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单位小产权房，楼下为我家安水阀的侵权事件
河南－新乡&01-01 15:13&&悬赏 0&&发布者:icebir…… & 回答:(1)
2007年冬天，我购买单位小产权房，在未通知住房的情况第一次试暖气，而我房间的一组原装暖气片爆裂，从而造成楼下已涂好墙漆的半面墙弄污。当时楼下去找开发商，开发商并未给予解决。而此时我与前夫离婚，并与他达成口头协议，由他来负责楼下墙面事宜。事隔五年，2012年9月我开始装修，发现家中无水，停工20天查找原因才发现是楼下在总上水管给我家安了阀门。我要求他去掉，并告诉他找前夫。他在前夫那得到应证，但因前夫是他的领导，他不敢找他赔偿。因此要求我将他的墙全部负责才去阀门。在单位申诉几个部门，都因领导不想得罪人，而隔置。
&&&&请问几个问题：1、我起诉他给我安阀门，单位作为水管的管理者是否有责任。
&&&&2、楼下墙面事发生在07年，中间他未找过我，此事是否已过法律诉讼期，他可以另外起诉我不？
&&&&3、07年墙面的事，开发商推卸责任，那么是否就由我方全部负责？我与前夫的口头协议，在他口头承认及与我邮件承认的情况，具有法律效应不？
&&&&&4、我若起诉楼下，诉讼费由哪方负责？我能否要求对方赔偿我耽误20天工期的损失，如何来证明这些损失?
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我国“小产权房”纠纷调查分析与对策建议
发布者：杜杰锋律师|时间：日|分类： |704人看过
【摘要】目前，“小产权房”正在成为房地产业、新农村建设和“城中村”改造中棘手难题。本论文从“小产权房”法律问题入手，对“小产权房”存在现状进行调查，分析其成因，剖析其困境，并结合我国现实国情，对“小产权房”纠纷提出对策建议。【关键词】“小产权房”;城乡二元体制;物权法;无效合同;前&言“小&产权房”并非法律概念，通常是指村集体组织或开发商出售建筑在集体土地上不能流转的房屋，并且不能取得国家颁发的正式产权证。近几年，农村尤其是城乡结合&部房屋大幅增值，受利益驱动等多种因素，“小产权房”引发愈来愈多的各种类型的纠纷，从一定程度上影响了社会稳定发展。为此，笔者通过调研进一步深入分析&“小产权房”纠纷的特征、成因及防范对策。一、“小产权房”法律问题探析(一)“小产权房”分类及相关法律政策1.&与其它形式产权房区别。“小产权房”与商品房、经济适用房、限价房、廉租房、公有住房、“无产权房”等房屋，在产生原因、产权性质、使用范围上有本质区&别，其流转而产生纠纷也应区别对待。“小产权房”不同于农民私有合法房屋，更不同于新农村建设修建专供安置村民居住房屋，此两种为合法建筑并拥有合法产&权，但不得任意流转[1]。此类房屋与违法利用农用地(如耕地、林地等)所建设房屋具有本质不同，前者符合规划(包括城市建设总体用地规划和控制性规划，&或者根据城市总体规划可以补办建设手续)，后者则是违法占地违法建筑，谈不上房屋产权问题，因此不属于“小产权房”。2.&“小产权房”的分类。第一类“小产权房”：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发违法建筑。第二类“小产权房”：在政&府划拨或出让土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患不完全产权房。第三类“小产权房”：在军队享有使用权&土地上进行商品房开发，之后卖给军人以外地方居民，俗称“军产房”[2]。3.&相关法律政策。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条和《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，仅国家所有土地才能用于房地产开发，农村集体&所有土地不能直接用于商品房开发建设。仅通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有土地为国家所有土地，才能出让给有资质房地产开发企业进行开发。国务院办&公厅在日下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》曾针对“小产权房”问题作出批示，农村住宅用地只能分配给本村村民，&城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》政策发布，明确指出“小产权房”不&得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理“小产权房”。(二)“小产权房”引发纠纷特征1.&从受理案件数来看，据开封两级法院统计数据表明：2009年开封两级法院共立案受理由“小产权房”引发相关纠纷案件172件;2010年共立案受理355&件;2011年共立案受理此类案件419件。上述数字表明，“小产权房”建设不仅未随着政府禁令销声匿迹，反而愈演愈烈，持续呈上升态势。2.&从诉讼类型来看，主要包括房屋买卖合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、房屋拆迁纠纷、建设工程施工合同纠纷等。2009年以来受理此类案件946件，其中&房屋买卖合同纠纷86件，占9%;房屋拆迁纠纷436件，占46%;建设工程施工合同纠纷367件，占38.7%;土地使用权转让合同纠纷36件，占&3.8%;其他121件，占12.7%。3.&从审理结果来看，因“小产权房”开发引发相关纠纷案件判决率呈下降趋势，而调解、撤诉率却呈上升趋势。2009年结案128件，判决24件，占&18.7%，调解22件占17.1%，撤诉79件，占61.7%。2010年结案317件，判决26件，占8.2%，调解73件，占23%，撤诉216&件，占68.1%。2011年结案336件，判决19件，占5.6%，调解80件，占23.8%，撤诉237件，占70.6%。上述案件平均审理期限3个&半月。4.从诉讼&主体和诉讼起因来看，购买“小产权房”主体多为低收入群众，尤其以下岗职工、外来务工人员为主。且此类案件买卖双方基本上都履行了合同义务，出卖人交付住&房，购房人入住并给付了房款。诉讼起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房后迁补偿价格高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。(二)“小产权房”存在的弊端及困境实践中，“小产权房”存在诸多弊端，笔者认为困境主要有个四方面：1.&影响社会诚信。根据《中华人民共和国合同法》规定，法院不能适用商品房买卖法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的案件，购房人权益很难得到维护。同&时，由于购买“小产权房”买卖合同是无效，因此根据法律规定购房人只能要求出售方退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等，但根据目前已审结案件来看，&由于“小产权房”不受法律认可，也不能在房管部门备案，根本不在政府机构监管范围内，因此即使出售方违约，由于合同无效，购买人要求赔偿损失诉讼请求也将&无法得到满足。在使用房屋过程中，如果遇到房屋质量问题、公共设施维护等问题，购房者救济途径非常有限。出售方违背诚实信用原则，但法院的判决对于制止违&信行为无丝毫意义可言[2]。2.&社会资源浪费。违法用地和违法建设一般都是恶意行为，并且主观意图在于为谋取非法利益进而损害了国家权益。在法律上讲，大多都违法了国家强制性规定，即主&要表现为违反了“土地利用总体规划”，又无法补办用地或建设手续。&在一定程度上，“小产权房”虽然解决了城镇中低收入阶层居住需求，但“小产权房”不受&法律保护且多采取强拆方式。强拆“小产权房”不仅是对社会财富巨大浪费，而且很可能激化社会矛盾，甚至影响社会稳定[3]。3.&法律之间冲突。从法律规定上看，依据《中华人民共和国物权法》第30条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权，自事实行为成就时发生效力。&房屋盖成后就取得了物权，并不需要取得产权证即享有物权。《中华人民共和国物权法》第31条规定：依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权，处分该&物权时，依照法律规定需要办理登记，未经登记，不发生物权效力。房屋建成，只要买受人买了房，房子交付后，买受人取得了实际占有权利，没有发证，物权无法&发生变动。同时，《中华人民共和国物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，&自合同成立时生效;未办理物权登记，不影响合同效力。据此，从理论上讲，“小产权房”屋买卖合同应该有效。然而，根据《中华人民共和国合同法》第52条第&(五)项规定，因违反法律、行政法规强制性规定，“小产权房”买卖合同一般应认定为无效合同。4.&法律风险。一是无法取得产权证。即使买方取得有乡政府或村委会盖章所谓“产权”或类似文件，也不受法律保护，如果乡政府或村委会反悔，收回房屋，买方只能&要求返还房屋价款，无法继续保留房屋。二是存在交易风险。买方如果购买预售“小产权房”，由于售房者不受政府监管，行政机关也无法对预售行为审查，一旦出&现房屋不能按期交付或无法交付情形，买方无法讨回房款[5]。三是质量风险。“小产权房”建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问&题，买方利益很难得到维护。四是拆迁过程中风险。“小产权房”在使用中如果遇到国家征收，买方甚至无法得到任何补偿。二、“小产权房”纠纷调查分析笔者以开封市两级法院为例，对“小产权房”引发的纠纷进行深入调查分析。(一)“小产权房”纠纷现状调查分析1.&“小产权房”纠纷主体。在房价暴涨形势下，低收入、进城务工或做生意人群成“小产权房”主要购买者。目前，农村女青年结婚，向男方提出城里要买新房新现象&日趋增多。这些农村新婚青年在购买“小产权房”中遇到土地权属、房产权归属等方面尴尬，进而诉诸法律，逐渐成为纠纷主&体。2.&小产权房”纠纷成因。“小产权房”禁而不止，一直热销，究其原因，一是城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“小产权”房热销多年且大部分房屋并未被强&拆，政府方面虽制止“小产权房”销售，但并未追究乡政府、村委会的违法行为。二是城乡土地二元产权结构土地管理制度已无法适应经济社会发展形势，这也是&“小产权房”存在的根本原因。三是城市商品房价居高不下和经济适用房、廉租房等社会保障性住房明显供应不足，城镇居民即使明知购买“小产权房”无产权证，&但为改善居住条件，仍冒法律风险[6]。(二)当前我国对“小产权房”的处理办法1.&限期拆除。我国《土地管理法》第73条、76条、77条、83条，以及《城乡规划法》第64条、65条、66条和68条均规定了“限期拆除”强制措施，这&是我国法律针对违法建设的否定性评价，也是违法所导致法律后果。对于违法用地的行为，应当“恢复原状、退还土地”;对于违法建设，应当“限期拆除”，这是&最严厉的法律制裁手段。2.没收违法建筑物。我国《土地管理法》第73条、76条规定了“没收违法建筑物”的处罚方式。这是对于非法占用土地建设和非法改变土地用途进行建设建筑物的，予以没收建筑物和相关设施。3.没收违法所得。我国《土地管理法》第81条规定了“没收违法所得”处罚方式，主要针对“擅自将集体土地出让、转让或出租用于非农业建设”的情形。4.行政处罚法规定其他处罚方式。如警告、罚款、责令停止违法行为、暂扣或吊销执照、行政拘留等。(三)针对“小产权房”的民意调查在随机选择2295名购房者中抽样问卷，经调查统计如下。人员类别人数是否影响社会诚信是否造成社会资源浪费法律之间是否存在冲突是否存在法律风险是否能转为大产权房有%是%是%是%否%新闻媒体工作人员989698.60%9495.99799.19495.99799.1乡镇企业人员18618197.50%18197.518197.518197.518197.5教&&师7517096.90%16996.617298.316996.617096.9个&&体9618493.90%18694.719297.918694.718493.9工商户政法人员19819497.90%18894.719598.718894.719497.9大学生18718699.60%17493.118498.317493.118699.6村&&官村干部49849198.60%48697.649499.248697.649198.6农&&民5374899.30%74298.573697.874298.574899.3合&&计2295225098.03%222096.73225198.08222096.73225198.08三、“小产权房”纠纷防范对策建议结合开封市两级法院三年来审判实践，针对“小产权”引发的纠纷，笔者提出以下防范对策建议。(一)&从源头切除隐患。“小产权房”的核心问题在于土地问题，只有妥善解决土地规划和土地处置问题，“小产权房”问题才能得到彻底化解。2011年年底国土资源&部下发《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》，明确表示“小产权房”不得登记和发证。虽然国土资源部对“小产权房”态度一直很坚决，但并没有挡住一座&座小产权楼房拔地而起。因此，必须从源头切除隐患。只要发现“小产权房”破土动工就勒令停建;只要发现“小产权房”公然出售就勒令停售。该拆除的不等卖出&就强制拆除。此外，还必须彻底改变城乡二元结构规划制度，促进城乡一体化规划建设，从根本上实现城乡统筹协调发展[7]。(二)&完善相关法律。现有法律对“小产权房”规定是空白的，建议对《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国城市房地&产管理法》等相关法律进行完善，将涉及到土地所有权制度法律规范进行整合，统一由政府行使土地所有权。改变国有土地、集体土地并存的所有制结构，建立一种&全国统一的土地所有权制度，推动农村社会保障制度的建立[8]。(三)&改善住房社会保障。调整住房供应结构，增加社会保障性住房比例，改变我国经济适用房不经济，廉租房僧多粥少的供应现状。在“商品住房价格较高、建设用地紧&缺个别直辖市”的范围内，进行以下试点工作：一是对符合土地利用总体规划、农民新居工程和新型社区规划正在建设中“小产权房”，按照相关要求加强管理，把&用地类型以及建筑质量、户型设置等一并纳入到规划建设部门审查管理范围。[9]二是已经建设竣工的统一管理范畴，并入到廉租房、经济适用房等住房保障体系&中。三是已经销售的，由购买者通过补交出让金等方式取得产权。四是拆迁“小产权房”的，要按实际地理位置和购买宅基地段差别地进行进行合理补偿，具体由各&村(居)委会制定补偿标准后报政府相关部分审批后实施。(四)&加强土地管理执法。严格规划审查、项目审查、违法性审查等程序，对重大事项和历史遗留问题制定处置方案。对不符合规划房地产开发行为则要明令严加制止，树&立和保障城市规划建设管理严肃性和统一性。不符合规划，情节轻微的，政府回收，或调整后用作经济适用房，或办理规划变更手续;对不符合规划部分的，要拆除&重建或进行罚款等其他相应处罚;违反规划，情节严重的，停止建设、限期拆除或恢复土地用途等。民事程序上，对“小产权房”买卖合同纠纷的处理，要视情况不&同，分别采取解除合同、损害赔偿等相应救济措施。(五)&加大耕地保护力度&。土地对于中国农民而言除了生存权以外，还承载着发展和社会保障等方面功能。因此，对于破坏耕地修建“小产权房”的违法行为要坚决禁&止。对于已经滥占耕地修建房屋的，如果能退耕的坚决退耕，不能退耕的补缴所有税费的基础上严厉处罚。不符合土地规划的“小产权房”要认定为违章建筑，并坚&决予以拆除。违法批准建设“小产权房”或违法开工建设“小产权房”的，依法严厉追究相关人员的刑事责任。例如，北京一位国土部门官员因对违法建设小产权别&墅区视而不见，被以玩忽职守罪判处拘役6个月，缓刑6个月。此是北京市首起因查处“小产权房”不力而追究国土部门人员的刑事责任案件。该小产权项目开发公&司老总及其前妻，以及所处地区两名村干部也分别被法院以非法转让、倒卖土地使用权罪判刑[10]。(六)&尊重事实并区别对待。一是农村住宅如出卖给本集体经济组织内部成员，经本集体同意，且买受人符合宅基地使用权分配条件的，因民事行为不违反法律、法规和强&制性规定，[11]该买卖有效。二是农村住宅如出卖给本集体经济组织外居民的，因行为违反国家法律禁止性规定，买卖行为无效。三是农村居民与本集体经济组&织成员以外居民出资在其宅基地上联合开发建房的，联合建房人不能成为房屋共有人，但对与其合作农村的居民享有债权，买卖无效。四是在婚姻关系存续期间，一&方或共同投资在宅基地上建设农村住宅的，即使一方为城镇居民或户籍未迁入的其他农村居民，除双方另有约定外，修建住宅应为夫妻共同财产。五是城镇居民或非&集体经济组织成员，因遗产继承可取得农村住宅所有权。六是关于农村住宅赠与合同的效力，受赠主体如果符合前面所述农村住宅买受人的限制条件，赠与合同有&效。七是农村集体经济组织在符合规划情况下，在集体建设用地上建设住宅用于安置集体经济组织成员，购房指标如果在符合受让条件的内部成员之间转让的，买卖&有效。结语农&村集体组织或开发商出售建筑在集体土地上的“小产权房”，虽不能正常流转，但妥善处置这些“小产权房”引发的纠纷非常棘手。只有从法律政策上加以科学区&分，用科学发展眼光加以分析，并提出合理对策，才能达到社会效果、法律效果和政治效果的统一。从我国现有的国情和法律政策来看，对于违法违规占用农地开发&建设房屋或以租代征等违规使用土地的现象，必须坚决予以制止。通过完善相关法律，改善住房社会保障，加强土地管理执法和加大耕地保护力度，从源头上切除&“小产权房”隐患，以维护国家土地管理的正常秩序，促进城乡一体化建设和社会稳定发展。参考文献[1]蔡继明：《“小产权房”制度根源及治理方略》[J];理论前沿;2009年22期;[2]李开国：《论我国城市建设用地先征后用原则——以公平和效益为视角》[J];现代法学;2007年04期&。[3]张庆华：《我国土地权利体系缺陷及对司法审判影响》[A];第三届中国律师论坛论文集(实务卷)[C];2003年。[4]李凤伟：《土地承包经营权流转存在问题法律原因分析》[J];北京工业职业技术学院学报;2006年04期。[5]王音;陈军勇：《我国农村土地承包经营权流转研究》[J];安徽农业科学;2006年16期。[6]哈罗德?德姆塞茨.产权范式[A].盛洪.《现代制度经济学(上卷)》[C].北京:北京大学出版社,.[7]&郑巧凤&赵凯&：《论基于“小产权”房市场农地发展权缺失》《中国国土资源经济》2009年&第6期。[8]乔新生：《“小产权房”拷问集体土地所有制》[J].西部论丛,-33.[9]郭永丰：《“小产权房”法律分析&》[期刊论文]&-决策与信息(下旬刊)2009(5)[10]徐相华：《我国“小产权房”问题法律分析与对策建议》&[期刊论文]&-中国商界2009(11)[11]张攀攀：《试析“小产权房”合法化之路》&[期刊论文]&-科教导刊2009(17)来源：中国法院网
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--- ---------------------------------------------------- 精品文档值得收藏----------------------------------------------------------- 4 不惜占用大量耕地兴建小产权房, 最终可能危及 18 亿亩耕地底线, 影响国家粮食安全和社会稳定。政治成本没有想象的那样高。按照占用的土地性质可将小产权房分为建设在农业用地上的和非农业用地上的。建设在农业用地的小产权房的违法性不言而喻, 而目前存在的小产权房大部分是建设在非农用地上, 只要国家在科学规划的基础上制定严格的法律规定并诉诸严厉的法律后果, 在非农用地上建设的小产权房并不会威胁到 18 亿亩耕地“红线”。第二, 小产权房合法化影响法律的严肃性和权威性。小产权房的流转并不符合法律规定, 但仍然有很多买卖者抱着“法不责众”的心理跟风购买, 以现实要挟法律。伯尔曼强调:“法律必须被信仰,否则它将形同虚设。”小产权房合法化可能会导致法律虚无主义思想蔓延。法律的权威应当建立在合理的基础之上。布鲁赫曾述“: 法律分法上之法和法下之法, 以人类的共同理性, 以人的尊严和权利作为内容的法是法上之法; 凡是以背弃人的理性、漠视人的尊严、践踏人的权利为特征的法都是法下之法, 法下之法是恶法, 恶法非法也。”如果法律不合理, 严格的遵守只能带来形式正义而非实质正义。在小产权房的法律规定的合理性值得商榷的情况下, 盲目地谈严格地遵守法律是不理智的。 2. 集体组织: 集体组织直接在集体土地上进行房地产开发, 除了安置本集体组织成外, 其余的出售给城市居民。在缺乏一套完善全面的监管机制的背景下,它与开发商签订用地协议、擅自改变用地性质开发小产权房的违法成本较低, 而通过建造小产权房获得的收益要远远高于土地被国家征收所获得补偿。 3. 地产开发商成本: 短期内小产权房合法化会拉低房价, 这无疑会损害开发商的利益, 他们是摩擦成本的一个主要来源。收益: 首先, 小产权房的出现打破了地方政府对土地一级市场的垄断供给, 大大降低了商品房开发中土地出让金, 地价的降低引起商品房的开发成本的降低。其次, 小产权房的出现使房地产开发商摆脱政府对土地使用权的单极控制, 降低其支付的权利寻租成本。最后, 房地产商可以参与小产权房的开发建设以开辟新的利润增长点。可见从长期来看, 房地产开发商-------------------------------------------- 精品文档 Word 可编辑值得收藏------------------------------------------------ ---------------------------------------------------- 精品文档值得收藏----------------------------------------------------------- 5 损失的利润可以得到一定程度的弥补。 4. 城镇居民收益: 随着我国城市化的推进, 商品房的价格直线上升, 其增长的速度远远超过了人们收入的增长速度。小产权房建造在集体所有的土地上, 跳过了政府征收这一环节, 无需缴纳土地使用权出让金和其他税费, 低廉的开发成本也拉下了房价, 与商品房相比, 巨大的价格优势实现了部分购房者的住房梦。成本: 不可否认的是现阶段购房者购买小产权房会承担较高的法律风险。比如, 小产权房无法取得房屋产权证,无法办理抵押和得到征地、拆迁补偿。小产权房买卖合同在司法实践中原则上被判定为无效合同等。 5. 地方政府成本: 我国的城乡二元土地制度催生了土地财政, 它是地方政府收入来源的重要组成部分。小产权房的开发建设冲击了地方政府的土地财政, 这种损失难免会引起地方政府对小产权房合法化的抵触, 转化成一种巨大的摩擦成本。收益: 小产权房合法虽然使政府损失了一部分土地财政收入, 但从长远来看, 政府仍是最终受益者。一方面, 政府可以通过兴建小产权房缓解提供保障性住房的/h1 压力, 改善人民的居住条件。另一方面, 政府土地财政的损失可以通过其他途径得到弥补,例如征收物业税。更何况, 从长远来看我国的土地资源是有限的, 它是“土地财政”的基础, 当基础不可持续时, 这一财政模式不可能可持续, 因此走出土地财政的困局是未来政府不可避免的选择。综上允许小产权房合法化的成本主要来自地方政府、房地产商。收益主要来自农民和城市中低收入者。(二) 禁止合法化 1. 地方政府收益: 对土地的垄断供给为地方政府带来了巨额的财政收入, 形成了“土地财政”。成本: 禁止小产权房合法化会产生维持城乡二元土地制度的成本和相关的摩擦成本。因为小产权房合法化肯定会损害一部分人的利益, 他们对改革的抵触会导致-------------------------------------------- 精品文档 Word 可编辑值得收藏------------------------------------------------ ---------------------------------------------------- 精品文档值得收藏----------------------------------------------------------- 6 摩擦成本。 2. 农民: 一部分农民直接兴建了小产权房, 是集体土地非农化过程中增值利益的获得者, 禁止小产权房合法化伤害了他们的利益, 因而他们是摩擦成本的一个来源。另一部分农民远离城市和沿海发达地区, 小产权房合法化与否对于他们基本上没有什么影响, 他们是中立者。 3. 城镇居民: 对于中低收入城镇居民, 禁止小产权房合法化可能会影响其住房需求的满足, 这部分人也是维持和摩擦成本的来源。对于没有直接涉足小产权房的城市居民, 小产权房是否合法化对他们没有太大的影响。 4. 集体
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