头很大。我们简单梳理一下，环京就是环北京，不和北京紧挨着的肯定不是环京了，它是高铁还是新区那都是其他概念，这个后面会单独讲。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们只说和北京接壤或类接壤的地区，他们有一个共同的特点，自己没有太多的经济能力来支持房价上涨，当地也没有更多的高消费人群涌入来购买房子，那么基本可以定义为北京溢出。既然是溢出，我们要找准溢出地点，环京作为一个大概念来谈，我个人认为是不精准的，琢州、固安等最多是第二机场概念，距离北京一河之隔北三县其实更精准的说是新北京的溢出、也就是所谓运河核心区的溢出，所以我认为不妨把环京先划分成环京和环通两个区来讨论，将溢出因素找准，以便我们更好的进行判断。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&个人认为环通的价值较为明确，风险较小。 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&21、现值的分析&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&在大家挑选房子时，最大的困惑可能就是这个房子值多少钱，也就是说房子的价值，请注意，是房子的价值而不是价格，价格是围绕价值波动的，可高可低，作为投资者，需要摆脱高估情况，而去挖掘低估产品，这里我们引入现值的概念测算房子的当前价值，从专业角度讲，是对标的进行审慎性估计，这次介绍一种简单的方法，即可比条件下的不可控因素排除法和价值归属法，下面结合实例介绍。&/p&&p&&br&&/p&&p&这几天，问我最多的是对固安和北五环地区房价后势的判断，坦白说，我无法判断，若我有此能力，那就不必码字了。但我们可以适当分析一下这两个区域的价值。先看固安，固安炒作无非几个因素，首先是4号线延伸、其次是二机场带动、第三紧靠雄安新区（这是某开发商惯用的贴靠战术，以后细讲），其高位在4万/平，先找一个类似参照物，可能燕郊比较合适，因为它有平谷线已动工，靠近通州（新北京市），高位值也是4万/平。因此固安肯定是偏高的，这个时点是前期投资者套利的好机会，而不是进入的最佳时机。我们不妨细化分析一下水分多少：&/p&&p&&br&&/p&&p&1.我们先看4号线，它确实没通 ，通不通我们也不可判单，但唯一可以确定的是即便将来通车，这个时点我买房子收益应该是我的，因此它的交通升值部分的价值归属是买房者而不是卖房的人我想至少这个价值反映到价格里至少20%我要剔除，燕郊在地铁确定差不多涨了20%，那么固安只剩3万多。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.再看新机场，一是没建好，二是首都机场几十年的存在对房价的利好也不过如此，我们暂估这个利好价值1万，而固安最早0.5万，加入新机场概念差不多1.5的价值。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.雄安新区。千年大计，我们的浮躁等不了的，参照第一点，即便建好，价值理论上是我的收入，而不是卖家的所得。&/p&&p&&br&&/p&&p&综合来看，考虑到收入分成，固安的价值1.5万-3.2万之间，再看香河2万左右的价格，个人觉得固安价值2万左右比较合理，高于此价格进入的，是预期利润比卖房人侵占了，不能说是吃亏了，只能说这个投资不是很理想。&/p&&p&&br&&/p&&p&北五环的望京类似，10万/平的价格，堪比二环内，将台板块的崛起源于码农的注入，几个公司的搬入属于不可控因素，既然可以迁入，也可以迁出，即便产生利好，也不该由卖方独吞，因此，个人认为此版块价格高于价值。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，价值判断其实是一个综合复杂的过程，&b&除不可控因素排除法和价值归属法外，以前介绍的价差倍数比较法也可以运用，&/b&特别是这几种方法可以共同使用，多角度综合判断。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&22、交通的分析&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这一段时间，非常多的朋友问我唐山、宝坻、张家口等地的房子，这些基本离二环100km左右的地区，后期价值走向。我几乎问了他们同样的问题，购买原因。当然，也得到了同样的答复，高铁通车，通勤方便。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们暂且不予讨论这个答案是否成立，讲一个大家学生时代都做过的实验，一块大磁铁，它旁边我们放几个铁钉，铁钉瞬间被吸到磁铁上，磁场越来控制的范围越大。那么我们在磁铁和铁钉的另一端再放一块磁铁，会有以下几种效果：一是磁场相当，正中的铁钉不动，分别离两个磁铁近的铁钉会被吸到近的磁铁上；二是新的磁铁磁场小，它根本对铁钉没有办法，甚至一同被吸到大磁铁上。&/p&&p&&br&&/p&&p&这个实验可能大家都有印象，而城市之间即是磁铁，人口是铁钉，那么高铁呢？将原来没有进入大磁铁磁场的铁钉带入了大磁场。这是我对高铁的看法。&/p&&p&&br&&/p&&p&可能有人持不同观点，那么我们来看几个案例。一是大阪到东京的新干线，二是京津高铁上的武清，三是涿州。大阪的事情有兴趣的朋友可以百度，武清、涿州房价高铁通车后均未出现房价的拉升。&/p&&p&&br&&/p&&p&可能有朋友会问我原因。其实很简单一个地区房价快速拉升微观上必须满足两个条件：一是人口的涌入，二是收入的增长或存量资金的增加，简单说就是购买力和购买量短期膨胀造成阶段性的供不应求。而高铁通车后，购买力可能存在流失，若短时间内购买力流失大于购买力的补充，那么房价理论上会下跌。二机场概念同理。&/p&&p&&br&&/p&&p&当我们遇到一个中介推广的购买概念时，可能短时间内无法完全分析清楚它的好坏，这里推荐一个简单的方法，类比法，即去找到一个历史上与此概念非常接近的案例，现在上网很大发，百度一下此案例对应的房价情况，作为参考，切莫盲目。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&23、高铁盘投资的时间差&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&高铁盘是上一段炒作的重点，包括京唐高铁的宝坻、唐山，以及冬奥高铁概念的张家口，房价从几千块飞速涨到2万块左右的价格，最早入手的朋友一部分很开心，因为貌似自己赚到了不少钱，可实际无法交易，若一定交易，价格需给出较大折扣，这种情况叫做账面浮盈，只有现金落袋才是真正的利润。&/p&&p&&br&&/p&&p&在一万左右入手的朋友忧心忡忡，因为目前要出手的话，价格基本和购置时差不多，加上财务费用，基本在盈亏平衡点。当然目前的情况是和范围限购政策及流动性抽紧的宏观压迫有一定关系，在做投资决策无法估计考量。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么，这种高铁房适不适合投资呢？个人观点，考虑到房子属于另类投资，从价值的角度，投资意义不大，因为不能在短时间内形成需求的快速增长和购买力的提升，所以房价上涨的动力源不足。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&加之上文所表述的反吸原理，可能高铁通车后会造成当地人口的外流，而迁入人口不足的情况下供大于求的市场会造成房价的下跌，或者市场一潭死水。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&大家会有疑问，说为什么房价会涨了很多，其实更多的是预期效应，价值销售的营销策略，会给大家一个不切实际的预期，开发商配合排卡情况出货，造成购买的拥挤，所谓日光盘的火爆，&b&不只是和购买人数相关，也受供给数量影响，&/b&这就不难理解为什么开发商总是会签户型意向协议和交排卡费的原因了，根本上还是为了做出销售拥挤的假象。&/p&&p&&br&&/p&&p&虽然总体上不太推荐购买这种交通概念盘，但是并不是这种盘就没有任何意义，不能投资，无法赚钱。简单来说，这种高铁类似概念炒的是预期，&b&预期出现和预期落地之间存在时间差，而这个时间差异就是我们的持有期，当预期落地有无新的预期存在时，当地的房产如一滩死水。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&通常来说，开发商在开始销售时，会打出概念，低价出货几批，随后稳定销售，当预期即将落地前，再大肆炒作，多次开盘拉高价格，制造销售恐慌形势。&b&一般操作技巧是找到这种投资概念后，一定要尽早吃货，价格比一次开盘增幅50%以上后，由于风险增加，原则上建议放弃。&/b&同时，无论开发商在预期实现前是否作势，也无论盈亏几何，都要在预期落地前一刻出售，三方协议也好，房本交易也罢，切勿恋战。&/p&&p&&br&&/p&&p&归纳一下，此类投资并不符合本文一贯的价值投资逻辑，&b&更近似于投机行为，抓住某一亮点的预期效应，找准预期产生和发散中的时间差，追随开发商销售进程，进行套利。&/b&这种操作的关键是按照既定的方针和时间点去进行，由于纯属炒作，短期内房子的价值没有过多变化，只是造成价格短期高于价值的偏离，因此一定不要考虑房子价值问题，是否后期还会有升值可能（新的预期和利好产生除外），基本属于机械操作，无论盈亏，按时点进货，出货，不要夹杂过多的个人判断和感情色彩。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，若遇到政策变化，有可能遇到流动性风险，这是此种运作最大的问题，在投资前要考虑清楚。&/p&&p&&br&&/p&&p&再次强调，由于房产属于另类投资，持有期一般在5年左右，加之房产的金融属性不断降低，所以建议大家依然回归价值投资主线，若一定要兼顾短期利润。&/p&
文/油腻中年男hale 1、经济学理论对房产有多大借鉴意义 首先，经济学是之后学科，研究的主要内容是过往经济规律，对后势有参考意义，但并非绝对，毕竟经济学是规律学科不是自然定律； 第二，经济学有两大假设前提，一是物质的稀缺性，二是市场上都是理性人…
&p&房价预测这事，短期一年两年说不准，但是买房需要的是3-5年长持，所以如何判断楼市大势，实现准确布局，只需要记住一句话就够了：&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一线看货币，二线看预期，三四线看国运。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fd79bc562bf56d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&61& data-rawheight=&61& class=&content_image& width=&61&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&一线看货币&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&为什么任大炮说有生之年看不到房价大跌？&/p&&p&为什么RM日报说房价上涨是必然趋势？&/p&&p&为什么小白领们怒吼一线买房要不吃不喝100年，房价还是不降？&/p&&p&&br&&/p&&p&小白领们的思维逻辑是：房子就该让我买！以我的收入买不起房子，房价就是泡沫，就该降。&/p&&p&&br&&/p&&p&但他们不知道，一线城市的房子不是给他们住的，是给全国最有钱的那帮人住的。&/p&&p&&br&&/p&&p&由于严重不对等的供需关系，一线房产有了套利空间，从而产生楼市溢价。强大的财富聚集效应让全国甚至于全世界的有钱人聚集于此，这种情况下，一线的楼市就是资金黑洞，源源不断吸入买家的钱。 &/p&&p&&br&&/p&&p&所以，决定一线城市房价的，不是小白领的收入，不是城市GDP，更不是毛线租金，而是货币。一线城市房价涨不涨，&b&只需要看货币有没有大放水就可以了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&以之前的楼市历次调控为例，货币收紧往往伴随着楼市下行，货币宽松也带来房价上涨。&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&年第一轮调控，央行加息9次，房地产市场持续低迷；&br&2008年5次降息，加上四万亿经济刺激，房价指数绝地反击；&br&2010年第二轮调控，两年内加息5次，存款准备金率大幅提升，房地产市场迅速下滑；&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-a683f36e38a1aaeca9eac59_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&294& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-a683f36e38a1aaeca9eac59_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&复盘本轮房价上涨，2014 年 11 月 22 日央妈展开首次降息，15年为了扩大去库存效果，央妈从3月份再次进入降息降准期，一年持续5次。多次的降息仿佛是一剂剂的春药，金融属性良好的深圳楼市受不了刺激3月份率先发力，房价一骑绝尘式的上涨，全年新建住宅涨幅近50%。半年后上海上涨，半年后北京上涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-094bdba9b5d4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&362& data-rawheight=&242& class=&content_image& width=&362&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&到2016年，由于14、15年的放水，信贷宽松，16年的房贷足足比15年多了3万亿！房贷几乎是翻了一倍。全国老百姓口袋里的3万亿变成了银行的中长期优质贷款。 &/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-509af287cf52ce63b1c0f0_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&506& data-rawheight=&157& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&506& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-509af287cf52ce63b1c0f0_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&至此一线戏份已经演完，2016年3月深圳调控，3月上海调控，9月北京调控，调控力度大小不一，整体房价控制的并不理想。&/p&&p&&br&&/p&&p&17年一线城市房贷利率连续9次进行上浮调整，截至到9月份，一线城市中，除上海有提供优惠利率的银行外，北京、广州、深圳平均利率破5.15%，已无优惠利率。&/p&&p&&br&&/p&&p&多次的利率上浮，给疯狂上涨的楼市又套上了紧箍咒。结合深度的房价调控政策，一线城市房价终于降温。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-d3a214a341acef20bb2a9a6b7b6dde28_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&221& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-d3a214a341acef20bb2a9a6b7b6dde28_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fd79bc562bf56d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&61& data-rawheight=&61& class=&content_image& width=&61&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&二线看预期&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&二线城市和一线城市的房价逻辑又不相同。二线不像一线有这么扭曲的供需关系，本地人都不缺房，原本并没有急切的买房需求。但二线买房人表现出来的特征也非常明显，他们买房一哄而上，非常容易被煽动，有强烈的从众心理。&/p&&p&&br&&/p&&p&二线楼市本质上是一场庄股游戏，单边上涨。对于散户的心态，庄家把握的非常准确。所以，如何推动房价，秘诀就在拉动他们对房价上涨的预期。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以使用一个招数，就可以拉动预期。&/p&&p&&br&&/p&&p&这一招数就是地王。先炒热一个区域，不计成本的树立起一个典范，一个“龙头股”，再配合舆论刷屏，营造整体市场向上的氛围。还有什么比地王短时间更博眼球，更有轰动效应、更刺激人心的？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&二线城市的房价上涨，完全是地王的炒作套路——以本轮房价最先上涨的二线四小龙南京、苏州、厦门、合肥为例，16年就是他们的地王年，这一年地王记录频频被刷新，土拍市场异常火热。 &/p&&p&&br&&/p&&p&苏州：&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ca1ce78ea3ecaeee97b5_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&259& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ca1ce78ea3ecaeee97b5_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&厦门：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d227dd445e000ab002506f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&111& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-d227dd445e000ab002506f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&南京：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-88b2fbb4ef70e3393aeb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&153& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-88b2fbb4ef70e3393aeb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&合肥：&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-69f14a4fae468b4c0b43a6bcd947c31a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&146& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-69f14a4fae468b4c0b43a6bcd947c31a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&房市不同于股市，股市里就算龙头股涨，但也无力带动整个大盘。但是房市不同，只要有一个区域涨，那么很快整个城市的房价都会涨。因为买家是散户市场，有典型的羊群效应。对还没买房的纯刚需而言，房价每上涨一次，他们进入房市的门槛提高了一次，也意味着他们会承担数额更多的贷款。所以这部分人听到房价上涨是很恐慌的。一旦房价启动，预期起来，这部分人就会变成领头羊激情入市，而恐慌的情绪就会和瘟疫一样传染，最终全民接盘。&/p&&p&&br&&/p&&p&而限购限贷之后，楼市迅速冰冻。成交量降低，没多少人买了，以前挂2万的房子1万8才能卖出，大家的预期又会不断下降，开始观望，希望下跌的更多。彷佛之前的疯狂不存在过。 &/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fd79bc562bf56d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&61& data-rawheight=&61& class=&content_image& width=&61&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&三四线看国运&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&想要一二线房价上涨，并不难，难的是让三四线上涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&君不见，2010年、2013年每一次一二线房价上涨，三线的开发商都很躁动。多少次鼓吹房价要涨，但由于库存过高，人口又流出，三四线房价并没有多少变化。导致最后每一次三四线的预期都被证伪。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为让三四线房价上涨太难了。&/p&&p&外因上，要货币足够宽松，宽松到大量灌溉一二线截流之后，依然有充足的资金进入。内因上，要有足够的本地需求支撑。要让即使有了房子的三四线居民，拿着并不富裕的存折买房。&/p&&p&&br&&/p&&p&表面看，每一步都难如登天。所以，要想让三四线房价实现上涨，那一定要有及其强大的驱动力。&/p&&p&&br&&/p&&p&本轮的去库存任务，体现的是国家意志。为了去库存，央妈做足了准备。一方面，通过棚改刺激大家买房的需求——拆了你的破房子，鼓励你买新房子。14年GWY明确的棚改目标是470万套，而16、17年棚改目标提高到600万套/年，需求是不是大量上去了？&/p&&p&&br&&/p&&p&同时，16年央妈发明了PSL神器，从拆房补房原始模式升级为拆房给钱新模式，棚改货币化安置比例和规模明显提升。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-993dfb48c32bd490cb9a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&453& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-993dfb48c32bd490cb9a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&三四线房价也如同脱了缰的野狗，肆意撒欢。（这是什么鬼比喻）有人说三四线能涨多少？不知道，这个要看当地ZF的良心，咳咳。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是三四线还会出现这种大涨嘛？那真的要看国运了。&/p&&p&&br&&/p&&p&如今地主家余粮也不多了。从16年开始，央妈PSL期末余额增速持续放缓。&b&三四线的货币宽松基本面也不复存在。&/b&对比16年、17年600万套/年的棚改计划，18年，19年，20年的目标是500万套/年，&b&也能说明三四线再也不可能持续今年这样的一个大牛走势了。前期增幅过高的城市会出现调整。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d75e743e9aa6eca01e68e2b759c2dcc1_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&451& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d75e743e9aa6eca01e68e2b759c2dcc1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么以前提去库存，现在提去杠杆？因为就是加杠杆去的库存啊，库存完成了，杠杆出现问题，不是白费劲吗？去杠杆，体现在楼市上，说的直白一点，&b&就是不能让三四线城市出现大跌。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么三四线会跌吗？我只能说，打麻将有四个人都赢的局面吗？三四线肯定会调整，至于程度，还是看国运了。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国楼市因为宏观调控和货币节奏，历来都是以抑制需求为主。但需求被压抑太久，往往会在几年之后集中释放。所以楼市平时不涨，过几年就会猛涨一轮。业界美誉为房地产周期。&/p&&p&&br&&/p&&p&复盘本轮上涨，我们要不忘初心，认真学习。以至于在下次上涨中搞对时机，不求买房暴富，只希望再进行资产大洗劫的时候，不那么害怕，不那么狼狈。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老百姓的羊毛可以薅，但千万不能被薅成葛优啊。&/b&&/p&&p&&/p&
房价预测这事，短期一年两年说不准，但是买房需要的是3-5年长持，所以如何判断楼市大势，实现准确布局，只需要记住一句话就够了： 一线看货币，二线看预期，三四线看国运。 一线看货币 为什么任大炮说有生之年看不到房价大跌？为什么RM日报说房价上涨是必然…
&p&中国地产达到什么样的条件会崩盘？&/p&&p&在美国，房地产是一个坚挺的行业，只有上涨和上涨途中的回调，长盛不衰，并不比今天的中国房地产逊色，但是在2007年突然崩盘。今天主要给大家回顾一下2007年美国房地产崩盘导致金融危机的详细过程，然后给大家反推一下，中国地产达到什么样的条件会崩盘。描述金融危机的文章通常非常的艰涩难懂，今天给大家用简单易懂的语言科普一下。&/p&&p&&b&1、什么是抵押贷款证券化MBS&/b&&/p&&p&首先，时间拨到1970年，那个时候的美国银行和美国房地产是非常传统的行业，购房者付出20%的首付，然后以房产为抵押向银行借款，银行发了房贷之后依靠贷款利息吃一个存贷利差，很简单的一个基本金融模式。&/p&&p&住房贷款属于极优质无风险贷款，不过利差也非常低，但是银行的资金是有限的，赚不了什么大钱，属于正统业务赚点安稳钱。所以这个时候有位银行家发明了MBS，一个划时代的发明。&/p&&p&什么是MBS，简单的说，银行发放了很多住房贷款，成千上万个住房贷款组成了一个庞大的资产池，每个月可以获得稳定的月供现金流，而且可靠度非常高。那么好，我把这个资产池打包在一起组成一个产品卖出去，把现金流的收益分配给认购者，然后银行收取认购费和每年的管理费，更关键的是，这种产品是可以证券化的，极大的降低了认购门槛和销售难度。&/p&&p&这种MBS产品模式，银行把手里的贷款合同给变现了，获得了庞大的现金流，这些现金可以再次发放贷款。而购买MBS的人可以获得一个信用等级非常高，而收益可观的产品，大家互利双赢。这种MBS是由20%首付，有正当职业和稳定收入的优质购房人贷款组成，这种MBS产品给予的评级是多少呢，是AAA级别，很多人可能对这种评价没什么概念，我来告诉大家，美国国债的评级，就是AAA级别，这是所有产品里的最高评分，也就是市场认为，除非世界末日，美国完蛋，否则这种产品的安全性都不会出现什么问题，而他又能得到比国债更高的收益率，你说是不是好产品？所以这种产品一出炉，就遭到了美国各州养老基金的抢购，然后在全美发售，销售的情况可以用一个成语来形容，那就是抢购一空。&/p&&p&银行里几十年不能变现的贷款合同，以他们的债权和现金流做抵押来获得现金，然后再次发放房贷，银行让出了大部分存贷利差，只留个零头，但是MBS产品可以每年收取管理费，最关键的现金利用率大幅度提高了，原来只能做一份事的钱，现在可以做三份四份甚至更多，只要你能源源不断的把房贷发出去，理论上你可以重复无数次收费，银行赚的盆满钵满，发了大财。&/p&&p&但是美国就那么大，房屋是有限的，优质贷款人也是有限的，MBS产品依旧好卖，但是由于房贷发不出去，所有已经很难获得新房贷来组成新的产品，你没产品卖了。这让赚了大钱的银行很不满。为了能发放更多的房贷来，银行开始逐渐降低购房者的门槛，到了2005年左右，房贷的发放门槛首付仅仅只有5%，甚至是零首付，工作收入也基本不予核实，你来申请我就发，这样的贷款，称之为次级贷款，因为他们可靠性差，但是合同约定的利率更高。&/p&&p&如果说20%首付，有正当稳定收入的人不可能放弃房子断供，单体信用评级可以达到AA级的话，他们是正统的房贷。那么这种零首付无法证实稳定收入的人的单体信用评级，最多也就只能达到B级或者BB级，美国人称之为次贷，次贷的意思就是这种贷款的可靠性之差就是一坨垃圾，他的违约概率可能高达5%。&/p&&p&银行不知道这种贷款风险大吗，风险收益比根本划不来，收益不足以覆盖风险，不值得发放这种贷款，他知道。但是他无所谓，只要他打包成MBS卖出去了，债权和风险就转移给认购者了，如果没事那最好，有事也无损于银行，那为什么不发贷款呢。&/p&&p&算盘打的很精明，但是市场也不傻，你知道那都是垃圾贷款，我也知道啊，我为什么要买你银行发出来的这种垃圾，风险太大我不愿意，于是出炉了一个CDO产品。&/p&&p&&b&2、什么是担保债务凭证CDO&/b&&/p&&p&CDO的核心运行思想是，只要投资足够的分散，那么总体收益是可控的，比如我购买一个单独的债券，如果他的违约概率预估是5%左右，那么他就是垃圾，为了多那么一点收益就冒5%的本金全丢的风险，我宁可去买国债。但是如果是成千上万个这种债务组成，那么他们在同一时间违约的概率就是0，每时每刻都有人在违约，但是违约只是极少量的，这部分损失只对冲掉收益的一部分，那么这么一个资产包，他的稳定性和可靠性就大幅增强了，一堆垃圾B级级垃圾债务加少量A级和AA级优质债务组成的资产包，可以把整体产品评级提升到BB级甚至BBB级评级。&/p&&p&这个时候市场依旧在担忧，一拨人说你这个也就是BB级，看起来依旧不靠谱啊，我是养老基金啊，我不敢负担任何风险，我也不想要很高的收益，我求稳定。但是另一拨人说，嗯这个看起来风险虽还是不小，但是还凑合了，你如果给我一个较高的收益来覆盖掉这个风险，我觉得这个产品还能买。CDO产品的另一个核心概念出炉了，把产品分层结构化，他把整个产品拆分成优先、夹层和劣后。&/p&&p&先简单介绍一下，优先是风险厌恶者，也不需要高收益，他们希望购买的是AAA和AA级产品，而夹层风险偏好中等，收益需求也中等，他们认购的通常是A和BBB以及BB级产品，而劣后风险偏好很高，收益需求也很高，他们认购的通常的B级产品。整个产品如果产生亏损，先亏劣后份额，再亏夹层份额，最后才开始亏优先的份额，当然，获得的收益也是天壤之别，如果有收益，也是先分配给劣后份额，通常来说，CDO的产品，劣后的年化收益率一般为优先的2~3倍。&/p&&p&那么把整个CDO的份额拆分成优先夹层劣后之后，分别卖给市场上不同风险类型的资金，这样就好卖多了。那么这个MBS就又可以继续运行了，银行继续发财，但是随着银行越来越激进，发出去的垃圾房贷越来越多，最后发现单体信用评级达到AA级和A级的购房者已经很少了，而B级和BB级垃圾购房者的份额越来越多，整个CDO的信用等级在不断的下降，对应风险收益比，优先的份额在不断的降低，劣后和夹层的份额在不断的增加，否则市场不认可你这个风险收益比值，你的CDO产品就卖不出去。&/p&&p&但是市场上资金的主要来源还是大资金，他们偏好的是稳定收益，优先份额很快被抢购一空，劣后份额的市场也是有限的，你发的实在太多，最后卖不出去，没有劣后做支撑，光有优先也没用，整个产品无法发售。&/p&&p&于是CDO的第三个概念出炉了，债务担保，为了让劣后放心购买，投行找来了担保公司，给整个CDO产品做担保，每年支付一定的保费，然后如果出现违约，由担保公司进行赔偿，等同购买了一份保险，也就是给劣后再找了一个劣后，把劣后的风险降低到了夹层的地步，然后收益分一部分给保险公司。&/p&&p&投行为了说服保险公司，列出了风险分散的数学模型来证明这类资产配置风险极低，何况房价一直在涨，即便有人还不起房贷违约了，我们还可以收回房子进行拍卖，损失是很小的，全美房子大规模断供这是不可能的小概率事件，为了表达信心，我们每个产品，自己投行都会认购一部分劣后以表示我们对自己产品可靠度的绝对信任，标准普尔和穆迪等评级机构也说，经过他们的评估，这些MBS整体风险极小，只给个A或者AA是怕他们嘚瑟，不然直接给AAA了。&/p&&p&整体风险的确非常小，加上保费的诱惑，保险公司同意了，有了大型保险公司的担保，除非保险公司破产，否则你一分钱损失不会有，加上产品自己本身就很靠谱，那么这个CDO产品还有什么可担心的吗？没有了，评级直接上升为AAA，和国债平齐，然后很快就再度销售一空。&/p&&p&从1970年开始，经过三四十年的膨胀，到了2006年，全美房贷CDO产品，里面90%的房贷都是由BB和B级垃圾次级贷款组成，A和AA级优质购房者只占据10%不到，但是整体产品的评级，依然是AA级和AAA级，金融市场认为不存在任何风险。&/p&&p&所有的人都不认为美国房贷会崩盘，上到美联储主席，下到一个社会底层人员，都非常乐观的认为美国房地产市场只存在上涨和上涨途中的回调。在2005年做空美国房地产市场的第一人对冲基金经理M，因为2年持续不断的亏损差点被投资人撤资逼得清掉手中的空头头寸CDS，他在美国房地产崩盘前夕，整个基金已经处于崩溃的边缘，如果美国房地产再晚3个月崩盘，那么持有大量空头头寸的他，就会悲剧的被强平在崩盘的前夕。&/p&&p&在2004年之前，美国的利率非常的低，基准利率只有1%，但是从2004年开始，美联储连续进行了17次加息。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-f8febe34afb21201aa01e_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&625& data-rawheight=&576& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&625& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-f8febe34afb21201aa01e_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这17次加息的结果，是美国基准利率从1%直接在2年时间里上浮到了5.25%，对应的房贷利率从2~3%上升到了7-8%左右，也就是说，美国人的房贷利率上升了200~300%，更可怕的是，美国的房贷合同是和今天中国一样的模板，也就是浮动利率制度，每年的固定时刻，按照美联储的基准利率，银行可以进行对应的房贷利率调整，选择固定利率的银行很少，这样做可以大幅度降低银行的利率波动风险。这种利率波动对于优质购房者来说不算什么，就算利息翻倍，你还能放弃首付卖掉房子不成？但是对于那些低首付或者零首付的人来说就不一样了，不管是等额本息还是等额本金法，他们前几年还的基本都是利息，而他们定的月供也是按照自己的收入极限来确定的，如果利率翻倍，代表他们的月供也会翻倍，很多人不是看空房地产，他们想还房贷，但是由于收入有限，是真还不起月供了，如果房产价格再不涨甚至下跌，那就只能无奈放弃房子，你银行收回去拍卖吧。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-e833236bbdac934f29b3c7_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&291& data-rawheight=&745& class=&content_image& width=&291&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&所以，当地产价格始终在上涨的时候，这一套系统是皆大欢喜，银行发财了，投行发财了，保险公司也发财了，购房者由于房价的上涨也发财了，所有人都发财了没有亏钱的。但是当市场下行的时候，如此高的杠杆率，就开始引爆了可怕的后果。&/p&&p&2007年二季度，银行开始执行新的利率来征收房贷，房贷的违约率激增到12%，房贷市场崩塌，目前因拖欠贷款超过90天而被银行没收的房屋数达到一个恐怖的数值。银行收回房屋后被迫进行拍卖导致房地产价格崩盘从而引发更严重的连锁反应。整个CDO系统崩盘，极小概率的事件发生了，那就是全美地产同一时间崩盘，贷款人同一时间违约断供，CDO的基石崩溃，根据当初的保险约定，各保险公司、投行和银行开始履行自己的违约责任。&/p&&p&整个美国房贷市场，合计是5000亿美金的规模，即便12%违约率，哪怕收回的房子拍卖价值为0，极限损失不过600亿美元，这点损失对美国经济来说不过是挠痒痒，为什么会连锁引发美国金融危机大规模银行破产呢。&/p&&p&因为MBS可以创造出CDO，那么CDO可以创造出新的CDO，简单的说，我购买了一份CDO，我拥有了这个债权和收益，有了稳定的现金流，那和房贷有什么区别呢，那么我把买的一堆CDO份额打包在一起，是不是也是一份债权池？那么找一个保险公司担保，把他当成一个新的CDO去卖行不行呢，如果卖出去了，我大幅度降低了我的风险，也能获得多份收益，总体收益率是超过我单独持有原始CDO的。&/p&&p&当然可行，而且实际上也是这么做的，CDO可以创造出CDO^2,然后CDO^2可以创造出CDO^3，根据金融危机后联邦调查局的调查结果，5000亿规模的房贷，总共创造出了20万亿美金的衍生品债券市场。&/p&&p&由于这20万亿债券的基石是5000亿的房贷市场，那么当房贷崩溃后，这20万亿也跟着崩溃了，所有人都赚大钱的假象积累的后遗症，这一天统一爆发了，导致的损失高达7000亿美金，这根本不是华尔街可以承受的，所以美国保险公司、投行、大型银行接二连三的破产，如果政府不加以挽救，整个美国的金融体系会直接归零，没有金融体系的运转，美国工业会陷入停顿，融资难度会激增5~10倍，从而会导致美国实体经济的崩溃，然后进入世界末日，美国政府和美国平民陪着华尔街一起完蛋，这就是2008年金融危机。&/p&&p&于是美国政府救市了，用纳税人的钱给华尔街兜底，注入了7000亿美金来收购银行资产来避免银行破产。7000亿美金是什么概念大家知道吗，2008年金融危机前夕，美联储的资产负债表仅为一万亿美元左右，美联储上哪掏7000亿美元来收购银行资产，于是被迫进行了大规模的量化宽松，大笔一挥美联储负债从1万亿变成1.7万亿，多出的7000亿美元收购银行、保险公司、投行来形成自己的资产，资产负债表做平了，等同于凭空多发了7000亿美金，这么大规模的印钱肯定是有巨大后遗症的，为了避免后遗症影响美国经济，让美国经济平稳落地，美国患上了吸毒一样的印钱依赖症，量化宽松时代开启，到了2017，美联储资产负债表已经高达4.5万亿，是08年之前的4.5倍。&/p&&p&&b&3、金融衍生品是否是万恶之源&/b&&/p&&p&很多人把金融危机归罪与美国的金融衍生品，认为如果不是那20万亿的衍生品债务，区区5000亿美金房贷崩盘，不足以动摇美国根基，假设没有衍生品，这种程度的波动政府完全可以不加理会。&/p&&p&说的没错，如果不存在任何金融衍生品，那么任意程度的波动其实政府都可以不加理会，因为衍生品代表杠杆，衍生品越多则代表杠杆越重。但是这并不代表衍生品就是万恶之源，相反，种类繁多的金融衍生品是美国金融强大的根源，相比中国金融，美国金融异常强大，双方的力量对比大概就等于成人对婴儿。美国发达的金融体系让美国经济资金的流转异常顺畅，一美元在美国金融圈手里能产生的货币放大效应，大概是中国金融圈的3倍。&/p&&p&这么强大的能力让他们能充分利用每一分钱的价值，让美国企业的融资难度大幅度降低，在美国创业，中小企业不仅融资难度远低于中国，融资利率也远低于中国，这都是美国发达的金融体系所导致的，给中小企业降低融资难度和融资利率对全国经济有什么好的作用，不用说相信大家都心知肚明。&/p&&p&所以，金融衍生品越丰富，则金融市场越发达，美国金融危机导致的原因之一，是金融监管没有跟上金融创新的速度，美联储没有想过一个区区5000亿的市场有了12%的违约损失，能导致华尔街7000亿美金的亏空。就好比中国15年股灾，其实也是证监会的监管没有跟上股市创新，用老思维监管没有适应高杠杆股市的新时代导致的。&/p&&p&还有一个疑问是，上面这一套房贷-MBS-CDO-CDO^n的金融链条，每一个人通过衍生品的合同约定，都降低了自己的风险，获得了更高的收益风险比，但是从整个全国盘子来看，总的盈利就那么多，不管夹了多少层银行、投行和保险公司，最终收益都来源于房贷的月供，中间夹杂的分食链条越多，收益越稀薄，为什么会出现所有人都受益的情况出现，这不符合经济学常识啊。&/p&&p&原因只有一个，房价一直在涨，如果房价静止不动，那么收益是均衡的，有人获得了超额的收益风险比，就必定有人获得了超差的收益风险比，你的高收益低风险一定是建立在他人的高风险低收益身上的，如果人人都平等风险收益条款，那么整个链条就不可能存在。但是如果房价在涨，那么签署人人权责平等的条件，就有可能实现这一个链条。&/p&&p&我举个简单的例子，中国百姓以5%的利率存进银行做理财，银行以9%的利率放给投行，投行以15%的利率放给地产商，地产商运作了一个楼盘卖给了购房者，地产商本金收益率达到25%，还掉自己的贷款15%还凭空挣了10%。皆大欢喜，所有人都赚钱了，大家都很高兴。&/p&&p&那么是不是购房者是傻帽呢，所有人的盈利都是他来支付的，不是，购房者以5%的利率借了房贷，假设房子平均年涨幅8%，购房者也发财了，于是再度皆大欢喜。&/p&&p&这里面到底谁的利益受损了？没有受损者，每个人都赚了大钱，只要房价一直在涨，整个经济就会欣欣向荣，这个链条在不断的运转，每个人都觉得自己赚了大钱，是有钱人，可以随意消费。这非常类似于股市上涨的时候，所有人都在赚钱，没有任何一个人亏钱，大家的财富都增加了，每个人都凭空得到了一笔钱。一直到崩盘那一天，进入清算日，超额的不合理利润，全部在崩盘期间吐出去。&/p&&p&&b&4、中国地产怎样才会崩盘&/b&&/p&&p&这就是2007美国次贷危机导致美国房地产崩盘然后连锁反应导致美国金融崩盘的全过程，根据上文，我们可以总结出一些东西，对于中国地产崩盘的预测有所帮助。&/p&&p&首先，美国除了正经房贷之外，还是有次级贷这种东西的，20%的首付，贷款人有正经工作和稳定月收入称之为优质贷款。5%首付甚至零首付，没有正经工作，月收入不稳定的贷款，称之为次级贷款，次级贷款风险更大但是利率更高，由于次级贷款的存在，很多不合格的人也买到了房子，有的投机者甚至零首付买了四五套甚至更多，因为美国是市场经济，不存在限购限贷。&/p&&p&那么看看中国，中国目前首套房是3成首付，二套是5成，后续更高，按照美国银行的标准，这类贷款，是AAA级评分，可靠度和国债等同，违约概率极低而且即便违约，银行也不会亏钱，因为首付太高，收了房子卖掉就是。在中国只有首付贷这种东西是高风险的，他会让购房者的杠杆突然加大，等同于美国的次级贷款，如果购房者的首付全是借来的，那和美国的零首付没有任何区别，一旦有风吹草动，这类贷款就直接崩溃了。&/p&&p&中国的首付贷是个黑市，数据查不到，官方都没有数据何况我，但是可以肯定的是，由于无法见光，露头就被监管打，所以规模不会很大，所以占据房地产市场的份额应该很小。&/p&&p&然后，美国是市场经济，土地私有，政府不管，如果不是最后导致了美国经济的崩溃，你房产价格就是跌到0政府都不会插手的，谁敢救市国会直接喷死你浪费纳税人的钱然后弹劾你下台。中国市场是政府坐庄，土地国有，土地和房产价格下跌对政府而言不仅仅是影响经济的问题，还对切身利益造成了巨大的损失。&/p&&p&美国房地产是没爹娘的孩子，但是他拥有几十年连续上涨的惯性，那么这个惯性支撑他什么时候才崩溃呢？房贷违约率5%的时候，市场健康，违约率8%的时候，市场健康，违约率10%的时候，市场居然依旧健康！崩盘的临界点，是违约率12%。&/p&&p&违约率10%是什么概念，就是你身边的亲戚同学和同事，10个人里面，就有一个因为还不起房贷导致银行没收了他的房子来拍卖，这种情况下，美国市场还拖了2个月才崩盘，如果是中国呢，政府插手救市呢？怎么样才会崩盘。&/p&&p&物理学告诉我们，一个动量非常大的物体，如果要逆转原有的趋势，那么会经过非常激烈的抵抗，越庞大的物体调头耗时越长，在美国，首个做空房地产的对冲基金经理M，在2005年就认为房贷市场会崩盘，买入的大量的空头头寸CDS，违约率上升到5%的时候他认为崩盘时间已经到了，没崩，到10%的时候还是没崩，但是他的对冲基金已经快崩盘了。2年过去，他的亏损非常巨大，巨大的亏损耗尽了他的流动资金，投资者撤资导致他的基金濒临清盘边缘。虽然他最终大幅度获利了，成为了投资界的传奇，但是他本人在这2年里非常煎熬，自身精神多次濒临崩溃，反复的质疑自己是不是看错了，美国房价会不会永远上涨。&/p&&p&在这个多空赌局上，和空头对赌的人是美国所有的大银行、投行和保险公司，以及美国政府。空头是渺小的，多头是强大无比的，你永远无法知道你的对手会做出什么事情来干涉市场。&/p&&p&财政部长亨利保尔森和美联储主席伯南克有一段对话，注意，以下对话不是段子和笑话，是真实存在的历史对话。&/p&&p&保尔森：“前几天我去见格林斯潘了，问了他关于解决房价崩溃的方法。”&/p&&p&伯南克：“什么方法？”&/p&&p&保尔森：“最有效的方法，就是国家直接把违约的房子买下来，然后一把火烧掉。”&/p&&p&伯南克：“……”&/p&&p&那么如果2007年美国房价崩盘，是中国政府在救市，政府会做出什么举动来呢，我们来假设猜想一下：&/p&&p&1）房价暴跌的区域停止供地，立法禁止居民私有土地进入房地产市场，私人持有的土地属性只能是农业生产用地，不允许建房，如果要转化属性为住宅用地，需要住建部批准。禁止开发商下调开盘价格，如果随意下调，将会取消预售证。&/p&&p&2）对雷曼兄弟、贝尔斯登、华盛顿互助银行等公司进行债转股，不允许债权人逼债，债务转化为股票，解决企业困境，维护经济稳定。&/p&&p&3）号召外国偷渡进城务工农民工们买房，号召移民买房，买房送绿卡，给上户口。&/p&&p&暂时只想到这么多，这都是非常可能实行的，如果逼急了眼，会出台什么脑洞大开的政策都是无法预料的，就好像08年全世界经济学家都预测美国经济肯定完蛋了，谁也不敢想资产负债表只有一万亿美元的美联储居然敢直接发放7000亿美元新增贷款来给华尔街输血，但是后来美国政府就是这么做了。&/p&&p&那么中国地产崩盘的时候，政府会出台什么政策，你想得到吗？只要稳住价格5年，按每年通胀5%来计算，25%的泡沫就被挤出去了，原来高的不合理的价格说不定就合理了，出台政策的可能性太多了。&/p&&p&所以，我们可以认为，以美国政府对土地的掌控力度，和如此之低的首付，按照地产强大的上涨惯性，违约率高达12%的时候地产价格才最终崩盘，那么以中国土地国有化的掌控力度，我可以认为，中国地产的房贷违约率至少要达到12%，地产价格才可能崩盘。&/p&&p&故，我此前多次发文说中国地产会在强大的调控面前横盘3~5年才会开启下一波上涨，我不认为这几年房价会涨，但是从来不敢说地产价格会下跌太深，因为政府的存在，让看空是非常危险的行为，所以我在评论区里回复的时候认为在这3~5年的大横盘时间里，投资房就算了，可以等等再买，如果是刚需房，建议够钱就买，因为你要住，拖不起。&/p&&p&一本科普书中，每多一个公式，读者减少就会一半，今天我写了如此复杂的金融概念理论，不知道会少多少读者，不过我觉得是精华，大家可以没事读一读，顺便推荐一个纯科普类的金融危机电影《大空头》，我觉得讲的也很不错。&/p&&p&往期原创文章回顾（输入“目录”关键词，查看全部精华文章）：&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNDczNTk5MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dd9b36e94e34ef147cf7e%26chksm%3D807458adb703d1bbe59ad771b68cb7affa0e%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&美联储缩表会导致股市楼市暴跌吗？&i class=&icon-external&&&/i&&/a& &b&|
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&/b&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNDczNTk5MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dba37eb021ec4%26chksm%3D80745cbeb703d5a8f3cbfd76d178df2e94d75e7a8d06d234ffce1ea%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&为什么中国必须购买美国国债？&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&b& | &/b& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNDczNTk5MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Df1b57dddff5%26chksm%3D3d16a4a6b75a09e7c78257beed31c9bba3daab489e3cfae%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&人类史上远超房地产的经典泡沫案例&i class=&icon-external&&&/i&&/a& &b& | &/b&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNDczNTk5MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Defcfae1ee98a%26chksm%3D8d4a3dab0954ab6ddd1f7ffed335fdcaf%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国自古以来就是一夫一妻制&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&
中国地产达到什么样的条件会崩盘？在美国，房地产是一个坚挺的行业，只有上涨和上涨途中的回调，长盛不衰，并不比今天的中国房地产逊色，但是在2007年突然崩盘。今天主要给大家回顾一下2007年美国房地产崩盘导致金融危机的详细过程，然后给大家反推一下，中…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-54ef11f9ab0089_b.jpg& data-rawwidth=&1133& data-rawheight=&417& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1133& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-54ef11f9ab0089_r.jpg&&&/figure&&p&&b&本轮房价上涨，有许多吊诡之处。&/b&&/p&&p&&b&首先是周期的延长。&/b&&/p&&p&&b&其次，是房地产调控方面，首次使用“限售”手段&/b&&/p&&p&&b&最后，就是在房价表现上，三四线和以往非常不同。&/b&&/p&&p&&b&为什么会造成这个现象？&/b&&/p&&p&&b&阴谋？阳谋？明线？暗线？&/b&&/p&&p&&b&我会用我的视角，一点点把他们全部亮出来！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&首先是周期的延长。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&众所周知，从2006年到现在，房地产经历了三个周期，本轮属于第四周期的下行阶段。&/p&&p&过去的三个周期，基本都为期三年左右。根据库存去化的趋势来看，从15年到现在，我们经历了2年零5个月的时间，但依然还没看到库存向上增加的拐点。根据前两轮去库存的经验看，至少本轮周期也要再延长2年多。&/p&&p&对三四线来说，目前房价依然在高位，需要有一个很缓慢的下行期。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-87c71a45e79b472462fea9_b.jpg& data-rawwidth=&617& data-rawheight=&331& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&617& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-87c71a45e79b472462fea9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&其次，是房地产调控方面，首次使用“限售”手段&/b&&/p&&p&本次调控政策除了认房认贷认离婚，最震撼的大概是用了前所未有的“限售”政策，多地城市新房、二手房在规定的期限时间内不能交易。 &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&最后，就是在房价表现上，三四线和以往非常不同。&/b&&/p&&p&之前几轮房价上涨，大部分三四线是不怎么涨的。而本轮是普遍上涨。注意，是普遍上涨，而并非一些专家们说的，是一线城市群周边的溢出效应。&/p&&p&&br&&/p&&p&和一线城市不接壤的，偏远的三四线，也在上涨。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-bc422a93d0a_b.jpg& data-rawwidth=&1016& data-rawheight=&549& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1016& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-bc422a93d0a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&所以，我们要问三个问题，&/p&&p&以往房价涨跌三年为一周期，为什么本轮会延长？&/p&&p&限售手段，到底有什么深意？&/p&&p&多年不涨的三四线突然上涨到底有什么原因？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&去库存&/b&&/p&&p&答案，就在我们经常提到的词汇中，&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&去库存&/b&&/p&&p&在中国经济好的时候，一切的问题都不显得急迫，但中国经济低迷期的时候，一切问题就显现出来。美联储加息，我们要收紧信贷，但中国目前的经济情况又没有办法直接加息，导致基准利率回升缓慢。房价很难像在之前那么短的时间调整下去。三年的周期现象被打破了。&/p&&p&&br&&/p&&p&PS：这里稍微解释一下。房价和利率走势是相反的。利率上升，房价下跌，利率下调，房价上涨。所以，有人说，过去房价是人口现象，但是随着人口红利消失，大城市的房价就是货币现象。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fcae5f236f2f91fe935cf3_b.jpg& data-rawwidth=&734& data-rawheight=&320& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&734& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-fcae5f236f2f91fe935cf3_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&从国家的层面来说，房价涨与跌，真的不是太关心。国家关心的是：在经济低迷，全球大环境并不好的时候，如何控制风险，确保基本面不出问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&经济下行的时候，每个行业都在去产能。就像公司不景气的时候，都要考虑裁员一样。为什么单独房地产就这么显眼呢？一是跟老百姓息息相关，大家都要买房住，二是，房地产带动的上下游行业太多了，达到60多个。说房地产是带动GDP行业里的“一哥”绝对不过分。所以，射人先射马，擒贼先擒王。去库存，当然要从楼市抓起。&/p&&p&&br&&/p