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300多万股权拍了3000多万 不动产拍卖要注意细节
时间： 8:30:35 出处：江南晚报
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&&&&核心提示：法官提醒，不动产拍卖比较复杂，尤其是住宅，影响拍卖的细节问题很多，比如如果房屋有人租赁的话，银行将不予贷款，买受人需要一次性付清全款，且需要自行清场入住。
　　全国法院系统在淘宝网上推出的司法拍卖中也有不少值得淘的宝贝。昨从无锡北塘法院获悉，今年10月，北塘法院拍卖一家公司的部分股权，起拍价仅为373万多元，而成交价高达3064万余元，最终以8倍多的价格成交。
　　这个拍品是无锡某科技有限公司9.11%股权，原本属于无锡市某科技小额贷款有限公司，这家小贷公司为另外一起民间借贷提供连带责任保证担保，但因第三人无法归还借款，这家小贷公司被诉至法院并被申请强制执行其名下的资产，最终导致这部分股权被法院强制拍卖。由于股权价值有其特殊性，最终在司法拍卖上受到青睐并拍出高价。
　　淘宝网上司法拍卖因其非赢利性和公开透明的特点，比市场拍卖少了中介费用，是捡漏的好机会。北塘法院执行局局长张啸明介绍，今年以来，北塘法院网上司法拍卖的成交额为1.23亿元，在无锡基层法院中名列前茅。
　　尽管可能是捡漏，但由于每个拍品都有其特殊性，竞买人必须事先了解拍品的具体情况，确认能接受拍品的全部瑕疵才能出手竞拍。因此，司法拍卖需要更加理性。统计数据显示，今年以来，北塘法院网拍的成交率约为50%，其中不动产的成交率也是50%左右。
　　目前，司法拍卖上容易吸引市民关注的两类拍品是不动产和汽车类动产。法官提醒，不动产拍卖比较复杂，尤其是住宅，影响拍卖的细节问题很多，比如如果房屋有人租赁的话，银行将不予贷款，买受人需要一次性付清全款，且需要自行清场入住；比如汽车，尤其是异地竞拍的汽车，需要先到车管所核实车辆尾气排放是否达标，能否上牌等。总之，建议竞买人必须仔细研究拍品的细节，以免造成不必要的损失。
（责任编辑：时娟）
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房价居高很多人想淘宝司法拍卖房 300万以内的想捡漏有点难
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
最近，淘宝司法拍卖平台上，一套位于钱江新城金基晓庐的房子，以及一套九堡沿江绿城丽江公寓的房子，分别吸引了1万多人次的围观。而不久前的双11剁手节，在大多数消费者买买买的时候，也有不少人真的在“败家”——豪掷数百万，买司法拍卖房。当天，销售了万家花城、风景大院、金地自在城等多套法拍房。随着今年一波房价上涨，以及限购政策趋严，由于不少司法拍卖房不在限购之列，因而通过司法拍卖淘房成了不少人的新途径。司法拍卖房里还能“捡漏”吗？买法拍房需要注意哪些事项？如果拍到房子悔拍，会怎么样？这里面，其实有不少门道。法拍房里能看出经济的起伏据浙江高院统计，今年1~9月，浙江法院通过淘宝网司法拍卖平台共完成16856件拍品的拍卖。这其中，房产拍卖无疑是最受瞩目的。杭州来拍网络科技有限公司是目前国内领先的网络司法拍卖服务公司，其负责人卢毅说，司法拍卖能看出经济形势的变化。“这两年拿出来司法拍卖的标的物非常多，其中很多是因为还不上房贷，或者合同纠纷引发的。而且标的物的地域特征也很明显，比如萧山，往往是大量的厂房和土地；下沙是大量的机器设备；江干区则有很多银行不良资产处置。”他透露，江干区某楼盘刚交付，但很快将会有两百多套房源进入司拍程序。“你可能不相信，”卢毅告诉记者，“从我们公司的数据统计分析来看，其实杭州很多小区每个月都有一两套房子拿出来司法拍卖。”300万元以内法拍房源基本无漏可捡对于购房者来说，买司法拍卖房，很大一部分原因就是看重能“捡漏”。那实际情况如何呢？卢毅表示：“总的来说，法拍房的销售价往往低于市场价。但是在300万元以内的房源，实际销售价基本都接近市场价；一些核心学区房，或者地段很好、户型楼层好的房源，甚至有可能超过市场价。因为在竞拍现场的刺激氛围中，竞拍人往往可能头脑一热就加价了。”比如在淘宝司拍平台上，有一套里东山弄的房子，11月15日刚刚结束竞拍。该房源为顶楼，建造年代为1987年，建筑面积56.91m2，评估价205万元，起拍价173.3万元，经过48次竞价，较后的实际销售价为221.3万元，折算下来，均价接近38886元/m2。而根据杭州最近几个月的销售数据，东山弄的销售均价在38323元/m2。对此，网友们表示服气：“就在曲院风荷和植物园边上，地段确实好啊。”还有一套10月18日销售的东方郡89m2的法拍房源，评估价270万元，起拍价242万元，较后的实际销售价为330万元，相当于均价37078元/m2，而我爱我家这边的二手房销售记录显示，今年9月，东方郡的销售均价为34464元/m2，10月的销售均价为35218元/m2。对于法拍房销售价格逆袭市场价，业内人士认为，不排除是因为很多法拍房不限购，那些限购人群愿意为这个购房资格支付溢价。大户型房源能捡漏高总价豪宅易流拍而在大户型房源中，“捡漏”还是有可能的。比如11月15日销售的一套位于滨江水印城的法拍房，137.6m2，起拍价205万元，较后销售价385万元，加上要支付之前的水电物业等欠费，相当于均价28000元/m2左右。跟我爱我家提供的10月份水印城的销售均价31770元/m2相比，差不多省了50万元的房款。至于豪宅，由于总价高，竞拍人数少，往往会出现流拍的情况。家住绿城兰园的王先生，10月底的时候留意到自家小区有套房源挂在淘宝司法拍卖平台上，这套位于3幢302室的房源，面积206.88m2，起拍价1234.31万元，但带有租约。该房源第1拍流拍。11月21日将起拍价降至900多万，但再次流拍。昨天，该房源发布第三次拍卖公告，起拍价降至约790万元，将于12月11日开拍。拍下房子又悔拍明年起，保证金不予退还还有一点需要注意，在竞拍时，有些冲动的买家为了争口气，可能喊出超过市场行情的价格，虽然当时风光无限，但过后可能后悔不已。不过，今后买受人如果悔拍，后果有点严重哦。今年8月，《较高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》正式公布，并将于明年1月1日起施行。其中第2十四条明确规定：拍卖销售后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。所以说，司法拍卖非儿戏。上阵竞拍前，请大家先了解清楚司法拍卖的规则，以及标的物的具体情况。买法拍房这些事项必须注意关于按揭贷款早些年，买法院司法拍卖房通常都需要一次性付款。但随着这两年法院和银行陆续放开拍卖房的按揭贷款业务，相当一部分法拍房都可以在竞拍成功后办理按揭贷款。据悉，目前法拍房的房款，根据竞拍人的具体情况，较高可以办到3成首付。有意参加竞拍的人群如果吃不准自己能不能贷到款，有的拍卖平台譬如“来拍呀”，可以为竞拍人提供贷款预审方面的服务。关于要缴纳的税费法拍房需要缴纳的税费情况基本跟二手房交易类似，主要的区别是少了中介佣金这部分支出。不过，很多法拍房都存在物业维修基金、水电费、物业费的欠费情况，这笔费用一般需要买受人支付。另外，有一点需要引起竞拍人特别注意，那就是有些法拍房存在需要二次过户的情况。何为二次过户？通俗点说，就是有的法拍房本身三证不齐全，因此买受人拍下后，需要二次过户费用(先办好房产证，才能交易)。而办理二次过户需缴纳的增值税及附加、个人所得税、两次契税，都需要买受人承担。这些税费加起来，可能达到房价的20%左右，相当不菲。关于房源背景对很多想买法拍房的人来说，最关心的还是房源本身的案情背景，有无存在瑕疵等。比如拍下了房子后，却发现房子里面有人住着不肯搬走(专业术语叫“不交吉”)，并声称是自己少有住房；或者前房主占用学籍；或者有债主上门讨债；更甚的还有碰上凶宅等等意外情况。对此，“来拍呀”这样的网络司法拍卖服务平台，会提供这方面的信息服务，包括房源的案件背景、瑕疵等等，制作一份《标的物调查报告》。如果没有专业机构服务，购房者则需要自己去调查。
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&&&&一套购房人自称正在还贷的物业,被上海银行漕河泾支行以“未正常还贷”告上法院。法院因无法联系业主,此案件作缺席判决,此物业强制拍卖。&&&&记者深入研究账单后发现,上海银行还贷扣款异于多家银行,对拖欠贷款采取利滚利方式收取利息。还贷账号流水清单多项扣款与上海银行提供已还款情况中多项还款项金额无法对应。
&&&&记者走访了多家银行界、地产界、法律界、拍卖行等行业的资深人士,得知,在房贷案中,银行、法院、评估公司、拍卖行都是一条“龙”服务,在这个服务链里,最能钻“空”子环节是拍卖行……[]
&&&&&&&&一套购房人自称正在还贷的物业,被上海银行漕河泾支行以“未正常还贷”告上法院。购房者提供的短信记录显示,银行客户经理一边与业主联系还房贷事宜,一边作为银行诉讼代理人,告诉法院无法联系业主。法院因无法联系业主,作缺席判决,此物业强制拍卖,最终价128万(当时市场价300万左右)。[]
&&&&专家释疑：&&&&法院是否可以强制执行拍卖：中国政法大学的法学教授和几位律师,一致称“被告在一定时间内拒不履行法院判决的情况下,法院可以强制执行”。&&&&房贷利息增加,银行是否有义务通知还款人：北京君泰律师事务所相关律师告诉记者,双方既已签订《个人住房抵押贷款合同》,借款人应按时归还所借款项,放贷一方有义务告知借款人的欠款金额。
&&&&上海银行在一审中所提供的证据是一张逾期清单,清单显示当事人李穆青从2007年8月开始还贷中应收利息未还,直到日。最长逾期天数为227天。&&&&账户流水账单中在日所扣4158.86元即为银行出具已还款情况中日应还利息3959.58加上实还罚息199.28的总数。[]
&&&&从流水账单上可以看到上海银行从2007年7月以后每月一直在扣款,直至日。&&&&日,一中院开庭,潘明奇法官问银行:“是否可以解释清楚这几笔逾期欠款的理由？”“有证据证明这几笔逾期款确实存在吗？”李表示至今上海银行还没有出具更详细的逾期清单。[]
&&&&　　随着记者调查采访,发现该套涉案房已经在半个月前被转手出售，以128万低价成功拍卖获得涉案房产的买家姓名为颜森杰。&&&&颜随即在中原地产经纬城市绿洲店低价放卖此房,条件是买家一定要全现金支付;6月25日,颜将此房屋过户给新的买家,这套房子最终以183万元成交。【】
　　质疑之一：隐瞒自己联系方式　　 当事人李穆青表示:“自己在还款期间,从没收到上海银行方面关于自己欠款的任何通知。宓晨（上海银行诉讼代理人）一面通过短信与自己联系,一面将向法院提出诉讼,并向法庭隐瞒我的联系方式,致使缺席一审判决。”
　　　质疑之二：还款短信通知　　 李从2008年3月就开通了招行网银汇款短信通知功能（还贷款从北京招商银行转账至上海银行账户）,通知对象是宓,当李问起招行短信事宜,宓在手机短信回复中显示,“我以为是垃圾短信”。
　　　质疑之三：还贷后被退款　　在09年的11月17日,李突然收到上海银行欠款676213元的短信提示。在事发的第二天,李向上海银行账户转入70万元的现金,当天扣除23笔款项,共计7万余元。但这7万余元,却在10天后又全数退回。
&&&&&&&&该负责人未予以正面回应,只说对李穆青的遭遇表示同情。“她跟物业的关系,朋友的关系都不好。我们给她朋友（李留了朋友郑先生的电话给银行）打电话,她朋友都是很反感的。”
&&&&上海银行诉讼代表人宓晨是不是该行的房贷经理？&&&&该负责人说,“他是客户经理,并没有经手这笔房贷业务,负责李穆青房贷的人走了,他被调过来负责诉讼的。”至于该行客户经理与房贷经理的差别,她表示,“我们银行的管理比较复杂,也不是一两句话可以说清楚的。”
&&&&李穆青是否正常还款？&&&&负责人表示,李穆青至少有6期还款未足额,银行这边没法儿扣款。“我们每个月都有给她账单,根本不存在不知道还款金额的问题。记者追问账单通过什么方式给李穆青的,她表示这是业务部门在经手,她并不清楚。”
&&&&李穆青被退款问题&&&&该负责人又短信联系记者表示:李穆青提到的70万退款,是因为法院已经判决,按照法律规定必须退还。
&&&&上海银行对房贷违约的统一执行办法&&&&记者提出,能否提供一份上海银行对房贷违约的统一执行办法？该行办公室负责人回应说,“这要跟领导去沟通之后才能回应。”
&&&&逾期多久会进入讼诉程序？&&&&该负责人称,“银行有具体的规定,并且我们是比较人性化的,会在进入诉讼程序之后一段时间才关闭还款账户。很多银行都是这样做的,因为有的客户只是暂时资金紧缺,可能他们在努力筹钱,如果筹到继续还款的话还有回旋余地。”
　　 一位在拍卖行业的资深人士向记者透露,其实,银行、拍卖行、地产中介乃至执行部门的利益链条在行业内并不是一件新鲜事。　　上述人士表示,如果有客户了解房子的实际情况,想阻止也并不难,拍卖行可以劝说银行和法院采取先整体后分拆的方式处理,有些客户资金实力小,一见先整体拍卖立时打了退堂鼓,一般是和拍卖行或银行有关系的地产中介或关联人接盘。 []
　　上海一家房地产评估公司的评估师在接受记者采访时说,“现在中国的评估市场并不是很规范,灵活操作的空间也比较大,一套房子的评估差个十几万、二十几万是正常的。另外,在不同的时间、不同的背景,哪怕是同一套房子,在不同评估师的评估下也可以相差不小。”[]
房贷案事件始末
&&&&李穆青与上海银行漕河泾支行签订了《个人住房抵押借款合同》,借款71.9万元,贷款期限30年,等额本息方式还款。按照规定,以当时还款利息计算,借款人自日开始还款,每月金额为3877.44元。
&&&&李穆青因工作调动举家迁至北京,她以书面方式通知了上海银行漕河泾支行,更换了联系电话和地址。并嘱托其客户经理宓晨,请他代为看管空房。
&&&&李穆青收到宓晨打来的电话,称2007年李全年未还款,并发问“是否银行账号有误”。李当场否认,称自己一直按时还款,上海银行寄来的对账单也显示一直在扣款。在二人通电话的同时,李随即通过招商银行的网上银行,向往常正常还款的账号汇款1000元。以防万一,李同时开通了网银汇款短信通知功能,通知对象为宓。
&&&&李穆青照常发短信息给宓,询问欠款的事情,并且再次告诉宓,她一直在汇款,上周还汇了,银行应该能扣到款。宓回复说,“的确是没有扣到,请您再查一下,是否汇错账号。”但李穆青从银行收到的对账单显示,在日,银行刚刚扣款4211.64元。
&&&&上海银行诉讼代理人宓向法院起诉，并提出强制执行拍卖房屋。
&&&&上海市高级人民法院依法委托上海百盛公司,对该房屋进行评估。
&&&&该房在上海黄浦拍卖中心完成拍卖,颜森杰以128万低价成功拍卖获得。
&&&&李穆青从房屋中介公司得知屋里出现脚手架，立即致电宓,再三追问下,宓说,“李小姐,你要不来一趟上海吧,你的房子有点问题。”宓表示房子被银行告了。等提及被哪位工作人员状告之时,宓说“告你的人已经离开上海银行了”。&&&&李称等她赶到上海市徐汇区人民法院时发现,起诉书上的诉讼代理人白纸黑字上写着两个字:宓晨。也正是2008年3月以来一直答应帮她“追查账户”的上海银行工作人员。
&&&&宓还通过短消息告诉李,“法院说房子已完成交易,账号事情在查。”
&&&&李收到上海银行发来的短信“温馨提示:11月20日是您住房商业贷款约定还款日,本期应还676213元,尽快还款。”
&&&&李向上海银行账户转入70万元的现金,当天扣除23笔款项,共计7万余元。但这7万余元,却在10天后又全数退回。
&&&&房产交易中心给颜发放了房产证,此房正式由李穆青名下过户给颜森杰。颜随即在中原地产经纬城市绿洲店低价放卖此房,条件是买家一定要全现金支付。
&&&&颜森杰将此房屋过户给新的买家,这套128万买进的房子最终以183万元成交。其中,买方已付178万,余下5万元等7月15日新房产证到手后支付。
专题制作：和讯新闻中心 王磊
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市民买拍卖房遭遇“李鬼”&百余万房款打水漂
司法拍卖的房产价格较之市场价低,但拍房的流程则较繁琐。除市民前往市房地产拍卖行交纳拍卖保证金、领取号牌参加拍卖会外,还可通过委托专门的房地产咨询公司代为竞拍。小贩杨某获悉朋友经房地产咨询公司拍得一套实惠房产后,也萌发欲购拍卖房的打算,岂料他却掉入骗子李蒙(化名)设下的陷阱,先后被骗去122万余元。
日前,静安区法院以合同诈骗罪判处李蒙有期徒刑十年半,剥夺政治权利一年,并处罚金。
办房产证时方知材料造假
2013年,杨某获悉朋友经房产咨询公司拍得一套比市场价便宜不少的房产,撩得杨某也动了心找某房产咨询公司代拍。开始,这家公司收了意向金,曾替杨某竞拍了一处房子却未成功。在退还意向金时,杨某认识了退款人李蒙,双方互留了联系电话。
当年底,杨某从报纸上获悉本市虹口区有一套80多平方米的房产进入拍卖程序,就主动联系李蒙问及能否由房产咨询公司代为竞拍。李蒙回答可以竞拍,但需交纳2万元意向金。双方遂签署了《购买拍卖房委托代理合同》,双方约好拍卖房总价为170万元,其中110万元需现金支付,另外60万元由该房产咨询公司代办银行贷款。
不久,杨某又接到李蒙电话,称拍卖公司要提供15万元的保证金,杨某则通过银行转账交付给李蒙13万元,李蒙收款后出具收据给了杨某。2014年初,李蒙又拿了一张上海房地产拍卖行的拍卖资料让杨某签字,以此表明他已完成了代杨某竞拍成功。签字后,杨某分三次交给李蒙95万元现金,加之已给付15万元保证金,总计交付110万元。
一个月后,李蒙告知杨某:“法院裁定下来了,就可以持相关凭证去办理房屋过户了。”同时将法院执行裁定书给了杨某,但又称房屋过户还需交纳10万元用于办理过户。沉浸于兴奋中的杨某毫无防备,没过几天,东拼西凑又将10万元打入李蒙指定的账户。
杨某在焦急中等待了4个多月。今年3月底,杨某持李蒙交给他的房地产登记材料去办理房产证。当杨某兴冲冲来到虹口区房地产交易中心办证时,却被告知他所持有的房地产登记材料是假的。
“房产雇员”涉合同诈骗
为查实真相,杨某找到了房地产拍卖公司,当杨某拿出拍卖行的收据后,该行的雇员直接回答:“这些收据不是我们出具的,是假的。”
杨某想起,李蒙明明是房产咨询公司雇员,还有一次现金交易也是在拍卖公司门口,通过拍卖行经理所带的POS机支付的。次日,杨某找到李蒙所在的咨询公司。该公司负责人说,“在2013年,李蒙曾与公司有过合作,也仅仅是合作关系而已。他是公司一雇员招徕专门拉客户的,不属于公司雇员,公司从未与李蒙签订过劳动合同。”
意识到可能受骗后,杨某报了警。同年3月21日,李蒙因涉嫌合同诈骗罪被上海警方刑事拘留。
赌徒为筹赌资自导骗局
随着李蒙的交代,案情渐渐水落石出变得清晰起来。2009年,现年30岁的李蒙来沪打工,开始曾做过一阵子房产中介工作,对房地产买卖流程较熟悉,之后又靠给房产咨询公司拉客户赚取提成。当杨某第一次购买拍卖房未果时,李蒙受房产咨询公司业务员委托办理杨某退意向金,误让杨某认为李蒙也是该公司雇员。
两年前,李蒙染上了网络赌博恶习,很快就入不敷出。正当他为赌资发愁之际,杨某打电话请他代为竞拍房产,这对李蒙来说好似天上掉下了馅饼。当杨某第一次将2万元交给李蒙后,很快就被他输个精光。去年12月,李蒙得知杨某欲竞拍的房产被叫停缓拍时,为了筹措赌资,他隐瞒了此事的真相,继续以买拍卖房要交款的名义,让杨某不断将钱款打入他的账户。
为使杨某深信不疑,李蒙还自导自演了一场独幕剧:他约杨某在房地产拍卖行交钱给他,可事先他竟然以300元价格,雇了一陌生男子冒充拍卖行员工,让该男子持他从网上购买的POS机,来收取杨某交纳的钱款,再将以每张300元至400元价格买来的各种伪造收据、裁定书交给受蒙骗的杨某。直至杨某去房产交易中心办理房产过户遭拒时,李蒙的骗术才露馅。
法院认为,李蒙为达到非法占有为目的,冒用房地产咨询公司名义以代理拍卖房屋为由,伪造相关单位收据、文书,骗取被害人杨某的保证金、购房款、过户税金等总计120余万元,数额特别巨大,该行为构成了合同诈骗罪,法院遂对李蒙作出了一审有罪的判决。
[法官提醒]
拍卖房过户,两份法律文书不可缺
房产价格的涨涨跌跌,购买法院拍卖房成了购房人一种新的选项,为了避免或减少类似本案中被骗的情况再次发生,法官建议购房人不但要详细了解法院拍卖房的流程规则,还需要对受委托的房产咨询公司及经办人要有足够的了解。
法院拍卖房首先由上海市高级法院统一委托刊登拍卖公告,让欲参加竞拍的购房人前往上海市房地产拍卖行交付拍卖保证金、领取号牌,在指定的时间段到指定的地点参加拍卖。此外,购房人亦可委托专业房产咨询公司来代为参加竞拍。其次竞拍成交后,客户在规定的期限内付清拍卖房产的余款及佣金,由上海房地产拍卖行向客户提供收据及拍卖成交确认书。最后房地产拍卖行将全部拍卖款交至法院,由法院出具裁定书和协助执行通知书予以确认,客户凭上述两份法律文书,前往房地产交易中心办理过户。
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