论小产权房屋买卖合同是否有效
&“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上，单独或联合开发商开发建设，由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。&
&&&&在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将农村的小产权房出售后，违背诚信和罔顾道德，以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定，大多法院会确认这类的房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷，因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。
　　虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到法院的支持，但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益，社会的道德危机便在所难免，且对买方来说显然有失公平，法院似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此，法院在审理此类案件时，通常会考虑提起诉讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小，公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请法院确认房屋买卖协议无效的，则协议被确认无效后，买方不应从中获利。
　　一般来说，买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长，就越应当维护交易的稳定和安全，即使房屋买卖协议被确认无效后，买方因此可得到的利益就应越大。总之，因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有，而因考虑各方面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是，可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用，而不是纵容此类交易行为的发生，如此才能抑制小产权房的买卖交易。&
《物权法》第一百五十三条规定，宅基地的使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。&&
《土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。
《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等形式致使土地使用权发生转移的除外。&
日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买住宅发放土地使用证和房产证。&
日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定‘禁止城镇居民在农村购置宅基地’。
日国务院颁布《关于执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中规定‘农村住宅用地，只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地，农民住宅或‘小产权房’’。
合同法第五十二条，合同无效的法定情形：
一，一方以胁迫，欺诈的手段订立合同，损害国家利益
二，恶意串通，损害国家，集体或者第三人的利益
三，以合法形式掩盖非法目的
四，损害社会公共利益
五，违反法律，行政法规的强制性规定。
以上法律理清顺序，先看物权法的规定，再看土地管理法（2004年修改）的规定，再看国务院办公提的通知（1999年，2004年，2007年），至于合同法的法定无效情况的规定则是最后。&
一，物权法没有具体规定如何处理农村宅基地问题，但是要求按照土地管理法和国家的有关规定办理。国家的有关规定是指国务院办公厅的通知和决定，因为找不到其他的对小产权房买卖持否定态度的有关国家规定。
二，土地管理法第六十二条‘农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准’的规定，显然是说农民可以出卖，出租房屋，只是在出卖出租房屋后，不得再申请宅基地。就是说，农民出卖，出租房屋后，不再申请宅基地即可。另外，此条没有说出卖，出租给谁？即对出卖出租对象没有限制。
三，土地管理法第六十三条‘农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农建设。’据此规定，农民集体所有的土地不得‘出让、转让或者出租’用于非农建设，这句话中，出让，转让，出租时并列的三个词，共同修饰后面的‘用于非农建设’，换句话说，如果不是用于非农建设，则农民所有的土地的使用权是可以出让，转让或者出租的。另外，建设一词所表示的意思应该是在空白的基础上建设，即在空地上建设。已经建好的，则不存在建设问题。农村的住宅，小产权房属于已经建设好的，对其的买卖不存在建设问题。
四，根据物权法房地一体主义原则，土地使用权和土地上的房屋是捆绑在一起的，一样变动，另一样也跟着变动。即如果房屋卖掉了，土地使用权也当然随之转移。&
五，按照物权法的规定，关于农村宅基地的使用权相关法律问题适用土地管理法等法律和国家有关规定。而土地管理发和国家有关规定对此的规定是矛盾的。按照法理方面的知识，我们知道，法律的效力位阶规定。显然土地管理法的效力要高于国务院的决定和通知，而且国务院的决定和通知连行政规章都算不上，更不要说行政法规了。因此，应该按照土地管理法的规定。进而可以确定农村的住宅和小产权房是可以买卖的。&
六，逐条核对合同法关于无效合同的规定，这样的合同不存在欺诈，胁迫，恶意串通损害国家利益，集体利益，第三人利益，社会公共利益，没有违反国家法律和行政法规的强制性规定（国务院办公厅的通知，不能认定为行政法规）。但是，这样的合同是否就是用合法形式，掩盖非法目的？如何理解非法目的？不符合法律规定的目的。既然是不符合法律规定的目的，则这种目的的实现应该就有相应的危害性，但是这个合同的签订事实没有哪一方的利益受到了损失或者损害。能否就认定这个合同的目的是合法的。如果能够认定，则这个合同也没有用合法形式掩盖非法目的。虽然违反了国务院办公厅的通知规定，但是并不影响合同的效力。&
七，只是在现实中，城市居民购买小产权房，房屋合同签了，也付款交付了。但是后续手续相当难办！而且，基本上法院在很多情况下会认定合同无效。不知道依据为何？但我在此讲的是小产权房能不能买卖，城市居民一旦买卖，签订合同，这个合同是否有效的问题，至此，在我看来，相关的法律问题已经非常明晰了。
【相关法律风险提示】
&&&&1.城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村所谓“村产权”、“乡产权”房不合法。价格或许便宜，风险一定很大。
&&&&2.集体土地上建造的房屋，以“廉租房”、“公租房”、“集资房”、“新农村工程房”、“新居工程房”等名义，或变相的“以租代售”进行房屋交易，因为无法办理产权过户，合同效力无法补正，故交易的合法性不受法律保障。
&&&&3.任何开发公司或乡镇政府向城市居民或非统一集体经济组织成员颁发的房屋“所有权证”或“集体土地使用权证”不具有合法性。
&&&&4.小产权房买卖合同无效，因买受人对房屋权属存在审核义务，故对合同无效亦存在过错，故存在房款返还时，是否支持利息，法院有不同判例。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。　　等待审核中……
楼主发言：1次 发图：0张 | 更多
　　听楼主分析
　　算了，看到楼主ID了
　　@我是在哪里
09:32:42　　算了，看到楼主ID了　　-----------------------------　　楼主的ID有问题？
　　看了隔壁的帖子《突然感觉在这个国家生活挺幸福的，生活真的是越来越好了！》　　里面有好多人抱怨现在的房价太高了。结果，立马就有更多的人上去喷：谁让你买那么贵的房子的啊。有小产权房那种便宜的，你不买。非要买那么贵的。怨谁啊？还不是怪你自己不好吗？　　楼主想说的是，这些让别人买小产权房的人，你们是认真的吗？
　　小产权房顾名思义就是没有完全产权的房屋。这种房屋因为拿不到国家颁发的两证：土地证和房产证。现在应该叫“不动产产权登记证”了吧。因此，居住人取得的产权是不完全的。民间给这种房屋取名“小产权房”。
　　小产权房都不是建在国有产权土地之上的。多半都是集体土地或者农村宅基地上面的。虽然，盖小产权房的当地政府会忽悠买房人一定可以拿到两证，但是，你到任何一个城市的房产管理部门。他们都不会给小产权房颁发两证的。这是国家的规定。
　　好吧。就算小产权房真的比一般商品房便宜，但是小产权房的质量奇差。这个恐怕大多数人都是不知道的。著名的“幽灵电梯”就是存在于小产权房这种奇葩物种之中的。
　　还不是没钱闹的　　
　　难得楼主正经一回　　
　　所谓小产权房的“幽灵电梯”，是因为开发商为了偷工减料而采用不合乎资质的电梯制造商制造的电梯所导致的。　　通常国内通常使用的：日立、奥的斯、三菱……这些电梯，因为造价昂贵，维护费用高，小产权房的开发商根本就不会采用。用的都是不知名的国内电梯制造商的产品。　　所以出问题的可能性极大。
　　@用户名要验证手机
09:43:10　　还不是没钱闹的　　-----------------------------　　所以隔壁帖子里的人，嚷嚷着要别人买小产权房，希望只是开玩笑。
09:43:11　　难得楼主正经一回　　-----------------------------　　你认识楼主？？？
　　其实，在小产权房验收交付的时候，电梯刚装上测试阶段，跟普通商品房的电梯都是一样，没有什么问题的。所以，才能通过国家有关部门的使用测试验收。　　但是，毕竟是质量奇差的产品，在使用了一段时间后，小产权房的电梯必然有80%几率出现各种各样的问题。最常见的就是迷之楼层停靠问题。
　　这么可怕！！！
　　早就觉得小产权房不靠谱了
　　打个比方说吧。某小产权房有16层。但是某单元的电梯突然有一天，不停靠15层了。电梯经过15层的时候，就是不停靠。无论是上升还是下降。就是不停靠15层。　　然后，物业通知电梯维保公司的人过来修理。发现电梯基本部件都是完好无损的。无奈之下，维保人员只能把整部电梯的电脑主板更换一块之后，再启动电梯。　　神奇的事情发生了。当修理过后的电梯再次经过15楼的时候，居然还是不停靠。　　真是一部神奇的小产权房电梯啊。。。。
　　@bubbles-05-09 09:50:09　　这么可怕！！！　　-----------------------------　　对的。小产权房有魔性啊。
　　@花似梦雨如仇
09:52:10　　早就觉得小产权房不靠谱了　　-----------------------------　　隔壁那个帖子里，一大波人嚷嚷让别人买小产权房。真是够了……
09:43:11　　难得楼主正经一回　　-----------------------------　　可惜正经也是错啊。鸿德园小产权房买来才10多万，出租，不到三年回本。
　　如果说小产权房的电梯不停靠特定楼层可以用诡异来形容。那么小产权房的电梯直坠那就是要人老命的问题了。　　按道理来说，就算一部电梯质量再差啊，也不可能会有如此多的直接坠落的问题啊。但是，偏偏小产权房里装的电梯就是质量这么差。　　比如，一栋30层高的小产权房。某部电梯从30楼装载一个人开始下降。到了25层，突然失速直坠，电梯一直坠落到10层以下，所幸的是，电梯本身的制动装置还没有失效，在坠落到3层和2层中间的时候，居然神奇的停住了。没有造成人员伤亡。但是你想想，那电梯里的人能不被吓个半死？？？
　　恭祝楼主和修复方法许菲菲白头到老举案齐眉
09:43:11　　难得楼主正经一回　　-----------------------------　　@一起剁手吧
09:54:10　　可惜正经也是错啊。鸿德园小产权房买来才10多万，出租，不到三年回本。　　-----------------------------　　回本和命谁更重要呢？
　　无论贵还是便宜都不会买，没有证万一有事情维权都困难。我们老家好多拆迁安置房，也是小产权性质的，但是并不便宜，而且大多要求全款。　　
　　这种直坠电梯，经过检查之后发现是当初开发商为了节省成本，把电梯井某些部分经过的修改，节省了工程材料，但是，导致电梯在安装的时候，制动保护装置有些部分是无法安装的。因此，电梯很容易发生这种类似于直坠的安全事故。　　很多小产权房的电梯，虽然十年之内可以做到安全运营。可是十年之后呢？谁能保证这种吓死人不偿命的直坠事故不会发生呢？
　　不买小产权房的原因竟是电梯问题，醉了，　　
　　@ty_17-05-09 10:00:18　　无论贵还是便宜都不会买，没有证万一有事情维权都困难。我们老家好多拆迁安置房，也是小产权性质的，但是并不便宜，而且大多要求全款。　　-----------------------------　　小产权房就不能买啊。多便宜都不能买啊。质量太差了。
　　@Ta曾风雨踏歌来
10:01:54　　不买小产权房的原因竟是电梯问题，醉了，　　-----------------------------　　电梯是一个方面啊。主要是现在楼房都是高层，出入没电梯不方便。可是，电梯安全性真的是个大问题啊。
　　不说电梯吧？我老家的的小产权房都是1-7楼。县级市。很多人买。市区都有很多小产权房。位置还挺好。 　　我家现在就住的小产权房。每一层都很高，没有公摊。188平是足足的，所以显得房子很大，不像商品房那样矮矮的很压抑。住了快10年了没觉得有啥问题啊。　　没有物业，楼底下也是要打卡进入的，还不用交物业费。　　
　　知道，但我身边买这种房子的人的想法就是，这么多人买，以后国家肯定会出政策承认的。
　　@秋歌aaa
10:04:13　　不说电梯吧？我老家的的小产权房都是1-7楼。县级市。很多人买。市区都有很多小产权房。位置还挺好。　　我家现在就住的小产权房。每一层都很高，没有公摊。188平是足足的，所以显得房子很大，不像商品房那样矮矮的很压抑。住了快10年了没觉得有啥问题啊。　　没有物业，楼底下也是要打卡进入的，还不用交物业费。　　-----------------------------　　也许层主住的小产权房建设的时候，是按照商品房的标准。可是，全国那么多小产权房，恐怕不是每一栋楼都是按照层主家的标准来盖的吧。
　　@心字成缺
10:05:32　　知道，但我身边买这种房子的人的想法就是，这么多人买，以后国家肯定会出政策承认的。　　-----------------------------　　很多地方政府也是这么忽悠买房人的。
　　确实很恐怖，我去过这种房子，在屋里跳一跳，感觉地板都在晃悠，好恐怖，隔音又差，而且还是二三十层的电梯公寓，感觉要是住在里面一点安全感都没有。　　
　　只有电梯有问题么？那是不是7层到顶无电梯小产权房就可以买了
　　@化作清风sm
10:07:52　　确实很恐怖，我去过这种房子，在屋里跳一跳，感觉地板都在晃悠，好恐怖，隔音又差，而且还是二三十层的电梯公寓，感觉要是住在里面一点安全感都没有。　　-----------------------------　　这个问题，楼主接下来会讲到的。
　　其实，楼主大部分观点我还是很赞成的。不知道为什么有人喷你？有什么成名贴吗？甩个链接我去开开眼。　　
　　风吹的倒　　
　　@鼓楼鼓楼鼓楼
10:08:42　　只有电梯有问题么？那是不是7层到顶无电梯小产权房就可以买了　　-----------------------------　　还有其他的问题啊。
　　@印度甩饼飞了
10:09:57　　风吹的倒　　-----------------------------　　这个就夸大了。
　　@心字成缺
10:05:32 　　知道，但我身边买这种房子的人的想法就是，这么多人买，以后国家肯定会出政策承认的。 　　-----------------------------　　@萨摩耶的提拉米苏
10:07:13 　　很多地方政府也是这么忽悠买房人的。　　-----------------------------　　大家都是奔着反正这么多人买政府不会不管，最后还得给产权证的想法买的　　
　　说完小产权房的电梯问题，再来说说小产权房的房屋质量问题。　　话说有一家人刚搬进某市，很想买套小套房子过渡下，就看中了某开发商开发的小区【小产权房】。一日，一家三口就带着四位老人一起去看房子。　　房子在23楼。一家人对于房型什么的都很满意，就商量着准备什么时候买房，该怎么装修。就在这个时候，神奇的事情发生了。。。
　　@心字成缺
10:05:32　　知道，但我身边买这种房子的人的想法就是，这么多人买，以后国家肯定会出政策承认的。　　-----------------------------　　@萨摩耶的提拉米苏
10:07:13　　很多地方政府也是这么忽悠买房人的。　　-----------------------------　　@棉花糖do
10:12:05　　大家都是奔着反正这么多人买政府不会不管，最后还得给产权证的想法买的　　-----------------------------　　是的啊。所以说，小产权房是颗定时炸弹啊。
　　小产权挺好的啊！我买的是三楼的没事吧？　　
　　北京有个叫宏福苑的小区，都是小产权房吧，小区很大，感觉住了得有几万人。还有公交车专门一站就叫宏福苑。　　
　　LZ不是汉奸吗？
　　这家人的孩子是个小男孩，正好处于活蹦乱跳的年级。在父母和老人关注房子的时候，这个小男孩就在房子里到处蹦来蹦去的。就在这个小男孩在小房间里蹦跶的时候，不知道是小房间里的地板质量太差，还是小男孩有点胖嘟嘟的，质量比较重。　　小男孩蹦跶的时候，一下子把地板给“踩穿”了。小男孩的脚卡在了。23楼和22楼之间的隔板当中，腿卡住了，根本抽不出来。一家人吓死了，赶紧报警了。　　最后，消防员赶来，只能用电锯把小男孩踩穿的这块水泥预制板整个切割下来。然后再把切割下来的水泥板再进行细化切割，才把小男孩的腿抽出来。　　幸好，本身小男孩的腿部没被卡住太久，血液没有组织循环太久。不然，后果不堪设想啊。
　　@回忆之悠远
10:16:53　　LZ不是汉奸吗？　　-----------------------------　　？？？？
　　@初级昆虫
10:16:02　　北京有个叫宏福苑的小区，都是小产权房吧，小区很大，感觉住了得有几万人。还有公交车专门一站就叫宏福苑。　　-----------------------------　　小产权房也有质量好的啊。这点不能否认。但是大部分，质量就……
　　@sanger-09 10:15:46　　小产权挺好的啊！我买的是三楼的没事吧？　　-----------------------------　　层主说没事就没事啊。
　　再说个高空坠物的笑话吧。这个高空坠物不是我们通常在电视上的法制节目里看到的无公德心的人从高楼上往下抛撒垃圾之类的。这个，完全就是自由落体运动。　　话说，某大妈带着小孙子和狗狗喜欢每天吃完晚饭后在小区里溜达散步。大妈家住的就是小产权房。一天晚上，大妈继续带着孙子和狗狗在小区里散步。走过一栋楼的时候，突然，小孙子牵着的狗狗发狂往前奔，小孙子也跟着跑了起来，大妈怕小孙子出意外，也赶紧跑起来去追狗狗和小孙子。　　就在大妈刚跑没多远，就听刚才大妈和小孙子还有狗狗站的地方，一声巨响好像有什么东西坠地发出巨大的声响。
　　小产权房说啥都不能买，谁晓得国家的政策是怎么变得，拿在手里实实在在的土地证房产证才好啊。
　　大妈和小孙子被吓了一跳，又不知道到底刚才发出巨响的到底是什么，大妈赶紧打电话给儿子和儿媳。然后他们又赶紧通知了物业。物业赶过来查看，发现居然是一扇玻璃窗，躺在地下。　　物业不敢怠慢，赶紧去这栋楼上每家每户进行走访，看到底是谁家的玻璃窗掉了下去。结果，走访到19楼的时候，发现一家住户厨房的玻璃窗，居然就这么硬生生的掉了下去。　　后来，物业找人来看，发现这家人的窗户当初在安装的时候，不知道是设计的问题还是安装工人操作的问题。窗户的固定很有问题，最多十年，少则三五年，窗户必然自然脱落。　　幸好，窗户脱落坠地的时候，大妈不在坠落点。不然……
　　@水之默言
10:33:33　　小产权房说啥都不能买，谁晓得国家的政策是怎么变得，拿在手里实实在在的土地证房产证才好啊。　　-----------------------------　　真理~~~~~~~~~~~~~~~~
　　讲不到重点，质量差什么的，有些人买来出租不自己住。你应该说得不到保障，拆迁没赔偿这类　　
　　深圳遍地小产权，也没见人家出个事情。好多人买。　　
　　@cinders913
10:38:26　　讲不到重点，质量差什么的，有些人买来出租不自己住。你应该说得不到保障，拆迁没赔偿这类　　-----------------------------　　你说的那个，又不会没命。楼主说的这些，直接可以要你命。谁更重要？你有钱，没命花。有钱有毛用？
　　买小产权房的大部分是刚需，房价太高实在买不起，将来国家出不出政策不清楚，我只想知道，会不会让你补钱
　　@霜叶满天F
10:39:19　　深圳遍地小产权，也没见人家出个事情。好多人买。　　-----------------------------　　深圳是大城市？小产权房的建设质量自然不可同日而语。但是，全国这么多大，小产权房的质量比深圳差的比比皆是。
　　@微微kate
10:40:38　　买小产权房的大部分是刚需，房价太高实在买不起，将来国家出不出政策不清楚，我只想知道，会不会让你补钱　　-----------------------------　　假设，要你补钱。你觉得这补的钱，会是十块还是一百块呢？
　　几年前我五千多买的小产权房，今年通知我们要去办证了。　　
　　@乌云修士
10:42:13　　几年前我五千多买的小产权房，今年通知我们要去办证了。　　-----------------------------　　证只要一天没拿到手，就不可麻痹大意啊。
　　好像大家把楼主和那个摩萨德的提拉米苏搞错了？　　
　　@坏蛋站出来
10:46:57　　好像大家把楼主和那个摩萨德的提拉米苏搞错了？　　-----------------------------　　算了。楼主也懒得解释了。老年痴呆症的人太多了。
　　小产权房是不是即使卖了，原房主要想收回房屋也可以的？
　　@落落飘
10:49:54　　小产权房是不是即使卖了，原房主要想收回房屋也可以的？　　-----------------------------　　这个比较麻烦。看当地政策咯。
　　这事上我站楼主，小产权买了就完全是靠运气的事。还有那些有证的压根不是小产权，那是自建，何必强靠小产权，所谓的小产权最简单明了就是没有国家承认的合法证件啊！！
　　看来好多人，对于小产权房还是心存好感的吧。好吧。如果楼上，楼主说的那些可以去性命的事情，也不能引起大家的重视的话。那么楼主来说件很绕很乱，乱到实在是没法说清楚的事儿吧。　　某地有个小产权房小区，姑且称之“草泥马小区”吧。这个小区有一期和二期之分。因为是在集体土地上盖的。肯定是拿不到国家发的两证了。　　一期是当地街道为了给当地拆迁的农民进行安置而盖的安置房小区。条件比较差。二期是因为当地街道发现：哎，盖一期的时候，发现有很多人想买一期的房子。为什么不盖个二期拿来卖钱了？　　所以，二期就这么应运而生了。
　　@silanshenwei
10:56:25　　这事上我站楼主，小产权买了就完全是靠运气的事。还有那些有证的压根不是小产权，那是自建，何必强靠小产权，所谓的小产权最简单明了就是没有国家承认的合法证件啊！！　　-----------------------------　　+11111
　　因为草泥马小区二期是面向市场公开售卖的。质量比一期的要好太多。所以，二期房屋质量好的让一期居民很不满。所以这就让二期和一期的矛盾从此埋下了。　　话说，因为是街道主导开发的。因此，开发商在收到钱之后，就屁颠屁颠的跑路了。把一屁股后续责任全丢给了街道。街道自己组织了物业管理公司统一管理草泥马小区的一期和二期。
　　小产权房也分情况吧。　　我家07年在海南三亚郊区买的小产权房，农垦自建的，70平米正规两室两厅，13万。没电梯，总共6层，我家住3层。推开窗户几十米外就是森林，我妈说做了几十年饭，从来没有像这样心旷神怡。　　住进去的时候一开始附近只有农户卖菜，现在连大超市都有了。附近田独的新房单价2万一平米，租房也要4、5000一个月吧，反正我觉得这13万太值了。父母每年去住5个月，在海南身体健康比给多少钱都重要。这房子还可以继承和转卖，到农垦办公室办个手续就可以了。其实就相当于过去的国企分房，房子分给你、住到死都可以。房子是用来住的，不一定非要能炒的房子才是好房子。
　　@蔷薇天使之吻
11:00:01　　小产权房也分情况吧。　　我家07年在海南三亚郊区买的小产权房，农垦自建的，70平米正规两室两厅，13万。没电梯，总共6层，我家住3层。推开窗户几十米外就是森林，我妈说做了几十年饭，从来没有像这样心旷神怡。　　住进去的时候一开始附近只有农户卖菜，现在连大超市都有了。附近田独的新房单价2万一平米，租房也要4、5000一个月吧，反正我觉得这13万太值了。父母每年去住5个月，在海南身体健康比给多少钱都重要。这房......　　-----------------------------　　您这都算是福利分房了啊。
　　草泥马物业上任伊始，就不顺。比如收物业费这块，就很头疼。草泥马物业本打算向一期和二期的每户每个月收物业费20元【假设，具体数目不详】。二期业主没意见。一期业主不干了，说凭啥二期房屋质量比我们一期的房屋质量好，我们要缴跟二期一样的物业费。不公平。老子不干！
　　本市的小产权房都可以转正了，去年底市政府出台的政策，付一笔土地出让金就可以了。至于小产权房的质量和经适房、安置房一样，质量肯定是过关的，足够满足居住了。
　　经过街道长时间的协调，大家各自退让一步，草泥马小区一期二期和物业同意，物业费每月每户15元。你以为这就是皆大欢喜了吗？噩梦才刚刚开始啊。　　当时，一期和二期各自成立了自己的业主委员会啊。有人会问，既然都是草泥马小区的，为什么不成立统一的业委会呢？因为一期看不顺二期，二期也不愿意惯着一期，所以，干脆各自成立的各自的业委会。街道也就默认了这种做法。
　　@高档家电维修部
11:13:18　　本市的小产权房都可以转正了，去年底市政府出台的政策，付一笔土地出让金就可以了。至于小产权房的质量和经适房、安置房一样，质量肯定是过关的，足够满足居住了。　　-----------------------------　　这就是集体土地变国有土地啊。不过是土地出让金，政府少拿点，算是息事宁人吧。质量过关？这个就不好说了。毕竟，有些质量问题，短时间内是看不出来的。
　　问题是物业却是一家。房屋维修基金一期和二期都是放在一起的。因为一期的房屋质量比二期差太多了。经常需要进行维修，所以到了年底结算的时候，二期业委会发现物业主持的共同的维修基金里面，支出给一期的比二期多多了。　　二期业主不干了。说我们二期业主凭什么给一期的房屋维修支付钱呢？太不公平了！老子不干了。　　二期业委会决定不向物业维修基金交钱了。一期业委会业主一看二期不交了，他们也不交了。　　结果，草泥马物业一下子两边都得罪了。这活没法干了。物业也火了。啥都不干了。垃圾也不倒了，地面也不打扫了。什么电灯坏了，玻璃碎了，物业也不管了。　　整个草泥马小区，就这样变成了“行尸走肉”的状态了。
　　@初级昆虫
10:16:02　　北京有个叫宏福苑的小区，都是小产权房吧，小区很大，感觉住了得有几万人。还有公交车专门一站就叫宏福苑。　　-----------------------------　　@萨摩耶的提拉米苏
10:21:19　　小产权房也有质量好的啊。这点不能否认。但是大部分，质量就……　　-----------------------------　　东坝家园也是小产权啊，住了不知道多少人。　　我大约07 08年看的时候，别的房子要200万，那才60万，还是180平米的复式。　　当时就想买来的，因为没钱啊。。。就想着买个住算了，反正那么多人住呢，估计也不能一下子拆走。我也不考虑卖就住这就可以了。还有个超大的露台巨喜欢。结果和家里反复商量没买，当时还不太高兴，觉得在别处买的话再没法住这个条件的房子了。　　现在东四环五环都6万8万了，那一套目前才二三百万。而且听说要合法化？。
　　哈 楼主多虑了 。我手上两套商品房，由于名额的问题，没有资格买商品房了。只能买公寓和小产权。　　我手上就有一套小产权，36年使用权。但我觉得一点问题没有，便宜。买的时候才一万一方，还包装修。正正地铁上盖。50万买回来的。现在租出去就3500。　　你说到的安全问题，真的多虑了。什么电梯安全。要追究起电梯安全，商品房的电梯事故率不会比小产权低的。前一阵子，电梯问题经常上新闻，都是商品房，旧楼房发生事故的多。楼主可能就是把一单发生在小产权的事故放大而已。　　你说小产权有没有缺点，那当然有，由于是面积比较小，户数就会多。缺点就是人员相当复杂。居住人员的素质参差不齐
　　我们小区也是没产证的 当初动迁安置的 都是一栋栋小别野 有门牌号 可以迁户口　　然后重点是 都可以申请拆了自己重新造房子的 我觉得挺好的 没有物业费 每年只要交一点点垃圾清理费
　　听说现在政府正在清理小产权，其他中介说有可能会发房产证。　　我买的这套说是用村民的地建，36年后，使用权用完了，按发展商说是归还村民。　　楼主说，村民想要回来，就可以拿个斧头过来要。不可能的，现在不是旧社会呀，别看到一个案例就以偏概全。这样吓死的只会是自己
　　很多安置房保障房已经拿到证了，不知道是不是为了收税做准备，所以好多拆迁户就是不去办证。
　　不能交易是硬伤，质量差是常识，同样价格看大家选哪个　　
　　小产权房分好几种。　　比如有一种叫乡产权，就是农民的宅基地拆迁以后，分给农民的回迁房。因为宅基地不能随意买卖，是归集体所有的，因此回迁房虽然是楼房，也是集体产权，不能上市买卖　　。农民自己的房子本来很大，自盖好几层的小楼，因此拆了以后就会分他好几套回迁房。有的农民为了挣钱，就会偷偷把某几套低价卖给城里人，这样城里人就买到了乡产权房。只能住，不能上市当二手房卖掉。我们单位有几个拆迁农民就在帮人买这样的房子。只相当于长期租赁而已，私下跟农民签的购房合同是不受法律保护的。　　还有一种就是乡里或村里自己找工人把自己的闲置土地盖成楼房，卖给买不起商品房的城里人。这种风险较大，因为自己找的工人，质量很差，而且没有土地证，属于违章建筑，说不定啥时候就拆了。而且也不受法律保护，无法向拆迁户一样拿到拆迁补偿。
　　我家旁边有40年产权的小房子，还有当年换学区的时候，只要产权50年40年的都不考虑，没有安全感
　　还是继续把草泥马小区的糟心事儿说完吧。　　草泥马小区二期的业主不甘心老是被一期的业主坑，所以二期业委会就自己找了个新的物业管理公司来管理二期的日常物业失误。　　这下就等于把原来的草泥马物业一脚踢开，人家不高兴了，站到了一期业主那边。这就形成了一期业主和草泥马物业，二期而业主和新物业管理公司相互对峙的局面。谁也不服谁，谁都在对方背后搞小动作。一时间，把草泥马小区搞得乌烟瘴气。　　这次，甚至连街道出面都无法协调了。　　草泥马小区的乱象，其实是全国很多地方小产权房乱象的一个小小的缩影啊。
　　楼主，看到我，看到我，刚刚看中一套安置房，房主说，要5月25月就可以办房产证了，可以买吗？明天想请个假去看看，说是70年产权，有没有需要注意的吗，我一个姑娘家真的什么都不懂，好烦啊，
　　@opopqis
14:15:54　　楼主，看到我，看到我，刚刚看中一套安置房，房主说，要5月25月就可以办房产证了，可以买吗？明天想请个假去看看，说是70年产权，有没有需要注意的吗，我一个姑娘家真的什么都不懂，好烦啊，　　-----------------------------　　这个你最好到你们当地的住建局去问下。别听房主的。很多卖房子的都是个大忽悠。你得留心你见到的这个份所谓“房主”，可能只是个二房东。他手里所谓的“两证”最好到你们当地的住建局去核实下。
　　现在住的就是小产权，地理位置还不错。
　　早年买的，当时几万块一套拿下的，按现在租金两年回本。现在既能以租养贷，又不碍购房名额，就是升值不够快，才翻十来倍左右，比不上商品房好出手。
　　那怎么搞，单身公寓都是小产权的　　
　　按现在行情价值五百万的房子也就月租5千左右，50万的车位月租900，而小产房价值几十万也可以月租三千左右，又不占购房名额，挺好的，不会亏。
　　我们这边的小产权房都是村里老宅基上造的三或四层独院户，都是有门路的人才能买到的。　　
　　@借不到马甲我注册
08:57:09　　我们这边的小产权房都是村里老宅基上造的三或四层独院户，都是有门路的人才能买到的。　　-----------------------------　　那个，基本上就是小别墅啊。质量很不错的。我们这里，这种别墅，只有像达康书记那样级别的人才有资格住。
　　我给我妈买的应该算小产权房，八几年的老房，三楼。　　没有土地证，有房产证哦，能过户的。　　问了房管局，回复这种有两个问题，一是不能贷款（可以买卖），二是将来拆迁可能有区别。　　奇葩的是我妈住的是那种五层的老房子，并排很多那种，有些有土地证，有些木有，到政府部门问了，土地证现在无法办理了（N年前可以加钱办理，有些人办了有些人没办），土地是八几年时候村里的集体土地，然而改革了，村早不存在了……
　　@夏天的梅子
09:55:50　　我给我妈买的应该算小产权房，八几年的老房，三楼。　　没有土地证，有房产证哦，能过户的。　　问了房管局，回复这种有两个问题，一是不能贷款（可以买卖），二是将来拆迁可能有区别。　　奇葩的是我妈住的是那种五层的老房子，并排很多那种，有些有土地证，有些木有，到政府部门问了，土地证现在无法办理了（N年前可以加钱办理，有些人办了有些人没办），土地是八几年时候村里的集体土地，然而改革了，村早不存在了......　　-----------------------------　　你们那里的政策好奇怪啊。
　　房改房是小产权房吗？单位以前分配的，然后房改后买下，有房产证没有土地证的，是小产权房吗？
　　@哒哒哒汽笛响
10:02:44　　房改房是小产权房吗？单位以前分配的，然后房改后买下，有房产证没有土地证的，是小产权房吗？　　-----------------------------　　算是哦。
　　不是刚需，买的人多了，比租强。
　　@QQ图腾1
10:43:30　　不是刚需，买的人多了，比租强。　　-----------------------------　　各种没保障哎。
　　@哒哒哒汽笛响
10:02:44　　房改房是小产权房吗？单位以前分配的，然后房改后买下，有房产证没有土地证的，是小产权房吗？　　-----------------------------　　@萨摩耶的提拉米苏
10:03:52　　算是哦。　　-----------------------------　　这个明显不是啊，我的就是房改房，70年产权，缴纳土地出让金，不动产证已到手。楼主瞎说。
　　@哒哒哒汽笛响
10:02:44　　房改房是小产权房吗？单位以前分配的，然后房改后买下，有房产证没有土地证的，是小产权房吗？　　-----------------------------　　你去补缴土地转让金就可以了，房价1%。有产权可落户，有证书
使用“←”“→”快捷翻页
<span class="count" title="
<span class="count" title="
<span class="count" title="
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)