买房怎么贷款最划算？买房贷款需要什么条件 - 房天下买房知识
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买房怎么贷款最划算？买房贷款需要什么条件
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[摘要]?随着房价的增长，买房已经不是一个普通人轻而易举可以拿得起的了，人们虽然抱怨房价太高，但又不得不买，付不清全款只能考虑申请贷款。那么，买房怎么贷款最划算，买房贷款需要什么条件呢？
& & & &随着房价的增长，买房已经不是一个普通人轻而易举可以拿得起的了，人们虽然抱怨房价太高，但又不得不买，付不清全款只能考虑申请贷款。那么，买房怎么贷款最划算，买房贷款需要什么条件呢？& & & &买房怎么贷款最划算？一、尽量采用公积金贷款　　从目前的执行情况来看，商业贷款利率比公积金贷款利率稍高。以5年期以上贷款基准利率为例，商业贷款基准利率为6.55%，而公积金贷款基准利率为4.5%，比商业贷款基准利率低约2个点。　　以贷款50万元，贷款时间20年，等额本金还款方式计算。如果是采用商业贷款，总共支付利息为元。但如果使用公积金贷款，只需支付利息元。也就是说，使用公积金贷款比商业贷款总共需要少支付银行利息约10万元。　　另外，如果公积金贷款额度不够支付房款，可以采取公积金与商业贷款组合贷款的方式，组合贷款总的来说也比单纯商业贷款划算。　　二、选择等额本金还款方式　　目前，还房贷的方式主要有两种。第一种是等额本金还款。采用这种方式还款，借款人在开始还贷时，每月负担会较大。但是随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，总的利息支出较低。第二种方式是等额本息还款。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。借款人每月月供不变。　　以商业贷款50万元，贷款期限是20年为例。如果采用的是等额本金还款方式，总共支付利息为元。如采用等额本息的还款方式，则总共需要支付利息元，比第一种方式多支出利息约69000元。因此，比较之下，选择等额本金还款方式比较划算。& & & &买房贷款需要什么条件& & & （一）个人住房贷款& & & &个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。& & & &（二）申请个人住房贷款的条件& & & &1、必须具有城镇常住户口或有效居留身份；& & & &2、一定要有稳定的职业和收入，信用良好，且具有能够按期还贷款本息的能力；& & & &3、有银行机构认可的资产作为抵押或质押或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并且能够承担连带责任的保证人；& & & &4、能够出具有购房合同或协议的，所购住房价格基本符合银行或本银行所委托的房地产估价机构的评估价值；& & & &5、符合银行规定的其他条件。& & & &以上就是本文关于买房怎么贷款最划算以及买房贷款需要什么条件的相关解答了，如果选择贷款买房的话，最好还是在自己可以承受的还款范围内，尽量缩短贷款年限，这样利息会少很多。希望本文对您有所帮助。
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公积金政策
买房提前还贷怎么更划算？看这个就知道了
　　&提前还贷&想必是大多数购房者会考虑的问题，当自己的收入增加时，大多数人会考虑提前还贷以减轻自己的压力。但是提前还贷有哪些方式，怎么样提前还贷更划算呢?本期&购房知识&，小编就向大家介绍介绍。
　　网友：我三年前买了一套房，当时手头比较紧，所以办了30年的贷款。最近一段时间，公司业绩很好，收入也增加了，所以想提前还贷，但是怎么样提前还贷划算呢?
　　值班编辑解答：的确，要是手头上较富裕，不少人会想到提前还房贷。这样一来，自己压力小了不说，也省了一大笔贷款利息。不过，提前还款也有好几种方式，至于到底如何还贷划算，还要具体看看自己的情况。因为小编也并不是很清楚你当初贷款的方式以及你的经济实力，所以下面还是尽可能全面的介绍介绍，也供大家有个参考。
　　有哪些提前还贷的方式?
　　1.全部提前还款。购房者将剩余的全部贷款一次性还清，不过已付的利息是不会被退还的，剩余利息可以免除。
　　2.部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，这种方式可以节省较多的利息。
　　3.部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。这种方式可以减小月供的负担，但是没有第二种还款方式省钱。
　　4、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，这种方式节省利息较多。
　　5、剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。这种方式月供负担会增加，不过可以减少部分利息，但相较于其他几种还款方式，稍显不合算。
　　小编建议，若购房者想提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，这样可以使支出的利息更少。
　　怎样提前还贷更划算?
　　1.商贷和公积金组成的组合贷款，先还&商贷&更划算。含有政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷要低，此次加息幅度也比普通商贷小，因此购房者提前归还贷款利率较高的商贷，就会划算一些。
　　2.纯商贷，还款能力较强的购房者，可选择的方式。等额本金还款是指每个月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少，所以还款额也会随着时间的推移递减。不过，等额本金还款的劣势在于前期还款的压力会比较大，所以对于高收入或者资金比较雄厚的购房者，可以选择这种还款方式。
　　另外等额本金还款，前三分之一还款期最划算，根据你的情况，你是三年前才买房，属于还款前期，这个时候如果经济情况允许，可以选择等额本金。因为越往后，本金越少，利息越少，一旦还款期限超过了三分之一，也不太适合提前还贷了，因为此时偿还的大部分都为本金。所以在还款期限的前三分之一的时间段内，等额本金还款最为划算。
　　3.纯商贷，有正常开支计划的家庭，可选择等额本息的还款方式。是指每月的还款数额一直，一部分拿去还利息，随着时间的推移，还款中本金的部分会越来越高，利息的部分会越来越低。这种方式比较适合年轻人，或者如同公务员、老师这类收入稳定的人群。这有方式可以避免前期还款压力太大，影响正常生活。
　　另外，针对等额本息还款的问题，小编也提醒一句，如果采用等额本息还款且还款已到中期，则提前还款的意义也不大。因为随着还款期的增长，还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减，到了还款中期，已经偿还了大部分的利息。
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公积金政策
买房按揭贷款哪种还款方式最划算？
　　很多购房者会选择向银行贷款买房，在贷款买房过程中选择何种还款方式是一个大问题。目前房贷还款方式有等额本金还款法和等额本息还款法两种方式。在买房过程中到底是哪一种还款方式更省钱呢?是什么?他们都有哪些适用人群呢?今天，所有疑问全解决！
　　什么是等额本息还款法?
　　等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
　　等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。
　　等额本息计算方式
　　每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]
　　每月利息 = 剩余本金x贷款月利率
　　还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】-贷款额
　　还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】
　　注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
　　等额本息还款法优缺点
　　优点：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。
　　缺点：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。
　　等额本息还款法适用人群
　　适用人群：等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。
　　什么是等额本金还款法?
　　等额本金还款是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
　　等额本金还款法是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
　　也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。
　　所谓等额本金还款，贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
　　等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式(如中国银行)。
　　等额本金贷款计算公式：
　　每月还款金额= (贷款本金 / 还款月数)+(本金 &已归还本金累计额)&每月利率
　　每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)&月利率
　　每月本金=总本金/还款月数
　　每月利息=(本金-累计已还本金)&月利率
　　还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2
　　还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额
　　注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。
　　等额本金还款法优势
　　等额本金还款法的优势在于会随着还款次数的增多，还债压力会日趋减弱，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。银行利息的计算公式是：利息=资金额&利率&占用时间。
　　由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减(月递减额=月还本金&月利率)。
　　等额本金还款法适用人群
　　等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
　　的区别
　　等额本息还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
　　等额本金还款法即借款人每月按相等的金额(贷款金额/贷款月数)偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。
　　等额本金还款方式肯定要比等额本息方式支付的利息少，两种还贷方式在提前还款时都是根据占用多少本金归还相应比例的利息来计算的，二者的差别不是很大。两种还款法比较，从某种意义上说，购房还贷，等额本金法(递减法)未必优于等额本息法(等额法)，到底选择什么样的还贷方法还要因人而异。
　　&等额本息还款法&就是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息，偿还初期利息支出最大，本金就还得少，以后随着每月利息支出的逐步减少，归还本金就逐步增大;&等额本金还款法&(递减法)就是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。
　　利息计算方面
　　等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比&利滚利&还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。
　　等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。
　　因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。
　　两种贷款的每期还款特点
　　虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的&缺点&是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的&缺点&，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。
　　等额本息操作更方便
　　在实际操作中，等额本息更利于客户的掌握，方便客户还款。事实上有很多客户在进行比较后，还是愿意选择&等额还款方式&，因为这种方式月还款额固定，便于客户记忆，还款压力均衡，实际与等额本金差别不大。因为这些客户也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同，简单说就是等额本息还款法由于自己占用银行的本金时间长，自然就要多付些利息；
　　等额本金还款法随着本金的递减，自己占用银行的本金时间短，利息也自然减少，并不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。实质上，两种贷款方式没有优劣之分，只有在需求的不同时，才有不同的选择。
　　因为等额本息还款法还款压力均衡但需多付些利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降、生活负担日益加重、并且没有打算提前还款的人群。而等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因此适合当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长，准备提前还款人群，则较为有利。
　　对于贷款买房的人来说选择合适的还款方式是非常重要的，无论是等额本金还款方式也好还是等额本息还贷方式，只要秉持省钱就是挣钱的原则，精打细算，才能早日还清房贷。
《两个人去银行办房贷，他却比他少出几万元，原因可能是&&》关注&融360房贷&（fangdai123）微信号，回复&原因&立即揭秘省钱真相。
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公积金政策
贷款买房怎样最划算？三种方式大比拼！
& 房是家庭的大事，同时也可以说是家庭最大的支出，买对高房价，贷款买房是必须的。目前常见的房贷方式有公积金贷款，商业贷款和公积金组合贷款三种，那么在买房贷款的时候我们该如何选择贷款方式呢？小编为你详细介绍一下，看完你就懂了，还能省钱啊。
&&买房怎样贷款最划算？三种方式大比拼！
&&公积金贷款
&&放款速度：1.5-2个月
&&贷款额度：各地的要求不同，详细可咨询当地住房公积金管理中心。目前，北京地区个人和家庭最高可贷120万元，在上海市缴纳住房公积金的家庭，首套房个人最高贷款限额为60万元，家庭最高120万；广州公积金贷款个人额度最高为60万元，家庭最高额度100万；深圳市公积金贷款个人额度最高为50万元，家庭最高90万。
&&贷款利率：5年以下2.75%,5年以上3.25%
&&贷款期限：借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年
&&首付金额：首套房90平方米以下首付20%
&&还款方式：等额本息，等额本金，自由还款法
&&贷款要求：以北京为例
&&一、购政策性住房的借款：
&&1、建立住房公积金账户&=12个月；
&&2、申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金；
&&3、申请贷款时处于缴存状态。
&&二、购非政策性住房：
&&1、申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金；
&&2、申请贷款时处于缴存状态。
&&各地公积金贷款申请条件不同，详情请咨询当地公积金管理中心。
&&&&&& 商业贷款
&&贷款速度：办理商业按揭贷款时，从银行面前到贷款审批一般周期在2周，前提是所需贷款资料齐全，不同银行的进度可能会有不同。
&&贷款额度：可贷额度=（家庭月收入-生活费用等开支后的还款能力）/相应贷款年限的每万元月还款额
&&例如：月收入1万元，月生活开支3000，贷款20年，按基准利率4.90%。
&&贷款1万元的月还款额为53.07
&&可贷款额度=（）/53.07=131.9万元
&&贷款利率：当前基准利率为4.9%
&&贷款期限：借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁，同时不得超过30年
&&还款方式：等额本息，等额本金
&&首付金额：房屋总价的30%
&&贷款要求：支付了规定比例的首付款（一般是大于等于所购房屋总价的30%），借款人月还款额不超过其家庭月收入50%。
&&&&&&&公积金组合贷款
&&放款速度：2-3个月以上
&&贷款额度：比如房屋总价100万，要贷款70万，但是公积金最高额度只有50万，那么剩余20万可以选择商业贷款，组合贷款总的贷款额度不得超过70万。
&&贷款利率：所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。
&&贷款期限：商业性个人住房贷款部分按照商业贷款期限执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款期限执行。
&&首付金额：按照商业贷款的首付30%缴纳
&&还款方式：等额本息，等额本金，自由还款法
&&贷款要求：同时符合公积金贷款和商业贷款的申请要求，一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的。
&&&&&&& 买房怎样贷款最划算？三种方式大比拼！
&&小编给大家举个例子，总价175万的房子，首付55万，贷款120万，贷款期限30年， 采用等额本息还款方式，分别用商业贷款、公积金贷款和公积金组合贷款，通过银率网贷款计算器计算结果如下：
&&贷款方式&&& 公积金贷款&&& 商业贷款&&&& 公积金组合贷款
&&月供&&&&&&&& 5222.48元&&&&&& 6368.72元&&& 5604.56元
&&总利息&&&& 元&元&& 元
&&不难看出，公积金贷款比商业贷款月供节省了1146.24元，总利息节省了412648元，差不多41万元！组合贷款的月共和总利息处于二者之间。可以说，公积金贷款相对商业贷款，其月供，贷款利率，和支付总利息更低，更能节省购房成本。虽然如此，各地的公积金贷款额度都有相应限额，假如公积金贷款可贷额度为50万，那么剩余20万可以选择商业贷款，二者结合起来就称之为组合贷款。
&&购房者该怎么做？
&&买房贷款前，购房者需要对自己的资产情况进行评估，评估内容主要有三方面：
&&要对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分
&&需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期
&&要注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据
&&选择贷款方式时遵循三原则
&&1、如果购房者想要获得较低的贷款利率，支付较低的利息，尽量选择利率低的公积金贷款；
&&2、组合贷款的最优组合原则，如果购房者选择了组合贷款，要做到公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠，可以节省更多利息；
&&3、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，以免因为贷款批不下来，影响房屋款项的缴纳，不过这也需要和个人承受能力相结合。
&&&&&& 总结
&&选择公积金贷款每月还贷压力相对较小，且支付的利息也较少，若购房人希望获得较低的贷款利率，且贷款额度不大，那么公积金贷款应是首选，只是其放款时间较长，着急买房的人最好考虑到这一点。同时，房屋市场上有部分开发商拒绝买家进行公积金贷款买房，所以考虑用公积金贷款购房的人务必注意。
&&商业贷款虽然利率较高，但是还款快、程序简单，若购房人并未缴纳公积金，或者缴纳时间不长，可以选择商业贷款。只是由于银行优惠政策不同，每个银行商业房贷的首付和利率也有不同程度的上浮和下调，各位在申请商业房贷时，对贷款银行也要&货比三家&，择优选之。
&&对于组合贷款，若购房人购房者借款额度较大，且贷款的期望额度已经超过公积金贷款的可贷额度，可选择组合贷款方式，但是由于受到公积金贷款和商业贷款双方条件的限制，办理起来会复杂些，放款速度自然也会慢一些。总之，购房者一定要注意权衡利弊，选择适合自己的贷款方式。
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