&p&第三次更新（春节特辑）：如何与不同的人交流（比如长辈）&/p&&p&&br&原答案：如何在与客户不熟悉的情况下约吃饭&/p&&br&第一次更新：请客户吃饭的深层意义（兼谈销售和泡妞的对比分析）&br&第二次更新：如何在资源有限的情况下开展销售工作（兼谈如何选男友/老公）&br&答复网友一：如何有效提升的自己分析和感知能力（如何进行案例分析）&br&&br&&b&===================原答案：如何在与客户不熟悉的情况下约吃饭===================&/b&&br&&br&一个不熟悉的客户，你一个电话就能约出来吃饭，那么他对于你的实际可利用价值非常之低。&br&&br&一个能给你带来较大甚至巨大收益的客户几乎是不可能在不熟悉的情况下被你（尤其是通过电话）给约出来的。&br&&br&如果你确实想见某个特定客户，最快速有效的办法是找个能约客户出来的人帮你引见。如果没有这个人，下面具体分析。&br&&br&先搞明白一个根本性的问题：他凭什么陪你吃这顿饭（注意：不是你陪他，这顿饭实际上是他抽出时间陪你）&br&&br&一个人的任何行为都有其内在逻辑，他去做一件事一定是他喜欢这件事，或者哪怕不喜欢但值得他去做。&br&&br&你现在去约客户吃饭，吃饭对你而言是手段，目的可能是客户手里的订单，这是你的逻辑。那客户来见你的目的或者说逻辑又是什么呢？一个值得你去约的人，自然也值得别家公司的销售去约，他根本不缺这一顿饭。&br&&br&如果一个客户对你而言很重要，那么和他吃的第一顿饭应该是当面邀请的，或者哪怕见面的时候客户身边有领导同事不方便，也应该是会面之后电话邀请。&br&&br&那么问题变成如何第一次见面并留下好印象。&br&&br&如果这个客户是你们公司现有的客户，你可以以服务回访（以及顺带新品推介）的名义去客户公司第一次拜访。服务回访名义的约见成功率最高，因为这里有个潜在逻辑，你取得的回访结果带回自己公司是会改善你们的服务，这对仍在使用你们服务的客户而言是有益处的。&br&&br&具体回访你准备的材料或者话题应该至少包括这几个方面：现在正在为客户提供哪些服务，这些服务你们在最近一两年里做过哪些自主改进，客户对你们现在的服务有哪些不满意，甚至可以请客户谈一下对你们公司以及竞争对手的看法。搜集完客户的反馈信息后，首先给予肯定的反馈，“一定改进”，然后“等我回去向公司做出汇报并认真改进后，再来向您做下一次回访”，走的时候可以留下你们公司的宣传材料以及准备的礼品。如果礼品收了算重要进展，如果不收也没关系，那就把宣传材料留下，并约定下一次回访的大概时间。&br&&br&等你带着客户意见回到公司，认真总结上报，一方面等到客户的意见被处理之后你有了第二次拜访的会谈材料，一方面带回回访结果这件事也会让领导会觉得你正在为公司创造价值。一举两得！&br&&br&然后第二次拜访之后再留下礼物（依据第一次观测，他抽烟就送烟，他桌上有茶具茶叶就送茶，有咖啡杯就送好点的咖啡），客户收下的可能性就会大增。&br&&br&然后不管第二次客户收不收，你都有了约吃饭的理由，即：感谢客户给予的反馈，感谢客户在帮自己公司创造价值。甚至可以说自己个人感情上很感谢客户给予的重视，自己一个年轻人，在工作在这个行业中也有很多问题不明白，非常希望能私下再和客户请教一下。&br&&br&而这个时候，客户跟你私下见面的逻辑出现了。他给你回访意见（帮了你们公司），你为表谢意请他吃饭，他答应吃饭；或者是他个人认可你的努力，愿意私下帮你分析指点（好为人师是人性弱点）。&br&&br&以上只是一个例子，如果你明白其中逻辑，可以演变出无数种方法。&br&&br&比如客户带着兄弟们干项目，过年过节总得请兄弟们吃个饭吧，这个钱如果客户公司能报销当然好，如果不能报销，你能不能用本打算请他吃饭的钱帮他报销？&br&&br&比如得知客户工作中遇到什么麻烦事，（是麻烦，不一定是大事），你能不能帮他解决。拿自己做例子，我从北京去外地拜访客户，对方说自己办了张北京电话卡不想用了，那我会主动帮他注销，他欠的话费要给我，我自然不会要。&br&&br&比如客户单身，帮他介绍女朋友。&br&&br&等等&br&&br&总之，创造出他愿意私下和你吃饭的理由。&br&&br&而到那个时候，你自然会明白，吃饭其实在你的销售工作中基本上不太重要。反而有些时候饭后第二场比较重要。&br&&br&&b&=======================第一次更新：请客户吃饭的深层意义=======================&/b&&br&&br&有些话我在原答案里没好直说，既然更新了就再点破一下。提问的这位知友对销售工作的认识还比较浅&b&，&/b&请客吃饭只是一个实现你目的的辅助手段而并非决定性因素，你把它看得过重了。&br&&p&&br&打个比方，假设你有几个喜欢的妹子，想追她们，就挨个打电话约吃饭，结果妹子们都说没空，然后你就会疑惑“约妹子吃饭还有什么窍门吗”，是不是挺相似的境况。&br&&br&一个优秀的销售一定也是个泡妞高手，因为销售和泡妞都属于人际交往，其中很多道理都是相通的。所以在以下内容中，我会把销售和泡妞做对比，寓教于乐。&br&&br&我们再来看一下问题的描述，“之前打了好几个电话给不同的客户都说没空去吃饭，销售约客户吃饭还有什么窍门吗？” 大家多读几遍这句话，能从其中感受到什么样的发问心态呢？&br&&br&不同人的感受会不同，但我感受到的是：“我都花钱主动请你吃饭了，你怎么能不答应呢”。就像一些人为了泡妞付出很多，多到把自己都感动了，但是妞却完全没反映，甚至更加讨厌他，为什么会这样呢？&br&&br&这里所反映出的恰恰是人际交往中一个相当普遍的问题，即一方&u&认为自己&/u&在付出，而对方却没有给与&u&前者所期望的&/u&回应（注意下划线部分）。&u&有这样心态的人比比皆是，横跨各个年龄段&/u&。为什么会这样呢？&br&&br&这里展开说明一下，因为这个问题的重要性关系到如何树立&u&务实的&/u&世界观和方法论，也是本文后续内容的基础。我在之前自己的某个帖子《&a href=&http://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&如何看待「也许总有一天我们都会变成自己当初所讨厌的样子」这句话？ - 鲤鱼门的回答&/a&》里，描述了这样一个世界观：我们普通人只是生活的配角，甚至很多时候连打酱油的都算不上。千万不要以令狐冲的心态来做人处事，不然你的结局很可能是梁发。（梁发是哪个？忘了很正常）。&/p&&br&&br&&u&&社会是有其内在运行规律的，这种规律不是以个人的主观好恶为转移的。不是社会规则让你讨厌，而是你太自以为是太傻逼，以为自己能凌驾于这些规则之上。这个世界不是你每天睡醒了睁眼看到的世界，而是一股奔涌前行的洪流，你只不过是被包裹夹杂在其中的一份子。&&/u&&br&“&u&如果你希望获取一样东西，首先要看这样东西的分配权决定权掌握在谁手里，其次要看分配的依据是什么。”&/u&&br&&br&如果你想获取客户的订单，就要分析这个客户真正在意什么，而不是寄希望于请了一顿饭客户就感恩戴德双手把订单奉上。如果你想泡妞，就要分析这个妞真正在意什么，而不是折出1000只千纸鹤来证明你有多爱她。&br&&br&&br&下面分析几种典型的客户，以及约对方吃饭后对方的可能反应：&br&&br&一、客户是基层，收入较低，几乎每天回家吃饭，或者吃食堂吃快餐。&br&&br&一般来说邀请吃饭的话，对方都会欣然前往，因为对于他来说这顿饭是改善伙食的好机会。但话说回来这种客户请了有意义吗，他手里几乎不掌握任何对你有利的资源。（当然如果你是搞房地产开发的，对方是个搞质检或者搞房屋面积测量的小伙子除外）&br&&br&二、客户是中层，收入稳定，生活条件较好，一般陪家人在家吃饭或外出聚餐，偶尔陪自己的领导或客户应酬，偶尔和自己的分包商/供应商应酬。&br&&br&这种客户往往手里有着你所渴望的某种资源分配权，想要获取这份资源就必须用一种客户所在意的资源去换。而单纯的请客吃饭已经对这种客户没有任何吸引力，甚至很多时候是负担。为了分析这种客户在意什么，我们尝试分析一下他可能的工作和生活状况。&br&&br&这种人往往领导着一个团队，肩负着公司的某项业务/项目。&br&1、面对上级，他要避免所负责的业务出问题（底线），要努力做业绩，从而获得上司的认可，目标一般来说是爬上更高的职位；&br&2、面对下级，他是一个团队的领导者，他会通过恩威赏罚各种手段聚拢手下人的心，让这个团队努力工作从而实现自己&u&面对上级时所要达成&/u&的目标；&br&3、此外他所负责业务可能需要分包商来干活，或者需要供应商提供货物，而这恰恰是身为销售的你想争取的资源分配。&br&&br&那么他所在意的又是哪些呢？仍然逐条分析。&br&&br&1、面对上级，一、他的底线是不求有功但求无过。所以作为分包商/供应商，你公司的底线是不给这位负责人添麻烦，比如你分包负责的工程不应该出质量问题、不应该出安全问题、不应该出进度问题、不应该成本超标。比如你提供的货物，质量应该有保障，供货不应延期，售后服务及时有效，和竞争对手的性价不该有明显劣势。（对应我正文所提到的服务回访，客户几乎不会拒绝任何回访约见）；二、他要做业绩做亮点。这里更多的是他如何指挥自己团队的问题，但实际上你的公司依然可以协助他。比如你们公司研发的新技术新方案新产品，能够降低货物的次品率，能够提高甲方在使用时的效率进而缩短工期，能够支持客户公司在面对他自己的竞争对手时获得优势。这种信息一定要及时传达给客户，这种信息很多时候比请客吃饭更有效。三、他要获得上司认可。前两条一般来说足以获得上司认可，因为他做出的业绩或者工作亮点，同时也是他的上级在面对他上级的上级时的业绩或者工作亮点。但是，某些情况下（尤其企事业单位），他和他的上级赚来的钱基本都是给公司/单位赚的，个人收入并不会对应的大幅增加，而他的个人的支出却是超过收入的，这个时候，所谓“请客吃饭”的意义才真正体现。&br&&p&&br&&b&请客吃饭到底意味着什么呢？简单说，意味着你把所能提供的一种资源（钱），换成另一种资源（一顿饭）交给客户，希望获得客户所掌控的资源作为回报。而之所以换不到客户手里的资源，甚至连交换的机会都没有，是因为你提供的中间资源客户根本不需要，或者份量不够。&br&&/b&&br&所以你需要做的就是把最初的资源（钱），换成一种客户认可的资源再交给他。哪些是他认可的或者需要的呢？继续分析，他的收入是有限的，他的支出有包括生活支出和工作支出。生活支出比如他个人吸烟喝茶，比如给老婆孩子买生活用品，比如带小三出去旅游，比如单身有性需求等等；工作支出，他要孝敬领导（因为领导也是有生活支出和工作支出的，领导也有自己的领导），他要给手下兄弟恩惠（过节请客，喜事送红包等）等等。&br&&br&而这时候你要做的，恰恰是找到他最真实的需求，用公司给与你的可支配的资源去换取他所需要的东西再交给他。比如他喜欢抽烟你送烟，他抽了你送的烟就等于节省了自己钱，自己的钱又可以去办其它事；比如他有性需求，你请他去某些场所满足；比如他疏通关系过程中需要解决招待费，你替他付账或者报销他拿来的发票等等。当然很多时候他缺的就是钱本身。&/p&&br&&br&当你送出了对方需要的东西时，他往往很难拒绝。（这里插一句，关于送礼上面举了很多例子，&u&如果你对对方的需求不完全明确，那所选的礼品一定要是对方仍然觉得值得再转送出去的&/u&。这句请仔细思考）&br&&br&当你找到他的真实需求之后，又会出现一个问题，他确实有需求，但他愿意收或者说敢收吗？（这部留个伏笔，后续章节说）&br&&br&2、面对下级，他在意的主要是团队建设问题，换句话说就是通过赏与罚等手段推动手下开展工作进而实现自己所担负的目标。这其中罚的部分他可以自己完成，赏的部分你可以寻找需求。比如过年过节，他得请手下人聚餐吃饭吧，得给手下发过节礼品吧。你能做的就是比如帮他解决他公司不能报销的餐饮费，或者中秋送很多月饼，从而可以让他的手下每人领到一份，等等。&br&&br&3、面对分包商/供应商。这个层面非常复杂，影响因素太多，可能性太多，仍然只分析两种典型情况。一、选择分包商的决策权就在他手里，这种情况你就使劲挖掘他的需求，尽全力满足就好；二、选择分包商的决策在他的上级手里，这时候你的目标重点应该是他的上级，但他这里仍然非常很重要，因为“阎王好过，小鬼难缠”。小鬼难缠的意思是，他也许可以帮你，也许帮不上你，但一定能给你添麻烦。比如他可以在上级那里说你的好话，也可以说你的坏话。所以也需要维持与他的友好关系，解决他的一些需求。“&u&小鬼难缠”同样适用于客户公司的基层人员&/u&。&br&&br&三、客户是高层，有决策权，收入极高。这种时候，他自己的能力（包括财力）已经能够解决他面临的大部分问题，你能挖掘的基本只剩下他的爱好，以及他现有能力实现不了东西。比如针对他的特定爱好，你需要请教跟他有同样爱好的人，进而确定他到底喜欢什么。比如他虽然有钱，但孩子就是无法送入理想中的中小学，而你是否有关系来替他打通关系，等等。&br&&br&&u&更有可能的是，坐到他那个位子，下面的分包商/供应商已经都是他的白手套或者代理人了，已经在为他解决核心需求了，你再怎么努力都没用。（而这也是当前社会两级分化加剧，上升通道越来越窄的原因。）&br&&/u&&br&以上三类客户的划分非常粗浅非常不科学，实际中所面临的客户可能是各式各样的，但对待不同客户的处理办法是互通，就是是挖掘出他的真实需求，并且满足他。&br&&br&好了，现在开始泡妞教学时间。女性网友看到这一部分，请跳出自己的性别，以旁观的角度来分析，或者以女性泡男性的角度展开分析。&br&&br&在具体谈之前，大家可以先自己尝试着把以上关于销售的逻辑分析带入泡妞的种种情形之中。&br&&br&想一想自己以及身边哥们的泡妞成功史和失败史，成功的为什么能成功，失败的为什么会失败？&br&想想非常勿扰里各色男嘉宾的成功和失败经过，为什么有些上来就有女嘉宾爆灯，有些上来就灭一片，为什么有的最终能牵手成功，有的黯然离去？&br&再想想前段时间两条热门新闻，一个是在女友楼下的大雪里跪了一夜的痴情男，一个是被关在监狱里仍能用微信聊出七个情人&br&女性网友可以考虑一下为什么男神为什么不来追自己？&br&&br&这样想了一圈之后是不是已经琢磨出味来了呢。&br&&br&其实挺简单一个事。&u&泡妞的过程，往美好了说叫爱情，往现实了说就是资源交换。你提供的资源能够满足女性最渴望的需求，她就会把自己作为回报交给你&/u&。（加分题：女性所在乎的男性要有上进心，到底意味着什么？）&br&&br&泡妞主要两个流派，自然流和技术流。&br&&br&自然流好理解，就是本来各方面条件就都挺好，正常的人际交往中就能吸引到女生，稍微主动一下妞就过来了。拿销售作比方，就是你们公司的产品特别牛，客户排着队来进货，不愁销路。&br&&br&技术流呢，顾名思义，就是自身条件不是很突出，想泡妞得想办法动脑子，要运用各种技术手法来实现泡妞的目的。对比销售，就是要想办法挖掘并满足客户的需求，进而拿到委托书或者采购订单。&br&&br&对应三种客户，仍然把女生粗略分为三种（各位女权主义者息怒，没有物化女性的意思），第一种是你觉得她配不上你，第二种是各方面条件都不错，第三种是女神。&br&&br&第一种咱们就直接跳过不谈了。&br&&br&第二种，女生各方面条件不错，那她的择偶需求又是什么呢？一般如果是涉世未深的女生，她希望的男友可能是高高帅帅的、爱运动、开朗、有幽默感等等，或者喜欢偶像剧就想找个韩范的；如果是已经对社会有一定认识的女性呢，往往在选择配偶的过程中越来越看重男方的家庭背景以及财力物力等。&br&&br&如果把以上这几种需求再往深挖，这些表象反应出的又是女性的哪些深层需求呢？&br&&br&直接放结论，&u&人类最根本的需求是繁衍，是让自己的基因更多更好地传播下去&/u&（丁克除外，这里只讨论大多数情况）。&br&&br&女性看重男方的身高、外貌、运动、健康，其实潜意识在乎的是男性的基因。女性想繁衍就需要男性提供基因，这些关注点都是为了保证自己后代的基金获得改良（至少不降低），从而更好的实现基因的延续。&br&女性看中男方的权力和财富呢，其实是为了让自己和后代基因获得更好的外在保护，从而更好的实现基因的延续。&br&&br&男性选择女性的角度大同小异，但一般来说对女性基因本身的质量更在意，因为男人一般都认为自己可以保护自己的基因后代。&br&&br&基因角度同样可以解释滥交、劈腿、嫖娼、强奸等等，体现的是人类希望能有更多的机会传播自己的基因。此部分不展开讲，也是看世界的一个角度。&br&&br&这样一来，如何追第二种女生不用再多说了吧。一个矮个子女生更希望找个高个子男朋友，一个肤色不那么好的女生可能更在意男友皮肤白不白，一个物质缺乏（或者说达不到她自己的消费需求）的女生更在意男生是不是能提供充足的财物，一个家境富足的女性往往不太在意你是不是有车有房面积多大而是有更多精神层面的需求，一个各方面都不错的女生往往希望男友的各方面都比自己更好。&br&&br&第三种，女神。一般自身基因条件好，家境也好。所以通常来说，对方基因不能差以至于拉低自己的基因优势，对方的财力物力强大的话更好，但要求反而没那么高。因为家境好的女生一般来说自己就可以为后代基因提供外在环境保护，所以这方面的需求反而不是很强烈。要追求她们，你就得在自己各方面条件都不差的前提下再以某些优秀特质吸引对方的注意，以及挖掘对方在精神层面的深度需求。&br&&br&再提一下送女生礼物的问题。送客户礼物，客户一般是私下用（风险问题后续谈），而送女生的东西，她是要在朋友面前用的，或者说是要拍照发到朋友圈里，同时朋友圈里也看得到她自己女性朋友们收到的是什么礼物。所以你送的礼物，在她喜欢之外，相当关键的一条是要考虑值不值得她发朋友圈（需要考虑她闺蜜们的男友们的财力等因素），发了有没有优越感，或者至少不会被别的女生笑话。&u&这也是女生的真实需求，但教养让她们一般避免在男友面前提起这个问题。&/u&现在知乎某些关于送礼物的帖子都是扯淡，都是直男写给直男看的，送给妹子，适得其反。你送女神一个天气瓶试试，直接呵呵拉黑。&br&&br&还记得上面的加分题吗：女性所在乎的男性要有上进心，到底意味着什么？&br&公布答案：&u&男性的上进心展示的是满足女性潜在需求的可能性。&/u&&br&就是你现在可以没车没房，但你要让我感觉到跟了你早晚会有。其实还是资源交换，只不过女方赌了一把。&br&&br&泡妞的部分简单说到这，看以上关于销售和泡妞的各种分析的时候呢，可以多尝试角度互换。销售的问题以泡妞的角度来看，泡妞的问题换成销售的角度来看。而当你可以在两种角度里毫不费力的互相切换时，就意味着你已经可以把这种处理方式带进所有的人际交往中。怎么处理和老板的关系，怎么处理和下属的关系（他们也有自己的需求），怎么处理和女友父母的关系，以及怎么处理所有你在意的人的关系。人际交往的道理都是相通的。&br&&p&&br&&br&&b&=================第二次更新：如何在资源有限的情况下开展销售工作=================&/b&&/p&&p&&br&&br&注：在后续分析中，我会多次引用已写过的内容。因为实际上所有的问题都是相互联系的，所有的因素都是互相作用的，而这种全局分析能力也是每个人尤其是涉世未深的年轻人需要不断总结提高的。&br&&br&先回顾一下上次更新中提到的资源交换问题：&u&你把所能提供的一种资源（钱），换成另一种资源（一顿饭）交给客户，希望获得客户所掌控的资源作为回报。而之所以换不到客户手里的资源，甚至连交换的机会都没有，是因为你提供的中间资源客户根本不需要，或者份量不够。&/u&然后又多角度多范例强调了挖掘对方真实需求的重要性。&br&&br&但可能有些时候，你明明觉得给出的价码已经很不错了，或者已经是你能给出的全部了，为什么对方依然不肯接受呢？两种主要可能性：&br&&br&一、对方不接受你提供的东西，是不想被你拿住把柄。&br&二、你所能提供的一切，早就已经有人为他提供了，你不知道而已。&br&&br&开始具体分析：&br&&br&第一种情况，其实比较好解释，就是俗话说的“吃人嘴软，拿人手短”。这个吃和拿的过程，其实是他在你手里留把柄的过程。吃了拿了，事情就必须给你办。而当你有了他的把柄，你可能会提出比最初商定的更高的要求，如果他不愿意继续办，你又威胁他，他就会可能会丧失掉现有的所有利益，包括合法的和灰色的。而当他连合法的利益都有可能失去时，就根本不值得冒着这个险。越是掌握巨大资源分配权的人，在这一点上越是谨慎。还有一种可能是，他的目标或者说野心，在于不断爬上更高的位置，在他真正坐上想要的位子并获得巨大的收益之前，他必须避免任何潜在的风险，比如不知底细的你，而你提供的资源，不管在你看来有多大，对他来说都是微不足道的小钱。&br&&br&第二种情况。其实就是上一次更新中描述的一个状态：“&u&更有可能的是，坐到他那个位子，下面的分包商/供应商已经都是他的白手套或者代理人了，已经在为他解决核心需求了，你再怎么努力都没用。”&/u&这种情况下不管你再怎么挖，挖出来的都是伪需求。比如仍然去挖掘我之前提到的他在面对上下级时的各种需求，甚至你愿意提供很高比例的回扣。但实际上可能他现有的代理人已经在给他提供稳定的回扣了，而且他们合作多年，利益输送隐蔽安全，更重要的是他们是一条绳上的蚂蚱。你所能提供的资源不一定比现有的高，同时引入你又会给他带来很大风险。所以这种局面更是难以打破。&br&&br&那么，面对这两种情况还有没有办法呢？&br&&br&当然有办法，一种高投入见效快风险高，一种低投入见效慢风险低。&br&&br&第一种办法，说白了就是想办法拿他的把柄，或者说把对方和自己拴到一条绳上。这条极度不符合当前主流价值观，为避免帖子被和谐就不展开了。&br&&br&第二种办法，也是我个人比较推荐的，放长线钓大鱼，或者说是“养鱼”。具体解释之前先明确几个基本性的概念。&br&&br&1、当你尝试建立自己的人际网的时候，很多情况下，你只能和“与你年龄相差五岁之内的人&建立起比较亲密的关系。&与你年龄差距超过十岁的人&和你的代沟会明显加大，也就会出现典型的不管你多热情积极，人家都不愿意带你玩。设想一下一个不到30岁的年轻销售去拜访40、50岁的客户负责人，你去介绍业务也许还可以，业务之外呢，聊什么话，晚上安排什么局，你有多大能耐让对方保持对你的持续兴趣？非常非常难。（当然也不是没办法，这个再留伏笔，后续讲）&br&&br&2、&u&&b&在中国，尤其是很多传统行业，你能赚到的大钱其实就是那一两届领导在位时候的钱&/b&&/u&。（这句话非常关键，它是上面提到的很多个问题的原因，同时又指出了解决问题的方向。各位可以先自己琢磨一下从这句话里能思考出什么，然后再看我后续的内容）&br&&br&这句话又分两层意思，&u&一，大钱都是来自当届领导的，二，你能傍上的领导最多也就是那一两届。&/u&第一层不用解释了吧。第二层，恰恰同时是上述“五岁”“十岁”问题的结果，以及领导现有白手套/代理人从哪里来的原因。&br&&br&所谓的“养鱼”：&u&就是在领导还没当上领导之前，跟他建立起密切的关系。&/u&&br&&br&领导没上当上领导之前是什么，就是上一次更新提到的已经开始初步管事的小中层，以及尚未管事的基层。而你要的做的，就是挑选出这样的潜力股，用你有限的资源投资他，帮助他上位。等他真正坐到了掌权的位置，你自然就成为了他的白手套/代理人。虽然这个过程可能长达五年、十年，但确实是你在资源有限的情况下所能做出的相对比较有意义的选择。&/p&&p&&br&&br&这一点上做得最牛的莫过于吕不韦，胡雪岩也是这么起家的。&br&&br&越是这种潜力股越关键，而你的早期金钱投入反而少，更偏重感情投入，但后期的金钱收益却非常非常高。&br&&br&是不是话题有点沉重。那换个角度，可以想像成女生在挑选男友或者老公时的情景吧。在女生自身条件没那么突出（手里的资源没那么多），而找不到高富帅（当权者），就去找一个虽然没钱但有发展潜力的年轻人，那时候你所能对他付出的感情和物质投资，会比投到高富帅那里更容易让对方感动并接受你。鼓励他，支持他，让他的成功带给你更好的生活水平。&br&&br&甚至泡妞也是这样，如果距离女神实在太远，怎么尝试都不行。不如找差不多水平的姑娘，一起减肥健身塑形，一起努力赚钱提高气质和物质水平，那么她也有可能向白富美的标准靠拢。收益的依然是你。&br&&br&这次更新的内容虽然不多，但是非常关键，可以解释很多问题，也可以解决很多问题。用这个视角可以分析如何争取客户公司，可以分析如何在自己公司里混，可以分析如何面对你自己的分包商/采购商，适当利用各种资源，最终获取最大的价值。&br&&br&&b&==================答复网友一：如何有效提升的自己分析和感知能力==================&/b&&br&&br&年前事情特别多，写这个帖子又特别耗心力，所以暂停更新一段时间。顺道答复一下评论里的两条留言。&br&&br&&u&网友甲：速度更新，不然我就把赞取消了。。&/u&&br&&br&答：我一直在强调，如果你希望获取对方的某样资源，一定要挖掘对方的真实需求并且提供对方感兴趣的资源。我们就按这个方法分析一下你的这句话，你想要的是我的经验，你能提供的是&u&你自己的一个&/u&赞。你觉得我的真实需求是什么？是赞吗？&br&&br&如果你是因为看到我在帖子最后说“别光点感谢，拉回左上角点个赞嘛，让我更有动力写”这句话就以为我的需求是要赞，那首先告诉你，这是一个典型的伪需求，你挖掘错了。再者即使是真需求，你能提供的资源的份量也远远不够。&br&&br&实际上我已经更新的几次内容，及后续打算更新的内容，是设计好了像剥洋葱一样层层深入的，为的就是逐层引导像发问者那样缺乏经验的朋友。但你的出现突然让我意识到，我的“课程设计”进度还是太快了，没有足够的人生阅历作为素材分析，你根本就理解不了我上面已经说的很多道理。&br&&br&就像《后会无期》里王珞丹饰演的那个角色说：“听过很多大道理，依然过不好这一生”。她过的不好不是因为大道理没用，而是恰恰因为她只是听过但不懂得那些道理。&br&&br&我写这个帖子的初衷是看到发问网友的疑惑，就想起那个曾经也努力去约客户却又经常约不到人的自己。而后面会继续更新，是我顺着这个问题开始回顾、反思、总结自己工作后走过的路。后续的文字其实是我写给自己的心得总结，只不过考虑到发问的这些年轻网友才在表述上采用了一种逐层引导的模式。&br&&br&我写的这些东西，真正有阅历有能力的人根本不会有兴趣看，对于他们而言，这些太小儿科了。但你的出现突然让我发觉，这些小儿科的东西可能对于一部分极度缺乏社会经验的网友来说，已经比较难以理解了。&br&&br&我现在已经更新的东西，足以支持你从一个组织的基层做到中层。而从中层到高层的路更复杂，我写出来了可能对你的效用也不大。&br&&br&&u&网友乙：对于阅历不足的年轻人，我们如何才能有效提升自己的感知能力，对于他人的需求能够有效了解？&/u&&br&&br&答：我常在一个大学哥们的小群里交流各种想法，开始写这个帖子之后也把链接放进了群里以供讨论。一个哥们最初不知道鲤鱼门这个ID是我，而当他发现之后有了这样一段对话：&br&&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/0dc073c2eada47af0f96_b.jpg& data-rawheight=&569& data-rawwidth=&937& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&937& data-original=&https://pic3.zhimg.com/0dc073c2eada47af0f96_r.jpg&&&/figure&&br&所以这位网友的答案出来了。首先你要争取“跟对人”，对的领路人会让你少走很多很多弯路。如果没有这样一个领路人，你就只能自己不断得去尝试和总结，过程会异常艰辛，你也可能想到放弃，但实际上成长的过程别无他法。&/p&&p&&br&&br&&u&感知对方需求的能力，归根结底是对人性和逻辑的分析判断能力。除了以自身有限的经历来分析以外，也可以用一些经典的案例来分析。&/u&&br&&br&比如看《笑傲江湖》，不要以令狐冲的视角来读，试着以左冷禅的视角来分析，你没有风清扬传授绝世武功，没有黑道老大女儿罩着你，你开着一家公司，目标是推动行业整合搞出一个五岳联合公司。这个过程中，你拥有哪些资源？如何利用这些资源制定计划？实施计划的过程中又遇到哪些新状况（比如各派的反应，他们分别表达出哪些需求）？你如何解决所面临的问题（如何满足他们的需求），如何修正计划？实施过程中是否实现了一些既定目标，又有哪些目标没实现以及为什么？或者以岳不群、任我行、东方不败的视角来分析。&br&&br&&b&&u&分析的过程，一定要对比“你最初想获得的结果”和“最终所能获得的真实结果”之间有哪些偏差，并且重点分析为什么会出现这些偏差？&/u&&/b&当你能分析出偏差产生的原因，就可以极大的提升你对这个社会真实运行规则的认识高度和深度（就是反思出自己在哪些地方犯了错），这样在以后的道路中才会懂得怎样做才能更加有效的实现自己的目的。&br&&br&&b&===================春节特辑：如何与不同的人聊交流（尤其长辈）===================&/b&&br&&br&&br&本打算年后续更，但又有网友特意咨询如何与长辈交流，想必是临近春节这个问题更加凸显，故决定来个春节特辑分析一下，顺道给大家拜个早年。&br&&br&关于交流，家长里短吹牛扯淡之类的就不提了，我们从务实的角度出发，简单分为三种模型，面对长辈、面对晚辈、面对同辈。&br&&br&面对长辈的交流方式通用于面对领导、客户、岳父母公婆等；&br&面对晚辈的交流方式通用于面对下属、分包商、泡妞等；&br&面对同辈的交流方式通用语面对同事、同学、同龄朋友等；&br&&br&以下展开具体分析：&br&&br&&br&---------------------------------------------&br&后续待选更新话题：&br&&br&真实需求和伪需求，深度需求和浅层需求&br&明规则和潜规则的逻辑关系及应用（如何干掉竞争对手）&/p&&br&销售工作/人际交往的本质以及意义&br&如何培养客户的需求?&br&&br&&br&别光点感谢，拉回左上角点个赞嘛，让我更有动力写。
第三次更新（春节特辑）：如何与不同的人交流（比如长辈） 原答案：如何在与客户不熟悉的情况下约吃饭 第一次更新：请客户吃饭的深层意义（兼谈销售和泡妞的对比分析） 第二次更新：如何在资源有限的情况下开展销售工作（兼谈如何选男友/老公） 答复网友一…
这事情我做中介的时候遇到过。&br&房东要买房，租户各种不配合。房东急着出手，好话说尽，租户还是各种不情愿。我叫房东免租户租金，房东也不情愿，后来我说你一套3、400万的房子还在乎那几千块钱？击中房东G点(房东是个比较认死理的人)。回去和租户谈判，第二天租户终于同意了配合，前提是房东免了租户当月租金，再多退一半押金。&br&只要签了租赁合同，从法律上来讲，房东是无权带人过来看房，所以是不合理的。但是这种事情，你当真要较真，又是合同又是法律的又是警局法院的，说句实话，对双方都不好，耗尽不少口舌和时间精力，最后双方都筋疲力竭，都不愉快。作为租户，毕竟是在人家屋檐下，即使你赢了，最后退房时，房东各种名目扣你的押金，又是一番扯皮。&br&房东这边要卖房子，现在的房子基本是百万级别 ，想尽快提现，无可厚非。&br&所以，最好的方法是主动和房东协商，要求免租金免水电等等，小技巧：谈的时候多提几百万，几百万是不会在乎几千块的。尽管不给看房是你的权利，但是用权利来谋点好处，总比没有的好，省个三四千，可以买个苹果机给老妈高兴好几个月了，不是。&br&然后就是约定看房时间，这个是以租户标准来，下班时间、周末时间，等等等，一般到这步了，房东基本会听你的，所以是怎么方便怎么来。&br&如果实在是遇到那种又抠又不好沟通的奇葩房东，劝一句趁早看房趁早搬。我就见到过，租户下班回来锁被换了的奇葩房东。最后报警，警察来了房东也各种咄咄逼人，这种小事又不能抓人，警察也十分头痛，最后让他们自己协商。。。最后租户灰溜溜地搬走了，押金也不要了，临走前说要去告房东，后来也没有消息，估计想想不划算。。。
这事情我做中介的时候遇到过。 房东要买房，租户各种不配合。房东急着出手，好话说尽，租户还是各种不情愿。我叫房东免租户租金，房东也不情愿，后来我说你一套3、400万的房子还在乎那几千块钱？击中房东G点(房东是个比较认死理的人)。回去和租户谈判，第二…
&p&本律师根据经办案例总结，提醒二手房买家注意以下风险把控：&/p&&p&1、看房阶段&/p&&p&要全面了解房子的状况，房体结构等是否有问题（隐性问题可能影响买家的购买意愿或者价格合理性），是否属于拆迁房（拆迁房的交易或贷款申请可能会存在障碍），是否已经取得房产证（可能会影响交易进度），有无抵押（是否需要赎楼，怎么赎楼），有无被查封（被查封的房产不得交易）等情况。同时尽可能了解卖方的经济状况，出售房产的原因（如果因为欠债太多而出售，买家应该注意该房产存在被债权人查封的风险）&/p&&p&2、签合同阶段&/p&&p&要确定房子的权利人是谁，要求权利人提供身份证复印件，提供房产证复印件，提供最新的房产信息查询单，如果权利人是委托他人出卖房产的，要取得委托书原件；&/p&&p&确认房产交易的几个关键环节（付定金、赎楼、首期监管、按揭贷款申请、过户登记），己方履行是否存在不能履行或者可能履行不了的情况，即需确保己方不冒违约风险；&/p&&p&认真审阅中介提供的合同条款，对金额、时间、违约责任等条款要重点关注，有特别要求的内容要在备注约定清楚；&/p&&p&整个交易时长，尽可能缩短（时间长，风险会加大）；&/p&&p&与中介签署的文件也要尽可能争取主动性，比如不要在签合同时即付佣金；对中介的工作不能有依赖心理，应主动监督、把关；&/p&&p&3、合同履行阶段&/p&&p&一方面，己方严格按照合同履行；&/p&&p&另一方面，如卖家发生违约情况：（以下两种是最常见的违约情形）&/p&&p&（1）如违约原因是房产被查封，则可跟卖家协商解封办法，但要保证己方轻易不能冒着“钱房双失”的风险，如卖家无能力自行解决房产查封问题，建议尽快起诉卖家；&/p&&p&（2）如违约原因是卖家改变主意，不想卖（如不赎楼，不配合办理资金监管、贷款申请、过户等），则可以结合自身对该房的买卖意愿及履行条件，以及权衡维权成本，选择要求继续履行合同还是解除合同（要求违约金）。&/p&
本律师根据经办案例总结，提醒二手房买家注意以下风险把控：1、看房阶段要全面了解房子的状况，房体结构等是否有问题（隐性问题可能影响买家的购买意愿或者价格合理性），是否属于拆迁房（拆迁房的交易或贷款申请可能会存在障碍），是否已经取得房产证（可…
一.如何选居间人&br&&br&首先我们先说说二手房的成交方式，相信很多准备买二手房的朋友已经早百度或360过了，二手房有两种成交方式，自行成交和经纪成交，自行成交即为买卖双方自行签订房屋买卖合同并自行办理网签、面签、缴税及过户手续。经纪成交是指在居间人的居间服务下买卖双方签订房屋买卖合同并办理一系列房屋交易手续。两种方式各有利弊，自行成交能帮助买受人省去几万元甚至几十万元的居间服务费，但如果交易双方非法律专业人士，很容易出现约定不明或由于不清楚办理流程而导致合同无法继续履行双方扯皮的状况。所以律师在这里还是要建议各位朋友：买房是大事，术业有专攻，还是交给专业人士去操作会更靠谱。一家靠谱的中介公司可以协助房屋买卖双方尽快寻找到自己合适的签约对象，会根据买受人的实际经济能力，提供合理的购房建议，也能够为买受人找到最合适的房屋，既能为买受人贷到合理的款，还能够让买受人的资金得到最有效地发挥。同时可以为买卖双方省去很多繁杂的手续办理，关键是为买卖双方最大限度的节省时间成本。所以说这个钱省不得！&br&&br&那么如何选居间人？简单归纳为一看二查三问。&br&&br&“一看”：去居间人实体店查看，是否有工商营业执照和税务登记证？在这里提醒各位朋友一点，很多居间人有多家分店，但切记每家分店都应有经营手续，如果没有的话，一经工商行政管理部门发现，该店面将面临经营全面停止。所以为了未来不必要的麻烦，一定要查看居间人的经营资质。&br&&br&“二查”：如果有些居间人店面没有在外悬挂工商营业执照和税务登记证，一定切记登录企业信用信息网对该居间人店面进行查询，如果没有进行工商登记的居间人一定要慎选。&br&&br&“三问”：询问房源，自己心仪的区域或小区是否有房源，以及居间服务费比例。目前在北京，居间服务费最高的为链家公司，居间服务费为房屋总价款的2.2%，保障服务费为房屋总价款的0.5%，共计为房屋总价款的2.7%，其他居间人根据门店不同居间服务费会有所差别，当然各居间人的工作人员业务能力无法评定，单从房屋买卖合同文本来看，链家公司相对更严谨些。另外律师做了大量的房屋买卖合同纠纷，当房屋买卖合同无法继续履行而解除的，从律师办理的案件来看居间服务费能够全款退还的只有链家公司。&br&&br&二.看房产证&br&&br&当买受人选好房屋，并初步与出卖人协商好房屋价款后，中介会约买卖双方见面沟通，如何没有问题就可以直接签订定金协议或存量房屋买卖合同了。买受人急切的心情能够理解，但越是这个时候越要冷静分析。首先买受人应该看出卖人的房产证。看什么呢？&br&&br&（一）看产权人信息&br&&br&前来协商并签存量房屋买卖合同的出卖人是否为房屋产权人？&br&&br&如果出卖人是房屋产权人，一定要询问清楚该房屋是婚前个人财产还是婚后购买（婚前婚后以取得结婚证时间为准），如果是婚前个人财产，就不用担心产权问题，如果是婚后购买，但仅仅登记在出卖人一方名下或者登记在配偶一方名下，就要慎重对待了，最好当着出卖人的面，给其配偶打电话，询问确认其是否同意出售，并一定要切记录音！很多人疑惑的会问这个事有那么重要吗？重要的事情说三遍，很重要！很重要！很重要！为什么呢？从法律上来讲，房屋为出卖人夫妻共同财产，如果配偶一方不知情或不同意出卖，出卖人一方就构成无权处分，无权处分不会导致合同无效，但可能会导致合同无法继续履行，也就是说最后你还是买不到这个房屋。但是如果录音了，配偶也同意出卖了，配偶一方以后如果再以不知情或不同意出售房屋要求解除合同，就没有任何事实依据了。目前大量的房屋交易，由于房屋价格大幅上涨，出卖人签订存量房屋买卖合同后又反悔，很多人均以无权处分为由请求确认合同无效或请求解除合同，所以买受人一定要慎重，让出卖人无机可乘。&br&&br&如果登记在出卖人与配偶双方名下，一般出卖人与配偶需要同时出面签订存量房屋买卖协议，如果一方不出现，仅仅出示授权委托书，也要电话确认核实并录音，因为仅凭出卖人一纸授权委托书，无法核实是否为配偶的真实意思表示。&br&&br&如果出卖人不是房屋产权人，一定要询问与房屋产权人的关系，是父母？子女？代理人？债权人？从律师的角度来讲，不管出卖人是否出示了房屋所有权人的身份证、户口本、房产证或者授权委托书或者债权法律文书，均应当面与房屋所有权人电话确认并录音，在房屋所有权人知情并同意出售的情况下再签订存量房屋买卖合同也不晚。如果无法联系房屋所有权人，宁可白跑一趟另行再签，也不要贪图一时之快，为日后留下陷阱。&br&&br&（二）看房屋性质&br&&br&房屋为商品房？已购公有住房？经济适用房？按经济适用住房管理的房屋？小产权房？&br&&br&房屋如果是商品房，正常交易即可。&br&&br&如果是已购公有住房（包括房改房，央产房），房改房可正常交易，央产房的话，买受人与出卖人签订存量房屋买卖合同前一定要出卖人出示《在京中央单位已购公房变更通知单》，保证房屋可以上市交易并办理过户手续。需要交纳土地出让金，交易一次以后，房屋性质变更为商品房。&br&&br&如果是经济适用房（俗称一类经适房，也称两限房），一定要出卖人提供《已购经济适用住房上市出售意见》，经济适用房有些特殊之处，出卖人出售交付使用不足5年的经适房：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭；出卖人出售交付使用已满5年的经适房：可以按照市场价格出售给任何中国公民。出卖人日后签订房屋买卖合同购买经济适用住房满五年后上市出售的，应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款；出卖人日前签订房屋买卖合同购买经济适用住房满五年后上市出售的，应按出售价格的10％补交土地收益等价款；并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明（有的城区不需要）。交易一次以后，房屋性质变更为商品房。&br&&br&如果是按经济适用住房管理的房屋（俗称二类经适房），房本未满五年也可以交易，交易是需要补交土地出让金的，按照合同成交价的3%缴纳，交易一次以后，房屋性质变更为商品房。&br&&br&如果是小产权房，也就是集体土地上的房屋，这种房屋最大的特点就是：便宜！通常没有房产证，只有宅基地使用权证，如果买受人与出卖人非同一集体经济组织成员或非同村村民，这种房屋千万不要购买！面临房屋买卖合同无效的风险，买受人往往是赔了夫人又折兵！&br&&br&（三）看房屋面积&br&&br&核对居间人挂售的房屋面积与出卖人房产证显示房屋建筑面积是否一致？往往居间人为了宣传，挂售的房屋面积大于房产证显示的建筑面积，首先买受人通过看房看不出来房屋面积差异，其次也不可能初次看房就进行专业测量。如果居间人挂售的房屋面积大于房产证显示的建筑面积，也就意味着房屋单位面积售价提高，面积差异越大对于买受人来说越不划算。&br&&br&同时出卖人往往在签订存量房屋买卖合同时会承诺送车位或仓储室等，如果房产证面积没有体现，所有的承诺都是空谈，没有任何现实意义。&br&&br&（四）看房屋抵押情况&br&&br&在房产证附记部分查看是否有抵押登记专用章，如果没有说明房屋没有抵押，如果有抵押登记专用章且没有抵押注销章说明房屋有抵押，但买受人仅通过房产证无法确认抵押金额，以及还有多少债务尚未偿还。在北京各区县房管局，携带房屋产权人身份证原件及房产证原件往往仅能查询到是否有抵押登记记录，但无法查询抵押金额。在这种情况下建议买受人要求出卖人出示主债权合同及抵押合同，确认抵押金额。律师近期承办的一例案件即为出卖人谎称所出售房屋仅有200万元尚未偿还银行，买受人信以为真，居间人也并未进行核实，签订存量房屋买卖合同并办理网签后，出卖人迟迟未依约还款解抵押，买受人无法办理贷款，后获知出卖人就房屋设定了最高额抵押，未偿还金额远不止200万元，最终导致合同无法继续履行，最终吃亏的还是买受人。&br&&br&（五）看房产证登记时间&br&&br&主要是为了查看出卖人房屋购买是否已经满五年。一般确定房屋是否满五年，以契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先的原则确定，但现实中可能出卖人相关税费凭证丢失，在此种情况下，只能通过查看房产证登记时间来确定。律师承办的案件中不乏出卖人承诺满五唯一的案例，但事实上可能尚未满五年，买受人即面临多承担房屋成交差价20%个人所得税的风险，所以买受人一定要认真核对房产证信息。&br&&br&三.买受人签订存量房屋买卖合同前应注意事项：&br&&br&（一）进行购房资格审查&br&&br&购房资格审查只要是看买受人以家庭为单位是否符合“京十五条”的限购政策。日常生活中也不乏以家庭为单位的买受人已购买两套房屋后，为了改善生活需要，需将其中一套房屋置换为大房屋。那么买受人在尚未将自己所有的房屋出售的情况下就与出卖人签订存量房屋买卖合同就有问题了，签订存量房屋买卖合同时买受人并不具备购房资格，那么在此种情况下买受人与出卖人签订的存量房屋买卖合同是否有效？实践中随着房价大幅上涨，出卖人经常以买受人签订存量房屋买卖合同时尚不具备购房资格为由主张合同无效。存量房屋买卖合同是买卖双方的真实意思表示，当然真实合法有效，但能否继续履行呢?《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（日）第八条：“当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外；合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定。”也就意味着买受人只要将自己所有的房屋尽快出售并办理产权转移登记手续，在法庭辩论前通过购房资格审查，那么其与出卖人签订的存量房屋买卖合同就可以继续履行，当然能否继续履行还要看买受人是否有一次性支付能力。&br&&br&（二）打印查看买受人即配偶双方征信报告&br&&br&之所以要提前打印征信报告，主要是为了考虑买受人以现有的征信情况能否通过银行贷款审批。如果买受人或配偶在两年内连续出现三次或累计出现六次信用逾期的情况，那么申请银行是很可能遭拒的。如果买受人负债比率过高，银行就会担心买受人的还款能力，一般也不会轻易放款，通常买受人的总负债率最高不得超过总收入的50%，否则就很难申请贷款了。&br&&br&（三）筹措定金、首付款、居间服务费&br&&br&买受人一旦签订定金协议、居间服务合同或存量房屋买卖合同，就应依约支付房款，虽然出卖人经常口头承诺买受人可以晚于合同约定时间支付房款，但双方一旦出现纠纷，合同无法继续履行，出卖人就会以此认定买受人先行违约，要求买受人承担违约责任，这对买受人是极为不利的。&br&&br&四.买受人签订存量房屋买卖合同时应注意以下事项：&br&&br&（一）出卖人口头承诺与存量房屋买卖合同或补充协议约定不一致，以哪个约定为准？&br&&br&一般存量房屋买卖合同均会载明一条：“甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，双方口头约定或口头承诺不能视为对本合同或补充协议约定的变更”。只要存量房屋买卖合同或补充协议有该约定，那么双方口头约定不能视为对书面合同约定的变更，最终仍以书面约定为准，如果出卖人向买受人进行了口头承诺，一定要在存量房屋买卖合同或补充协议中写明，否则，买受人利益受损通过诉讼维权都没任何事实依据。&br&&br&（二）合同条款前后约定是否矛盾？&br&&br&在二手房交易中流程相对繁杂，而且交易各个环节有先后顺序，如果居间人工作人员不熟悉交易各环节之间的关系，很容易出现合同约定矛盾的情形。二手房交易流程以时间为节点大概分为：签订定金协议，签订存量房屋买卖合同，出卖人房屋核验且买受人购房资格审查，网签，面签（办理银行贷款手续），缴税，过户，新房本办理抵押登记，银行放款。合同中每一个环节双方未正常履行合同义务都将导致后面的环节无法进行。律师近期办理的一例案件出现了因合同条款前后约定矛盾直接导致双方无法继续履行合同的情形。&br&&br&案例：出卖人出卖的房屋因尚未还清银行贷款存在银行抵押，但因家庭原因需要出售该房屋，与买受人在合同中约定办理面签（办理银行贷款手续）后，买受人支付首付款，由出卖人自行清偿银行贷款解除抵押。问题来了，首先出卖人在房屋核验阶段出现问题，出卖人房产证显示地址与房管局登记簿登记地址差了两个字，直接导致房屋核验未通过，如果正常情况下出卖人与房管局工作人员核实后可重新制作房产证后进行房屋核验，但本案的关键在于房屋存在抵押，房管局要求必须先解除银行抵押后，才能核发新房产证进行房屋核验。按照存量房屋买卖合同约定，出卖人在买受人向其支付首付款后才有能力偿还银行贷款解除抵押，双方就此成诉。在实践中解抵押务必在面签前需要完成，否则双方办理面签时银行不会审核通过贷款审批。所以关于解抵押最后期限及解抵押主体一定要明确约定。同时为了化解风险，买卖双方应在签订存量房屋买卖合同前进行房屋核验和购房资格审查，这样即便房屋或购房资格出现问题，双方可以协商解决，无需承担高额的合同违约金。&br&&br&（三）规划用途是否为住宅？&br&&br&如果土地规划用途显示工业、办公或商业，该房屋有可能为我们通常说的“商住两用”房屋或“loft”，该类房屋一定要慎重选择。&br&&br&“商住两用”房屋有哪些法律风险？&br&&br&无法迁入户口。“商住两用”房屋实质上仍为商业用房或办公用房，所以无法迁入户口。&br&&br&子女无法就近入学。由于项目用地性质为商业或工业用地，公共配套实施不包括学校，所以周边也没有学校，子女无法就近入学。&br&&br&在建设项目竣工前，开发商进行夹层建造，规划行政主管部门对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。项目竣工验收后，擅自夹层建造，规划行政主管部门发现后将责令限期拆除。&br&&br&房屋可能出现质量问题。由于内部夹层建造，主体结构承重增加。&br&&br&生活成本增加。由于“商住两用”房屋占用土地仍为商业用地或工业用地，其物业服务等收费标准都远高于一般住宅收费标准，水费电费均按照商业来计算标准，也均高于一般住宅使用标准。&br&&br&（四）房屋是否为出卖人家庭唯一住房，购房时间是否满五年？&br&&br&此约定直接关乎买受人需要向税务部门缴纳税费多与少的问题。实践中大家比较关注个人所得税和营业税，因为这两项税率比较高。（虽然规定这两项由出卖人缴纳，但目前实践中均为买受人承担，即便个别出卖人愿意承担，也自然会将该费用计入房屋成交价，最终缴纳的还是买受人）&br&&br&个人所得税：（税率为交易总价款1%或两次交易价款差的20%）征收条件以家庭为单位（主要指出卖人家庭及房产情况）出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。&br&&br&营业税：（税率为房屋成交价5.6%左右）财政部、国家税务总局发布于日开始执行的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。所以出卖人购买房屋时间不满2年即出售的，需要缴纳营业税。&br&&br&（五）房屋占用的国有土地使用权以划拨还是出让方式取得？&br&&br&如果土地以划拨方式取得，买受人在办理房屋权属转移登记时要补缴土地出让金。&br&&br&（六）房屋是否在出租？&br&&br&很多买受人往往会忽略承租人的存在，对于承租人优先购买权更是知之甚少。出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。所以买受人如果购买的二手房有承租人，出卖人又怠于告知承租人，买受人一定需要提前告知承租人，并要求其签订放弃优先购买二手房的书面证明。律师所承办的二手房买卖纠纷案件中不乏有承租人的，近期随着房价大幅上涨，出卖人不愿意再出卖房屋，想尽各种办法阻碍合同的继续履行，实践中确有出卖人怂恿承租人通过诉讼主张优先购买权，一旦法院认定该事实，买受人就无法再继续履行存量房屋买卖合同。所以买受人一定要谨慎，去看房时发现承租人一定要告知承租人房屋将要出卖的事实，可以的话要求其签订放弃优先购买房屋的书面凭证，以保障自己签订的存量房屋买卖合同顺利履行。&br&&br&（七）房屋成交总价以存量房屋买卖合同约定为准？还是以网签合同约定为准？房款支付方式？支付时间约定是否合理？&br&&br&二手房交易中，通常买卖双方在居间人居间服务下签一份存量房屋买卖合同（阴合同），进行网签时打印住建委格式合同文本并填写（阳合同），买受人往往为了少缴税，在网签合同中将房屋真实成交价压低，阴阳合同的存在不仅会损害国家的利益，对于当事人而言也蕴含着巨大的风险，尽管如此，“阴阳合同”在实践中大量存在。究其原因，除了当事人法律意识淡薄、受利益驱动之外，与我国目前银行放贷审查不严、税收监管存在漏洞、对中介机构监管缺失等因素也有着密切的关系。同时，由于“阴阳合同”效力上的瑕疵，也给了不诚信的出卖人以可乘之机，一旦房价上涨，出卖人一方可能利用“阴阳合同”效力上的漏洞，给买受人造成巨大的经济损失。&br&&br&北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要【京高法发［号】“当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。”也就是说阳合同中仅仅关于交易价格的合同条款无效，其他合同条款均有效。阴合同是合同双方的真实意思表示，自然有效。阳合同继续有效的合同条款与阴合同对应条款不一致的，因阳合同签订在后，一般认定为对阴合同相关内容的变更。但如果谨慎的买受人会发现买卖双方往往在阴合同中约定更加具体详细，阳合同为住建委格式合同文本约定内容无法进行细化和修改，所以在这种情况下，买受人可以在阴合同或补充协议中载明一条：“本合同及补充协议约定内容与网签合同内容约定不一致的，以本合同及补充协议约定为准。”&br&&br&房款的支付方式及支付时间买卖双方可以根据自身情况进行约定，买受人如果选择贷款方式支付房款，一定要在签订合同前确认个人征信情况，并核实贷款金额，可以多家银行询问，这样即便一家银行出现问题，可以在短时间内选择其他银行贷款。支付时间买受人可以通过居间人了解各家银行审批时间，并尽量预留一定时间，以防由于贷款原因最终承担逾期支付房款的违约责任。&br&&br&（八）违约责任约定是否明确具体？&br&&br&往往存量房屋买卖合同中仅就逾期交房和逾期付款的违约责任明确约定，针对其他交易环节的违约责任约定模糊，一旦出现一方仅仅推托又未明确表示逾期履行合同义务时，守约方很难判断并计算逾期履行合同起算日期，由于履行时间合同约定不明，实践中往往居间人口头通知违约方继续履行合同，故，一旦出现争议起诉到法院，守约方很难举证违约方存在违约行为，违约方往往会以合同约定不明，双方在协议等理由进行抗辩。如果买卖双方就各环节办理时间进行明确约定并约定逾期办理违约责任，由于一方原因导致合同在约定期限内未能继续履行，守约方可依照违约责任条款追究违约方的逾期办理违约责任。&br&&br&（九）合同履行期限约定多长为好？&br&&br&正常情况下，二手房交易两到三个月可以完成，很多买受人会问律师到底约定时间越长越好还是越短越好？其实这和买卖双方的具体情况有关，如果买受人是换房，需要先将自己的房屋出卖后获得购房款再购买出卖人的房屋，一般时间会长，但由于北京房价波动较大，律师建议合同履行期限不宜约定过长。短期内房价大幅上涨或急剧下跌都将导致二手房交易的不稳定性。如果房价大幅上涨，出卖人宁愿承担20%违约金也不愿意继续履行合同，因为房屋上涨幅度远大于房屋成交价20%的违约金，所以他们愿意铤而走险，相反，如果房价急剧下跌，买受人也会进行盘算后作出决定。近期几个二手房买卖纠纷案件都是由于合同约定履行时间过长，出卖人签订合同后拿不到房款，眼看房价一天天上涨，最终决定不再履行合同，所以买受人在签订合同时一定要计算好履行时间。&br&&br&（十）出卖人交房时买受人应注意哪些风险？&br&&br&买受人看房时一定就房屋附属物品进行查验，就房屋附属设施设备、装饰装修、附属物品在存量房屋买卖合同中一一列明。在合同约定的交房日，买卖双方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、附属物品进行查验，记录水、电、气表的度数，确定出卖人是否有水、电、气、物业费、供暖费、有限电视、电信等欠缴情况。买受人可要求出卖人出示前期缴纳凭证进行核对。实践中确实存在买受人看房时物品设施一应俱全，但交房时所有设施设备及物品均移走的情形，如果合同没有明确约定，最终吃亏的只能是买受人。&br&&br&（十一）房屋内户口是否迁出？是否约定违约责任条款？&br&&br&很多买受人购买二手学区房是为了子女上学，如果一旦房屋内户口未迁出，还占用学区名额，直接会影响买受人子女的升学。那么买受人能否通过诉讼请求法院将出卖人户口迁出？答案是否定的。千万记得不是所有的纠纷法院都能处理！户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如出卖人拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使出卖人迁出户口。但买受人可以针对户口迁出约定逾期迁出违约金，一旦出现出卖人反悔的情形，可通过诉讼要求出卖人承担高额的违约金。&br&&br&（十二）房屋为出卖人与配偶夫妻共同财产的，配偶是否签署同意出售声明书？&br&&br&如果房屋为出卖人婚后购买，但产权证仅登记在出卖人一方名下，买受人务必要求出卖人配偶当面签署同意出售声明书，如果其配偶无法到场签订，买受人切记要与出卖人配偶电话联系确认其知晓房屋出售事宜并同意出售，买受人为防范日后风险最好进行录音，原因在此不再赘述。&br&&br&（十三）买卖双方是否在网签合同上签字确认？&br&&br&按照北京市住房和城乡建设委员会关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知（京建发〔号）可知，由房地产经纪机构居间、代理的存量房买卖合同网上签约流程调整为三个阶段：&br&&br&草拟阶段：交易双方就合同主要条款协商一致后，房地产经纪机构操作人员在存量房网签系统上填写合同并打印《存量房买卖合同信息核对表》（见附件），由交易双方核对合同相关信息录入是否正确，确认无误后将草拟阶段的合同提交至打印阶段。&br&&br&打印合同：操作人员核将网上填写的合同打印后，交由交易双方签字（或盖章）。&br&&br&完成签约：交易双方在合同上签字（或盖章）后，由操作人员在网上签约系统中点击“签约完成”。房地产经纪机构应留存有交易双方当事人签字（或盖章）的合同原件一份。&br&&br&实践中，居间人为了缩短交易时间，往往会在买卖双方签订存量房屋买卖合同当日要求买卖双方签署网签授权委托书，即买卖双方委托居间人办理存量房屋买卖合同网上签约手续，且无需再经买卖双方确认即可打印并提交完成。随着房价大幅上涨，目前也不乏出卖人以未在网签合同上签字为由向区县住建委或房管局投诉居间人违规操作并要求撤销网签合同的情形。所以律师建议：办理网签手续时，买受人与出卖人应在存量房屋买卖合同上签字确认后再交由居间人在网上签约系统中完成提交。撤销网签对于买受人来说无疑是雪上加霜，撤销网签后出卖人随时可以将该房屋另行出售或进行抵押，出卖人的上述恶意行为无疑均将阻却存量房屋买卖合同的继续履行。&br&&br&（十四）买受人要学会根据所处的交易阶段分析是“攻”还是“守”。&br&&br&如果买受人刚与出卖人签订存量房屋买卖合同，仅支付几万元定金，此时出卖人出现不配合办理网签手续时，买受人要学会“忍辱负重”，不管通过什么途径，协商、居间人做工作等先劝服出卖人办理网签手续。为什么呢？首先，一旦办理网签，出卖人想再将房屋出售给第三人也无法办理网签手续；其次，出卖人无法再将房屋进行抵押。在此阶段，买受人通过与出卖人协商等也无法解决的，一定要尽快向法院提起诉讼并申请保全，就该房屋申请法院查封。该房屋一旦经区县房管局查封，将无法再进行网签或办理抵押登记。&br&&br&如果网签后出卖人反悔了，不配合买受人办理面签了，那么买受人就要根据自己的情况判断是接受出卖人提出的加价无理要求还是直接去法院起诉。买受人去法院起诉面临一个问题：如果买受人当初选择银行贷款方式支付剩余尾款，现由于出卖人不配合办理银行贷款手续，导致合同无法继续履行，银行并非买卖合同约束主体，法院无法直接强制银行办理贷款手续，此时如果买受人具备一次性支付尾款能力，可以向法院提起诉讼，这样保证合同有继续履行的可能性，如果买受人没有一次性支付尾款的能力，又无法通过其他方式尽快筹集尾款，那么即便起诉到法院，法院考虑到买受人没有支付尾款的能力也不会支持买受人继续履行合同的诉讼请求，此时买受人要么请求法院解除合同并要求出卖人承担违约责任或赔偿房屋差价损失等，要么接受出卖人的无理加价请求。&br&&br&如果双方办理面签手续后，出卖人反悔，双方又协商不成，买受人可以直接起诉到法院要求继续履行合同，法院一般审查后会支持买受人的诉讼请求，买受人以生效判决文书去房管局可以强制过户，无需出卖人进行配合。&br&&br&总而言之，在二手房交易中买受人要步步小心，任何的疏忽或过于自信都将可能面临合同解除或无法接续履行的风险，希望各位朋友在阅读此文章后能有所收获，早日顺利买到心仪的好房子！
一.如何选居间人 首先我们先说说二手房的成交方式，相信很多准备买二手房的朋友已经早百度或360过了，二手房有两种成交方式，自行成交和经纪成交，自行成交即为买卖双方自行签订房屋买卖合同并自行办理网签、面签、缴税及过户手续。经纪成交是指在居间人的…
讲几个故事吧，就是我这几年遇到的房屋买卖合同纠纷。&br&&br&1、房主想毁约，于是把自己配偶搬出来，主张房屋是夫妻共同财产，只是登记在一人名下而已。主张房主的出售行为是无权处分，要求撤销。&br&&br&在2012年《买卖合同司法解释》生效后，无权处分的，合同依然有效，但不发生物权变动效力。简而言之，卖方可以合法地不卖，但需要付一笔违约金。若卖方认为第三人出价更高，足以覆盖违约金成本，那么卖方就可以通过这一招来毁约。&br&&br&案件最终结果，法院判决合同终止履行，卖方赔偿房价20%作为违约金。后据说卖方把房子卖给第三方，扣掉违约金之后还额外赚了十来万。&br&&br&教训：买房时要询问卖方婚姻状况，有配偶的，配偶也要在合同上签字。没有配偶的，就把违约金比例设高一些。&br&&br&2-1、房屋已经转移登记，但买方尚未搬入，卖方要求加价。买方不从，趁卖方不注意，雇开锁公司撬门而入，将卖方物品尽数放到楼顶天台。卖方回家，气急败坏，买方报警，卖方被带走。&br&2-2、房屋尚未转移登记，买方已搬入，卖方要求加价，买方不从，诉至法院。拉扯了两个多月，买方包子了，自己掏了十几万，息事宁人。&br&&br&教训：早交清房款，早转移登记，之后什么都好说。不管转移登记是早是晚，搬进去是越早越好。2号案子中的买方本来也是有利一方，但是他们自己不想打官司了，没办法。&br&&br&3、买卖双方已签订买卖合同，此时一人站出来，声称自己才是房屋真正业主，房产证上登记的房主是其朋友，双方系为规避限购政策而顶名购房。&br&&br&案件结果：真正业主败诉，法院判其只能向登记业主主张权利，买方顺利买到房。&br&&br&教训：顶名购房也要找靠谱的人，要不人家背地里把你卖了都不知道。&br&&br&&br&&br&其他案例基本就是纯法律技术问题了，没啥喜闻乐见狗血剧情，就先不表了。
讲几个故事吧，就是我这几年遇到的房屋买卖合同纠纷。 1、房主想毁约，于是把自己配偶搬出来，主张房屋是夫妻共同财产，只是登记在一人名下而已。主张房主的出售行为是无权处分，要求撤销。 在2012年《买卖合同司法解释》生效后，无权处分的，合同依然有效…
浏览下来，确定没人发这20条注意事项，那就只好攒着大招来发了，害羞ing...&br&&br&一、确认产权的可靠度&br&&br&　　1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；&br&　　2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；&br&　　3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。&br&&br&二、考察原单位是否允许转卖&br&&br&　　1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；&br&　　2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；&br&　　3.一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。&br&&br&三、查看是否有私搭私建部分&br&&br&　　1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；&br&　　2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；&br&　　3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。&br&&br&四、确认房屋的准确面积&br&&br&　　1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；&br&　　2.产权证上一般标明的是建筑面积；&br&　　3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。&br&&br&五、观察房屋的内部结构&br&&br&　　1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；&br&　　2.管线是否太多或者走线不合理；&br&　　3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。&br&&br&六、考核房屋的市政配套&br&&br&　　1.打开水龙头观察水的质量、水压；&br&　　2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；&br&　　3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；&br&　　4.观察户内、外电线是否有老化的现象；&br&　　5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；&br&　　6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；&br&　　7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；&br&　　8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。&br&&br&七、了解装修的状况&br&&br&　　1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；&br&　　2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。&br&&br&八、查验物业管理的水平&br&&br&　　1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；&br&　　2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；&br&　　3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；&br&　　4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。&br&&br&九、了解以后居住的费用&br&&br&　　1.水、电、煤、暖的价格；&br&　　2.物业管理费的收取标准；&br&　　3.车位的费用。&br&&br&十、追溯旧房的历史&br&&br&　　1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；&br&　　2.哪些人住过，什么背景，是何种用途；&br&　　3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；&br&　　4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。&br&&br&十一、了解邻居的组合&br&&br&　　1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；&br&　　2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；&br&　　3.与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。&br&&br&十二、算计一下房价&br&&br&　　1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；&br&　　2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；&br&　　3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。&br&&br&十三、二手房按揭的条件&br&&br&　　1.年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；&br&　　2.能提供稳定的收入支付本息的证明；&br&　　3.愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；&br&　　4.所购房屋产权所属真实可靠；&br&　　5.支付有关手续费。&br&&br&十四、请律师&br&&br&　　1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；&br&　　2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。&br&&br&十五、找代理行&br&&br&　　1.代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；&br&　　2.在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？&br&&br&十六、考察代理公司是否可靠&br&&br&　　1.有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；&br&　　2.资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。&br&&br&十七、及时了解政策、程序、费用上的变化&br&&br&　　1.要注意报纸的新消息；&br&　　2.向律师及中介代理公司咨询；&br&　　3.最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。&br&&br&十八、产权是否完整&br&&br&　　1.确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；&br&　　2.只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。&br&&br&十九、小心房款和产权的交接&br&&br&　　1.不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；&br&　　2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。&br&&br&二十、保证产权顺利过户&br&&br&　　1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；&br&　　2.从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
浏览下来，确定没人发这20条注意事项，那就只好攒着大招来发了，害羞ing... 一、确认产权的可靠度 1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真…
&p&正在卖武汉房，最近也在深圳买二手房。 &/p&&p&总的来说，买二手房确实比较劳心费力，过程不多说了，累。&br&&/p&&br&&p&二手房手续比买新盘复杂太多了，要跟个人交易，心里实在不放心，思前想后还是找了代理中介。之前卖房的时候在网上挂了信息，结果十里八乡的中介都找上门来了，叹。最后听了朋友都建议，选定了一家大的中介，可靠度高一些，也实在没那么多精力每天接各种电话。&/p&&br&&p&二手房的选择范围比新盘要大的多，也琐碎得多，所以，先从地段上来确定缩小范围。计算好住家和上班的距离，还有交通便利程度。比如武汉三镇被江这么一分，最好不要跨江，每天过江堵成狗。有时候在不远不近的堵点附近买房，还不如去远一点的环线附近买，房价便宜还不堵。 &/p&&br&&p&先在网上大致选好几条线路和区域，网上信息多，可以查看一下，不过网上信息太多，很多房源和价格并不可信。 &/p&&br&&p&最好上下班点多走走，看看哪条线比较顺，然后选其中靠近地铁公交站的地方。 &/p&&p&另外，根据住房用途，自住还是投资，是否需要学区房，都根据自己的需求想清楚。 &/p&&p&选好了几个大块区域后，就可以看具体的小区和房源了。 &/p&&p&买房最好能有小区环境，安全比较有保障。周边转一圈，大概心里有个数，就可以找附近的中介了。 &/p&&br&&p&一般来说，购房是可以DIY的，但最好是熟识程序和房主的，如果怕麻烦，另外担心中间的交易过程没有保障等等的，那么还是找中介吧。&/p&&br&&p&接下来是漫长的看房选房过程，自己要长心。 &/p&&br&&p&楼层，朝向，户型，结构，慢慢看多了总会有感觉的。记得一定要白天去看房，周边的环境，房间的通光和通风等，都要自己看好了。 &/p&&p&还有邻居有没有特别麻烦的，也要留个心！可以敲门问问邻居或者保安一些居住的问题，避免一些入住后扯皮拉筋的事情。 &/p&&br&&p&&b&基本确定购买意向后，就需要查档了。&/b&深圳的中介一般是有权限可以上网查看相关信息的，武汉不确定。即便网上有，查档这步也不能省，一定要和卖家一起，拿卖家的证件原件去房管局查档。这个很重要！切记切记！房产的产权确定后再去签购买合同，不管中介是否提醒你，这一步非常重要。原房主有多少个人的名字在上面，房屋有没有被依法查封，房屋的年限等等。 &/p&&br&&p&签合同也要注意，具体交付各种费用和办理过户的时间都一项一项写清楚，包括违约责任，万一碰到违约的情况打官司也好办。自己动笔！不要懒！&/p&&br&&p&最后，到日子了该办证就办证，合同写好了，中介正规，问题都不会太大，走流程的时候不要拖拉就好。 &/p&&br&&p&保留好各种票据。 &/p&&br&&p&最重要的是，自己要上心，多跑多看多问。看的时候不要心急，考虑周全了出手的时候稳准狠。&/p&&p&ps.和律师朋友聊过，他说，合同千万不要懒，不要用现成的，这个签好了就没太大问题了，实在不行，走法律流程可以解决的也都不算问题。&/p&&br&&p&嗯好运！&/p&
正在卖武汉房，最近也在深圳买二手房。 总的来说，买二手房确实比较劳心费力，过程不多说了，累。 二手房手续比买新盘复杂太多了，要跟个人交易，心里实在不放心，思前想后还是找了代理中介。之前卖房的时候在网上挂了信息，结果十里八乡的中介都找上门来了…
讲讲我最近（2015年9月）的在上海的买房经验，主要是如何和中介打交道的。&br&&br&1. 务必用小号联系中介，否则的话等着各路中介来轮番轰炸吧。最不好的是用iphone手机的号码，又没有骚扰拦截。&br&这方面链家最差，买好房之前没有人来骚扰，买好之后连续不断的。&br&&br&2. 不付诚意金、意向金，如果有中介要和你谈这个，叫他滚。&br&想买的好房子难找，骑着电瓶车的中介满大街都是。老娘的字典里，就没有诚意金一说。&br&老娘是诚意买家，房子看好了，价钱合适，直接签合同付定金，要个屁的诚意金。&br&他要是收诚意金，就不是诚意卖家，老娘不伺候。&br&不要在看房确认书之类的签名，非要签的话，就写一个假名字。&br&比如你叫陈xx，你就在上面龙飞凤舞画一个 程字够了。你懂得。&br&&br&3. 先看房子，中介费等到房子谈的差不多了再谈。否则你一开始和中介狂砍中介费，但是房子本身没有谈拢，不是白费力气么。&br&而且中介会没有多大动力帮你找房子。&br&&br&4. 中介可以欺骗我一次，但是绝对没有第二次。比如中介说好带你看这个房子，到了之后又说没有，推荐另外的房子；房东跳价（不好判断是房东还是中介在背后捣鬼） 等等之类。&br&必须要大发雷霆，严厉批评（当然不要用侮辱性词汇骂他，毕竟大家都是人，有自尊的）&br&当然发火归发火，发完火之后中介还是回来找你，给你道歉，给你解释，你就听。&br&你要咬定原先的条件，让中介去谈，谈不下来别来见我。&br&&br&5. 在行动上对中介要防范，但是在语言上对中介还是客气一点，不要搞得针锋相对剑拔弩张，毕竟他们是服务行业，关系太差也不好。&br&所有的感性都是战术技巧（发火之类的），最终下决定还是要理性。&br&&br&6. 中介费最多给一个点（不超过500万的房子），超过500万最多给5万，具体数字看你和中介怎么谈。&br&说实在的，在和房东谈好了之后来谈中介费，不要以为你大钱已定小钱就不得不让步，其实中介比你还着急。你中介费大不了和卖家下次再谈，中介公司可是一分钱都没有确定下来。&br&利用 爱屋及乌、搜房网等的1个点0.5个点来压价。告诉他们搜房网的小张什么也给推荐的这套房子，同样条件，人家只要0.5个点，我是看着是因为你们最早给我推荐这个房子才和你先谈的，这边谈不拢我找搜房网去。不断施加压力。当然现实中0.5是很难的，1个点比较现实，无论是什么中介，无论他们有什么规定，他们最终都能够接受1个点的。&br&&br&中介费用要过户才付，他们会让你在签约就付掉，告诉他们门都没有，再逼逼房子我们不买了。实在不行签约当天付个1000意思一下，其余过户再说。最好留一笔中介费到交房再付。这个看你自己的谈的能力。&br&&br&&br&67 关于办贷款：&br&不要以为自己没有银行的门路就觉得必须依靠中介，&br&随便找一家银行，进去告诉他们要咨询住房贷款的事情，自然有业务员接待你。基本上同一家银行的不同信贷员给的条件都是一样的，有没有人认识都差不多。&br&银行就是靠贷款赚钱，你就是他们的客户，怕什么。&br&一家银行做不了再换一家，打电话或者直接走进去问。&br&中介也有合作的银行，问问他们，然后和你自己问道的做个比较，哪家优惠选哪家。&br&&br&8， 关于看房子：&br&基本上可以选中2片区域，然后花一整天时间去一片区域，把那里所有的小区的房子看个遍，了解了大概情况。&br&一片区域看个2-3次看完10-20套房子之后基本上有概念了，自己想要的房子在那个小区，什么价位，优点缺点之类。&br&然后当价钱还算实惠的房子出现的时候，马上做决定，看完之后当天中介会联系你，你就说有意向，但是价钱上还要侃侃，不要告诉中介你的底价，让中介去问这个房子能够让到多少。 觉得合适的话当面去谈。&br&坚信一点：好房子是会源源不断出现的，不存在说某一时期市场上没有你想要的房子了（除非你的预算和实际市场情况严重偏离），只是价格在变动。&br&当价格合适的房子出现的时候，不要犹豫，抓住他。&br&&br&9 关于税费：&br&让中介在你和房东直接面谈之前帮你算好，包括你的购房资质、贷款情况等等。了解清楚了，和房东要谈的就只是一个价格和付款方式。&br&房东承若的所有东西都要在合同上写下来，包括是否满五唯一、是否附送车位等等，口说无凭&br&关于你的贷款申请资质、税费等情况，可以让不同的中介都帮你算算，如果算下来都差不多，那应该没有什么问题。&br&&br&10. 另外，不要买有硬伤的房子。&br&这些硬伤包括： 底楼（带花园除外）、顶楼、靠近大马路、靠近垃圾场、靠近高压线、房型巨差、位置过于偏远交通不便（未来规划的也没有地铁线路）等。&br&虽然你可能无所谓这些，但是房子是具有投资属性的，现在图便宜，将来也卖不上价钱，而且卖的慢，急死人。&br&在条件允许的情况下，优先考虑：&br&02年之后的电梯房，1.5公里之内有地铁，房型合理的。&br&买房就是投资，无论你是不是买来自住，不要任性。
讲讲我最近（2015年9月）的在上海的买房经验，主要是如何和中介打交道的。 1. 务必用小号联系中介，否则的话等着各路中介来轮番轰炸吧。最不好的是用iphone手机的号码，又没有骚扰拦截。 这方面链家最差，买好房之前没有人来骚扰，买好之后连续不断的。 2. …
武汉没去过不懂，不过各地大同小异。前几年买单身公寓当投资的时候，关注过几个二房。废话少说，开始：&/p&&p&&br&&/p&&p&
整理了一下昨天的思路，觉的有必要把&b&流程&/b&放前面（&b&有贷款的流程&/b&，一次性付清的到第五步就结束了）：&/p&&p&&br&&/p&&p&首先是&b&（步骤一）上网或去中介查看房源信息&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤二）实地考察看房，确定购房意向&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤三）产权调查、和房主商议合同细节&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤四）签订买卖合同&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤五）办理贷款手续、支付首款&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤六）产权（房产、地产）过户，房屋交割&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一、去正规的网站和中介&/b&（步骤一要注意的）：&/p&&p&　　如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。&/p&&p&
还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。&/p&&p&
中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二、实地考察房屋情况&/b&（步骤二要注意的）：&/p&&p&&b&1、房屋自身建筑情况&/b&&/p&&p&
如房屋&b&户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具&/b&等，其中比较容易被忽视的是&b&下水道堵塞&/b&和&b&墙面渗水&/b&等问题。&/p&&p&&b&2、房屋周边状况&/b&&/p&&p&
如&b&周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会&/b&等。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&三、看房子产权是否清晰&/b&（步骤三要注意的）&b&：&/b&&/p&&p&1、&b&看房产证&/b&（房产证薄薄的几页纸有什么好看？可好看了~~）。看以下几点&b&：&/b&&/p&&p&&b&（1）有没有房产证。没有的直接PASS&/b&&/p&&p&　　没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。（我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗？）&/p&&p&
除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。&/p&&p&&b&（2）看房主是谁&/b&&/p&&p&　　 卖方必须是房主，对他的&b&房产证&/b&和&b&身份证&/b&，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。&/p&&p&
有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就&b&要和全部共有人签订买卖合同&/b&。只和其中一个或是几个签的无效。&/p&&p&&b&（3）看房屋有没正在贷款&/b& &/p&&p&
有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。&/p&&p&&b&2、看土地证&/b&&/p&&p&
我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是&b&划拨地&/b&，&b&划拨地政府可无偿收回&/b&，这种情况就要注意，土地证上有注明&b&“出让”&/b&的，就是&b&出让地，就对房屋享有较完整的权利&/b&。&/p&&p&&b&
划拨地&/b&的房，&b&能无限期使用&/b&(政府不收回的话)&b&，但不能出售&/b&。要出售就&b&要缴纳土地出让金，变为出让地&/b&，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。&br&&/p&&p&
还有国人都懂的&b&70年年限，&/b&如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好？滚蛋！祖国母亲大人都还没70岁），要搞清楚怎么搞......怎么搞？我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去......&/p&&p&&b&3、去房管局核实以上情况&/b&&/p&&p&
卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。&/p&&p&
顺便搞清楚你看上的二手房是不是&b&房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。&/b&这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。&/p&&p&
再顺便问问70岁的房子怎么搞。&/p&&p&&b&4、看房子是否在租&/b&&/p&&p&　　原房主A，2014年1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到2015年12月。&/p&&p&
兄弟你今天日，和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下，B哥不让你进，他且住着呢。&/p&&p&
反了他了！他有权利吗？？？有！因为我国认可“&b&买卖不破租赁&/b&”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。&/p&&p&
怎么办？买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！！&/p&&p&&b&5、近期是否会拆迁&/b&&/p&&p&　　如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买