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二人共同买房,而租赁合同中只有一人签字,合同有效吗
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违法信息举报邮箱：房屋买卖合同部分共有人未签字，合同究竟是无效还是有效？
来源：法律顾问工作室
作者：吴取彬 人气： 发布时间：
摘要：【导读】：房屋买卖中，通常遇到这种情况，买卖合同只有部分共有人签字，一旦房价上涨，极易产生纠纷，未签字的共有人往往会以其他共有人擅自出售共有房屋为由，主张房屋买卖合同无效。尤其是 2016 年春节后，各大城市房价暴涨，此类因部分共有人未签字的房...
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【导读】：房屋买卖中，通常遇到这种情况，买卖合同只有部分共有人签字，一旦房价上涨，极易产生纠纷，未签字的共有人往往会以其他共有人擅自出售共有房屋为由，主张房屋买卖合同无效。尤其是2016年春节后，各大城市房价暴涨，此类因部分共有人未签字的房屋买卖合同亦剧增。那么部分共有人未签字，合同究竟是无效还是有效，我们针对不同的类型，进行相应的分析：
（合同无效的法律后果，见《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。）
一、夫妻一方出售夫妻共有房产
1、产权登记在出卖人一人名下
夫妻双方将房屋登记在一方名下的比比皆是，而在房屋买卖中，未登记的共有人往往以出卖人未经其同意私自出售房屋为由，要求确认房屋买卖合同无效。
针对对于这种情形，个人认为只要买受人与出卖人之间不存在恶意串通损害出卖人配偶的利益，一般应认定合同有效。理由如下：
根据《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，即物权公示原则。对于不动产物权而言，公示方式就是不动产登记。当权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示原则，善意的买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效。
因此，在这种情形下，夫妻中的一方以另外一方私自出售共有房产，要求确认合同无效，一般不会得到支持，除非能够证明买卖双方之间恶意串通，损害其利益的。此时可以依据《合同法》第五十二条的相关规定，要求确认合同无效。
2、产权人登记在夫妻双方名下
现实生活中，大多数房屋产权都是登记在夫妻双方名下，当夫妻中的一方出售夫妻名下共有房产，又分为三种情形：
情形一，合同仅有夫或妻一方签署，另外一方未签署合同
在产权人登记为夫妻两人的情形下，此时出售方当事人应为两人，而其中的一人未签字同意出售房屋，针对这种情形，个人认为一般应认定为合同无效，理由如下：
基于物权的公示原则及部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在房屋产权人明确登记为两人的情形下，即便买受人以合理的价格购买，此时买受人亦不能认为系善意购买人，而所签署的合同由于另外一方权利人事后拒绝签字同意的情况下，应认定买卖合同无效。
情形二，合同仅有夫或妻一方签署，并代理另一方签署合同
当房屋产权登记在夫妻双方名下，在房屋买卖中，夫妻一方代另外一方签字的情形非常多，争议亦最大，实践中也常常遇到未签字的一方拒绝承认授权夫或妻对外出售房屋，要求确认合同无效。针对这种情形，买卖合同到底是有效还是无效，关键看是否构成表见代理，即买受人是否有足够的理由相应夫或妻的一方有代理权。若构成表见代理，则合同合法有效，若不构成表见代理，则合同无效。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条的规定，构成表见代理，必须满足以下三个要件：
一是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同；
二是相对人相信或认为行为人具有代理权。
三是相对人主观上善意且无过失。相对人不知道或者不应知道无权代理人没有代理权，且对这种不知道并不存在疏忽大意或者过失。
由于房屋买卖属于夫妻间的重大财产处置，根据《婚姻法》司法解释一第十七条的规定，房屋买卖夫妻间应平等协商，取得一致意见。因此，不能仅因夫妻间的特殊身份就认定作出出售行为的一方具有代理权，还应从看房的过程、签署合同的过程及细节来综合判断买受人的主观善意且无过失。
二、多人共同共有，部分共有人未签字
权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。 在此不再赘述。
在这里需要注意的是未成年房产处置问题。由于国内家庭在购房时，普遍习惯将孩子的名字一并写入产证，当然，这可以避免将来可能产生的高额遗产税，但是也给房产处置带来不便。《民法通则》第18条的规定，除为了被监护人的利益外，不得处置被监护人的财产。根据上述规定，未成年人父母(监护人)为了孩子出国留学、重大疾病治疗、换房等原因出售房屋，可视为为了被监护人的利益，但原则上应由父母共同同意才能处置。因此，这里需要特别注意的是：未成年人父母离异情形，在父母离异后，一方拟处置未成年人名下房产，必须经过另外一方同意，否则可能无法办理房地产产权转移登记。另外，作为购房人，亦应注意询问出售方中未成年人父母的婚姻状况，在确认未成年人的监护人均同意的情况下方可购房房屋，避免不必要的纠纷。
因此，若非为了未成年的利益出售房产，可能会导致违反法律强制性规定，而导致房屋买卖合同无效。
文：吴取彬 隆安（上海）律师事务所合伙人、律师其他帐号一键登录:
& 婚后夫妻只一方签了购房合同，办房产证是否直接写两人名 ...
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婚后夫妻只一方签了购房合同，请办房产证是否直接写两人名字，如果不是需经过什么手续？
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谁的合同 写谁的名字
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加不加名字，，有区别？ 本帖最后由 永远的第一天1 于
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加一户口本子名字又咋样
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分贷款和没有贷款的
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先办房产证写一个人名字，然后再加名，只能这样哦
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贷款是两个人都签了的，有些人说房产证可以直接写两人，但我搞不懂啊
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贷款是两个人都签了的，有些人说房产证可以直接写两人，但我搞不懂啊
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房产证可以写两人的名字。
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夫妻的话，直接加80块钱，就可以写2人名字了啊！
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是这样的，备案写的谁名字，合同谁签字，然后房产证就是谁的名字，然后要加名字可以，等你房贷还完了才能加。不过现在没有必要了吧，婚后算两个人的财产，不过楼主要看下，首付款刷卡是用谁的名字刷的，如果是男方父母，好像新婚姻法规定，是男方父母刷卡，房子归男方，写不写你的名字，都没你啥事。
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不信你可以去房地局问，房地局里面有个教你怎么补办遗失的单子上面都说补证的时候以前登记在一方名下的，如果要登记在双方双方名下提供结婚证什么的。。所以以上2个办法，如果你要加，都可以用。
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婚后买的房子，购房合同签的是一个人的名字，办理房贷手续的时候是签合同签字人去办理就可以还是法律规定必须夫妻都要一同前往？
婚后财产:婚后财产是指夫妻关系存续期间，夫妻任何一方所得的各种财产。婚后财产并不完全等同于夫妻共同财产。《新婚姻法》司法解释（三）规定，一方父母为自己子女买的房子，属于该子女的个人财产，不属夫妻共同财产。
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地区：吉林 长春|解答问题：0条
签是合同双方当事人自愿，协商一致的结果，法律不强调双方必须去。如果对方要求夫妻双方一同签，或者要求以夫或妻的财产担保，那么该情形属于双方是否能够达成一致的范畴，不属于法律规定。
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我与男方2001年结婚，均为再婚，各自有一儿子，婚后没有再育。2002年共同购一住房，2003年感情出现问题，2005年商讨协议离婚，男方提出要全部财产，我不同意，便开始拖，到2007年我单位为职工建了一批福利性质的商品房，按职称学历等很多条件来确定购买资格。并明确规定十年内不得买卖。是我选了一套130平方米的住房，这时我们双方收入节余有将近30万，当时股市很火，而这套房又不急于交钱，我们就决定把钱先投入股市，由我操作，需要时再拿来，结果没想到，遭遇股灾，几乎全亏。2008年因矛盾升级，他当众宣布与我离婚，并在小区辱骂我，而我要他离婚他又不去，因此导致分居，我便搬到单位住.我们互不干扰，经济独立。同时我一个人开始着手装修房子。到2009年单位开始收买房的钱时，我们的股票所剩无几了，我问他是否愿意共同出资购房，他明确表示不愿意，我想个人做公积金贷款，他也不配合签字，就这样，我自筹措资金购得此房，他也从未来过。几年来我经常打电话找他谈离婚的事，但他总是推脱，因为年龄和工作性质，我不想起诉，但是我没有想到，现在房价涨了好几倍，我还有半年也退休了，男方提出离婚，目的就是分割我这套房产。请教律师，我该怎么保卫我的财产？我知道法律规定对我不利，但我看到这个指导案例，好像有点帮助
除非有书面约定，婚后所得的财产属于夫妻共同所有，在的时候，就要平均分割。至于你筹措的资金，如果有证明，可以作为处理。尽管你们分居多年，但是对分居期间所取得的财产没有任何书面约定，原则上也属于夫妻共有。
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