开发商交付商品房屋验收知识
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开发商交付商品房屋验收知识
& & & & & & &&开发商交付商品房屋验收知识& & & && & & & & & & 广西裕华律师事务所 & 董全吉 && && &在房屋交接过程中以合同为依据，首先审查开发商提供的交接文件是否齐备，然后现场验房，无误后方才签订《入住凭证》并清款，最后签订《前期物业管理服务协议书》等文件。& & 验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收。如果开发商提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商来承担。& & 首先要开发商提供竣工验收备案表及住宅使用说明书,接着你可以书面要求开发商按合同约定满足交付标准。开发商将商品房交付使用时，应向购房人出示《商品房竣工验收备案登记证》，交付住宅的还须提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》和房屋实测面积报告;如未出示上述相关资料，购房者可拒绝接房并向建设行政主管部门(市建委)投诉。& & 没有取得了新建商品房房地产权证，俗称"大产证"，开发商不能办理交房手续，若开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。& & &&& & 如果你办了入住手续,再回头说开发商没达到交付标准,那你的要求将得不到法律支持。& & 出卖人提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、商品房面积测量结果及依据等相关文件。开发商要提供一表两书及其他应提供的书面材料。当购房者认为房屋符合约定，并且在《房屋验收交接单》上签字以后，开发商就完成了房屋的交付。& & 买受人现场验房并在《业主入住验房单》上签字→在开发商提供的《入住凭证》上签字→结清房款和办理房产证的相关费用→签署《前期物业管理服务协议书》等文件，完成房屋交接手续。& & & &&在办理入住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收存案表，幷查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，确信没有质量问题再办理入住手续；&& & 一般来说新房交钥匙时,物业人员会陪同你一起看看新房,这时主要要注意的是房屋有没有质量问题。1.从进门开始,检查防盗门有没有伤痕,开启是否灵活,有无声音等。2.进房间后要检查地面墙面是否有空鼓开裂,强度是否符合要求,是否平整,预埋管线是否外漏,阴阳角是否顺直,门窗洞口是否空鼓方正,窗的开闭推拉是否灵活,配件是否齐全。3.电器部分,开关插座是否到位,要每一个都试验一下。最好要求有专业人员带检测工具对该部分做检查。4.水路部分,对上下水要进行通水试验,看是否有滴漏现象及下水道是否下水畅通。5.对厨房卫生间要做避水试验,这项实验要求物业对你的上层住户也要进行,防止上层住户向你家或你家向下层住户渗水。对4.5.这二项一定要进行,防止你装修开始后发现时,物业说是你自己造成的。在下雨时(最好是连阴天)要检查是否漏雨,包括门窗口。& & 假如发现房屋有一般质量问题，应立刻找开发商或建筑商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认幷加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。假如在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，幷索要书面凭证。假如发现是严峻的质量问题，购房者以为就是修复了也无法正常栖身，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。假如协商不成，可向法院起诉解决。& & &&第一:是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制要求的。不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件,开发商交房时都应提供。第二:是我们常说的“两书”,“质量保证书”和“使用说明书”。第三:是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据。第四:购房合同上标明的交房条件。& & &一般要三点:& & &一、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验,出具是否合格的书面证明,如果验收合格,还须说明质量等级,如合格、优良等。& & & 二、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋,不允许交付,**户籍管理部门不予办理入户手续。 & & & &&& & & &三、办理房地产初始登记手续,取得了新建商品房房地产权证。& &&开发商交房必备条件一&：行政机关颁发的验收合格证明: 1、规划验收合格证、2、消防验收合格证、3、绿化验收合格证、4、环保验收合格证、5、卫生防疫验收合格证、6、人防工程验收合格证、7、车库及道路验收合格证明、8、安全防范设施验收证明、9、配套基础设施和公共设施建设合同履行确认书、10、工程竣工备案证明 ，房地产开发商在楼盘交付前应依法通过有关部门的分项验收 。&& & &开发商交房必备条件二&：公用事业部门出具的验收合格证明:1、邮政通邮证明、2、环卫设施验收合格证明、3、室外供水管线验收合格证明、4、电力户外管线验收证明、5、社区用房验收证明、6、管道煤气工程验收证明、7、有线电视室外管线验收证明、8、室内给水及卫生洁具验收证明、9、电信室外管线验收证明 ，房地产开发商在楼盘交付前应依法通过有关部门的分项验收。&& & &&开发商交房必备条件三：房屋面积测绘报告根据合同法第136条的 规定,房屋面积测绘表是出卖人必须向买受人提高的资料,否则买受人无法行使买受人的权利和履行买受人的义务,另外公摊面积的具体计算结果,作为业主有知情权并是结算房款与办理房产证所必需。&& & &开发商交房必备条件四：1、《建设工程质量认定证书》,2、《住宅使用说明书》、3、《住宅质量保证书》、4、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,4、《竣工验收备案表》 商品房买卖合同。&& & &入住费从办理入住开始计算。如果没有《竣工验收备案登记证》此证可以拒绝办理入住，开发商无权收取物业费，业主可以依据商品房买卖合同要求开发商支付延期交房违约金的。&&& & & &&广西裕华律师事务所 & 董全吉电话 & QQ：& & & &按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：1.经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。2.住宅房屋所属的楼盘必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。3.办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称"大产证"。实际上只要取得"大产证"，就必须具备一、二条所列条件。没有取得"大产证"的，开发商不能办理交房手续，若开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。& & & & &根据目前的状况，交房时间往往是根据实际完工及开发商相关手续的办理进度确定的。开发商以种种理由延期交房，但是，除去一些不可抗力是可以有一定时间的延时，其他理由都不成立。不过据广州验房师透露，在平常的房屋买卖中，延期交房的情况并不少见。为了维护购房人的利益，我们也看到，现在的商品房购买合同里关于延时赔偿的问题也做了相关的规定，不过，真正能够按照合同上的规定拿到补偿的购房人不多，这赔偿的维权之路也充满艰辛。& 据了解，在验房过程中发现，延时交房的案例当中，开发商最后按照合同赔付违约金的只是少数，大多数都以种种理由拖延甚至到最后都不了了之。& & & & &开发商将商品房交付使用时，应向购房人出示《商品房竣工验收备案登记证》，交付住宅的还须提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》和房屋实测面积报告;如未出示上述相关资料，购房者可拒绝接房并向建设行政主管部门(市建委)投诉。& & & && & & & & &开发商不能满足交房条件，购房人该怎么办？& & & & 按照您和开发商签订的《商品房销售合同》的约定办理。如果超过了合同约定的交房日期，那么，开发商就属违约，您可以选择退房或者追究开发商的违约责任。不过，违约责任在合同中应该明确约定，以避免无谓的争执。& & & & 实际上只要取得"大产证",就必须具备一、二条所列条件。未取得大产证"的,开发商不能办理交房手续,开发商向买方预先交付房屋交钥匙的,买方应拒绝。& & & 首先,查看合同上附件里的公共配套交付标准,看下是否涵盖了你所说的未做完部分;& & & 其次,查看合同上的交付违约条款,看下里面是如何约定违约责任及违约金的(这里面有2个,甲方违约及乙方违约);& & &接着分为2种情况:& & &1、合同交付标准中未涉及你提到的开发商没做完的部分,那你无法可说,收房吧。& & & 2、按合同约定开发商确实未满足交付条件,此时你首先要开发商提供竣工验收备案表及住宅使用说明书,接着你可以书面要求开发商按合同约定满足交付标准,在此期间所产生的施工时间将计入开发商延迟交付时间,并按约给予违约金。& & & &如果开发商不同意,你可以走司法途径解决此事。建议同时找媒体,团结邻居。& & & &补充:如果开发商未满足交付标准,给你发交付通知,你完全可以不予理会,因为这是开发商单方面不合理要求,你完全可以不接受。& & & &但要注意,如果你去了,且办了入住手续,再回头说开发商没达到交付标准,那你的要求将得不到法律支持。& & & & & & &交房过程中开发商的主要义务有哪些？一、知情权：消费者享有知悉商品真实情况的权利二、消费者应该如何接收开发商交付的房屋？1、消费者在购房过程中想要有效的规避房屋交接过程中的风险，首先要在与开发商签订的合同中明确约定房屋交接的程序。结合《商品房买卖合同示范文本》第十一条“交接”条款，出卖人向买受人发出入住通知书→买受人书面签收“收到入住通知书”→买受人书面签收“商品房钥匙收到条”→& & & &出卖人提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、商品房面积测量结果及依据等相关文件。& & & &买受人现场验房并在《业主入住验房单》上签字→在开发商提供的《入住凭证》上签字→结清房款和办理房产证的相关费用→签署《前期物业管理服务协议书》等文件，完成房屋交接手续。2、简而言之，消费者要尽可能在签订合同过程中与开发商明确验房的具体程序，在房屋交接过程中以合同为依据，首先审查开发商提供的交接文件是否齐备，然后现场验房，无误后方才签订《入住凭证》并清款，最后签订《前期物业管理服务协议书》等文件。& &按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：& & & &1.经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。& & & & 2.住宅房屋所属的楼盘必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。& & & & 3.办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称"大产证"。实际上只要取得"大产证"，就必须具备一、二条所列条件。没有取得"大产证"的，开发商不能办理交房手续，若开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。& & & &不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就提前进房装修，等交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋；或配套不到位；或质量存在问题或产权有纠纷；或有些费用未缴付，导致不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。& & & &二、房屋交房中需要哪些手续?& & & &1、通知开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用（即默认交接已经完成）。& & & &2、验收购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。& & & & &开发商在交房过程中出示有关房屋达到交付使用条件的证明文件,并不得以任何非合同约定的条件阻碍交房。& & & & & & & &法律上开发商交房条件& & & & 观点一，商品房买卖合同中明确约定了交付条件（同时也需要考虑法律法规对此的牵制性规定），开发商未具备交付条件（即综合验收）就进行交付，属于合同法上的商品有瑕疵，购房人有权拒绝或要求补充约定。但如果其接受该商品房，则视为其同意变更约定的交付条件。& & & & 福建省高级人民法院《关于审理房地产管理法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见》第三十六条规定：“预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售交付是房屋不符合合格条件主张实际交付之日后逾期交付违约金的，不予支持。”& & & 观点二，开发商在通知交付时未办理综合验收，违反了双方合同的约定，应以实际符合交付条件之日作为交付日期，开发商承担逾期交付的违约责任。& & & 上海市法院判例认为：商品房不符合交付条件，但已实际交付的，如果出卖人能够完成办理房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能完成办理房地产权证的，以未交付论。& & & （笔者持此种观点）实践中也会出现这种情况，商品房已经综合验收合格并取得相关证明文件，购房人在收验房屋时以商品房存在瑕疵而拒绝接受，这里是不是也存在从约定的交付之日到商品房瑕疵去除之日间的逾期交付而违约的问题呢？关于此，笔者认为应当区别来看，一种情况是一般的瑕疵属于商品房质量责任的追究问题，购房人可以向开发商主张商品房的瑕疵担保责任，可以通过商品房买卖合同中保修条款解决，而不能归为逾期交付的责任范畴；一种是属于重大质量问题，该瑕疵足以突破综合验收证明文件的“公信力”，基于此，实践中往往需要第三方即国家质量监督部门的评估和测评。此时，购房人则有权拒绝接受房屋，开发商应当承担逾期交房的违约责任。& & & & &第一:是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制要求的。不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件,开发商交房时都应提供。第二:是我们常说的“两书”,“质量保证书”和“使用说明书”。第三:是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据。第四:购房合同上标明的交房条件。& & &一般要三点:& & &一、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验,出具是否合格的书面证明,如果验收合格,还须说明质量等级,如合格、优良等。& & & 二、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋,不允许交付,**户籍管理部门不予办理入户手续。 & & & &&& & & &三、办理房地产初始登记手续,取得了新建商品房房地产权证。& & 开发商交房必备条件一 ：行政机关颁发的验收合格证明: 1、规划验收合格证、2、消防验收合格证、3、绿化验收合格证、4、环保验收合格证、5、卫生防疫验收合格证、6、人防工程验收合格证、7、车库及道路验收合格证明、8、安全防范设施验收证明、9、配套基础设施和公共设施建设合同履行确认书、10、工程竣工备案证明 ，房地产开发商在楼盘交付前应依法通过有关部门的分项验收 。&& & &开发商交房必备条件二 ：公用事业部门出具的验收合格证明:1、邮政通邮证明、2、环卫设施验收合格证明、3、室外供水管线验收合格证明、4、电力户外管线验收证明、5、社区用房验收证明、6、管道煤气工程验收证明、7、有线电视室外管线验收证明、8、室内给水及卫生洁具验收证明、9、电信室外管线验收证明 ，房地产开发商在楼盘交付前应依法通过有关部门的分项验收。&& & & 开发商交房必备条件三：房屋面积测绘报告根据合同法第136条的 规定,房屋面积测绘表是出卖人必须向买受人提高的资料,否则买受人无法行使买受人的权利和履行买受人的义务,另外公摊面积的具体计算结果,作为业主有知情权并是结算房款与办理房产证所必需。&& & &开发商交房必备条件四：1、《建设工程质量认定证书》,2、《住宅使用说明书》、3、《住宅质量保证书》、4、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,4、《竣工验收备案表》 商品房买卖合同。& & & & & & 开发商一般如何交房一、开发商一般如何交房　　(一)开发商按照合同约定向购房人交发《入住通知书》或通知购房人到约定地点领取通知书。　　(二)购房人按约定时间持《入住通知书》到现场收楼部或物业管理处联系收楼事宜。　　(三)开发商及物业带领购房者到所购房屋进行现场勘查，对各项设备设施进行检验，并将结果记录在《房屋验收交接单》上。　　(四)若验收合格，购房者需要在《房屋验收交接单》上签字确认，领取房屋钥匙，缴纳相关费用办理入住。若验收不合格，购房者要将问题写在交接单上，视具体情况可以拒绝收房，或者与开发商另行约定维修后先办理入住。　　二、开发商延期交房要分情况处理　　(一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。　　(二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向法院申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。&开发商交房时如何验房常识（图）_验收知识方法& & & &一般来说新房交钥匙时,物业人员会陪同你一起看看新房,这时主要要注意的是房屋有没有质量问题。1.从进门开始,检查防盗门有没有伤痕,开启是否灵活,有无声音等。2.进房间后要检查地面墙面是否有空鼓开裂,强度是否符合要求,是否平整,预埋管线是否外漏,阴阳角是否顺直,门窗洞口是否空鼓方正,窗的开闭推拉是否灵活,配件是否齐全。3.电器部分,开关插座是否到位,要每一个都试验一下。最好要求有专业人员带检测工具对该部分做检查。4.水路部分,对上下水要进行通水试验,看是否有滴漏现象及下水道是否下水畅通。5.对厨房卫生间要做避水试验,这项实验要求物业对你的上层住户也要进行,防止上层住户向你家或你家向下层住户渗水。对4.5.这二项一定要进行,防止你装修开始后发现时,物业说是你自己造成的。在下雨时(最好是连阴天)要检查是否漏雨,包括门窗口。一：验房还得学"维权"　　精装修房屋如泛起质量问题，也可按上述办法解决。因房屋的很多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，在办理入住手续时，最好找一些专业职员查看，还要留意使用的装修材料和当初合同商定的是否一致。在入住以后，假如泛起质量问题，无论是房屋本身仍是装修部门，只要在保修期内，都可以找开发商解决。　　在办理入住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收存案表，幷查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，确信没有质量问题再办理入住手续；假如发现房屋有一般质量问题，应立刻找开发商或建筑商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认幷加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。假如在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，幷索要书面凭证。假如发现是严峻的质量问题，购房者以为就是修复了也无法正常栖身，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。假如协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房人的请求。　　在此提醒业主："验房"时别忘了备好"验房"工具：笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等.　　方法二：大处眼看"三项"　　检查房屋有无倾斜。固然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从周围不同角度，远近间隔仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳索拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从周围检查其倾斜程度。　　检查房屋有无渗漏。购房者要留意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作职员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。　　检查房屋有无裂痕。首先要仔细查看房屋主卧室及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂痕，没有裂痕最好，如有裂痕，要看是什么样的裂痕。一般来说，与房间横梁平行的裂痕，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂痕与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严峻，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂痕，若有裂痕也属严峻的质量问题。最后看承重墙是否有裂痕，若裂痕贯串整个墙面并且透到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。　　方法三：细部勘查要仔细，要有耐心　　保险插座护小童。为防止小童把手指头伸进插座孔中，间隔地面30厘米高的插座都必需带保险装置。　　开关接口拉一拉。检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。　　厨卫紧邻透风道。厨房、卫生间应与透风道就近铺排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。　　丈量层高是否达到要求。建筑层高为2.8米，实际高度不能低于2.6米，层高3米的实际高度不能低于2.75米，住宅层高不能低于2.8米。　　卫生间插座规矩多。卫生间内的电源插座应是防潮插座幷有防溅措施 卫生间的照明灯座必需是磁口安全灯座 洗手盆的上方不应有插座。　　保温不好墙滴水。冬天，房间里的墙面假如有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁泛起的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。　　大开龙头查漏堵。上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要留意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来尝尝排水速度。　　看"存案"留"两书"。新居入住前，业主应看到该项目有关存案文书的复印件，以便确认该项目是正当建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用仿单》。　　拉闸断电不可少。电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。　　暖气支管有坡度。暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。　　顶层住户查渗雨。假如买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。由于按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经由两场大雨的"考验"，要么施工方在监理单位的监视下进行过雨淋实验。　　阳台裂痕危险大。一般而言，墙面的裂痕大多不是结构裂痕，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常泛起在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂痕，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立刻通知相关单位。　　小扣各面听空裂。墙面的抹灰、地面装饰面层及其它装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到"空空"的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到烦闷的碰击声，则表明它们接触良好。　　门窗灵活严又亮。尝尝门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不外，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而划定下方须离地面1.5厘米。　　供暖管道要套管。供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。& & & & & &如果开发商延期交房怎么办?& & & 购房者可通过签订购房合同时进行约定，如果开发商不能按照规定的时间交房的话，规定应该由开发商承担责任，并赔偿损失。 && & & 比如在合同中可以这样约定：1）开发商须于某年某月某日前将合同中约定的房屋交付给购房者；2）如果开发商不能按期交房，那么购房者应给开发商一个宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商应承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交付日期所发一的利息计算；3）如果开发商在宽限期限过后，仍不能交房的，那么购房者可有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。 && & & &根据《合同法》规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，那么另一方当事人有权解除合同。因此，当开发商不能按期交房时，一般来说购房者并不能马上解除合同。但是按照上述在合同中对于开发商略微迟延履行合同，对购房者来说并不会造成很大的伤害，购房者只是略微推迟入住时间而已，但是如果在宽限期限过后，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，并要求其返还所交的预售购房款和利息，并支付违约金。& & & &开发商什么时候算真正交房给业主了？& & & &当商品房已经竣工，并且达到交付使用条件以后，开发商会书面通知购房者办理交接手续。在进行交接的时候，开发商要提供一表两书及其他应提供的书面材料。当购房者认为房屋符合约定，并且在《房屋验收交接单》上签字以后，开发商就完成了房屋的交付。& & & &如果开发商提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商来承担。
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